美麗鄉(xiāng)村海島旅游綜合體

美麗鄉(xiāng)村中國夢旅游綜合體——海南萬寧英豪半島一、英豪半島概況二、項目介紹及規(guī)劃依據(jù)三、項目操作要點(diǎn)及流程四、盈利模式及收入估算五、同類型項目分析目錄CONTENTS2一、英豪半島概況34區(qū)域位置萬寧市萬寧市位于海南省東部沿海，是海南省東部旅游產(chǎn)業(yè)帶的核心地段，擁有當(dāng)下最多的高端開發(fā)項目，是海南發(fā)展旅游休閑最重要的區(qū)域。目前正處于城市化的起飛階段，當(dāng)?shù)卣Ｍ糜螒?zhàn)略強(qiáng)市，通過石梅灣、神州半島、山根灣、山欽灣等濱海地區(qū)的綜合開發(fā)，全面帶動、提升城市經(jīng)濟(jì)、形象和城市整體競爭力。5區(qū)域位置瓊海市

Qionghai瓊中黎族苗族自治縣

Qiongzhong神州半島Shenzhou

Peninsula萬寧英豪半島Wanning

Yinghao

Peninsula

博鰲

Boao海南島釣魚度假村Fishing

Village春園灣旅游度假中心Natural

Reserve

Area

日月灣旅游區(qū)

Bay

&

Beach

興隆溫泉旅游區(qū)Xinglong

Hot

Spring

Tourism

Area

青皮林自然保護(hù)區(qū)

尖嶺森林Peak

Forest

六連嶺自然保護(hù)區(qū)Liulianling

Natural

Reserve

Area尖嶺溫泉Peak

Hot

Spring

萬寧市Wanning英豪半島簡介：

英豪半島位于萬寧市東北部沿海，距萬寧市區(qū)20公里處，東邊是寬廣無垠的大海，西邊是幽靜美麗的小海，南邊連著英文村，北邊和鹽墩村隔海相望，形成了一個三面環(huán)海的半島，地勢為東高西低，東邊高處有西瓜林地，西邊低處有2000畝左右的水稻田和2700畝左右的養(yǎng)殖蝦塘，從空中看英豪半島是一條狹長的蔚藍(lán)海岸線，生活在這里的村民主要以漁業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)和種植業(yè)為生。全村總面積14000畝，共980戶人家，總?cè)丝?541人，房屋970間（其中老屋村

220間房屋，新屋村750間房屋），宅基地面積2000畝左右。6區(qū)域位置

規(guī)劃地塊英豪半島是萬寧市呵護(hù)多年的生態(tài)留白，是萬寧市城市發(fā)展的亮點(diǎn)，也是整個中國少有的雙海灣半島。項目規(guī)劃區(qū)域位于英豪半島北半段（南半段已經(jīng)被其它開發(fā)商規(guī)劃），三面環(huán)海，自然景觀非常優(yōu)越。項目總規(guī)劃約14000畝，其中現(xiàn)狀可供開發(fā)的用地面積約1000畝；在未來的總體規(guī)劃和建設(shè)中，可在內(nèi)海（即小海）進(jìn)行填海造地；填海部分二、項目介紹及規(guī)劃依據(jù)78項目開發(fā)將征用土地約9.5平方公里，是一個大型的綜合開發(fā)項目，經(jīng)初步估算，項目總投資約200億元人民幣。英豪半島開發(fā)將為萬寧GDP做出巨大貢獻(xiàn)，英豪半島產(chǎn)值包括創(chuàng)造的投資和吸引國內(nèi)外游客到此消費(fèi)。在創(chuàng)造GDP的同時，英豪半島開發(fā)將為地方政府和國家財政帶來土地收益、營業(yè)稅和所得稅等稅收收入。土地收益為購買約950公頃土地所需支付的65億元，同時在運(yùn)營過程中將分別帶來約24億元的營業(yè)稅（營業(yè)收入的5.6%）和約77億元所得稅（稅前凈利潤的25%）。英豪半島開發(fā)將妥善解決當(dāng)?shù)卮迕竦牟疬w、回遷和就業(yè)問題，尤其是墳?zāi)拱徇w問題，促使村民改變傳統(tǒng)思維，積極融入現(xiàn)代旅游服務(wù)產(chǎn)業(yè)，通過一定的技能培訓(xùn)，從事相關(guān)職業(yè)，謀求共同發(fā)展，創(chuàng)造和諧社會。項目背景及規(guī)劃依據(jù)9項目背景及規(guī)劃依據(jù)“綠樹村邊合，青山郭外斜”曾經(jīng)是無數(shù)人理想的田園生活狀態(tài)，但海南現(xiàn)實中的境況卻不大如人意，由于農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施薄弱，一些村落長期以來“垃圾靠風(fēng)刮、污水靠蒸發(fā)”。建設(shè)美麗鄉(xiāng)村正是破解這一窘狀的重要手段。當(dāng)前，海南即將開始試點(diǎn)的美麗鄉(xiāng)村建設(shè)，就是為了拾掇鄉(xiāng)村資源，為海南農(nóng)村建設(shè)和發(fā)展尋求可供借鑒的模式，同時也為海南旅游增添亮色。

2014年7月22日，習(xí)近平總書記在湖北省鄂州市長港鎮(zhèn)峒山村調(diào)研時指出，實現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化，建設(shè)美麗鄉(xiāng)村，是要給鄉(xiāng)親們造福，不要把錢花在不必要的事情上，比如說“涂脂抹粉”，房子外面刷層白灰，一白遮百丑；不能大拆大建，特別是古村落要保護(hù)好。建設(shè)好海南這些美麗鄉(xiāng)村，事關(guān)國際旅游島建設(shè)大局，必須要全面把握，從實際出發(fā)，突出特色，實打?qū)嵉母纳妻r(nóng)村人居環(huán)境，實打?qū)嵉奶岣咿r(nóng)民生活質(zhì)量，避免美麗鄉(xiāng)村建設(shè)變味走樣。針對此背景，海南省于2014年實施美麗鄉(xiāng)村建設(shè)行動計劃，以海口市、瓊山區(qū)、瓊海市、澄邁縣、儋州市、萬寧市、瓊中縣為全省美麗鄉(xiāng)村建設(shè)試點(diǎn)。（詳見政策文件《海南省美麗鄉(xiāng)村建設(shè)指導(dǎo)意見》）10項目介紹項目名稱：美麗鄉(xiāng)村中國夢旅游綜合體（海南萬寧英豪半島）建設(shè)模式：規(guī)劃用地面積約14000畝，總建筑面積約為284萬平方米（按綜合容積率0.3初步概算）其中包括（美麗鄉(xiāng)村中國夢旅游項目規(guī)劃用地10000畝，中國民俗風(fēng)情小鎮(zhèn)綜合體項目用地2000畝，旅游地產(chǎn)用地2000畝）項目立意：該項目尚未納入政府控規(guī)的規(guī)劃范圍內(nèi)，好比一張白紙可操作性和可塑性很強(qiáng)。依照海南省關(guān)于推進(jìn)美麗鄉(xiāng)村建設(shè)指導(dǎo)意見精神，結(jié)合國家相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策的支持，通過招商引資和全體村民用土地作價入股參與合作共同開發(fā)，探索“美麗鄉(xiāng)村中國夢綜合體”改造路徑，創(chuàng)辦以生態(tài)文化旅游為載體的村集體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)，徹底解決英豪村7個村民經(jīng)濟(jì)社3800多人及子孫后代的長遠(yuǎn)生存大計，推動英豪村實現(xiàn)“農(nóng)村變社區(qū)、荒灘變景區(qū)、貧困村變旅游村、村民變員工”的歷史性轉(zhuǎn)型建設(shè)目標(biāo)。提前邁進(jìn)全國富裕小康美麗鄉(xiāng)村序列?；谏鲜鲰椖苛⒁夂湍繕?biāo)，項目可協(xié)商政府給予項目立項、土地使用、規(guī)劃設(shè)計、稅收等方面的政策扶持，使項目成為海南省的重點(diǎn)文化旅游綜合項目，項目將成為政府、村民、企業(yè)和社會效益四贏的范例。項目介紹世界上有很多知名的人工島，像迪拜的“世界島”，黑海的“俄羅斯島”。但中國人工島嶼雖多，卻沒有一個響徹世界的人工島項目，沒有一個振奮民族精神的人工島項目，更沒有一個具有中國特色的世界級人工島項目。中國夢旅游綜合體項目，立足于文化旅游與生命科技產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新聚合，彰顯國際標(biāo)準(zhǔn)化與世界品位，逐夢而行，海南中國島不是空想，而是可以實現(xiàn)的夢想，中國夢旅游綜合體項目的“中國島”從空中俯瞰猶如一幅迷你的中國三維立體地圖矗立在祖國的南海上，海中有陸、陸中有海、盡顯海洋情，暢想中國夢，成為海南獨(dú)特，中國唯一的遠(yuǎn)離喧鬧塵囂、清新脫俗的真正意義上的海洋生態(tài)旅游島，成為中國首個海上碳平衡旅游生態(tài)島。12項目介紹中國夢旅游綜合體項目將顛覆傳統(tǒng)意義上的生態(tài)新星，舉國際智慧，彰顯天空之島、夢想之城的總體概念。中國島形狀臨摹中國地圖，按中國疆域面積比例填海9600畝建設(shè)海上人工島，按31個省市自治區(qū)和港、澳、臺地區(qū)劃分34個區(qū)域，組成10個離岸式人工島大組團(tuán)，有作為游艇碼頭的長江、黃河流經(jīng)島內(nèi)，有形似長城的空中游覽車橫臥島上。13項目介紹世界獨(dú)特

中國唯一北緯18度，是地球上最神奇的地理區(qū)域之一，之所以說它神奇，原因就在于這個區(qū)域是地球上最適于度假的地方。北緯18°是一個蘊(yùn)涵了繁榮意義的數(shù)字，風(fēng)情獨(dú)特的墨西哥城在北緯18°，流傳了無數(shù)傳奇的加爾各答在北緯18°，舉世聞名的夏威夷在北緯18°。區(qū)位：項目位于海南省中部東線沿海的核心區(qū)域，是萬寧市呵護(hù)多年的生態(tài)留白，是中國少有的雙海灣半島，英豪灣也是海南名景之一，半月形的海灣全長約10公里，沙粒潔白細(xì)軟，海水澄澈晶瑩，能見度7－10米，這里擁有著全海南島最好的自然景觀資源。世界獨(dú)有的熱帶濱海、熱帶雨林、文化等獨(dú)特資源，現(xiàn)有的《和樂鎮(zhèn)北港》可規(guī)劃為游艇碼頭，土地地質(zhì)良好，可規(guī)劃成高爾夫，溫泉，旅游地產(chǎn)的“三菜一湯”在此全部可以實現(xiàn)。生態(tài)：陸上有溫泉，土地優(yōu)良，海底資源豐富，有珊瑚礁、各種熱帶魚、名貴貝類等，年平均氣溫24℃，最冷月平均氣溫18.7℃，最熱月平均氣溫28℃，海水溫度22-25.1℃，終年可游泳，被譽(yù)為“東部第一灣”。這里的海水能見度在10米以上，不但是絕佳的海濱浴場，還是理想的潛水勝地。世界上最吸引人、客流量最多的國際旅游島核心濱海區(qū)域。配套：規(guī)劃中的環(huán)島高速路從島中穿過，水電設(shè)施齊全。14項目介紹建成目標(biāo)：以濱海旅游休閑度假為支撐，以主題酒店、精品酒店、養(yǎng)生養(yǎng)老（含保健治療），民俗特色小鎮(zhèn)、風(fēng)情產(chǎn)業(yè)商業(yè)街、游艇產(chǎn)業(yè)等為功能補(bǔ)充，建成極具特色并符合海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展規(guī)劃綱要（2010－2020）論述的美麗鄉(xiāng)村旅游綜合體。美麗鄉(xiāng)村中國夢旅游綜合體的建成開放，必將成為海南省最具代表性的城市旅游標(biāo)桿項目，成為海南省璀璨亮麗的城市名片，必將產(chǎn)生巨大的公益性社會效益。成為政府、村民、企業(yè)、社會四方共贏的典范。旅游地產(chǎn)旅游項目民俗小鎮(zhèn)填海部分中國島15三、項目操作要點(diǎn)及流程項目操作流程操作流程說明：先與村里達(dá)成共識，村里以土地入股的方式爭取整個項目的立項規(guī)劃，在立項規(guī)劃得到審批后劃定相關(guān)的范圍及指標(biāo)，然后在2000畝合作區(qū)內(nèi)先建設(shè)酒店、旅游設(shè)施等少量配套，再按照相關(guān)征地政策，征用2000畝旅游地產(chǎn)開發(fā)用地。注：2000畝民俗小鎮(zhèn)合作區(qū)及10000畝旅游項目規(guī)劃區(qū)，待后期逐步爭取到建設(shè)用地指標(biāo)后再進(jìn)行開發(fā)。操作要點(diǎn)合作說明萬寧英豪半島旅游開發(fā)有限公司與英豪村委會簽署《英豪半島項目聯(lián)合開發(fā)合作協(xié)議書》，英豪村委會以農(nóng)村集體土地作價入股的方式與公司合作開發(fā)英豪半島項目。陸上土地部分總體規(guī)劃英豪半島共計14000畝土地A.現(xiàn)有的1000畝村集體建設(shè)用地可征用做為旅游房地產(chǎn)開發(fā)項目B.10000畝做為規(guī)劃儲備用地，后期立項規(guī)劃審批后，逐步爭取建設(shè)用地指標(biāo)C.2000畝綜合項目用地用于旅游配套設(shè)施（如酒店、高爾夫、養(yǎng)老養(yǎng)生）建設(shè)

與村委會共同執(zhí)有開發(fā)D.其中2000畝做為旅游房地產(chǎn)開發(fā)項目可以掛牌填海土地部分A.現(xiàn)有海域持有者為萬寧市政府B.建議規(guī)劃填海9600畝用于房地產(chǎn)開發(fā)C.填海區(qū)域為內(nèi)海灣，平均水深2米左右D.根據(jù)海南現(xiàn)有填海造地政策，填海造地的成本可以沖抵土地出讓金1718四、投資估算及盈利模式19投資估算及盈利模式投資額：項目預(yù)計總投資額為200億元，總產(chǎn)出額約400億元，預(yù)計總項目利潤50億元以上，同時還可以為公司增加大量長期回報的持有型物業(yè)。投資額產(chǎn)出方式：房地產(chǎn)開發(fā)、持有型物業(yè)長期效益投資方式：以小資金撬動大項目，前期先投入少量資金，后續(xù)用房地產(chǎn)開發(fā)利潤持續(xù)進(jìn)行開發(fā)投資，預(yù)計用4.6億左右資金即可撬動整個項目的投資循環(huán)，并可在手續(xù)完善后進(jìn)行融資，項目投資后當(dāng)年即可收回以上投資資金。投資類型投資說明數(shù)額（萬元）項目前期費(fèi)用立項、規(guī)劃設(shè)計1000前期征地費(fèi)用2000畝開發(fā)用地20000酒店、旅游設(shè)施建設(shè)費(fèi)用民俗小鎮(zhèn)合作開發(fā)區(qū)的建設(shè)5000首期土地開發(fā)費(fèi)用2000畝開發(fā)用地出讓金等費(fèi)用20000總計：4600020五、同類型項目分析21中信泰富－神州半島2005年，時任中信泰富董事長榮智健拍板與海南方面簽署了開發(fā)協(xié)議，并成為海南省“十二五”規(guī)劃重點(diǎn)小城鎮(zhèn)運(yùn)營項目，據(jù)悉，還享受到相關(guān)優(yōu)惠政策，在已經(jīng)掛牌的11塊土地上，出讓價格僅為700元/平米。值得注意的是，從拿地到建設(shè)，在將近十年的時間里，神州半島項目開發(fā)體量不足拿地項目總量的10%，造成大量土地閑置。除此之外，經(jīng)過一系列的閃轉(zhuǎn)騰挪，中信泰富還引入了兩個合作伙伴一起開發(fā)，一個是保利地產(chǎn)，另一個則是香港隆源控股有限公司。2013年以來，在海南土地清查的前提下，奇怪的是神州半島的土地雖然多次被曝光，但卻一直沒有被處理，經(jīng)記者多方面了解，原因的行成是因為與政府有相關(guān)協(xié)議，整體規(guī)劃下沒有掛牌土地，2年內(nèi)開工的規(guī)定也就無從談起。記者在一個海南土地交易的微信群里了解到，神州半島的多個地塊正在尋求合作或出售，轉(zhuǎn)讓價格最低的也高達(dá)300萬元/畝，與之60萬/畝的土地獲取價格，其中的價差讓人咂舌。典型項目分析-住宅類定位：“那邊?！鄙系陌雿u傳奇賣點(diǎn)：價格、容積率低、旅游配套項目鳥瞰圖項目位置圖（需標(biāo)注本項目及案例的相對關(guān)系，可用畫圈表示）開發(fā)商中信泰富項目地址萬寧市神州半島占地面積1800萬㎡總建筑面積406萬㎡容積率0.34價