物管案例Microsoft Word 文檔

19/19物業(yè)管理知識(shí)模擬試卷（發(fā)布時(shí)間:2007—９-2８１3：５6：00來(lái)自:環(huán)球網(wǎng)校）一、單選題（每題1分，滿分60分)?1、物業(yè)管理起源于１9世紀(jì)６0年代的（)。

Ａ德國(guó)B美國(guó)C英國(guó)Ｄ法國(guó)

2、（）是指房屋從開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷到使用管理的全過(guò)程。

Ａ物業(yè)管理B房地產(chǎn)C不動(dòng)產(chǎn)Ｄ單元性地產(chǎn)?3、因?yàn)槲飿I(yè)具有(），所以在建造之前必須依照政府有關(guān)部門的規(guī)劃進(jìn)行設(shè)計(jì),要考慮與周圍環(huán)境的協(xié)調(diào)一致.?A穩(wěn)定性B固定性C耐久性D多樣性

４、物業(yè)管理是圍繞著創(chuàng)造(）這一中心開(kāi)展各項(xiàng)工作的企業(yè)行為.?A經(jīng)濟(jì)效益Ｂ社會(huì)效益C安居樂(lè)業(yè)D保值增值?５、物業(yè)管理企業(yè)的根本任務(wù)和基本屬性是(）。

A維修B管理C經(jīng)營(yíng)Ｄ服務(wù)?6、物業(yè)管理的主要內(nèi)容不包括（）。?Ａ財(cái)務(wù)管理B保潔管理C環(huán)境經(jīng)營(yíng)D車輛管理

７、房屋裝修規(guī)劃、設(shè)計(jì)由（)進(jìn)行。?A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商Ｂ房地產(chǎn)行政管理部門Ｃ業(yè)主和使用人Ｄ物業(yè)管理公司

８、物業(yè)管理企業(yè)在接受業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)的委托以后，成為物業(yè)的具體管理者，這體現(xiàn)了物業(yè)管理的()原則。?A產(chǎn)權(quán)“經(jīng)營(yíng)權(quán)分離Ｂ業(yè)主之上Ｃ專業(yè)高效D公平競(jìng)爭(zhēng)

9、物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)需要通過(guò)（)的辦法，將一些專業(yè)性較強(qiáng)的項(xiàng)目分包給其他具有實(shí)力的專業(yè)公司。?A承包B簽訂合同C雙方協(xié)商D中介?10、物業(yè)管理的經(jīng)費(fèi)是搞好物業(yè)管理的物質(zhì)基礎(chǔ)，管理企業(yè)所收的費(fèi)用要讓業(yè)主和使用人感到（）。

A質(zhì)價(jià)相符B能夠接受C價(jià)格優(yōu)惠D價(jià)格偏低

11、物業(yè)管理涉及到的法律很多，遇到的問(wèn)題又十分復(fù)雜,在處理問(wèn)題時(shí)應(yīng)以（）為依據(jù)。

A企業(yè)的規(guī)章制度B業(yè)主委員會(huì)章程Ｃ上級(jí)行政部門的指示D法律、法規(guī)

12、物業(yè)管理人員應(yīng)具備的職業(yè)道德之一是（）。

A儀表端莊，形象良好B忠于職守，盡職盡責(zé)Ｃ體魄健康,胸懷寬廣D語(yǔ)言流暢，表達(dá)力強(qiáng)?13、物業(yè)管理人員在工作中相互推諉，辦事拖拉，不符合（）的職業(yè)道德要求.?A忠于職守,盡職盡責(zé)B實(shí)事求是，辦事公道C謙虛謹(jǐn)慎，文明禮貌D遵守紀(jì)律,奉公守法?14、物業(yè)管理人員要做到人找工作,不要讓工作找人.凡是用戶需要做的事都是要分秒必爭(zhēng)，盡快干好，這體

現(xiàn)了（）。?A積極主動(dòng),講求實(shí)效B謙虛謹(jǐn)慎，文明禮貌C刻苦學(xué)習(xí)，提高素質(zhì)Ｄ儀表端莊，良好形象?15、講求實(shí)效，要做到急修零活當(dāng)時(shí)到現(xiàn)場(chǎng)；如果是一般水、電、氣、暖方面的問(wèn)題，雖然當(dāng)時(shí)不處理也不會(huì)?發(fā)生危險(xiǎn)，也（)。

A必須馬上修好Ｂ必須三天內(nèi)解決C要力爭(zhēng)當(dāng)日給用戶答復(fù)D要力爭(zhēng)三天內(nèi)給予答復(fù)

１6、物業(yè)管理企業(yè)是指專門從事永久性建筑物、基礎(chǔ)配套設(shè)施以及(）的現(xiàn)代化科學(xué)管理,為業(yè)主和用戶提供?良好的生活、工作和學(xué)習(xí)環(huán)境的服務(wù)性企業(yè)。?A場(chǎng)地B綠化帶C道路Ｄ周圍環(huán)境?17、物業(yè)管理公司處理業(yè)主或是用人投訴的部門是（）。

A管理部B服務(wù)部C監(jiān)察部D產(chǎn)業(yè)部?１8、業(yè)主有權(quán)直接參與管理區(qū)域的物業(yè)管理是業(yè)主自治管理，這種自治管理是（）。?A業(yè)主直接進(jìn)行的B通過(guò)房地產(chǎn)行政部門實(shí)現(xiàn)的C通過(guò)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主代表大會(huì)實(shí)現(xiàn)的

D通過(guò)物業(yè)管理公司實(shí)現(xiàn)的

１9、業(yè)主小組成員可以通過(guò)協(xié)商選舉產(chǎn)生，一般按每()平方米建筑面積產(chǎn)生一名小組成員。?Ａ30０～５０0B5０0～100０Ｃ1000～15０0D1000~20０0?20、第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)由（）組織召開(kāi)。

A房地產(chǎn)行政管理部門Ｂ房屋出售單位C業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理公司D房地產(chǎn)行政管理部?門和房屋出售單位.

21、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)新建商品住宅出售額達(dá)到()以上后，可以召開(kāi)第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)。

A20％B３0％C50%D8０％

２２、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公有住宅出售額達(dá)到（）以上后，可以召開(kāi)第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì).

A3０%Ｂ50%C６0％D80％?2３、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)第一套房屋交付業(yè)主使用（）,可以召開(kāi)第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)。?A滿一年Ｂ滿兩年C一年以內(nèi)D兩年以內(nèi)

2４、業(yè)主委員會(huì)成立后,負(fù)責(zé)著急此后的業(yè)主大會(huì),（）至少召開(kāi)一次.?A半年B一年C兩年D三年

25、業(yè)主委員會(huì)的成立須經(jīng)(）依法核準(zhǔn)登記后，取得社會(huì)團(tuán)體法人資格。

A房地產(chǎn)行政管理部門Ｂ公安部門Ｃ政府建設(shè)行政單位Ｄ政府社團(tuán)登記部門

2６、街道辦事處根據(jù)上級(jí)有關(guān)部門的布置或指示()。?Ａ可以撤換物業(yè)管理企業(yè)B可以檢查督促物業(yè)管理企業(yè)的工作?C可以選聘新的物業(yè)管理企業(yè)D不得干涉物業(yè)管理企業(yè)的任何工作

27、物業(yè)管理區(qū)域建設(shè)與社區(qū)建設(shè)的共性有(）。?A管理目標(biāo)一致Ｂ管理手段一致Ｃ管理職能一致D管理功能一致

2８、劃分房屋功能是住宅與非住宅的一個(gè)根本標(biāo)志，是否具備（）.?A建設(shè)達(dá)到一定規(guī)模,基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全Ｂ室內(nèi)活動(dòng)的吃、喝、住、穿、用等起居功能和設(shè)施?C按照城市統(tǒng)一規(guī)劃而建設(shè)，并以投入使用Ｄ是相對(duì)封閉、獨(dú)立的住宅群體或住宅區(qū)域

29、1994年6月，我國(guó)第一部地方性物業(yè)管理法規(guī)在(）出臺(tái).?Ａ北京Ｂ青島C廣州D深圳?３0、住宅小區(qū)物業(yè)管理是（）過(guò)程。

A超期管理Ｂ靜態(tài)管理Ｃ動(dòng)態(tài)管理D靜態(tài)、動(dòng)態(tài)管理

31、住宅小區(qū)人為環(huán)境的管理主要靠(）來(lái)限制或規(guī)定住宅小區(qū)居民的一些行為規(guī)范.?A經(jīng)常性監(jiān)督檢查B業(yè)主委員會(huì)的督促C廣大業(yè)主的自覺(jué)性D簽訂公約或管理制度

32、在新開(kāi)發(fā)物業(yè)驗(yàn)收之前，通常由開(kāi)發(fā)商行使管理權(quán)和處置權(quán),自設(shè)或委托一家物業(yè)管理公司介入前期物業(yè)?管理工作,并簽訂（)。

A前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議書(shū)Ｂ前期物業(yè)委托管理合同

C臨時(shí)物業(yè)委托管理合同Ｄ永久性合作協(xié)議

33、業(yè)主全面有效行使對(duì)物業(yè)的管理權(quán)是在（)以后。

A第一個(gè)業(yè)主入住一年B全部業(yè)主入住C成立業(yè)主委員會(huì)D接管驗(yàn)收

3４、住戶手冊(cè)較為全面地反映出住戶與物業(yè)管理公司的關(guān)系，由（）編制。?Ａ物業(yè)管理公司B業(yè)主委員會(huì)C街道辦事處D房地產(chǎn)行政管理部門?3５、住宅小區(qū)物業(yè)管理形式是（）.?A行政性管理B監(jiān)督式管理C協(xié)商式管理D文件化管理?36、建設(shè)部對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的具體要求中，規(guī)定北方地區(qū)居室內(nèi)溫度不得(）。?A高于１6°Ｂ低于16°Ｃ高于20°Ｄ低于２0°

３7、建設(shè)部對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的具體要求中,規(guī)定新建小區(qū)公共綠地人均()平方米以上。?A0.5B1Ｃ2D3?３8、建設(shè)部對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的具體要求中,規(guī)定對(duì)管理單位的評(píng)議滿意率達(dá)（)。?A９0%B95％Ｃ98％D100％?3９、實(shí)行（)管理是指把設(shè)施的運(yùn)行分為優(yōu)、良、差三個(gè)級(jí)別，對(duì)不同級(jí)別的設(shè)施運(yùn)行采用不同的管理措施。

Ａ動(dòng)態(tài)B靜態(tài)C多元化D狀態(tài)化?40、對(duì)于住宅小區(qū)物業(yè)實(shí)行狀態(tài)化管理是因?yàn)?）。?A管理者的管理手段在不斷地變化B住宅小區(qū)的居民在不斷的變化?C物業(yè)在使用過(guò)程中不斷地發(fā)生變化Ｄ物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)常發(fā)生變化?41、我國(guó)中型寫(xiě)字樓的建筑面積一般在（）。?A１萬(wàn)平方米B１~3萬(wàn)平方米C3萬(wàn)平方米以上Ｄ5萬(wàn)平方米以上

4２、我國(guó)寫(xiě)字樓按功能可以分為(）三種類型。?A一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)B甲級(jí)、乙級(jí)、丙級(jí)C大型、中型、小型D單純型、綜合型、商住型

４3、寫(xiě)字樓的管理方式不包括（).

A委托服務(wù)型B自主經(jīng)營(yíng)型C專業(yè)服務(wù)公司型D有關(guān)部門委派型

44、在寫(xiě)字樓的管理方式中，委托服務(wù)型與自主經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理的根本區(qū)別是物業(yè)管理公司的(）不同。?A管理職能Ｂ管理范圍C產(chǎn)權(quán)狀況D經(jīng)濟(jì)效益

45、寫(xiě)字樓商務(wù)服務(wù)中心是（）為了方便客人，滿足客人需要而設(shè)立的商務(wù)機(jī)構(gòu)。

A寫(xiě)字樓業(yè)主B大廈承租人C大廈業(yè)主委員會(huì)D物業(yè)管理公司

4６、寫(xiě)字樓商務(wù)中心服務(wù)保障的前提條件是（）。

A物業(yè)的保值增值B物業(yè)的出租率C資金的良性循環(huán)D設(shè)備的正常使用和保養(yǎng)?4７、大型停車場(chǎng)、小件批發(fā)市場(chǎng)、電子工業(yè)供應(yīng)市場(chǎng)等屬于()商業(yè)場(chǎng)所。

Ａ敞開(kāi)型B封閉型C多用型D綜合型?4８、市級(jí)購(gòu)物中心的建筑規(guī)模一般在(）。

A1~3萬(wàn)B1～5萬(wàn)C1~10萬(wàn)Ｄ3~10萬(wàn)

49、我國(guó)地區(qū)級(jí)購(gòu)物商場(chǎng)建筑規(guī)模一般在().?Ａ1～3萬(wàn)B１～5萬(wàn)C2~5萬(wàn)D３～５萬(wàn)

５０、我國(guó)地區(qū)級(jí)購(gòu)物商場(chǎng)年?duì)I業(yè)額一般在（)。

A1-5億元B5—10億元C１0-2０億元D30億元以上

51、我國(guó)地區(qū)級(jí)購(gòu)物商場(chǎng)服務(wù)人口一般在(）。

A５萬(wàn)人以下B5-10萬(wàn)人C10—３０萬(wàn)人D30萬(wàn)人以上?52、商業(yè)場(chǎng)所在(）上要下足功夫，力求新穎獨(dú)特，突出個(gè)性和特色,給顧客留下強(qiáng)烈的第一印象。

A投資方面B設(shè)計(jì)方面C施工方面D管理方面?５3、現(xiàn)在我國(guó)大型商廈一般是每（）平方米的地上建筑面積設(shè)置一個(gè)停車位。?A10-100Ｂ50-1０0C10０—200Ｄ200—500

５4、商業(yè)場(chǎng)所具有()，才會(huì)吸引更多的顧客。?A強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力B自己鮮明的特色C大面積的停車場(chǎng)Ｄ裝飾豪華的營(yíng)業(yè)大廳?5５、物業(yè)管理公司的治安管理實(shí)質(zhì)上是(）。

A治理B管理C治安D服務(wù)

56、商業(yè)場(chǎng)所的保安工作更多的是與()打交道.

A犯罪分子Ｂ不法商販C違反規(guī)章制度的群眾D違反規(guī)章制度的工作人員?57、工業(yè)區(qū)內(nèi)各企業(yè)、車間應(yīng)按照樓層的承受負(fù)荷要求放置設(shè)備和貨物，不按要求造成的損失由()。?A責(zé)任企業(yè)負(fù)責(zé)B物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)C由雙方負(fù)責(zé)D施工單位負(fù)責(zé)

58、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的標(biāo)志牌，路燈、垃圾桶等屬于（）。?Ａ裝飾性Ｂ功能性C分割性D人文性?59、工業(yè)區(qū)物業(yè)管理公司在管理區(qū)域內(nèi)(）。?A只能使用原有停車場(chǎng)Ｂ不能建設(shè)新的停車場(chǎng)

C可以規(guī)劃設(shè)計(jì)新的停車場(chǎng)D不能設(shè)立停車場(chǎng)?6０、工業(yè)區(qū)停車場(chǎng)內(nèi)要求光線充足,便于查找,還必須便于（）的實(shí)施.

A多種經(jīng)營(yíng)服務(wù)Ｂ綠化管理C崗位責(zé)任制D消防管理

二、多選題(每題１分,滿分3０分）

61、物業(yè)管理的主要內(nèi)容包括（)。?A房屋的維護(hù)雨修繕B房屋裝修監(jiān)督管理?Ｃ房屋附屬設(shè)備設(shè)施的管理及維修養(yǎng)護(hù)Ｄ綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)?６2、房屋的維護(hù)與修繕是（).?A物業(yè)管理的全部?jī)?nèi)容Ｂ物業(yè)管理的重要環(huán)節(jié)?C常規(guī)性服務(wù)的主要內(nèi)容D常規(guī)性管理的主要內(nèi)容

63、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全保衛(wèi)的重點(diǎn)是(）.

A防火、防盜，B防雷、防電C防交通事故D防意外傷害

64、物業(yè)管理人員必須具有的專業(yè)知識(shí)和專業(yè)技能包括（)。

Ａ現(xiàn)代管理知識(shí)B現(xiàn)代管理手段Ｃ物業(yè)管理專業(yè)技能Ｄ遵守紀(jì)律，奉公守法

6５、物業(yè)管理人員必須具有現(xiàn)代管理知識(shí)，是指從事管理工作必須(）.

A儀表儀容端莊B具有科學(xué)頭腦Ｃ具有科學(xué)思想D運(yùn)用科學(xué)的手段

66、忠于職守，盡職盡責(zé)是對(duì)物業(yè)管理人員職業(yè)道德的(）。

A全部要求Ｂ基本要求C首要要求D最高要求

6７、物業(yè)管理公司管理部的業(yè)務(wù)范圍包括（)。

A環(huán)保，綠化管理Ｂ報(bào)案，消防管理Ｃ車輛管理D房屋裝修管理

6８、物業(yè)管理公司租賃部的職責(zé)有(）。

A做好物業(yè)的產(chǎn)籍管理B擴(kuò)大租賃業(yè)務(wù)C提高物業(yè)出租率Ｄ提高經(jīng)濟(jì)效益?6９、業(yè)主委員會(huì)的義務(wù)有（）。

A召集,主持業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)B向業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)匯報(bào)工作

C支持,配合和監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的工作D積極創(chuàng)建文明物業(yè)小區(qū)?7０、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)與居委會(huì)共同做好（)工作。?A綜合治理B老齡Ｃ婦女Ｄ計(jì)劃生育

71、住宅小區(qū)由（)構(gòu)成。

A居民B居住面積C居住設(shè)施Ｄ居住環(huán)境

7２、住宅小區(qū)房屋按產(chǎn)權(quán)劃分有（)。?A遺產(chǎn)毗連房屋B私人房屋C集體房屋D國(guó)有共有房屋?73、在法律允許的范圍內(nèi),居民對(duì)自己擁有的產(chǎn)權(quán)的房屋可以（)。

A出租B出售Ｃ抵押D贈(zèng)與?７4、１９９4年3月國(guó)家建設(shè)部頒布的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，為我國(guó)城市住宅小區(qū)管理()奠定了基礎(chǔ)。

Ａ正規(guī)化B自動(dòng)化Ｃ法制化D現(xiàn)代化?75、住宅小區(qū)物業(yè)管理主體由（)組成。

A業(yè)主和業(yè)主大會(huì)B業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理公司C政府相關(guān)部門Ｄ房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位

76、建設(shè)部隊(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的具體要求中，必須達(dá)到98％以上的指標(biāo)有（)。

A房屋完好率B群眾滿意率Ｃ零修及時(shí)率D各種費(fèi)用收繳率

７7、住宅小區(qū)物業(yè)管理公司實(shí)行（）的服務(wù)原則。

Ａ有償B低價(jià)C高檔D高效?７8、寫(xiě)字樓原指用于辦公的建筑物，一般由(）組成。

Ａ綠化系統(tǒng)B辦公用房C輔助用房Ｄ交通系統(tǒng)?７9、寫(xiě)字樓商務(wù)中心應(yīng)配備一定的現(xiàn)代化辦公設(shè)備，這些設(shè)備主要有（).?A電視機(jī)，電話機(jī)B打印機(jī),計(jì)算機(jī)C傳真機(jī)，中英文處理機(jī)Ｄ裝訂機(jī)，投影儀

８0、客戶對(duì)寫(xiě)字樓商務(wù)中心服務(wù)質(zhì)量的評(píng)價(jià)，是以服務(wù)的(）為出發(fā)點(diǎn)。?A價(jià)格B精確Ｃ周到D快捷?81、寫(xiě)字樓商務(wù)中心在為客戶提供服務(wù)之前應(yīng)()。

A了解客戶的服務(wù)要求Ｂ填寫(xiě)《商務(wù)中心費(fèi)用收據(jù)單》

C向客戶講明收費(fèi)情況D按規(guī)定收取押金

82、寫(xiě)字樓的客務(wù)服務(wù)項(xiàng)目包括(）。?A問(wèn)詢,留言服務(wù)B航空機(jī)票訂購(gòu)服務(wù)C酒店預(yù)定服務(wù)D清潔衛(wèi)生服務(wù)

83、商業(yè)場(chǎng)所按建筑功能可分為（）.?A敞開(kāi)型B封閉型C綜合型Ｄ商住兩用型

８4、商業(yè)場(chǎng)所要規(guī)劃設(shè)計(jì)合理，就是要合(）之理。

A廣開(kāi)就業(yè)渠道B經(jīng)濟(jì)規(guī)律Ｃ經(jīng)濟(jì)發(fā)展Ｄ提高效益?８5、商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施建設(shè)要防止()。?A盲目效仿B主次顛倒Ｃ精心策劃，合理布局D只看眼前，不計(jì)長(zhǎng)遠(yuǎn)?86、商業(yè)場(chǎng)所對(duì)市容有很大影響，要符合社會(huì)的（）。

A一貫要求Ｂ超前要求C實(shí)用要求D美學(xué)要求?8７、商業(yè)場(chǎng)所物業(yè)管理內(nèi)容之一是建立企業(yè)識(shí)別系統(tǒng)，它包括（）。?A理念識(shí)別體系B視覺(jué)識(shí)別體系C行為識(shí)別體系D幻想識(shí)別體系?88、公共商業(yè)場(chǎng)所識(shí)別體系包括（）。?Ａ企業(yè)名稱B商標(biāo),招牌Ｃ企業(yè)簡(jiǎn)介D員工服裝?89、工業(yè)區(qū)物業(yè)管理包括（）等房屋建筑的管理。

Ａ工業(yè)廠房B生產(chǎn)車間C倉(cāng)庫(kù)Ｄ住宅區(qū)

90、各類環(huán)境小區(qū)的功能有(）。?A強(qiáng)化管理B方便耐用C美化環(huán)境D組織空間?三、判斷提（每題1分,滿分10分）?９１、在物業(yè)管理中，物業(yè)管理公司始終處于主導(dǎo)地位,是管理的主體.（)

9２、只要是對(duì)業(yè)主和使用人有利的事,物業(yè)管理企業(yè)都應(yīng)該積極去做。()

93、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主代表大會(huì)有權(quán)撤銷業(yè)主委員會(huì)的不正當(dāng)決定.（)?9４、住宅小區(qū)最大特點(diǎn)是相對(duì)封閉獨(dú)立,居住功能單一,居民居住集中。（)

95、住宅小區(qū)物業(yè)管理的動(dòng)態(tài)管理指的就是狀態(tài)化管理.（)?96、ISO9０00族的核心就是創(chuàng)名牌企業(yè)。（）?9７、目前，我國(guó)寫(xiě)字樓主要是專業(yè)人員依照氣寫(xiě)字樓所處的位置、規(guī)模、功能進(jìn)行分類。（）?98、寫(xiě)字樓商務(wù)中心硬件設(shè)備的配備應(yīng)一步到位,一次性置備齊全。（）

９9、公共商業(yè)場(chǎng)所的良好形象是潛在的資產(chǎn)和潛在的銷售額。（)?１0０、工業(yè)廠房和倉(cāng)庫(kù)用作生活居住時(shí)，須經(jīng)公安部門批準(zhǔn)同意.（）物業(yè)管理知識(shí)模擬試卷答案（發(fā)布時(shí)間:2０0７-9－２81３:5５：０0來(lái)自:環(huán)球網(wǎng)校)物業(yè)管理知識(shí)試題答案

一、單選題?１、C２、B３、B４。C５.Ｄ６。A7。Ｃ8．A９.B１0．A11.Ｄ１2.B13．A14.A１5。C1６．D17。Ｃ18.C19．Ｂ20．Ｄ21．Ｃ22。Ａ23.B24．B25。D26.B２７.A2８．Ｂ2９。D30.D31。D3２。A3３。C3４。A3５.Ｄ３6。B3７.B3８.B39.D40。C４1。B4２。D?４3。D４4.C45.D46。Ｄ４７．A48。D49。Ａ50．Ａ5１。C52.B53．Ｄ５４.B５５。D56。C57.Ａ５8．B5９.C60。D二、多選題

61。ABＣＤ62。BCＤ63。ＡCＤ64。AＢC６5.ＢＣＤ6６.BＣ67。ABC６8．ＡBCD６9．AＢCＤ70。ABCD7１．ＡBC72.ＢCD7３。ABCD７４。ABD75.ABC７6．ACD77。ABD78．BCD79.ＡBCD80．BCＤ8１.AC8２.ＡＣD8３．AＢＣ84.BＣD85。ABD86。ACD87.ＡBC88。ＡBCD8９.ＡBC９0。BCD三、判題

9１?！?2.×9３．√９4?！?5?！?6.×97.√98.×9９.√100.√物業(yè)管理典型案例匯編（一）（發(fā)布時(shí)間：２０06-12—1511：0３:00來(lái)自:國(guó)家職業(yè)資格認(rèn)證培訓(xùn)網(wǎng)）物業(yè)管理典型案例匯編(一）

?物業(yè)管理典型案例匯編房屋結(jié)構(gòu)改造維修方面

案例一、設(shè)計(jì)本“一衛(wèi)”業(yè)主改“兩衛(wèi)"?案情：樓上業(yè)主顧某在房屋的儲(chǔ)藏室內(nèi)擅自安裝了電動(dòng)抽水馬桶、洗臉盆,改變廢水立管的下水三通，致使樓下業(yè)主王某儲(chǔ)藏室內(nèi)的儲(chǔ)柜及物品受損.物業(yè)管理部門兩次向顧某發(fā)出整改通知，責(zé)令其拆除私裝物，未果。?問(wèn)題：顧某能否在自己的房屋內(nèi)添裝衛(wèi)生設(shè)備?

判決：顧某在法院判決生效之日起十日內(nèi)拆除電動(dòng)抽水馬桶、洗臉盆,按房屋的原始結(jié)構(gòu)圖,將廢水立管的下水管恢復(fù)原狀.

依據(jù)：《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十條規(guī)定:“住宅不得改變使用性質(zhì)。因特殊情況需要改變使用性質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)符合城市規(guī)劃要求,其業(yè)主應(yīng)當(dāng)征得相鄰業(yè)主、使用人和業(yè)主委員會(huì)的書(shū)面同意,并報(bào)區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門審批.”?房屋所有權(quán)人使用其房屋時(shí)，必須遵守有關(guān)的法律法規(guī),不得擅自改變房屋的使用性質(zhì)和功能。顧某擅自在自己房屋的儲(chǔ)藏室內(nèi)私裝電動(dòng)抽水馬桶和洗臉盆，轉(zhuǎn)換了廢水立管的下水三通，使儲(chǔ)藏室成了衛(wèi)生間,改變了房屋的使用性質(zhì),使得樓下業(yè)主王某的房屋滲水，顧某應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。

案例二、外墻開(kāi)一窗大樓留一疤?案情：住在19樓的業(yè)主衛(wèi)某,在自己物業(yè)內(nèi)衛(wèi)生間的東墻開(kāi)窗，將厚厚的外墻打穿。物業(yè)公司多次上門加以阻止，衛(wèi)某不聽(tīng)勸阻,繼續(xù)施工安裝窗戶，致使19層到底層墻面被泥漿污染。物業(yè)公司只得將衛(wèi)某告上法庭。

問(wèn)題：自己的物業(yè)是否就有權(quán)隨意破墻？

判決：衛(wèi)某在法院判決生效之日起十日內(nèi)拆除東墻上的窗戶，恢復(fù)原狀；清洗19層到底層因破墻開(kāi)窗引起的墻面污染.

依據(jù)：《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十八條第一款第一項(xiàng)規(guī)定：“物業(yè)使用中禁止下列行為:（一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)和破壞房屋外貌.”?作為一個(gè)業(yè)主,應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)法律、法規(guī)及小區(qū)物業(yè)管理公約.衛(wèi)某擅自在自己的房屋東墻破墻開(kāi)窗，并由此造成外墻面的污染，嚴(yán)重?fù)p壞了房屋的承重結(jié)構(gòu),破壞了大樓的外貌，影響了周邊的環(huán)境。物業(yè)管理公司根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例及小區(qū)管理公約對(duì)衛(wèi)某采取制止措施，維護(hù)了其他業(yè)主的合法權(quán)益。

案例三、巨型浴缸入室房屋不堪其重?案情：業(yè)主顧某購(gòu)買了一只占地面積約8.9平方米，可放水約4。２噸的巨型浴缸,準(zhǔn)備安裝在其居住的第２9層的物業(yè)內(nèi)，遭到了周圍業(yè)主的強(qiáng)烈反對(duì)。物業(yè)管理公司向有關(guān)專家進(jìn)行了咨詢,以房屋樓板無(wú)法承受浴缸使用時(shí)的重量為由，制止顧某吊裝巨型浴缸。

問(wèn)題:購(gòu)置財(cái)產(chǎn)是否都可以安置在自己的物業(yè)內(nèi)??判決：顧某要求將自己所有的浴缸搬入自己物業(yè)內(nèi)的訴訟請(qǐng)求不予支持。

依據(jù)：《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十七條規(guī)定:“業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，按照有利于物業(yè)使用、安全以及公平、合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通風(fēng)、采光、維修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等方面的相鄰關(guān)系?！钡诙艞l第二款規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)裝修住宅活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)違反本條例第十八條的行為,應(yīng)當(dāng)勸阻制止.”

公民只能在法律規(guī)定的限度內(nèi)自由行使占有、使用、收益、處分個(gè)人財(cái)產(chǎn)的權(quán)利。應(yīng)當(dāng)本著安全、合理的原則使用物業(yè),并遵守法律、法規(guī)及業(yè)主公約的有關(guān)規(guī)定。長(zhǎng)期使用巨型浴缸必然對(duì)大樓的樓板強(qiáng)度及承重結(jié)構(gòu)造成危害,使大樓存在潛在的安全隱患.同時(shí)還應(yīng)當(dāng)顧及相鄰各方的利益，以不損害公共利益和他人權(quán)益為前提，否則應(yīng)加以必要的限制。

房屋租賃引起的糾紛?案例四、租住戶搬出部分家私而沒(méi)有業(yè)主書(shū)面許可怎么辦？去年９月１8日，某花園B棟5樓F座的一租住戶想要搬出一部分家私。他千方百計(jì)聯(lián)系此時(shí)正在國(guó)外的業(yè)主，但就是聯(lián)系不上。按照管理規(guī)定，租住戶搬出家私,必須有業(yè)主的書(shū)面許可,而沒(méi)有業(yè)主的書(shū)面許可,管理處不予放行（這一規(guī)定有必要,現(xiàn)實(shí)中確發(fā)生過(guò)個(gè)別租住戶拖欠業(yè)主房租、搬走業(yè)主家私而偷偷溜之大吉的事情）。急于搬出家私的住戶萬(wàn)般無(wú)奈,找到管理處領(lǐng)導(dǎo)，懇請(qǐng)給以特殊照顧。管理處的領(lǐng)導(dǎo)考慮,若簡(jiǎn)單放行,恐怕?lián)p害業(yè)主的利益；若拒不放行，又會(huì)使住戶感到不便（租住戶和業(yè)主同樣都是物業(yè)公司的服務(wù)對(duì)象,兼顧二者利益應(yīng)為物業(yè)管理所必需，絕不能只對(duì)業(yè)主關(guān)心倍至，而對(duì)租住戶冷若冰霜）。于是鑒于租住戶只是搬出部分家私，提出了一個(gè)變通辦法：租住戶列出所搬出家私清單，并暫交與家私價(jià)值相當(dāng)?shù)难航?，管理處做好記錄，并出?jù)收取押金的收據(jù)，一旦租住戶能夠提供業(yè)主的書(shū)面許可,管理處立刻全額退回押金（這一辦法可取，但前提是要讓其正確理解,否則容易引起紛爭(zhēng)）。這位租住戶覺(jué)得管理處的建議合情合理,便欣然接受.時(shí)隔不久,該住戶拿到了搬出家私的業(yè)主書(shū)目許可。在到管理處換取押金時(shí)，還對(duì)管理處既對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)又為住戶著想的做法贊許有加。點(diǎn)評(píng)：執(zhí)行規(guī)章制度必須一絲不茍，但一絲不茍并不等于死咬住條條框框不放。正確的做法應(yīng)當(dāng)是把握住規(guī)章制度的基本精神，把原則性與靈活性結(jié)合起來(lái)設(shè)施設(shè)備損壞方面案例六、空調(diào)室外機(jī)毀壞物業(yè)公司有無(wú)責(zé)任王女士：我在某小區(qū)買的房子，裝修后一直沒(méi)去住,空調(diào)也沒(méi)開(kāi)。前兩天小區(qū)物業(yè)通知我說(shuō)，我家空調(diào)室外機(jī)著火燒毀了.我認(rèn)為這是物業(yè)公司保安人員失職造成的，要求他們賠償，可他們說(shuō)責(zé)任不在他們。請(qǐng)問(wèn)他們到底有沒(méi)有責(zé)任?律師分析:要分清責(zé)任，首先要弄清楚空調(diào)外機(jī)著火的真正原因。分兩種情況：第一，如果是空調(diào)外機(jī)自身的質(zhì)量問(wèn)題而引起的自燃，根據(jù)《合同法》和《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的相關(guān)規(guī)定，業(yè)主可以找購(gòu)買空調(diào)的商場(chǎng)或生產(chǎn)空調(diào)的廠家進(jìn)行維修或退換;如果該事故給自己或他人造成損害，可以要求商場(chǎng)或廠家承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任，商場(chǎng)和廠家是承擔(dān)相互連帶責(zé)任的。第二，如果不是質(zhì)量原因而是外界原因造成外機(jī)著火,除法定的不可抗力的情況外，小區(qū)的物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。這里的不可抗力指的是不可預(yù)見(jiàn)、不可避免、不可克服的突發(fā)事件，物業(yè)管理人員無(wú)法采取保護(hù)措施或者是已采取保護(hù)措施而無(wú)效果的情況。因?yàn)闃I(yè)主和物業(yè)公司之間是平等主體的服務(wù)合同關(guān)系，為業(yè)主提供完善的物業(yè)服務(wù)是物業(yè)公司的約定義務(wù),保護(hù)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)不受他人侵害自然是物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容之一.尤其是空調(diào)外機(jī)，它完全是屬于業(yè)主私有財(cái)產(chǎn),但又由于本身所具有的特殊性，促使它要放置在公共的空間里,所以它必然是物業(yè)公司保護(hù)業(yè)主財(cái)產(chǎn)安全的重點(diǎn)。如果由于物業(yè)公司的保安人員沒(méi)有盡其工作職責(zé),而使第三方對(duì)外機(jī)造成損害的話,物業(yè)公司就應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。物業(yè)公司在賠償業(yè)主后，可以向第三方行使追索權(quán)。因此,如果您有確實(shí)的證據(jù)證明著火的原因是第三方人為的，并且小區(qū)的保安也沒(méi)有盡看管的義務(wù),您完全有權(quán)利要求物業(yè)公司承擔(dān)損害賠償責(zé)任。物業(yè)公司要是拒絕的話，可以向人民法院提起訴訟,維護(hù)自身的合法權(quán)益物業(yè)收費(fèi)引起的糾紛?物業(yè)管理收費(fèi)、收租難是一個(gè)公開(kāi)的秘密，在直管公房、系統(tǒng)房和售后公房小區(qū)這一現(xiàn)象尤其突出。據(jù)了解,一些小區(qū)有半數(shù)以上的人欠費(fèi)、欠租，個(gè)別小區(qū)甚至只有3０％的收繳率，嚴(yán)重影響了物業(yè)管理的正常進(jìn)行。?由于物業(yè)管理的不可分割性,部分人拖繳、欠繳物業(yè)管理費(fèi)、房租，不僅侵害了物業(yè)公司的權(quán)益，同時(shí)也侵害了同小區(qū)其他業(yè)主的利益.怎樣解決這一問(wèn)題，物業(yè)公司可謂“絞盡腦汁”：有的派專人攻關(guān)，與業(yè)主搞好關(guān)系；有的給按時(shí)繳費(fèi)的業(yè)主送上小禮品,“以致謝意".上海輕工物業(yè)公司管理著八十多萬(wàn)平方米的物業(yè)，其中不乏系統(tǒng)房、售后公房,其物業(yè)管理費(fèi)、房租收繳率連續(xù)三年達(dá)到95％以上.他們的秘訣主要是提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量,對(duì)惡意“抗繳"的業(yè)主、住戶,通過(guò)打官司追討。去年，他們對(duì)歷史老賬進(jìn)行了一次徹底清算，對(duì)有能力繳費(fèi)、繳租卻故意欠繳的，進(jìn)行了集中訴訟，全年打了６5個(gè)欠費(fèi)官司,標(biāo)的額42萬(wàn)元，除兩起待判外,物業(yè)公司全部勝訴.其中，對(duì)拒不執(zhí)行法院判決的，要求法院對(duì)其實(shí)施強(qiáng)制執(zhí)行.

業(yè)主到底因何種理由不繳費(fèi)？法院是怎樣判決、怎樣執(zhí)行？請(qǐng)看以下幾個(gè)典型案例。案例七、蚌埠市物業(yè)管理第一案？沒(méi)有交電費(fèi)，供電部門停供電……２002年6月１7日,在有關(guān)部門的推薦下,悅來(lái)物業(yè)公司與中區(qū)青年街華豐街小區(qū)業(yè)主委員會(huì)簽定了為期三年的物業(yè)管理委托合同.去年1０上旬,該小區(qū)用戶因長(zhǎng)期沒(méi)有交電費(fèi),供電部門停止了供電，致使該小區(qū)7層以上依靠增壓水泵供水的住戶沒(méi)有水吃。?電費(fèi)到底應(yīng)該由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)，物業(yè)公司和業(yè)主委員會(huì)各持已見(jiàn)。為此,業(yè)主拒交物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)公司以沒(méi)能履行合同為由將業(yè)主委員會(huì)告上法庭.業(yè)主委員會(huì)反訴狀稱“被告（悅來(lái)物業(yè)公司）不履行委托合同,造成居民住宅區(qū)及商場(chǎng)二樓垃圾成堆，臭氣熏天,偷盜現(xiàn)象時(shí)常發(fā)生，嚴(yán)重影響了廣大業(yè)主的身心健康和家庭財(cái)產(chǎn)的安全"。?蚌埠市中區(qū)法院民庭于200３年3月25日審理了這樁合同違約案。最后雙方同意調(diào)解后宣布庭審結(jié)束。這明顯是一宗互相推委的案例，雙方都有責(zé)任,兩個(gè)單位都是作為服務(wù)者都沒(méi)有很好的做好自己的職能工作，沒(méi)有協(xié)調(diào)好雙方的工作關(guān)系進(jìn)而給住戶帶來(lái)了麻煩這是不應(yīng)該的。?住戶拒交室內(nèi)維修費(fèi)用怎么辦……案例八、住戶洗菜池下水管堵塞，住戶以維修未使用任何材料為由，拒不交費(fèi)……去年年底,某大廈6樓一住戶洗菜池下水管堵塞，電話委托管理處維修班疏通。?維修人員及時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng).由于下水管堵塞嚴(yán)重，在6樓疏通不開(kāi)，又轉(zhuǎn)到5樓,從下水管檢查孔反向往上清疏。經(jīng)過(guò)3個(gè)多小時(shí)的努力，管道徹底疏通了。疏通中從下水管里掏出不少沙子、白灰和油漆塊,證明堵塞是該住戶裝修造成的。?誰(shuí)知當(dāng)維修人員收取40元維修費(fèi)用時(shí)，該住戶以維修未使用任何材料為由，拒不交費(fèi)，并振振有辭地說(shuō),自己裝修完剛?cè)胱?，別的樓房都有一年保修期,他也應(yīng)當(dāng)住滿一年后再交費(fèi)。

情況反映到管理處，主管領(lǐng)導(dǎo)上門做工作.首先,征詢?cè)撟魧?duì)維修人員文明用語(yǔ)、工作態(tài)度、維修質(zhì)量的意見(jiàn)，他均表示滿意（選擇這一話題切入,自然貼切，同時(shí)也避免了客戶為拒絕交費(fèi)再橫生節(jié)枝）。然后，便耐心地給他解釋入伙與入住、公用部位與自用部分的區(qū)別,依據(jù)有關(guān)法規(guī)向其說(shuō)明大廈已入伙多年，早就不存在保修期,室內(nèi)維修發(fā)生的包括人工費(fèi)在內(nèi)的所有費(fèi)用,都要由業(yè)主住戶承擔(dān)（如果能事先說(shuō)明需要收費(fèi)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),效果可能更好）,并在核對(duì)這次疏通下水管工作量的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步申明收取40元維修費(fèi)，已給予了相當(dāng)?shù)膬?yōu)惠.

這位住戶覺(jué)得主管說(shuō)得有理有據(jù)、合情合理，消除了誤解,便愉快地交付了應(yīng)付的維修費(fèi)用。

點(diǎn)評(píng):即使在市場(chǎng)已經(jīng)相當(dāng)發(fā)育的地區(qū),亦有相當(dāng)一部分業(yè)主用戶對(duì)物業(yè)管理法規(guī)缺乏足夠的理解.物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)善于利用多種渠道做宣傳工作，向業(yè)主用戶普及物業(yè)管理法規(guī)知識(shí)。通過(guò)提高他們對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)知度,為自己管理服務(wù)的順利實(shí)施鋪路。案例九、法院封家電全家住賓館

不繳費(fèi)的業(yè)主，并非因?yàn)榧彝ソ?jīng)濟(jì)狀況差。家住長(zhǎng)寧的某業(yè)主,住別墅,請(qǐng)保姆,夫妻每人一輛車,另外還備一輛“寶馬”,卻拖欠物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)一年多。去年8月，長(zhǎng)寧法院判決生效后,他依然拒不執(zhí)行。法院上門執(zhí)行，封了其家中的空調(diào)、冰箱。第二天,他就把錢送到法院,但根據(jù)規(guī)定三天后才可以啟封.夏天天熱不能用空調(diào)，家里是沒(méi)法住了，一家人只好住賓館。從此，該小區(qū)所有業(yè)主均按時(shí)繳費(fèi)，物業(yè)管理費(fèi)的收繳率達(dá)到1００%.物業(yè)公司感動(dòng)之余，給法院送來(lái)一面錦旗:“秉公辦事,執(zhí)法如山"。?案件回顧

原告（物業(yè)公司)———業(yè)主以電費(fèi)價(jià)格高為由，拒絕繳納電費(fèi)；水費(fèi)也未繳納；并以各種理由拒絕繳納物業(yè)管理費(fèi).我們?cè)啻紊祥T催討，對(duì)電費(fèi)價(jià)格也作了必要的解釋，但被告仍拒絕繳納。為此,要求法院判令業(yè)主繳納物業(yè)管理費(fèi)12319元、電費(fèi)7071元、水費(fèi)１215元,并繳納所欠物業(yè)管理費(fèi)的滯納金。

被告(某業(yè)主）———對(duì)拖欠的物業(yè)管理費(fèi)時(shí)間及對(duì)原告提供的電費(fèi)、水費(fèi)實(shí)用數(shù)均無(wú)異議，承認(rèn)物業(yè)公司也催討過(guò).不繳納物業(yè)管理費(fèi)、電費(fèi)、水費(fèi)的原因是原告收費(fèi)不規(guī)范，收取的電費(fèi)、水費(fèi)超過(guò)國(guó)家規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。另外,前期物業(yè)管理階段,收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)未經(jīng)物價(jià)局核準(zhǔn)，物業(yè)公司無(wú)權(quán)主張；另外,拖欠的電費(fèi)、水費(fèi)已過(guò)訴訟時(shí)效。

法院———經(jīng)審理查明，原告接受開(kāi)發(fā)商的委托，從事前期物業(yè)管理，物業(yè)管理費(fèi)每月每平方米建筑面積2.７0元;業(yè)委會(huì)成立后，雙方約定仍按區(qū)物價(jià)局核定的這一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收繳。因此被告以原告收費(fèi)不規(guī)范而拒付物業(yè)管理費(fèi)的理由不能成立。關(guān)于訴訟時(shí)效,原告稱其曾多次向被告催討拖欠的物業(yè)管理費(fèi)及水、電費(fèi),被告也承認(rèn)原告催討過(guò)，故視為訴訟時(shí)效的中斷。判決被告繳納物業(yè)管理費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)滯納金、水費(fèi)、電費(fèi)及部分訴訟費(fèi)。?案例十、欠租200０元被拘一整天

百年不賴，千年不還。這是家住寶山的某戶主的老伴對(duì)上門收房租的物業(yè)管理人員常說(shuō)的一句話。法院判決生效后，面對(duì)法院工作人員,她依然如故。法院只好強(qiáng)制執(zhí)行，決定拘留戶主。老頭被拘留，老太慌了神,兒女也埋怨,只好立刻拿著錢到物業(yè)公司，要求物業(yè)公司到法院為其求情。法律無(wú)情人有情。物業(yè)公司的工作人員陪著他們把錢帶到法院,但按規(guī)定該戶主依然被拘留２4小時(shí)。?一人吃官司，眾人繳費(fèi)忙。該小區(qū)另外6戶欠費(fèi)的業(yè)主、住戶，都迅速繳納了所欠費(fèi)用，小區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)、房租收繳率達(dá)到了100％

案件回顧

原告（物業(yè)公司）-——接受開(kāi)發(fā)商委托管理寶山某小區(qū)，并代收房租。被告入住后,已有兩年未付房租。其間多次上門催討，每年還寄掛號(hào)信(有郵寄掛號(hào)信的收據(jù)兩張為證)催要，結(jié)果被告仍不繳納所欠房租.

被告（某戶主）--—未答辯.

法院判決———經(jīng)審理查明，寶山區(qū)國(guó)權(quán)北路某小區(qū)某號(hào)某室的房屋產(chǎn)權(quán)人為上海市輕工房地產(chǎn)總公司.該公司委托原告對(duì)該房屋進(jìn)行管理并收繳房租,被告共欠原告房租21０３元。原、被告之間的租賃關(guān)系合法,有效,應(yīng)受法律保護(hù)。被告作為房屋的承租人應(yīng)當(dāng)按時(shí)繳納租金，延期支付租金的應(yīng)當(dāng)支付違約金，原告要求的違約金低于依法應(yīng)得到的數(shù)額,可予支持。被告于判決生效之日起10日內(nèi)支付所欠房租、滯納金及訴訟費(fèi)。?公告見(jiàn)報(bào)端欠款送上門

法院判決生效后，某業(yè)主置之不理，依舊不繳納所欠物業(yè)管理費(fèi)。法院只好在某報(bào)上刊出公告，把業(yè)主的姓名、住址等事項(xiàng)公之于眾，并要求其一周內(nèi)把錢送到法院，結(jié)果該業(yè)主立刻把錢送來(lái)。物業(yè)管理案例匯編(二)（發(fā)布時(shí)間：2006—１2-1511:０6：00來(lái)自:國(guó)家職業(yè)資格認(rèn)證培訓(xùn)網(wǎng)）物業(yè)管理案例匯編（二）

?案例十一、拒繳物業(yè)管理費(fèi)，業(yè)主被推上法庭……

原告(物業(yè)公司）———被告以各種理由拒繳物業(yè)管理費(fèi)共八千多元，訴請(qǐng)法院判其繳納所欠費(fèi)用及滯納金。

被告（某業(yè)主)———簽訂物業(yè)合同的是上海輕工浦東房地產(chǎn)物業(yè)管理公司而非本案原告,故原告不具備主體資格；原告所述收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)際上并不存在，物價(jià)局備案的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每平方米2.63元，現(xiàn)原告以每平方米２。7元計(jì)算缺乏依據(jù).?法院——-經(jīng)審理查明，該小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與上海輕工浦東房地產(chǎn)物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同,約定物業(yè)管理費(fèi)以每平方米2。7元計(jì)算?，F(xiàn)原告名稱雖然不是上海輕工浦東房地產(chǎn)物業(yè)管理公司,但是其改制組建的，名稱變了,主體資格并未變，被告以原告非物業(yè)管理服務(wù)合同主體為由抗辯原告不具備主體資格,不予采信。業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司簽訂的合同，對(duì)小區(qū)每一個(gè)業(yè)主有約束力。物業(yè)公司依約提供了物業(yè)服務(wù)后,業(yè)主負(fù)有按約繳納物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)。至于收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主委員會(huì)與原告在物業(yè)管理服務(wù)合同中已有明確約定,根據(jù)自治原則，被告應(yīng)按照約定的計(jì)價(jià)方式繳納物業(yè)管理費(fèi)用。?案例十二、業(yè)主拖欠巨額管理費(fèi)催交困難怎么辦……

由于不便言明的非管理原因，某公司入伙某商城后,便不按時(shí)繳交管理費(fèi)，甚至把交管理費(fèi)作為與有關(guān)方面交涉的籌碼，作為達(dá)到某種目的的交換條件。一年后，已累計(jì)欠費(fèi)達(dá)35萬(wàn)元之多.期間，管理處有關(guān)人員無(wú)數(shù)次上門催交未果。?為了解決這一問(wèn)題，管理處主要領(lǐng)導(dǎo)一方面主動(dòng)與有關(guān)方面保持聯(lián)系，幫助全面反映該公司的意見(jiàn)和要求，以取得其對(duì)管理處工作的信任和認(rèn)可；一方面盯住平時(shí)難得一見(jiàn)的該公司老板,頻頻征求意見(jiàn)并反映管理處的經(jīng)濟(jì)困難（常言道：會(huì)哭的孩子有奶吃.沒(méi)奶吃的時(shí)候一定要哭,而且要哭得令人心動(dòng)。有淚全往肚子里咽，是添不飽自己肚子的），以求得攜手維護(hù)物業(yè)正常運(yùn)行的共識(shí)。

在贏得了該公司理解信任的基礎(chǔ)上，管理處提出了適當(dāng)減免滯納金、分期付款等有利于促成該公司盡快繳清拖欠管理費(fèi)的優(yōu)惠條件（退一步進(jìn)兩步,不退無(wú)以求進(jìn))。最后雙方達(dá)成了一致,自約定之日起分10期,每月3萬(wàn)余元，隨當(dāng)月管理費(fèi)一同繳交拖欠的費(fèi)用。10個(gè)月后，該公司拖欠的管理費(fèi)已全部繳清。

點(diǎn)評(píng)：物業(yè)公司追繳有意（而非惡意）欠費(fèi),首先要使自己的管理服務(wù)無(wú)懈可擊。管理服務(wù)做到家了，才能封住對(duì)方拖欠費(fèi)用的口實(shí),贏得對(duì)方的理解和信任。在這個(gè)基礎(chǔ)上,主動(dòng)交流加適當(dāng)讓步,相信會(huì)感“上帝"的。?給業(yè)主提個(gè)醒———?jiǎng)e欠費(fèi)

有人打過(guò)一個(gè)這樣的比喻：家中請(qǐng)一個(gè)保姆，約定月工資５０0元?？墒牵欢螘r(shí)間做下來(lái)，自己對(duì)保姆不滿意,這種情況下,只能辭退保姆。如果因不滿意而扣下保姆的工資不給，不管是從法律上還是道義上講，都是敗者。物業(yè)公司是小區(qū)業(yè)主請(qǐng)來(lái)做物業(yè)管理的，如同小區(qū)的“保姆"、“管家”，如果物業(yè)公司依約進(jìn)行了管理,業(yè)主就要繳納相應(yīng)的費(fèi)用；如果對(duì)物業(yè)公司管理服務(wù)不滿意,可以辭退，另請(qǐng)高明?，F(xiàn)實(shí)中，除了惡意欠費(fèi)的外，大部分欠費(fèi)業(yè)主都有這樣那樣的理由：服務(wù)不規(guī)范，收費(fèi)不合理；房子質(zhì)量有問(wèn)題；鄰里有矛盾;停車無(wú)車位等。這些理由，有的是與物業(yè)公司有關(guān)的,有的是與物業(yè)公司無(wú)關(guān)的。如果以這些理由不繳費(fèi)，不但占了繳費(fèi)業(yè)主的便宜，而且一旦打起官司，因與物業(yè)公司無(wú)關(guān)的理由欠費(fèi)，官司必輸無(wú)疑；與物業(yè)公司有關(guān)的欠費(fèi),最后還是會(huì)輸?shù)舨糠止偎荆驗(yàn)槭懈咴骸蛾P(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件有關(guān)問(wèn)題的解答》對(duì)業(yè)主拒付物業(yè)管理費(fèi)的抗辯權(quán)，有明確規(guī)定。?給物業(yè)公司提個(gè)醒———打官司?物業(yè)公司接受了業(yè)主的委托,就要想方設(shè)法為業(yè)主服好務(wù),履行好合同約定的職責(zé)。如果自己盡職盡責(zé)了，還是有部分業(yè)主以各種不正當(dāng)?shù)睦碛删芾U費(fèi)用，為了維護(hù)自己的權(quán)益,為了其他已繳費(fèi)業(yè)主的權(quán)益，就要走法律途徑來(lái)解決問(wèn)題.?目前，物業(yè)公司“討債”,仍舊愿意苦口婆心地做工作，而不愿意打官司,理由有如下幾點(diǎn)：與業(yè)主抬頭不見(jiàn)低頭見(jiàn)，對(duì)簿公堂，面子上過(guò)不去；物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)的額低,請(qǐng)不到律師；訴訟時(shí)間長(zhǎng)，耗時(shí)費(fèi)力；法院的判決難以執(zhí)行，打了也白打等。事實(shí)上，從輕工物業(yè)公司的六十多個(gè)欠費(fèi)官司和執(zhí)行的案件可以看出,物業(yè)管理費(fèi)的標(biāo)的額小,律師不愿代理沒(méi)關(guān)系，物業(yè)公司自己的員工完全可以勝任，只要準(zhǔn)備好資料,把事實(shí)說(shuō)清楚，法院會(huì)依法判決的。同時(shí)，法院的判決不是兒戲，強(qiáng)制執(zhí)行不會(huì)讓法律“打白條”,更何況打贏一個(gè)官司,還能影響一大片。?小區(qū)安防方面的案例案例十三、電梯墜樓，誰(shuí)負(fù)責(zé)？……

新聞晨報(bào)報(bào)道：

一部”老爺"電梯深夜突發(fā)故障，使搭乘電梯的一位居民直墜樓底,并造成內(nèi)臟出血。近日,受傷的居民要求物業(yè)公司賠償損失，并獲得了普陀法院的判決支持。

２００1年８月的一天深夜,胥某回到光新路某小區(qū)４號(hào)居民樓，搭乘電梯回家。誰(shuí)料電梯剛運(yùn)行到一半，就突然失控下墜，載著胥某一直墜落到電梯井井底，胥某當(dāng)場(chǎng)昏迷。２小時(shí)后,胥某被人發(fā)現(xiàn)并送入醫(yī)院救治，由于出現(xiàn)了頭痛發(fā)暈、嘔吐鮮血的癥狀，醫(yī)院診斷其為應(yīng)急性胃潰瘍合并出血。傷愈后，胥某隨即向負(fù)責(zé)電梯運(yùn)行管理的普陀大樓物業(yè)公司索賠，要求其支付醫(yī)療費(fèi)、營(yíng)養(yǎng)費(fèi)、精神損失費(fèi)等共計(jì)１。３萬(wàn)余元。

庭審中,物業(yè)公司辯稱胥某的胃出血與電梯墜落無(wú)直接的因果關(guān)系，所以不同意承擔(dān)相應(yīng)的賠償。普陀法院遂委托市高院對(duì)胥某的傷情進(jìn)行了鑒定，結(jié)論為胥某全身多發(fā)性軟組織挫傷并出現(xiàn)應(yīng)急性胃潰瘍合并出血。法院據(jù)此認(rèn)為，胥某在電梯墜落后出現(xiàn)上述傷情，兩者之間存在因果關(guān)系，物業(yè)公司理應(yīng)承擔(dān)胥某由此造成的經(jīng)濟(jì)損失。?

近日,普陀法院一審判決普陀大樓物業(yè)公司賠償胥某醫(yī)療費(fèi)、營(yíng)養(yǎng)費(fèi)、誤工費(fèi)等６8０0余元。但法院認(rèn)為該案不存在精神損失，所以對(duì)胥某提出的50００元精神索賠訴請(qǐng)未予支持。

問(wèn)題的關(guān)鍵是：電梯是有誰(shuí)來(lái)負(fù)責(zé)，是電梯公司？還是物管公司?那就得看是電梯質(zhì)量問(wèn)題嗎，還是其他原因。如果在電梯公司保修期內(nèi)電梯出現(xiàn)了質(zhì)量問(wèn)題,理所當(dāng)然由電梯公司賠。如果在保修期外，電梯超過(guò)了保修期,而物管又沒(méi)通知業(yè)主更換，當(dāng)然由物管公司承擔(dān).物管公司只是保障電梯能夠正常運(yùn)行，進(jìn)行日常維護(hù)，給業(yè)主提供一個(gè)舒適的環(huán)境。至于質(zhì)量安全問(wèn)題由電梯公司承擔(dān)。不能說(shuō)電梯墜落是造成胥某受傷的直接原因，就應(yīng)該又物管承擔(dān),簡(jiǎn)直是荒唐可及。物業(yè)管理案例匯編（三)(發(fā)布時(shí)間：2０0６—12-１５１1：10：０0來(lái)自：國(guó)家職業(yè)資格認(rèn)證培訓(xùn)網(wǎng)）物業(yè)管理案例匯編（三）

?

案例十四、未成年的孩子點(diǎn)燃天那水發(fā)生爆炸被炸死的案例……4個(gè)未成年的孩子在某花園堆放雜物的地方點(diǎn)燃了放置在那里的天那水發(fā)生爆炸,當(dāng)中一個(gè)6歲的孩子被燒成重傷不治而死。孩子的父母把該花園的物業(yè)管理公司和另3個(gè)肇事孩子告上了法庭.近日，羅湖區(qū)人民法院作出一審判決，死亡孩子的父母共獲得近１3萬(wàn)元的賠償金,其中包括精神賠償金8.5萬(wàn)元;物業(yè)公司因不作為被判賠近7萬(wàn)元。?羅湖區(qū)法院審理后認(rèn)為：被告某物業(yè)管理公司對(duì)易燃易爆物品天那水置于兒童容易獲得的地方,對(duì)爆炸事故負(fù)重要責(zé)任.其不作為的行為和4名兒童玩天那水燒火引起爆炸，這兩個(gè)方面應(yīng)各占一半的責(zé)任。具體劃分責(zé)任比例是：原告對(duì)小孩的死亡負(fù)15％的責(zé)任，由其自負(fù)；被告物業(yè)公司承擔(dān)45%的責(zé)任；另一孩子小豪由于直接引起爆炸承擔(dān)25%責(zé)任;其他兩個(gè)男孩各承擔(dān)7.５％的責(zé)任。由于3個(gè)男孩均未成年,其賠償責(zé)任由監(jiān)護(hù)人承擔(dān)。

案情回放?據(jù)原告鄭某訴稱,20０２年5月７日，他們６歲的兒子小俊和另外兩個(gè)小朋友10歲的小浩、１1歲的小文一起玩，３人到了他們的暫住地、深圳市羅湖區(qū)某花園的一棟樓后玩耍,從該樓后一堆放雜物的臨時(shí)搭建的小房子里，孩子們發(fā)現(xiàn)了房子里面有幾個(gè)放天那水的小鐵桶。此時(shí)，暫住在該花園的一個(gè)單元里的另一個(gè)孩子9歲的小豪，找到了他們一起玩,他們用木棒點(diǎn)燃天那水玩，結(jié)果，小豪將燃燒的木棒插入天那水小桶后發(fā)生爆炸,小俊則因離得近被嚴(yán)重?zé)齻?/p>

事故發(fā)生后，小俊的父母趕快把孩子送到了深圳紅十字會(huì)醫(yī)院治療了18天,后因付不起醫(yī)療費(fèi)無(wú)法繼續(xù)治療而被迫出院.６月13日，小俊因大面積燒傷致敗血癥,父母本來(lái)打算送孩子回老家潮陽(yáng)繼續(xù)治療，但在回去的途中孩子不幸死亡。案例十五、發(fā)生高空墮物怎么辦……

去年9月１7日14時(shí)5１分，一塊玻璃從天而降，砸落在某花園A棟前的地面。相繼趕到的護(hù)衛(wèi)員看到未造成傷亡，便一邊善言安撫驚恐萬(wàn)狀的行人,一邊進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查（高空拋物，天怨人怒，道理人人會(huì)講,可屢禁不絕，要想徹底杜絕，除了要進(jìn)一步堅(jiān)強(qiáng)管理，還有賴于人們基本素質(zhì)的提高）。

從樓下查看,玻璃是9樓F座的，護(hù)衛(wèi)員當(dāng)即上樓查證。事實(shí)果真如此：該座的夫妻倆在吵架過(guò)程中亂扔?xùn)|西，將客廳的玻璃砸落?？上蚱渫▓?bào)了情況后，兩人不理不睬,依舊爭(zhēng)吵不休。?護(hù)衛(wèi)員們先勸說(shuō)調(diào)解,等兩人平靜下來(lái)，再講明玻璃墮落所造成的現(xiàn)實(shí)危害和可怕后果,然后要求他們下樓向受到驚嚇的人員賠禮道歉,同時(shí)按有關(guān)規(guī)定接受處罰，兩人均無(wú)異議（先息事寧人，是此時(shí)的至要)。?誰(shuí)知護(hù)衛(wèi)員前腳下樓，樓上又吵了起來(lái)，護(hù)衛(wèi)員只好再上去做工作。就這樣樓上樓下跑了三趟,才使他們言歸于好，攜手到樓下按照管理處要求處理善后事宜.?點(diǎn)評(píng)：發(fā)現(xiàn)問(wèn)題馬上盯上去做工作,一次不行兩次，兩次不行三次,不厭其煩，直到問(wèn)題圓滿解決了為止。搞物業(yè)管理的沒(méi)有這個(gè)勁頭兒,肯定干不出什么名堂.案例十六、停車場(chǎng)意外丟失車輛物業(yè)管理公司究竟有無(wú)責(zé)任？

1９99年７月9日，廈門某汽車維修有限公司（以下稱維修公司）駕駛員駕駛一輛”美鹿”牌小轎車到閩南大廈辦事，駕駛員交付5元停車費(fèi)后,將車停放由廈門某物業(yè)管理股份有限公司(以下稱物業(yè)公司)經(jīng)營(yíng)的停車場(chǎng)，后來(lái)駕駛員要提車時(shí),發(fā)現(xiàn)轎車已丟失，駕駛員立即報(bào)案，廈門市公安局刑警支隊(duì)于1999年７月１4日發(fā)出協(xié)助通報(bào)，但至今未將失竊的轎車追回.一審認(rèn)為：物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)停車場(chǎng)，向車主收取一定的費(fèi)用，為車主提供停車保管服務(wù),因此維修公司與物業(yè)公司之間應(yīng)為保管合同關(guān)系。維修公司將車交由物業(yè)公司保管,就負(fù)有繳納保管費(fèi)的義務(wù),并享有取回保持原狀的車輛權(quán)利,物業(yè)公司收取車主的停車費(fèi)用，其義務(wù)是妥善提供停車場(chǎng)地,且保管好車輛，物業(yè)公司收取維修公司的停車費(fèi)后，先例行了停車權(quán)利，就應(yīng)對(duì)停車場(chǎng)的車輛負(fù)責(zé)安全保障義務(wù).但物業(yè)公司停車場(chǎng)的值班人員（保安）在有人開(kāi)出涉案車輛時(shí),在未檢驗(yàn)有關(guān)取車手續(xù)的情況下就放行，這是一種重大過(guò)失行為。因此，物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

二審認(rèn)為:由于維修公司將車輛停放于物業(yè)公司的停車場(chǎng)時(shí)，除交納5元停車費(fèi)外,雙方未就車輛停放性質(zhì)進(jìn)行任何約定。因此物業(yè)公司與維修公司間的法律關(guān)系性質(zhì)顯然不能簡(jiǎn)單地以該5元停車費(fèi)的繳交與否來(lái)判斷，而應(yīng)從以下幾方面進(jìn)行分析一）從保管合同的概念和特征看,保管合同是保管人保管寄托人交付的保管物，并返還該物的合同,其法律特征不僅是雙方當(dāng)事人關(guān)于保管的意思表示一致還必須有寄托人將保管物交付保管人，使保管物置于保管人的實(shí)際占有控制之下的事實(shí)存在.本案雙方當(dāng)事人就車輛保管的意思表示并不一致,而維修公司停車時(shí)也未將車鑰匙或車輛行駛證交給物業(yè)公司，以便物業(yè)公司實(shí)際控制車輛，而物業(yè)公司亦未對(duì)維修公司出具取車放驗(yàn)憑證。（二)物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)范圍中并元保管業(yè)務(wù)，該停車場(chǎng)亦未對(duì)外明示其提供車輛保管服務(wù)。（三)關(guān)于物業(yè)公司收取5元錢的停車費(fèi)的性質(zhì)及依據(jù)。從199５年廈門市物價(jià)局《關(guān)于閩南大廈管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的批復(fù)》對(duì)物業(yè)公司管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)作出的批復(fù)看,該文第一條第(５）項(xiàng)規(guī)定是:”交通工具停車場(chǎng)所的管理”。１998年12月物業(yè)公司依據(jù)該規(guī)定與閩南大廈業(yè)主管理委員會(huì)簽訂的《物業(yè)管理委托合同》在合同第十條規(guī)定是對(duì)"交通與車輛停放秩序的管理”，第二十條規(guī)定＂露天車位、地下車庫(kù)的車位使用費(fèi)依照廈門市物價(jià)局和業(yè)主管理委員會(huì)商定的標(biāo)準(zhǔn)向車位使用人收取"。鑒于上述批復(fù)及合同內(nèi)容可以明確得出物業(yè)公司系對(duì)其經(jīng)營(yíng)的停車場(chǎng)收取車位使用費(fèi)，而對(duì)停車場(chǎng)的交通及車輛停放秩序進(jìn)行管理,與其停車人之間形成的是停車場(chǎng)地有償使用合同關(guān)系。?

終審判決:綜上所述，物業(yè)公司上訴主張其與維修公司之間不存在保管合同關(guān)系的理由成立，一審認(rèn)定物業(yè)公司未盡保管之責(zé)，應(yīng)對(duì)維修公司的車輛丟失承擔(dān)賠償責(zé)任的判決缺乏事實(shí)及法律依據(jù)，依法應(yīng)予改判。?

據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條的規(guī)定，廈門市中級(jí)人民法院于20０1年３月25日判決如下：

?一、撤銷廈門市開(kāi)元區(qū)人民法院（2000)開(kāi)民初字第28３1號(hào)民事判決。??二、駁回維修公司的訴訟請(qǐng)求。

本案一、二審訴訟費(fèi)各人民幣５25０元,均由維修公司負(fù)擔(dān)。本判決為終審判決。?案例十七、訪客無(wú)理打罵護(hù)衛(wèi)員怎么辦……?去年9月１２日15時(shí)40分，一訪客到租住在某花園A棟的朋友家?。諧D機(jī).在他攜機(jī)欲出大堂時(shí)，大堂護(hù)衛(wèi)員禮貌地請(qǐng)其辦理有關(guān)放行手續(xù).誰(shuí)知他竟勃然大怒，破口大罵,隨后趕來(lái)的他的樓上朋友還動(dòng)手打了護(hù)衛(wèi)員一拳，隨手又撕破了護(hù)衛(wèi)員的衣服。巡邏護(hù)衛(wèi)員聞?dòng)嵹s來(lái)制止，兩人撒腿便跑，藏匿起來(lái)。

管理處領(lǐng)導(dǎo)得知后,首先冷靜、客觀、公正、全面地了解情況。通過(guò)聽(tīng)取當(dāng)事人和知情者的情況介紹,調(diào)看大堂出入口的現(xiàn)場(chǎng)錄象，查閱業(yè)主住戶的檔案資料，確認(rèn)應(yīng)由住戶和訪客負(fù)全部責(zé)任，而住戶又為業(yè)主的雇員.

然后管理處約定時(shí)間,請(qǐng)業(yè)主委員會(huì)主任、轄區(qū)民警和業(yè)主一起協(xié)商解決這一問(wèn)題（類似問(wèn)題請(qǐng)業(yè)主委員會(huì)主任參與處理是管理處明智之舉,參與處理也是業(yè)主委員會(huì)主任的職責(zé)所在）。管理處詳細(xì)介紹了事情經(jīng)過(guò)，并列舉了人證、物證，各個(gè)方面一致認(rèn)為管理處的管理工作認(rèn)真嚴(yán)謹(jǐn),大堂護(hù)衛(wèi)員處理問(wèn)題并無(wú)任何不妥，應(yīng)當(dāng)?shù)玫酱蠹业睦斫狻⒆鹬睾椭С?，住戶和訪客要對(duì)這件事的一切后果負(fù)責(zé)。?事情很快就有了圓滿的結(jié)局：肇事者當(dāng)眾向護(hù)衛(wèi)員賠禮道歉，并且賠償了扯破衣服的損失。

點(diǎn)評(píng)：對(duì)一些人無(wú)理取鬧,不能不了了之.不了了之既會(huì)挫傷我們員工的積極性，又會(huì)助長(zhǎng)不良現(xiàn)象。但我們自己獨(dú)自處理，有相當(dāng)難度.而善于借助各方面的力量，處理起來(lái)就相對(duì)容易得多。?業(yè)主請(qǐng)求幫助驅(qū)趕室內(nèi)人員怎么辦……?一日,某小區(qū)某業(yè)主王先生火急火燎地來(lái)到物業(yè)公司。一進(jìn)門就大聲叫喊,要物業(yè)公司幫忙，說(shuō)他家原來(lái)那伙裝修工人賴著不走,不讓別人干活.保安工作主管一面安慰業(yè)主不要著急,一面安排護(hù)衛(wèi)班長(zhǎng)先到現(xiàn)場(chǎng)。?隨后,保安主管陪王先生一起回家。只見(jiàn)業(yè)主房?jī)?nèi)有七八名裝修工人和一名工頭，另外還有一名被業(yè)主稱為工頭相好的女子.該女子情緒激動(dòng)，百般糾纏。主管反復(fù)勸說(shuō)數(shù)十分鐘仍然無(wú)效。這時(shí),業(yè)主強(qiáng)烈要求管理處幫助把人請(qǐng)出家門。?在此情形之下，護(hù)衛(wèi)員們聽(tīng)從了業(yè)主要求,動(dòng)手推拉那名女子出屋，當(dāng)即遭到漫罵，但護(hù)衛(wèi)員們堅(jiān)持罵不還口，非常理智（物業(yè)管理人員必須學(xué)會(huì)控制自己的情緒，不能你不仁我就不義，否則有理也會(huì)變成無(wú)理）。其他幾名裝修工人也被勸出房間。那名女子被請(qǐng)出房外后，變本加厲，污言穢語(yǔ)跟業(yè)主對(duì)罵，并辱罵護(hù)衛(wèi)員,還惡人先告狀，撥打1１0報(bào)警。

110到后，該女子態(tài)度仍很蠻橫,毫無(wú)收斂之意，還與業(yè)主動(dòng)了手。在調(diào)解不成的情況下，11０將該女子與那名工頭一起帶離現(xiàn)場(chǎng)，其后，王先生和保安主管也被叫到派出所作了問(wèn)詢筆錄。一場(chǎng)風(fēng)波總算平息.?然而，沒(méi)想到事情過(guò)去兩月后，該女子將業(yè)主王先生作為第一被告,物業(yè)公司作為第二被告，告上法庭.要求賠償醫(yī)療費(fèi)、誤工費(fèi)、恢復(fù)名譽(yù)(倘若當(dāng)初在勸說(shuō)其離開(kāi)房間無(wú)效時(shí),我們主動(dòng)請(qǐng)有關(guān)部門來(lái)處理,事情的結(jié)局是否可能更好些呢？).后經(jīng)法院判決：此事物業(yè)公司無(wú)過(guò)錯(cuò).

點(diǎn)評(píng)：業(yè)主是物業(yè)公司的衣食父母，物業(yè)公司不能漠視他們的要求。但對(duì)他們的要求,還是要先掂量掂量是否正當(dāng)。凡屬正當(dāng)?shù)?都應(yīng)當(dāng)盡力襄助。不過(guò)，襄助過(guò)程中要注意遵照法規(guī)行事,避免“幫了人家、坑了自己"。案例十九、物業(yè)管理人員入室引起的誤會(huì)……某日清晨,某大廈新來(lái)的保潔員阿霞在１8樓的公共通道拖地時(shí)，發(fā)現(xiàn)1805號(hào)業(yè)主家的客廳亮著燈，但大門內(nèi)側(cè)的防火開(kāi)著,外面的“通透式”防盜門也虛掩著,她便上前按業(yè)主家的門鈴,但是按了好幾次，室內(nèi)也不沒(méi)有反應(yīng)，阿霞便懷著好廳的心理,側(cè)身進(jìn)入室內(nèi)，到客廳、陽(yáng)臺(tái)、廚房等一一查看有沒(méi)有人。正在這時(shí),業(yè)主張先生從電梯出來(lái)徑直走回家(他原來(lái)“早鍛煉”去了，因粗心而忘了關(guān)好家門。）一見(jiàn)大門未關(guān)，張先生先是吃了一驚，進(jìn)到家中，又看見(jiàn)一陌生女子在自己家里,更是又急又氣,大聲質(zhì)問(wèn)阿霞是干什么的，不由分說(shuō)要把她送到派出所.

試分析:?1）阿霞錯(cuò)在哪里？

2）如果碰到以上業(yè)主和家人都不在家而門又開(kāi)著的情況，應(yīng)該怎樣處理？

３）你認(rèn)為該如何向張先生說(shuō)明和解釋？怎樣才能平息事態(tài)??觀點(diǎn)一、?1、阿霞錯(cuò)在沒(méi)有向上級(jí)反映情況。自己私自進(jìn)入業(yè)主屋內(nèi).?2、作為物業(yè)管理公司的員工。以后對(duì)于這種情況一定要向上級(jí)反映，不能自己?jiǎn)胃?。在同事沒(méi)來(lái)的情況下可以在門口等候業(yè)主或同事的到來(lái)。

3、對(duì)于如何才能平息事態(tài).首先要針對(duì)此事向業(yè)主道歉。

觀點(diǎn)二、?1、阿霞不懂法律，公司大概培訓(xùn)沒(méi)有跟上。私闖民宅,違法。?2、通知管理處,讓管理處人員來(lái)解決，先打電話聯(lián)系業(yè)主,如果聯(lián)系的上,就說(shuō)明情況,讓其盡快回家，并派人在門口守著;如果不在家，管理人員或保安兩人以上,進(jìn)入室內(nèi)檢查有無(wú)危險(xiǎn)情況，作適當(dāng)處理,這種處理方式,在法律上是允許的。?３、賠禮道歉是理所當(dāng)然的。我個(gè)人認(rèn)為,首先向業(yè)主說(shuō)明阿霞錯(cuò)在哪里？導(dǎo)致這種事情發(fā)生的原因是什么?在這種情況下，業(yè)主一般會(huì)轉(zhuǎn)怒為喜，緩和氣氛,在賠禮道歉，并說(shuō)明我的工作還有不完善的地方，希望這位業(yè)主以后多提建議，來(lái)提高我們的工作質(zhì)量,并對(duì)業(yè)主的做法表示感謝，是這位業(yè)主給我們公司發(fā)現(xiàn)這種問(wèn)題的（業(yè)主雖然處理的有點(diǎn)過(guò)激，相對(duì)物業(yè)公司）,避免以后出現(xiàn)類似問(wèn)題，并有肯恩格幫助我們避免以后更大的危險(xiǎn)或損失！

4、員工入職培訓(xùn)刻不容緩!作物業(yè)管理，無(wú)論哪位員工，都要有詳細(xì)的上崗培訓(xùn)，特別是相關(guān)法律法規(guī)的培訓(xùn)（附帶一些案例分析）。觀點(diǎn)三、?1、其實(shí)阿霞本意是好的！但就是缺乏處理此類事件的經(jīng)驗(yàn)，單獨(dú)一個(gè)人進(jìn)入業(yè)主家里，就算你是好意也會(huì)被業(yè)主誤解。?２、最好的處理辦法是趕快通知管理處,管理處一方面可以通過(guò)電話和業(yè)主聯(lián)系，讓業(yè)主趕快回家,以確認(rèn)家中是否被盜竊.另一方面，管理處相關(guān)負(fù)責(zé)人要和保安趕快到現(xiàn)場(chǎng)，如實(shí)在業(yè)主聯(lián)系不上，必須最少兩個(gè)人同時(shí)進(jìn)入業(yè)主家里，這樣，有了物業(yè)保安的參與，即使業(yè)主發(fā)現(xiàn)，也一般不會(huì)誤解。?３、事情以至此,一方面管理處要求清潔工向業(yè)主道歉,另一方面也要把情況向業(yè)主講清楚，希望得到業(yè)主的諒解；最好讓業(yè)主看一下家里,看是否有東西丟失,以確認(rèn)清潔工的清白,一般這樣處理業(yè)主不會(huì)故意刁難,只要在情在理，業(yè)主都會(huì)諒解的。處理完后，一定要加強(qiáng)清潔工在處理此類事件的培訓(xùn),以避免誤會(huì)的再次產(chǎn)生。社區(qū)文化建設(shè)方面案例二十、物業(yè)公司合理應(yīng)對(duì)業(yè)主健身擾民案例分析……“做文明業(yè)主，塑城市精神"，是每一個(gè)業(yè)主的份內(nèi)事,但不是每一個(gè)業(yè)主都能自覺(jué)做到的。物業(yè)公司每天與業(yè)主接觸，如能從正面多加引導(dǎo)，從人情、人性、人心入手，搞一些能提高業(yè)主文明素質(zhì)的活動(dòng)，對(duì)于提高管理質(zhì)量,建設(shè)良好的社區(qū)文化和精神文明,將會(huì)起到推進(jìn)作用。

小區(qū)有人因健身放音樂(lè)，有人因休息、學(xué)習(xí)需安靜，這個(gè)矛盾擺在了物業(yè)公司面前,疏導(dǎo)是最好的化解辦法。?近