上海泰禾集團(tuán)泰禾紅御項目開盤總結(jié)報告20141023終稿

泰禾紅御開盤總結(jié)

9月27日【開盤當(dāng)日數(shù)據(jù)盤點】PART1.開盤背景PART2.開盤籌備PART3.開盤PART4.開盤數(shù)據(jù)PART1.開盤背景今年以來，我國房地產(chǎn)市場持續(xù)走弱，房地產(chǎn)投資額增速變緩，商品房量價均呈現(xiàn)下行，同時，8月宏觀經(jīng)濟(jì)各指標(biāo)也呈現(xiàn)小幅波動。在此背景下，中央定調(diào)千方百計去庫存，多地明確放松限購，47個限購城市中僅一線城市及三亞未做調(diào)整。季末最后一天，央行、銀監(jiān)會共同發(fā)布通知，全面放寬限購貸政策，且松綁程度超過此前預(yù)期。2014年三季度，我國房地產(chǎn)調(diào)控再度步入新的周期。2014年8月成交量環(huán)比繼續(xù)回升，同比仍下降。CREIS中指數(shù)據(jù)顯示，2014年8月監(jiān)測的主要城市累計成交面積環(huán)比上漲1.5%，同比下降13.25%。今年前8月，主要城市累計成交總量雖低于去年同期15%，但仍高于2012年4%。環(huán)比來看，26個城市上漲，寧波和杭州本月政策因素影響最大，上漲幅度均超過60%，其中寧波上漲64.92%，杭州上漲62.42%；蘭州降幅最大，為49.14%。同比來看，28個城市下降，下降幅度最大的是長沙，同比下降55.1%；漲幅最大的是汕頭，同比上漲69.92%。PART2.開盤籌備5月6月7月8月9月6.2中國紅娃開賽7.5營銷中心開放8.2中國館發(fā)布會8.30體驗區(qū)開放9.27正式開盤4.24泰禾媒體行1.企業(yè)品牌落地2.項目品牌宣傳3.銷售信息宣傳泰禾紅精筑中國紅動9月熱銷上海新中式紅遍上海階段第一階段（4月-6月）

泰禾首次進(jìn)入上海，通過為期3個月的企業(yè)品牌宣傳，在媒體層面、市場層面、客戶層面建立起對于泰禾品牌的全方位認(rèn)知。1.泰禾媒體行（4.24—4.27）2.泰禾品牌專題炒作（5.7—5.25）3.中國紅娃活動（6.1—6.30）企業(yè)品牌落地動作1.泰禾媒體行2.泰禾品牌專題炒作：時間媒體規(guī)格形式4/29搜房、新浪新聞動態(tài)成龍代言信息釋放4/30第一地產(chǎn)3分鐘4/30紙媒新聞5/7紙媒跨版品牌四大篇5/7搜房、新浪專題頁品牌四大篇+媒體行活動花絮5月第三周今日房產(chǎn)5分鐘泰禾集團(tuán)總裁助理沈力男專訪5/25租售情報內(nèi)頁10P品牌專題4/24-5/25項目微博項目微信—媒體報道鏈接3.中國紅娃大型兒童文藝秀活動泰禾紅御教育資源分享會暨項目品鑒會品牌動作之媒體泰禾行——4.24-4.27成功舉行，活動獲得隨行上海主流媒體高度稱贊，用明星效應(yīng)，讓品牌在滬上初露聲音。品牌動作之報廣投放——5月以“中國地產(chǎn)界的泰禾現(xiàn)象”為主題進(jìn)行品牌四大篇集中性投放，多角度展現(xiàn)品牌形象，在上海市場形成泰禾品牌影響力。品牌兼蓄客動作之中國紅娃比賽——6.2在寶山萬達(dá)廣場啟動中國紅娃大型兒童文藝秀比賽，導(dǎo)入全市教育資源理念，第一次向上海市場客戶介紹品牌及項目。第二階段（7月-8月）

以7.5營銷中心開放為起點，啟動項目品牌宣傳攻勢，通過媒體、地產(chǎn)、客戶三場論壇活動配合后續(xù)宣傳，釋放項目賣點；通過中國館品牌發(fā)布會，拉高項目市場預(yù)期和知名度爆點；通過示范區(qū)開放活動完成客戶持續(xù)到場。1.營銷中心開放（7.5）2.三場業(yè)內(nèi)論壇活動（7.6/7.13/7.20）3.中國館泰禾品牌發(fā)布會（8.2）4.示范區(qū)開放暨熊貓藝術(shù)展（8.30）項目品牌宣傳動作1.營銷中心開放（7.5

）營銷中心開放營銷中心開放7.6媒體論壇活動2.三場業(yè)內(nèi)論壇活動（7.6/7.13/7.20）7.13業(yè)內(nèi)論壇活動7.20高層面對面論壇活動3.中國館泰禾品牌發(fā)布會（8.2）

泰禾之力暖場清明上河圖主持人登場-蔣小涵泰禾之力泰禾領(lǐng)導(dǎo)致辭林志玲登場泰禾名人訪談錄啟動儀式紅·上海四季的色彩《世界人居范例大獎》頒獎泰禾·紅——風(fēng)從東方來中國紅光泰禾紅show4.體驗區(qū)開放暨熊貓藝術(shù)展（8.30）

營銷中心開放——7月5日泰禾紅御營銷中心正式開放，正式開啟項目品牌宣傳攻勢三場業(yè)內(nèi)論壇——以媒體論壇輸出區(qū)域價值，以地產(chǎn)論壇輸出新中式產(chǎn)品價值，以客戶代表論壇輸出項目生活價值。中國館首發(fā)活動——8月2日中國館品牌發(fā)布會，以明星活動引爆市場關(guān)注，通過多媒體渠道集中報道，為泰禾紅御積累廣泛知名度。示范區(qū)開放——在示范區(qū)開放宣傳中，通過“回歸市中心、中環(huán)精裝四房、新中式填補上海高端空白”三大關(guān)鍵詞霸占受眾記憶點，不斷鞏固項目賣點，并吸引客戶持續(xù)到訪。第三階段（8月-9月）

以“泰禾紅動9月”為主線，通過“市中心兩房價，一步到位置業(yè)四房”、“460萬起置業(yè)中環(huán)精裝四房”、“首付金融貸款方案”三大主題，逐步釋放開盤價格，引爆客戶購買熱情。開盤前價格釋放銷售信息宣傳動作銷售信息宣傳-網(wǎng)絡(luò)9.3新聞晨報整版9.17新聞晨報整版銷售信息宣傳-報紙銷售信息宣傳-戶外銷售信息宣傳之價格釋放——對標(biāo)市中心兩房價格、對標(biāo)項目拿地價格、對標(biāo)高層公寓與洋房價格，強(qiáng)化460萬置業(yè)中環(huán)精裝四房的鉅惠吸引力，并通過“首付金融貸款方案”直接幫助客戶成交，開盤當(dāng)天實現(xiàn)認(rèn)籌客戶106組，成交75組。PART3.開盤開盤貨量盤點，平面圖、表、面積、金額等幢號套數(shù)面積金額（億）3幢303742.721.35幢324079.661.612幢486130.522.4合計11013952.95.3第1步、客戶至簽到處簽到，核對客戶認(rèn)籌單據(jù)，提醒客戶保存好號碼牌第2步、客戶持號碼牌（及其它資料）進(jìn)入舞臺區(qū)（主持人循環(huán)播報開盤流程、須知等）第3步、搖到客戶號碼（LED&主持人搖號）第4步、被搖中的客戶進(jìn)入選房等候區(qū)第5步、置業(yè)顧問引導(dǎo)客戶選房，客戶選中房源第6步、專人帶領(lǐng)客戶至財務(wù)區(qū)刷卡付款、甲方交付發(fā)票（在客戶選中房源至成功付款的過程中，銷控處跟進(jìn)，避免一房多賣）第7步、客戶憑發(fā)票進(jìn)入簽約區(qū)打印簽約文件第8步、簽約區(qū)簽約第9步、審核區(qū)審核第10步、蓋章，離場時業(yè)主領(lǐng)取禮品一份開盤流程場地平面圖沙盤財務(wù)區(qū)舞臺銷控板選房區(qū)外場等候區(qū)內(nèi)場等候區(qū)動線空飄鐵馬一米線兌禮區(qū)銷控區(qū)開盤場地平面圖開盤盛況PART4.開盤數(shù)據(jù)開盤貨量盤點，平面圖、表、面積、金額等幢號套數(shù)面積金額（億）3幢303742.721.35幢324079.661.612幢486130.522.4合計11013952.95.33號樓開盤當(dāng)天去化情況

新聚仁

策源

自銷3幢25號23號20號6026016026016026015025015025015025014024014024014024013023013023013023012022012022012022015號樓開盤當(dāng)天去化情況

新聚仁

策源

自銷5幢108號103號

802801802801

702701702701

602601602601

502501502501

402401402401

302301302301

108號201107號106號105號104號103號201109號

102號12號樓開盤當(dāng)天去化情況

新聚仁

策源

自銷12幢61號57號52號

802801

802801802801

702701

702701702701

602601

602601602601

502501

502501502501

402401

402401402401

302301

302301302301

61號20160號59號57號20156號55號54號53號52號20162號

58號

51號認(rèn)籌轉(zhuǎn)成交盤點認(rèn)籌客戶認(rèn)籌客戶到訪認(rèn)籌轉(zhuǎn)成交當(dāng)天到訪成交總成交新聚仁4434171835策源472917017自銷151091423總計10673433275認(rèn)籌客戶未到訪原因：這些客戶大多在幾個售樓處同時認(rèn)籌，9.27開盤項目眾多，開盤當(dāng)天選擇相對最為心儀的參加開盤。另一些則主要是由于價格，地段原因而動搖的

認(rèn)籌客戶到訪未購原因：其中主要是因為客戶所選房屋已經(jīng)被定購，一時沒有心儀的房源故而未能認(rèn)購，另外則是由于客戶所選房源價格距離其心理預(yù)期有一定距離，故而選擇繼續(xù)觀望

去化房源總結(jié)由開盤數(shù)據(jù)可見，認(rèn)購客戶主要受到價格因素、戶型因素影響較多。目前首批開盤房源中B1邊套戶型基本去化完畢，但加推房源由于價格因素成交不多。未來B2戶型的去化依舊是后階段工作重點。成交客戶分布地圖定購客戶分析：來訪區(qū)域1、本次定購客戶以寶山區(qū)為主共計35%，其次為楊浦和閘北。地域性非常明顯定購客戶分析：認(rèn)知渠道1、本次定購客戶中親朋推薦比例非常高客戶購買意圖依舊還是以改善為主，其次投資客戶主要是以購買C戶型為主定購客戶分析：置業(yè)目的本次成交客戶的居住面積主要是以80-100平米為主，符合項目剛需改善的客戶定位定購客戶分析：居住面積成交客戶中以夫妻購買為主定購客戶分析：家庭結(jié)構(gòu)成交客戶中客戶大多都有購房經(jīng)驗，剛需置換需求明顯定購客戶分析：購房次數(shù)本次成交客戶購房關(guān)注的重點主要還是價格，其次就是政策定購客戶分析：關(guān)注重點本次購買客戶大多考慮時間為3周以及8周時間，明顯老客戶最大關(guān)注極限在3個月，新客戶考慮時間大多為3周時間定購客戶分析：購房周期客戶總結(jié)目前成交客戶多以周邊區(qū)域上海北區(qū)客戶為主，其中寶山、楊浦、虹口、閘北4個區(qū)域居多。從客戶地圖上可見，客戶分布基本在南北高架和逸仙路高架沿線。大部分成交客戶年齡都在35-55歲之間，具有多年的財富積