《企業(yè)財(cái)務(wù)管理問題研究10000字（論文）》

物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的問題及對策TOC\o"1-3"\h\u144291緒論 物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的問題及對策研究1緒論1.1研究背景我國的物業(yè)管理企業(yè)很早就開始發(fā)展起來，尤其是在1990年以后,物業(yè)管理企業(yè)的數(shù)量逐漸增多,但是在物業(yè)管理企業(yè)的繁榮發(fā)展背后卻暗藏危機(jī)，比如企業(yè)管理不當(dāng)、管理者勝任水平低、只顧發(fā)展速度而不考慮企業(yè)實(shí)際經(jīng)濟(jì)情況等問題都是物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營過程中的絆腳石。根據(jù)相關(guān)調(diào)查結(jié)果顯示，目前我國許多物業(yè)管理企業(yè)都存在缺少完善的財(cái)務(wù)管理制度、財(cái)務(wù)人員專業(yè)素質(zhì)水平低、企業(yè)的財(cái)務(wù)信息管理不善等問題，這些問題的存在嚴(yán)重影響企業(yè)未來長遠(yuǎn)的發(fā)展，物業(yè)管理企業(yè)就應(yīng)該基于目前自身的發(fā)展以及經(jīng)濟(jì)環(huán)境、市場發(fā)展等因素來進(jìn)行財(cái)務(wù)管理。1.2研究目的和意義1.2.1研究目的本文以綏化農(nóng)墾森園物業(yè)管理有限公司作為主要的研究對象，在其財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上分析企業(yè)存在的問題以后，將財(cái)務(wù)管理的相關(guān)內(nèi)容與理論運(yùn)用于改善企業(yè)財(cái)務(wù)管理狀況的措施之中。1.2.2研究意義物業(yè)管理企業(yè)對于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)繁榮發(fā)展發(fā)揮著越來越重要的作用，但是由于其本身規(guī)模較小，財(cái)務(wù)管理問題的出現(xiàn)可能會嚴(yán)重影響企業(yè)自身的發(fā)展，同時(shí)也會間接影響國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。同時(shí)也可以將該個(gè)案分析的研究成果應(yīng)用于我國其他物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)管理之中，對于促進(jìn)其健康平穩(wěn)的發(fā)展具有一定的現(xiàn)實(shí)意義。1.3國內(nèi)外研究現(xiàn)狀1.3.1國外研究現(xiàn)狀西方在二戰(zhàn)結(jié)束后逐漸重視財(cái)務(wù)管理方面的研究，隨著經(jīng)濟(jì)的慢慢復(fù)蘇，西方學(xué)術(shù)界重視從公司的整體價(jià)值層面展開研究。這個(gè)階段提出了許多重要的財(cái)務(wù)理論，如著名的MM理論。進(jìn)入20世紀(jì)中葉，隨著金融工具的產(chǎn)生與發(fā)展，西方財(cái)務(wù)管理研究也日益趨向成熟，這個(gè)階段的財(cái)務(wù)管理文獻(xiàn)比較重視成本控制與資本市場。進(jìn)入21世紀(jì)以來，隨著經(jīng)濟(jì)全球化的發(fā)展，信息科技的日新月異，大型跨國集團(tuán)公司的涌現(xiàn)，使企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作日益復(fù)雜化，對財(cái)務(wù)管理活動(dòng)的研究也越來越深入。麥克林與詹森(1976)年發(fā)表的論文中指出集團(tuán)公司財(cái)務(wù)控制的本質(zhì)，指出財(cái)務(wù)管理是分散和集中的具體表現(xiàn)，財(cái)務(wù)管控理論是集團(tuán)公司管理的重要板塊。上世紀(jì)80年代以來，國外關(guān)于財(cái)務(wù)管理的理論研究進(jìn)入快速的發(fā)展時(shí)期，并伴隨著新興行業(yè)的發(fā)展，以及大型集團(tuán)企業(yè)的成長，財(cái)務(wù)管理體系的構(gòu)建日益完善，這種相對普遍性的系統(tǒng)財(cái)務(wù)管理體系為學(xué)者研究財(cái)務(wù)管理理論提供了素材，反過來，財(cái)務(wù)管理理論的研究為企業(yè)財(cái)務(wù)管理體系的進(jìn)一步發(fā)展與完善提供了指導(dǎo)。近期西方的財(cái)務(wù)管理文獻(xiàn)對現(xiàn)行企業(yè)財(cái)務(wù)管理問題展開了深入研究，如Farhana等(2014)通過在馬來西亞和泰國上市的公司樣本，研究揭示了在盈余管理和杠桿率問題上存在顯著平均差的深層原因。研究結(jié)果對兩國上市企業(yè)、監(jiān)管機(jī)構(gòu)和利益相關(guān)者都有重大意義。同時(shí)他們指出，盈余管理顛覆了財(cái)務(wù)報(bào)告幫助投資者、股東和公眾溝通的價(jià)值，這種盈余管理現(xiàn)象會影響到財(cái)務(wù)報(bào)告中會計(jì)信息的準(zhǔn)確性和可靠性，進(jìn)而對其使用者產(chǎn)生誤導(dǎo)，并要求相應(yīng)的監(jiān)管機(jī)構(gòu)對企業(yè)的盈余管理現(xiàn)象加以重視。Norasikin等(2014)資金是一個(gè)企業(yè)彌補(bǔ)不足形成競爭優(yōu)勢的關(guān)鍵因素。而一個(gè)企業(yè)的資金來源于穩(wěn)定的融資渠道，如果一個(gè)企業(yè)想保持穩(wěn)定的資金供給，在行業(yè)內(nèi)穩(wěn)定發(fā)展，企業(yè)形成一套科學(xué)合理的財(cái)務(wù)管理模式至關(guān)重要。他們還提出了優(yōu)化企業(yè)財(cái)務(wù)管理模式的具體指導(dǎo)策略，以幫助企業(yè)應(yīng)對挑戰(zhàn)，形成自己的競爭優(yōu)勢。1.3.2國內(nèi)研究現(xiàn)狀隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，大型集團(tuán)企業(yè)越來越多的，針對集團(tuán)企業(yè)出現(xiàn)的財(cái)務(wù)管理問題，學(xué)術(shù)界展開了深入研究。徐莉莉(2013)、孟慶峰(2017)以及陳瑩穎(2017)等認(rèn)為當(dāng)前企業(yè)集團(tuán)公司面臨著的是一個(gè)全新的財(cái)務(wù)管理環(huán)境，但由于長期以來在思想上受到舊的財(cái)務(wù)制度的約束，部分企業(yè)集團(tuán)的財(cái)務(wù)人員的觀念比較滯后，尚未建立起諸如時(shí)間價(jià)值、風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值、邊際成本、機(jī)會成本等科學(xué)管理的概念。這一切反映在財(cái)務(wù)管理目標(biāo)上，就是未能確立起成本控制與資源優(yōu)化配置的思想；反映在財(cái)務(wù)管理實(shí)踐中，便是產(chǎn)生了許多不科學(xué)的做法，比如說籌資時(shí)不權(quán)衡資本成本，不考慮資本結(jié)構(gòu)；投資時(shí)不測算風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬，不分析現(xiàn)金流量等問題。隨著財(cái)務(wù)管理模式研究的日漸成熟，學(xué)術(shù)界對財(cái)務(wù)管理模式的概念和分類基本達(dá)成共識。郭同燕(2017)強(qiáng)調(diào)了財(cái)務(wù)管理人員的綜合素質(zhì)的重要性，認(rèn)為財(cái)務(wù)人員的基本素質(zhì)會直接影響到財(cái)務(wù)管理的水平，只有當(dāng)財(cái)務(wù)管理人員的綜合素質(zhì)得到有效提高，才能讓財(cái)務(wù)管理工作更加符合新形勢的要求。李紅艷等(2018)認(rèn)為企業(yè)務(wù)必要將財(cái)務(wù)管理與信息技術(shù)有效結(jié)合在一起，使信息技術(shù)成為財(cái)務(wù)管理的輔助者，除此之外，還要對組織架構(gòu)和流程進(jìn)行重新梳理，使財(cái)務(wù)管理措施能及時(shí)有效落實(shí)。財(cái)務(wù)在運(yùn)轉(zhuǎn)的過程中，財(cái)務(wù)的預(yù)算與核算都需要用到一些計(jì)算方法，在財(cái)產(chǎn)保全以及授權(quán)批準(zhǔn)方面更是需要用到一些控制手段，這些都需要企業(yè)積極探索，并將這些方法和手段與信息軟件和技術(shù)有效融合在一起，比如網(wǎng)絡(luò)會計(jì)核算方法的使用。1.4研究內(nèi)容與研究方法1.4.1研究內(nèi)容論文首先介紹了本文的研究背景和研究意義，國內(nèi)外研究現(xiàn)狀；其次介紹了相關(guān)基本理論，同時(shí)也介紹了財(cái)務(wù)管理的含義以及其財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)；然后本文以綏化農(nóng)墾森園物業(yè)管理有限公司作為研究對象，在介紹綏化農(nóng)墾森園物業(yè)管理有限公司的基本情況之后，分別從部門設(shè)置、財(cái)務(wù)人員專業(yè)水平、融資、投資、營運(yùn)資金以及收益分配等方面對其目前的財(cái)務(wù)管理狀況進(jìn)行了分析；根據(jù)財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀具體分析出綏化農(nóng)墾森園物業(yè)管理有限公司在財(cái)務(wù)管理方面存在的問題，最后針對綏化農(nóng)墾森園物業(yè)管理有限公司存在的財(cái)務(wù)管理問題提出了具體的解決對策，主要是從綏化農(nóng)墾森園物業(yè)管理有限公司要對賒賬問題進(jìn)行重新定位、完善存貨管理、健全物業(yè)管理系統(tǒng)，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理以及完善物業(yè)公司管理人員素質(zhì)這幾個(gè)方面來加強(qiáng)綏化農(nóng)墾森園物業(yè)管理有限公司的財(cái)務(wù)管理。1.4.2研究方法（1）文獻(xiàn)分析法去學(xué)校的圖書館、電子閱覽室等地方查找關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的相關(guān)書籍和報(bào)刊等；登錄學(xué)校的電子圖書館，在開放數(shù)據(jù)庫里查找相關(guān)資料；在百度等搜索引擎里搜索關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理方面的資料等。在收集完資料后，對其進(jìn)行了分類整理，并把重點(diǎn)內(nèi)容標(biāo)記出來，進(jìn)行仔細(xì)梳理，在此基礎(chǔ)上提出自己的觀點(diǎn)。（2）案例研究法從財(cái)務(wù)管理的現(xiàn)狀入手，對綏化農(nóng)墾森園物業(yè)管理有限公司在財(cái)務(wù)管理方面存在的不足進(jìn)行重點(diǎn)分析，并據(jù)此提出相應(yīng)的解決對策。這樣可以為其他的物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行合理科學(xué)的財(cái)務(wù)管理提供值得可借鑒的經(jīng)驗(yàn)。本文在寫作的過程中對搜集的文獻(xiàn)資料進(jìn)行了分析，論文中采用了案例研究法，即選取綏化農(nóng)墾森園物業(yè)管理有限公司的財(cái)務(wù)管理狀況作為研究案例，對其進(jìn)行具體分析。

2企業(yè)財(cái)務(wù)管理相關(guān)理論概述2.1企業(yè)財(cái)務(wù)管理基本理論2.1.1財(cái)務(wù)管理概念財(cái)務(wù)管理是指通過組織企業(yè)日常發(fā)生的各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動(dòng)以及處理各種財(cái)務(wù)關(guān)系的一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)管理工作。一個(gè)企業(yè)如果想在激烈的市場競爭中更具優(yōu)勢，就要對財(cái)務(wù)管理進(jìn)行科學(xué)合理的規(guī)劃。然而目前最困難的事情就是財(cái)務(wù)管理者們能否從長遠(yuǎn)的角度分析企業(yè)的發(fā)展，從資金預(yù)算、生產(chǎn)計(jì)劃到內(nèi)部調(diào)控、財(cái)務(wù)分析等方面出發(fā)構(gòu)建出合理的財(cái)務(wù)管理體制。企業(yè)發(fā)展要靠一套合理的財(cái)務(wù)管理體制來維持。2.1.2財(cái)務(wù)管理理論及內(nèi)容企業(yè)財(cái)務(wù)管理主要包括融資、投資、營運(yùn)資金以及收益分配管理這四個(gè)方面的內(nèi)容。企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)管理可以促進(jìn)企業(yè)資金的合理利用，它主要指的是在研究財(cái)務(wù)管理內(nèi)外部環(huán)境的前提下對企業(yè)的財(cái)務(wù)尤其是資金如何進(jìn)行有效分配的過程。包括融資管理、投資管理、營運(yùn)資金管理和收益分配管理。2.2財(cái)務(wù)管理對企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的重要性企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)管理有十分重要的作用，主要體現(xiàn)在以下方面：（1）有利于增強(qiáng)防范風(fēng)險(xiǎn)的能力。（2）有利于提高資產(chǎn)管理的安全性。（3）有利于提高經(jīng)營效率。(4)有利于增強(qiáng)會計(jì)信息的安全完整性。大多數(shù)物理管理企業(yè)很可能由于本身規(guī)模的限制而并不對財(cái)務(wù)方面的相關(guān)工作設(shè)立財(cái)務(wù)管理機(jī)制，這不利于企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展，了解財(cái)務(wù)管理理論有助于分析企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)管理狀況。

3綏化農(nóng)墾森園物業(yè)管理有限公司企業(yè)財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀3.1主營業(yè)務(wù)企業(yè)財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀3.1.1賬戶的設(shè)置為了全面反映和監(jiān)督物業(yè)管理業(yè)務(wù)中主要業(yè)務(wù)費(fèi)用的發(fā)生，有必要建立“主要業(yè)務(wù)費(fèi)用”賬戶?！爸饕獦I(yè)務(wù)費(fèi)用”賬戶主要用于計(jì)算房地產(chǎn)管理公司在房地產(chǎn)管理活動(dòng)中所花費(fèi)的費(fèi)用，并為資產(chǎn)所有者和用戶提供維護(hù)，管理和服務(wù)成本，以及實(shí)際成本的借記登記。貸款人登記主要業(yè)務(wù)成本的轉(zhuǎn)存數(shù)量，月末期間發(fā)生的主要業(yè)務(wù)成本結(jié)轉(zhuǎn)為“年度利潤”。這個(gè)賬戶一般根據(jù)經(jīng)營費(fèi)用的類型設(shè)置，包括“物業(yè)管理費(fèi)”，“物業(yè)管理費(fèi)”和“物業(yè)改革費(fèi)”等科目。3.1.2物業(yè)管理成本的核算從經(jīng)濟(jì)含義上來說，其他行業(yè)產(chǎn)品和物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品成本的含義都是相同的，但因?yàn)槲飿I(yè)管理企業(yè)服務(wù)比較特殊，所以物業(yè)管理企業(yè)的成本構(gòu)成上也有其獨(dú)特之處，具體的特點(diǎn)如下：(1)人工成本所占的比例較大。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)可知：人工成本所占比例較大，均超過了60%。社會保險(xiǎn)等各種工資額外比例不斷增加。除人工成本以外，占比較大的還包括公共設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行維護(hù)成本。這一比例與智能化水平、物業(yè)檔次都是相統(tǒng)一的，通常情況下，智能建筑、高層綜合樓等運(yùn)行的管理成本都高于普通建筑(據(jù)某些物業(yè)管理部門統(tǒng)計(jì)要高15%左右)。(2)間接成本的種類較豐富。相比于一般的服務(wù)業(yè)，物業(yè)管理涵蓋了房屋裝修、維修、保潔、綠化、保安等多個(gè)服務(wù)功能，還能夠針對客戶的不同需求為其提供個(gè)性化服務(wù)，所以間接成本的種類繁多，每項(xiàng)間接成本動(dòng)因、成本性質(zhì)都有很大差異。例如傳統(tǒng)意義上的勞動(dòng)密集型服務(wù)項(xiàng)目一一清潔服務(wù)，通常覺得其和人工工時(shí)聯(lián)系緊密，而工程維修服務(wù)重點(diǎn)依賴于先進(jìn)的技術(shù)和設(shè)備，詳細(xì)間接成本種類及成本動(dòng)因如下表3-1所示。表3-1間接成本動(dòng)因分析表間接成本成本動(dòng)因保潔保潔面積保安保安人數(shù)綠化綠化面積維修維修次數(shù)綜合管理約當(dāng)面積(3)期間費(fèi)用比例穩(wěn)中有升。根據(jù)不同的勞動(dòng)生產(chǎn)率對物業(yè)管理服務(wù)實(shí)現(xiàn)的過程進(jìn)行衡量，管理處完成了90%的工作。此外，在競爭激烈的物業(yè)管理行業(yè)的外部環(huán)境中，企業(yè)在爭奪客戶時(shí)，也使?fàn)I業(yè)費(fèi)用進(jìn)一步增加。3.1.3物業(yè)經(jīng)營成本的核算物業(yè)管理企業(yè)提供的是無形服務(wù)，但同樣需要消耗成本資源，其物業(yè)種類有：衛(wèi)生保潔、安全秩序維護(hù)、綠化保養(yǎng)、物業(yè)管理費(fèi)用收取及核算、公共設(shè)施維護(hù)維修等。結(jié)合成本結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析，物業(yè)企業(yè)重點(diǎn)包含物業(yè)公共責(zé)任險(xiǎn)等。3.1.4物業(yè)大修成本物業(yè)大修收入是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的委托，對房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行大修、更新改造等工程活動(dòng)而發(fā)生的工程支出。3.2綏化農(nóng)墾森園物業(yè)管理有限公司資金管理現(xiàn)狀3.2.1融資現(xiàn)狀根據(jù)表3-2對綏化農(nóng)墾森園物業(yè)管理有限公司目前的融資現(xiàn)狀總結(jié)以下幾點(diǎn)：（1）內(nèi)源融資方面。目前綏化農(nóng)墾森園物業(yè)管理有限公司正處于成長階段，但是僅依靠內(nèi)部資金并不能滿足處于成長期的綏化農(nóng)墾森園物業(yè)管理有限公司的融資需求，這主要是由于企業(yè)目前融資渠道較少以及欠缺較好的融資條件。（2）外源融資方面。綏化農(nóng)墾森園物業(yè)管理有限公司在進(jìn)行外源融資時(shí)并未通過發(fā)行股票來進(jìn)行股權(quán)融資；綏化農(nóng)墾森園物業(yè)管理有限公司在外部融資方面主要依賴于債務(wù)融資，尤其是銀行借款。通過比較綏化農(nóng)墾森園物業(yè)管理有限公司內(nèi)源融資以及外源融資所占比重發(fā)現(xiàn)，綏化農(nóng)墾森園物業(yè)管理有限公司主要以內(nèi)源融資為主，外源融資主要是債務(wù)融資的比重偏小，大約占1/3左右。表3-2企業(yè)融資數(shù)據(jù)表單位萬元年份內(nèi)源融資201520162017融資方式金額8781058981比例(%)70.464.567.5外源融資債務(wù)融資370582473比例(%)29.635.532.5股權(quán)融資000資料來源：綏化農(nóng)墾森園物業(yè)管理有限公司財(cái)務(wù)報(bào)表3.2.2營運(yùn)資金現(xiàn)狀(1)現(xiàn)金管理方面。綏化農(nóng)墾森園物業(yè)管理有限公司的規(guī)模較小，日常的現(xiàn)金管理核算并不是由十分專業(yè)的財(cái)務(wù)人員所經(jīng)手，日?，F(xiàn)金交易部分的管理十分混亂，而且企業(yè)并沒有建立相應(yīng)的內(nèi)部控制來防范這種現(xiàn)象的發(fā)生。(2)應(yīng)收賬款管理方面。2015年末，綏化農(nóng)墾森園物業(yè)管理有限公司的流動(dòng)資產(chǎn)總計(jì)849萬元，應(yīng)收賬款為356萬元，其中賬齡在1年以上的應(yīng)收賬款為182萬元；2016年末綏化農(nóng)墾森園物業(yè)管理有限公司流動(dòng)資產(chǎn)總計(jì)938萬元，應(yīng)收賬款為409萬元，其中賬齡在1年以上的應(yīng)收賬款為273萬元。從這組數(shù)據(jù)中可以看出，應(yīng)收賬款在綏化農(nóng)墾森園物業(yè)管理有限公司的流動(dòng)資產(chǎn)中占有較大比重，大約是40%左右，賬齡在1年以上的應(yīng)收賬款所占應(yīng)收賬款總額的比重在一半以上。該現(xiàn)象的發(fā)生主要是企業(yè)對應(yīng)收賬款管理的缺失。3.2.3收益分配現(xiàn)狀目前綏化農(nóng)墾森園物業(yè)管理有限公司的收益分配現(xiàn)狀總結(jié)如下：收益分配決策方面。綏化農(nóng)墾森園物業(yè)管理有限公司從2014年開始，由于受到內(nèi)外部經(jīng)濟(jì)因素的影響使得企業(yè)可以利用的流動(dòng)資金較少綏化農(nóng)墾森園物業(yè)管理有限公司缺少對于員工的長期激勵(lì)政策的制定以及重視。

4綏化農(nóng)墾森園物業(yè)管理有限公司企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的問題及原因4.1貨幣資金監(jiān)管不到位綏化農(nóng)墾森園物業(yè)管理有限公司的財(cái)務(wù)管理部門設(shè)置并不合理，同時(shí)也缺少專業(yè)的財(cái)務(wù)人員，綏化農(nóng)墾森園物業(yè)管理有限公司日常的貨幣資金管理并非由十分專業(yè)的財(cái)務(wù)人員所經(jīng)手，大部分是大專及以下的學(xué)歷水平，使得企業(yè)日常的貨幣資金交易部分的管理十分混亂，而且企業(yè)的財(cái)務(wù)人員并未預(yù)先根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況來制定適用的最佳貨幣資金持有量，貨幣資金預(yù)算的編制也未執(zhí)行。這一切與企業(yè)內(nèi)部未建立相應(yīng)的內(nèi)部控制是緊密相關(guān)的。公司內(nèi)部的財(cái)務(wù)人員大多是領(lǐng)導(dǎo)的親屬，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)能力也不強(qiáng)，法律意識更加薄弱，導(dǎo)致財(cái)務(wù)部門“人人都可進(jìn)，直接上崗，無證且未接受系統(tǒng)的培訓(xùn)。判斷能力較弱，人人都會做?！焙芏嘭?cái)務(wù)人員為了工作而考證，沒有真正的了解會計(jì)人員的工作職能，更不要說讓他們在社會公眾利益與單位利益發(fā)生沖突時(shí)候，選擇社會公眾的利益。一些公司的財(cái)務(wù)人員謀求私利弄虛作假風(fēng)氣盛行，私設(shè)賬外賬，利用職務(wù)貪污，隨便挪用公款，缺乏職業(yè)道德修養(yǎng)和會計(jì)法律常識，不關(guān)注會計(jì)法律法規(guī)和規(guī)章。4.2應(yīng)收賬款壞賬風(fēng)險(xiǎn)高住宅業(yè)態(tài)大量的應(yīng)收賬款，造成了應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率低，周轉(zhuǎn)天數(shù)過長，使得流動(dòng)資金不足，且極易形成呆壞賬，直接造成公司的經(jīng)濟(jì)損失。物業(yè)公司日常經(jīng)營的維系主要靠著物業(yè)費(fèi)的預(yù)收款和各類押金，其實(shí)這是一種寅吃卯糧的做法。這種狀態(tài)如果維持較長時(shí)間的話，就算開發(fā)商持續(xù)注資，也難以支撐。造成這一問題的具體原因有兩個(gè)：由于物業(yè)管理的性質(zhì)特殊，主要是以業(yè)主的授權(quán)為法律依據(jù)，對公共區(qū)域進(jìn)行維護(hù)和管理，也就是業(yè)主“戶外”區(qū)域的管理。例如，對這部分公共區(qū)域進(jìn)行水電供給、照明和保潔保安等基本維護(hù)與服務(wù)。其實(shí)對公共區(qū)域的這些服務(wù)具有類似經(jīng)濟(jì)學(xué)上的“準(zhǔn)公共物品”的性質(zhì)。也就是說物業(yè)公司提供的這些服務(wù)無論業(yè)主是否按時(shí)交納物業(yè)費(fèi)等服務(wù)費(fèi)都不會影響他的使用，在某種意義上“只要其他人對此項(xiàng)服務(wù)付費(fèi)，自己不付費(fèi)也可以享受同等質(zhì)量的服務(wù)”。這使得某些業(yè)主產(chǎn)生了“免費(fèi)搭車”的想法，也說明了居民的消費(fèi)意識差。在一定程度上造成物業(yè)費(fèi)的繳納困難，使得欠費(fèi)日益嚴(yán)重。第二，部分開發(fā)商片面的追求經(jīng)濟(jì)效益，只注重速度，為了趕工期和壓縮成本而忽視建筑質(zhì)量和結(jié)構(gòu)，或者在銷售時(shí)為了促銷房屋，答應(yīng)業(yè)主一些無法兌現(xiàn)的承諾，這些都造成了業(yè)主在收樓入住后發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量不合格或者配套設(shè)施不完善等，進(jìn)而導(dǎo)致業(yè)主與開發(fā)商之間的糾紛和矛盾，這種矛盾往往會由物業(yè)公司來承擔(dān)；由于物業(yè)公司降低運(yùn)營成本的現(xiàn)實(shí)需要，對一些安保、保潔、維修和綠化這些勞動(dòng)密集型的工作，往往會采取一些外包的經(jīng)營方式，這樣就會產(chǎn)生一些問題，比如，公共設(shè)施的維護(hù)未盡到位，屬于業(yè)主的公用區(qū)域擅自改變用途和經(jīng)營的方式等，或者業(yè)主之間因?yàn)楣室馇终脊矃^(qū)域、亂堆亂放雜物、私自將住宅改為商業(yè)場所和違章搭建以及飼養(yǎng)超過國家允許標(biāo)準(zhǔn)的動(dòng)物等行為造成矛盾。當(dāng)物業(yè)公司未能及時(shí)處理這些矛盾或者處理的結(jié)果令業(yè)主不滿意的時(shí)候，業(yè)主往往會把矛盾的焦點(diǎn)對準(zhǔn)物業(yè)公司，轉(zhuǎn)嫁問題和沖突，認(rèn)為這是物業(yè)公司管理不善造成的，以上這些矛盾都會造成業(yè)主以拖欠物業(yè)費(fèi)的方式來抗辯物業(yè)公司。4.3存貨管理缺乏科學(xué)性物業(yè)公司的存貨是指物業(yè)管理公司為滿足物業(yè)管理業(yè)務(wù)中物業(yè)管理，物業(yè)管理，物業(yè)大修及其他業(yè)務(wù)的消耗而保留的各種材料，燃料等，包括各種原材料，材料，低價(jià)易耗品，包裝和商品。庫存以流動(dòng)性為特征，并且一直處于購買，消耗和替換的過程中。因此，它的價(jià)值隨著物理對象的消耗而變化，并隨著銷售的實(shí)現(xiàn)而及時(shí)得到補(bǔ)償。許多房地產(chǎn)公司由于自身規(guī)模的原因，其財(cái)務(wù)管理水平較低。他們經(jīng)常忽略庫存管理，有時(shí)他們一次購買大量庫存，從而導(dǎo)致庫存積壓。實(shí)際上，積累了大量的存貨，導(dǎo)致營運(yùn)資金嚴(yán)重短缺，有時(shí)庫存不足，在一定程度上影響了正常的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)。此外，該公司缺乏嚴(yán)格的倉庫管理系統(tǒng)，倉庫管理人員的文化素質(zhì)通常不高。大多數(shù)庫存類型都是手動(dòng)計(jì)數(shù)的，并且?guī)齑娴募皶r(shí)性不足以及時(shí)反映庫存情況。4.4財(cái)務(wù)會計(jì)從業(yè)人員的素質(zhì)財(cái)務(wù)人員自身的素質(zhì)及專業(yè)水平達(dá)不到一定的程度，通過對綏化農(nóng)墾森園物業(yè)管理有限公司目前財(cái)務(wù)人員現(xiàn)狀的分析，發(fā)現(xiàn)綏化農(nóng)墾森園物業(yè)管理有限公司主要存在財(cái)務(wù)人員專業(yè)水平較低的問題。通過綏化農(nóng)墾森園物業(yè)管理有限公司財(cái)務(wù)人員現(xiàn)狀的分析了解到，綏化農(nóng)墾森園物業(yè)管理有限公司70%以上的財(cái)務(wù)人員的文化水平只有大專及以下的水平，而學(xué)歷為本科的財(cái)務(wù)人員比例僅為20%左右，并沒有學(xué)歷為研究生和博士生的財(cái)務(wù)人員。這說明目前綏化農(nóng)墾森園物業(yè)管理有限公司的財(cái)務(wù)人員主要以學(xué)歷為大專及以下的員工為主力軍，這樣使得綏化農(nóng)墾森園物業(yè)管理有限公司的財(cái)務(wù)人員總體的專業(yè)文化水平較低。綏化農(nóng)墾森園物業(yè)管理有限公司的財(cái)務(wù)人員專業(yè)水平總體上較低，所以有待加強(qiáng)整體財(cái)務(wù)人員的專業(yè)文化以及素質(zhì)水平。5加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的方法5.1控制企業(yè)的負(fù)債和資產(chǎn)比率第一，加強(qiáng)對應(yīng)收賬款欠費(fèi)原因的分析，按照具體的欠費(fèi)原因制定出合理有效的催款方式對業(yè)主進(jìn)行催款。第二，財(cái)務(wù)人員對欠費(fèi)的數(shù)據(jù)進(jìn)行復(fù)核和匯總，并且在整個(gè)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)中起到監(jiān)督的職責(zé)，如設(shè)立合理的風(fēng)險(xiǎn)控制流程，并對異常金額做出提前的預(yù)警和反饋。在欠費(fèi)達(dá)到公司規(guī)定的金額或者欠費(fèi)月數(shù)超過三個(gè)月，應(yīng)該及時(shí)上報(bào)項(xiàng)目經(jīng)理，引起管理層的重視。同時(shí)，做好壞賬準(zhǔn)備的計(jì)提。第三，注重信用控制，設(shè)立法律部或者聘請法律顧問。同時(shí)，在物業(yè)管理合同或者協(xié)議中，明確規(guī)定哪一天為當(dāng)月繳費(fèi)的最后一天，如果業(yè)主在這一天之前不來及時(shí)繳納當(dāng)月的費(fèi)用，物業(yè)公司有權(quán)對這部分業(yè)主加收違約金或者催繳費(fèi)，還可以暫停對這部分業(yè)主的一些服務(wù)，如梯控的授權(quán)和停車位的租賃等。企業(yè)應(yīng)該盡量將之前的應(yīng)收賬款最大程度的追回，降低應(yīng)收賬款造成壞賬的可能性，同時(shí)可以合理的增加應(yīng)付賬款，使企業(yè)的權(quán)益乘數(shù)在合理的可控范圍內(nèi)。企業(yè)的權(quán)益乘數(shù)上升，企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)下降，但會減少企業(yè)可以把握的機(jī)會，因此企業(yè)應(yīng)該更好的控制權(quán)益乘數(shù)，使企業(yè)在能承受的風(fēng)險(xiǎn)之內(nèi)，有最多的杠桿利益。5.2全方位轉(zhuǎn)變企業(yè)財(cái)務(wù)管理觀念目前綏化農(nóng)墾森園物業(yè)管理有限公司采用包干制的收費(fèi)方式，即業(yè)主定期按照固定的標(biāo)準(zhǔn)向物業(yè)公司繳納物業(yè)管理費(fèi)，至于后期物業(yè)公司盈利與否，業(yè)主不用負(fù)責(zé)。這種方式使得業(yè)主的利益得以保障，而物業(yè)公司有風(fēng)險(xiǎn)也有獲得利潤的動(dòng)力。但是由于目前綏化農(nóng)墾森園物業(yè)管理有限公司的經(jīng)營狀況并不理想，所以并不建議這種經(jīng)營方式，而是建議采用酬金制的經(jīng)營方式。酬金制在我香港和歐美地區(qū)己經(jīng)是一種比較普遍的經(jīng)營方式，而且實(shí)際應(yīng)用的時(shí)間也比較長，已經(jīng)有了一套成熟的運(yùn)營體系。一般是約定一個(gè)固定的酬金收取比例，按照收入金額來計(jì)提。對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)來說，由于酬金制具有相對固定性，減低了經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，但收益也相對固定。對于業(yè)主來說，酬金制便于業(yè)主了解物業(yè)公司的經(jīng)營情況，保障了業(yè)主的知情權(quán)與參與權(quán)。在實(shí)踐中，雖然業(yè)主不會完全承擔(dān)物業(yè)公司的虧損，但至少物業(yè)服務(wù)企業(yè)的基本利益是可以保障的。尤其在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下行趨勢明顯和通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)加大的情況下，酬金制的優(yōu)勢就更加凸顯了。采用酬金制的經(jīng)營方式，一方面物業(yè)企業(yè)要注意定期向全體業(yè)主公布公司的收支情況；另一方面業(yè)主也要防止物業(yè)公司為牟取私利，過度使用和侵占公共資源，與業(yè)主或者業(yè)委會產(chǎn)生矛盾。5.3控制成本在合理范圍內(nèi)第一，物業(yè)行業(yè)是典型的勞動(dòng)密集型行業(yè)，留給企業(yè)的利潤空間相對較薄。所以對于綏化農(nóng)墾森園物業(yè)管理有限公司來說，可以通過節(jié)能改造和設(shè)備的更新改造來降低對能源和人力的需求，例如，對照明系統(tǒng)的節(jié)能改造，可以在很大程度上降低對電力能源的使用和依賴；停車場收費(fèi)系統(tǒng)的升級改造，可以減少對收費(fèi)及管理人員的投入；自動(dòng)化清潔設(shè)備的更新改造，可以減少對保潔人員的需求等。以上建議雖然往往面臨大量資金的前期投入，但是可以為物業(yè)公司帶來長期的效益，投資的回收期也比較短。還可以把節(jié)能降耗任務(wù)化、目標(biāo)化，確立明確的目標(biāo)責(zé)任制和嚴(yán)格的獎(jiǎng)懲制度，并細(xì)化到各個(gè)部門年度工作安排中，甚至是員工個(gè)人的績效考核和年終評定中，以達(dá)到把節(jié)能降耗和降低成本的任務(wù)落實(shí)到實(shí)際的工作中的目的。第二，由于物業(yè)公司中管理崗位在人力成本占比很高，否則企業(yè)機(jī)構(gòu)臃腫、決策遲緩、辦事效率低下、服務(wù)拖沓，并且公司的成本壓力極大。這就需要公司考慮再造企業(yè)組織架構(gòu)，整合各個(gè)業(yè)態(tài)的職能部門，壓縮編制和調(diào)整崗位設(shè)置，實(shí)現(xiàn)企業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。在保證每年管理崗位貢獻(xiàn)率不斷提高，人員薪資合理漲幅的情況下對目前的人工成本進(jìn)行嚴(yán)格的控制。第三，物業(yè)在對項(xiàng)目接管驗(yàn)收之前，可以對項(xiàng)目進(jìn)行前期介入，通過自身的專業(yè)技術(shù)，分析項(xiàng)目的缺陷，對開發(fā)商提出建議，如出入口設(shè)置、交通組織、設(shè)各選型和物業(yè)用房設(shè)置等。這樣做可以大幅降低后續(xù)管理成本，減少崗位設(shè)置，降低運(yùn)營成本。5.4提高物業(yè)管理公司的人員素質(zhì)由于綏化農(nóng)墾森園物業(yè)管理有限公司的財(cái)務(wù)人員專業(yè)水平較低，首先，綏化農(nóng)墾森園物業(yè)管理有限公司的財(cái)務(wù)人員要定期進(jìn)行培訓(xùn)，提高其法律意識并依法行事，促進(jìn)綏化農(nóng)墾森園物業(yè)管理有限公司財(cái)務(wù)核算工作的順利開展。其次，綏化農(nóng)墾森園物業(yè)管理有限公司的管理者要重視引進(jìn)人才。綏化農(nóng)墾森園物業(yè)管理有限公司管理層除了要對企業(yè)原有的員工定期開展培訓(xùn)工作，還要重視人才的引進(jìn)，從源頭上就要招聘專業(yè)水平高的財(cái)務(wù)人員，而不要只考慮專業(yè)水平較低的廉價(jià)勞動(dòng)力。在進(jìn)行人才招聘時(shí)，綏化農(nóng)墾森園物業(yè)管理有限公司的管理者要學(xué)會利用各種激勵(lì)手段來向員工傳遞正確的企業(yè)價(jià)值觀。

結(jié)論本文研究的是物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)管理問題，將綏化農(nóng)墾森園物業(yè)管理有限公司作為案例的研究對象，分析了其在財(cái)務(wù)管理方面存在的問題，并且結(jié)合相關(guān)理論，針對綏化農(nóng)墾森園物業(yè)管理有限公司存在的問題提出了一套解決方案。本文以綏化農(nóng)墾森園物業(yè)管理有限公司作為研究對象，在介紹綏化農(nóng)墾森園物業(yè)管理有限公司的基本情況之后，分別從部門設(shè)置、財(cái)務(wù)人員專業(yè)水平、融資、投資、營運(yùn)資金以及收益分配等方面對其目前的財(cái)務(wù)管理狀況進(jìn)行了分析；根據(jù)財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀具體分析出綏化農(nóng)墾森園物業(yè)管理有限公司在財(cái)務(wù)管理方面存在的問題，主要是存在貨幣資金監(jiān)管不到位、應(yīng)收賬款壞賬風(fēng)險(xiǎn)高、存貨管理缺乏科學(xué)性、財(cái)務(wù)會計(jì)從業(yè)人員的素質(zhì)不高這幾個(gè)方面的問題；最后針對綏化農(nóng)墾森園物業(yè)管理有限公司存在的財(cái)