律師辦理倉(cāng)儲(chǔ)物流地產(chǎn)業(yè)務(wù)操作指引2023版

——律師辦理倉(cāng)儲(chǔ)物流地產(chǎn)業(yè)務(wù)操作指引(試行)(2023)第一章

總則1.1

制定目的近年來(lái)，隨著電商與物流行業(yè)的蓬勃發(fā)展，物流地產(chǎn)的投資成為境內(nèi)外資金追逐的熱點(diǎn)，本指引由上海市律師協(xié)會(huì)現(xiàn)代物流法律研究委員會(huì)起草，其目的是為律師提供辦理與倉(cāng)儲(chǔ)物流地產(chǎn)有關(guān)業(yè)務(wù)操作方面的知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)和借鑒。本指引分以下幾部分：一、總則；二、倉(cāng)儲(chǔ)用地的招拍掛取得（一手地）；三、倉(cāng)儲(chǔ)用地的收購(gòu)取得（二手地）；四、倉(cāng)儲(chǔ)物流地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)與運(yùn)營(yíng)。本指引供相關(guān)領(lǐng)域的律師在具體業(yè)務(wù)操作中參考。1.2

概念界定(1)土地使用權(quán)，并不是指土地所有權(quán)人對(duì)自己所有土地的使用權(quán)，而是指非土地所有權(quán)人依照法律規(guī)定對(duì)土地享有的占有、使用、收益、處分權(quán)，包括國(guó)有土地使用權(quán)和集體土地使用權(quán)兩種；(2)國(guó)有土地，是指市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)屬于全民所有的土地；(3)集體土地，與國(guó)有土地對(duì)應(yīng)，指勞動(dòng)群眾集體所有的土地，其中：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有；(4)熟地，指經(jīng)過(guò)土地開(kāi)發(fā)，具備基本建設(shè)條件的土地；(5)生地，指完成土地征收，未經(jīng)開(kāi)發(fā)、不可直接作為建筑用地的農(nóng)用地或者荒地等土地；(6)毛地，指在城市舊區(qū)范圍內(nèi)，尚未經(jīng)過(guò)拆遷安置補(bǔ)償?shù)韧恋亻_(kāi)發(fā)過(guò)程、不具備基本建設(shè)條件的土地；(7)凈地，指已經(jīng)完成拆除平整，不存在需要拆除的建筑物、構(gòu)筑物等設(shè)施的土地；(8)倉(cāng)儲(chǔ)物流用地，根據(jù)《土地利用現(xiàn)狀分類(lèi)》（GBT21010-2017），編碼0604的倉(cāng)儲(chǔ)用地，指用于物資儲(chǔ)備、中轉(zhuǎn)的場(chǎng)所用地，包括物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施、配送中心、轉(zhuǎn)運(yùn)中心等；根據(jù)《城市用地分類(lèi)與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》（GB50137-2011），用地代碼為W；(9)工業(yè)用地，根據(jù)《土地利用現(xiàn)狀分類(lèi)》（GBT21010-2017），編碼0601的工業(yè)用地，指工業(yè)生產(chǎn)、產(chǎn)品加工制造、機(jī)械和設(shè)備修理及直接為工業(yè)生產(chǎn)等服務(wù)的附屬設(shè)施用地；根據(jù)《城市用地分類(lèi)與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》（GB50137-2011），用地代碼為M。1.3

律師辦理倉(cāng)儲(chǔ)物流業(yè)務(wù)的基本原則鑒于倉(cāng)儲(chǔ)物流項(xiàng)目用地問(wèn)題的復(fù)雜性，律師辦理倉(cāng)儲(chǔ)物流有關(guān)業(yè)務(wù)除應(yīng)遵守專(zhuān)業(yè)、誠(chéng)信、勤勉等原則外，還需考慮到倉(cāng)儲(chǔ)物流用地的政策性、實(shí)踐性強(qiáng)，故有關(guān)倉(cāng)儲(chǔ)物流問(wèn)題的規(guī)定以地方政策性文件以及各部門(mén)實(shí)操口徑居多，且根據(jù)國(guó)家宏觀調(diào)控的需要，行業(yè)政策變化較快、較多；因此，律師在辦理倉(cāng)儲(chǔ)物流業(yè)務(wù)時(shí)，不僅要依法，而且要掌握貫徹政策和實(shí)踐于服務(wù)活動(dòng)中；否則，律師的有關(guān)法律意見(jiàn)可能無(wú)法實(shí)際實(shí)施。1.4

律師辦理倉(cāng)儲(chǔ)物流業(yè)務(wù)的前提由于倉(cāng)儲(chǔ)物流業(yè)務(wù)往往涉及問(wèn)題較多，尤其是倉(cāng)儲(chǔ)物流用地涉及標(biāo)的較大，故律師在辦理倉(cāng)儲(chǔ)物流業(yè)務(wù)前應(yīng)當(dāng)明確律師的工作內(nèi)容、工作范圍、工作成果、收費(fèi)金額、風(fēng)險(xiǎn)控制及權(quán)利義務(wù)等，應(yīng)根據(jù)《民法典》、《律師法》的規(guī)定與委托人簽訂律師聘請(qǐng)合同。對(duì)于需要律師參與盡職調(diào)查、商業(yè)談判、起草合同、出具書(shū)面意見(jiàn)等方面的倉(cāng)儲(chǔ)物流業(yè)務(wù)，律師應(yīng)與委托人簽訂專(zhuān)項(xiàng)法律服務(wù)協(xié)議，對(duì)當(dāng)事人的具體要求、律師的具體服務(wù)事項(xiàng)及專(zhuān)項(xiàng)律師費(fèi)的金額、支付方式等予以明確。1.5

律師辦理倉(cāng)儲(chǔ)物流業(yè)務(wù)的要求律師在辦理倉(cāng)儲(chǔ)物流業(yè)務(wù)過(guò)程中，應(yīng)滿足以下要求：(1)保守商業(yè)秘密由于倉(cāng)儲(chǔ)物流業(yè)務(wù)往往為公司的重要業(yè)務(wù)，更是倉(cāng)儲(chǔ)物流公司、倉(cāng)儲(chǔ)物流投資基金、倉(cāng)儲(chǔ)物流開(kāi)發(fā)企業(yè)的核心業(yè)務(wù)，因此，律師在辦理過(guò)程中或者完成之后，均應(yīng)根據(jù)當(dāng)事人的要求或者自覺(jué)為委托人保守其中涉及到合作模式、合同內(nèi)容、轉(zhuǎn)讓標(biāo)的等方面的商業(yè)秘密，以委托人利益為重。(2)預(yù)防糾紛、防范風(fēng)險(xiǎn)鑒于倉(cāng)儲(chǔ)物流業(yè)務(wù)標(biāo)的一般巨大，一旦產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)，其導(dǎo)致的后果往往是企業(yè)不能承受之重。因此，律師在辦理過(guò)程中，無(wú)論調(diào)查、談判，還是起草文件，都要充滿對(duì)糾紛的預(yù)防意識(shí)以及對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的防范意識(shí)，盡最大努力預(yù)見(jiàn)可能發(fā)生的問(wèn)題，將其連同律師的看法、應(yīng)對(duì)措施一并提交委托人注意、考慮和選擇。(3)具備創(chuàng)新意識(shí)鑒于倉(cāng)儲(chǔ)物流業(yè)務(wù)與土地、運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)、危化品、以至于貨柜、工程緊密結(jié)合，投資人的背景和類(lèi)型也十分豐富，律師在辦理業(yè)務(wù)的過(guò)程中，需要具備業(yè)務(wù)的創(chuàng)新意識(shí)，與其他領(lǐng)域的法律服務(wù)緊密結(jié)合，滿足客戶的各項(xiàng)需求。1.6

本操作指引的適用范圍本操作指引主要適用于律師從事與倉(cāng)儲(chǔ)物流業(yè)務(wù)有關(guān)的非訴訟法律服務(wù)，尤其以律師在專(zhuān)項(xiàng)法律服務(wù)中的盡職調(diào)查、法律論證、參與談判、起草文件、協(xié)辦手續(xù)等活動(dòng)為重點(diǎn)。本操作指引對(duì)律師辦理與倉(cāng)儲(chǔ)物流有關(guān)的訴訟、仲裁代理業(yè)務(wù)，亦有較強(qiáng)的參考作用。第二章

倉(cāng)儲(chǔ)用地的招拍掛取得2.1

土地使用權(quán)的取得2.1.1法律依據(jù)根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》相關(guān)規(guī)定，建設(shè)單位使用國(guó)有土地，應(yīng)當(dāng)以出讓等有償使用方式取得；但是，1）國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；2）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；3）國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地；4）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，可以以劃撥方式取得土地使用權(quán)。2.1.2出讓方案及流程2.1.2.1土地出讓方案根據(jù)《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》的規(guī)定，市、縣人民政府國(guó)土資源行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)按照出讓年度計(jì)劃，會(huì)同城市規(guī)劃等有關(guān)部門(mén)共同擬訂擬招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓地塊的出讓方案，報(bào)經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府國(guó)土資源行政主管部門(mén)組織實(shí)施。出讓方案應(yīng)當(dāng)包括出讓地塊的空間范圍、用途、年限、出讓方式、時(shí)間和其他條件等內(nèi)容。2.1.2.2土地出讓流程(1)編制出讓文件出讓人應(yīng)當(dāng)根據(jù)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓地塊的情況，編制招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓文件。招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓文件應(yīng)當(dāng)包括出讓公告、投標(biāo)或者競(jìng)買(mǎi)須知、土地使用條件、標(biāo)書(shū)或者競(jìng)買(mǎi)申請(qǐng)書(shū)、報(bào)價(jià)單、中標(biāo)通知書(shū)或者成交確認(rèn)書(shū)、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同文本。(2)招拍掛公告出讓人應(yīng)當(dāng)至少在投標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌開(kāi)始日前20日，在土地有形市場(chǎng)或者指定的場(chǎng)所、媒介發(fā)布招標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌公告，公布招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓宗地的基本情況和招標(biāo)拍賣(mài)掛牌的時(shí)間、地點(diǎn)。招拍掛公告應(yīng)包括如下內(nèi)容：出讓人的名稱和地址；出讓宗地的面積、界址、空間范圍、現(xiàn)狀、使用年期、用途、規(guī)劃指標(biāo)要求；投標(biāo)人、競(jìng)買(mǎi)人的資格要求以及申請(qǐng)取得投標(biāo)、競(jìng)買(mǎi)資格的辦法；索取招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓文件的時(shí)間、地點(diǎn)和方式；招標(biāo)拍賣(mài)掛牌時(shí)間、地點(diǎn)、投標(biāo)掛牌期限、投標(biāo)和競(jìng)價(jià)方式等；確定中標(biāo)人、競(jìng)得人的標(biāo)準(zhǔn)和方法；投標(biāo)、競(jìng)買(mǎi)保證金；其他需要公告的事項(xiàng)。(3)簽署成交確認(rèn)書(shū)以招標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌方式確定中標(biāo)人、競(jìng)得人后，中標(biāo)人、競(jìng)得人支付的投標(biāo)、競(jìng)買(mǎi)保證金，轉(zhuǎn)作受讓地塊的定金。出讓人應(yīng)當(dāng)向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書(shū)或者與競(jìng)得人簽訂成交確認(rèn)書(shū)。(4)訂立土地出讓合同中標(biāo)人、競(jìng)得人應(yīng)當(dāng)按照中標(biāo)通知書(shū)或者成交確認(rèn)書(shū)約定的時(shí)間，與出讓人簽訂國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同。(5)繳納土地出讓價(jià)款并辦理國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)證書(shū)受讓人依照國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的約定付清全部土地出讓價(jià)款后，方可申請(qǐng)辦理土地登記，領(lǐng)取國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)證書(shū)。2.1.3土地出讓的相關(guān)重點(diǎn)法律問(wèn)題和解決思路2.1.3.1競(jìng)買(mǎi)初期注意事項(xiàng)律師應(yīng)當(dāng)關(guān)注項(xiàng)目地塊競(jìng)買(mǎi)文件中列明的競(jìng)買(mǎi)人資格限制、投資強(qiáng)度、稅收要求、土地出讓初始價(jià)格、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、土地用途（是否為倉(cāng)儲(chǔ)）、土地出讓年限等重要出讓信息。2.1.3.2土地用途律師應(yīng)當(dāng)對(duì)項(xiàng)目地塊的土地用途進(jìn)行核查驗(yàn)證，主要對(duì)出讓公告（通過(guò)招拍掛取得土地使用權(quán)前）、土地出讓合同、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、土地使用權(quán)證等審批證件信息與項(xiàng)目資產(chǎn)實(shí)際情況進(jìn)行核查驗(yàn)證，以核查是否存在土地實(shí)際用途與規(guī)劃用途不一致的情形等。2.1.3.3項(xiàng)目投資協(xié)議律師應(yīng)當(dāng)對(duì)投資方（項(xiàng)目公司設(shè)立前）或項(xiàng)目公司與/擬與相關(guān)政府部門(mén)簽署的《投資協(xié)議》/《監(jiān)管協(xié)議》等協(xié)議進(jìn)行審閱，注意該等協(xié)議中對(duì)于產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入類(lèi)型、投資強(qiáng)度、稅收指標(biāo)、轉(zhuǎn)讓限制（包括股權(quán)及資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)┑南嚓P(guān)要求，并關(guān)注違反該等事項(xiàng)可能觸發(fā)的違約責(zé)任。隨著各地政府部門(mén)在土地出讓方面的經(jīng)驗(yàn)積累和專(zhuān)業(yè)化運(yùn)作，各地政府部門(mén)在《投資協(xié)議》中對(duì)土地受讓方設(shè)置的違約責(zé)任從寬泛性、原則性要求逐漸調(diào)整為具體化、量化的違約責(zé)任。2.1.3.4土地出讓合同律師應(yīng)當(dāng)仔細(xì)審閱土地出讓合同，對(duì)土地出讓年限、出讓合同中關(guān)于投資強(qiáng)度、開(kāi)竣工期限、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件等相關(guān)指標(biāo)進(jìn)行核查，并結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況判斷是否存在土地閑置、延期開(kāi)工竣工、投資強(qiáng)度未達(dá)標(biāo)等違約行為。同時(shí)也要關(guān)注同一項(xiàng)目、同一地塊的立項(xiàng)文件、投資協(xié)議與出讓合同中關(guān)于土地性質(zhì)、土地面積、投資強(qiáng)度等的規(guī)定是否一致，比如在同一項(xiàng)目分多個(gè)地塊出讓的情況下，需明確投資協(xié)議、立項(xiàng)文件及出讓合同中的投資強(qiáng)度、規(guī)劃要求系全部出讓地塊統(tǒng)一考核還是分開(kāi)考核。2.1.4主要服務(wù)內(nèi)容在對(duì)土地使用權(quán)的取得進(jìn)行核查的過(guò)程中，律師可提供的主要服務(wù)內(nèi)容包括：法律盡職調(diào)查（包括對(duì)目標(biāo)地塊進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)査及實(shí)地考察，走訪相關(guān)政府部門(mén)就項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀、規(guī)劃、招拍掛程序的階段及進(jìn)展、后續(xù)利用等事項(xiàng)進(jìn)行訪談，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)公開(kāi)渠道查詢復(fù)核等）、法律盡職調(diào)查報(bào)告起草及相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)提示及建議。2.2

出讓合同中的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件2.2.1土地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的定義根據(jù)中共中央、國(guó)務(wù)院于2019年5月23日發(fā)布的《關(guān)于建立國(guó)土空間規(guī)劃體系并監(jiān)督實(shí)施的若干意見(jiàn)》及新的《土地管理法》，我國(guó)正在建立將主體功能區(qū)規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃等空間規(guī)劃融合為統(tǒng)一的國(guó)土空間規(guī)劃體系。從廣義上說(shuō)，土地規(guī)劃是對(duì)一定區(qū)域國(guó)土空間開(kāi)發(fā)保護(hù)在空間和時(shí)間上作出的安排，包括總體規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃和相關(guān)專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃。從狹義上說(shuō)，土地規(guī)劃主要指詳細(xì)規(guī)劃，即對(duì)具體地塊用途和開(kāi)發(fā)建設(shè)強(qiáng)度等作出的實(shí)施性安排，是開(kāi)展國(guó)土空間開(kāi)發(fā)保護(hù)活動(dòng)、實(shí)施國(guó)土空間用途管制、核發(fā)城鄉(xiāng)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃許可、進(jìn)行各項(xiàng)建設(shè)等的法定依據(jù)。規(guī)劃設(shè)計(jì)條件是依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目提出規(guī)劃建設(shè)要求，編制修建性詳細(xì)規(guī)劃和審批、建筑設(shè)計(jì)方案審查、建設(shè)工程規(guī)劃許可和建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的重要依據(jù)，是建設(shè)用地規(guī)劃許可的核心內(nèi)容。2.2.2土地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的核查重點(diǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件作為項(xiàng)目地塊建設(shè)利用的重要指標(biāo)，律師應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目地塊的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件是否與項(xiàng)目地塊所在位置現(xiàn)行有效的城市總體規(guī)劃及控制性詳細(xì)規(guī)劃相沖突，并應(yīng)當(dāng)走訪相關(guān)規(guī)劃部門(mén)對(duì)項(xiàng)目地塊所在位置的城市總體規(guī)劃及控制性詳細(xì)規(guī)劃進(jìn)行確認(rèn)核查，關(guān)注規(guī)劃設(shè)計(jì)條件中的土地面積、土地性質(zhì)、容積率、建筑限高、建筑密度、綠化率、主要出入口方位、停車(chē)場(chǎng)等事項(xiàng)與項(xiàng)目地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)條件是否沖突，以及與擬議項(xiàng)目建設(shè)/后續(xù)利用是否契合。2.2.3土地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的變更若項(xiàng)目公司擬議建設(shè)方案與項(xiàng)目地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)條件存在沖突，并且項(xiàng)目公司擬在項(xiàng)目地塊所在區(qū)域控制性詳細(xì)規(guī)劃的各項(xiàng)指標(biāo)范圍內(nèi)，推進(jìn)項(xiàng)目地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)條件修改的，應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)提出申請(qǐng)，變更內(nèi)容不符合控制性詳細(xì)規(guī)劃的，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)不得批準(zhǔn)。對(duì)于某些土地出讓時(shí)間較早期的項(xiàng)目，可能存土地分批次農(nóng)轉(zhuǎn)用，并先后間隔幾年簽署了多份土地出讓合同，而規(guī)劃部門(mén)制定的建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)要求則可能涵蓋了后期出讓的地塊。例如，某項(xiàng)目公司在一期土地的建筑物面積的已經(jīng)達(dá)到包括二期土地面積在內(nèi)的建筑密度標(biāo)準(zhǔn)50%，那么是否還能在二期土地上進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)？對(duì)此，則需要和當(dāng)?shù)氐囊?guī)劃主管部門(mén)、政府進(jìn)行協(xié)商。2.2.4控制性詳細(xì)規(guī)劃的修改若項(xiàng)目公司擬議建設(shè)方案與項(xiàng)目地塊控制性詳細(xì)規(guī)劃存在沖突，并且項(xiàng)目公司擬推進(jìn)項(xiàng)目地塊所在區(qū)域控制性詳細(xì)規(guī)劃的修改的，應(yīng)由地塊所屬地區(qū)、鎮(zhèn)人民政府向控制性詳細(xì)規(guī)劃原審批機(jī)關(guān)提出修改申請(qǐng)；控制性詳細(xì)規(guī)劃組織編制機(jī)關(guān)組織，對(duì)控制性詳細(xì)規(guī)劃修改的必要性進(jìn)行專(zhuān)家咨詢論證；控制性詳細(xì)規(guī)劃組織編制機(jī)關(guān)采用多種方式征求規(guī)劃地段內(nèi)利害關(guān)系人的意見(jiàn)；控制性詳細(xì)規(guī)劃組織編制機(jī)關(guān)提出修改控制性詳細(xì)規(guī)劃的建議，并上報(bào)規(guī)劃委員會(huì)會(huì)議審議，經(jīng)審議通過(guò)后，方可組織編制修改方案；修改后應(yīng)當(dāng)按法定程序?qū)彶閳?bào)批和公示。控制性詳細(xì)規(guī)劃修改涉及上位規(guī)劃（總體規(guī)劃）強(qiáng)制性內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)先修改上位規(guī)劃。對(duì)于早期項(xiàng)目，可能存在項(xiàng)目地塊未納入現(xiàn)行的城市總體規(guī)劃，即在規(guī)劃紅線外，此時(shí)就不存在可以適用的控制性詳細(xì)規(guī)劃，從而限制了開(kāi)發(fā)可能性。若項(xiàng)目公司對(duì)地塊存在未來(lái)開(kāi)發(fā)的需求，律師應(yīng)當(dāng)在交易前與當(dāng)?shù)卣耙?guī)劃主管部門(mén)進(jìn)行充分的溝通，確定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的可行性，以避免收購(gòu)后無(wú)法后續(xù)開(kāi)發(fā)、改建、擴(kuò)建，從而無(wú)法實(shí)現(xiàn)收購(gòu)目的風(fēng)險(xiǎn)。2.3

投資協(xié)議2.3.1政府投資協(xié)議的概念政府投資協(xié)議不是一個(gè)有名合同，歸納實(shí)踐中的作法，政府投資協(xié)議是指土地出讓之前及企業(yè)取得項(xiàng)目之前，企業(yè)與政府之間就項(xiàng)目投資事宜達(dá)成的協(xié)議，既包括政府為企業(yè)承諾提供項(xiàng)目落地所需的土地、資金等各方面資源要素及政策扶持，又包括政府要求企業(yè)為園區(qū)作出投資強(qiáng)度、稅收、產(chǎn)值等方面的貢獻(xiàn)。需注意的是，投資協(xié)議在實(shí)踐中可能以備忘錄、投資（合作）意向書(shū)、框架協(xié)議、會(huì)議紀(jì)要等未明確包含合同及協(xié)議字樣的形式體現(xiàn)。無(wú)論以何種形式出現(xiàn)，只要其符合合同的生效要求且包含了雙方明確的權(quán)利義務(wù)并且不存在法定的無(wú)效情形，則應(yīng)當(dāng)對(duì)雙方具有約束力。2.3.2投資協(xié)議及相關(guān)條款無(wú)效的情形律師在審查合同條款及簽訂合同的過(guò)程中，應(yīng)在審查投資協(xié)議及相關(guān)條款的效力時(shí)注意，是否存在《民法典》等民事法律規(guī)范中所規(guī)定的合同無(wú)效、免責(zé)條款無(wú)效等情況，無(wú)效情形可能包括：(a)行政機(jī)關(guān)的內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)或派出機(jī)構(gòu)，未經(jīng)行政機(jī)關(guān)授權(quán)，擅自簽訂協(xié)議，未獲行政機(jī)關(guān)追認(rèn)，或者不具備法律法規(guī)規(guī)定之處分權(quán)限的行政機(jī)關(guān)所簽訂的協(xié)議，未獲有權(quán)行政機(jī)關(guān)批準(zhǔn)或追認(rèn)的；(b)當(dāng)事人不具備法律法規(guī)規(guī)定的、從事協(xié)議約定活動(dòng)的必要資質(zhì)條件，履行協(xié)議將嚴(yán)重?fù)p害社會(huì)公共利益的；(c)協(xié)議約定不經(jīng)法定程序即由政府方確保投資方獲得規(guī)劃立項(xiàng)、土地受讓或用途變更、項(xiàng)目建設(shè)、施工批準(zhǔn)、資金扶持、環(huán)評(píng)許可等利益或資格，或者協(xié)議締結(jié)過(guò)程中存在以不合理?xiàng)l件限制、排斥第三方參與等嚴(yán)重違反法定程序的情況。2.3.3投資協(xié)議的內(nèi)容投資協(xié)議的主要內(nèi)容包括：(a)承諾事項(xiàng)，主要為投資強(qiáng)度、投資規(guī)模、稅收指標(biāo)、產(chǎn)值要求、能耗要求、附帶引資任務(wù)、經(jīng)營(yíng)期限或物業(yè)持有年限、限制租售或租售對(duì)象、限制使用用途（如為特定主體定制廠房）、轉(zhuǎn)讓限制、注冊(cè)資本及實(shí)繳期限、項(xiàng)目開(kāi)竣工時(shí)間等承諾(b)出讓地塊的出讓條件；(c)出讓地塊的競(jìng)買(mǎi)要求；(d)政府方承諾事項(xiàng)，主要為提供招商扶持、稅費(fèi)減免及其他優(yōu)惠待遇；(e)合同效力的特別約定；(f)合同解除的約定條件和解除權(quán)行使方式；(g)不可抗力及其后果；(h)違約責(zé)任；(i)通知和接收方式；(j)爭(zhēng)議解決方式；(k)文本和標(biāo)準(zhǔn)；(l)合同附件和效力；(m)其他。2.3.4投資協(xié)議的履行風(fēng)險(xiǎn)律師應(yīng)當(dāng)在審查合同條款及簽訂合同的過(guò)程中，特別提醒委托人注意投資協(xié)議的履行風(fēng)險(xiǎn)，主要包括：(a)企業(yè)承諾事項(xiàng)未達(dá)標(biāo)的風(fēng)險(xiǎn)；(b)出讓地塊建設(shè)進(jìn)度未實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)；(c)政策扶持和優(yōu)惠待遇未落實(shí)的風(fēng)險(xiǎn)；(d)觸發(fā)約定條件后合同解除權(quán)行使的風(fēng)險(xiǎn)。律師應(yīng)當(dāng)向委托人明示，根據(jù)自身的履行能力約定投資協(xié)議中的企業(yè)承諾事項(xiàng)、競(jìng)買(mǎi)要求及其他義務(wù)性條款，并在合同履行過(guò)程中嚴(yán)守協(xié)議約定，避免承擔(dān)違約責(zé)任和協(xié)議解除風(fēng)險(xiǎn)。2.3.5投資協(xié)議的土地出讓時(shí)間律師可建議企業(yè)根據(jù)自身需求，要求與政府方就出讓地塊最遲的出讓時(shí)間作事先約定，并設(shè)置出讓條件和競(jìng)買(mǎi)要求，以便于企業(yè)管理項(xiàng)目進(jìn)度，防止因資金調(diào)配時(shí)間與投資協(xié)議或土地出讓合同約定的開(kāi)工時(shí)間無(wú)法匹配而導(dǎo)致資金限制或項(xiàng)目開(kāi)竣工延期。2.3.6投資協(xié)議的土地出讓條件出讓條件，系指政府方向入?yún)^(qū)企業(yè)承諾出讓地塊（下稱“出讓地塊”）應(yīng)當(dāng)滿足的各項(xiàng)條件。2.3.6.1出讓條件一般包括以下內(nèi)容：(a)出讓地塊已完成土地征收及農(nóng)轉(zhuǎn)用等土地前期審批手續(xù)；(b)出讓地塊是否包括代征地；(c)出讓地塊的土地開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀，分為生地、毛地和熟地；(d)出讓地塊的規(guī)劃條件，包括容積率、建筑密度、綠化率、用地性質(zhì)等；(e)出讓地塊的出讓價(jià)格區(qū)間；(f)出讓地塊未來(lái)規(guī)劃的完整性，包括未來(lái)規(guī)劃不存在穿過(guò)出讓地塊的規(guī)劃道路、規(guī)劃綠地、高壓電線等；(g)出讓地塊無(wú)法律上或物理上的任何不良因素；(h)出讓地塊的交付條件，即幾通一平，“通”系指配套基礎(chǔ)設(shè)施通達(dá)，“平”系指土地平整。2.3.6.2無(wú)法律上的不良因素通常包括：(a)出讓地塊上無(wú)抵押、質(zhì)押、保證、留置、優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)/選擇購(gòu)買(mǎi)、權(quán)益限制等權(quán)利負(fù)擔(dān)；(b)出讓地塊上無(wú)賦予第三方穿越本出讓地塊或在本項(xiàng)目上面、地表或地下鋪設(shè)管道、電纜、下水道等設(shè)施的地役權(quán)；(c)出讓地塊不屬于任何正在進(jìn)行中或潛在的未決訴訟、仲裁或行政程序的標(biāo)的。無(wú)物理上的不良因素系指出讓地塊上不存在不適宜項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的任何情形，如古文物遺址、不良地質(zhì)狀況、環(huán)境污染等。2.3.7出讓地塊實(shí)際出讓價(jià)格高于出讓價(jià)格區(qū)間的情形對(duì)于實(shí)際出讓價(jià)格高于出讓價(jià)格區(qū)間的，投資協(xié)議中一般約定政府方就超出約定價(jià)格的部分給予返還，律師應(yīng)當(dāng)注意政府返還形式的合法性，并應(yīng)當(dāng)向委托人明示，以土地?fù)Q項(xiàng)目、先征后返、補(bǔ)貼等形式變相減免土地出讓收入的，委托人后續(xù)存在補(bǔ)繳土地出讓收入的風(fēng)險(xiǎn)。2.3.8出讓地塊的交付條件及時(shí)點(diǎn)審查出讓地塊的交付條件時(shí)，律師應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人協(xié)商情況，對(duì)交付時(shí)點(diǎn)作明確表述，一般可考慮：(a)以取得土地成交確認(rèn)書(shū)為準(zhǔn)；(b)以取得出讓地塊的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的日期為準(zhǔn)；(c)以實(shí)際交付為準(zhǔn)。審查出讓地塊的交付條件時(shí)，就關(guān)鍵指標(biāo)或因素，律師應(yīng)當(dāng)按照委托人的意愿和項(xiàng)目建設(shè)需求，作出盡可能細(xì)化乃至量化的表述。2.3.9投資協(xié)議的土地競(jìng)買(mǎi)要求投資協(xié)議中可約定競(jìng)買(mǎi)要求，一般分為：(a)競(jìng)買(mǎi)人的競(jìng)買(mǎi)資格；(b)競(jìng)買(mǎi)人的承諾事項(xiàng)，包括競(jìng)得地塊之后的建設(shè)進(jìn)度、投資強(qiáng)度、稅收承諾、轉(zhuǎn)讓限制等。審查建設(shè)進(jìn)度的競(jìng)買(mǎi)要求時(shí)，律師應(yīng)當(dāng)提醒委托人注意，按照項(xiàng)目的建設(shè)計(jì)劃約定合理的建設(shè)進(jìn)度，并事先與土地管理部門(mén)、建設(shè)主管部門(mén)溝通相關(guān)建設(shè)手續(xù)的辦理進(jìn)度，確保按時(shí)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的開(kāi)工、竣工和投產(chǎn)。2.3.10投資協(xié)議的違約責(zé)任對(duì)違約責(zé)任的約定，可以就具體的義務(wù)對(duì)合同的影響程度不同，確定支付的違約金數(shù)額或者違約金計(jì)算方式。律師根據(jù)當(dāng)事人的意愿，可以在投資協(xié)議中約定違約行為發(fā)生后，違約方同時(shí)承擔(dān)賠償損失和支付違約金的義務(wù)，但應(yīng)向當(dāng)事人明確違約金的數(shù)額高于實(shí)際損失30%的，違約方有權(quán)要求降低。對(duì)合同解除權(quán)的約定，可以在合同履行的任何階段行使合同解除權(quán)，但當(dāng)事人已經(jīng)履行主要義務(wù)，僅有履行瑕疵，不影響合同目的實(shí)現(xiàn)的，不應(yīng)約定合同解除。根據(jù)投資協(xié)議的特點(diǎn)，政府方可以對(duì)企業(yè)違反承諾事項(xiàng)和競(jìng)買(mǎi)要求等合同義務(wù)的行為，要求企業(yè)方承擔(dān)以現(xiàn)金形式補(bǔ)足投資強(qiáng)度、稅收指標(biāo)等罰則。對(duì)于企業(yè)方的根本性違約或者階段性根本違約，政府方可以約定合同解除權(quán)，以及聯(lián)動(dòng)解除土地出讓合同，并收回土地的權(quán)利，對(duì)于土地收回時(shí)涉及出讓地塊及地上建筑物的作價(jià)，雙方均可在投資協(xié)議中作出事先約定。如委托人為企業(yè)的，律師應(yīng)當(dāng)幫助當(dāng)事人通過(guò)限縮適用范圍、增加補(bǔ)救措施等方式避免、限制合同解除權(quán)的約定，并需注意避免簽署存在土地回收風(fēng)險(xiǎn)的條款。比如，可以約定通過(guò)不同年度、投資方不同關(guān)聯(lián)公司之間調(diào)劑額度達(dá)成指標(biāo)，以及項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)后租戶的投資強(qiáng)度、稅收貢獻(xiàn)、產(chǎn)業(yè)值一并計(jì)入投資指標(biāo)。2.4

集體建設(shè)用地入市2.4.1法律依據(jù)根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》和《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》的相關(guān)規(guī)定，土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用途，并經(jīng)依法登記的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，可通過(guò)出讓、出租等方式（“入市”）交由單位或者個(gè)人使用。此外，各地可能會(huì)頒布當(dāng)?shù)氐募w土地入市的地方性規(guī)定，對(duì)集體土地入市相關(guān)的流程、審批和管理做進(jìn)一步細(xì)化規(guī)定，實(shí)操中應(yīng)針對(duì)具體項(xiàng)目檢索并審查當(dāng)?shù)氐囊?guī)定并就此發(fā)表法律意見(jiàn)。2.4.2集體土地的相關(guān)概念根據(jù)土地用途的分類(lèi)，集體土地可被分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地；其中農(nóng)用地可以通過(guò)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)（“農(nóng)轉(zhuǎn)用審批”）被轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，而建設(shè)用地則可被進(jìn)一步分為宅基地、公益性公共設(shè)施用地和經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地。2.4.3集體建設(shè)用地入市的條件根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》和《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》的相關(guān)規(guī)定，集體土地入市應(yīng)滿足兩項(xiàng)條件：（A）國(guó)土空間規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用途，且（B）已依法辦理土地所有權(quán)登記。因此在現(xiàn)行法律法規(guī)框架下，倉(cāng)儲(chǔ)物流項(xiàng)目?jī)H可使用已確權(quán)的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，且國(guó)土空間規(guī)劃中載明的土地用途應(yīng)為倉(cāng)儲(chǔ)用途。律師在處理集體建設(shè)用地項(xiàng)目中，應(yīng)當(dāng)注意通過(guò)核查所涉地塊在國(guó)土空間規(guī)劃以及權(quán)屬證明的方式確認(rèn)所涉土地是否滿足入市條件，必要時(shí)可前往不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)調(diào)取不動(dòng)產(chǎn)登記信息?？紤]到農(nóng)轉(zhuǎn)用審批具有較大的不確定性，如所涉土地仍為農(nóng)用地的，律師應(yīng)當(dāng)與主管?chē)?guó)土資源部門(mén)核實(shí)農(nóng)轉(zhuǎn)用審批的申請(qǐng)進(jìn)度以及預(yù)計(jì)完成時(shí)間，并在法律盡職調(diào)查報(bào)告中向客戶披露農(nóng)轉(zhuǎn)用的審批和時(shí)效風(fēng)險(xiǎn)。2.4.4集體建設(shè)用地入市流程在符合集體土地入市條件的前提下，集體土地可按照如下流程入市：(1)取得規(guī)劃條件等建設(shè)要求集體建設(shè)用地入市前，應(yīng)當(dāng)取得由市、縣自然資源主管部門(mén)核發(fā)規(guī)劃條件，載明明確土地界址、面積、用途、開(kāi)發(fā)建設(shè)強(qiáng)度、容積率等。此外，有關(guān)部門(mén)還可能提出產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入和生態(tài)環(huán)境保護(hù)要求。律師應(yīng)當(dāng)走訪管委會(huì)（如有）、自然資源、發(fā)改、環(huán)保等部門(mén)，取得并審查前述要求，并結(jié)合客戶的項(xiàng)目建設(shè)需求初步判斷是否可以滿足客戶的需要（尤其是投資強(qiáng)度、稅收指標(biāo)等倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目容易無(wú)法達(dá)成的指標(biāo)）；如否，應(yīng)提醒客戶相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)。(2)地價(jià)評(píng)估盡管《中華人民共和國(guó)土地管理法》和《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》并未提及低價(jià)評(píng)估的相關(guān)內(nèi)容，但在各地的地方規(guī)定中，通常會(huì)參照《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范》等相關(guān)規(guī)定對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)和地價(jià)評(píng)估提出要求，律師應(yīng)當(dāng)對(duì)當(dāng)?shù)匾?guī)定予以審查，確保出讓底價(jià)符合要求。(3)編制入市方案土地所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)規(guī)劃條件、產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入和生態(tài)環(huán)境保護(hù)要求等編制入市方案，載明宗地的土地界址、面積、用途、規(guī)劃條件、產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入和生態(tài)環(huán)境保護(hù)要求、使用期限、交易方式、入市價(jià)格、集體收益分配安排等內(nèi)容。律師應(yīng)當(dāng)審查入市方案或在入市方案尚未編制的情況下與土地使用權(quán)人溝通入市方案的內(nèi)容，確保入市方案中相關(guān)流程和要求（尤其是入市所采用的方式）符合客戶的需求。(4)民主決策表決和審批入市方案應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)土地使用權(quán)人集體決策表決通過(guò)，并報(bào)市、縣人民政府審批（部分地區(qū)要求經(jīng)過(guò)街道、管委會(huì)的逐級(jí)審批后方可報(bào)人民政府審批）。律師應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地使用權(quán)人的類(lèi)型，審查前述決議/審批文件是否符合要求。(5)實(shí)施入市入市方案通過(guò)審批后，土地所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)依據(jù)入市方案，以招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌或者協(xié)議等方式確定土地使用者，簽訂書(shū)面入市合同，并報(bào)市、縣自然資源主管部門(mén)備案。律師應(yīng)當(dāng)根據(jù)所選擇的入市方式，整理相關(guān)流程和時(shí)限要求供客戶參考，以確保客戶及時(shí)參與相關(guān)流程。(6)繳納交易價(jià)款和相關(guān)稅費(fèi)并辦理不動(dòng)產(chǎn)登記土地使用者應(yīng)按照入市合同以及法律規(guī)定按時(shí)足額支付交易價(jià)款，繳納契稅、印花稅，并及時(shí)申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。部分地區(qū)可能要求土地使用者向土地所有權(quán)人和自然資源部門(mén)的賬戶分別支付部分交易價(jià)款，律師應(yīng)當(dāng)審核該等要求是否符合當(dāng)?shù)匾?guī)定并要求將該等支付安排在入市合同中予以明確，確?？蛻舻馁Y金安全。2.4.5入市合同的主要內(nèi)容土地使用權(quán)人與土地使用者簽署的書(shū)面入市合同應(yīng)載明土地界址、面積、用途、規(guī)劃條件、使用期限、交易價(jià)款支付、交地時(shí)間和開(kāi)工竣工期限、產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入和生態(tài)環(huán)境保護(hù)要求，約定提前收回的條件、補(bǔ)償方式、土地使用權(quán)屆滿續(xù)期和地上建筑物、構(gòu)筑物等附著物處理方式，以及違約責(zé)任和解決爭(zhēng)議的方法等；若未依法將規(guī)劃條件、產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入和生態(tài)環(huán)境保護(hù)要求納入入市合同的，將入市合同無(wú)效。為避免爭(zhēng)議，律師與土地使用權(quán)人溝通將擬簽署的入市合同作為入市方案的一部分，或單獨(dú)經(jīng)民主程序決策通過(guò)。律師應(yīng)事先與土地使用權(quán)人確認(rèn)所簽署的入市合同文本，確保文本的內(nèi)容包含法律要求的相應(yīng)內(nèi)容，并重點(diǎn)審查開(kāi)竣工期限、違約責(zé)任、交易價(jià)款支付期限等是否符合客戶需求。此外，考慮到集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)在實(shí)操中的不確定性，律師應(yīng)要求在入市合同中對(duì)入市后集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地能否以轉(zhuǎn)讓、出租或抵押等形式流轉(zhuǎn)以及流轉(zhuǎn)的條件等內(nèi)容予以明確。2.4.6補(bǔ)償情況以及土地現(xiàn)狀確認(rèn)對(duì)于集體建設(shè)用地項(xiàng)目，律師應(yīng)當(dāng)尤其注意核查土地的補(bǔ)償情況和土地現(xiàn)狀情況，要求土地使用權(quán)人提供針對(duì)所出讓土地進(jìn)行補(bǔ)償?shù)南嚓P(guān)資料（包括補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、補(bǔ)償明細(xì)、簽收表等），并以現(xiàn)場(chǎng)走訪的方式查看土地現(xiàn)狀以判斷是否可能存在補(bǔ)償糾紛或其他權(quán)利爭(zhēng)議，必要時(shí)可走訪當(dāng)?shù)卮迕窳私馔恋叵嚓P(guān)情況。2.4.7建設(shè)審批手續(xù)的辦理由于實(shí)踐中集體建設(shè)用地入市的情形相較于國(guó)有建設(shè)用地出讓而言更為少見(jiàn)，部分與建設(shè)工程相關(guān)的行政審批部門(mén)尚未建立針對(duì)集體建設(shè)用地地上建設(shè)項(xiàng)目的工作流程，律師應(yīng)當(dāng)走訪相關(guān)審批部門(mén)，確認(rèn)集體建設(shè)用地建設(shè)項(xiàng)目所需立項(xiàng)、規(guī)劃、施工、環(huán)保、消防、人防、不動(dòng)產(chǎn)登記等審批程序的辦理可行性以及所需時(shí)限；如存在實(shí)操障礙的，應(yīng)在法律盡職調(diào)查報(bào)告中披露相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。第三章倉(cāng)儲(chǔ)用地的收購(gòu)取得3.1

境內(nèi)股權(quán)并購(gòu)3.1.1境內(nèi)股權(quán)并購(gòu)的概念境內(nèi)倉(cāng)儲(chǔ)物流項(xiàng)目股權(quán)并購(gòu)是指投資人（收購(gòu)方）通過(guò)購(gòu)買(mǎi)境內(nèi)股東（出售方）所持有的境內(nèi)項(xiàng)目公司的股權(quán)或認(rèn)購(gòu)項(xiàng)目公司新增注冊(cè)資本，從而持有項(xiàng)目公司股權(quán)并間接獲取項(xiàng)目公司名下的倉(cāng)儲(chǔ)物流項(xiàng)目以進(jìn)行開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的交易安排。3.1.2境內(nèi)股權(quán)并購(gòu)的優(yōu)點(diǎn)由于股東的股權(quán)體現(xiàn)為項(xiàng)目公司所擁有的全部資產(chǎn)和權(quán)利、義務(wù)，隨股東主體資格的變化而變化，故股權(quán)并購(gòu)交易系在不改變項(xiàng)目公司名稱和項(xiàng)目所有權(quán)的情況下實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目間接易主，從而完成項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓。相較于資產(chǎn)收購(gòu)，以股權(quán)并購(gòu)的方式收購(gòu)倉(cāng)儲(chǔ)物流項(xiàng)目具有手續(xù)相對(duì)簡(jiǎn)捷、節(jié)省費(fèi)用和開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)快捷等顯而易見(jiàn)的優(yōu)點(diǎn)。3.1.3境內(nèi)股權(quán)并購(gòu)項(xiàng)目律師核查重點(diǎn)及主要法律問(wèn)題律師在處理境內(nèi)股權(quán)并購(gòu)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)對(duì)并購(gòu)標(biāo)的的前置審批或轉(zhuǎn)讓限制、土地使用性質(zhì)、開(kāi)竣工延期及土地閑置、違章建筑、投資強(qiáng)度完成情況、銀行貸款、應(yīng)收賬款及重大合同、租賃情況等進(jìn)行重點(diǎn)核查。3.1.3.1前置審批或轉(zhuǎn)讓限制在境內(nèi)并購(gòu)項(xiàng)目中，就倉(cāng)儲(chǔ)物流項(xiàng)目而言，相比較于其他經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)块T(mén)往往持有較為謹(jǐn)慎態(tài)度，如在很多城市，對(duì)于物流房地產(chǎn)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑫?huì)要求事先取得土地、規(guī)劃部門(mén)、工業(yè)園區(qū)管委會(huì)的批準(zhǔn)，或已就持有工業(yè)用地的公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓事項(xiàng)與其他政府主管部門(mén)建立聯(lián)審機(jī)制，辦理股權(quán)變更登記手續(xù)可能需取得其他部門(mén)的前置同意文件。以上海為例，上海于2016年4月1日發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)本市工業(yè)用地出讓管理的若干規(guī)定》（滬府辦〔2016〕23號(hào)），對(duì)上海市新增供應(yīng)的工業(yè)用地實(shí)行全生命周期管理。前述規(guī)定要求在出讓合同中約定，建設(shè)用地使用權(quán)人出資比例結(jié)構(gòu)、項(xiàng)目公司股權(quán)結(jié)構(gòu)改變的，應(yīng)當(dāng)事先經(jīng)出讓人同意。2021年9月13日，上海市規(guī)劃和自然資源局進(jìn)一步發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)上海市產(chǎn)業(yè)用地出讓管理的若干規(guī)定》，將土地全生命周期管理的范圍從“工業(yè)用地”擴(kuò)大至“產(chǎn)業(yè)用地”，明確了倉(cāng)儲(chǔ)等其他產(chǎn)業(yè)用地參照本規(guī)定執(zhí)行（第二條），同時(shí)也明確了建設(shè)用地使用權(quán)人實(shí)際控制人變更的，應(yīng)當(dāng)事先經(jīng)出讓人同意。2021年的新規(guī)將“實(shí)際控制人改變”也納入了轉(zhuǎn)讓管理，限制了通過(guò)境外股權(quán)轉(zhuǎn)讓間接轉(zhuǎn)讓境內(nèi)資產(chǎn)規(guī)避法規(guī)適用的行為。若發(fā)生違反約定擅自分割轉(zhuǎn)讓、改變出資比例結(jié)構(gòu)、項(xiàng)目公司股權(quán)結(jié)構(gòu)等行為，項(xiàng)目公司應(yīng)當(dāng)依約承擔(dān)違約責(zé)任，直至無(wú)償收回土地使用權(quán)。因此，在境內(nèi)倉(cāng)儲(chǔ)物流收購(gòu)項(xiàng)目中，律師應(yīng)關(guān)注土地出讓合同以及投資協(xié)議中是否存在限制轉(zhuǎn)讓條款，當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)是否規(guī)定了轉(zhuǎn)讓審批程序，或應(yīng)與相關(guān)政府部門(mén)進(jìn)行訪談，對(duì)所涉交易是否會(huì)涉及轉(zhuǎn)讓限制以及轉(zhuǎn)讓條件和審批程序進(jìn)行落實(shí)，或就工商變更是否存在任何限制或前提條件與市場(chǎng)監(jiān)督管理部門(mén)等進(jìn)行咨詢與核實(shí)，在明確前述情況后重新評(píng)估項(xiàng)目可行性。如交易擬繼續(xù)推進(jìn)，律師應(yīng)提醒客戶及時(shí)協(xié)調(diào)政府各部門(mén)履行相關(guān)的批準(zhǔn)手續(xù)，以避免造成出售方、目標(biāo)公司違約或后續(xù)工商變更存在障礙，繼而影響項(xiàng)目后續(xù)運(yùn)營(yíng)的合規(guī)性或交割計(jì)劃。3.1.3.2土地使用性質(zhì)住建部編制的《城市用地分類(lèi)與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》（GB50137-2011）、國(guó)土資源部編制的《土地利用現(xiàn)狀分類(lèi)》(GB/T21010-2017)以及2020年11月自然資源部在整合前述兩項(xiàng)分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上制定的《國(guó)土空間調(diào)查、規(guī)劃、用途管制用地用海分類(lèi)指南（試行）》（下稱“《指南》”），均明確了物流倉(cāng)儲(chǔ)用地和工業(yè)用地系規(guī)劃用途完全不同的兩類(lèi)土地。根據(jù)《指南》，物流倉(cāng)儲(chǔ)用地(1101)指國(guó)家和省級(jí)戰(zhàn)略性儲(chǔ)備庫(kù)以外，城、鎮(zhèn)、村用于物資存儲(chǔ)、中轉(zhuǎn)、配送等設(shè)施用地，包括附屬設(shè)施、道路、停車(chē)場(chǎng)等用地。而工業(yè)用地(1001)指工礦企業(yè)的生產(chǎn)車(chē)間、裝備修理、自用庫(kù)房及其附屬設(shè)施用地，包括專(zhuān)用鐵路、碼頭和附屬道路、停車(chē)場(chǎng)等用地，不包括采礦用地。根據(jù)出讓合同的規(guī)定及《土地管理法》第八十一條的規(guī)定，如未按照批準(zhǔn)的土地用途使用土地，土地將存在被收回和處以罰款的風(fēng)險(xiǎn)。然而考慮到物流倉(cāng)儲(chǔ)用地短缺的現(xiàn)狀，近年來(lái)江蘇、天津、武漢、沈陽(yáng)等地都陸續(xù)出臺(tái)了用地性質(zhì)兼容的政策，如《天津市規(guī)劃用地兼容性管理暫行規(guī)定》中允許用地性質(zhì)為工業(yè)用地(三類(lèi)工業(yè)用地除外)的,兼容生產(chǎn)服務(wù)設(shè)施、生活服務(wù)設(shè)施、行政辦公設(shè)施、倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施、公用設(shè)施、道路及交通設(shè)施，但是兼容比例不得超過(guò)15%。因此律師也應(yīng)當(dāng)積極關(guān)注各地政策變化，建議客戶在合規(guī)范圍內(nèi)有效利用政策彈性，對(duì)于有過(guò)渡期的土地兼容政策，雖然企業(yè)可以在過(guò)渡期內(nèi)利用工業(yè)用地建設(shè)倉(cāng)庫(kù)，但仍應(yīng)當(dāng)在過(guò)渡期滿完成土地規(guī)劃性質(zhì)/用途變更的程序，或取得政府的同意函、安慰函等文件。對(duì)于在工業(yè)用地上建設(shè)物流倉(cāng)庫(kù)的合規(guī)性，作為收購(gòu)方律師可以從三個(gè)層次進(jìn)行核查：(1)最嚴(yán)格合規(guī)，企業(yè)嚴(yán)格按照土地用途監(jiān)管有關(guān)規(guī)定，征得出讓方同意并經(jīng)土地管理部門(mén)和城市規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)，重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記。但實(shí)踐中，基本無(wú)法實(shí)現(xiàn)。(2)次嚴(yán)格的合規(guī)，鑒于實(shí)踐中成功辦理土地用途變更的案例極少，且耗時(shí)較長(zhǎng)，若無(wú)法取得土地用途變更登記，也可以要求出售方、項(xiàng)目公司取得相關(guān)部門(mén)同意在項(xiàng)目用地上開(kāi)發(fā)建設(shè)經(jīng)營(yíng)物流項(xiàng)目并豁免處罰的同意函（如豁免函/安慰函/諒解函），這也會(huì)減少項(xiàng)目因土地性質(zhì)不符無(wú)法繼續(xù)運(yùn)營(yíng)并受到處罰的風(fēng)險(xiǎn)。(3)寬松型合規(guī)，在不改變土地工業(yè)用途的前提下,在投資項(xiàng)目備案通知書(shū)、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程消防驗(yàn)收意見(jiàn)書(shū)等文件中體現(xiàn)倉(cāng)儲(chǔ)用房、物流設(shè)施，也可以體現(xiàn)工業(yè)用地被用于物流倉(cāng)儲(chǔ)建設(shè)已獲得政府部門(mén)的同意。又比如，土地出讓合同中的土地用途為工業(yè)用地，但在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證上的物業(yè)用途中增加了“物流”或“倉(cāng)儲(chǔ)”的功能，也有一定的印證效果。但是需注意，由于工業(yè)用地上僅允許建設(shè)的自有庫(kù)房，土地兼容政策通常也會(huì)有兼容比例上限的限制，上述第（3）種方式仍存在合規(guī)瑕疵。作為收購(gòu)方律師，應(yīng)當(dāng)在交易文件中要求賣(mài)方就此問(wèn)題提供針對(duì)性的承諾和相關(guān)賠償，從而降低投資項(xiàng)目的法律風(fēng)險(xiǎn)和商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。3.1.3.3開(kāi)竣工延期及土地閑置開(kāi)竣工延期及土地閑置事項(xiàng)的核查可參見(jiàn)本指引第3.3.3.4條。若存在延期開(kāi)竣工的情況及土地閑置情況，律師需要核查項(xiàng)目公司是否因此受到任何政府處罰或要求承擔(dān)如土地閑置費(fèi)、違約金等違約責(zé)任，或是否有被要求無(wú)償收回土地的書(shū)面或口頭通知。通常對(duì)于完工收購(gòu)項(xiàng)目，開(kāi)竣工延期的風(fēng)險(xiǎn)相較于在建工程較小，尤其是若收購(gòu)時(shí)項(xiàng)目已取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)并且持續(xù)運(yùn)營(yíng)多年未收到政府書(shū)面或口頭通知，因歷史上存在的土地閑置問(wèn)題被政府要求罰款及收回土地，而導(dǎo)致項(xiàng)目無(wú)法繼續(xù)運(yùn)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)較低。而對(duì)于在建工程股權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目，收購(gòu)方應(yīng)當(dāng)要求項(xiàng)目公司取得土地管理部門(mén)同意延期的證明或重新辦理上述審批手續(xù)，并與土地管理部門(mén)核實(shí)項(xiàng)目地塊是否存在被無(wú)償收回或承擔(dān)土地閑置費(fèi)的可能，以免項(xiàng)目公司及其股東后續(xù)可能需按照合同約定承擔(dān)相應(yīng)的違約金或可能對(duì)轉(zhuǎn)讓完成后的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)造成其他不利影響。3.1.3.4違章建筑違章建筑指未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的建筑物，根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的規(guī)定，違章建筑可能被要求限期拆除、沒(méi)收違法所得及罰款的行政處罰。首先，需要識(shí)別違章建筑。律師可以通過(guò)查閱文件、現(xiàn)場(chǎng)走訪，比較實(shí)際建筑面積或租賃合同中的計(jì)租面積是否大于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證或建設(shè)工程規(guī)劃許可證的面積，是否存在未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的建造部分等方式確定是否有違章建筑。尤其可以關(guān)注廁所、吸煙亭、雨棚、車(chē)棚、休息棚、卸貨平臺(tái)、垃圾房、配電間等建筑物。對(duì)于無(wú)法通過(guò)實(shí)地走訪及查閱相關(guān)圖紙及證照分辨出的違章建筑，則需要依賴對(duì)出售方及項(xiàng)目公司的訪談，并作為其在投資協(xié)議中的陳述與保證事項(xiàng)。此外，也需要分辨裝修及改建、擴(kuò)建的區(qū)別，比如將廠房改造為冷庫(kù)，若未涉及主體結(jié)構(gòu)的變動(dòng)，則無(wú)須辦理工程規(guī)劃許可證。其次，可以進(jìn)一步核查該等違章建筑的搭建方及使用方，是否是項(xiàng)目公司自行搭建并自行使用或出租給租戶使用，或由租戶自行搭建并使用。若是項(xiàng)目公司搭建及使用，則可以將要求其限期拆除作為交易的交割條件，并要求出售方承擔(dān)項(xiàng)目公司因違章建筑而承擔(dān)的全部法律責(zé)任，包括行政處罰以及因租賃合同無(wú)效或被租戶要求承擔(dān)違約責(zé)任時(shí)的賠償責(zé)任。若是租戶自行搭建，則需要核查租賃合同中關(guān)于租戶自行搭建部分的責(zé)任劃分，是否約定了租期屆滿租戶自行拆除，租戶是否對(duì)搭建及裝修事宜出具了承諾函。若該建筑不適宜拆除、拆除成本過(guò)大或者并未嚴(yán)重違反規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，項(xiàng)目公司也可嘗試補(bǔ)辦建設(shè)工程規(guī)劃許可證。若作為項(xiàng)目出售方的律師，尤其是項(xiàng)目系經(jīng)前手業(yè)主完工后收購(gòu)而來(lái)，而非自行建設(shè)的情況下，律師可以在交易文件中明確物業(yè)系“按現(xiàn)狀交付”(asiswhereisbasis)，不將物業(yè)整改作為先決條件或交割后義務(wù)。同時(shí)限制陳述與保證的范圍，如出售方不對(duì)租戶的臨時(shí)搭建行為負(fù)責(zé)。在出售方較為強(qiáng)勢(shì)的情況下，甚至可以在協(xié)議中加入免責(zé)聲明條款，即出售方不對(duì)物業(yè)的物理狀態(tài)、使用情況、建設(shè)是否合規(guī)、是否涉及環(huán)境污染等事項(xiàng)作出保證，并且買(mǎi)方也放棄就物業(yè)的情況向出售方索賠。3.1.3.5投資強(qiáng)度完成情況土地出讓合同中通常會(huì)約定明確的固定資產(chǎn)投資總額、單位面積投資強(qiáng)度，未達(dá)到約定標(biāo)準(zhǔn)的，出讓人可能會(huì)按照實(shí)際差額部分占約定投資總額和投資強(qiáng)度指標(biāo)的比例，要求受讓人支付相當(dāng)于同比例國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款的違約金，并可要求受讓人繼續(xù)履約。除此之外，政府與土地受讓主體的投資協(xié)議中則會(huì)進(jìn)一步約定投資強(qiáng)度以外項(xiàng)目投產(chǎn)的稅收指標(biāo)、商業(yè)指標(biāo)等，未達(dá)到該等指標(biāo)將會(huì)面臨違約金、優(yōu)惠待遇的取消及已享受補(bǔ)貼的返還等違約責(zé)任。作為收購(gòu)方律師需要關(guān)注項(xiàng)目的投資強(qiáng)度是否達(dá)標(biāo)、相關(guān)承諾是否實(shí)現(xiàn)以及相應(yīng)指標(biāo)的計(jì)算口徑、政府承諾的優(yōu)惠政策是否由項(xiàng)目公司實(shí)際享有，項(xiàng)目公司是否因投資強(qiáng)度未達(dá)標(biāo)被政府主張過(guò)違約責(zé)任，或受到過(guò)政府的口頭警示等。3.1.3.6銀行貸款律師需審核目標(biāo)公司的授信協(xié)議、貸款協(xié)議及與之相關(guān)的（最高額）抵押協(xié)議、質(zhì)押協(xié)議、賬戶監(jiān)管協(xié)議、保險(xiǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議、保證合同等以及有關(guān)政府部門(mén)登記文件，并核查債權(quán)履行情況，如未償還的貸款余額、利息和到期日、還款計(jì)劃以及還款狀況等，同時(shí)也應(yīng)當(dāng)核查借款人是否按照協(xié)議約定的用途使用貸款資金，是否全部用于項(xiàng)目建設(shè)或存在為關(guān)聯(lián)反拆借資金等違約情形。若標(biāo)的公司存在再融資情形，則律師需同時(shí)核查前一筆貸款的還款及擔(dān)保注銷(xiāo)情況。在并購(gòu)交易中，收購(gòu)方可以選擇在交割前代標(biāo)的公司提前還款（實(shí)際支付型承債式并購(gòu)），或在貸款銀行同意的前提下承接該貸款，并按照貸款協(xié)議約定的還款時(shí)間進(jìn)行還款（債務(wù)承擔(dān)型承債式并購(gòu)）。通常情況下，境內(nèi)銀行貸款協(xié)議中會(huì)約定，若借款人發(fā)生股權(quán)結(jié)構(gòu)變化、實(shí)際控制人變更等情形，應(yīng)當(dāng)提前通知銀行并征得銀行書(shū)面同意，否則視為違約，屆時(shí)銀行有權(quán)要求借款人提前還款。若收購(gòu)方擬承接該貸款，則律師應(yīng)當(dāng)要求出售方及目標(biāo)公司在交易前取得銀行同意本次交易的書(shū)面批復(fù)，并將其作為交易先決條件。若收購(gòu)方同意代境內(nèi)借款人提前還款，則律師需要關(guān)注貸款協(xié)議中對(duì)于提前還款通知期、提前還款罰金、資金中斷費(fèi)用等的約定，并要求目標(biāo)公司與銀行就提前通知期的豁免、還款時(shí)間、還款本息金額、還款路徑、相關(guān)罰金及費(fèi)用的豁免、不動(dòng)產(chǎn)抵押及股權(quán)質(zhì)押的注銷(xiāo)、銀行授權(quán)簽字人變更、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證及保險(xiǎn)單原件返還等事項(xiàng)進(jìn)行積極溝通，并將前述事項(xiàng)列為交割的先決條件。3.1.3.7應(yīng)收帳款及重大合同就在建項(xiàng)目而言，律師亦應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注應(yīng)收應(yīng)付賬款和重大合同。該等項(xiàng)目中，大多債務(wù)是在建工程的工程款結(jié)算以及關(guān)聯(lián)方的往來(lái)款，工程款因涉及各方工程結(jié)算情況比較復(fù)雜，關(guān)聯(lián)方往來(lái)款則通常形式簡(jiǎn)單不簽署借款合同等書(shū)面文件，此類(lèi)款項(xiàng)律師應(yīng)建議客戶盡量要求出售方在交割前全部清理，清償債務(wù)及收回欠款，以防客戶買(mǎi)方公司后因事實(shí)不清與相對(duì)方發(fā)生爭(zhēng)議。其他類(lèi)型的債務(wù)，從風(fēng)險(xiǎn)防范的角度律師也應(yīng)建議客戶盡量要求出售方在交割前清理完畢。在債務(wù)清理完畢和重大合同履行完成后，律師應(yīng)建議客戶要求出售方取得債權(quán)人/合同相對(duì)方出具的無(wú)爭(zhēng)議糾紛的確認(rèn)函。3.1.3.8租賃情況就建成項(xiàng)目而言，律師應(yīng)注意了解、核查項(xiàng)目的租賃情況。目標(biāo)公司的收入應(yīng)主要來(lái)自租金收入、服務(wù)收入、項(xiàng)目投資業(yè)務(wù)、土地使用權(quán)（資產(chǎn)）增值等。其中，租金收入是倉(cāng)儲(chǔ)物流地產(chǎn)項(xiàng)目最為重要的盈利來(lái)源之一。關(guān)于租賃合同，律師應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)核查包括但不限于以下方面：(1)租賃合同的效力。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條，出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。因此律師需要核查租賃合同的面積、租賃區(qū)域是否均取得了產(chǎn)證，并詢問(wèn)出租人是否在租賃時(shí)向租戶提供了產(chǎn)證等資料，否則租賃合同中未取得產(chǎn)證部分的計(jì)租面積可能被承租人主張合同無(wú)效。(2)現(xiàn)有承租人的性質(zhì)、租賃合同的履行情況，是否存在租戶或出租方的違約情形。如租戶是否存在轉(zhuǎn)租、逾期繳納租金，出租方是否積極主張權(quán)利，是否存在任何免除租戶義務(wù)或責(zé)任的行為。對(duì)于租戶的違約行為，律師可以要求出售方在交割前督促租戶停止違約行為，甚至解除租賃合同，解約的費(fèi)用由出售方承擔(dān)；對(duì)于出租方的違約行為，則需要在交易文件中約定因租約項(xiàng)下的違約行為，日后出租方被租戶主張權(quán)利而給收購(gòu)方造成的損失，由出售方承擔(dān)。(3)租戶是否存在裝修、臨時(shí)搭建，改擴(kuò)建等情形。對(duì)此，律師需核查租戶是否就前述建設(shè)行為取得了相應(yīng)的政府審批手續(xù)，出租方是否對(duì)租戶的建設(shè)行為盡到了審查義務(wù)；或者是否要求租戶出具《承諾函》，承諾對(duì)該等裝修建設(shè)行為承擔(dān)全部法律責(zé)任；租賃合同中是否明確約定了租期屆滿后租戶應(yīng)當(dāng)拆除建筑物、恢復(fù)原狀的義務(wù)以及相應(yīng)的責(zé)任承擔(dān)。若租賃合同中對(duì)于責(zé)任承擔(dān)約定不明，或者租戶未出具《承諾函》，則建議要求租戶簽署承諾函或租賃合同補(bǔ)充協(xié)議作為交易的先決條件。(4)租賃合同中是否有優(yōu)先承租權(quán)、優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)等特殊約定。律師可建議將取得承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的書(shū)面文件作為收購(gòu)方支付交易對(duì)價(jià)的先決條件。(5)對(duì)于有自用需求的收購(gòu)方，需關(guān)注倉(cāng)庫(kù)的空置率及剩余租賃期限，并要求出租方在簽約后未經(jīng)收購(gòu)方同意不得另行出租。而對(duì)于出售方而言，對(duì)于新建完工項(xiàng)目，也可以和收購(gòu)方協(xié)商了解其出租計(jì)劃，避免出售方與潛在租戶洽談租約反而不利于收購(gòu)方未來(lái)的商業(yè)布局。(6)出租方經(jīng)營(yíng)過(guò)程中是否存在違法違規(guī)行為，比如是否存在水電費(fèi)加價(jià)情況，即水電費(fèi)按照協(xié)議約定的固定單價(jià)而非政府統(tǒng)一價(jià)收取。(7)其他租賃合同的內(nèi)容，如租金金額、租賃期限、解除條件、風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)。租金金額（及其漲幅）、租賃期限、解除條件等可以幫助收購(gòu)方預(yù)測(cè)租賃合同履行的穩(wěn)定性。3.2

境外股權(quán)并購(gòu)3.2.1境外股權(quán)架構(gòu)的項(xiàng)目并購(gòu)對(duì)于標(biāo)的資產(chǎn)在境內(nèi)的境外股權(quán)并購(gòu)主要是針對(duì)外商投資的地產(chǎn)項(xiàng)目，因?yàn)榇祟?lèi)地產(chǎn)項(xiàng)目具有在海外的上層結(jié)構(gòu)，具備實(shí)施境外并購(gòu)的條件。此外，部分交易選擇在境外交易亦有后續(xù)融資上市、稅務(wù)籌劃等方面的考慮。3.2.2境外股權(quán)并購(gòu)的法域選擇及境外架構(gòu)搭建在境外交易中，律師可建議客戶選擇的離岸法域主要包括英屬維爾京群島、開(kāi)曼群島、塞舌爾群島、巴哈馬群島等離岸法域。該等法域?yàn)橛?guó)以前的殖民地，屬于普通法系國(guó)家。英屬維爾京群島、開(kāi)曼群島、塞舌爾群島、巴哈馬群島等離岸法域擁有穩(wěn)定的政治、經(jīng)濟(jì)和政策環(huán)境，在企業(yè)所得稅和個(gè)人所得稅等方面具有優(yōu)惠。如果原先不存在理想的境外結(jié)構(gòu)，律師可建議客戶考慮要求賣(mài)方設(shè)立新的離岸公司，并進(jìn)行重組，再實(shí)施交易。離岸公司的設(shè)立手續(xù)相對(duì)簡(jiǎn)便，律師可建議采取委托當(dāng)?shù)氐拇頇C(jī)構(gòu)的方式完成離岸公司設(shè)立的手續(xù)，而無(wú)需親臨離岸法域當(dāng)?shù)剞k理申請(qǐng)注冊(cè)離岸公司。離岸公司的日常經(jīng)營(yíng)和管理也很簡(jiǎn)單，一般只要一名接收公司信件的公司秘書(shū)即可，律師可建議客戶采取境外律所為離岸公司提供辦公地址或公司秘書(shū)服務(wù)的方式，降低維護(hù)成本。如果境外股權(quán)架構(gòu)中存在小股東，出售方應(yīng)盡量選擇合資公司或其下層SPV作為出售主體，從而避免小股東不配合簽署協(xié)議及交割的風(fēng)險(xiǎn)。律師應(yīng)當(dāng)根據(jù)股東協(xié)議、合資協(xié)議等確定出售主體進(jìn)行本次交易所需的授權(quán)文件，以及出售方在小股東不配合時(shí)可以援引的救濟(jì)措施（如拖售權(quán)）。3.2.3境外股權(quán)并購(gòu)的盡職調(diào)查內(nèi)容在境外并購(gòu)交易中，律師應(yīng)確認(rèn)在境外的目標(biāo)公司以及在境外的其他公司是否已經(jīng)獲得相應(yīng)的許可、批準(zhǔn)和登記；法律文件是否完整；是否存在須征得第三方同意的事項(xiàng)；是否有特殊的合同義務(wù)；合同權(quán)利是否得到法律保護(hù)；是否確定潛在的法律責(zé)任、是否存在抵押質(zhì)押情況等。根據(jù)境外的目標(biāo)公司以及在境外的其他公司的所在法律管轄區(qū)域的分布情況，如果是境內(nèi)的律師事務(wù)所作為牽頭所，則通常將會(huì)進(jìn)一步聘請(qǐng)境外律師就前述事宜進(jìn)行法律盡職調(diào)查并出具法律盡職調(diào)查報(bào)告，一般而言，具體需要律師開(kāi)展盡職調(diào)查的事項(xiàng)包括但不限于：(a)境外目標(biāo)公司以及夾層公司的主體合法，即目標(biāo)公司依法成立，其成立文件、相關(guān)證照、許可真實(shí)有效。目標(biāo)公司主體合法，以上信息均是境外股權(quán)并購(gòu)行為合法有效的基本前提，也是盡職調(diào)查需要了解的基本事實(shí)；(b)境外主體擬轉(zhuǎn)讓的目標(biāo)股權(quán)的合法和真實(shí)性，了解標(biāo)的股權(quán)之上的權(quán)利范圍及限制（例如是否存在股權(quán)質(zhì)押、押記、司法查封等等）；(c)境外目標(biāo)公司是否有固定資產(chǎn)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)等，如有，該等資產(chǎn)取得的合法性、真實(shí)性審查；(d)與境外目標(biāo)公司有關(guān)的合同內(nèi)容，確定是否有特殊合同義務(wù)；(e)境外目標(biāo)公司的投保情況；(f)境外與目標(biāo)公司的負(fù)債情況、人員情況、納稅情況；(g)與境外目標(biāo)公司及夾層公司有關(guān)的重大訴訟、仲裁和行政處罰等。對(duì)于主要資產(chǎn)在境內(nèi)而在境外實(shí)施的境外交易，境外目標(biāo)公司和其他特殊目的公司的情況更多是公司主體方面的文件需要律師審閱和關(guān)注。律師應(yīng)重點(diǎn)審查境外目標(biāo)公司的下列文件：境外公司成立證書(shū)或公司更改名稱證書(shū)、組織章程大綱及細(xì)則、股東名冊(cè)、董事名冊(cè)、英屬維京群島的注冊(cè)代理人或開(kāi)曼群島的注冊(cè)辦事處供應(yīng)商出具的近期的注冊(cè)代理證書(shū)、由英屬維京群島公司注冊(cè)處或開(kāi)曼群島公司注冊(cè)處出具的近期的良好信譽(yù)證書(shū)、BVI公司的押記名冊(cè)或開(kāi)曼公司的抵押及押記登記冊(cè)。對(duì)境內(nèi)資產(chǎn)的盡職調(diào)查可參照本指引境內(nèi)股權(quán)收購(gòu)部分（第3.1條）。3.2.4境外股權(quán)并購(gòu)的交易方案及交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)在法律盡職調(diào)查及其他方面（財(cái)務(wù)、稅務(wù)、工程等）方面的盡職調(diào)查亦完成后，買(mǎi)方根據(jù)盡調(diào)結(jié)果進(jìn)行整體的風(fēng)險(xiǎn)判斷，由律師根據(jù)各方意見(jiàn)設(shè)計(jì)交易方案并開(kāi)展投資決策審核流程。律師需重點(diǎn)關(guān)注的交易條件主要包括：交割先決條件、過(guò)渡期賣(mài)方義務(wù)、賣(mài)方陳述和保證、交割安排、價(jià)格及價(jià)格調(diào)整機(jī)制、賠償條款等。3.2.5交割先決條件在股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議簽署之后，交易雙方是否進(jìn)行股權(quán)的交割（股權(quán)轉(zhuǎn)讓和價(jià)款支付），取決于若干先決條件得到滿足或豁免。在境外股權(quán)收購(gòu)的交易中，股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議一般都是約定協(xié)議簽署即生效。而對(duì)于交易中客觀上會(huì)存在的一些在簽署協(xié)議之前無(wú)法實(shí)現(xiàn)，并且能否實(shí)現(xiàn)也存在不確定性，而對(duì)交易的影響又非常大的事項(xiàng)，律師可以通過(guò)設(shè)置交割先決條件這個(gè)機(jī)制來(lái)解決。常見(jiàn)的先決條件包括：政府審批（包括所涉各個(gè)法域的經(jīng)營(yíng)者集中審查等）；重大合同的相對(duì)方（例如貸款合同中的金融機(jī)構(gòu)等）對(duì)于交易的同意、無(wú)重大不利影響等。3.2.6明確過(guò)渡期賣(mài)方義務(wù)為防止目標(biāo)公司在并購(gòu)協(xié)議簽訂后，目標(biāo)公司股權(quán)正式交割前（通常稱為“過(guò)渡期”），做出某些損害買(mǎi)方利益的行為，律師可以建議客戶要求賣(mài)方和目標(biāo)公司作出陳述與保證，在過(guò)渡期內(nèi)，為或者不為一定行為（包括消極義務(wù)和積極義務(wù)）,以實(shí)現(xiàn)目標(biāo)公司的狀況在交割時(shí)基本與買(mǎi)方在簽訂并購(gòu)協(xié)議時(shí)所知悉的狀況相符。3.2.7賣(mài)方陳述與保證3.2.7.1陳述與保證的內(nèi)容由于交易雙方的信息不對(duì)稱，為避免境外目標(biāo)公司、目標(biāo)股權(quán)及相關(guān)資產(chǎn)存在瑕疵，律師可以建議客戶要求賣(mài)方在并購(gòu)協(xié)議中，對(duì)于目標(biāo)公司的權(quán)屬、財(cái)務(wù)、稅務(wù)、重大合同、不動(dòng)產(chǎn)、租賃、重大設(shè)備、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、環(huán)保健康、保險(xiǎn)、合規(guī)、反壟斷及商業(yè)賄賂、涉訴情況、行政程序、披露信息等方面做出陳述和保證，并約定該等陳述和保證于并購(gòu)協(xié)議簽署日、交割日均為真實(shí)，違反陳述與保證的后果是買(mǎi)方有權(quán)要求賣(mài)方賠償。有的交易中將陳述與保證在兩個(gè)時(shí)點(diǎn)均真實(shí)、準(zhǔn)確作為交易的先決條件，若交割時(shí)任何一項(xiàng)保證事項(xiàng)存在重大不符，買(mǎi)方有權(quán)以先決條件未滿足為由要求解除合同、終止交易。3.2.7.2并購(gòu)保證險(xiǎn)在大型跨境并購(gòu)交易中，賣(mài)方為實(shí)現(xiàn)快速退出且加速談判進(jìn)程，同時(shí)買(mǎi)方為免于因賣(mài)方作為基金分配后即解散而無(wú)法索賠的困境，律師會(huì)建議買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)并購(gòu)保證險(xiǎn)（W&I）。并購(gòu)保證險(xiǎn)作為交易保險(xiǎn)的一種，其直接承保的是交易文件約定的賣(mài)方違反陳述保證行為而給買(mǎi)方造成的損失，買(mǎi)方就該等損失可直接向保險(xiǎn)公司索賠。但并購(gòu)保證險(xiǎn)有包括但不限于如下的除外責(zé)任：買(mǎi)方在承保前已知悉的情況（包括賣(mài)方提供的盡調(diào)資料、盡調(diào)答復(fù)、披露函中披露的事項(xiàng)、買(mǎi)方盡調(diào)報(bào)告中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題等）、7號(hào)公告稅、環(huán)境污染、在建工程、特殊建筑、產(chǎn)品責(zé)任、反腐敗及賄賂事項(xiàng)等。因買(mǎi)方已知事項(xiàng)無(wú)法承保，實(shí)踐中也會(huì)存在買(mǎi)方故意刪減盡調(diào)報(bào)告內(nèi)容、否認(rèn)已知特定情形的道德風(fēng)險(xiǎn)，此時(shí)作為賣(mài)方律師我們應(yīng)當(dāng)本著審慎的態(tài)度，建議客戶在已知范圍內(nèi)以及（存在重大程度等限定詞時(shí)）重大程度以上盡可能披露與保證事項(xiàng)不符的情形，以避免任何不實(shí)披露甚至欺詐的法律責(zé)任。3.2.8交易價(jià)格及估值調(diào)整機(jī)制在境外交易中，目標(biāo)股權(quán)的估值調(diào)整機(jī)制也是重要內(nèi)容，而且在境外法域中，交易雙方對(duì)價(jià)格的確定、估值調(diào)整機(jī)制只要不違法強(qiáng)制法律規(guī)定，不違反公司資本維持的基本原則，相對(duì)而言，受到的法律約束有限，律師可建議客戶主要以交易雙方在商業(yè)層面的考慮和博弈為主。并購(gòu)交易中常見(jiàn)的調(diào)價(jià)機(jī)制為Earn-out,即讓買(mǎi)方無(wú)需在交割日向賣(mài)方支付全部的交易價(jià)款，而是在股權(quán)交割完成后的一定期限內(nèi)，根據(jù)雙方制訂的Earn-out衡量指標(biāo)來(lái)決定買(mǎi)方支付（或者不支付）剩余部分的交易價(jià)款或者額外的溢價(jià)。對(duì)于保留出售方人員及管理團(tuán)隊(duì)的物流企業(yè)收購(gòu)項(xiàng)目而言，可能會(huì)以未來(lái)年度租金收入作為衡量指標(biāo)并設(shè)置調(diào)價(jià)機(jī)制。如基本的交易對(duì)價(jià)是按照賬面凈資產(chǎn)（NAV）計(jì)算的股權(quán)價(jià)值，同時(shí)若出售方能保證項(xiàng)目公司未來(lái)2個(gè)年度內(nèi)的租金收入達(dá)到特定數(shù)額，則可以另行獲得超額部分一定比例的bonus。此外也可以通過(guò)設(shè)定付款階段的方式實(shí)質(zhì)上實(shí)現(xiàn)價(jià)格的調(diào)整。由于物流倉(cāng)儲(chǔ)企業(yè)的估值通常是基于對(duì)未來(lái)租金現(xiàn)金流的預(yù)測(cè)，若收購(gòu)時(shí)物業(yè)整租給出售方的關(guān)聯(lián)企業(yè)，且出售方也承諾一定期限內(nèi)會(huì)繼續(xù)租賃，則收購(gòu)方可以預(yù)留部分交易對(duì)價(jià)（如10+5%）以擔(dān)保出售方的關(guān)聯(lián)方在租期內(nèi)全面履行租約，不存在任何逾期支付租金、提前解約等違約行為。3.2.9賠償條款在境外交易中，律師應(yīng)協(xié)助客戶就賠償條件和賠償限制條款與對(duì)方著重商討。常見(jiàn)的賠償限制條款包括限制賠償總額、限制索賠期限、設(shè)定最低免賠額、限制賠償范圍等。(1)限制賠償總額限制賠償總額主要基于買(mǎi)賣(mài)雙方的商業(yè)談判，作為賣(mài)方律師會(huì)希望約定一個(gè)賠償限額，從而可以鎖定出售方的風(fēng)險(xiǎn)敞口，而買(mǎi)方律師則需盡量爭(zhēng)取要求賣(mài)方對(duì)于因收購(gòu)?fù)瓿汕暗氖聦?shí)給買(mǎi)方造成的損失承擔(dān)全額賠償責(zé)任。對(duì)于購(gòu)買(mǎi)了并購(gòu)保證險(xiǎn)的交易，由于并購(gòu)保證險(xiǎn)是對(duì)交易文件中賣(mài)方賠償責(zé)任的補(bǔ)充，出售方律師可以在交易文件中將違反陳述與保證的賠償責(zé)任設(shè)定為1美元，從而賣(mài)方對(duì)于保證事項(xiàng)違反的賠償責(zé)任將全部由保險(xiǎn)公司承擔(dān)。(2)限制索賠期限通常索賠期限會(huì)根據(jù)不同違約事項(xiàng)進(jìn)行區(qū)分，如違反一般的違反陳述與保證事項(xiàng)、違反稅務(wù)事項(xiàng)、出售方欺詐及違反根本陳述與保證事項(xiàng)的索賠期限會(huì)依次增加。對(duì)于購(gòu)買(mǎi)并購(gòu)保證險(xiǎn)的交易，律師可在交易文件中約定索賠期限小于等于并購(gòu)保證險(xiǎn)的保險(xiǎn)期限，這樣對(duì)于超過(guò)交易文件的索賠事項(xiàng)買(mǎi)方仍可以向保險(xiǎn)公司索賠。(3)設(shè)定最低免賠額最低免賠額即若買(mǎi)方索賠事項(xiàng)未超過(guò)一定數(shù)額，則賣(mài)方無(wú)須承擔(dān)賠償責(zé)任，而一旦超過(guò)，則根據(jù)雙方的商業(yè)談判，賣(mài)方將承擔(dān)超過(guò)部分的損失或者買(mǎi)方的全部損失。對(duì)于購(gòu)買(mǎi)了并購(gòu)保證險(xiǎn)的交易，買(mǎi)方律師可以要求保單的最低免賠額小于等于交易文件中的最低免賠額，這樣即使未達(dá)到交易文件的最低免賠額，買(mǎi)方仍可以向保險(xiǎn)公司主張索賠。(4)設(shè)定最低免賠額限制賠償范圍可以通過(guò)限制陳述與保證的范圍來(lái)實(shí)現(xiàn)，比如可以在交易文件中約定，賣(mài)方不對(duì)買(mǎi)方已知的不符合陳述與保證的事項(xiàng)承擔(dān)任何責(zé)任，任何賣(mài)方已披露事項(xiàng)均視為買(mǎi)方已知。物業(yè)系按現(xiàn)狀移交，賣(mài)方不對(duì)物業(yè)的物理狀態(tài)、使用情況、建設(shè)是否合規(guī)、是否涉及環(huán)境污染等事項(xiàng)作出保證，并且買(mǎi)方也放棄就物業(yè)的情況向賣(mài)方索賠。3.2.10交割安排對(duì)于目標(biāo)資產(chǎn)在境內(nèi)，目標(biāo)公司在境外的交易，股權(quán)層面的交割在境外，而資產(chǎn)層面的資料和實(shí)物控制權(quán)交割在境內(nèi)。通常，雙方會(huì)在交割前安排境內(nèi)外律師對(duì)交割文件進(jìn)行預(yù)確認(rèn)并封箱，同時(shí)確定交割日期。對(duì)于境外目標(biāo)公司的股權(quán)變更，由于其和境內(nèi)的市場(chǎng)監(jiān)管部門(mén)的登記有一定差異，律師可以建議境內(nèi)交易的雙方將有限責(zé)任公司的股權(quán)交割設(shè)定為股權(quán)變更登記，對(duì)于境外交易而言，目標(biāo)公司的內(nèi)檔的股東名冊(cè)通常是股東證明身份的終局性文件。在BVI、開(kāi)曼、香港等層面進(jìn)行股權(quán)買(mǎi)賣(mài)交割時(shí)，買(mǎi)方通常會(huì)要求賣(mài)方將買(mǎi)方的名字登記在目標(biāo)公司內(nèi)檔的股東名冊(cè)上。公司注冊(cè)代理人在BVI、開(kāi)曼等離岸法域的公司注冊(cè)、登記流程中具有重要作用。按照BVI、開(kāi)曼等法律，只有公司注冊(cè)代理人才有權(quán)向BVI、開(kāi)曼公司政府注冊(cè)部門(mén)遞交注冊(cè)資料，因此，在境外股權(quán)交割時(shí)，律師可以建議客戶選取公司注冊(cè)代理人進(jìn)行協(xié)助。對(duì)于存在境內(nèi)外平行貸款的項(xiàng)目，由于境外目標(biāo)公司的股票通常質(zhì)押于境外銀行，交割需要和平行貸款的還款緊密相連。為解決境外不同地域的銀行資金劃轉(zhuǎn)時(shí)間較長(zhǎng)而導(dǎo)致質(zhì)押股票無(wú)法在交割日釋放的問(wèn)題，雙方可約定買(mǎi)方提前1-2個(gè)銀行工作日將資金匯至境外借款人的銀行賬戶（可以在交易文件中定義為預(yù)付款日），境外借款人在與境外銀行約定的還款日操作還款后通知其境內(nèi)分行及其律師釋放質(zhì)押股票予境外借款人的律師，并最終交付給買(mǎi)方，而境內(nèi)銀行則在境外分行確認(rèn)還款后操作還款。上述境內(nèi)外銀行聯(lián)動(dòng)還款通?？梢栽谕惶焱瓿桑⒃撊兆鳛榻桓钊?，屆時(shí)雙方可在其境內(nèi)外律師的協(xié)助下在該日交付全部已封箱的交割文件。此外，為了避免交割進(jìn)度因部分非核心的交割文件（比如某一份已履行完畢的合同原件、某一張財(cái)務(wù)憑證等）缺失而影響交割，律師可在交易文件中區(qū)分核心交割文件及非核心交割文件。非核心交割文件可以在交割日后一定期限內(nèi)補(bǔ)足，而核心交割文件則是買(mǎi)方作為目標(biāo)公司所有權(quán)人的證明（如股東名冊(cè)、股權(quán)證）以及買(mǎi)方得以控制目標(biāo)公司及其子公司的必備文件（如各類(lèi)章證照、銀行U盾等）。3.2.11境外股權(quán)并購(gòu)的稅務(wù)安排在境外實(shí)施并購(gòu)時(shí)，對(duì)于目標(biāo)資產(chǎn)在境內(nèi)的情況，通常會(huì)涉及到境外公司之間間接轉(zhuǎn)讓中國(guó)公司股權(quán)的稅收問(wèn)題，雖然該等內(nèi)容偏向于財(cái)務(wù)和稅務(wù)部門(mén)的盡調(diào)范圍，但仍建議律師予以必要的提示和關(guān)注。根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于非居民企業(yè)間接轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)企業(yè)所得稅若干問(wèn)題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2015年第7號(hào)，“7號(hào)文”）的規(guī)定，非居民企業(yè)通過(guò)實(shí)施不具有合理商業(yè)目的的安排，間接轉(zhuǎn)讓中國(guó)居民企業(yè)股權(quán)等財(cái)產(chǎn)，規(guī)避企業(yè)所得稅納稅義務(wù)的，應(yīng)按照企業(yè)所得稅法第四十七條的規(guī)定，重新定性該間接轉(zhuǎn)讓交易，確認(rèn)為直接轉(zhuǎn)讓中國(guó)居民企業(yè)股權(quán)等財(cái)產(chǎn)。律師應(yīng)提示客戶7號(hào)文的核心宗旨為“反避稅”，即對(duì)于具有合理商業(yè)目的的間接轉(zhuǎn)讓是允許和支持的，但不具有合理商業(yè)目的的間接轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑢粗苯愚D(zhuǎn)讓來(lái)繳稅。根據(jù)7號(hào)文的規(guī)定，律師可以提示客戶判斷合理商業(yè)目的，應(yīng)整體考慮與間接轉(zhuǎn)讓中國(guó)應(yīng)稅財(cái)產(chǎn)交易相關(guān)的所有安排，結(jié)合實(shí)際情況綜合分析以下相關(guān)因素：(a)境外企業(yè)股權(quán)主要價(jià)值是否直接或間接來(lái)自于中國(guó)應(yīng)稅財(cái)產(chǎn)；(b)境外企業(yè)資產(chǎn)是否主要由直接或間接在中國(guó)境內(nèi)的投資構(gòu)成，或其取得的收入是否主要直接或間接來(lái)源于中國(guó)境內(nèi)；(c)境外企業(yè)及直接或間接持有中國(guó)應(yīng)稅財(cái)產(chǎn)的下屬企業(yè)實(shí)際履行的功能和承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)是否能夠證實(shí)企業(yè)架構(gòu)具有經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)；(d)境外企業(yè)股東、業(yè)務(wù)模式及相關(guān)組織架構(gòu)的存續(xù)時(shí)間；(e)間接轉(zhuǎn)讓中國(guó)應(yīng)稅財(cái)產(chǎn)交易在境外應(yīng)繳納所得稅情況；(f)股權(quán)轉(zhuǎn)讓方間接投資、間接轉(zhuǎn)讓中國(guó)應(yīng)稅財(cái)產(chǎn)交易與直接投資、直接轉(zhuǎn)讓中國(guó)應(yīng)稅財(cái)產(chǎn)交易的可替代性；(g)間接轉(zhuǎn)讓中國(guó)應(yīng)稅財(cái)產(chǎn)所得在中國(guó)可適用的稅收協(xié)定或安排情況；(h)其他相關(guān)因素。3.2.12境外直接投資并購(gòu)相關(guān)審查要點(diǎn)境外直接投資并購(gòu)需要根據(jù)投資金額、投資目的國(guó)/地區(qū)、行業(yè)等情況在主管的發(fā)展和改革委員會(huì)、商務(wù)部門(mén)完成境外直接投資的核準(zhǔn)或備案登記，并于主管的外匯管理部門(mén)或者相關(guān)銀行辦理外匯登記手續(xù)。境外直接投資的制度安排目前相對(duì)清晰，律師可以根據(jù)《企業(yè)境外投資管理辦法》(國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)令第11號(hào)，自2018年3月1日起施行)、《境外投資管理辦法》（商務(wù)部令2014年第3號(hào)，2014年10月6日起施行）、《中華人民共和國(guó)外匯管理?xiàng)l例》（國(guó)務(wù)院令第532號(hào)，自2008年8月5日起施行）等的規(guī)定，結(jié)合交易的具體情況履行境外直接投資項(xiàng)目所需的發(fā)改委準(zhǔn)備/備案、商務(wù)部門(mén)核準(zhǔn)/備案以及外匯登記手續(xù)。同時(shí)，境外直接投資并購(gòu)也將涉及到投資方和投資目的國(guó)/地區(qū)的反壟斷、國(guó)家安全審查等政府審批流程，中國(guó)律師可協(xié)同境外律師就該等問(wèn)題分別進(jìn)行分析和判斷。(1)發(fā)改委核準(zhǔn)及備案就發(fā)改委的流程而言，發(fā)改委關(guān)于境外投資項(xiàng)目的管理采取核準(zhǔn)和備案兩種形式，目前實(shí)行核準(zhǔn)管理方式的包括投資主體直接或通過(guò)其控制的境外企業(yè)開(kāi)展的涉及敏感國(guó)家或涉及敏感行業(yè)的敏感類(lèi)項(xiàng)目，核準(zhǔn)機(jī)關(guān)是國(guó)家發(fā)展改革委。除此之外，其他項(xiàng)目實(shí)行備案管理。律師可以根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況建議客戶前往發(fā)改部門(mén)辦理核準(zhǔn)或備案手續(xù)。(2)商務(wù)部門(mén)核準(zhǔn)及備案就商務(wù)部門(mén)的流程而言，商務(wù)部門(mén)關(guān)于境外投資項(xiàng)目的管理采取核準(zhǔn)和備案兩種形式，企業(yè)境外投資涉及敏感國(guó)家和地區(qū)、敏感行業(yè)的，實(shí)行核準(zhǔn)管理，其他投資情形適用備案管理。律師可以根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況建議客戶前往商務(wù)部門(mén)辦理核準(zhǔn)或備案手續(xù)。(3)外匯登記就外匯登記流程而言，根據(jù)國(guó)家外匯管理局的相關(guān)規(guī)定，企業(yè)在獲得發(fā)改委和商務(wù)部門(mén)的核準(zhǔn)或備案后，應(yīng)當(dāng)辦理境外直接投資外匯登記。律師應(yīng)建議客戶，在獲得發(fā)改委和商務(wù)部門(mén)的核準(zhǔn)或備案前，如需要向境外匯出前期費(fèi)用的，須辦理境外直接投資前期費(fèi)用登記。境外直接投資前期費(fèi)用指境外投資設(shè)立項(xiàng)目或企業(yè)前，需要向境外支付的與直接投資相關(guān)的費(fèi)用，包括投標(biāo)保證金、租用辦公場(chǎng)地、聘用人員、以及聘請(qǐng)境外中介機(jī)構(gòu)所需的費(fèi)用等。3.2.13核準(zhǔn)、備案、登記實(shí)務(wù)要點(diǎn)針對(duì)境內(nèi)企業(yè)收購(gòu)一筆境外企業(yè)持有的資產(chǎn)，但該資產(chǎn)實(shí)際是位于中國(guó)境內(nèi)的一塊土地，此種情況是否屬于境內(nèi)企業(yè)開(kāi)展的境外投資活動(dòng)，律師可以根據(jù)商務(wù)部門(mén)的解釋提示客戶，如果交易過(guò)程中，境內(nèi)企業(yè)發(fā)生了《企業(yè)境外投資管理辦法》第二條規(guī)定的投資活動(dòng)（如收購(gòu)持有該土地的境外企業(yè)等），則屬于境內(nèi)企業(yè)開(kāi)展的境外投資活動(dòng)。若交易過(guò)程完全在中國(guó)境內(nèi)進(jìn)行，且未發(fā)生《企業(yè)境外投資管理辦法》第二條規(guī)定的投資活動(dòng)，則不屬于。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，投資主體為兩個(gè)以上共同開(kāi)展境外投資的，應(yīng)當(dāng)由相對(duì)大股東在征求其他投資方書(shū)面同意后辦理備案。如果各方持股比例相等，應(yīng)當(dāng)協(xié)商后由一方辦理備案。律師可以結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，提示交易主體優(yōu)先使用成立滿一年以上的主體作為向外投資的實(shí)體。國(guó)內(nèi)企業(yè)成立未滿一年，理論上可以辦理境外投資備案，但需對(duì)相關(guān)資金來(lái)源和資金構(gòu)成進(jìn)行說(shuō)明，并提供完整的財(cái)務(wù)報(bào)表。成立時(shí)間不滿一年的企業(yè)，無(wú)法提供完整的經(jīng)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)表的，一般無(wú)法通過(guò)審批部門(mén)的核準(zhǔn)或備案。律師應(yīng)提示客戶國(guó)內(nèi)自然人不可以以個(gè)人名義進(jìn)行境外投資備案。自然人境外投資不屬于商務(wù)主管部門(mén)管理范疇。自然人在境外為上市而設(shè)立特殊目的公司，目前由外匯局負(fù)責(zé)辦理相關(guān)的外匯登記手續(xù)。國(guó)內(nèi)金融企業(yè)境外投資非金融企業(yè)屬于商務(wù)部管理范疇，可以備案，但應(yīng)征求金融監(jiān)管部門(mén)意見(jiàn)。中央企業(yè)在地方的下屬企業(yè)應(yīng)通過(guò)中央企業(yè)集團(tuán)總部在商務(wù)部辦理境外投資備案手續(xù)。3.2.14盡職調(diào)查、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)及交割就境外直接投資并購(gòu)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的盡調(diào)和交易安排，包括盡職調(diào)查、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)及交割，與境內(nèi)股權(quán)并購(gòu)以及前述標(biāo)的資產(chǎn)在境內(nèi)的境外股權(quán)并購(gòu)的交易（本指引第3.1.3條及第3.2.1條至3.2.10條）提及的內(nèi)容具有較高相似度，律師可以結(jié)合具體項(xiàng)目的各方盡調(diào)結(jié)果、商務(wù)安排、適用法律的要求并協(xié)同境外律師的意見(jiàn)和建議等進(jìn)行提示、分析和建議。3.3

資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓3.3.1資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓交易的優(yōu)點(diǎn)相較于股權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)蚩紤]到土地增值稅、契稅等交易成本，通過(guò)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的方式轉(zhuǎn)讓倉(cāng)儲(chǔ)物流項(xiàng)目相對(duì)較為少見(jiàn)，但相較于股權(quán)轉(zhuǎn)讓而言，資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可規(guī)避原項(xiàng)目公司的法律和債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，且亦可達(dá)到剝離項(xiàng)目公司名下不在交易標(biāo)的范圍內(nèi)的項(xiàng)目之目的。3.3.2已建成物業(yè)轉(zhuǎn)讓的主要法律問(wèn)題3.3.2.1物業(yè)產(chǎn)權(quán)合法性律師的審查重點(diǎn)一般在于物業(yè)產(chǎn)權(quán)合法獲?。òㄊ欠袢〉昧艘?guī)劃審批、竣工驗(yàn)收審批，是否取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，是否存在未按照審批范圍、內(nèi)容施工、擅自搭建等行為）及其限制（包括是否被抵押、被查封）、租賃運(yùn)營(yíng)及物業(yè)管理等方面的信息及合法合規(guī)。此外，由于轉(zhuǎn)讓完成后還將涉及目標(biāo)資產(chǎn)相關(guān)證照及權(quán)屬證明的變更（其中，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓還需經(jīng)土地管理部門(mén)批準(zhǔn)），故律師還應(yīng)對(duì)該等證照及權(quán)屬證明變更手續(xù)的可行性及相關(guān)流程予以梳理，以盡可能減少后續(xù)交易安排中的潛在障礙。3.3.2.2拆除重建律師還需關(guān)注收購(gòu)?fù)瓿珊笫欠翊嬖诓鸪亟ɑ蚋脑煨枨螅舸嬖谠摰刃枨蟮?，律師?yīng)與相關(guān)政府主管部門(mén)（如發(fā)改、環(huán)保、規(guī)劃等）進(jìn)行充分事先溝通