天津河東市場

周刊：2016年第3周日期：2016年1月18日-1月24日天津河東市場分析注：新增供應指的是獲取銷許的數(shù)據(jù)，成交信息為網(wǎng)簽數(shù)據(jù)目錄MULU1市場分析市場解讀/土地市場/全市市場/河東市場2競品動態(tài)南站CBD板塊/海河東路中山門板塊/河東中心板塊1PART.市場分析本周市場形勢解讀市房管局：今年不新建公租房鼓勵貨幣化安置出席市十六屆人大四次會議的市人大代表、市國土房管局局長蔡云鵬表示，當前，天津房地產(chǎn)市場總體保持平穩(wěn)健康運行，從現(xiàn)狀來看，中心城區(qū)的住宅市場基本不存在庫存問題，在個別區(qū)域、個別種類存在一定庫存現(xiàn)象，但也不是不能消化的。今年本市將加大對貨幣化安置政策的研究和落實，繼續(xù)出臺一些行之有效的措施，將房地產(chǎn)去庫存工作落到實處。蔡云鵬表示，去年以來，本市已經(jīng)主動出臺了一系列政策措施，推動去庫存工作。一方面，從土地供應總量、結構、節(jié)奏、區(qū)域分布對房產(chǎn)市場進行調節(jié)。另一方面，本市取消了很多限購等相關政策措施，讓市場需求得到充分釋放，還調整了公積金、稅收等政策，為購房者提供便利。今年還將繼續(xù)完善這類政策，鼓勵有效需求。此外，國家要求適度控制公租房建設的節(jié)奏，天津將按照國家要求，把一些空余的商品房轉移到公租房等保障房領域，讓市民特別是棚戶區(qū)改造的市民，可以選擇貨幣化安置的途徑，按各自需求購買商品房。本周全市經(jīng)營性用地新增供應2宗，無成交地塊全市土地市場注：以上數(shù)據(jù)來源于天津土地交易中心出讓2宗，無成交時間

新增供應（宗）成交宗數(shù)（宗）成交總價（億元）11.30-12.600012.6-12.13012.1312.14-12.20258.712.21-12.27697.312.28-1.344471.4-1.10032.771.11-1.17212.571.18-1.24200本周北辰區(qū)和塘沽區(qū)各出讓一宗綜合用地，總占地面積17.8萬方，建筑面積33.3萬方，平均樓面價4570元/㎡全市土地市場-明細注：以上數(shù)據(jù)來源于天津土地交易中心北辰、塘沽各1宗地塊編號地塊位置土地面積

（平方米）規(guī)劃性質容積率建筑面積

（平方米）出讓年限起掛價

（萬元）樓面價（元/平米）區(qū)域津北辰潞（掛）2016-008號北辰區(qū)沁河中道與規(guī)劃潞江東路交口129309綜合1.8229921住宅70年、商服40年、科教50年1257005467北辰津濱塘（掛）2015-4號濱海新區(qū)盛田路以東、同欣道以南49124綜合2.1103157住宅70年、商服40年265302572塘沽合計1784333330781522304570天津商品住宅新增供應12.6萬方，成交25.5萬方，成交均價11647元/㎡，成交量價與上周基本持平全市商品住宅市場注：以上數(shù)據(jù)來源于富思博得數(shù)據(jù)庫成交量價環(huán)比持平成交面積：本周全市住宅成交25.5萬方，較上周環(huán)比下降4%新增供應：本周全市住宅新增供應12.6萬方，較上周環(huán)比上漲34%成交均價：本周全市住宅成交均價11647元/㎡，較上周環(huán)比上漲1%新增供應（萬㎡）成交面積（萬㎡）成交均價（元/㎡）供應環(huán)比成交環(huán)比價格環(huán)比11.30-12.64.635.011745-90%3%-6%12.6-12.1313.133.611030187%-4%-6%12.14-12.2038.644.312015195%32%9%12.21-12.2716.041.312455-59%-7%4%12.28-1.310.731.513320-33%-24%7%1.4-1.1028.426.511646166%-16%-13%1.11-1.179.426.611513-67%0%-1%1.18-1.2412.625.51164734%-4%1%河東區(qū)商品住宅無新增供應，成交1.42萬方，均價22390元/㎡（含洋房、精裝成交）；成交主力為中信城市廣場精裝高層，拉升區(qū)域均價水平河東區(qū)住宅市場注：以上數(shù)據(jù)來源于富思博得數(shù)據(jù)庫成交量環(huán)比下降3成成交面積：本周河東區(qū)商品住宅成交14215平米平米，較上周環(huán)比下降33%，成交主力是中信和路勁新增供應：本周河東區(qū)商品住宅無新增供應成交均價：本周河東區(qū)商品住宅成交均價22390元/㎡（含洋房、精裝項目成交），環(huán)比上漲16%日期新增供應（㎡）成交面積（㎡）成交均價（元/㎡）成交環(huán)比價格環(huán)比11.30-12.60966921754-43%-4%12.6-12.130681822489-29%3%12.14-12.20096762294442%2%12.21-12.2709687222370%-3%12.28-1.32416110962296715%3%1.4-1.1033401198132356379%3%1.11-1.17021352192718%-18%1.18-1.2401421522390-33%16%河東區(qū)商業(yè)市場無新增供應，河東紅星國際和陽光星期8各成交1套，面積231平米，成交均價19052元/㎡河東區(qū)商業(yè)市場注：以上數(shù)據(jù)來源于富思博得數(shù)據(jù)庫河東上周成交2套成交面積：本周河東區(qū)商業(yè)成交2套，面積231平米，成交項目是紅星國際和陽光星期8新增供應：本周河東區(qū)商業(yè)無新增供應成交均價：本周河東區(qū)商業(yè)成交均價19052元/㎡，環(huán)比下降22%新增供應（㎡）成交面積（㎡）成交均價（元/㎡）成交環(huán)比價格環(huán)比11.30-12.606571534061%105%12.6-12.13000-100%-100%12.14-12.20063314064————12.21-12.27045421924-28%56%12.28-1.3033714064-26%-29%1.4-1.10113600-100%-100%1.11-1———1.18-1.24023119052-50%-22%市場分析總結土地市場本周全市土地出讓2宗，無成交全市商品住宅市場成交量價與上周持平，遠郊區(qū)縣成為成交主力河東住宅、商業(yè)市場住宅市場：成交量出現(xiàn)下滑，受中信城市廣場精裝高層影響，區(qū)域均價小幅上漲商業(yè)市場：紅星國際和陽光星期8各成交1套注：以上數(shù)據(jù)來源于天津土地交易中心及富思博得數(shù)據(jù)庫河東商品住宅本周成交量環(huán)比下降33%，成交均價上漲16%河東商業(yè)僅成交2套2PART.項目動態(tài)1、翰瀾苑注：以上數(shù)據(jù)來源于調研產(chǎn)片包括24-33層高層5棟、6層洋房2棟，3層底商和公寓，主打賣點為科技智能和學區(qū)房；目前在售2號樓、3號樓和4號樓基本信息物業(yè)地址河東泰興南路與晨陽道交口（晨光道北側）建筑形態(tài)高層洋房總戶數(shù)1100占地面積（萬㎡）4.72建筑面積（萬㎡）14.09容積率2.82項目屬性居住型社區(qū)車位地下2層1:1出售裝修情況毛坯綠化率40%出房率76%物業(yè)公司港聯(lián)物業(yè)有限公司天津分公司物業(yè)費3元/㎡·月戶型尺度高層：兩室95-134洋房：三室126-140交房時間2017年12月底開發(fā)商天津海景晨陽置業(yè)有限公司

5棟高層，2棟洋房高層：1/2/4號樓：95㎡兩居中戶，95㎡三居邊戶3/7號樓：95㎡兩居中戶，134㎡三居邊戶洋房：5號樓金角、6號樓銀角為126㎡其它為140㎡產(chǎn)品1號樓2梯4戶26F7號樓2梯4戶33F6號樓1梯2戶6F5號樓1梯2戶6F3號樓2梯4戶33F4號樓2梯4戶24F2號樓2梯4戶30F公寓商業(yè)裙房商業(yè)裙房首開高層待售洋房待售套數(shù)面積（㎡）均價（元/㎡）累計供應32431920——累計成交2532496921300目前存量716951——對比項競品戶型富豪新開門戶型面積邊戶：134㎡三室兩廳兩衛(wèi)1-3#：140㎡三室兩廳兩衛(wèi)戶型圖開間客廳開間4米，主臥開間3.45米客廳開間4.5米，主臥開間4.2米通透性南北通透是否全明全明戶型優(yōu)勢布局方正，公共衛(wèi)生間干濕分離，主臥套有儲藏室南北雙陽臺功能性強、獨立洗衣房，270度轉角飄窗居住舒適劣勢廚房空間狹小，南向次臥開間僅2.4米沒有儲藏間1、翰瀾苑3號樓邊戶為134平米戶型，設計布局規(guī)整，但在開間尺度、功能性和舒適性上均不如富豪新開門140平米戶型3號樓戶型分析注：以上數(shù)據(jù)來源于調研2、中糧大道D地塊占地1.25萬方，建面5.25萬方，共三個單元，兩個單元50層到頂，一個單元42層到頂，分別為2梯2戶，2梯3戶，3梯5戶基本信息物業(yè)地址河東十一經(jīng)路與六緯路交口建筑形態(tài)高層總戶數(shù)530占地面積（萬㎡）1.25建筑面積（萬㎡）5.25容積率4.94項目屬性綜合體車位1:1出房率70%地下層數(shù)3層車位價格一層機械車位8-9萬，地下平面車位17萬綠化率29%物業(yè)類型住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)物業(yè)公司中糧物業(yè)物業(yè)費3.9元/㎡·月戶型尺度一室73/兩室87-90/三室131開發(fā)商中糧地產(chǎn)交房時間18年10月二期交房套數(shù)面積（㎡）二期均價（元/㎡）累計供應1206132131——累計成交98410948721300（不含3000元/㎡精裝）目前存量22222644——注：以上數(shù)據(jù)來源于富思博得數(shù)據(jù)庫及調研D地塊信息D地塊戶型25%的73㎡一室50%的87/90㎡兩室25%的131㎡三室共530套梯戶2梯2戶、2梯3戶、3梯5戶交房標準精裝交房，3000元/㎡摩恩衛(wèi)浴，多樂士乳膠漆2、中糧大道D地塊131平米戶型與新開門項目128平米戶型構成競爭，但新開門項目戶型空間更規(guī)整，開間更舒適，且雙衛(wèi)生間均為明衛(wèi)，好于競品D地塊戶型分析對比項競品戶型富豪新開門戶型面積邊戶：131㎡三室兩廳兩衛(wèi)1-3#邊戶：128㎡三室兩廳兩衛(wèi)戶型圖開間客廳開間4.1米，主臥開間3.5米客廳開間4.2米，主臥開間3.5米通透性南北通透南北通透是否全明明廚暗衛(wèi)全明戶型優(yōu)勢入戶玄關私密性好，3-4平米設備陽臺贈送戶型方正，主臥套間，品質感強劣勢餐廳面積狹小，存在面積浪費餐廳開間過大，導致北向次臥開間較小注：以上數(shù)據(jù)來源于調研3、嘉里中心產(chǎn)品包括3棟61層雅頌居住宅、4層嘉里匯商業(yè)、香格里拉大酒店和寫字樓（二期），主打賣點為物業(yè)、河景資源；現(xiàn)主力在售1號樓基本信息物業(yè)地址河東區(qū)六緯路與六經(jīng)路交口南側建筑形態(tài)超高層總戶數(shù)1126占地面積（萬㎡）8.62建筑面積（萬㎡）73（商業(yè)12萬，酒店9萬）容積率5.7項目屬性綜合體車位1:1.2地下3100裝修情況精裝標準4000元/地下層數(shù)2層出房率74%綠化率22%物業(yè)類型住宅、寫字樓、商業(yè)、酒店物業(yè)公司嘉里物業(yè)物業(yè)費5.8元/㎡·月戶型尺度80-90㎡一居，120-150㎡二居，180-190㎡三居，270-280㎡四居開發(fā)商嘉里地產(chǎn)交房時間2、3號樓已入住，1號樓已交房套數(shù)面積（㎡）2015年均價（元/㎡）累計供應1126173792——累計成交81112028223000（不含精裝4000元/㎡）目前存量31553510——注：以上數(shù)據(jù)來源于富思博得數(shù)據(jù)庫及調研高層共61層，1-4層為雅頌居商業(yè)；5-6層為LOFT產(chǎn)品，其中一室為110㎡，兩室為180㎡；8-59層：77和87㎡一室、125-149㎡兩室、180-191㎡三室和270-280㎡四室；60和61層為560㎡平層產(chǎn)品；7層、32層和56層為設備層8-21層為7梯8戶22-55層為7梯7戶57-59層為7梯6戶辦公香格里拉酒店嘉里匯商業(yè)1號樓2號樓3號樓主力在售3、嘉里中心在售產(chǎn)品為77㎡和87㎡一室，125-149㎡兩居，選取邊戶142㎡戶型與新開門141㎡戶型對比，新開門戶型布局與功能性均好于競品戶型分析對比項競品戶型富豪新開門戶型面積邊戶：142㎡兩室兩廳三衛(wèi)1-3#邊戶：140㎡三室兩廳兩衛(wèi)戶型圖開間客廳開間3.9米，北向臥室開間4.9米客廳開間4.5米，主臥開間4.2米通透性南北通透南北通透是否全明明廚暗衛(wèi)全明戶型優(yōu)勢廚房連接生活陽臺，可儲物南北雙陽臺、主臥套270度景觀飄窗劣勢空間不規(guī)整，雙主臥套，空間浪費，導致整體功能性差主臥套無衣帽間，南向僅2開間注：以上數(shù)據(jù)來源于調研4、中信城市廣場產(chǎn)品包括4棟41-54層住宅、3棟6層洋房、3棟居住型公寓、2棟寫字樓和大型商場，主打賣點為河景級綜合體；在售洋房A、C座及高層4、7號樓基本信息物業(yè)地址河東區(qū)海河東路與九經(jīng)路交口建筑形態(tài)高層、洋房總戶數(shù)1312占地面積（萬㎡）13.55建筑面積（萬㎡）120容積率6.0項目屬性綜合體車位洋1:2.4高層1:1裝修情況毛坯地下層數(shù)3層（-1洋房，-2至-3高層）車位價格待定綠化率整體18%洋房40%物業(yè)類型住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)物業(yè)公司中信物業(yè)物業(yè)費4.32元/平方米·月戶型尺度高層130-280㎡洋房85-306㎡開發(fā)商中信地產(chǎn)交房時間高層17年12月底，洋房16年3月套數(shù)面積（㎡）均價（元/㎡）累計供應886141752——累計成交4987829623000（毛坯）目前存量38863455——注：以上數(shù)據(jù)來源于富思博得數(shù)據(jù)庫及調研高層4號樓產(chǎn)品單元西邊單元門3梯3戶東邊單元門3梯2戶戶型（㎡）208130179234280面積三室兩廳兩衛(wèi)兩室兩廳兩衛(wèi)三室兩廳兩衛(wèi)三室兩廳三衛(wèi)三室三廳兩衛(wèi)T1T2T3T47號樓56層4梯6戶3梯3戶6號樓4號樓46層2單元3梯3戶3梯2戶5號樓T5A座2梯2戶6層B座2梯2戶6層C座2梯2戶6層在售高層待售洋房待售精裝R1戶型（56層）495套一單元（4梯6戶）共330套二單元（2梯3戶）共165套三室兩室一室三室三室兩室三室147999972721471801302104、中信城市廣場在售高層4號樓戶型較大，最小為130㎡兩室兩廳兩位，與新開門141㎡戶型總價雷同，但新開門戶型舒適度更高，功能性更強戶型分析對比項競品戶型富豪新開門戶型面積中戶：130㎡兩室兩廳兩衛(wèi)1-3#邊戶：140㎡三室兩廳兩衛(wèi)戶型圖開間客廳開間4.1米，主臥開間3.8米客廳開間4.5米，主臥開間4.2米通透性南向通風南北通透是否全明明廚暗衛(wèi)全明戶型優(yōu)勢布局規(guī)整，入戶玄關，干濕分離，7㎡空調機位可用作儲藏室南北雙陽臺、主臥套270度景觀飄窗劣勢衛(wèi)生間均為暗衛(wèi)主臥套無衣帽間，南向僅2開間注：以上數(shù)據(jù)來源于調研5、東亞風尚國際產(chǎn)品包括30-34層高層5棟，6層洋房3棟，商業(yè)和寫字樓；除洋房4號樓外，其他均在售，主打賣點為地段、地鐵和低總價基本信息物業(yè)地址河東新開路西側（育才中學對面）建筑形態(tài)高層總戶數(shù)1064占地面積（萬㎡）3.73建筑面積（萬㎡）19.1容積率3.6項目屬性綜合體車位共1199個，地下1047個地上152個裝修情況毛坯地下層數(shù)2層車位價格10萬/個，優(yōu)惠后8萬/個綠化率35%物業(yè)類型住宅商業(yè)物業(yè)公司北京東亞時代物業(yè)物業(yè)費2.50元/平方米·月

戶型尺度一室52/兩室68-71/三室120開發(fā)商天津欣榮宏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司交房時間6號樓16年底，其它17年5月在售6-8號樓：三室兩廳：121平米兩室一廳：68平米，71平米；一室一廳：52平米，共54套。套數(shù)面積（㎡）均價（元/㎡）累計供應93266382——累計成交8826390219000（高層）目前存量744895——注：以上數(shù)據(jù)來源于富思博得數(shù)據(jù)庫及調研6號樓2梯6戶30F1號樓2梯6戶34F2號樓2梯4戶34F3號樓1梯2戶6F4號樓1梯2戶6F5號樓1梯2戶6F7號樓30F8號樓2梯6戶30F在售洋房待售在售1號樓：兩室一廳：68平米，71平米；一室一廳：52平米在售2號樓：三室兩廳：120平米；兩室一廳：70平米在售3/5號樓：三室兩廳一衛(wèi)100平米5、東亞風尚國際由于規(guī)劃限制，內(nèi)部戶型分割極不規(guī)整，幾乎沒有南北通透的全明戶型，與本案128平米產(chǎn)品相比，東亞121平米三室戶型存在較大缺陷戶型分析對比項競品戶型富豪新開門戶型面積邊戶：121㎡三室兩廳兩衛(wèi)1-3#邊戶：128㎡三室兩廳兩衛(wèi)戶型圖開間客廳開間4.2米，主臥開間3.1米客廳開間4.2米，主臥開間3.5米通透性南北間接通透南北通透是否全明公衛(wèi)為暗衛(wèi)全明戶型優(yōu)勢公共衛(wèi)生間干濕分離戶型方正，主臥套間，品質感強劣勢空間極不規(guī)則，客廳存在大面積浪費餐廳開間過大，導致北向次臥開間較小注：以上數(shù)據(jù)來源于調研6、招商雍景灣產(chǎn)品包括24-32層到頂高層15棟，6層洋房5棟；主打賣點為低密社區(qū)及河景資源；現(xiàn)在售2-4號樓、15-20號樓基本信息物業(yè)地址河東海河東路與海津大橋交口東側建筑形態(tài)高層、洋房總戶數(shù)3000占地面積（萬㎡）8.38建筑面積（萬㎡）18.18容積率2.17項目屬性居住型社區(qū)車位1:1裝修情況高層精裝（3500）洋房毛坯綠化率45%物業(yè)類型住宅商業(yè)出房率高層74%洋房80%地下層數(shù)2層物業(yè)公司招商局物業(yè)物業(yè)費高層

3.4洋房3.9戶型尺度兩室87-122/三室140/四室144開發(fā)商招商局地產(chǎn)、九龍倉地產(chǎn)套數(shù)面積（㎡）均價（元/㎡）累計供應66268620——累計成交4865105019500（不含精裝3500元/㎡）目前存量17617570——注：以上數(shù)據(jù)來源于富思博得數(shù)據(jù)庫及調研123414151617181920一期5678910111213一期產(chǎn)品樓號層數(shù)戶型面積（㎡）118F四室176224F兩室85三室122四室1432018F兩室85三室122四室143330F兩室91兩室93433F兩室91兩室931432F兩室91兩室931629F兩室91兩室931824F兩室91兩室9315、17、196F三室1406、招商雍景灣項目高層在售產(chǎn)品中，122平米三室和143平米四室與本案存在競爭，且競品兩種戶型整體布局和功能性好于本案戶型分析對比項競品戶型富豪新開門戶型面積銀角：122㎡三室兩廳兩衛(wèi)金角：143㎡四室兩廳兩衛(wèi)1-3#邊戶：140㎡三室兩廳兩衛(wèi)戶型圖開間客廳開間4米，主臥開間3.6米客廳開間4米，主臥開間3.3米客廳開間4.5米，主臥開間4.2米通透性南北通透是否全明全明戶型優(yōu)勢布局方正，共衛(wèi)干濕分離，U型廚房，4㎡設備平臺贈送布局方正，南向4開間，共衛(wèi)干濕分離，U型廚房，主臥套含衣帽間南北雙陽臺、主臥套270度景觀飄窗劣勢入戶門與主臥衛(wèi)生間門正對由于南向4開間，導致主臥開間較小主臥套無衣帽間，南向僅2開間注：以上數(shù)據(jù)來源于調研7、融科瀚棠產(chǎn)品包括20-31層到頂高層12棟及少量底商，主打賣點為配套及交通；現(xiàn)在售2-8號樓基本信息物業(yè)地址河東月牙河與昆侖路交口，河東文化公園旁建筑形態(tài)高層總戶數(shù)1240占地面積（萬㎡）6.07建筑面積（萬㎡）12.14容積率2項目屬性居住型社區(qū)車位1:0.8裝修情況毛坯地下層數(shù)1層出房率74-78%綠化率45%物業(yè)類型住宅商業(yè)物業(yè)公司第一太平融科物業(yè)管理有限公司物業(yè)費2.94元/平方米·月

戶型尺度79㎡和85㎡兩室、95㎡和125㎡三室146㎡四室開發(fā)商融科地產(chǎn)交房時間2017年3月套數(shù)面積（㎡）均價（元/㎡）累計供應73670626——累計成交4754259918600目前存量26128027——注：以上數(shù)據(jù)來源于富思博得數(shù)據(jù)庫及調研5-8號樓：95+79+79+951-4號樓：125+82+82+1259-12號樓：95+79+79+1465號2梯420F4號2梯426F3號2梯431F2號2梯431F1號2梯426F12號2梯431F11號2梯431F10號2梯431F9號2梯425F8號2梯426F7號2梯426F6號2梯424F在售待售7、融科瀚棠項目在售戶型中，121平米戶型與新開門項目128平米戶型構成競爭；新開門戶型功能性更強，開間更舒適戶型分析對比項競品戶型富豪新開門戶型面積邊戶：125㎡三室兩廳兩衛(wèi)1-3#邊戶：128㎡三室兩廳兩衛(wèi)戶型圖開間客廳開間4.1米，主臥開間3.5米客廳開間4.2米，主臥開間