房地產(chǎn)稅收法律制度

房地產(chǎn)交易主要稅收法律制度一、房屋性質(zhì)1.住宅住宅小區(qū)容積率在1.0以上；單套建筑面積在144m2以下；實(shí)際成交價(jià)格低于9000元/m2(市內(nèi)四區(qū)10000元/m2)規(guī)劃項(xiàng)目類(lèi)別為別墅普通住宅非普通住宅二、個(gè)人購(gòu)置商品房買(mǎi)方應(yīng)繳納：1.契稅=房屋銷(xiāo)售價(jià)款×適用稅率商品房合同簽訂時(shí)間契稅稅率單位購(gòu)房；個(gè)人購(gòu)買(mǎi)非普通住宅、非住宅個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住宅1997.9.30前6%6%97.10.1-99.7.314%3%1999.8.1-今4%1.5%2010年1％2.印花稅=商品房買(mǎi)賣(mài)合同成交價(jià)格×0.5‰三、個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋主要有五大稅種：1.印花稅2.契稅3.土地增值稅4.個(gè)人所得稅5.營(yíng)業(yè)稅1.印花稅印花稅是對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)交往中書(shū)立、領(lǐng)受的憑證征收的一種稅。征稅對(duì)象是印花稅暫行條例所列舉的各種憑證，由憑證的書(shū)立、領(lǐng)受人繳納。印花稅=交易合同記載金額×0.5‰對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售或購(gòu)買(mǎi)住房暫免征收印花稅。（2010年新政）

買(mǎi)賣(mài)雙方賣(mài)方繳納稅種2.土地增值稅（賣(mài)方）土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物(以下簡(jiǎn)稱(chēng)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))而就其增值部分征收的一種稅。征稅范圍：有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，包括國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其附著物。對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售住房暫免征收土地增值稅。

賣(mài)方繳納稅種個(gè)人轉(zhuǎn)讓普通住宅，免征增值稅。個(gè)人轉(zhuǎn)讓非普通住宅：土地增值稅=轉(zhuǎn)讓房屋收入額×0.25%3.個(gè)人所得稅（賣(mài)方）個(gè)人所得稅是對(duì)個(gè)人(自然人)取得的各項(xiàng)所得征收的一種所得稅。查實(shí)征收：應(yīng)納稅額=(轉(zhuǎn)讓收入額-房屋原值-相關(guān)稅費(fèi)-合理費(fèi)用)×20%；核定征收：應(yīng)納稅額=轉(zhuǎn)讓收入額×征收率（1%，2％）賣(mài)方繳納稅種

對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得免征個(gè)人所得稅是指?jìng)€(gè)人購(gòu)房至轉(zhuǎn)讓房屋的時(shí)間達(dá)5年以上指在同一省、自治區(qū)、直轄市范圍內(nèi)納稅人（有配偶的為夫妻雙方）僅擁有一套住房。4.營(yíng)業(yè)稅（賣(mài)方）是對(duì)有償提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)和銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，就其營(yíng)業(yè)收入額征收的一種稅。納稅人：在中國(guó)境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人。

應(yīng)納稅額=計(jì)稅金額×5%；

賣(mài)方繳納稅種營(yíng)業(yè)稅附加（賣(mài)方）是指對(duì)交納營(yíng)業(yè)稅的單位和個(gè)人，就其實(shí)繳的營(yíng)業(yè)稅為計(jì)稅依據(jù)而征收的城市維護(hù)建設(shè)稅與教育費(fèi)附加。計(jì)費(fèi)依據(jù)：繳納的營(yíng)業(yè)稅稅率：（大連）城市建設(shè)維護(hù)稅7％；教育費(fèi)附加4％。營(yíng)業(yè)稅及附加＝5％×（1＋7％+4％）＝5.55％營(yíng)業(yè)稅及附加政策規(guī)定自2006年6月1日起：對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房超過(guò)5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的，銷(xiāo)售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅；對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)非普通住房超過(guò)5年（合5年）轉(zhuǎn)手交易的，銷(xiāo)售時(shí)按其售房收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。

1.印花稅（買(mǎi)方）印花稅=交易合同記載金額×0.5‰買(mǎi)方繳納稅種2.契稅（買(mǎi)方）是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動(dòng)的不動(dòng)產(chǎn)為征稅對(duì)象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。應(yīng)繳稅范圍包括：土地使用權(quán)出售、贈(zèng)與和交換，房屋買(mǎi)賣(mài)，房屋贈(zèng)與，房屋交換等納稅人：產(chǎn)權(quán)承受人大連市規(guī)定：以成交價(jià)格為計(jì)費(fèi)依據(jù)稅率普通房屋為1.5％；非普通住宅為4％。買(mǎi)方繳納稅種二手房交易買(mǎi)方繳納稅費(fèi)普通住宅：非普通住宅：契稅：交易價(jià)格×1.5％印花稅：交易價(jià)格×0.05％契稅：交易價(jià)格×4％印花稅：交易價(jià)格×0.05％二手房交易賣(mài)方繳納稅費(fèi)普通住宅滿五年：普通住宅不滿五年：印花稅：交易價(jià)格×0.05％個(gè)人所得稅：交易價(jià)格×1％印花稅：交易價(jià)格×0.05％個(gè)人所得稅：交易價(jià)格×1％營(yíng)業(yè)稅及附加：交易價(jià)格×5.55％如果是家庭唯一生活用房，可免個(gè)人所得稅。非普通住宅不足五年：非普通住宅滿五年：印花稅：交易價(jià)格×0.05％個(gè)人所得稅：交易價(jià)格×1％營(yíng)業(yè)稅及附加：交易價(jià)格×5.55％印花稅：交易價(jià)格×0.05％個(gè)人所得稅：交易價(jià)格×1％營(yíng)業(yè)稅及附加：增值差額×5.55％舉例：購(gòu)買(mǎi)一套普通住房，已滿五年，房?jī)r(jià)50萬(wàn)元，賣(mài)方原來(lái)買(mǎi)時(shí)是20萬(wàn)元，買(mǎi)方、賣(mài)方分別負(fù)擔(dān)多少稅？如果不到五年，買(mǎi)方、賣(mài)方需繳納多少稅？如果是非普通住宅呢？房地產(chǎn)法律制度總復(fù)習(xí)1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地土地公有制（使用權(quán)和所有權(quán)分離）建設(shè)用地的取得出讓和劃撥必須是國(guó)有土地2.房地產(chǎn)交易（登記制度）轉(zhuǎn)讓?zhuān)ㄆ渲蓄A(yù)售條件）抵押（他項(xiàng)權(quán)利證書(shū)）租賃（同等條件下的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)）3.物業(yè)管理?xiàng)l例的基本制度業(yè)主公約制度業(yè)主大會(huì)制度前期物業(yè)招投標(biāo)制度對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益、業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)、違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。對(duì)全體業(yè)主具有約束力。重要事項(xiàng)必須由業(yè)主大會(huì)決定物業(yè)管理企業(yè)承接驗(yàn)收制度。物業(yè)企業(yè)資質(zhì)管理制度。從事物業(yè)管理人員的職業(yè)資格制度。物管企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，還應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)辦理物業(yè)驗(yàn)收手續(xù)。一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)勞動(dòng)和社會(huì)保障部頒發(fā)，分為物業(yè)管理員和物業(yè)管理師物業(yè)服務(wù)收費(fèi)制度。應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，在合同中約定。專(zhuān)項(xiàng)維修基金制度專(zhuān)項(xiàng)維修基金屬業(yè)主所有，用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造。主要內(nèi)容工程建設(shè)法律關(guān)系主體、客體、內(nèi)容基本制度（法人制度、代理制度、訴訟實(shí)效）工程建設(shè)從業(yè)資格制度合同法要約、承諾、要約邀請(qǐng)締約過(guò)失責(zé)任和違約過(guò)失責(zé)任無(wú)效合同、效力待定合同、可變更或可撤銷(xiāo)合同履行抗辯權(quán)、合同的保全（代位權(quán)和撤銷(xiāo)權(quán)）招投標(biāo)法強(qiáng)制招標(biāo)規(guī)模范圍招標(biāo)（方式、信息發(fā)布、禁止歧視、合理時(shí)間）投標(biāo)（