土地增值稅清算實(shí)務(wù)

瀏陽市地方稅務(wù)局馬世杰2014年6月6日土地增值稅清算實(shí)務(wù)?主要內(nèi)容:一、土地增值稅清算概述1、清算概念2、清算條件3、清算對象4、清算應(yīng)報送的資料5、清算審核鑒證6、清算征收方式二、土地增值稅清算計算1、收入2、開發(fā)成本3、開發(fā)費(fèi)用4、稅金5、其他扣除6、成本分?jǐn)?/p>

一、土地增值稅清算概述（一）清算的概念：

土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計算房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報表》，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。

1、清算的主體是納稅人;2、清算的起點(diǎn)是符合土地增值稅清算條件后；

3、由納稅人（納稅人可以委托中介機(jī)構(gòu)）依法依規(guī)計算稅額，向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報并提供資料，終點(diǎn)是結(jié)清該房地產(chǎn)項目應(yīng)繳納的土地增值稅稅款；4、稅務(wù)機(jī)關(guān)的主要工作職責(zé)是清算審核。（二）清算條件

國稅發(fā)【2009】91號1、符合下列條件之一的應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的

2、對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求

納稅人進(jìn)行土地增值稅清算（一）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個

項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，

但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的（三）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算（四）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況（三）清算對象土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進(jìn)行清算，原則上以《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》為依據(jù)確認(rèn)清算單位。清算單位應(yīng)按照普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非住宅類型分類，分別計算增值額、增值率，據(jù)此申報土地增值稅?！逗鲜〉胤蕉悇?wù)局關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范土地增值稅管理的公告》（2014年第7號）

小貼士（四）A、清算納稅人報送的資料1、土地增值稅清算表及其附表。2、房地產(chǎn)開發(fā)項目清算說明，主要內(nèi)容應(yīng)包括房地產(chǎn)開發(fā)項目立項、用地、開發(fā)、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要了解的其他情況。3、項目竣工決算報表、取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表、銷售明細(xì)表、預(yù)售許可證等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要相應(yīng)項目記賬憑證的，納稅人還應(yīng)提供記賬憑證復(fù)印件。4、納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項目，還應(yīng)報送中介機(jī)構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。

小貼士（四）B、稅務(wù)機(jī)關(guān)要求提供的證明資料：1、開發(fā)項目立項批復(fù)（發(fā)改委文件）；2、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證（發(fā)證機(jī)關(guān)：規(guī)劃局）；3、土地使用權(quán)受讓合同（或批文）及土地使用權(quán)證（發(fā)證機(jī)關(guān)：國土局）；4、總層平面規(guī)劃圖及分層平面規(guī)劃圖（設(shè)計部門）；5、建筑工程施工許可證（發(fā)證機(jī)關(guān)：建設(shè)局）；6、工程監(jiān)理報告、日志等監(jiān)理材料（工程監(jiān)理部門）；7、商品房銷（預(yù)）售許可證（房證管理局核發(fā)）；8、工程竣工備案表（建筑工程質(zhì)量監(jiān)督部門）；9、測繪報告及房屋分戶（室）面積測繪圖紙（房屋測繪部門）；10、銷售房地產(chǎn)有關(guān)證明資料，以房地產(chǎn)購銷合同統(tǒng)計表并加蓋公章的形式包含：銷售項目棟號、依次房間號、銷售面積、銷售收入、用途等。其他補(bǔ)充資料：當(dāng)期財務(wù)會計報表；項目的預(yù)算、概算書；能夠按清算項目支付貸款利息的有關(guān)證明及借款合同；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的完稅憑證及清算項目預(yù)繳土地增值稅的完稅憑證。（五）清算審核鑒證清算、清算鑒證、清算審核。土地增值稅清算鑒證，是指稅務(wù)師事務(wù)所接受委托，對納稅人土地增值稅清算稅款申報的信息實(shí)施必要審核程序，提出鑒證結(jié)論或鑒證意見，并出具鑒證報告，增強(qiáng)稅務(wù)機(jī)關(guān)對該項信息信任程度的一種鑒證業(yè)務(wù)。清算納稅人

清算鑒證事務(wù)所清算審核稅務(wù)局

小貼士稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)受托對清算項目審核鑒證時，應(yīng)按稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的格式對審核鑒證情況出具鑒證報告。對符合要求的鑒證報告，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以采信。稅務(wù)機(jī)關(guān)要對從事土地增值稅清算鑒證工作的稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)在準(zhǔn)入條件、工作程序、鑒證內(nèi)容、法律責(zé)任等方面提出明確要求，并做好必要的指導(dǎo)和管理工作。納稅人委托中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項目，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)方法對有關(guān)鑒證報告的合法性、真實(shí)性進(jìn)行審核。對納稅人委托中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項目，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)未采信或部分未采信鑒證報告的，應(yīng)當(dāng)告知其理由?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則〉的通知》（國稅發(fā)〔2007〕132號）（六）土地增值稅征收方式

查賬征收預(yù)征清算

核定征收

根據(jù)《土地增值稅清算管理規(guī)程》第三十三條判斷確定核定征收率為：

1.普通標(biāo)準(zhǔn)住宅5%；

2.非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、別墅、寫字樓、營業(yè)用房等6%；

3.對房地產(chǎn)開發(fā)公司既開發(fā)建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又開發(fā)建造其他類型商品房的，其銷售收入應(yīng)分別核算，否則一律從高核定；

4.對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或其他非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以房地產(chǎn)投資、聯(lián)營的或以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，不適用核定方式征收，應(yīng)進(jìn)行查賬清算。

核定征收必須嚴(yán)格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進(jìn)行，任何單位和個人不得擅自擴(kuò)大核定征收范圍，嚴(yán)禁在清算中出現(xiàn)“以核定為主、一核了之”、“求快圖省”的做法。凡擅自將核定征收作為本地區(qū)土地增值稅清算主要方式的，必須立即糾正。對確需核定征收的，要嚴(yán)格按照稅收法律法規(guī)的要求，從嚴(yán)、從高確定核定征收率。二、清算計算（一）開發(fā)項目收入納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。1、收入確認(rèn)問題土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整。

2、視同銷售：

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認(rèn)：（1）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；

（2）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定3、價格偏低（調(diào)整收入）《稅收征收管理法》第三十六條規(guī)定，企業(yè)或者外國企業(yè)在中國境內(nèi)設(shè)立的從事生產(chǎn)、經(jīng)營的機(jī)構(gòu)、場所與其關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來，應(yīng)當(dāng)按照獨(dú)立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來收取或者支付價款、費(fèi)用；不按照獨(dú)立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來收取或者支付價款、費(fèi)用，而減少其應(yīng)納稅的收入或者所得額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)進(jìn)行合理調(diào)整。

《土地增值稅暫行條例》第九條規(guī)定，納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評估價格計算征收：

（一）隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的；（二）提供扣除項目金額不實(shí)的；（三）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由的。代收費(fèi)用土地增值稅處理：同步不加計的原則

不計入收入，不計成本，

計收入，計成本，不加計扣除。

4、代收費(fèi)用對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅；如果代收費(fèi)用未計入房價中，而是在房價之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數(shù)；對于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費(fèi)用。5、拆遷安置收入確認(rèn)問題（1）若房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按(國稅發(fā)[2006]187號)第三條第(一)款規(guī)定確認(rèn)收入，同時，將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，予以扣除。（營業(yè)稅與土增稅的不同處理）（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價款，計入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。（3）回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價款，應(yīng)抵減本項目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。（4）若開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值要按規(guī)定計算收入，同時，計入本項目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。（5）異地安置的房屋屬于購入的，以實(shí)際支付的購房支出計入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。若貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

扣除項目：

一、取得土地使用權(quán)支付的地價款及相關(guān)費(fèi)用

1、納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款包括：(1)以出讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金；(2)以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時按規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓金；(3)以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的地價款。2、按照國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用：是指納稅人在取得土地使用權(quán)過程中為辦理有關(guān)手續(xù)，按照國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)的登記、過戶手續(xù)費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用”，計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。二、開發(fā)成本（一）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)

土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。注意土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)在稅收規(guī)定與財務(wù)會計制度之間的區(qū)別，在會計處理上，取得土地使用權(quán)支付金額以及土地征用拆遷補(bǔ)償費(fèi)等均作為土地開發(fā)成本記入“開發(fā)成本—土地征用及拆遷補(bǔ)償”，土地增值稅扣除項目中的“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”對應(yīng)的財務(wù)會計核算中的“開發(fā)成本—土地征用及拆遷補(bǔ)償”，只是其中的一項。逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除。（國稅函[2010]220號第四點(diǎn)）1、房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，同時將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價款，計入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價款，應(yīng)抵減本項目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。2、開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按國稅發(fā)[2006]187號第三條第（一）款的規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；異地安置的房屋屬于購入的，以實(shí)際支付的購房支出計入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。3、屬于貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。合法有效憑據(jù)票據(jù)的確認(rèn)，要有證明該項費(fèi)用發(fā)生的書面憑證（如合同、協(xié)議、收據(jù)等），應(yīng)具備對方單位或個人簽章要件（如相應(yīng)的收款專用發(fā)票、個人簽章的收條、身份證復(fù)印件等）。（二）、前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)是指土地開發(fā)項目前期工程發(fā)生的費(fèi)用，包括規(guī)劃、設(shè)計費(fèi)，項目可行性研究費(fèi)，水文、地質(zhì)勘察、測繪費(fèi)，場地平整費(fèi)等。應(yīng)計算出前期工程費(fèi)占全部開發(fā)成本的比值，并將該比值與同類項目的比值相比較，若發(fā)現(xiàn)有嚴(yán)重偏差的，則應(yīng)進(jìn)一步核實(shí)。注意關(guān)聯(lián)交易某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)B項目，發(fā)生設(shè)計費(fèi)用1000萬元，經(jīng)審核，B項目由其子公司設(shè)計，正常的設(shè)計費(fèi)用為500萬元。應(yīng)調(diào)減其前期工程費(fèi)用500萬元。

（三）建筑安裝工程費(fèi)

房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品成本中開發(fā)產(chǎn)品發(fā)生的房屋建筑工程和附屬設(shè)備及其安裝工程的費(fèi)用。1、公共配套設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施對應(yīng)的建筑安裝成本不包括在內(nèi)，而是計入相應(yīng)的公共配套設(shè)施費(fèi)或基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。2、建安發(fā)票屬地開具，應(yīng)進(jìn)行比對，比對發(fā)票是否真實(shí)、合法。

3、甲供材，重復(fù)扣除問題。4、未支付的質(zhì)量保證金扣除問題。在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計算扣除。5、精裝房的銷售及裝修費(fèi)用的列支。根據(jù)國稅發(fā)〔2006〕187號文，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本但要注意，房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售的精裝修商品房中，包含電視機(jī)、電冰箱、床、沙發(fā)等家用電器和家具，這部分家電、家具是由裝飾公司購買并作為裝飾費(fèi)用。電視機(jī)、電冰箱、床、沙發(fā)等家電、家具，不是規(guī)范意義上建筑裝飾工程作業(yè)的裝飾材料，不構(gòu)成建筑實(shí)體，不能扣除。6、實(shí)體樣板間的裝修費(fèi)用、營銷中心的成本處理。房地產(chǎn)開發(fā)商蓋的售樓處,銷售完后拆除的-----銷售費(fèi)用如售樓處在銷售完后未拆除的,作為物業(yè)房或會所,作為開發(fā)成本扣除承租售樓部的裝修費(fèi)用---銷售費(fèi)用實(shí)體樣板間的裝修問題（四）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。基礎(chǔ)設(shè)施屬于不動產(chǎn)中的構(gòu)筑物，對應(yīng)的是地表和地下，一般情況下又沒有構(gòu)成永久性的建筑物，不涉及建筑面積。（五）公共配套設(shè)施費(fèi)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。配套設(shè)施是指企業(yè)根據(jù)城市建設(shè)規(guī)劃的需求，或開發(fā)項目建設(shè)規(guī)劃的要求，在建設(shè)用地內(nèi)建設(shè)的為居民提供配套服務(wù)的各種設(shè)施。如開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、停車場庫、物業(yè)管理場所、文體場館、糧店、菜市場、幼兒園等配套設(shè)施。可以分為如下二大類：（1）產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，如居委會、派出所、學(xué)校、水塔、自行車棚公共廁所等，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。（2）產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或有償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。除開發(fā)企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。出售的：按銷售開發(fā)產(chǎn)品處理，既要計銷售收入又可以扣除成本。自用、出租的：按固定資產(chǎn)處理，不能扣除成本。有償移交國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門：取得的補(bǔ)償，直接抵扣建設(shè)成本。A、建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以除；B、建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；C、建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。因此，已有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施在清算時應(yīng)計算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。未移交的，相關(guān)成本不納入開發(fā)成本核算。D、房地產(chǎn)開發(fā)公司建造的可售地下車庫，按照非住宅類型房地產(chǎn)清算。建造的其他不可售地下車庫和按政府規(guī)定建造的地下人防車庫，建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有或無償移交給政府的（以產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，公證部門公證或在房地產(chǎn)項目顯著位置公告并被全體業(yè)主知為判斷依據(jù)），其成本、費(fèi)用可以扣除；將上述車庫以銷售、長期租賃等形式取得的收入應(yīng)計入對應(yīng)地上房地產(chǎn)類型銷售收入征收土地增值稅，其成本、費(fèi)用按照配比原則扣除。（六）開發(fā)間接費(fèi)用開發(fā)間接費(fèi)用，指直接組織、管理開發(fā)項目所發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷，工程監(jiān)理費(fèi)，安全監(jiān)督費(fèi)等。開發(fā)間接費(fèi)用類似于工業(yè)企業(yè)的制造費(fèi)用，與開發(fā)項目直接相關(guān)，應(yīng)當(dāng)作為開發(fā)成本的組成部分。1、開發(fā)間接費(fèi)用是企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，不能將其歸屬于特定成本對象的成本費(fèi)用性支出。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，分清“開發(fā)間接費(fèi)用”和“管理費(fèi)用”是個難點(diǎn)：為納稅人的行政管理部門（總部）管理和組織經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費(fèi)用，應(yīng)計入管理費(fèi)用中，不計入開發(fā)間接費(fèi)。2、開發(fā)間接費(fèi)用一般應(yīng)限于工程部負(fù)責(zé)工地現(xiàn)場管理人員直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費(fèi)用。除了周轉(zhuǎn)房攤銷之外，開發(fā)間接費(fèi)用與管理費(fèi)用的劃分是以有無開發(fā)現(xiàn)場機(jī)構(gòu)來確定的。如果開發(fā)企業(yè)不設(shè)立現(xiàn)場機(jī)構(gòu)，由公司定期或不定期地派人到開發(fā)現(xiàn)場組織開發(fā)活動，所發(fā)生的費(fèi)用，直接并入企業(yè)的管理費(fèi)用。3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在“開發(fā)間接費(fèi)用”、“開發(fā)成本”等科目中列支的因違規(guī)建設(shè)被規(guī)劃、建設(shè)部門給予的行政性罰款，對消防部門的捐贈等支出，應(yīng)予扣減。三、開發(fā)費(fèi)用房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用。（1）財務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”之和的5%計算扣除。（2）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”之和的10%計算扣除。（國稅函[2010]220號）

（3）全部使用自有資金，沒有利息支出的，也可以按照房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”之和的10%計算扣除。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計算扣除時不能同時適用兩種辦法。（4）土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財務(wù)費(fèi)用中計算扣除。(資本化的利息調(diào)出）四、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城建稅。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加也可視同稅金扣除。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度》的有關(guān)規(guī)定，其繳納的印花稅列入管理費(fèi)用，已相應(yīng)予以扣除。其他的土地增值稅納稅義務(wù)人在計算土地增值稅時允許扣除在轉(zhuǎn)讓時繳納的印花稅。五、加計扣除項目

對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本規(guī)定計算的金額之和，加計20%扣除。五=（一+二）*20%注意：對于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20