房地產(chǎn)稅收法律制度

房地產(chǎn)交易主要稅收法律制度一、房屋性質1.住宅住宅小區(qū)容積率在1.0以上；單套建筑面積在144m2以下；實際成交價格低于9000元/m2(市內四區(qū)10000元/m2)規(guī)劃項目類別為別墅普通住宅非普通住宅二、個人購置商品房買方應繳納：1.契稅=房屋銷售價款×適用稅率商品房合同簽訂時間契稅稅率單位購房；個人購買非普通住宅、非住宅個人購買普通住宅1997.9.30前6%6%97.10.1-99.7.314%3%1999.8.1-今4%1.5%2010年1％2.印花稅=商品房買賣合同成交價格×0.5‰三、個人轉讓房屋主要有五大稅種：1.印花稅2.契稅3.土地增值稅4.個人所得稅5.營業(yè)稅1.印花稅印花稅是對經(jīng)濟活動和經(jīng)濟交往中書立、領受的憑證征收的一種稅。征稅對象是印花稅暫行條例所列舉的各種憑證，由憑證的書立、領受人繳納。印花稅=交易合同記載金額×0.5‰對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅。（2010年新政）

買賣雙方賣方繳納稅種2.土地增值稅（賣方）土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物(以下簡稱轉讓房地產(chǎn))而就其增值部分征收的一種稅。征稅范圍：有償轉讓的房地產(chǎn)，包括國有土地使用權及地上建筑物和其附著物。對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。

賣方繳納稅種個人轉讓普通住宅，免征增值稅。個人轉讓非普通住宅：土地增值稅=轉讓房屋收入額×0.25%3.個人所得稅（賣方）個人所得稅是對個人(自然人)取得的各項所得征收的一種所得稅。查實征收：應納稅額=(轉讓收入額-房屋原值-相關稅費-合理費用)×20%；核定征收：應納稅額=轉讓收入額×征收率（1%，2％）賣方繳納稅種

對個人轉讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得免征個人所得稅是指個人購房至轉讓房屋的時間達5年以上指在同一省、自治區(qū)、直轄市范圍內納稅人（有配偶的為夫妻雙方）僅擁有一套住房。4.營業(yè)稅（賣方）是對有償提供應稅勞務、轉讓無形資產(chǎn)和銷售不動產(chǎn)的單位和個人，就其營業(yè)收入額征收的一種稅。納稅人：在中國境內提供應稅勞務、轉讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位和個人。

應納稅額=計稅金額×5%；

賣方繳納稅種營業(yè)稅附加（賣方）是指對交納營業(yè)稅的單位和個人，就其實繳的營業(yè)稅為計稅依據(jù)而征收的城市維護建設稅與教育費附加。計費依據(jù)：繳納的營業(yè)稅稅率：（大連）城市建設維護稅7％；教育費附加4％。營業(yè)稅及附加＝5％×（1＋7％+4％）＝5.55％營業(yè)稅及附加政策規(guī)定自2006年6月1日起：對個人購買住房不足5年轉手交易的，全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過5年（含5年）轉手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；對個人購買非普通住房超過5年（合5年）轉手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。

1.印花稅（買方）印花稅=交易合同記載金額×0.5‰買方繳納稅種2.契稅（買方）是以所有權發(fā)生轉移變動的不動產(chǎn)為征稅對象，向產(chǎn)權承受人征收的一種財產(chǎn)稅。應繳稅范圍包括：土地使用權出售、贈與和交換，房屋買賣，房屋贈與，房屋交換等納稅人：產(chǎn)權承受人大連市規(guī)定：以成交價格為計費依據(jù)稅率普通房屋為1.5％；非普通住宅為4％。買方繳納稅種二手房交易買方繳納稅費普通住宅：非普通住宅：契稅：交易價格×1.5％印花稅：交易價格×0.05％契稅：交易價格×4％印花稅：交易價格×0.05％二手房交易賣方繳納稅費普通住宅滿五年：普通住宅不滿五年：印花稅：交易價格×0.05％個人所得稅：交易價格×1％印花稅：交易價格×0.05％個人所得稅：交易價格×1％營業(yè)稅及附加：交易價格×5.55％如果是家庭唯一生活用房，可免個人所得稅。非普通住宅不足五年：非普通住宅滿五年：印花稅：交易價格×0.05％個人所得稅：交易價格×1％營業(yè)稅及附加：交易價格×5.55％印花稅：交易價格×0.05％個人所得稅：交易價格×1％營業(yè)稅及附加：增值差額×5.55％舉例：購買一套普通住房，已滿五年，房價50萬元，賣方原來買時是20萬元，買方、賣方分別負擔多少稅？如果不到五年，買方、賣方需繳納多少稅？如果是非普通住宅呢？房地產(chǎn)法律制度總復習1.房地產(chǎn)開發(fā)用地土地公有制（使用權和所有權分離）建設用地的取得出讓和劃撥必須是國有土地2.房地產(chǎn)交易（登記制度）轉讓（其中預售條件）抵押（他項權利證書）租賃（同等條件下的優(yōu)先購買權）3.物業(yè)管理條例的基本制度業(yè)主公約制度業(yè)主大會制度前期物業(yè)招投標制度對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益、業(yè)主應當履行的義務、違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。對全體業(yè)主具有約束力。重要事項必須由業(yè)主大會決定物業(yè)管理企業(yè)承接驗收制度。物業(yè)企業(yè)資質管理制度。從事物業(yè)管理人員的職業(yè)資格制度。物管企業(yè)承接物業(yè)時，應對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗，還應當與業(yè)主委員會辦理物業(yè)驗收手續(xù)。一級、二級、三級勞動和社會保障部頒發(fā)，分為物業(yè)管理員和物業(yè)管理師物業(yè)服務收費制度。應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質和特點，在合同中約定。專項維修基金制度專項維修基金屬業(yè)主所有，用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造。主要內容工程建設法律關系主體、客體、內容基本制度（法人制度、代理制度、訴訟實效）工程建設從業(yè)資格制度合同法要約、承諾、要約邀請締約過失責任和違約過失責任無效合同、效力待定合同、可變更或可撤銷合同履行抗辯權、合同的保全（代位權和撤銷權）招投標法強制招標規(guī)模范圍招標（方式、信息發(fā)布、禁止歧視、合理時間）投標（