香河市調(diào)總結(jié)20151010

香河項(xiàng)目市調(diào)分析總結(jié)2015年10月10日PART1房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)分析PART2香河市場(chǎng)機(jī)遇和走勢(shì)預(yù)判PART3北三縣市場(chǎng)大數(shù)據(jù)分析PART4項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議（根據(jù)所處競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，建議開(kāi)發(fā)體量、產(chǎn)品配比、入市時(shí)機(jī)、開(kāi)盤(pán)單價(jià)、總價(jià)）PART1房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)分析宏觀大市場(chǎng)政策環(huán)境：聚焦去庫(kù)存、促消費(fèi)、穩(wěn)增長(zhǎng)多輪政策組合改善市場(chǎng)供求2015年上半年，在經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，樓市庫(kù)存高企、市場(chǎng)信心不足的背景下，宏觀政策層面進(jìn)一步導(dǎo)向穩(wěn)增長(zhǎng)、調(diào)結(jié)構(gòu)，房地產(chǎn)方面則積極聚焦于促消費(fèi)，鼓勵(lì)自住和改善性需求。央行實(shí)行靈活適度的貨幣政策，連續(xù)降準(zhǔn)降息，同時(shí)降低二套房首付，構(gòu)建寬松的金融信貸環(huán)境，減輕購(gòu)房壓力，提升消費(fèi)能力。而兩會(huì)定調(diào)穩(wěn)定住房消費(fèi)，中央地方供需兩端政策齊出，刺激需求促進(jìn)庫(kù)存去化，改善性需求獲重大支持。去庫(kù)存、促消費(fèi)、穩(wěn)增長(zhǎng)是2015年房地產(chǎn)政策的主要基調(diào)，未來(lái)貨幣政策仍有望趨于寬松，地方或可因城施策出臺(tái)進(jìn)一步刺激措施。兩會(huì)提出“穩(wěn)定住房消費(fèi)，支持自住型住房和改善性住房需求多管齊下去化樓市庫(kù)存供需兩端同調(diào)整穩(wěn)定市場(chǎng)全國(guó)樓市成交：成交總量同比減半，一線城市占比上升2015年上半年，全國(guó)300城市成交的經(jīng)營(yíng)性土地用地屬性占比變化不大，以住宅為主的土地結(jié)構(gòu)進(jìn)入到固定階段。住宅用地依舊保持絕對(duì)主導(dǎo)地位，占比相較去年平均水平微跌1.5個(gè)至62.8%，辦公類(lèi)用地占比亦減少1.1個(gè)百分點(diǎn)，商業(yè)類(lèi)用地占比則基本無(wú)變化。總體來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策面將持續(xù)寬松，全力去庫(kù)存仍是政府的工作重點(diǎn)，因此打壓和強(qiáng)力刺激的政策都不會(huì)出現(xiàn)，維持現(xiàn)有政策的平穩(wěn)落實(shí)將是主旋律，為了穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，未來(lái)市場(chǎng)整體資金面將相對(duì)寬松，房地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì)受益。房地產(chǎn)市場(chǎng)是穩(wěn)住宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境重要之錨PART2北三縣市場(chǎng)機(jī)遇和走勢(shì)預(yù)判北京遷府通州，成為北京行政副中心，北京市空間格局重構(gòu)政府會(huì)議指出，要聚焦通州，加快北京市行政副中心的規(guī)劃建設(shè)，2017年取得明顯成效?！北本┦行姓敝行?、市政府將東遷至通州的消息使得通州的區(qū)位價(jià)值得到了進(jìn)一步的提升。宏觀上看，通州定位的變化是北京市空間格局的重構(gòu)，會(huì)牽動(dòng)環(huán)北京地區(qū)尤其是京津冀一帶產(chǎn)業(yè)人口格局的變化；微觀上看，對(duì)居住者可能意味著擇業(yè)、定居的變化。ONE北京遷府通州，提升區(qū)位價(jià)值、優(yōu)化交通配套、推高區(qū)域樓市熱度受北京政府搬遷通州政策影響，2015年6、7月，通州區(qū)成交面積同比分別大漲568%、383%，7月北京商品住宅成交均價(jià)達(dá)23931元/㎡，環(huán)比大增26.90%，同比5.27%。TWO通州的大漲和后續(xù)的限購(gòu)極大的推動(dòng)了北三縣的熱潮香河、燕郊、大廠緊鄰?fù)ㄖ荩鼐墐?yōu)勢(shì)將直接推高其區(qū)位價(jià)值副中心新址燕郊大廠香河15km25km35km通州、燕郊、大廠、香河區(qū)位關(guān)系圖北京副中心落子通州潞河鎮(zhèn)，副中心東移帶動(dòng)周邊區(qū)域格局變動(dòng)。燕郊與通州隔河相望，是三地中離通州最近區(qū)域，地緣優(yōu)勢(shì)將直接推高燕郊區(qū)位價(jià)值；引發(fā)燕郊首輪漲幅。大廠、香河距離通州相對(duì)較遠(yuǎn)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)提升相對(duì)緩慢。上漲幅度也略低于燕郊。*注：地圖中距離均為預(yù)估直線距離。THREE燕郊大廠香河*人口60萬(wàn)13萬(wàn)33萬(wàn)交通1、京哈高速公路、京秦、大秦電氣化鐵路橫貫東西；2、10多條公交線路直達(dá)北京；3、規(guī)劃建設(shè)6條與北京銜接的通道；4、地鐵八通線、6號(hào)線延長(zhǎng)線將穿過(guò)燕郊1、北京客運(yùn)專(zhuān)線兩條；2、密涿高速公路；3、京秦鐵路在夏墊設(shè)站；4、北京地鐵M6支線和北京輕軌S5線均經(jīng)過(guò)大廠京沈高速公路、京津輕軌鐵路、第二條京津高速公路、密涿高速教育9所大學(xué)、18所中小學(xué)、5所幼兒園7所中小學(xué)小學(xué)67所，初中11所，高中2所，幼兒園8所醫(yī)療三級(jí)甲等醫(yī)院2所、二甲醫(yī)院3所二甲醫(yī)院1所二甲醫(yī)院1所*注：人口數(shù)據(jù)為常住人口，時(shí)間截止2014年12月。燕郊：人口密度較大，教育和醫(yī)療均為三地最佳；八通線延長(zhǎng)線、6號(hào)延長(zhǎng)線有望提高交通時(shí)效，填補(bǔ)區(qū)域地鐵快軌空缺。大廠：人口密度小，緊挨燕郊，M6線將帶動(dòng)潮白河工業(yè)園區(qū)發(fā)展，S5線將大力縮短夏墊鎮(zhèn)和三河市區(qū)到北京的通勤距離。隨著燕郊房?jī)r(jià)的飆升和人流量的擁擠，大廠將是最佳的承接地，潮白河兩岸將是發(fā)展重點(diǎn)。

香河：前期因距離北京比較遠(yuǎn)，地緣優(yōu)勢(shì)不明顯。規(guī)劃建設(shè)中的京唐城際高鐵、密涿高速進(jìn)一步把香河與北京的時(shí)間距離縮短至15分鐘左右，實(shí)現(xiàn)同城一體。小結(jié)京津冀帶動(dòng)人口格局變化，客戶群體往北三現(xiàn)擠壓通州的大漲和后續(xù)的限購(gòu)，極大的推動(dòng)了北三縣的熱潮。牽動(dòng)了環(huán)北京地區(qū)尤其是京津冀一帶產(chǎn)業(yè)人口格局的變化，對(duì)居住者可能意味著擇業(yè)、定居的變化。香河、燕郊、大廠仍是京津冀發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，也是北京人口轉(zhuǎn)移的重點(diǎn)承接地。燕郊上漲后的市場(chǎng)已處于有價(jià)無(wú)市的階段，大廠目前整體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目較少。香河進(jìn)駐了眾多品牌開(kāi)發(fā)商，價(jià)格處于三縣中相對(duì)較低的位置。包括規(guī)劃的京唐城際高鐵等，有望成為后續(xù)成長(zhǎng)空間較大的重點(diǎn)區(qū)域。PART3北三縣市場(chǎng)大數(shù)據(jù)分析（市場(chǎng)供給、成交分析、價(jià)格水平）

香河燕郊大廠123市場(chǎng)調(diào)研----供應(yīng)、去化情況分析『香河』成交分析市場(chǎng)供給價(jià)格水平總結(jié)及預(yù)判香河各版塊房產(chǎn)市場(chǎng)分析——版塊概述一城老城京哈版塊京哈板塊位于京哈香河出口北側(cè)，香河2013-4年新發(fā)展版塊，區(qū)域內(nèi)萬(wàn)科、富力、綠地品牌開(kāi)發(fā)商云集，主要客群為北京東部外溢剛需剛改客群，區(qū)域配套有待加強(qiáng)。一城板塊區(qū)域依托天下第一城及大運(yùn)河自然人文資源，以別墅、洋房為主力產(chǎn)品，客戶多以養(yǎng)老、度假為目的購(gòu)房?？h城板塊老城區(qū)以三強(qiáng)等本土企業(yè)為代表，開(kāi)發(fā)高層住宅小區(qū)，城市面貌雜亂，但勝在配套齊全，以本地客戶為主。2015年1-6月成交住宅用地19幅，總建筑面積86萬(wàn)平米，其中榮盛獲取30萬(wàn)平米；樓面價(jià)集中在800-1000元/平米；容積率最低為2。香河土地市場(chǎng)分析受讓方總用地面積(㎡)總建面積(㎡)樓板價(jià)(元/㎡)容積率榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司65427.0163567.6841.242.5榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司55138.4137846.0841.512.5香河孔雀城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司11435.728589.1984.982.5香河孔雀城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司13134.326268.71191.532香河孔雀城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司7333.414666.81191.812香河理想嘉業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司5463.013657.4988.472.5香河萬(wàn)潤(rùn)新元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司3932.37864.61148.172香河縣城鎮(zhèn)房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)有限公司9852.244334.9669.94.5香河縣城鎮(zhèn)房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)有限公司3963.711692.9966.392.95香河縣城鎮(zhèn)房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)有限公司2534.47476.4965.72.95香河縣城鎮(zhèn)房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)有限公司17898.453695.1930.063香河縣城鎮(zhèn)房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)有限公司25366.663416.5918.052.5香河縣鴻坤房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司9206.223015.5994.112.5香河縣華宇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司9619.128857.3950.193香河縣華宇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2670.98012.89363香河縣華宇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司26139.878419.3724.943香河縣逸景房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司1018.52037.01390.32香河中商房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司34733.4104200.2704.983香河中商房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司16860.650581.8704.993從年度數(shù)據(jù)來(lái)看，2013年出現(xiàn)峰值年成交2.9萬(wàn)套，2015年上半年僅成交8千套，結(jié)合京津冀一體化、市政府東遷，本年度成交將出現(xiàn)近年來(lái)新的峰值。從成交價(jià)格來(lái)看，逐年上漲，近18個(gè)月來(lái)，2014年下半年小幅受挫，近半年來(lái)受政策刺激，穩(wěn)步上揚(yáng)。香河商品房市場(chǎng)分析香河市場(chǎng)：成交同比“量?jī)r(jià)齊升”，未來(lái)發(fā)展空間較大注：7月份香河數(shù)據(jù)為根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院、中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)統(tǒng)計(jì)的項(xiàng)目銷(xiāo)售數(shù)據(jù)的預(yù)估數(shù)據(jù)香河新建商品住宅月成交環(huán)比自2015年5月，香河市場(chǎng)受京津冀一體化利好政策影響，成交同比“量?jī)r(jià)齊升”，7月成交套數(shù)同比+84%，成交均價(jià)攀升6676元/㎡，同比+18%。京津冀一體化帶來(lái)的交通、產(chǎn)業(yè)等利好因素推高了香河市場(chǎng)成交均價(jià)，但受限于區(qū)位及城市配套緩慢等因素，香河成交量環(huán)比漲幅并不像燕郊那么火爆。固安市場(chǎng)分析營(yíng)銷(xiāo)難點(diǎn)貨值梳理貨值梳理貨值梳理固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析市場(chǎng)供給貨值梳理貨值梳理貨值梳理固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析成交分析貨值梳理貨值梳理貨值梳理固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析價(jià)格水平香河整體存量：約6300套

主要產(chǎn)品：高層

預(yù)估市值：37億板塊劃分項(xiàng)目名稱產(chǎn)品類(lèi)型存量（套）高層貨值（億）別墅貨值（億）高鐵新城板塊五礦萬(wàn)科城高層、聯(lián)排40.02330.90大運(yùn)河孔雀城高層、洋房4002.40--秀蘭左岸小鎮(zhèn)高層、聯(lián)排----富力新城高層、疊拼、洋房1000.60300.60鴻坤原鄉(xiāng)溪谷（待售）高層、疊拼----香河?xùn)|部板塊愛(ài)晚大愛(ài)城高層、疊拼、聯(lián)排4002.401534.59綠地國(guó)寶21城高層、聯(lián)排15008.40160.48縣城板塊香城酈舍高層0---榮盛白鷺島高層洋房400.20--北京自在城高層1300.78--青城高層3001.80--碧水藍(lán)天高層5003.00--香城壹號(hào)平層公寓、LOFT8004.80--御湖灣高層3502.10--香林醍岸高層

洋房1200.72--安平板塊萬(wàn)通·新界洋房、聯(lián)排1000.60501.50鴻坤·羅納河谷高層、聯(lián)排、類(lèi)獨(dú)棟500.30902.70香汐高層、復(fù)式200.12--花香小鎮(zhèn)高層、別墅15009.00--總計(jì)631437.2437210.77據(jù)粗略估計(jì)香河市場(chǎng)2015年整體存量在7000套左右，貨值40億；高層產(chǎn)品的存量以香河?xùn)|部板塊及縣城板塊為主。固安市場(chǎng)分析營(yíng)銷(xiāo)難點(diǎn)貨值梳理貨值梳理貨值梳理固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析市場(chǎng)供給貨值梳理貨值梳理貨值梳理固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析成交分析貨值梳理貨值梳理貨值梳理固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析價(jià)格水平香河整體供應(yīng)：14600套

主要產(chǎn)品：高層

預(yù)估市值：75億板塊劃分項(xiàng)目名稱產(chǎn)品類(lèi)型供應(yīng)（套）入市時(shí)間高層（套）貨值（億）別墅（套）貨值（億）高鐵新城板塊五礦萬(wàn)科城高層、聯(lián)排15009.002006.00根據(jù)去化推售大運(yùn)河孔雀城高層、洋房4002.40-秀蘭左岸小鎮(zhèn)高層、聯(lián)排5203.12300.90-富力新城高層、疊拼6003.60-鴻坤原鄉(xiāng)溪谷（待售）高層、疊拼300018.004007.00等預(yù)售許可證香河?xùn)|部板塊愛(ài)晚大愛(ài)城高層、聯(lián)排---綠地國(guó)寶21城高層、聯(lián)排---縣城板塊榮盛白鷺島高層洋房200012.00-等預(yù)售許可證北京自在城高層2000.12-青城高層10006.00-碧水藍(lán)天高層10006.00-香城壹號(hào)平層公寓、LOFT200012.00-御湖灣高層10006.00-香林醍岸高層

洋房5003.00-安平板塊萬(wàn)通·新界洋房、聯(lián)排7004.20-鴻坤·羅納河谷高層、聯(lián)排、類(lèi)獨(dú)棟---香汐高層、復(fù)式2000.12-花香小鎮(zhèn)高層、聯(lián)排---總計(jì)1462075.3663013.90據(jù)粗略估計(jì)香河市場(chǎng)2015年整體供應(yīng)量在14620套，貨值約75億，高層產(chǎn)品的供應(yīng)量以在高鐵新城板塊及縣城板塊為主，入市時(shí)間均為觀望。固安市場(chǎng)分析營(yíng)銷(xiāo)難點(diǎn)貨值梳理貨值梳理貨值梳理固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析市場(chǎng)供給貨值梳理貨值梳理貨值梳理固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析成交分析貨值梳理貨值梳理貨值梳理固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析價(jià)格水平除高鐵新城板塊外，各板塊高層月均去化30-40套香河各板塊中以高鐵新城板塊高層產(chǎn)品去化速度較快，平均去化速度在110套/月左右；其他板塊去化量相對(duì)持平。板塊劃分項(xiàng)目名稱產(chǎn)品類(lèi)型月均去化（套）高層別墅備注高鐵新城板塊五礦萬(wàn)科城高層、聯(lián)排776精裝大運(yùn)河孔雀城高層、洋房219-秀蘭左岸小鎮(zhèn)高層、聯(lián)排134（排號(hào)）1-2富力新城高層、疊拼1190-1鴻坤原鄉(xiāng)溪谷（待售）高層、疊拼-4-5（排號(hào)）香河?xùn)|部板塊愛(ài)晚大愛(ài)城高層、聯(lián)排445-7綠地國(guó)寶21城高層、聯(lián)排150-1縣城板塊榮盛白鷺島高層洋房74-北京自在城高層37-青城高層27-碧水藍(lán)天高層35-香城壹號(hào)平層公寓、LOFT32-御湖灣高層30-香林醍岸高層

洋房29-安平板塊萬(wàn)通·新界洋房、聯(lián)排133-4鴻坤·羅納河谷高層、聯(lián)排、類(lèi)獨(dú)棟152-3香汐高層、復(fù)式80-花香小鎮(zhèn)高層、聯(lián)排66-固安市場(chǎng)分析營(yíng)銷(xiāo)難點(diǎn)貨值梳理貨值梳理貨值梳理固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析市場(chǎng)供給貨值梳理貨值梳理貨值梳理固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析成交分析貨值梳理貨值梳理貨值梳理固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析價(jià)格水平板塊劃分項(xiàng)目名稱產(chǎn)品類(lèi)型成交均價(jià)（元/平米）高層別墅備注高鐵新城板塊五礦萬(wàn)科城高層、聯(lián)排8500-95009000-10000精裝溫莎郡高層、洋房7400-8400-秀蘭左岸小鎮(zhèn)高層、聯(lián)排7200-7500-富力新城高層、疊拼7500-800010000-11000鴻坤原鄉(xiāng)溪谷高層、疊拼7800-7900-香河?xùn)|部板塊愛(ài)晚大愛(ài)城高層、聯(lián)排7500-830013500綠地國(guó)寶21城高層、聯(lián)排7500-8000220萬(wàn)（170-190㎡）縣城板塊榮盛白鷺島高層洋房5700-北京自在城高層7000-青海城高層6500-碧水藍(lán)天高層8000-御湖灣高層7200-香林醍岸高層

洋房7200-安平板塊萬(wàn)通·新界洋房、聯(lián)排7500-鴻坤·羅納河谷高層、聯(lián)排、類(lèi)獨(dú)棟-13000-14000香汐高層、復(fù)式8000-花香小鎮(zhèn)高層、聯(lián)排7300-各板塊高層價(jià)格水平：5700-9500元\平米縣城板塊由于成熟度較高，配套優(yōu)勢(shì)明顯，高層價(jià)格相對(duì)較高，基本在6500-6800元/㎡，其余板塊高層價(jià)格水平相當(dāng)。項(xiàng)目名稱成交金額成交面積成交套數(shù)成交均價(jià)國(guó)隆府523365202957028965469香汐444296096722958566146五礦萬(wàn)科北京歡慶城410870713637906886441富力新城384691781643026295983大運(yùn)河孔雀城316595794517904476113溪語(yǔ)藍(lán)灣292378702553666545281愛(ài)晚大愛(ài)城274806150413944126639榮盛香城酈舍265270105488605025429鴻坤羅納河谷240064652300272687995北京自在城224010035413034365424秀蘭左岸小鎮(zhèn)196560890364473225393榮盛白鷺島142708720285102985006大運(yùn)河孔雀城溫莎郡121131482233892405179碧水藍(lán)天95950254160161845991香城壹號(hào)94461446192762574900京漢君庭91188615205621904435紫辰悅府77516889121321296390塞納城邦67359612157391194280香公館48794697147111483317三田雍泓·青海城415212389240804494香河各項(xiàng)目銷(xiāo)售額排行2015.1-6月北京行政中心東移已經(jīng)逐步落實(shí)，香河、燕郊作為主要受益區(qū)域，將長(zhǎng)期承接北京東部外溢需求。2014年香河樓市市場(chǎng)容量約為102億元，在北京樓市逐步回暖的推動(dòng)下，預(yù)計(jì)2015年香河樓市仍將維持100億元以上的市場(chǎng)容量。但香河樓市供應(yīng)量近年來(lái)大幅度增長(zhǎng)，競(jìng)爭(zhēng)激烈程度將甚于2013、2014年，成交價(jià)格受較高的供應(yīng)量壓制，與2014年整體水平持平概率較大。香河樓市市場(chǎng)容量與消化速度2011年，香河樓市市場(chǎng)容量41億元；年度銷(xiāo)售套數(shù)7967套，月均消化664套；成交均價(jià)5585元每平米。2012年，香河樓市市場(chǎng)容量49億元，同比增長(zhǎng)19.3%；年度銷(xiāo)售套數(shù)9575套，月均消化798套；成交均價(jià)5158元每平米。2013年，香河樓市市場(chǎng)容量高達(dá)166億元，同比增長(zhǎng)3.4倍；年度銷(xiāo)售套數(shù)30600套，月均消化2550套；成交均價(jià)5757元每平米。2014年，香河樓市供消化104.81億元，同比下降接近37%；年總銷(xiāo)售套數(shù)19368套，月均消化1614套；成交均價(jià)5660元/平米。月均消化664套月均消化798套月均消化2550套月均消化1614套2012年—2014年，香河縣住宅市場(chǎng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)逐漸發(fā)生變化，產(chǎn)品升級(jí)的特征逐漸明朗，多居室戶型成交占比逐漸增大。盡管二居戶型作為主力需求戶型，一直在50%上下浮動(dòng)，但三居戶型占比由21.9%增至2014年的24.1%，復(fù)式戶型由2012年的1.3%增至2014年的2.5%。香河住宅市場(chǎng)產(chǎn)品戶型結(jié)構(gòu)演變與戶型結(jié)構(gòu)相比，香河住宅市場(chǎng)面積段演化并未表現(xiàn)出明顯的趨勢(shì)性特征；除90——100平米面積段產(chǎn)品面積段穩(wěn)步提升以外，各個(gè)年度面積段不斷波動(dòng)。結(jié)合香河縣住宅市場(chǎng)變化的關(guān)鍵特征，可發(fā)現(xiàn)香河住宅市場(chǎng)越來(lái)越注重產(chǎn)品性價(jià)比的提升，在同樣的面積段下居室要求逐漸增加。香河住宅市場(chǎng)產(chǎn)品面積結(jié)構(gòu)演變2014年香河住宅成交面積結(jié)構(gòu)2014年商品住宅成交金額排行榜TOP10進(jìn)入到2014年，香河經(jīng)沿線板塊熱銷(xiāo)項(xiàng)目向蔣辛屯鎮(zhèn)集中。綜合分析北京行政中心東移計(jì)劃以及香河土地市場(chǎng)成交濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)板塊、老城區(qū)——家具城板塊仍然是熱門(mén)板塊，但京哈高速香河段詳情，蔣辛屯鎮(zhèn)周邊將是香河縣最有潛力的區(qū)域。排名項(xiàng)目名稱成交套數(shù)(套)成交面積(㎡)成交均價(jià)(元/㎡)成交金額(萬(wàn)元)1富力新城192921599474181602312香公館422938639237541450543大運(yùn)河孔雀城166818415063371166924榮盛白鷺島14241244995463680105北京自在城101394,1285691535656鴻坤羅納河谷497570638698496337香汐878747166637495888紫辰悅府843746556378476189香榭家園4754184163752667410國(guó)隆府48245974573726377香河經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)板塊：產(chǎn)品線較為廣泛，中高密度與低密度產(chǎn)品均有。高層主力面積80-100㎡兩居，100-130㎡三居；聯(lián)排：220-250㎡。京哈高速香河段沿線板塊：伴隨市場(chǎng)日趨成熟，市場(chǎng)出現(xiàn)洋房、疊拼、聯(lián)排等物業(yè)。高層：主力面積區(qū)間集中在70-80㎡兩居；90-110㎡三居洋房：106-126㎡三居；156㎡四居；聯(lián)排：第一等級(jí)178-230㎡；第二等級(jí)260-315㎡疊拼：140-170㎡老城區(qū)——家具城板塊：產(chǎn)品單一，主要為高層產(chǎn)品。高層、小高層為主，并出現(xiàn)少量公寓產(chǎn)品，主力面積為80-100㎡兩居，100-110㎡三居；公寓面積：42-80㎡。三大板塊主力戶型多為：剛需70-90㎡兩居，90-110㎡三居；中密度產(chǎn)品106-156㎡三、四居；低密度產(chǎn)品第一層級(jí)：170-230㎡，第二層級(jí)260-315㎡。香河市場(chǎng)板塊戶型特征2.1客戶70-90㎡兩居及80-95㎡三居為主。客戶置業(yè)目的以自住為主?？蛻粢?1-35歲間的中年群體為主。其次為25-30歲。成交客戶以兩代為主?？蛻舫山唤Y(jié)構(gòu)呈現(xiàn)兩極分化趨勢(shì)，家庭型剛性改善群體數(shù)量及比例相對(duì)穩(wěn)定，年輕群體剛性需求市場(chǎng)初步形成，市場(chǎng)空間有待提升。2014年香河市場(chǎng)客群結(jié)構(gòu)：香河總結(jié)及預(yù)測(cè)隨著通州“行政副中心”的利好，通過(guò)未來(lái)可能落地的交通、商業(yè)等配套利好能來(lái)吸引購(gòu)房者。而隨著燕郊、大廠樓市價(jià)格的攀升，部分購(gòu)房者則會(huì)轉(zhuǎn)向價(jià)格較低的香河區(qū)域，香河未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展空間較大。通州限購(gòu)帶動(dòng)北三縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)。京津冀一體化促香河進(jìn)入發(fā)展快車(chē)道。河北省已將香河列為打造京津冀新增長(zhǎng)極戰(zhàn)略突破口的重點(diǎn)、京津冀協(xié)同發(fā)展的示范和樣板。品質(zhì)房企扎堆香河。隨著富力、萬(wàn)科、鴻坤、五礦、綠地等品牌房企爭(zhēng)相進(jìn)駐香河，將形成聚集效應(yīng)，將區(qū)域打造成為宜居、高品質(zhì)居住板塊。交通上，依托京哈高速的便利交通,從香河45分鐘即可到達(dá)北京CBD，而大“七環(huán)”的建設(shè)，則將香河放置在連接北京、天津、河北的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)之上。與燕郊不同的是，香河的發(fā)展是建立在產(chǎn)業(yè)發(fā)展的高起點(diǎn)之上，是有產(chǎn)業(yè)區(qū)支持的新型城區(qū)，在居住區(qū)內(nèi)生活的人可以在產(chǎn)業(yè)區(qū)創(chuàng)業(yè)，在產(chǎn)業(yè)區(qū)工作的人可以到居住區(qū)生活，兩個(gè)區(qū)域可以相互聯(lián)動(dòng)，協(xié)調(diào)發(fā)展。而且，香河位置適宜、交通便捷、環(huán)境宜居、價(jià)格適中、加上品牌房企的扎堆涌入，未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展空間較大。住宅市場(chǎng)：隨著利好政策傳遞，香河市場(chǎng)進(jìn)入下半年回暖更加明顯，區(qū)域認(rèn)可度提高，價(jià)格優(yōu)勢(shì)發(fā)揮作用，成交量增加，但同時(shí)帶來(lái)價(jià)格上漲，區(qū)域價(jià)值洼地特性減弱；下半年存量依然巨大，市場(chǎng)回暖及迫于存量壓力，下半年各項(xiàng)目必將加快推盤(pán)節(jié)奏，增加放量，同時(shí)隨著大廠區(qū)域放量增加，下半年競(jìng)爭(zhēng)更加激烈?！捌冢礉q）：目前香河住宅供不應(yīng)求明顯，近期受“遷府”消息影響及京津冀一體化政策刺激，成交量?jī)r(jià)將迎來(lái)階段性的持續(xù)增加；——近期（看滯）：隨著北京市政府的搬遷，一方面燕郊、大廠區(qū)域市場(chǎng)將不斷豐滿，截留了部分購(gòu)房需求，另一方面，香河區(qū)住宅供應(yīng)逐步增加，供需結(jié)構(gòu)得到合理調(diào)整，成交量?jī)r(jià)將趨于理性?！h(yuǎn)期（穩(wěn)中上漲）供應(yīng)量層面：如果2016年如果不出新的政策，預(yù)計(jì)2015年和2016年持平。主要是6月份開(kāi)始有漲勢(shì)，主要上漲為7-8月份，9月份由于7和8月份消化庫(kù)存較大，9月份貨量急劇下滑，所以市場(chǎng)熱度略有下降。產(chǎn)品層面：2016年不會(huì)有太大變化，主力為兩居和三居，新城區(qū)域，品牌開(kāi)發(fā)商有固定的產(chǎn)品線，產(chǎn)品線通常延續(xù)時(shí)間為2-3年。不會(huì)出現(xiàn)變化?？蛻簦阂员本橹?，投資兼自住低密度的產(chǎn)品，投資性的客戶意愿比較強(qiáng)現(xiàn)有在售項(xiàng)目多數(shù)的交房時(shí)間為2年后，所以判斷投資客戶居多?！捍髲S』成交分析市場(chǎng)供給價(jià)格水平總結(jié)及預(yù)判大廠市場(chǎng)：7-8月，大廠成交量?jī)r(jià)齊升，但漲幅遠(yuǎn)低于燕郊，對(duì)利好政策的反應(yīng)呈現(xiàn)滯后性，未來(lái)或成為下一個(gè)燕郊大廠新建商品住宅月成交環(huán)比2015年6月，受孔雀城項(xiàng)目集中推盤(pán)量影響，大廠市場(chǎng)成交量大幅增長(zhǎng)4.7倍；7月，隨著北京市市委大會(huì)確定市行政副中心定位于通州，大廠房市呈現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊升”的態(tài)勢(shì)，但成交量?jī)r(jià)漲幅僅為0.65%、14.01%，漲幅遠(yuǎn)低于燕郊。大廠重點(diǎn)項(xiàng)目：大廠區(qū)域重點(diǎn)項(xiàng)目以順?shù)N或蓄客為主，后期項(xiàng)目受庫(kù)存不足影響，成交量有回落項(xiàng)目名稱開(kāi)盤(pán)時(shí)間主力戶型7月成交量（套）成交量環(huán)比成交均價(jià)（元/㎡）均價(jià)漲幅預(yù)計(jì)庫(kù)存量（套）盛世尚水城-55-58㎡開(kāi)間，97㎡兩居，103-124㎡三居111+170%6200+2%50套左右早安北京2015年4月73㎡一居，90-110㎡二居40-43%8500+13%預(yù)計(jì)8月初開(kāi)盤(pán)500套左右世茂薩拉曼卡2015年3月99-128㎡洋房10-38%8000+6%預(yù)計(jì)8月中旬推洋房400多套房源盛景瀾灣2015年6月81-97㎡二居，109-139㎡三居493-81%9681+3%預(yù)計(jì)8月底加推三期約1400套房源大廠區(qū)域重點(diǎn)項(xiàng)目成交詳情受到北京市政府東遷影響，大廠重點(diǎn)項(xiàng)目借勢(shì)集中推盤(pán)，成交量?jī)r(jià)大幅飆升，同時(shí)庫(kù)存下滑明顯。目前重點(diǎn)項(xiàng)目普遍存在后續(xù)供應(yīng)不足。供不應(yīng)求矛盾導(dǎo)致大廠未來(lái)房?jī)r(jià)維持高位。目前大廠在售項(xiàng)目寥寥無(wú)幾，重點(diǎn)項(xiàng)目在8、9月份集中放量。其中在售項(xiàng)目世茂薩拉曼卡別墅產(chǎn)品已售罄，8月推出洋房產(chǎn)品。*注：7月數(shù)據(jù)為預(yù)估數(shù)據(jù)。固安市場(chǎng)分析營(yíng)銷(xiāo)難點(diǎn)貨值梳理貨值梳理貨值梳理固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析市場(chǎng)供給貨值梳理貨值梳理貨值梳理固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析成交分析貨值梳理貨值梳理貨值梳理固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析價(jià)格水平大廠整體存量：約5300套

主要產(chǎn)品：高層

預(yù)估市值：30億板塊劃分項(xiàng)目名稱產(chǎn)品類(lèi)型存量（套）高層貨值（億）別墅貨值（億）大廠新鴻國(guó)際陽(yáng)光城高層、聯(lián)排4002.01--世茂薩拉曼卡高層、聯(lián)排16009.98--北京悅高層5002.56力寶國(guó)際高層200.10盛世尚水城高層15006.60北京御園高層3001.39早安北京高層8004.86星光城高層6002.64孔雀城湖韻藍(lán)灣高層700.34潮白河伯頓莊園聯(lián)排、類(lèi)獨(dú)棟170.71總計(jì)529030.48170.71據(jù)粗略估計(jì)大廠市場(chǎng)2015年整體存量在5300套左右，貨值30億；高層產(chǎn)品的存量以世貿(mào)薩拉曼卡及盛世尚水城為主。固安市場(chǎng)分析營(yíng)銷(xiāo)難點(diǎn)貨值梳理貨值梳理貨值梳理固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析市場(chǎng)供給貨值梳理貨值梳理貨值梳理固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析成交分析貨值梳理貨值梳理貨值梳理固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析價(jià)格水平大廠整體供應(yīng)：15000套

主要產(chǎn)品：高層

預(yù)估市值：75億據(jù)粗略估計(jì)大廠區(qū)域2015年整體供應(yīng)量在15000套，貨值約77億，高層產(chǎn)品的供應(yīng)量以在孔雀系產(chǎn)品為主。板塊劃分項(xiàng)目名稱產(chǎn)品類(lèi)型供應(yīng)（套）高層貨值（億）別墅貨值（億）大廠新鴻國(guó)際陽(yáng)光城高層、聯(lián)排200010.08--世貿(mào)薩拉曼卡高層、聯(lián)排10006.246009.66北京悅高層200010.24力寶國(guó)際高層6002.93盛世尚水城高層3001.32北京御園高層3001.39早安北京高層8705.08星光城高層2000.88孔雀城湖韻藍(lán)灣高層800039.04潮白河伯頓莊園聯(lián)排、類(lèi)獨(dú)棟--2008.40總計(jì)1527077.280018.06固安市場(chǎng)分析營(yíng)銷(xiāo)難點(diǎn)貨值梳理貨值梳理貨值梳理固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析市場(chǎng)供給貨值梳理貨值梳理貨值梳理固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析成交分析貨值梳理貨值梳理貨值梳理固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析價(jià)格水平大廠區(qū)域除各別項(xiàng)目外，其他項(xiàng)目高層月均去化30套左右大廠區(qū)域孔雀系產(chǎn)品、世茂薩拉曼卡和力保國(guó)際高層月成交量較大，其他項(xiàng)目去化量相對(duì)持平。板塊劃分項(xiàng)目名稱產(chǎn)品類(lèi)型月均去化（套）高層別墅備注大廠新鴻國(guó)際陽(yáng)光城高層、聯(lián)排24規(guī)劃有別墅，等預(yù)售證世茂薩拉曼卡高層、疊拼、聯(lián)排190210（疊拼）、5（聯(lián)排）疊拼已去化完北京悅高層33力寶國(guó)際高層143盛世尚水城高層34北京御園高層31早安北京高層213（排號(hào)）6月啟動(dòng)排卡星光城高層4一期尾房去化，預(yù)計(jì)8月排卡孔雀城湖韻藍(lán)灣高層9606月新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目潮白河伯頓莊園聯(lián)排、類(lèi)獨(dú)棟-3固安市場(chǎng)分析營(yíng)銷(xiāo)難點(diǎn)貨值梳理貨值梳理貨值梳理固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析市場(chǎng)供給貨值梳理貨值梳理貨值梳理固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析成交分析貨值梳理貨值梳理貨值梳理固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析價(jià)格水平板塊劃分項(xiàng)目名稱產(chǎn)品類(lèi)型成交均價(jià)（元/平米）高層別墅大廠新鴻國(guó)際陽(yáng)光城高層、聯(lián)排6300-世茂薩拉曼卡高層、聯(lián)排7500-820011500（疊拼）北京悅高層6300-6600力寶國(guó)際高層6100盛世尚水城高層5500北京御園高層5800早安北京高層7300星光城高層5500孔雀城湖韻藍(lán)灣高層6100潮白河伯頓莊園聯(lián)排、類(lèi)獨(dú)棟-14000-17000大廠區(qū)域高層價(jià)格水平相差較大：5800-7000元\平米大廠區(qū)域成交價(jià)差相對(duì)較大，主要源自于項(xiàng)目自身體量、配套設(shè)施等確定項(xiàng)目?jī)r(jià)格。大廠總結(jié)及預(yù)測(cè)與燕郊相比，由于大廠到通州的距離是燕郊到通州距離的兩倍多，大廠城市配套等基礎(chǔ)設(shè)施比較匱乏，因此京津冀協(xié)同發(fā)展及市政府東遷通州對(duì)大廠房市的影響會(huì)有一定的滯后性。然而，隨著燕郊樓市的均價(jià)越來(lái)越高、供求矛盾越來(lái)越突出，剛需置業(yè)者和開(kāi)發(fā)商會(huì)越來(lái)越青睞大廠，未來(lái)大廠或成為下一個(gè)燕郊。住宅市場(chǎng)：——近期（看漲）：8月入市項(xiàng)目大都處于尾盤(pán)出售狀態(tài)，受市場(chǎng)供不應(yīng)求影響，近期大廠將呈現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊升”態(tài)勢(shì)；——遠(yuǎn)期（看漲）：預(yù)計(jì)下半年隨著通州副中心的加快建設(shè)，燕郊房?jī)r(jià)的攀升，大量剛需群體將轉(zhuǎn)移至價(jià)格相對(duì)較低的大廠區(qū)域，需求量的增加、開(kāi)發(fā)商的集中入住將加劇大廠區(qū)域的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，但受庫(kù)存緊張影響，大廠整體市場(chǎng)將呈現(xiàn)“量跌價(jià)升”態(tài)勢(shì)?！貉嘟肌怀山环治鍪袌?chǎng)供給價(jià)格水平總結(jié)及預(yù)判燕郊市場(chǎng)：2015年7月，燕郊市場(chǎng)成交量?jī)r(jià)同比分別增長(zhǎng)656.58%、25.75%；預(yù)計(jì)下半年燕郊房?jī)r(jià)持續(xù)攀升燕郊新建商品住宅月成交環(huán)比2015年7月，燕郊市場(chǎng)成交量環(huán)比增長(zhǎng)8.29%，同比大幅增長(zhǎng)656.58%；成交均價(jià)環(huán)比上漲13.76%，同比明顯上漲25.75%。均價(jià)自5月以來(lái)，連續(xù)3個(gè)月維持每平米萬(wàn)元以上高位。北京“遷都”通州，與通州一河之隔的燕郊最先獲益，區(qū)位價(jià)值升級(jí)推動(dòng)燕郊樓市大漲。燕郊重點(diǎn)項(xiàng)目：2015年7-9月，燕郊市場(chǎng)較活躍，多個(gè)項(xiàng)目集中推盤(pán)，房?jī)r(jià)上行空間很大項(xiàng)目名稱開(kāi)盤(pán)時(shí)間主力戶型7月成交量（套）成交量環(huán)比成交均價(jià)（元/㎡）均價(jià)漲幅在售庫(kù)存量（套）匯福悅榕灣6月19日47-126平一至三居36-82%14000+40%500余套天洋城7月5日60-116平一至三居312+593%16000+28%600余套首爾甜城7月10日83-85平二居、125平通透三居256+72%16500+14%200余套上上城理想新城7月25日54平一居、86平二居、102-138通透三居291+175%14500+12%不足100套嘉都7月25日65平米一居、91平兩居、116平三居540+1977%12500+56%700余套燕郊區(qū)域重點(diǎn)項(xiàng)目成交詳情2015年7月，環(huán)京區(qū)域中燕郊市場(chǎng)較活躍，推盤(pán)量較多，其中嘉都項(xiàng)目在均價(jià)漲幅達(dá)56%的情況下開(kāi)盤(pán)即售罄，天洋城最高價(jià)達(dá)17000元/平方米。目前，燕郊多個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商采取“慢銷(xiāo)待漲”策略，部分項(xiàng)目封盤(pán)待售，等待更好的時(shí)機(jī)集中放量。固安市場(chǎng)分析營(yíng)銷(xiāo)難點(diǎn)貨值梳理貨值梳理貨值梳理固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析市場(chǎng)供給貨值梳理貨值梳理貨值梳理固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析成交分析貨值梳理貨值梳理貨值梳理固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析價(jià)格水平燕郊整體供應(yīng)：11000套

主要產(chǎn)品：高層

預(yù)估市值：93億據(jù)粗略估計(jì)燕郊區(qū)域2015年整體供應(yīng)量在11000套，貨值約93億，高層產(chǎn)品的供應(yīng)量量極大，集中第三、四季度供應(yīng)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，分流大廠和香河客群。板塊劃分項(xiàng)目名稱產(chǎn)品類(lèi)型供應(yīng)（套）備注高層貨值（億）燕郊中駿四季花都高層200020.8二期10月開(kāi)盤(pán)首爾甜城高層100011.6暫無(wú)加推計(jì)劃天佑愛(ài)上島高層6085.35二期于6月底開(kāi)始排號(hào)上上城理想新城高層、公寓12006.33預(yù)計(jì)第四季度開(kāi)盤(pán)匯福悅榕灣高層、公寓200011.4預(yù)計(jì)8月底開(kāi)盤(pán)金谷ISOHO公寓20008.16月底啟動(dòng)排卡，預(yù)計(jì)9月初開(kāi)盤(pán)天洋城4代高層7008.40預(yù)計(jì)8月底開(kāi)盤(pán)富地廣場(chǎng)高層、公寓296814.25待定港中旅海泉灣高層3002.64預(yù)計(jì)8月加推東貿(mào)國(guó)際高層、公寓4104.92預(yù)計(jì)月底啟動(dòng)排卡嘉都高層--三期于7月25日售罄總計(jì)1118693.85固安市場(chǎng)分析營(yíng)銷(xiāo)難點(diǎn)貨值梳理貨值梳理貨值梳理固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析市場(chǎng)供給貨值梳理貨值梳理貨值梳理固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析成交分析貨值梳理貨值梳理貨值梳理固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析價(jià)格水平燕郊整體存量：約100套

主要產(chǎn)品：高層

預(yù)估市值：1億板塊劃分項(xiàng)目名稱產(chǎn)品類(lèi)型存量（套）高層貨值（億）燕郊中駿四季花都高層-首爾甜城高層120.14天佑愛(ài)上島高層410.36上上城理想新城高層、公寓540.56匯福悅榕灣高層、公寓-金谷ISOHO公寓-天洋城4代高層-富地廣場(chǎng)高層、公寓-港中旅海泉灣高層-東貿(mào)國(guó)際高層、公寓-嘉都高層-總計(jì)971.06據(jù)粗略估計(jì)燕郊市場(chǎng)2015年整體存量在100套左右，貨值1億；存量較少。固安市場(chǎng)分析營(yíng)銷(xiāo)難點(diǎn)貨值梳理貨值梳理貨值梳理固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析市場(chǎng)供給貨值梳理貨值梳理貨值梳理固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析成交分析貨值梳理貨值梳理貨值梳理固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析價(jià)格水平燕郊區(qū)域各項(xiàng)目高層\公寓月均排號(hào)500個(gè)燕郊區(qū)域90%的項(xiàng)目均處于排號(hào)階段，且排號(hào)量極大，月均排號(hào)量500個(gè)。板塊劃分項(xiàng)目名稱產(chǎn)品類(lèi)型月均去化（套）高層備注燕郊中駿四季花都高層80一期售罄，二期10月開(kāi)盤(pán)首爾甜城高層210暫無(wú)加推計(jì)劃天佑愛(ài)上島高層356（排號(hào)）二期于6月底開(kāi)始排號(hào)上上城理想新城高層、公寓280（排號(hào)）預(yù)計(jì)第四季度開(kāi)盤(pán)匯福悅榕灣高層、公寓930（排號(hào)）一期售罄、二期排卡暫停，預(yù)計(jì)8月底開(kāi)盤(pán)金谷ISOHO公寓350月底啟動(dòng)排卡，預(yù)計(jì)9月初開(kāi)盤(pán)天洋城4代高層300（排號(hào)）預(yù)計(jì)8月底開(kāi)盤(pán)富地廣場(chǎng)高層、公寓320（排號(hào)）待定港中旅海泉灣高層1210（當(dāng)天售罄）6月6日開(kāi)盤(pán)，預(yù)計(jì)8月加推東貿(mào)國(guó)際高層、公寓-預(yù)計(jì)月底啟動(dòng)排卡嘉都高層870（排號(hào)）三期于7月25日售罄固安市場(chǎng)分析營(yíng)銷(xiāo)難點(diǎn)貨值梳理貨值梳理貨值梳理固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析市場(chǎng)供給貨值梳理貨值梳理貨值梳理固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析成交分析貨值梳理貨值梳理貨值梳理固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析固安市場(chǎng)分析價(jià)格水平板塊劃分項(xiàng)目名稱產(chǎn)品類(lèi)型成交均價(jià)（元/平米）高層大廠中駿四季花都高層13000首爾甜城高層16500天佑愛(ài)上島高層11000上上城理想新城高層、公寓13000、8800匯福悅榕灣高層、公寓14000、9500金谷ISOHO公寓6800天洋城4代高層16500富地廣場(chǎng)高層、公寓8000港中旅海泉灣高層11000東貿(mào)國(guó)際高層、公寓18000、20000嘉都高層9500燕郊區(qū)域各項(xiàng)目高層\公寓價(jià)格水平：9000-14000元\平米燕郊區(qū)域公寓價(jià)格集中在9000-10000元/平米，高層價(jià)格集中在14000-1700元/平米，相較大廠和香河價(jià)格相對(duì)較高。未來(lái)隨著通州區(qū)域及京津冀一體化相關(guān)配套的落地，燕郊將進(jìn)一步承擔(dān)通州區(qū)樓市外溢功能，其配套、產(chǎn)業(yè)、交通將得到進(jìn)一步的完善，對(duì)購(gòu)房者的吸引力增強(qiáng)，但受庫(kù)存緊張影響，預(yù)計(jì)下半年燕郊市場(chǎng)供不應(yīng)求從而推高房?jī)r(jià)。住宅市場(chǎng)：——近期（看漲）：燕郊區(qū)域在現(xiàn)有庫(kù)存緊張的情況下，加之很多項(xiàng)目或受預(yù)售證的限制，或捂盤(pán)待漲，加劇市場(chǎng)供不應(yīng)求；——遠(yuǎn)期（看漲）：燕郊從2013年至今鮮有土地成交，未來(lái)一到兩年內(nèi)新入市項(xiàng)目較少。供求矛盾加之多重利好，使得下半年燕郊房?jī)r(jià)上行空間很大。燕郊總結(jié)及預(yù)測(cè)香河預(yù)計(jì)香河市場(chǎng)2015年整體供應(yīng)量在14620套，貨值約75億，高層產(chǎn)品的供應(yīng)量以在高鐵新城板塊及縣城板塊為主，入市時(shí)間均為觀望。預(yù)計(jì)香河市場(chǎng)2015年整體存量在6300套左右，貨值40億；高層產(chǎn)品的存量以香河?xùn)|部板塊及縣城板塊為主。整體供應(yīng)：約14600套主要產(chǎn)品：高層預(yù)估市值：75億整體存量：約6300套主要產(chǎn)品：高層預(yù)估市值：37億大廠預(yù)計(jì)大廠區(qū)域2015年整體供應(yīng)量在15000套，貨值約77億，高層產(chǎn)品的供應(yīng)量以在孔雀系產(chǎn)品為主。預(yù)計(jì)大廠市場(chǎng)2015年整體存量在5300套左右，貨值30億；高層產(chǎn)品的存量以世茂薩拉曼卡及盛世尚水城為主。整體供應(yīng)：約15000套主要產(chǎn)品：高層預(yù)估市值：75億整體存量：約5300套主要產(chǎn)品：高層預(yù)估市值：30億燕郊預(yù)計(jì)燕郊區(qū)域2015年整體供應(yīng)量在11000套，貨值約93億，高層產(chǎn)品的供應(yīng)量量極大，集中第三、四季度供應(yīng)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，分流大廠和香河客群。預(yù)計(jì)燕郊市場(chǎng)2015年整體存量在100套左右，貨值1億；存量較少。整體供應(yīng)：約11000套主要產(chǎn)品：高層預(yù)估市值：93億整體存量：約100套主要產(chǎn)品：高層預(yù)估市值：1億供應(yīng)及存量匯總2015年7月前小結(jié)客戶擠壓：目前燕郊處于有價(jià)無(wú)市的狀態(tài)，大廠處于相對(duì)低價(jià)位，但由于開(kāi)發(fā)樓盤(pán)較少，北三縣原本是同一客戶群體，剛性客戶群體被擠壓到香河區(qū)域，對(duì)我們來(lái)說(shuō)是一大利好。市場(chǎng)庫(kù)存量巨大：自通州限