房地產(chǎn)價(jià)格的特征與類(lèi)型

本課的主要內(nèi)容

第一章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格（6）

第二章房地產(chǎn)估價(jià)概論（4）第三章市場(chǎng)比較法（6）第四章收益還原法（6）

第五章成本逼近法（6）第六章房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告（2）建議教材與教學(xué)參考書(shū)1.張紅日編著.《房地產(chǎn)估價(jià)》.清華大學(xué)出版社.2.中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì).《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》.中國(guó)建筑工業(yè)出版社.3.艾建國(guó)，吳群.《不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)》.中國(guó)農(nóng)業(yè)出版社.第一章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格掌握

1.房地產(chǎn)的含義。2.房地產(chǎn)價(jià)格的含義。3.房地產(chǎn)價(jià)格形成的條件及理論基礎(chǔ)。4.房地產(chǎn)價(jià)格的特征。5.房地產(chǎn)價(jià)格的類(lèi)型。6.房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素。第一節(jié)房地產(chǎn)及其描述一、房地產(chǎn)的含義（一）不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)（二）房地產(chǎn)的定義

房地產(chǎn)是指土地以及建筑物等土地定著物，是實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位三者的結(jié)合體。1.土地、建筑物和其他土地定著物的含義土地具體是指地球的陸地表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間。建筑物是指人工建造的供人們進(jìn)行生產(chǎn)、生活等活動(dòng)的房屋或場(chǎng)所，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類(lèi)。其他土地定著物是指建筑物以外的土地定著物。

2.實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的含義房地產(chǎn)實(shí)物是指房地產(chǎn)中看得見(jiàn)、摸得著的有形部分；房地產(chǎn)權(quán)益是指房地產(chǎn)中無(wú)形的、不可觸摸的部分，是基于房地產(chǎn)實(shí)物而衍生出來(lái)的權(quán)利、利益和好處；房地產(chǎn)區(qū)位是指一宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或者事物在空間方位和距離上的關(guān)系，包括位置、交通、周?chē)h(huán)境和景觀、外部配套設(shè)施等方面。（三）房地產(chǎn)的基本存在形態(tài)1.土地形態(tài)2.建筑物形態(tài)3.房地形態(tài)二、房地產(chǎn)的種類(lèi)（一）按用途劃分的種類(lèi)（二）按開(kāi)發(fā)程度劃分的種類(lèi)（三）按實(shí)物形態(tài)劃分的種類(lèi)（四）按權(quán)益狀況劃分的種類(lèi)（五）按是否產(chǎn)生收益劃分的種類(lèi)（六）按經(jīng)營(yíng)使用方式劃分的種類(lèi)三、房地產(chǎn)狀況描述（一）基本狀況（二）區(qū)位狀況（三）實(shí)物狀況（四）權(quán)益狀況基本狀況名稱(chēng)坐落四至東至南至西至北至規(guī)模土地面積建筑面積其他用途規(guī)劃用途設(shè)計(jì)用途實(shí)際用途預(yù)期用途權(quán)屬土地所有權(quán)國(guó)有土地集體土地土地使用權(quán)權(quán)利種類(lèi)建設(shè)用地使用權(quán)出讓劃撥宅基地使用權(quán)其他土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)權(quán)利人房屋所有權(quán)人估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)簡(jiǎn)況表區(qū)位狀況位置交通周?chē)h(huán)境和景觀外部配套設(shè)施實(shí)物狀況土地實(shí)物狀況建筑物實(shí)物狀況權(quán)益狀況土地權(quán)益狀況建筑物權(quán)益狀況第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格的特征與類(lèi)型一、房地產(chǎn)價(jià)格形成條件與理論基礎(chǔ)（一）房地產(chǎn)價(jià)格的含義是指在開(kāi)發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)過(guò)程中，所耗費(fèi)的全部社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)所形成的價(jià)值和相應(yīng)的土地使用權(quán)價(jià)格的綜合性貨幣表現(xiàn)。（二）房地產(chǎn)價(jià)格的形成條件有用性稀缺性有效需求（三）房地產(chǎn)價(jià)格形成的理論基礎(chǔ)勞動(dòng)價(jià)值論效用決定論供需決定論收益決定論二、房地產(chǎn)價(jià)格的特征（一）地價(jià)與一般物品價(jià)格的不同1.生產(chǎn)成本不同2.折舊情況不同3.價(jià)格差異不同4.市場(chǎng)性質(zhì)不同5.形成時(shí)間不同6.供求變化不同（二）房地產(chǎn)價(jià)格的特征1.權(quán)益價(jià)格具有重要性2.區(qū)位性3.個(gè)別性4.雙重性5.高位性6.關(guān)聯(lián)性7.敏感性8.上升性三、房地產(chǎn)價(jià)格的類(lèi)型（一）市場(chǎng)價(jià)格、評(píng)估價(jià)格（二）土地價(jià)格、建筑物價(jià)格、房地產(chǎn)價(jià)格（三）所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格、抵押價(jià)格、租賃價(jià)格（四）基準(zhǔn)地價(jià)（區(qū)域均價(jià)）、標(biāo)定地價(jià)（具體宗地價(jià)）和建筑物重置價(jià)格（五）出讓底價(jià)、征地價(jià)格、課稅價(jià)格、補(bǔ)地價(jià)（六）拍賣(mài)價(jià)格、掛牌價(jià)格、招標(biāo)價(jià)格、協(xié)議價(jià)格（七）起價(jià)、均價(jià)、標(biāo)價(jià)（八）總價(jià)格、單位價(jià)格、樓面地價(jià)（九）收益價(jià)格、比準(zhǔn)價(jià)格、積算價(jià)格第三節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素一、房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素概述（一）房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的特點(diǎn)（二）房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的分類(lèi)1.影響方向不同2.影響程度不同3.影響關(guān)系不同4.影響形式不同5.影響速度不同二、影響房地產(chǎn)價(jià)格的一般因素因素社會(huì)因素經(jīng)濟(jì)因素行政因素其他因素因子人口狀態(tài)經(jīng)濟(jì)發(fā)展土地制度心理因素城市化水平居民收入住房制度價(jià)值觀念房地產(chǎn)投機(jī)行為物價(jià)土地利用規(guī)劃和城市規(guī)劃國(guó)際因素社會(huì)穩(wěn)定狀況利率房地產(chǎn)有關(guān)稅制匯率行政隸屬變更財(cái)政與金融政策三、影響房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)域因素（一）商業(yè)繁華程度（二）交通狀況（三）基本設(shè)施的完備程度（四）區(qū)域環(huán)境條件四、影響房地產(chǎn)價(jià)格的個(gè)別因素（一）土地的個(gè)別因素（二）建筑物的個(gè)別因素思考題（一）名詞解釋?zhuān)悍康禺a(chǎn)；房地產(chǎn)價(jià)格；樓面地價(jià)（二）簡(jiǎn)答：1、什么是房地產(chǎn)價(jià)格？它具有哪些基本特征？2、房地產(chǎn)價(jià)格形成的條件及理