仙女山旅游地產(chǎn)可行性報(bào)告改

仙女山旅游地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告2012年6月通過(guò)協(xié)卓對(duì)仙女山開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)地考察，結(jié)合現(xiàn)有環(huán)境調(diào)查，為更全面的了解仙女山投資環(huán)境，更好的把握仙女山旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，特做此報(bào)告，以供領(lǐng)導(dǎo)參考決策。前言區(qū)域解讀PART-01距離主城區(qū)180公里，通行時(shí)間2小時(shí)武隆縣地處渝東南烏江下游，東連彭水，西鄰涪陵、南川，北接豐都，南界貴川道真，幅員面積2901.3平方公里，轄26個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)186個(gè)村，人口40萬(wàn)。武隆位于“一圈兩翼”中的渝東南區(qū)域（渝東南區(qū)域包括：黔江區(qū)、武隆縣、石柱縣、秀山縣、酉陽(yáng)縣、彭水縣）武隆距重慶市區(qū)180公里，通過(guò)09年新建成的渝湘高速公路僅需兩個(gè)小時(shí)。重慶主城武隆渝東南區(qū)域概況武隆縣主城包括三個(gè)組團(tuán)：主城區(qū)、仙女山組團(tuán)、白馬組團(tuán)。主城區(qū)為全縣的核心服務(wù)基地、交通樞紐；白馬組團(tuán)為全縣的工業(yè)基地；仙女山組團(tuán)為全縣重點(diǎn)旅游服務(wù)接待基地。白馬組團(tuán)仙女山組團(tuán)主城區(qū)總體規(guī)劃為渝東南及烏江流域重要的觀光旅游度假服務(wù)基地區(qū)域規(guī)劃

2007200820092010年末總戶(hù)數(shù)（萬(wàn)人）渝東南105.28107.48109.726117.57武隆12.112.3612.9313.64年末總?cè)藬?shù)（萬(wàn)人）渝東南354.94359.06363.228365.68武隆40.8441.0141.0841.27常住人口（萬(wàn)人）渝東南281.34280.9280.461283.59武隆34.4234.3434.5335.1城鎮(zhèn)化率渝東南23.00%24.49%26.08%30%武隆28.40%29.94%31.57%33%區(qū)域經(jīng)濟(jì)武隆城市化率較高，約高出渝東南區(qū)域5%武隆渝東南平均

20062007200820092010人均GDP（元）渝東南6567790799741258111833武隆965511581144891719217547武隆縣人均GDP高于渝東南區(qū)域的平均水平，區(qū)域人民生活水平提高較快，對(duì)周邊人口進(jìn)駐的吸引力較強(qiáng)。區(qū)域經(jīng)濟(jì)武隆渝東南平均武隆位于渝東南六市第二位，占區(qū)域生產(chǎn)總值的16.8%。為渝東南區(qū)域發(fā)展的經(jīng)濟(jì)重點(diǎn)城市。區(qū)域經(jīng)濟(jì)隨著仙女山旅游業(yè)的快速發(fā)展，武隆第三產(chǎn)業(yè)的比重跳躍式增加，10年占比已經(jīng)達(dá)到48%區(qū)域總結(jié)協(xié)卓觀點(diǎn)武隆距離主城近：1.5小時(shí)車(chē)程，渝湘高速通達(dá)主城及周邊經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)：城市化進(jìn)程領(lǐng)先渝東南其他區(qū)域，人均GDP名列渝東南第二旅游發(fā)展快：政府大力扶持旅游業(yè)發(fā)展，第三產(chǎn)業(yè)已成為區(qū)域支柱性產(chǎn)業(yè)武隆有著良好的市場(chǎng)環(huán)境和政策優(yōu)勢(shì)，借勢(shì)開(kāi)發(fā)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，將有較高的發(fā)展勢(shì)頭。仙女山解讀PART-02重慶市武隆縣仙女山組團(tuán)，具體范圍為：東以“武天路”（武隆—天坑三硚）至小灣一帶；北以仙女山鎮(zhèn)至中心廟水庫(kù)岔路口為界；南以黃瓜坨至將軍坨一帶為界；西以現(xiàn)狀“墊道路”（墊江—道真）為界。仙女山一期規(guī)劃總用地面積4.6平方公里。2006年5月和2007年1月，市政府批準(zhǔn)實(shí)施《武隆縣城市總體規(guī)劃》和《仙女山組團(tuán)控制性詳細(xì)規(guī)劃》，把武隆仙女山推向了對(duì)外開(kāi)放的前沿。作為武隆縣城的一個(gè)組團(tuán)，仙女山新區(qū)規(guī)劃常住人口2.5萬(wàn)人，遠(yuǎn)景規(guī)劃8萬(wàn)人，將轉(zhuǎn)移世界自然遺產(chǎn)保護(hù)區(qū)的原住民1.5萬(wàn)人。同時(shí)，還將大量吸納重慶主城區(qū)具有建第二居所欲望的人員到新區(qū)居住。仙女山定位為：度假旅游之城、戶(hù)外運(yùn)動(dòng)之城、生態(tài)環(huán)保之城仙女山規(guī)劃規(guī)劃合理，定位明確度假地的分類(lèi)按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，一流的旅游度假地因其資源稟賦和顧客市場(chǎng)的不同可分為以下三類(lèi)一流旅游度假區(qū)根據(jù)自身資源水平和競(jìng)爭(zhēng)力，形成不同層次的度假地，覆蓋不同范圍的客戶(hù)群。不同層次的度假地之間在市場(chǎng)覆蓋度上存在包含關(guān)系，但客戶(hù)結(jié)構(gòu)各自不同。在同一層次的度假場(chǎng)所中，存在較大競(jìng)爭(zhēng)。資源客戶(hù)與主要市場(chǎng)的距離所用交通工具停留時(shí)間每年光顧頻率典型案例目的地型非常強(qiáng)勢(shì)的資源，如高品質(zhì)的海灘，滑雪場(chǎng)全國(guó)性乃至跨國(guó)客戶(hù)幾百公里甚至更遠(yuǎn)絕大多數(shù)乘飛機(jī)一到兩周或更長(zhǎng)時(shí)間最多去一次科羅拉多州BeaverCreekResort三亞夏威夷區(qū)域旅游度假型(包括商務(wù)旅游)一線景觀資源或人文資源分散，但本區(qū)域客戶(hù)占較大部分100-300公里。1.5-4小時(shí)車(chē)程多數(shù)自駕車(chē)前往2-7天每半年1-2次賓夕法尼亞州HiddenValley，省內(nèi)游本地旅游休閑自住型不必是特別強(qiáng)勢(shì)的資源大部分來(lái)自本區(qū)域<100公里，45分鐘車(chē)程自駕車(chē)或捷運(yùn)系統(tǒng)；購(gòu)房自住周末1天或一居數(shù)次ForestHighlands，亞利桑那州“一流旅游度假勝地”的分類(lèi)仙女山度假地的分類(lèi)度假地的功能單一復(fù)合本地旅游休閑自住區(qū)域旅游度假目的地型空間和人口的覆蓋廣泛集中本地需求機(jī)場(chǎng)等基礎(chǔ)條件的興建資源條件競(jìng)爭(zhēng)力的進(jìn)一步提高產(chǎn)品和活動(dòng)符合更廣泛市場(chǎng)的需求更大范圍的區(qū)域推廣具備區(qū)域內(nèi)的強(qiáng)勢(shì)資源條件和吸引力相對(duì)復(fù)合功能，綜合滿(mǎn)足市場(chǎng)需求與區(qū)域市場(chǎng)保持100-300公里黃金距離一般性資源具備部分休閑度假功能區(qū)域市場(chǎng)廣泛市場(chǎng)三亞仙女山長(zhǎng)壽湖仙女山與主城保持100-300公里黃金距離，客戶(hù)一般情況下每半年會(huì)選擇去1—2次。烏江畫(huà)廊仙女山森林公園仙女湖天生三硚萬(wàn)峰林海芙蓉洞芙蓉江白馬山大溪河小三峽武隆境內(nèi)共有9個(gè)主要景點(diǎn)，其中仙女山組團(tuán)周邊分布有4個(gè)著名的景點(diǎn)，以仙女山森林公園最為出名。仙女山平均海拔1900米，有16塊大小不等的高原牧場(chǎng)，占地約100平方公里。仙女山旅游資源概況日常娛樂(lè)項(xiàng)目跑馬、遛馬、山地越野車(chē)、卡丁車(chē)、彩彈射擊、射箭、滑雪、滑雪圈、滑雪橇、芙蓉江過(guò)江速滑、滑翔傘、滑草、高爾夫、狩獵等。冬季娛樂(lè)項(xiàng)目雙板滑雪、單板滑雪、雪上飛碟（雪圈）、滑雪橇、滑雪轎、滑雪船、雪爬犁、雪地遛馬、雪地摩托、雪地自行車(chē)、雪地彩彈射擊等。特色娛樂(lè)項(xiàng)目土家族風(fēng)情表演、苗族歌舞表演、民風(fēng)民俗篝火晚會(huì)、擺手舞等。仙女山雪景雪景是仙女山的極品景觀，無(wú)垠的林海和草原被冰雪所籠罩，呈現(xiàn)出一派林海雪原的圣潔美景，白雪皚皚，銀裝素裹；霧松、冰瀑令人情潮涌動(dòng)。每當(dāng)此時(shí)，仙女山就成為重慶周邊觀賞雪景、開(kāi)展雪上運(yùn)動(dòng)的絕佳旅游運(yùn)動(dòng)休閑勝地。仙女山資源概況仙女山作為武隆旅游產(chǎn)業(yè)的品牌項(xiàng)目，不僅僅因?yàn)槊利愶L(fēng)光讓旅客流連忘返，還用別具風(fēng)格的特色旅游、娛樂(lè)項(xiàng)目使旅客留戀。景區(qū)核心看點(diǎn)核心競(jìng)爭(zhēng)力交通配套吸引游客能力接待游客能力綜合評(píng)價(jià)仙女山山景、雪景★★★★★★★★★★★★★☆★★★★金佛山山景、雪景★★☆★★★★★★☆★★★★★★黑山谷山景、峽谷★★★★★★★☆★★☆★★☆四面山山景、溶洞★★☆★★☆★★☆★★☆★★☆縉云山溫泉、山景★★★★★★★★☆★★★★★☆長(zhǎng)江三峽峽谷自然風(fēng)光★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★大足石刻佛教歷史石刻★★★★★★★★★☆★★★★★★長(zhǎng)壽湖湖景★☆★★★★★★☆★★從重慶周邊主要旅游景區(qū)各方面綜合分析，除長(zhǎng)江三峽外，數(shù)仙女山擁有較強(qiáng)勢(shì)的旅游資源；其余不具備強(qiáng)勢(shì)的旅游資源，仙女山景區(qū)核心競(jìng)爭(zhēng)力與吸納游客能力較強(qiáng)。重慶各景區(qū)綜合實(shí)力對(duì)比仙女山青城山旅游價(jià)值國(guó)家重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)國(guó)家AAAA級(jí)旅游區(qū)國(guó)際森林公園世界文化、自然雙遺產(chǎn)國(guó)家重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)國(guó)家AAAAA級(jí)旅游區(qū)道教名山世界文化遺產(chǎn)生態(tài)價(jià)值植被豐富，80%綠色資源覆蓋氣候涼爽，年平均氣溫17.4度空氣新鮮，富含氧離子是主城的108倍海拔1288米海拔1260米，全山林木青翠，四季常青資源價(jià)值集險(xiǎn)、幽、雄、奇于一身，譽(yù)為”南國(guó)第一牧場(chǎng)”和”東方瑞士”素有”青城天下幽“的美譽(yù)交通價(jià)值陸路：渝湘高速全程128公里；渝懷鐵路全程167公里水路：重慶港—烏江—芙蓉江碼頭；小三峽—烏江—芙蓉江碼頭航空：2010年底開(kāi)工建設(shè)仙女山旅游支線機(jī)場(chǎng)。成青快速通道、成灌快速、成灌快鐵發(fā)展時(shí)間2006年開(kāi)始，現(xiàn)發(fā)展4年時(shí)間2000年開(kāi)始，現(xiàn)發(fā)展已有10年游客量從2007年開(kāi)始游客年均增長(zhǎng)率保持在24%左右，2010年武隆旅游人數(shù)降達(dá)到270萬(wàn)人。2000年接待國(guó)內(nèi)游客300萬(wàn)人次2005年年達(dá)到520萬(wàn)人次2010年達(dá)到670萬(wàn)人次發(fā)展目標(biāo)“運(yùn)動(dòng)”、生態(tài)、環(huán)保之稱(chēng)，渝東南片區(qū)旅游基地事宜多種度假活動(dòng)，環(huán)境優(yōu)美，自然環(huán)境良好的度假區(qū)現(xiàn)階段房?jī)r(jià)普通類(lèi)別墅產(chǎn)品4500-6000元/平方米多層產(chǎn)品3900-4700元/平方米普通類(lèi)別墅產(chǎn)品10000-12000元/平方米多層產(chǎn)品7000-9000元/平方米仙女山和青城山發(fā)展歷程對(duì)比，目前仙女山發(fā)展時(shí)間較短，文化積淀較弱。但從資源狀況來(lái)看，兩地區(qū)域價(jià)值類(lèi)似，未來(lái)發(fā)展?jié)摿Υ?。周邊旅游地綜合實(shí)力對(duì)比市政配套情況仙女山新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施完善。新修建的5條城市道路配套管網(wǎng)及路面工程已結(jié)束，武仙路主干道管網(wǎng)全面完工；供水、供電等基礎(chǔ)設(shè)施和醫(yī)院、福利院等公共設(shè)施已竣工并投入使用。仙女山新區(qū)仙女山旅游地產(chǎn)現(xiàn)狀游客接待中心天秀仙居木里小鎮(zhèn)云深處仙女山1號(hào)戴斯大衛(wèi)營(yíng)夏宮仙女山國(guó)際假日社區(qū)仙女山上的院子仙山流云清風(fēng)雅居依云美鎮(zhèn)塞拉維花漾的山谷仙山人間21度洋房卡地亞雪嶺仙山寸土寸金，大盤(pán)云集一期4.6平方公里的土地，共分布有16個(gè)項(xiàng)目，其中在售項(xiàng)目13個(gè)，單個(gè)項(xiàng)目的占地面積均在200畝以上。且已基本無(wú)地可拿。在售項(xiàng)目情況項(xiàng)目名稱(chēng)規(guī)模建筑形態(tài)容積率近期推盤(pán)量主力產(chǎn)品銷(xiāo)售均價(jià)戶(hù)型區(qū)間總價(jià)區(qū)間（萬(wàn)元）仙山人間4萬(wàn)方洋房、別墅0.59216套（在售）A/B型一、兩房4700元/㎡一房39—66㎡18.3—31兩房80㎡37.6戴斯大衛(wèi)營(yíng)12萬(wàn)方酒店公寓、別墅0.5100套（在售）精裝公寓雙拼別墅四拼別墅雙疊拼別墅6300—9700元/㎡別墅86—123㎡疊拼別墅54.1—77.4單配5000元/㎡，套房7000元/㎡精裝公寓48、86㎡裝修款2萬(wàn)、5萬(wàn)、8萬(wàn)精裝公寓20—30萬(wàn)云深處6.3萬(wàn)方洋房、別墅0.5在售78套景觀洋房4800元/㎡兩房60—77㎡27—34.7萬(wàn)三房85㎡38萬(wàn)卡薩布蘭卡13萬(wàn)方洋房0.5330套（存量）山景公寓清水4900/㎡起精裝8000/㎡起一房53㎡兩房85㎡清水28萬(wàn)精裝60萬(wàn)芳草地法米亞9萬(wàn)方別墅、洋房0.61180套獨(dú)院別墅復(fù)合洋房爬坡別墅爬坡組院6200元/㎡復(fù)合洋房5100元/㎡精裝標(biāo)準(zhǔn)1260元/㎡復(fù)合洋房30-80㎡爬坡組院53-80㎡爬坡組院33-50萬(wàn)復(fù)合洋房16-40萬(wàn)仙山流云4萬(wàn)方別墅、洋房0.689棟534套，目前開(kāi)出9棟別墅9500元/㎡69-72㎡50-70萬(wàn)21度洋房8萬(wàn)方洋房0.6150套花園洋房5300元/㎡30-103㎡最低18萬(wàn)/套；主力產(chǎn)品總價(jià)25-30萬(wàn)；二房31-40萬(wàn)，三房45-55萬(wàn)依云美鎮(zhèn)10萬(wàn)方別墅、公寓、洋房0.6700套（存量+新推）別墅公寓洋房精裝8300元/㎡清水6300元/㎡30-65㎡公寓精裝22.5-48.8萬(wàn)；清水18-33.8萬(wàn)木里小鎮(zhèn)10萬(wàn)方洋房0.6522套景觀洋房5700元/㎡單配35㎡一房40-60㎡兩房60-80㎡15-45萬(wàn)仙女山1號(hào)9.3萬(wàn)方洋房0.65113套洋房+19套別墅景觀洋房洋房5200-5800元/㎡別墅7000-9000元/㎡26-78㎡15-40萬(wàn)夏宮4.6萬(wàn)方洋房0.79300套（新推）景觀洋房5800元/㎡單配35㎡一房40-60㎡兩房60-80㎡27-40萬(wàn)塞拉維假日5萬(wàn)方精裝公寓、洋房、別墅0.6150套（新推）精裝公寓、洋房精裝公寓7300元/㎡起洋房均價(jià)5300元/㎡精裝公寓29-36㎡洋房40-60㎡洋房22-35萬(wàn)公寓23-30萬(wàn)仙女山上的院子5.7萬(wàn)方別墅0.5聯(lián)排、獨(dú)棟40-60㎡26-40萬(wàn)仙女山總結(jié)協(xié)卓觀點(diǎn)仙女山規(guī)劃定位明確自然資源豐富綜合實(shí)力強(qiáng)勁仙女山新區(qū)定位明確、自然資源豐富；較周邊而言，旅游綜合實(shí)力強(qiáng)勁；加之目前新區(qū)已大盤(pán)云集，配套完善，區(qū)域成熟度高，現(xiàn)在入市市場(chǎng)機(jī)遇巨大。區(qū)域成熟度高仙女山旅游地產(chǎn)解讀PART-03為了更好的了解仙女山旅游地產(chǎn)，協(xié)卓選取了

隆鑫.花漾的山谷芳草地.雪嶺仙山普度.仙女山1號(hào)遠(yuǎn)大.戴斯大衛(wèi)營(yíng)千鴻.仙山流云五個(gè)目前仙女山較成熟的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，對(duì)其戶(hù)型、配套、建筑風(fēng)格、價(jià)格及去化情況等進(jìn)行研究。仙女山旅游地產(chǎn)現(xiàn)狀部分競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目實(shí)景仙女山上在售項(xiàng)目基本都是現(xiàn)房發(fā)售，建設(shè)周期較快項(xiàng)目名稱(chēng)產(chǎn)品規(guī)劃戶(hù)型建筑面積比例隆鑫·花漾的山谷酒店、洋房、別墅單間配套38—4850%2*1*16630%2*1*183、11220%芳草地·雪嶺仙山小洋房、小聯(lián)排單間配套3620%1*1*149—5420%1*1*150—6020%2*1*168—7620%三房、四房躍層118—15920%依云美鎮(zhèn)類(lèi)別墅單間配套29-3420%1*1*145-5860%2*1*173-8310%(10%)夏宮假日國(guó)際社區(qū)洋房、聯(lián)排、雙拼、獨(dú)棟單間配套25-3050%1*1*150-6030%2*1*163-8520%產(chǎn)品戶(hù)型研究備注:藍(lán)色標(biāo)注為躍層情況項(xiàng)目名稱(chēng)產(chǎn)品規(guī)劃戶(hù)型建筑面積比例21度洋房多層單間配套3510%1*1*130-5360%1*1*25410%2*1*2/2*1*164-78(10%)10%仙山流云洋房、小別墅單間配套/1*1*132—4840%1*1*254—8035%2*2*168—7520%3*2*2100—1105%備注:藍(lán)色標(biāo)注為躍層情況產(chǎn)品戶(hù)型研究多數(shù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)初期，以30-60m2洋房、小公寓產(chǎn)品為主，部分項(xiàng)目在資源條件優(yōu)的區(qū)域規(guī)劃少量類(lèi)別墅產(chǎn)品。重點(diǎn)項(xiàng)目研究隆鑫.花漾的山谷隆鑫.花漾的山谷項(xiàng)目名稱(chēng)隆鑫。花漾的山谷開(kāi)發(fā)商重慶隆鑫花漾湖地產(chǎn)有限公司樓盤(pán)地址武隆縣仙女山鎮(zhèn)前行200米總建筑面積130000平方米占地面積200000平方米容積率0.4總戶(hù)數(shù)2392戶(hù)物業(yè)類(lèi)型洋房、別墅停車(chē)位553個(gè)現(xiàn)推單位洋房交樓日期2012年6月物業(yè)管理費(fèi)2.50元/平方米·月物業(yè)管理公司重慶隆鑫物業(yè)管理有限公司銷(xiāo)售價(jià)格均價(jià)6200元/平米在售戶(hù)型42-76㎡配套六星級(jí)奢華酒店、琥珀酒店、琥珀酒店公寓、森林公園、運(yùn)動(dòng)公園、青青農(nóng)場(chǎng)、懸崖公園、月光營(yíng)地公園重點(diǎn)項(xiàng)目研究項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：緊鄰仙女山，景觀資源較好，地塊內(nèi)部高層較大，前后排均可享受到景觀，地塊狹長(zhǎng)，景觀面較長(zhǎng)。項(xiàng)目劣勢(shì)：喀斯特地貌，覆土少，打造成本高。重點(diǎn)項(xiàng)目戶(hù)型研究聯(lián)排端頭戶(hù)型97㎡贈(zèng)送面積是別墅的主要特點(diǎn)，大量的贈(zèng)送草坪花園、地下室和露臺(tái)，增加產(chǎn)品性?xún)r(jià)比和舒適度。聯(lián)排中套戶(hù)型74㎡花園花園負(fù)一樓全贈(zèng)送獨(dú)立戶(hù)型157㎡花園負(fù)一樓全贈(zèng)送97㎡的別墅戶(hù)型：占地220平米銷(xiāo)售面積97㎡實(shí)際使用面積240平米贈(zèng)送比例：255%別墅戶(hù)型特征：創(chuàng)新別墅產(chǎn)品，突出大面積贈(zèng)送。戶(hù)型特征：超大露臺(tái)設(shè)計(jì)和開(kāi)敞式廚房設(shè)計(jì)，功能空間分區(qū)明確，注重隱私考慮；隨面積的增大，戶(hù)型舒適感增強(qiáng)。標(biāo)準(zhǔn)層平面圖A型戶(hù)型B型戶(hù)型洋房重點(diǎn)項(xiàng)目戶(hù)型研究建筑面積A型48.7/49.7㎡B型57.4-59.6㎡芳草地.雪玲仙山重點(diǎn)項(xiàng)目研究芳草地.雪嶺仙山項(xiàng)目名稱(chēng)芳草地.雪嶺仙山開(kāi)發(fā)商重慶芳草地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司樓盤(pán)地址仙女山鎮(zhèn)(距仙女山森林公園6公里)總建筑面積90000平方米占地面積133400平方米容積率0.6總戶(hù)數(shù)1447戶(hù)物業(yè)類(lèi)型洋房、別墅停車(chē)位生態(tài)露天獨(dú)立車(chē)位現(xiàn)推單位洋房交樓日期2012年物業(yè)管理費(fèi)1.80元/平方米·月物業(yè)管理公司重慶芳草地物業(yè)銷(xiāo)售價(jià)格均價(jià)6200元/平米在售戶(hù)型50-80㎡配套西班牙風(fēng)情商業(yè)街、中央運(yùn)動(dòng)公園、主題文化酒店、九洞高爾夫球場(chǎng)、茶吧、雪茄吧項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：區(qū)域項(xiàng)目規(guī)模較大，內(nèi)部配套設(shè)計(jì)豐富，且緊臨小鎮(zhèn)，生活配套完善，另外項(xiàng)目海拔1350米，所有仙女山組團(tuán)中最高的樓盤(pán)，向上可仰望仙女山主峰，向下鳥(niǎo)瞰整個(gè)仙女山新區(qū)，且出游方便。項(xiàng)目劣勢(shì)：無(wú)明顯的劣勢(shì)。重點(diǎn)項(xiàng)目戶(hù)型研究洋房單間配套，面積30-32.85㎡；露臺(tái)達(dá)到70%的贈(zèng)送率；功能空間有廚房、衛(wèi)生間、臥室、雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)；

一室一廳一衛(wèi)，建筑面積53.12-57.19㎡；贈(zèng)送比率約為20-60%；房間功能齊備，兼具居家和度假的功能戶(hù)型特征：戶(hù)型設(shè)計(jì)比較傳統(tǒng)，結(jié)構(gòu)緊湊，功能齊全，贈(zèng)送較大露臺(tái)或者陽(yáng)臺(tái)。重點(diǎn)項(xiàng)目戶(hù)型研究

兩室兩廳單衛(wèi)，建筑面積75.19-78.13㎡；贈(zèng)送比率約為13-15%；三室兩廳雙衛(wèi)，建筑面積108.23-109.18㎡；贈(zèng)送比率約為25-30%；洋房戶(hù)型特征：兩房和三房戶(hù)型采用控制面積，加大露臺(tái)和陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送的設(shè)計(jì)原則，客廳開(kāi)間只有3.5米，次臥室開(kāi)間甚至只有2.4米，但露臺(tái)陽(yáng)臺(tái)設(shè)置較多，增加休閑功能。產(chǎn)品小結(jié)隆鑫.花漾的山谷和芳草地.雪嶺仙山，是仙女山品質(zhì)型樓盤(pán)的代表作。其戶(hù)型設(shè)計(jì)以提升客戶(hù)的舒適性和使用率為目的，都強(qiáng)調(diào)大面積的贈(zèng)送空間，拉開(kāi)了與周邊其他樓盤(pán)的距離，成功的吸引較高檔次的客戶(hù)。品質(zhì)型遠(yuǎn)大.戴斯大衛(wèi)營(yíng)戴斯?大衛(wèi)營(yíng)項(xiàng)目名稱(chēng)戴斯?大衛(wèi)營(yíng)開(kāi)發(fā)商重慶遠(yuǎn)大置業(yè)有限公司樓盤(pán)地址武隆仙女山新區(qū)銀杏大道66號(hào)（景區(qū)游客接待中心對(duì)面）總建筑面積70000平方米占地面積150000平方米容積率0.50總戶(hù)數(shù)1152戶(hù)物業(yè)類(lèi)型公寓、洋房、別墅停車(chē)位900個(gè)現(xiàn)推單位產(chǎn)權(quán)式酒店交樓日期2011年12月物業(yè)管理費(fèi)3.00元/平方米·月物業(yè)管理公司戴斯酒店銷(xiāo)售價(jià)格23.6萬(wàn)/套起在售戶(hù)型45-97㎡配套假日酒店、休閑會(huì)所在售項(xiàng)目情況項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：地段：項(xiàng)目在仙女山接待中心對(duì)面，第一時(shí)間吸引非自駕游客戶(hù)的注意力；戴斯酒店品牌：24萬(wàn)每套，每年享受1.5萬(wàn)元的投資回報(bào)；精裝修：公寓全部精裝，減少客戶(hù)后顧之憂(yōu)。項(xiàng)目劣勢(shì)：遠(yuǎn)大無(wú)精裝修產(chǎn)品經(jīng)驗(yàn)，裝修產(chǎn)品質(zhì)量的監(jiān)管存在一定難度，另外別墅產(chǎn)品面積雖然小，但戶(hù)型功能布局較差，單層面積較小，每層功能單一。別墅酒店公寓四拼別墅使用面積：110㎡贈(zèng)送面積：46㎡花園面積：35—70㎡雙拼別墅使用面積：170㎡贈(zèng)送面積：70㎡花園面積：80—125㎡休閑區(qū)休閑區(qū)休閑+居住區(qū)居住區(qū)休閑區(qū)休閑區(qū)休閑+居住區(qū)居住區(qū)重點(diǎn)項(xiàng)目戶(hù)型研究別墅戶(hù)型特征：?jiǎn)螌用娣e較小，較好的控制了面積，功能分區(qū)清晰，動(dòng)靜互不干擾。酒店公寓（單配）面積：48㎡清水價(jià)格：5000元/㎡委托裝修標(biāo)準(zhǔn)：2萬(wàn)、5萬(wàn)、8萬(wàn)酒店公寓（躍層）面積：49㎡清水價(jià)格：7000元/㎡委托裝修標(biāo)準(zhǔn)：5萬(wàn)、8萬(wàn)、15萬(wàn)露（陽(yáng)）臺(tái)面積：23㎡戶(hù)型特征：二層為整層贈(zèng)送，每層皆配置10㎡大陽(yáng)（露）臺(tái)及獨(dú)立衛(wèi)生間，主臥衛(wèi)生間為7㎡戶(hù)型特征：臥室開(kāi)間4.2米，進(jìn)深4.4米，直連4.2米寬大陽(yáng)臺(tái)；配備簡(jiǎn)易廚房及獨(dú)立衛(wèi)生間重點(diǎn)項(xiàng)目戶(hù)型研究公寓產(chǎn)品小結(jié)在大部分樓盤(pán)均以休閑養(yǎng)生為主流概念的情況下，戴斯大衛(wèi)營(yíng)卻在定位上強(qiáng)化了投資的概念，全精裝修產(chǎn)品，運(yùn)用戴斯酒店的號(hào)召力，簽約前五年每年返還1.5萬(wàn)，每年可享受30天的自住期（需預(yù)約），帶動(dòng)了大量的投資型客戶(hù)。投資型仙山流云仙山流云項(xiàng)目名稱(chēng)仙山流云開(kāi)發(fā)商重慶千鴻房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司樓盤(pán)地址武隆仙女山新區(qū)（仙女山旅游接待中心對(duì)面）總建筑面積39149平方米占地面積97000平方米容積率0.48總戶(hù)數(shù)1120戶(hù)物業(yè)類(lèi)型洋房、別墅停車(chē)位私家免費(fèi)車(chē)位現(xiàn)推單位MINI別墅交樓日期2013年6月物業(yè)管理費(fèi)1.80元/平方米·月物業(yè)管理公司重慶千鴻物業(yè)管理公司銷(xiāo)售價(jià)格約58-78萬(wàn)/套在售戶(hù)型約70㎡配套網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、旱冰場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)、門(mén)球場(chǎng)、養(yǎng)生休閑廣場(chǎng)、休閑娛樂(lè)會(huì)所在售項(xiàng)目情況項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：創(chuàng)新單獨(dú)入戶(hù)小別墅設(shè)計(jì)，吸引不少的投資客戶(hù)和第二居所客戶(hù)。另外，戶(hù)型設(shè)計(jì)靈活多變，擴(kuò)大客戶(hù)群群體。項(xiàng)目劣勢(shì)：?jiǎn)蝺r(jià)高，相應(yīng)總價(jià)也高，與消費(fèi)者心理接受度有一定的懸殊，導(dǎo)致去化較慢。重點(diǎn)項(xiàng)目戶(hù)型研究別墅底層戶(hù)型圖建筑面積：50.74㎡使用面積：72.24㎡贈(zèng)送率：43%二層戶(hù)型圖建筑面積：45.31㎡使用面積：75.81㎡贈(zèng)送率：67%三層戶(hù)型圖建筑面積：37.44㎡使用面積：56.44㎡贈(zèng)送率：51%戶(hù)型特征：三疊拼創(chuàng)新戶(hù)型，每層獨(dú)立入戶(hù)，不僅是一樓，2、3樓均有較大贈(zèng)送面積。二期戶(hù)型三期戶(hù)型戶(hù)型特征：前庭后院，獨(dú)立私家車(chē)位，可變戶(hù)型空間，部分戶(hù)型可自行隔出空高1.6-2.2米的隔樓。重點(diǎn)項(xiàng)目戶(hù)型研究洋房產(chǎn)品小結(jié)仙山流云是仙女山較早開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，自身配套設(shè)施不足，主要依靠臨近仙女山鎮(zhèn)的地段優(yōu)勢(shì)，依附仙女山鎮(zhèn)的相關(guān)配套來(lái)彌補(bǔ)。前期產(chǎn)品特色并不突出，二期、三期在戶(hù)型上做了很大程度的改善，引起客戶(hù)關(guān)注。配套型仙女山1號(hào)仙女山1號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)仙女山1號(hào)開(kāi)發(fā)商重慶普度置業(yè)有限公司樓盤(pán)地址武隆仙女山新區(qū)香葉路8號(hào)總建筑面積144007平方米占地面積93000平方米容積率0.65總戶(hù)數(shù)當(dāng)期300戶(hù)物業(yè)類(lèi)型洋房、別墅停車(chē)位不出售現(xiàn)推單位洋房、別墅交樓日期2013年6月物業(yè)管理費(fèi)1.80元/平方米·月物業(yè)管理公司——銷(xiāo)售價(jià)格洋房均價(jià)5300元/平米、別墅90萬(wàn)/套-140萬(wàn)/套在售戶(hù)型洋房：25-75㎡、別墅：102-200㎡配套四星級(jí)酒店在售項(xiàng)目情況項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：規(guī)模優(yōu)勢(shì)，200多畝，規(guī)劃齊備，以主題公園撬動(dòng)項(xiàng)目熱銷(xiāo)。產(chǎn)品豐富，面積段30-63㎡，洋房、別墅、公寓等產(chǎn)品，增加客戶(hù)選擇面。項(xiàng)目劣勢(shì)：覆蓋土較差，景觀打造單一，缺乏水環(huán)境。另外，公園的規(guī)劃加大項(xiàng)目成本，增加了運(yùn)營(yíng)難度。重點(diǎn)項(xiàng)目戶(hù)型研究洋房

單間配套面積在20-27㎡；功能房間有廚房、衛(wèi)生間、臥室、陽(yáng)臺(tái)等；贈(zèng)送空間在5-10㎡。20.16㎡24.48-27.3㎡廚房廚房陽(yáng)臺(tái)戶(hù)型特征：面積小，陽(yáng)臺(tái)較大。42.26㎡43.61㎡陽(yáng)臺(tái)陽(yáng)臺(tái)

一室一廳面積在40-50㎡；功能房間有廚房、衛(wèi)生間、臥室、陽(yáng)臺(tái)、客廳等；贈(zèng)送空間在7-10㎡。重點(diǎn)項(xiàng)目戶(hù)型研究洋房

一室一廳面積在40-50㎡；功能房間有廚房、衛(wèi)生間、臥室、陽(yáng)臺(tái)、客廳等；贈(zèng)送空間在7-10㎡。42.26㎡43.61㎡陽(yáng)臺(tái)陽(yáng)臺(tái)戶(hù)型特征：面積小，陽(yáng)臺(tái)較大，部分戶(hù)型設(shè)置有入戶(hù)花園。產(chǎn)品小結(jié)仙女山一號(hào)、依云美鎮(zhèn)等產(chǎn)品均屬于該類(lèi)型，產(chǎn)品面積控制在25~45㎡左右，集中為單價(jià)配套和一房產(chǎn)品，總價(jià)控制在18~22萬(wàn)左右。高性?xún)r(jià)比是吸引客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)的主要原因。性?xún)r(jià)比型項(xiàng)目名稱(chēng)資源配套隆鑫·花漾的山谷3200米絕世凌空崖線景觀、236米懸崖落差超五星奢華渡假酒店、頂級(jí)云頂泉浴俱樂(lè)部酒店、五大主題公園芳草地·雪嶺仙山仙女山大環(huán)境資源足球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、沙灘排球場(chǎng)、九洞高爾夫球場(chǎng)、茶吧、雪茄吧依云美鎮(zhèn)仙女山大環(huán)境資源海灘式游泳池21度洋房仙女山大環(huán)境資源星級(jí)酒店仙山流云仙女山大環(huán)境資源網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、旱冰場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)、門(mén)球場(chǎng)、養(yǎng)生休閑廣場(chǎng)、休閑娛樂(lè)會(huì)所仙女山1號(hào)仙女山大環(huán)境資源四星級(jí)度假酒店夏宮假日國(guó)際社區(qū)仙女山大環(huán)境資源1200畝，18洞高爾夫、體育運(yùn)動(dòng)主題公園、超五星級(jí)酒店重點(diǎn)產(chǎn)品配套研究項(xiàng)目主要依托仙女山景觀資源，以酒店、運(yùn)動(dòng)休閑配套打造增加項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力項(xiàng)目名稱(chēng)建筑風(fēng)格隆鑫·花漾的山谷西班牙風(fēng)格芳草地·雪嶺仙山巴維亞西班牙風(fēng)格依云美鎮(zhèn)法式風(fēng)格21度洋房中式現(xiàn)代風(fēng)格仙山流云西班牙風(fēng)格夏宮假日國(guó)際社區(qū)歐洲風(fēng)格仙女山1號(hào)歐洲瑞士風(fēng)格重點(diǎn)建筑風(fēng)格研究承襲歐式風(fēng)格，尤以西班牙風(fēng)格為最無(wú)論從物業(yè)形態(tài)、配套打造、建筑風(fēng)格上看，仙女山區(qū)域供應(yīng)項(xiàng)目：同質(zhì)化嚴(yán)重產(chǎn)品特征總結(jié)協(xié)卓觀點(diǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格特征產(chǎn)品類(lèi)型開(kāi)發(fā)初期價(jià)格（元/m2）單價(jià)水平（元/m2）年增長(zhǎng)率總價(jià)水平公寓、小洋房3500-40005000-700010-25%，集中在15-18%20-40萬(wàn)，集中在25-35萬(wàn)疊拼、聯(lián)排別墅4000-60008000-900010%左右60-140萬(wàn)獨(dú)立別墅6000-700010000-12000/200-300萬(wàn)4年時(shí)間，售價(jià)增幅最高近一倍。重點(diǎn)產(chǎn)品價(jià)格研究供應(yīng)面積與去化交叉對(duì)比區(qū)域內(nèi)29~50㎡單配和一房產(chǎn)品最為暢銷(xiāo)，其次是50—60㎡說(shuō)明：以上數(shù)據(jù)是基于隆鑫·花漾的山谷、21度洋房、芳草地·雪嶺仙山、依云美鎮(zhèn)和仙山流云二期銷(xiāo)售數(shù)據(jù)為分析基礎(chǔ)。研究后得出。重點(diǎn)項(xiàng)目去化情況研究產(chǎn)品總價(jià)與去化交叉分析總價(jià)在20萬(wàn)以下和20~25萬(wàn)區(qū)間為暢銷(xiāo)產(chǎn)品，但該價(jià)位貨量較多說(shuō)明：以上數(shù)據(jù)是基于隆鑫·花漾的山谷、21度洋房、芳草地·雪嶺仙山、依云美鎮(zhèn)和仙山流云等項(xiàng)目洋房產(chǎn)品銷(xiāo)售數(shù)據(jù)為分析基礎(chǔ)，研究后得出。重點(diǎn)項(xiàng)目去化情況研究整體市場(chǎng)淡旺季明顯，夏季（6-8月）銷(xiāo)售火爆，月均消化量達(dá)100-200套；開(kāi)發(fā)節(jié)奏較慢，去化平均，年均消化量集中在3-5萬(wàn)方。項(xiàng)目名稱(chēng)總體量（萬(wàn)m2）年均消化量隆鑫·花漾的山谷33.9約5萬(wàn)方芳草地·雪嶺仙山35約3萬(wàn)方依云美鎮(zhèn)10約3萬(wàn)方21度洋房7.76約3萬(wàn)方仙山流云5.6約2萬(wàn)方項(xiàng)目去化特征重點(diǎn)項(xiàng)目去化情況研究仙女山旅游地產(chǎn)總結(jié)協(xié)卓觀點(diǎn)仙女山旅游地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)激勵(lì)，無(wú)論是別墅還是洋房均已小戶(hù)型為主，各產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，去化速度平穩(wěn)。但憑借良好的自然資源和政府扶持，整個(gè)區(qū)域的升值空間巨大，價(jià)格增長(zhǎng)迅猛，區(qū)域可持續(xù)發(fā)展勢(shì)頭突出。協(xié)卓認(rèn)為要在這一階段入市，并取得良好的銷(xiāo)售佳績(jī)，必須采取兩種路線：一、產(chǎn)品差異化路線二、品質(zhì)差異化路線旅游地產(chǎn)客戶(hù)分析PART-04A頂級(jí)高端中端度假投資置業(yè)目的BCEGH財(cái)富層次低端DF項(xiàng)目吸引的客戶(hù)核心客戶(hù)客戶(hù)特征目前仙女山項(xiàng)目吸引的客戶(hù)以純度假性質(zhì)為主，度假兼投資為輔。旅游地產(chǎn)客戶(hù)研究重慶長(zhǎng)安鄧小姐個(gè)人特征：32歲，法務(wù)助理已婚有小孩，一起居住的家庭成員數(shù)3人已購(gòu)仙山流云，擁有QQ車(chē)家庭收入1萬(wàn)/月置業(yè)偏好：休閑度假車(chē)位、綠化越多越好安靜的小區(qū)環(huán)境和良好的人文氣息對(duì)物業(yè)產(chǎn)品及景區(qū)的配套的需求強(qiáng)烈景觀環(huán)境、配套個(gè)人特征：50歲，個(gè)體摩配已婚有小孩，一起居住的家庭成員數(shù)3人已購(gòu)仙山流云，擁有力帆520家庭收入1萬(wàn)/月置業(yè)偏好：養(yǎng)老養(yǎng)生居住要有活動(dòng)娛樂(lè)場(chǎng)所、超市、購(gòu)物中心。把各個(gè)樓道都裝監(jiān)視器。個(gè)體黃先生景觀環(huán)境、配套個(gè)人特征：37歲，個(gè)體酒吧已婚有小孩，一起居住的家庭成員數(shù)3人已購(gòu)芳草地雪嶺仙山，擁有豐田汽車(chē)家庭收入2萬(wàn)/月置業(yè)偏好：休閑度假、父母養(yǎng)老對(duì)比物管、戶(hù)型、環(huán)境。綠化面積，游玩項(xiàng)目對(duì)物業(yè)的管理及代為出租服務(wù)要求比較高個(gè)體謝小姐景觀環(huán)境、物管景觀環(huán)境、配套和物管是客戶(hù)最看重方面，也是決定他們購(gòu)買(mǎi)度假物業(yè)的關(guān)鍵因素客戶(hù)特征旅游地產(chǎn)客戶(hù)研究客戶(hù)來(lái)源：重慶主城區(qū)為主，其他區(qū)域、鄰近城市消費(fèi)群體為補(bǔ)充。年齡：30~55歲為主，其中40歲以上中老年比重較大；職業(yè)：自由職業(yè)和企事業(yè)單位職員為主，私企職員與公務(wù)員為輔。家庭結(jié)構(gòu)：三口之家為主，二人世界、三代同堂為輔。置業(yè)次數(shù)：多次購(gòu)房。購(gòu)房目的：度假、養(yǎng)老為主，度假兼投資為輔購(gòu)房看重屬性：景觀環(huán)境與配套為客戶(hù)最關(guān)注的因素，其次是物管、價(jià)格及交通。仙女山旅游地產(chǎn)客戶(hù)以重慶市主城區(qū)中端收入人群客戶(hù)為主兼有少數(shù)高端收入人群。旅游地產(chǎn)客戶(hù)情況總結(jié)協(xié)卓觀點(diǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建議PART-05大盤(pán)開(kāi)發(fā)以自我運(yùn)營(yíng)為導(dǎo)向，兼顧市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)小盤(pán)以市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)為導(dǎo)向，研究競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，找出差異化項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建議原則協(xié)卓觀點(diǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)啟動(dòng)期建議啟動(dòng)期要立勢(shì)，引起市場(chǎng)高度關(guān)注。立足于本土區(qū)域市場(chǎng)，引導(dǎo)客戶(hù)需求?？紤]客戶(hù)置業(yè)主要敏感性因素，其中獨(dú)一無(wú)二景觀資源要體現(xiàn)，可考慮資源價(jià)值較優(yōu)區(qū)域。啟動(dòng)期選擇成熟度相對(duì)較高，交通便捷、與配套區(qū)距離近區(qū)域，昭示性強(qiáng)、可開(kāi)發(fā)性強(qiáng)。協(xié)卓觀點(diǎn)項(xiàng)目具體實(shí)施建議差異化方向建議：配套差異主題酒店：項(xiàng)目引入高端主題酒店拉斯維加斯——金字塔酒店Luxor以古埃及文明為主題設(shè)計(jì)。酒店外觀形象依照金字塔設(shè)計(jì)。通過(guò)尼羅河將客戶(hù)送到客房。MINI別墅——?jiǎng)?chuàng)新產(chǎn)品，70m2產(chǎn)品特色建議差異化方向建議：產(chǎn)品差異中間沒(méi)有隔墻,顯得整個(gè)空間開(kāi)闊,通透臥房和客廳外寬闊的陽(yáng)臺(tái)可以充分享受室外的自然風(fēng)光.游泳池旁點(diǎn)綴的小品充滿(mǎn)度假風(fēng)情產(chǎn)品特色建議戶(hù)型——建筑面積70平米產(chǎn)品特色建議別墅架空，避免潮氣過(guò)重；抬高視線，遠(yuǎn)眺景觀挑高產(chǎn)品特色建議室內(nèi)——公共活動(dòng)區(qū)域空間挑高，增大采光面，滿(mǎn)足度假人士聚會(huì)社交需要設(shè)置簡(jiǎn)易廚房臥室與客廳無(wú)明顯區(qū)隔產(chǎn)品特色建議盡量不用隔墻，部分室內(nèi)功能空間融合或簡(jiǎn)化，增強(qiáng)空間感產(chǎn)品特色建議室外——用原生態(tài)材料圍成的半私密性私家花園；增加小型私家泳池，使室內(nèi)到室外的過(guò)渡空間更富有輕松度假的氣氛奧地利風(fēng)格：seifert、weidling、薩爾茨堡等風(fēng)格特別適合在山坡上修建，利用窗戶(hù)的垂直角度來(lái)最大限度的利用自然光的流通，并在二樓設(shè)置大陽(yáng)臺(tái)感受周?chē)娘L(fēng)景。強(qiáng)調(diào)與自然的融和產(chǎn)品特色建議差異化方向建議：建筑風(fēng)格差異價(jià)格定位項(xiàng)目首期受區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)影響大，在此我們將針對(duì)目前的市場(chǎng)，通過(guò)市場(chǎng)比較法和自然增長(zhǎng)法進(jìn)行分析。產(chǎn)品形態(tài)參照項(xiàng)目售價(jià)水平（元/m2）獨(dú)棟別墅依云美鎮(zhèn)10000洋房雪嶺仙山6200公寓花漾的山谷6800價(jià)格修正系數(shù)修正因素權(quán)重本項(xiàng)目依云美鎮(zhèn)雪嶺仙山花漾的山谷項(xiàng)目規(guī)劃201871110資源價(jià)值201881010品質(zhì)107766建筑打造1512101010環(huán)境打造1512111010配套108777開(kāi)發(fā)商品牌108779總分10083576162修正系數(shù)

1.451.361.34結(jié)合修正系數(shù)，建議獨(dú)棟別墅售價(jià)為9000—11000元/m2，洋房售價(jià)為5500-6000元/m2，公寓售價(jià)為6500-7000元/m2。產(chǎn)品價(jià)格建議項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益預(yù)測(cè)PART-06項(xiàng)目單價(jià)（元/㎡）備注配套費(fèi)200.00建筑設(shè)計(jì)費(fèi)25.00投資在3億元以上的項(xiàng)目，其費(fèi)額最高不得大于概算比例的1.5%地堪費(fèi)、地災(zāi)評(píng)估費(fèi)3.00人防費(fèi)60.00場(chǎng)地平整40.00總計(jì)328.00備注：由于無(wú)項(xiàng)目地塊數(shù)據(jù)，部分項(xiàng)目數(shù)據(jù)取自區(qū)間價(jià)格，不作為最終執(zhí)行參考。前期工程費(fèi)用估算項(xiàng)目單價(jià)（元/㎡）備注主體建筑工程費(fèi)1100.00（包括門(mén)窗、保溫、外漆）消防工程60.00強(qiáng)弱電、發(fā)電機(jī)35.00電梯

30.00總計(jì)1225.00備注：由于無(wú)項(xiàng)目地塊數(shù)據(jù)，部分項(xiàng)目數(shù)據(jù)取自區(qū)間價(jià)格，不作為最終執(zhí)行參考。建筑安裝工程費(fèi)用估算項(xiàng)目單價(jià)（元/㎡）備注電力工程（含臨時(shí)施工用電）90.00供水安裝工程

30.00燃?xì)獍惭b

30.00有線電視、網(wǎng)絡(luò)

25.00環(huán)境綠化

16.00涵洞、擋墻

20.00道路工程、排污、生化池、管網(wǎng)、環(huán)保環(huán)評(píng)

46.00總計(jì)257.00備注：由于無(wú)項(xiàng)目地塊數(shù)據(jù)，部分項(xiàng)目數(shù)據(jù)取自區(qū)間價(jià)格，不作為最終執(zhí)行參考?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用預(yù)算項(xiàng)目單價(jià)（元/㎡）備注健身設(shè)施、網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)等

11.00售房部

10.00監(jiān)理費(fèi)

5.00預(yù)決算費(fèi)

4.00總計(jì)30.00備注：由于無(wú)項(xiàng)目地塊數(shù)據(jù)，部分項(xiàng)目數(shù)據(jù)取自區(qū)間價(jià)格，不作為最終執(zhí)行參考?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用預(yù)算項(xiàng)目單價(jià)（元/㎡）備注營(yíng)業(yè)稅約5005%企業(yè)所得稅25%土地增值稅商業(yè)2.5%；非普通住宅2%；普通住宅1%印花稅0.05%城建稅5%教育附加費(fèi)3%地方教育附加費(fèi)1%土地使用稅總計(jì)月500備注：由于無(wú)項(xiàng)目地塊數(shù)據(jù)，部分項(xiàng)目數(shù)據(jù)取自區(qū)間價(jià)格，不作為最終執(zhí)行參考。項(xiàng)目銷(xiāo)售過(guò)程中稅費(fèi)估算項(xiàng)目單價(jià)（元/㎡）備注管理費(fèi)用230財(cái)務(wù)費(fèi)用230營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用（含推廣、代理）85總計(jì)545備注：由于無(wú)項(xiàng)目地塊數(shù)據(jù)，部分項(xiàng)目數(shù)據(jù)取自區(qū)間價(jià)格，不作為最終執(zhí)行參考。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)費(fèi)用估算序號(hào)項(xiàng)目單價(jià)（元/㎡）一開(kāi)發(fā)成本2340.001前期工程費(fèi)用估算328.002建筑安裝工程費(fèi)用估算1225.003基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用估算257.004基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用估算30.005項(xiàng)目銷(xiāo)售過(guò)程中稅費(fèi)估算500.00二項(xiàng)目開(kāi)發(fā)費(fèi)用估算545.00三不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用30.00四合計(jì)2915.00備注：由于無(wú)項(xiàng)目地塊數(shù)據(jù)，部分項(xiàng)目數(shù)據(jù)取自區(qū)間價(jià)格，不作為最終執(zhí)行參考。開(kāi)發(fā)成本約為2915元/㎡（不含拿地成本）投資成本費(fèi)用估算受讓單位地塊編號(hào)地塊位置土地用途土地面積（畝）出讓年限成交價(jià)（萬(wàn)元）單價(jià)（萬(wàn)元）夏宮置業(yè)有限公司W(wǎng)L2012-2-10號(hào)仙女山鎮(zhèn)石梁子社區(qū)居委中低價(jià)位、中小套型普通商品住房用地103.4265