某置業(yè)有限公司工作總結及工作安排

某某置業(yè)有限公司2008年工作總結及2009年工作安排2008年對于某某置業(yè)有限公司來說，是不平凡的一年，上半年的國家宏觀調控和下半年全球金融風暴對整個房地產行業(yè)都產生了深遠的影響。一年來，某某置業(yè)有限公司根據市場變化結合自身實際，不斷摸索，尋求突破。全體員工團結一致，努力工作，一年來積累了一些經驗，取得了一些成績，也發(fā)現了一些不足。現將全年的工作情況總結如下：2008年工作總結一、充分進行市場調研，跟蹤政策變化，進一步明確產品定位項目啟動初期，某某置業(yè)有限公司針對某地市場做了較全面的市場調研，初步擬定項目可行性研究報告，充分調研了某地的地情民風、經濟環(huán)境、城市規(guī)劃、房地產市場宏觀政策等各項因素，為項目的產品設計、戶型優(yōu)化、開發(fā)計劃、物業(yè)定位等提供了基礎資料。針對某地市區(qū)數個特征樓盤的細致調研，搜集整合項目資料，制作銷控表，完成每周銷售量統(tǒng)計并進行統(tǒng)計分析，并在個案統(tǒng)計的基礎上形成每月某地市場的銷售分析月報，為今后項目的順利銷售打下堅實的基礎。本著項目尤其是一期項目以現金流為主的銷售原則，我們吸收了上海和某地市場上一些成熟產品的優(yōu)點、充分強調市場接受度及提高產品去化速度的理念，明確了產品定位及物業(yè)類別定位，確定了高層公寓與花園洋房的產品面積段以及面積配比，形成類別比較豐富的物業(yè)產品組合，達到促進去化的同時保證項目一定的利潤。今年下半年以來，各地樓市救市政策頻出，11月11日某地市政府也下發(fā)文件救市，包含了多項利好政策。某某置業(yè)有限公司密切跟蹤相關政策變化，組織人員對新政進行分析研討，將新政的有利政策充分消化在我們地塊項目的開發(fā)，更明確了項目產品的定位和銷售策略。二、慢工細活、精雕細琢，努力實現設計方案的最優(yōu)化某地項目因地塊相鄰樓盤部分居民與政府對本地塊規(guī)劃存在異議，導致政府規(guī)劃部門對我地塊開發(fā)方案持極為慎重態(tài)度，一再延遲對我們報審方案的會審。同時建設公司因房地產市場狀況對本項目重新進行決策評估，使某某置業(yè)有限公司有了一定時間空間細化項目設計方案。某某置業(yè)有限公司即時作出工作部署，調整工作安排，慢工細活、精雕細琢，努力實現設計方案的最優(yōu)化，包括物業(yè)類型、總體規(guī)劃設計原則、單體設計原則、戶型設計原則、景觀設計原則、交通組織、配套設施安排、結構要求、人防工程、節(jié)能設計等等。目前，設計方案明確住宅類型：5層花園洋房、9層一梯三戶小戶型沿街公寓、18層二梯二戶公寓；商業(yè)類型：低層沿街商業(yè)；戶型面積配置比例：90平米以下戶型占總戶數20%；90平米以上至140平米以下的戶數占總戶數的76%；200平米左右的戶型占總戶數的4%；90平米以上三房套型均面積120平米；90平米以上四房套型均面積140平米左右，不突破144平米；商業(yè)套均面積60平米。目前，整體規(guī)劃設計方案已經通過規(guī)劃局公示審批。三、前期報批報建工作有序推進1、完成建設項目環(huán)境影響審批程序6月底，根據當時劃定的一期項目的用地范圍和建設方案，我們取得環(huán)保部門的書面預審意見。今年10月，國家出臺了一系列旨在貫徹集約化用地的具體辦法，調整并放寬了房地產項目環(huán)保審批的限制條件。我們利用這一有利政策，及時與環(huán)保部門溝通協(xié)商，擴大了環(huán)評審批的范圍，修改并保留了有利開發(fā)商的意見，調整環(huán)境影響報告表的相應數據，經建設環(huán)保辦公室簽署意見后，已通過審批，取得正式批復文件。該程序歷時20天，較同類項目取得審批縮短了5天的時間，為前期工作良好開展提供基礎。同時，環(huán)保審批順利辦理也為后續(xù)的立項申請和建設工程規(guī)劃報建等手續(xù)提供必須資料，標志項目行政審批手續(xù)的正式啟動。2、一期建設項目立項通過審批根據項目實施整體方案一次規(guī)劃、用地分期開發(fā)的指導工作思路，在整體方案和一期建設項目的建設規(guī)模、投資額、建設年限確定的同時，我們及時形成可行性研究報告等材料，對照立項審批的要件，結合與發(fā)改委預先征詢的建議，采用報送“要件加承諾書”的形式，及早送案，及時跟進審批過程，壓縮了約一半的標準辦理時限，并在12月中旬取得一期項目的正式立項批復文件。項目獲得發(fā)改委的立項許可，為申請明年銀行對房產開發(fā)商發(fā)放的貸款提供了至關重要的條件。3、分期土地測繪出圖按照國有土地使用權出讓合同，某地房產項目的開發(fā)對象為一宗整體熟地，但我們是分期交地分期開發(fā)，而固化對房地產開發(fā)的用地手續(xù)又必須申請國土部門的專業(yè)測繪，當地的國土測繪部門人少事多，經我們多方聯(lián)絡協(xié)調終于在預定時限內取得辦證所需測繪地籍圖，為辦理國有土地使用權初始登記掃清了障礙。四、工程實體推進1、整體配電設施選址確定居住區(qū)配套工程第一難的供配電房選址問題，是同時涉及規(guī)劃總平面布置和專業(yè)工程方案設計的出發(fā)點，也是制約樓盤建設標準定位的主要因素之一。在項目總平面布置尚未定型的時候，我們開始與當地的電力公司接觸，了解供配電房選址的各項規(guī)范，隨著整體規(guī)劃的明確，我們邀請電力公司的主管專家對選址提出意見，結合市場經驗和專業(yè)工程師的技術要求提出具體的候選方案，經公司領導層多次開會研究，最終確立了項目供配電房的選址和數量。這一過程，我們采用事前與電力部門征詢標準、事中及時介入方案調整階段、事后抓住主要矛盾并提出建議，層層可控，使得最終確定的選址地點和數量都達到預期總目標。2、供水方案基本確定由于項目是處于市區(qū)的新開發(fā)地塊，周邊配套設施不盡完善，市政的管網分布情況比較模糊，我們首先調查了地塊周邊的各類市政管網，其中供水管網的主管部門是一家改制不久的合資企業(yè)，設計資料不齊全，給我們的摸底工作帶來不少困難。通過多次現場和圖紙的對比，我們取得了急需的供水基礎技術資料。在整體方案和一期建設項目的建設規(guī)模、投資額、建設年限確定的同時，我們和供水公司開會確定了小區(qū)的供水方案、分區(qū)標準等技術要點，為擴初設計提供了可靠的基本資料。同時，供水設計的專業(yè)人員更向我們介紹了某地市創(chuàng)建國家節(jié)水型城市的情況和要求，對建筑內部水系統(tǒng)的加壓設備、管材等提出了推薦做法。3、對一期用地進行場地初平臨時圍墻施工和現場勘探施工。由于一期交地部分不規(guī)整，自然河道需要改動，涉及面積大，時間緊，我們以項目整體施工推進要求為目標，認真分析一期地塊為農田、菜地，河道縱橫，樹草叢生的現狀，分步制定了一期場平方案，清理雜草樹木，對原有河道進行排水、清淤、回填處理，采用建筑垃圾鋪設臨時道路，對一期土地使用磚墻進行了圍護施工。近期，我們選定熟悉某地當地情況的勘探施工隊伍進行了現場勘探，為接下來的工程實體施工做好準備。五、加快儲備各類資源，為項目工程實體施工迅速推進做好準備為加快項目的推進速度，某某置業(yè)有限公司在上半年已著手物色尋找適合項目需要的外包服務單位,建立了資源儲備庫。一是完成了景觀設計、人防設計、施工圖設計、勘察設計、監(jiān)理單位、施工單位的資源儲備。經過市場調查與篩選，已經確定了6家景觀設計單位、2家人防設計單位、2家施工圖設計單位、4家勘察設計、5家監(jiān)理單位，4家一級土建施工單位作為候選；二是完成了臨電、臨水、場平等施工資源的儲備，依據當地市場情況，選擇了具有當地人脈資源和價格優(yōu)勢的前期配套工程的施工資源作為儲備，以有利于現場工程的正式啟動；三是完成了電梯、太陽能等甲供材料的資源鎖定，并與設備供貨單位、安裝施工單位進行了接觸、摸底，為實體施工材料設備的及時供貨做好了準備。六、推進銷售工作，為明年一期推盤銷售做好準備1、設計項目LOGO并完成廣告推廣方案銷售部會同策劃公司按照設計報批方案確定的建筑風格，以及產品類型和特征，聯(lián)系某地地名辦，提出案名建議供公司領導決策，最終確定項目案名為“中冶虞山尚園”，同時相應啟動案名LOGO設計，目前已初步完成項目LOGO設計。銷售部還積極聯(lián)系某地當地各種媒體，搜集媒體資源，并根據項目產品特征形成了項目廣告推廣方案。目前，已經與某地主要報紙、電臺、公交、戶外廣告商等媒體進行溝通聯(lián)系，積極啟動項目廣告宣傳工作。在借鑒周邊樓盤成功經驗、借勢造勢的同時，吸取菁華，創(chuàng)造差異化競爭，已經制訂了主要沿新世紀大道制作大型看板的圍墻廣告方案，經過幾輪篩選比價，初步確定海威廣告公司制作圍墻廣告。2、為項目售樓處進場及項目開盤做好準備工作根據項目現場條件和施工要求，銷售部預先考慮項目售樓處方案。初步擬定了三種：第一，做鋼結構售樓處，長期使用至三期項目結束。第二，啟用市區(qū)外掛售樓處，并現場做臨時接待。第三，做一期臨時售樓處，待一期沿長江路商業(yè)竣工，售樓處搬至商業(yè)用房內。結合項目總平面設計方案，并考慮成本問題，經多次研討后最終選擇第三種方案，并決定采用施工設計一體化形式建設，經過公開招投標，評審后選定上海三藝設計公司為項目臨時售樓處施工設計單位。根據項目設計方案的調整，銷售部隨之調整了項目的開盤計劃及準備工作時間安排，不斷梳理售樓處啟用前的各項準備工作，為明年3月份進場，5月份開盤做好準備。3、積極準備預售許可證的辦理工作針對某地本地的特殊情況，銷售部積極咨詢政府相關部門，結合官方網站，整理預售證辦理所需要的資料，學習整理房地產開發(fā)管理辦法，某地商品房交付使用管理辦法，某地商品房核價原則。在此基礎上編制預售流程，匯總至項目開發(fā)總流程中，形成合理的預售時間控制節(jié)點。由于項目實施分期開發(fā)，隨著設計方案的調整，項目一期用地范圍也隨之調整，根據項目總平面的變化，項目一期土地交割書已經替換了二次。目前項目設計方案已經進入公示階段，即將著手辦理一期土地的使用權證。另外，為達到預售條件，銷售部積極尋找物業(yè)公司資源。現已經約談某地金楓物業(yè)有限公司，某地國貿有限公司兩家某地知名物業(yè)公司以及上海招商局物業(yè)，還約談了房管局推薦的物業(yè)公司：享有二級資質的四都物業(yè)有限公司，并收集相關材料，為項目預售啟動前期物業(yè)招標程序做好準備。七、加強基礎數據臺帳管理，做好投資控制工作1、加強基礎工作，建立基礎數據臺帳。建立《合同臺帳》《預決算管理臺帳》以及一些相應的資料歸檔，這些工作主要的作用如下：1）方便對合同管理，能及時準確掌握合同執(zhí)行情況，為合同的付款、履約情況等在第一時間內提供正確的依據；2）便于更好的控制成本，以便企業(yè)能正確選擇，做到以最小的成本實現最大化的利潤；3）為今后能更有效的控制單體建筑成本做好數據收集整理工作。到目前為止在冊登記合同9個(包括土地合同)，合同總金額為980023元(除土地合同)；國有土地使用權出讓合同，總金額404900000元，目前完成一期土地款16196萬元繳納及一期交地交付，二期按照合同約定2008年9月4日付二期地款，2008年9月14日正式交地，但目前二期地塊中還有若干釘子戶未拆遷，因此二期土地款未繳納及土地也未交付。2、跟蹤關注某地房地產開發(fā)有關成本的政策。收集和整理某地本地在房產開發(fā)流程中的相應規(guī)費，明確收費項目，收費文件性依據，收費的計算標準，為項目投資做好準備。我們組合各種途徑，共收集到包括規(guī)劃局、審圖中心、人防辦、城市建設基金管理辦等10多個部門的如：規(guī)劃技術服務費、施工圖審圖費、人防審圖費等行政收費20多項。特別是10月以來全國各地對一些行政性收費都出臺了一些政策性減慢的措施，對我們房產企業(yè)是一個利好因素，所以我們在近期的工作中要繼續(xù)密切關注相應政策變化，著重研究從稅費角度降低成本的可行性。3、某地項目從設計方案形成初期，就著眼于成本控制。某某置業(yè)有限公司從各個方案的投資成本、預期收益等方面出發(fā)并切合本項目特征的進行相關分析，為正確選擇設計方案積累的技術數據，并且結合方案中不同產品特征，不同外立面風格及結構形式，從成本造價角度進行預算，盡力尋找設計效果與經濟投入的一個平衡點。4、按節(jié)點完成工程招標定價、結算工作。先后完成一期場界圍墻的結算，完成一期場平的招標及進度款結算，進行設計合同談判；對圍墻廣告及現場臨時售樓處的造價談判，鑒于目前方案仍未明確，相關工作仍在進行中。2008年，在房地產市場快速降溫，經濟形勢發(fā)生急劇惡化的情況下，某某置業(yè)有限公司建立，啟動。面對空前的復雜不利的形勢，某某置業(yè)有限公司迎難而上，經過全體員工的共同努力下，項目開發(fā)的各項工作都已有序展開，并取得了階段性成果，為明年的工程實體建設及商品房預售工作奠定了基礎，取得了一定的成績，但也存在一些困難和不足，主要表現在以下三個方面：一是開發(fā)經驗還有些缺乏，前期市場調研不夠深入，調研數據分析沒有形成系統(tǒng)化，導致設計方案不斷調整，一定程度上影響了項目的前期推進。好在建設公司基于戰(zhàn)略考慮推遲了項目開發(fā)的時間要求，給某某置業(yè)有限公司總結經驗、調整工作留下了時間和空間，某某置業(yè)有限公司得以從容安排銷售人員、專業(yè)工程師加大市場調研、樓盤踩點密度，組織學習政府強制性規(guī)范、技術要求及相關標準，某某置業(yè)有限公司領導多方公關，邀請同行業(yè)相關專家到某某置業(yè)有限公司為員工培訓，傳授工作經驗，加快了員工對宗地地塊開發(fā)的理解，提高了員工房地產開發(fā)的工作經驗。二是在一些具體的業(yè)務分工上有界面不清，互相推諉現象。房地產項目涉及眾多政策、條例及政府管理部門，事項多，業(yè)務雜，人員配置有限，基于此業(yè)務特點的崗位職責多為一專多能、一崗多責，一些從建設公司調入的員工還是大公司大機關系統(tǒng)分工的習慣思維，致使一些工作只有通過領導協(xié)調或臨時的指令性、強制性分工才能解決。逐步明確崗位職責分工，理清工作接口關系，是某某置業(yè)有限公司的目標要求，同時還要建立適當的沖突解決機制，發(fā)生推諉、扯皮后，及時有效地解決，防止隱瞞不報、拖著不辦。三是房地產相關規(guī)定制度和基礎資料相當缺乏，各口跟蹤收集了相當一部分規(guī)章制度、基礎管理資料等，但缺乏一個歸口管理部門，缺少相互交流，也增加了一些重復工作。某某置業(yè)有限公司可以建立一個公共信息平臺促進員工間進行專業(yè)、技術、業(yè)務交流，共同提高業(yè)務能力，為項目開發(fā)做出貢獻。2009年工作安排結合國際國內經濟形勢研判，2009年房地產市場還將處在景氣度相對不高狀態(tài)。如何在逆境中把握市場機會，站穩(wěn)腳跟，不僅對我們是個考驗，也是對我們提出的挑戰(zhàn)。某某置業(yè)有限公司必須理清思路，擬定戰(zhàn)略，根據建設公司“要加快一期開發(fā)”的總要求，各項工作以節(jié)點要求為準，打破常規(guī)，加快推進，一切以搶進度為要，突擊幾個月，為明年5月開盤創(chuàng)造條件，快速地落實、執(zhí)行、推進。工作目標是快速回籠資金，措施是控制成本，提高產品去化率。主要工作計劃如下：一、2009年某地項目主要節(jié)點計劃一期B區(qū)（多層區(qū)）2009年1月：施工圖審圖完成，簽訂人防責任書，消防、防雷、水利審查完成；景觀擴初設計完成；西側河道處理完成。2009年2月：拿到一期B區(qū)建設工程規(guī)劃許可證；售樓處開始施工；綜合管網設計開始。2009年3月：售樓處施工完成，并開始啟用接待客戶；施工招標，監(jiān)理招標完成；一期B區(qū)試樁進行中；一期B區(qū)臨時道路施工完成；臨電、臨水施工完成；管樁采購；施工圖各專業(yè)審圖。2009年4月：質監(jiān)站、安監(jiān)站報監(jiān)完成；獲得施工許可證（一期B區(qū)），大臨臨時辦公區(qū)、臨時生活區(qū)搭設完畢；一期B區(qū)正式開工；多層樁基施工完畢，2009年5月：多層基礎施工完畢；前期物業(yè)招標；商品房預測獲得商品房預售價格認可證；多層底層車庫及1-3層主體結構施工。2009年6月：多層主體結構完成，小高層施工至4層，達到預售條件。2009年7月：獲得一期B區(qū)預售許可證并開始預售。2009年8月：多層內外粉刷；水、電安裝施工；室外工程；小高層結構封頂。2009年9月：內外粉刷及樓地坪；腳手架拆除；室外工程（通路、景觀）。2009年10月：掃尾及室外工程。2009年11月：掃尾辦理竣工驗收。一期（高層區(qū)）A區(qū)2009年3月：施工圖審查；消防審查。2009年4月：一期A區(qū)建設工程規(guī)劃許可證；施工招標、監(jiān)理招標開始2009年5月：施工招標、監(jiān)理招標、管樁采購、圖紙會審、試樁。2009年6月：施工許可證（一期A區(qū)）。2009年7月：施工單位進場，設備機具準備；大臨設施準備。2009年8月：高層打樁。2009年9月：高層土方開挖及基礎施工、基礎驗收、基礎回填。2009年10月：高層主體1-6層施工，達到預售條件。2009年11月：高層主體7-10層施工；獲?。ㄒ黄贏區(qū)）預售許可證并開始預售。2009年12月：高層主體結構施工至13層。二、圍繞節(jié)點計劃，緊密推動各項具體工作：1、加快推進設計工作，在總平面確認后，根據一期開發(fā)的節(jié)奏，首先，先行進行多層建筑的施工圖設計，爭取春節(jié)前能夠審圖通過并進行工程量清單編制；其次，采取必要措施縮短一期高層的消防審圖時間，爭取能夠與多層施工圖一起完成；第三，擴初完成后，展開景觀設計、市政設計和智能化設計，以配合銷售部的廣告宣傳。2、完成開工前所有辦證手續(xù)。通過規(guī)劃、抗震、人防、水利、氣象、消防