房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理LectureFive

第五講房地產(chǎn)項目開發(fā)的實務(wù)基礎(chǔ)

—基礎(chǔ)認(rèn)識與實務(wù)要義（Ⅰ）（教材相關(guān)內(nèi)容：《第十章》、《第八章》）一、房地產(chǎn)項目開發(fā)的基礎(chǔ)認(rèn)識（一）新時期我國房地產(chǎn)開發(fā)運營理念在本世紀(jì)頭二十年這個新時期，我國要集中力量，全面建設(shè)惠及十幾億人口的更高水平的小康社會,基本實現(xiàn)工業(yè)化。值此期間，發(fā)達(dá)國家正在向知識經(jīng)濟社會轉(zhuǎn)型，經(jīng)濟全球化趨勢深入發(fā)展，生產(chǎn)要素流動和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移加快，因此，新時期是我國經(jīng)濟社會發(fā)展的重要戰(zhàn)略機遇期。我國社會經(jīng)濟發(fā)展必須趕上世界知識經(jīng)濟化的步伐，必須立足國情，走科技含量高、經(jīng)濟效益好、資源消耗低、環(huán)境污染少的新型工業(yè)化道路，從而將面臨國際環(huán)境更加復(fù)雜多變，世界經(jīng)濟圍繞資源，市場、技術(shù)、人才更加激烈競爭的挑戰(zhàn)。■

明確國家指導(dǎo)方針

為了抓住和用好我國改革發(fā)展的戰(zhàn)略機遇期，國家施行房地產(chǎn)新政，為新時期房地產(chǎn)的發(fā)展與運營明確了指導(dǎo)方針：

◆必須提高自主創(chuàng)新能力

◆必須加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式◆必須保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展◆必須加強和諧社會建設(shè)◆必須促進(jìn)城鄉(xiāng)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展◆必須不斷深化改革開放■

強化兩個開發(fā)理念

◆

房地產(chǎn)開發(fā)必須強化與國民經(jīng)濟協(xié)調(diào)同步的發(fā)展理念一是產(chǎn)業(yè)作用觀的轉(zhuǎn)變。從單純注重房地產(chǎn)業(yè)對GDP貢獻(xiàn)及房地產(chǎn)的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的作用，轉(zhuǎn)變?yōu)閺娬{(diào)房地產(chǎn)基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)的貢獻(xiàn)，注重與國民經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展及推進(jìn)和諧社建設(shè)的重要作用。二是產(chǎn)業(yè)發(fā)展觀的轉(zhuǎn)變。從片面強調(diào)房地產(chǎn)高速增長發(fā)展，轉(zhuǎn)變?yōu)楸３址康禺a(chǎn)經(jīng)濟平穩(wěn)可持續(xù)地較快發(fā)展，并在集約化服務(wù)中推進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟增長。

◆

房地產(chǎn)開發(fā)必須強化節(jié)約資源并與環(huán)境友好的運營理念從根本上說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要確立這個理念，唯有堅持在集約化運營的方向上打造企業(yè)綜合競爭力。而從主導(dǎo)思想上來說，那就是要強化以大眾市場為基礎(chǔ)的資源節(jié)約與集約共享的經(jīng)濟增長理念。

（二）現(xiàn)代項目的基本概念■

現(xiàn)代項目的含義

◆現(xiàn)代項目是指那些按限定時間、預(yù)算和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)完成的一次性任務(wù)?！衄F(xiàn)代項目主要分為投資項目和非投資項目兩大類?！敉顿Y項目是指投入資金和資產(chǎn)形成實物資產(chǎn)的項目。非投資項目意指非實物資產(chǎn)形成的項目?！舴康禺a(chǎn)開發(fā)項目是投資項目?！?/p>

現(xiàn)代項目的特征

（1）目的性。是指項目都是為實現(xiàn)特定的組織目標(biāo)服務(wù)的。（2）獨特性。是指項目所生成的產(chǎn)品或服務(wù)都有一定的獨特之處。（3）一次性。是指每一個項目都有自己明確的時間起點和終點，也就是都是有自己的生命周期。（4）制約性。項目與環(huán)境之間是相互制約的。最主要的制約是資源制約，包括人力、財力、物力、時間、技術(shù)、信息等資源的制約。（5）整體性。項目作為管理對象具有整體性，要努力做到數(shù)量、質(zhì)量、結(jié)構(gòu)的總體優(yōu)化。■

項目管理的任務(wù)

項目管理一般包括項目組織、進(jìn)度控制、費用控制、質(zhì)量控制和合同管理五項任務(wù)。

（三）房地產(chǎn)項目開發(fā)的階段劃分房地產(chǎn)開發(fā)項目過程可以分為四個大的階段：（1）投資決策階段、（2）前期工作階段、（3）項目建設(shè)階段、（4）房屋租售階段。1、投資決策階段主要的工作內(nèi)容是：項目選擇和地塊獲得。

主要的工作任務(wù)：（1）投資項目尋找開發(fā)商根據(jù)各種渠道獲得的信息、經(jīng)驗及房地產(chǎn)市場分析和預(yù)測，尋找可能的投資項目，即擬定可能的投標(biāo)地塊。（2）投資項目精選開發(fā)商組織內(nèi)部專家，對擬定選擇的投標(biāo)地塊，聯(lián)系地塊的土地規(guī)劃控標(biāo)、融資及技術(shù)等問題，展開關(guān)于地塊的擬建物業(yè)、規(guī)劃定位、營銷策劃和市場前景等研討，擬定可能的籌資方案，選定出若干個具有初步可行性價值的項目。（3）初步可行性研究開發(fā)企業(yè)專業(yè)職能部門對選定項目進(jìn)行初步可行性分析，要旨是根據(jù)成本估算、期望利潤和融資要求，就項目的投資效果和可能出現(xiàn)的技術(shù)經(jīng)濟問題進(jìn)行研究，編制初步可行性研究報告。（4）組織投標(biāo)獲得土地使用權(quán)開發(fā)商組織投標(biāo)班子，對選定的各項目進(jìn)行跟蹤，了解項目的特點、招標(biāo)地塊的特殊要求、其他投標(biāo)者的競爭力和動向，以提高中標(biāo)的概率。企業(yè)一旦決定了投標(biāo)目標(biāo)，則要根據(jù)初步可行性研究報告投資分析，確定投標(biāo)報價，編制投標(biāo)文件，競標(biāo)獲得土地。2、前期工作階段主要工作是項目規(guī)劃方案設(shè)計、資金籌措計劃和項目詳細(xì)可行性研究。3、項目建設(shè)階段

主要工作包括通過招標(biāo)落實建筑承包商、組織施工、以及建設(shè)監(jiān)理、市政和公建配套、竣工驗收等。4、房屋租售階段

主要工作是采取有效的營銷手段促進(jìn)房屋的租售，以盡快回收資金，保證收益。

房屋租售出去后還有一項重要工作即物業(yè)管理。物業(yè)管理與入住者關(guān)系密切，因而對開發(fā)商的市場信譽又很大影響，這項工作已被越來越多的開發(fā)商所重視。（四）上海房地產(chǎn)建設(shè)項目審批管理程序1、審批管理的程序圖示2、審批管理程序的8個主要環(huán)節(jié)（1）招標(biāo)（2）規(guī)劃方案審批（3）可行性研究報告審批（4）初步設(shè)計方案審批（5）施工圖設(shè)計文件審批（6）核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證（7）核發(fā)施工許可證（8）竣工驗收

二、投資決策階段的實務(wù)要義

（一）我國嚴(yán)格土地管理的基本國策（二）房地產(chǎn)項目開發(fā)的土地投標(biāo)管理（一）我國嚴(yán)格土地管理的基本國策

2004年12月24日下發(fā)了《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（以下簡稱《決定》），奠定了我國嚴(yán)格土地管理的國策基礎(chǔ)。（§8.1.2）1、《決定》的內(nèi)涵可概述為五點

（1）我國人多地少的基本國情（人均耕地面積0.1O6公頃(1.59畝)，不到世界人均耕地的一半）土地是發(fā)展之基，更是民生之本。今后一個較長的時期，我國人口將繼續(xù)增加，要保證有必要數(shù)量的耕地來解決十幾億人的吃飯問題，同時又要為工業(yè)化、城鎮(zhèn)化的推進(jìn)提供必需的土地，耕地的供需矛盾將日益突出。因此，實行最嚴(yán)格的土地管理制度，是我國推進(jìn)現(xiàn)代化建設(shè)中一個全局性、長遠(yuǎn)性、戰(zhàn)略性的制度。

（2）近年來，我國土地利用中的浪費現(xiàn)象非常嚴(yán)重（我國城市的迅猛外延拓展，已侵吞了大量寶貴的農(nóng)田，僅僅l997年．1998年兩年，全國耕地就減少近600萬畝。）。造成國有和集體土地資產(chǎn)大量流失，助長了浪費土地資源的壞風(fēng)氣。亂占濫用耕地的問題之所以不能得到很好解決，主要原因是土地管理制度不健全、機制不合理。（3）對基本農(nóng)田實行特殊的保護，做到總量不減少、用途不改變、質(zhì)量不下降，是當(dāng)前最急迫、最重要的任務(wù)。

（4）科學(xué)合理使用每一寸土地，最根本的是要從體制和機制上解決問題。

中央已經(jīng)決定實行省以下國土資源部門垂直管理體制。從法律、制度上確保國有和集體土地所有者權(quán)益不受侵犯，是加強土地制度建設(shè)、嚴(yán)格土地管理的一項重要內(nèi)容。

同時，充分運用價格機制調(diào)控用地，是抑制亂占濫用土地最重要的經(jīng)濟手段。（5）保護和合理利用土地的責(zé)任主要在地方政府，特別是省級政府。各級政府和領(lǐng)導(dǎo)干部要堅持科學(xué)發(fā)展觀和正確政績觀，妥善處理發(fā)展經(jīng)濟與保護耕地的關(guān)系，切實擔(dān)負(fù)起保護耕地的責(zé)任。2、《決定》作出的嚴(yán)格土地管理的措施

（1）針對土地管理中存在的執(zhí)法不嚴(yán)的問題，《決定》規(guī)定：

◆嚴(yán)格依照法定權(quán)限審批土地。農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收的審批權(quán)在國務(wù)院和省、自治區(qū)、直轄市人民政府。各省、自治區(qū)、直轄市人民政府不得違反規(guī)定下放土地審批權(quán)。◆嚴(yán)禁規(guī)避法定審批權(quán)限，將單個建設(shè)項目用地拆分審批?！魢?yán)格執(zhí)行占用耕地補償制度，防止占多補少、占優(yōu)補劣?！艚狗欠▔旱偷貎r招商。違反規(guī)定出讓土地造成國有土地資產(chǎn)流失的，要依法追究責(zé)任；情節(jié)嚴(yán)重的，以非法低價出讓國有土地使用權(quán)罪追究刑事責(zé)任。

（2）

針對隨意突破規(guī)劃，擅自修改規(guī)劃等行為，《決定》強調(diào)：◆在土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地范圍外，不得設(shè)立各類開發(fā)區(qū)（園區(qū)）和城市新區(qū)（小區(qū)）?！艏訌娹r(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批的規(guī)劃和計劃審查，強化土地利用總體規(guī)劃和土地利用年度計劃。凡不符合規(guī)劃、沒有農(nóng)用地轉(zhuǎn)用年度計劃指標(biāo)的，不得批準(zhǔn)用地。

（3）針對盲目“圈地”、閑置浪費的問題，《決定》規(guī)定：◆新增建設(shè)用地土地有償使用費實行先繳后分，按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)不得減免，對減免和欠繳的，要依法追繳?！舴步?jīng)營性用地，必須實行招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓制度?！艏哟髮ㄔO(shè)用地取得和保有環(huán)節(jié)的稅收調(diào)節(jié)力度。

（4）針對耕地保護中存在的責(zé)任不明、違法難究等問題，《決定》明確指出：◆調(diào)控新增建設(shè)用地總量的權(quán)力和責(zé)任在中央。◆盤活存量建設(shè)用地的權(quán)力和利益在地方?！舯Ｗo和合理利用土地的責(zé)任在地方各級人民政府，省、自治區(qū)、直轄市人民政府應(yīng)負(fù)主要責(zé)任?！舻胤礁骷壢嗣裾獙ν恋乩每傮w規(guī)劃確定的本行政區(qū)域內(nèi)的耕地保有量和基本農(nóng)田保護面積負(fù)責(zé)，政府主要領(lǐng)導(dǎo)是第一責(zé)任人。

進(jìn)而，《決定》指出，建立國家土地督察制度，設(shè)立國家土地總督察，向地方派駐土地督察專員，監(jiān)督土地執(zhí)法行為。以完善土地執(zhí)法監(jiān)察體制，加強土地管理行政能力建設(shè)，這是對強化現(xiàn)行土地管理體制的一個重大創(chuàng)新。

綜上可見：

“嚴(yán)格法治、健全制度、合理機制”是今后我國政府加強土地管理和政策調(diào)控的必然趨向。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：

必須深入領(lǐng)會，及時調(diào)整獲得土地的策略和相應(yīng)的經(jīng)營管理方針，以適應(yīng)土地市場上的相應(yīng)變化，提高企業(yè)在土地一級市場上獲得增量土地的能力，以及在土地二級市場上盤活存量土地的能力。（二）房地產(chǎn)項目開發(fā)的土地投標(biāo)管理通過投標(biāo)競標(biāo)，取得政府公開招標(biāo)的出讓土地，已是我國房地產(chǎn)企業(yè)取得開發(fā)項目建設(shè)基地的主要途徑。因此與取得土地直接相關(guān)的投標(biāo)管理工作，已是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一項不可或缺的重要工作。1、投標(biāo)工作的基本程序2、投標(biāo)的操作要點■

投標(biāo)項目的選擇和跟蹤

◆進(jìn)行投標(biāo)可行性評價，慎重地選擇那些能發(fā)揮本企業(yè)優(yōu)勢、有一定利潤率、能保證工期和滿足質(zhì)量要求的，并具有中標(biāo)可能性的項目進(jìn)行投標(biāo)?！敉稑?biāo)項目選定后，就要組織力量對該項目進(jìn)行跟蹤，了解項目的特點、特殊要求和意向，政策、法規(guī)、稅務(wù)和相關(guān)環(huán)境，了解其他投標(biāo)者的競爭力和動向;，并著力使得招標(biāo)方全面了解本企業(yè)的實力，以提高中標(biāo)的概率?！鐾稑?biāo)申請與購買投標(biāo)文件

◆投標(biāo)者提出投標(biāo)申請，接到招標(biāo)人的資格預(yù)審?fù)ㄖ蛲稑?biāo)邀請時，才具備參加項目投標(biāo)競爭的資格?？蓤笏唾Y格預(yù)審表，同時提供申請資料，一般包括：營業(yè)執(zhí)照，企業(yè)資質(zhì)證書；企業(yè)簡歷；自有資金情況；全員人數(shù)，平均專業(yè)技術(shù)等級；近三年的開發(fā)業(yè)績；現(xiàn)有開發(fā)項目一覽表等?！纛A(yù)審合格后，可以按招標(biāo)公告上規(guī)定的時間、地點去購買招標(biāo)文件?！霈F(xiàn)場勘察投標(biāo)人有權(quán)要求招標(biāo)人組織現(xiàn)場勘察。以采取切實有力的措施，確定合理報價參加競標(biāo)?！鐾稑?biāo)文件的編制◆投標(biāo)文件的基本內(nèi)容投標(biāo)文件一般有以下內(nèi)容：法人代表授權(quán)委托書、營業(yè)執(zhí)照副本、“投標(biāo)書”、各種證明文件、報價單、投標(biāo)保證書、投標(biāo)者認(rèn)為要說明的事項等?！魳?biāo)價與報價的確定

●投標(biāo)者根據(jù)招標(biāo)要求并參照概算所編制的內(nèi)部價格叫標(biāo)價?！駱?biāo)價的產(chǎn)生可分三步進(jìn)行：第一步：根據(jù)招標(biāo)文件的要求，作經(jīng)驗估算；第二步：根據(jù)項目實際進(jìn)行成本計算；第三步：找出保本點、風(fēng)險系數(shù)及利潤期望值，最后確定標(biāo)價?！駱?biāo)價是投標(biāo)報價的基礎(chǔ)，但由于它沒有考慮競爭因素，因此，還不能直接用作投標(biāo)的報價。投標(biāo)決策人應(yīng)該分析招標(biāo)人標(biāo)底范圍和投標(biāo)競爭對手的報價范圍，并根據(jù)本企業(yè)參與投標(biāo)競爭的基本目標(biāo)最后決策投標(biāo)的報價?！駡髢r是投標(biāo)企業(yè)向招標(biāo)人申報的全部價款，是一種競爭價格。中標(biāo)后則是取得土地的主要依據(jù)。報價由項目成本、風(fēng)險費和預(yù)期投標(biāo)利潤三部分組成。■詢標(biāo)答辯在評標(biāo)過程中，招標(biāo)班子或評標(biāo)委員會通常會要求投標(biāo)者對投標(biāo)文件中的技術(shù)、商務(wù)、報價計算等問題進(jìn)行澄清和答辯。投標(biāo)者若能充分利用這次機會，不僅能圓滿回答招標(biāo)方的問題，還能主動彌補投標(biāo)文件的不足，因此，是直接影響能否奪標(biāo)的最后一搏?！龀Ｓ霉浪愎介_發(fā)商投標(biāo)時標(biāo)價的確定，主要是考慮購買土地、開發(fā)經(jīng)營項目后，是否能獲得期望利潤。期望利潤是預(yù)期的房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)營（售和租）總收益補償了開發(fā)經(jīng)營總成本后的剩余。根據(jù)收益、成本、利潤的關(guān)系，可以建立以下的地價估算公式，來估算標(biāo)價：地價＝銷售總收入－（建造成本＋專業(yè)成本）－（銷售費＋稅費＋財務(wù)費）－利潤３、標(biāo)價的估算方法■公式使用說明一般在標(biāo)價的估算前，已經(jīng)進(jìn)行了初步可行性研究，因此已擬定了建造的物業(yè)和籌資計劃。同時對于擬定的建造物業(yè)，也已明確了預(yù)期銷售價格、總建造面積，以了解了行業(yè)的一般造價、有關(guān)專業(yè)費用、銷售費用的比例和貸款利息等。為此，對于公式使用有以下說明：

◆銷售總收入＝銷售單價×總建筑面積◆專業(yè)成本＝建造成本×百分比（一般為7～8％）

◆銷售費用＝銷售總收入×百分比（一般為1～3％）

◆稅費＝銷售總收入×百分比（一般為6～7％）◆財務(wù)費用＝土地成本利息＋建筑成本利息

（建筑成本＝建造成本＋專業(yè)費用）◆利潤＝期望利潤率×開發(fā)總成本

(開發(fā)總成本＝開發(fā)直接費用＋開發(fā)間接費用)■一個標(biāo)價估算的例子

某房地產(chǎn)商決定投標(biāo)一塊出讓土地興建一棟高級公寓。經(jīng)可行性研究已確定:●總建筑面積為2.4萬m2,●售價為12500元/m2,●房屋造價為4800元/m2,●專業(yè)費用為建造成本的8％，●銷售費用為銷售收入的1.5％，●各種稅費為銷售費用的6.5％?！裼媱濏椖康拈_發(fā)期為2年（其中建筑期為1年，出售期為0.5年），銀行貸款年利率為9％，●開發(fā)商期望利潤率為30％。要求估算土地投標(biāo)的標(biāo)價?！督狻?/p>

（1）銷售總收益＝12500×2.4＝30000（萬元）（2）建造成本＝4800×2.4＝11520（萬元）（3）專業(yè)成本＝11520×8％＝921.6（萬元）

（4）銷售費用＝30000×1.5％＝450（萬元）（5）稅費支出＝30000×6.5％＝1950（萬元）（6）財務(wù)費用＝0.1881X＋1119.