呂關(guān)輝：商品房買賣合同

商品房買賣合同

常見問(wèn)題解讀主講人：呂關(guān)輝正式簽合同，還是只認(rèn)購(gòu)？逾期交付房，抑或受領(lǐng)遲？逾期辦房證，違約如何賠？一房二賣，如何“1+1”賠償？根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第十六條商品房銷售時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當(dāng)訂立書面商品房買賣合同。商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容：（一）當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；（二）商品房基本狀況；（三）商品房的銷售方式；（四）商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；（五）交付使用條件及日期；（六）裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；（七）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；（八）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；（九）面積差異的處理方式；（十）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；（十一）解決爭(zhēng)議的方法；（十二）違約責(zé)任；（十三）雙方約定的其他事項(xiàng)。一、正式簽合同，還是只認(rèn)購(gòu)？商品房認(rèn)購(gòu)書是指：商品房買賣雙方在簽訂商品房預(yù)售合同或商品房現(xiàn)房買賣合同之前所簽訂的文書，是對(duì)雙方交易房屋有關(guān)事宜的初步確認(rèn)，也稱訂購(gòu)書、預(yù)訂書、意向書等。主要內(nèi)容一般包括：（1）買賣雙方當(dāng)事人的基本情況；（2）房屋的基本情況（如房屋位置、面積等）；（3）房屋價(jià)款計(jì)算；（4）定金；（5）簽署正式買賣合同的期限。認(rèn)購(gòu)書常見于商品房交易中，由其引起的法律糾紛也不少?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《解釋》）第四條、第五條第一次以規(guī)范的形式對(duì)認(rèn)購(gòu)書進(jìn)行規(guī)定。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問(wèn)題的解釋》

第四條：出賣人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。（定金罰則及例外）第五條商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。

商品房認(rèn)購(gòu)書的性質(zhì)：第一種：交付定金的認(rèn)購(gòu)書是定金合同（立約定金），適用于定金罰則。但是，在房?jī)r(jià)上漲或下跌有比定金罰則獲利更大空間時(shí)，勢(shì)必造成大量有悖誠(chéng)信的行為。第二種：認(rèn)購(gòu)書是購(gòu)房合同或是購(gòu)房合同的一部分，直接按違約責(zé)任處理。但是，認(rèn)購(gòu)書缺失大量主要條款，對(duì)雙方今后是否能夠合意訂立購(gòu)房合同出于未知狀態(tài)，也尚有大量客觀難料的未知因素，直接作為購(gòu)房合同對(duì)雙方當(dāng)事人來(lái)說(shuō)都是難以預(yù)料和履行的。第三種：認(rèn)購(gòu)書是預(yù)約合同，按締約過(guò)失責(zé)任處理。但是，該觀點(diǎn)直接排斥當(dāng)事人要求實(shí)際履行合同的責(zé)任形式，認(rèn)為預(yù)約合同不能強(qiáng)制履行，這樣會(huì)影響法院的判決。

《合同法》第42條當(dāng)事人在訂立合同過(guò)程中有下列情形之一，給對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任：（一）假借訂立合同，惡意進(jìn)行磋商；（二）故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況；（三）有其他違背誠(chéng)實(shí)信用原則的行為。案情簡(jiǎn)介與裁判要點(diǎn)2006年5月，陳某與開發(fā)公司簽訂房屋認(rèn)購(gòu)書，交定金2萬(wàn)元，認(rèn)購(gòu)房屋一套，面積、位置、價(jià)款、違約責(zé)任均作了明確的約定。4年過(guò)去了，開發(fā)商仍未通知陳某簽訂正式合同，陳某訴請(qǐng)確認(rèn)合同有效，要求繼續(xù)履行。焦點(diǎn)：1.認(rèn)購(gòu)書性質(zhì)如何？2.合同是否應(yīng)繼續(xù)履行？裁判要點(diǎn)：1.涉案認(rèn)購(gòu)書應(yīng)認(rèn)定為商品房買賣合同。雙方所簽訂的認(rèn)購(gòu)書，是當(dāng)事人在平等自愿的基礎(chǔ)上達(dá)成的真實(shí)意思表示，同時(shí)亦符合《合同法》規(guī)定的合同成立要件。雖未冠名“商品房買賣合同”，但認(rèn)購(gòu)書中，雙方對(duì)房屋的具體位置、樓層、面積、單價(jià)及總價(jià)款、違約責(zé)任等都有明確規(guī)定，依照最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》有關(guān)規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為商品房買賣合同。2.雙方應(yīng)繼續(xù)履行有效的認(rèn)購(gòu)合同。認(rèn)購(gòu)書合法有效，雙方當(dāng)事人應(yīng)依約履行。開發(fā)公司若無(wú)直接證據(jù)證明其已履行約定義務(wù)，故應(yīng)認(rèn)定認(rèn)購(gòu)書屬有效合同，雙方應(yīng)繼續(xù)履行。

相關(guān)法律、法規(guī)歸納

1.《民法通則》第89條：……（三）當(dāng)事人一方在法律規(guī)定的范圍內(nèi)可以向?qū)Ψ浇o付定金。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金；接受定金的一方不履行債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金……2.《合同法》第107條：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

第115條：當(dāng)事人可以依照《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。

第116條：當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時(shí)，對(duì)方可以選擇適用違約金或者定金條款。3.《擔(dān)保法》第89條：當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。

第90條：定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定。當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)當(dāng)約定交付定金的期限。定金合同從實(shí)際交付定金之日起生效。

第91條：定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超過(guò)主合同標(biāo)的額的百分之二十。

4.《擔(dān)保法》司法解釋第115條：當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。

第117條：定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的約定以喪失定金為代價(jià)而解除主合同，收受定金的一方可以雙倍返還定金為代價(jià)而解除主合同。對(duì)解除主合同后責(zé)任的處理，適用《中華人民共和國(guó)合同法》的規(guī)定。

第118條：當(dāng)事人交付留置金、擔(dān)保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等，但沒(méi)有約定定金性質(zhì)的，當(dāng)事人主張定金權(quán)利的，人民法院不予支持。

第119條：實(shí)際交付的定金數(shù)額多于或者少于約定數(shù)額，視為變更定金合同；收受定金一方提出異議并拒絕接受定金的，定金合同不生效。5最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第2條：出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。

第4條：出賣人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。

第5條：商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。參考案例一

2009年8月河南某商品房預(yù)售合同糾紛案，法院認(rèn)為：雙方所簽認(rèn)購(gòu)書是當(dāng)事人在平等自愿的基礎(chǔ)上達(dá)成的真實(shí)意思表示，符合《合同法》規(guī)定合同成立的要件。該認(rèn)購(gòu)書雖非商品房買賣合同，但對(duì)認(rèn)購(gòu)房屋的具體位置、樓層、面積、單價(jià)及總價(jià)款、違約責(zé)任等都有明確約定。依照最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》有關(guān)規(guī)定，商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。故該認(rèn)購(gòu)書合法有效。雙方當(dāng)事人應(yīng)依約履行義務(wù)。開發(fā)商雖向法院提交了內(nèi)部認(rèn)購(gòu)房屋規(guī)定及申請(qǐng)本公司的財(cái)務(wù)人員出庭作證，卻缺乏直接證據(jù)以證明其履行了認(rèn)購(gòu)書義務(wù)。故對(duì)開發(fā)公司辯稱雙方之間并無(wú)商品房買賣合同，房屋認(rèn)購(gòu)書只是為簽訂商品房買賣作的保證，不存在確認(rèn)商品房買賣，開發(fā)公司亦無(wú)履行商品房買賣義務(wù)的理由，法院不予支持，故判決雙方簽訂的房屋認(rèn)購(gòu)書屬有效合同，繼續(xù)履行。（來(lái)源：鄭州中院）參考案例二

2009年7月上海某商品房預(yù)售合同糾紛案，法院認(rèn)為：雙方所簽訂內(nèi)部協(xié)議，系雙方約定將來(lái)訂立商品房預(yù)售合同（本約）的意思表示，協(xié)議雖約定了房屋坐落、面積、單價(jià)、總價(jià)、付款方式等，但尚不具備《商品房銷售管理辦法》第16條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，性質(zhì)上應(yīng)屬于預(yù)約，不能依照最高人民法院司法解釋認(rèn)定該協(xié)議為買賣合同。開發(fā)公司認(rèn)為簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議時(shí)其未取得預(yù)售許可證，應(yīng)為無(wú)效，但根據(jù)最高人民司法解釋相關(guān)規(guī)定，簽訂預(yù)售合同時(shí)未取得預(yù)售許可證，但起訴前取得的，預(yù)售合同可認(rèn)定為有效，況且雙方簽署的僅是內(nèi)部認(rèn)購(gòu)協(xié)議，故開發(fā)公司的此項(xiàng)抗辯意見無(wú)法律依據(jù)，法院不予采信。預(yù)約合同所指向的是簽訂本約之行為，其對(duì)當(dāng)事人的約束力是創(chuàng)設(shè)了當(dāng)事人為將來(lái)訂立本約而協(xié)商的義務(wù)。在本約簽訂過(guò)程中，雙方當(dāng)事人應(yīng)遵守誠(chéng)實(shí)信用原則，將預(yù)約所確定的原則貫徹到本約的合同條款中。但我國(guó)現(xiàn)行法律法規(guī)及司法解釋的相關(guān)規(guī)定，均賦予預(yù)約以強(qiáng)制訂立本約的效力，也未規(guī)定根據(jù)預(yù)約強(qiáng)制實(shí)行履行本約之義務(wù)，現(xiàn)由于規(guī)劃的調(diào)整，開發(fā)公司無(wú)法向馮某交出符合約定的房屋，馮某主張繼續(xù)履行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)協(xié)議，法院難以支持。法院釋明后，馮某表示如內(nèi)部認(rèn)購(gòu)協(xié)議的性質(zhì)為預(yù)約，則要返還已付款并賠償，該表示含有解除內(nèi)部認(rèn)購(gòu)協(xié)議的意思。故在本案中對(duì)雙方簽訂的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)協(xié)議予以解除。內(nèi)部協(xié)議解除后，開發(fā)公司應(yīng)返還房款，并賠償由此造成的損失，包括直接損失和間接損失，但損失不應(yīng)超過(guò)當(dāng)事人在訂立合同時(shí)所預(yù)見或應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因合同不成立、無(wú)效或被撤銷可能造成的損失，也不得超過(guò)合同成立或合同有效時(shí)的履行利益。本案馮某主張差價(jià)損失，鑒于開發(fā)公司從訂立內(nèi)部認(rèn)購(gòu)協(xié)議至解除合同通知發(fā)出之間的時(shí)間跨度近五年，確實(shí)可能導(dǎo)致馮某締約機(jī)會(huì)的喪失，故開發(fā)公司應(yīng)付賠償責(zé)任。但考慮馮某支付房款僅為30%，結(jié)合開發(fā)公司過(guò)錯(cuò)程度，酌定開發(fā)公司賠償馮某70萬(wàn)元。（來(lái)源：上海一中院）法律風(fēng)險(xiǎn)提示：

1.在開發(fā)商未取得預(yù)售許可的情況下同購(gòu)房人簽訂認(rèn)購(gòu)書并接受定金或購(gòu)房款，是變相的預(yù)售，如開發(fā)商在訴訟前取得預(yù)售許可證明的，該預(yù)售合同有效。

2.商品房認(rèn)購(gòu)書簽訂后，購(gòu)房人無(wú)特殊原因，卻因自身原因不愿購(gòu)買所認(rèn)購(gòu)的房屋，開發(fā)商不退定金是合法的，但對(duì)于雙方不能就合同具體條款達(dá)成一致而不能成就合同的，通常不能算是購(gòu)房人的自身原因，但為了避免爭(zhēng)議，有必要在認(rèn)購(gòu)書上約定：認(rèn)購(gòu)人應(yīng)在簽約之日起…內(nèi)與甲方簽訂正式合同，如因合同條款分歧導(dǎo)致合同未能簽署，所收定金應(yīng)予退還。

3.認(rèn)購(gòu)書簽訂后，約定簽訂正式《商品房買賣合同》期限的，對(duì)于未到期簽署的違約責(zé)任，如購(gòu)房人無(wú)相關(guān)證據(jù)證明其已就簽約主動(dòng)聯(lián)系開發(fā)商，有可能會(huì)被認(rèn)為是違約方。

4.購(gòu)房人對(duì)于未能依認(rèn)購(gòu)書確定日期簽訂正式的《商品房買賣合同》，有關(guān)限購(gòu)令、家中急事、不了解正式合同文本等不易構(gòu)成拒簽理由。

5.違反預(yù)約合同，造成購(gòu)房人信賴?yán)鎿p失，法院確定開發(fā)商賠償責(zé)任時(shí)，對(duì)于房?jī)r(jià)上漲部分是否全陪，是否考慮購(gòu)房人支付房款金額，法院有不同的裁量。二、逾期交付房、抑或受領(lǐng)遲？案情簡(jiǎn)介與裁判要點(diǎn)吳某向開發(fā)公司簽約購(gòu)房，約定“商品房達(dá)到交付使用條件以后，出賣人應(yīng)當(dāng)書面通知買受人辦理交付手續(xù)”，約定交付時(shí)間為2005年11月18日，逾期交付房違約金標(biāo)準(zhǔn)“按日支付已交房款的千分之五”。2006年4月20日，開發(fā)公司告知吳某工程已竣工驗(yàn)收可以收房。同年4月26日吳某致函開發(fā)公司，稱竣工驗(yàn)收太遲，開發(fā)公司逾期交房，應(yīng)交付逾期交房違約金。至2006年7月13日吳某起訴，開放公司始終未通知交房。訴訟中，開發(fā)公司稱是吳某遲延受領(lǐng)，同時(shí)提交評(píng)估報(bào)告，稱應(yīng)按每月租金852元計(jì)算逾期交房違約金。

爭(zhēng)議焦點(diǎn)：1.通知交房的義務(wù)內(nèi)容如何？2.逾期交房的違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)是什么？

裁判要點(diǎn)：

1.通知交房義務(wù)內(nèi)容：根據(jù)合同約定，開發(fā)公司向吳某交付的房屋，除須通過(guò)質(zhì)檢部門的竣工驗(yàn)收外，與房屋相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施建筑等在房屋交付的亦須達(dá)到使用條件；在房屋達(dá)到交付使用條件后，開發(fā)公司應(yīng)書面通知吳某辦理房屋交接手續(xù)的義務(wù)，從上述約定可以看出，房屋是否符合交付使用條件及吳某何時(shí)可接收房屋等事項(xiàng)，均屬開發(fā)公司應(yīng)書面通知吳某的義務(wù)范圍，吳某購(gòu)買的房屋通過(guò)了竣工驗(yàn)收，并不能免除開發(fā)公司書面通知交房的義務(wù)，而開發(fā)公司未能提供充分證據(jù)證明其在竣工驗(yàn)收日起至吳某起訴前履行過(guò)該義務(wù)。

2.開發(fā)公司逾期交房：合同簽訂后，吳某依約向開發(fā)公司支付了購(gòu)房款，但開發(fā)公司卻未按照合同約定的交房時(shí)間即2005年11月18日前向吳某交付房屋，已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。開發(fā)公司雖自行委托評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)吳某所購(gòu)的房屋的租金進(jìn)行了評(píng)估，但本案雙方當(dāng)事人已對(duì)違約金進(jìn)行了明確約定，即按日支付已交房款的千分之五，該開發(fā)公司所提供的格式合同，該約定系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且無(wú)證據(jù)證明雙方約定的違約金過(guò)高、不能作為開發(fā)公司承擔(dān)違約責(zé)任的標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)，故應(yīng)適用約定標(biāo)準(zhǔn)。

相關(guān)法律、法規(guī)歸納

1.《合同法》第45條：當(dāng)事人對(duì)合同的效力可以約定附條件。附生效條件的合同，自條件成就時(shí)生效。附解除條件的合同，自條件成就時(shí)失效。當(dāng)事人為自己的利益不正當(dāng)?shù)刈柚箺l件成就的，視為條件已成就；不正當(dāng)?shù)卮俪蓷l件成就的，視為條件不成就。

第67條：當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)，有先后履行順序，先履行一方未履行的，后履行一方有權(quán)拒絕其履行要求。先履行一方履行債務(wù)不符合約定的，后履行一方有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求。

2.《城市房地產(chǎn)管理法》第27條：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工，必須符合國(guó)家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用。3.國(guó)務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第49條：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報(bào)建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門備案。

建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門發(fā)現(xiàn)建設(shè)單位在竣工驗(yàn)收過(guò)程中有違反國(guó)家有關(guān)建設(shè)工程質(zhì)量管理規(guī)定行為的，責(zé)令停止使用，重新組織竣工驗(yàn)收。

第50條：違反本條例規(guī)定，建設(shè)單位有下列行為之一的，責(zé)令改正，處工程合同價(jià)款百分之二以上百分之四以下的罰款；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；（一）未組織竣工驗(yàn)收，擅自交付使用的；（二）驗(yàn)收不合格，擅自交付使用的；（三）對(duì)不合格的建設(shè)工程按照合格工程驗(yàn)收的。

4.最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第11條：對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。

房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān)；買受人接到出賣人的書面交房通知，無(wú)正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。

第17條：商品房買賣合同沒(méi)有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：

逾期付款的，按照未付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。5.建設(shè)部《城市房屋便器水箱應(yīng)用監(jiān)督管理辦法》第3條：新建房屋建筑必須安裝符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的便器水箱和配件。凡新建房屋繼續(xù)安裝經(jīng)國(guó)家有關(guān)行政主管部門已通知淘汰的便器水箱和配件（以下簡(jiǎn)稱淘汰便器水箱和配件）的，不得竣工驗(yàn)收交付使用，供水部門不予供水，由城市建設(shè)行政主管部門責(zé)令限期更換。

第6條：建設(shè)單位未按照本辦法規(guī)定仍安裝淘汰便器水箱和配件的，應(yīng)當(dāng)追究責(zé)任者的責(zé)任，經(jīng)主管部門認(rèn)定屬于設(shè)計(jì)或者施工單位責(zé)任的，由責(zé)任方賠償房屋產(chǎn)權(quán)單位全部更換費(fèi)用和相關(guān)的經(jīng)濟(jì)損失。6.建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第3條：……本辦法所稱商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房?jī)r(jià)款的行為……

第30條：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。因不可抗力或者當(dāng)事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知買受人。

第40條：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將未組織竣工驗(yàn)收、驗(yàn)收不合格或者對(duì)不合格按合格驗(yàn)收的商品房擅自交付使用的，按照《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》的規(guī)定處罰。參考案例一：

2009年7月河南某房屋買賣合同案，法院認(rèn)為：《購(gòu)房合同》約定房屋正式交付使用的時(shí)間為1998年12月20日，胡謀稱交房時(shí)間為2003年12月，開發(fā)公司稱是1999年1月，雙方均無(wú)書面交接手續(xù)，開發(fā)公司雖提供工程驗(yàn)收申請(qǐng)書及合格證、保修書等手續(xù)，證明1998年12年工程竣工。但因其未提交向胡某交付房屋的相關(guān)手續(xù)，因而應(yīng)以胡某認(rèn)可的2003年年底為房屋交付時(shí)間，且生效判決認(rèn)定交付房屋的時(shí)間為2003年12月1日，故判決開發(fā)公司從1998年12月20日至2003年12月1日按合同約定向胡某支付逾期交房的違約金。（來(lái)源：漯河中院）參考案例二：

2009年4月河南某商品房買賣合同案，法院認(rèn)為：《商品房買賣合同》對(duì)房屋符合交付的條件已經(jīng)進(jìn)行了約定。開發(fā)公司開發(fā)的大樓已通過(guò)了五大參建主體的聯(lián)合竣工驗(yàn)收，且政府相關(guān)部門也對(duì)該竣工驗(yàn)收情況進(jìn)行了備案，即符合雙方約定的交付條件?？彬?yàn)中心認(rèn)為，約定的交付條件還包括“具備裝修條件”，且該裝修條件即指雙方簽訂的合同附件三所約定“裝修、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)”，對(duì)此、開發(fā)公司不予認(rèn)可，雙方對(duì)此約定的并不明確。雙方在買賣合同中明確約定違反了合同附件三所承擔(dān)的責(zé)任是違約責(zé)任，而非交付條件。在房屋具備交付條件的情況下，開發(fā)公司已按合同約定多次向勘驗(yàn)中心發(fā)出了交房催告函，勘驗(yàn)中心以該房屋存在質(zhì)量問(wèn)題為由拒收房屋不當(dāng)，由此造成的不利后果應(yīng)當(dāng)有勘驗(yàn)中心自行承擔(dān)。（來(lái)源：鄭州中院）法律風(fēng)險(xiǎn)提示：1.當(dāng)事人約定的商品房交付標(biāo)準(zhǔn)一般不能低于法定的交付標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于法定的交付標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)踐中存在“竣工驗(yàn)收完畢”還是“取得《竣工驗(yàn)收登記備案證》”的爭(zhēng)議。主流觀點(diǎn)傾向于后者，認(rèn)為商品房驗(yàn)收合格唯一有效的法定證明文件是《竣工驗(yàn)收登記備案證》，如開發(fā)商在辦理房屋交接手續(xù)時(shí)，不能根據(jù)合同約定和法律規(guī)定取得并出示擬交付房屋的《竣工驗(yàn)收登記備案證》買受人有權(quán)拒收該房屋，由開發(fā)商承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。不同觀點(diǎn)認(rèn)為，國(guó)家有關(guān)法律并無(wú)開發(fā)商必須驗(yàn)收登記備案后才能交付房屋的規(guī)定，故竣工驗(yàn)收合格即可交付。另外，對(duì)于買受人未查驗(yàn)竣工驗(yàn)收備案登記證的情況下接收房屋，在確定出賣人逾期交房違約金數(shù)額時(shí)，可以適當(dāng)減少。2.合同對(duì)交房條件有明確約定的情況下，僅告知竣工驗(yàn)收日期，而對(duì)約定的基礎(chǔ)設(shè)施、配套建筑不做提及，會(huì)被認(rèn)為不符合通知交房義務(wù)，出賣人應(yīng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。但在房屋已竣工驗(yàn)收的情況下，購(gòu)房人以其他從給付義務(wù)或質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)作為交付條件，認(rèn)為不符合而拒絕受領(lǐng)，會(huì)被認(rèn)為是違約方。3.逾期交房違約金的計(jì)算，通常有兩種方式:按已付款的每日萬(wàn)分之幾或司法解釋規(guī)定的“同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)",相對(duì)而言，前者更簡(jiǎn)省一些，因?yàn)楹笳咝枰坝嘘P(guān)主管部門公布或有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定”。4.法院判決一方交付房屋，一方接收房屋，如果房屋已經(jīng)合法途徑被認(rèn)定為合格并具備交付條件，買方無(wú)正當(dāng)理由拒絕接收的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任；如果買方對(duì)接收房屋存在合理的異議，亦應(yīng)通過(guò)其他途徑解決。三、逾期辦房產(chǎn)證，違約如何賠？案件簡(jiǎn)介：（郭某案、賀某案：房地產(chǎn)權(quán)證、面積誤差、房地產(chǎn)稅）法律法規(guī)歸納：

1.最高人民法院《關(guān)于商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第18條：由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；（二）商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起９０日。合同沒(méi)有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

第19條：商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第33條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過(guò)一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。2.建設(shè)部《房屋登記辦法》第23條：自受理登記申請(qǐng)之日起，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)于下列時(shí)限內(nèi)，將申請(qǐng)登記事項(xiàng)記載于房屋登記簿或者不予登記的決定：（一）國(guó)有土地范圍內(nèi)房屋所有權(quán)登記，30個(gè)工作日，集體土地范圍房屋所有權(quán)登記，60個(gè)工作日……3.建設(shè)部《城市商品房預(yù)售管理辦法》第12條：預(yù)售的商品房交付使用之日起90日內(nèi)，承購(gòu)人應(yīng)當(dāng)依法到房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理權(quán)屬登記手續(xù)。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助，并提供必要的證明文件。由于開發(fā)企業(yè)的原因，承購(gòu)人未能在房屋交付使用之日起90日內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書的，除開發(fā)企業(yè)和承購(gòu)人有特殊約定外，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。4.建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第34條：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用前按項(xiàng)目委托具有房產(chǎn)測(cè)繪資格的單位實(shí)施測(cè)繪，測(cè)繪成果報(bào)房地產(chǎn)行政主管部門審核后用于房屋權(quán)屬登記。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起６０日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房買受人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。參考案例：

2011年2月河南某商品房所有權(quán)確認(rèn)糾紛上訴案，法院認(rèn)為：根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》的相關(guān)規(guī)定，在合同約定的期限或是法定的期限屆滿時(shí)，由于出賣人的原因，買受人未能取得房屋權(quán)屬證書的，出賣人應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任?，F(xiàn)胡某在購(gòu)買房屋后未能取得房屋權(quán)屬證書，開發(fā)公司又不能舉證證明其在買受人申請(qǐng)辦理房屋所有權(quán)登記時(shí)，能夠提供辦理房屋所有權(quán)登記備案齊備的備案證明材料。故不能認(rèn)定開發(fā)公司做為房屋出賣人的辦證協(xié)助義務(wù)已經(jīng)完成。判決房屋歸胡某所有，開發(fā)公司為胡某辦理房屋權(quán)屬證書（胡某應(yīng)予協(xié)助），開發(fā)公司向胡某承擔(dān)違約責(zé)任。（來(lái)源：洛陽(yáng)中院）法律風(fēng)險(xiǎn)提示：1.商品買賣合同出賣人有關(guān)“權(quán)屬登記”義務(wù)僅為備案義務(wù)，即出賣人僅向房產(chǎn)管理機(jī)關(guān)或國(guó)土管理部門“提供辦理房屋所有權(quán)或土地使用權(quán)所需的登記材料”的義務(wù)。所以開發(fā)商將辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的相關(guān)材料提交產(chǎn)權(quán)監(jiān)理部門后，至取得房屋產(chǎn)權(quán)證期間已非由“出賣人原因”，故計(jì)算違約金責(zé)任時(shí)，應(yīng)將此期間扣除。2.辦下權(quán)屬證明扣留不發(fā)，仍有可能構(gòu)成逾期辦證而承擔(dān)違約責(zé)任。3.商品房買賣合同對(duì)辦理房屋權(quán)屬證明有時(shí)間約定，但出賣人實(shí)際是作為代辦人受托履行合同主義務(wù)，因?yàn)槭谴k人身份，故必然在商品房買賣合同之外存在委托辦證的另一份授權(quán)委托合同，該委托合意是否存在對(duì)先合同辦證義務(wù)內(nèi)容事后變更，實(shí)踐以此為由，作為出賣人雖辦證超期，而不必承擔(dān)違約責(zé)任的理由，比如認(rèn)定委托遲延系買受人原因，委托構(gòu)成對(duì)辦證時(shí)間內(nèi)容的變更。故作為買受人，應(yīng)當(dāng)在辦證條款中約定其提供辦證所需要資料及協(xié)助履行義務(wù)以接到出賣人通知為前提。4.商品房買賣合同約定的權(quán)屬證書辦理，通常人們只注意房產(chǎn)證，而忽略土地使用權(quán)屬證書的辦理，按通常的商品房買賣合同范本約定及司法解釋明確規(guī)定，逾期辦證均導(dǎo)致違約金條款的適用。5.分兩個(gè)階段主張違約金，即因辦證之日至判決確定之日至實(shí)際辦證期間。6.“辦證”與“備案”的爭(zhēng)議（涉及違約責(zé)任的具體約定）。四、“一房二賣”法律問(wèn)題分析案例簡(jiǎn)介案例一：郝某案（惠濟(jì)區(qū)已立案）案例二：段某案（金水區(qū)法院一審判合同無(wú)效、不構(gòu)成善意取得）一、“1+1”賠償？（與定金罰則、違約責(zé)任、締約過(guò)失責(zé)任的區(qū)別相關(guān)法律法規(guī)：1.《最高院關(guān)于商品房買賣合同糾紛適用法律若干問(wèn)題的司法解釋》第8條：具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。第9條：出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：（一）故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；（二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；（三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。第10條：買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無(wú)法取得房屋為由，請(qǐng)求確認(rèn)出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無(wú)效的，應(yīng)予支持。二、惡意取得的推定？1.善意取得的構(gòu)成要件（同時(shí)具備）第一、無(wú)權(quán)處分（債權(quán)、物權(quán)分離；不以合同無(wú)效為前提）第二、構(gòu)成善意（不知情）第三、支付合理的對(duì)價(jià)第四、轉(zhuǎn)移標(biāo)的物（登記或轉(zhuǎn)移）2.惡意串通的推定（舉證難）推定：指依照法律法規(guī)或者法院按照經(jīng)驗(yàn)法則，從已知的基礎(chǔ)事實(shí)（前