第五章 地產(chǎn)估價原則

第五章

房地產(chǎn)估價原則第一節(jié)房地產(chǎn)估價原則概述第二節(jié)獨立、客觀、公正原則第三節(jié)合法原則第四節(jié)最高最佳使用原則第五節(jié)估價時點原則第六節(jié)替代原則第七節(jié)謹慎原則第八節(jié)土地估價相關原則

第一節(jié)房地產(chǎn)估價原則概述

一、房地產(chǎn)估價原則的含義定義：房地產(chǎn)估價所應依據(jù)的法則或標準即為房地產(chǎn)估價原則。理解：遵循房地產(chǎn)價格形成和變動的客觀規(guī)律，通過對這些規(guī)律的認識與掌握，運用科學的估價方法，把客觀存在的房地產(chǎn)價值“發(fā)現(xiàn)”出來。

二、房地產(chǎn)估價原則的種類

房地產(chǎn)估價原則主要有以下6項：①獨立、客觀、公正原則②合法原則③最高最佳使用原則④估價時點原則⑤替代原則⑥謹慎原則基本原則特殊原則普適技術(shù)原則技術(shù)原則三、房地產(chǎn)估價原則的作用

可以使不同的房地產(chǎn)估價師：對于房地產(chǎn)估價的基本前提具有一致的認識對于同一估價對象在同一估價目的和同一估價時點具有價值趨于相同或近似待裝修改造的小洋房的抵押價值評估三、房地產(chǎn)估價原則的作用

可以使不同的房地產(chǎn)估價師：采用假設開發(fā)法時，充分考慮未來的風險將評估價值界定到一個合理的較小范圍內(nèi)評估出一個更加精準的價值第二節(jié)獨立、客觀、公正原則

房地產(chǎn)估價師應站在中立的立場上：獨立——不應受任何組織或者個人的非法干預，完全憑借自己的專業(yè)知識、經(jīng)驗和應有的職業(yè)道德進行估價?？陀^——不應帶著自己的好惡、情感和偏見，完全從客觀實際出發(fā)，反映事物的本來面目。公正——在估價中應當公平正直，不偏袒相關當事人中的任何一方。第三節(jié)合法原則

合法原則：要求房地產(chǎn)估價結(jié)果是在依法判定估價對象權(quán)益狀況下的價值。

——“法”是廣義概念：憲法和相關法律、行政法規(guī)；估價對象所在地的地方性法規(guī)；締結(jié)或者參加的相關國際條約；國務院及其各部門頒發(fā)的相關決定、命令、部門規(guī)章和政策及技術(shù)規(guī)范；最高人民法院和最高人民檢察院頒布的相關司法解釋；估價對象所在地的地方政府規(guī)章和政策，以及估價對象的土地使用權(quán)出讓合同、房屋租賃合同等。遵循理由：房地產(chǎn)價值實質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價值理論上，任何權(quán)利狀況的房地產(chǎn)都可以成為估價對象依法判定的權(quán)益包括依法判定的權(quán)利類型及歸屬，以及使用、處分等權(quán)利。權(quán)益權(quán)益類型權(quán)益歸屬權(quán)益使用權(quán)益處分遵守合法原則應做到下列幾點：

(1)依法判定的權(quán)利類型及歸屬——一般應以房地產(chǎn)權(quán)屬證書、權(quán)屬檔案以及相關合同等其他合法權(quán)屬證明為依據(jù)。房屋權(quán)屬證書：《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》、《房屋他項權(quán)證》三種。土地權(quán)屬證書有：《國有土地使用證》、《集體土地所有證》、《集體土地使用證》、《土地他項權(quán)利證明書》四種?？h級以上房產(chǎn)管理和土地管理共同工作可能頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書有《房地產(chǎn)權(quán)證》、《房地產(chǎn)共有權(quán)證》和《房地產(chǎn)他項權(quán)證》三種。

(2)在依法判定的使用權(quán)利方面，應以使用管制(如城市規(guī)劃、土地用途管制等)為依據(jù)。城市規(guī)劃規(guī)定了某宗土地的用途、建筑高度、建筑密度、容積率等，對該宗土地進行估價應當以其使用符合這些規(guī)定為前提。規(guī)定為居住用途，雖從該宗土地的坐落位置、周圍環(huán)境來看適合作為商業(yè)用途，應當以居住用途為前提來估價?；蛏暾堊兏鼮樯虡I(yè)用途或容積率等并且獲得批準后才能按照批準后的條件估價

(3)在依法判定的處分權(quán)利方面，應以法律、法規(guī)、政策或者合同(如土地使用權(quán)出讓合同)等允許的處分方式為依據(jù)。處分方式買賣租賃抵押抵債投資法律規(guī)定宅基地及其上住宅不得抵押委托人要求評估抵押價值評估價值=0

(4)在依法判定的其他權(quán)益方面，評估出的價值應當符合國家的價格政策。評估政府定價或政府指導價的房地產(chǎn)，應當遵守政府定價或政府指導價。新建的經(jīng)濟適用住房的價格——符合國家規(guī)定的經(jīng)濟適用住房價格構(gòu)成和對利潤率的限定農(nóng)地征收——符合國家有關農(nóng)地征收補償?shù)姆?、法?guī)和政策城市房屋征收拆遷估價——符合國家有關城市房屋征收拆遷補償?shù)姆?、法?guī)和政策房改售房的價格——符合政府有關該價格測算的要求自教材167－168頁有關房屋征收估價的實例，提出的問題

征收人與被征收人對被征收房屋面積發(fā)生分歧？？？自教材167－168頁有關房屋征收估價的實例，提出的問題

征收人與被征收人對被征收房屋面積發(fā)生分歧？？？主要法律依據(jù)：城市房地產(chǎn)管理法城市房屋拆遷管理條例城市房屋拆遷估價指導意見被征收的房地產(chǎn)市場價格與被征收的房屋性質(zhì)和面積直接相關。1.以被征收的房屋的權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準。2.各地對被征收的房屋性質(zhì)和面積認定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定。3.征收人與被征收人對被征收的房屋性質(zhì)和面積協(xié)商一致的，依據(jù)協(xié)商估價。4.征收人與被征收人對被征收的房屋性質(zhì)和協(xié)商不一致的，向城市規(guī)劃管理部門申請確認依據(jù)協(xié)商估價。面積協(xié)商不一致的，向有資格的機構(gòu)申請鑒定面積。自教材168－170頁有關房地產(chǎn)抵押估價的實例，提出的問題主要法律依據(jù)：城市房地產(chǎn)管理法物權(quán)法擔保法合同法最高人民法院關于建設工程優(yōu)先受償權(quán)問題的批復價款1.以劃撥方式取得使用權(quán)抵押價值的估價是否含土地使用權(quán)出讓金？2.什么時候?qū)崿F(xiàn)房地產(chǎn)的抵押價值拖欠的工程款不用優(yōu)先受償？3.再次抵押的房地產(chǎn)價值如何確定？問題答案：1.以劃撥方式取得使用權(quán)抵押價值的估價——不含土地使用權(quán)出讓金2.竣工之日起6個月之外的房地產(chǎn)的抵押價值——拖欠的工程款不優(yōu)先受償3.再次抵押的房地產(chǎn)價值——不含已經(jīng)擔保的債權(quán)數(shù)額4.法律、法規(guī)、政策規(guī)定的符合一定條件才能轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，不符合該條件，不具備抵押價值。P170。5.法律、法規(guī)、政策規(guī)定的不得抵押、抵押無效的房地產(chǎn)，不具備抵押價值。P169。第四節(jié)最高最佳使用原則最高最佳使用是指：法律上許可技術(shù)上可能經(jīng)濟上可行

經(jīng)過充分合理的論證，估價對象的價值達到最大化的一種最可能的使用最高最佳使用必須同時滿足以下4個條件：①法律上許可②技術(shù)上可能③經(jīng)濟上可行④價值最大化

定義：要求估價結(jié)果是在對象最高最佳使用下的價格最高最佳使用具體包括：最佳用途（或最佳用途組合）最佳規(guī)模最佳集約度最佳檔次以下四條是遞進的：

法律上的許可性——對于每一種潛在的使用方式是否為法律所允許。

技術(shù)上的可能性——對于法律所允許的每一種使用方式，在技術(shù)上是否能夠?qū)崿F(xiàn)，包括建筑材料性能、施工技術(shù)手段等能否滿足要求。經(jīng)濟上的可行性。對于法律上允許、技術(shù)上可能的每一種使用方式，還要進行經(jīng)濟可行性檢驗?！杖氍F(xiàn)值大于支出現(xiàn)值的使用方式才具有經(jīng)濟可行性。價值是否達到最大化。在所有具有經(jīng)濟可行性的使用方式中，能夠使估價對象的價值達到最大化的使用方式，才是最高最佳的使用方式。最高最佳使用原則的經(jīng)濟學原理：收益遞增遞減原理——確定估價對象的最佳集約度和最佳規(guī)模。均衡原理——以估價對象的內(nèi)部各構(gòu)成要素的組合是否均衡，來判定估價對象是否為最高最佳使用。

——確定估價對象的最佳集約度和最佳規(guī)模適合原理——是以估價對象與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)，來判定估價對象是否為最高最佳使用

——確定估價對象的最佳用途。收益遞增遞減原理揭示兩種投入產(chǎn)出關系;

其一：收益遞減規(guī)律(也稱為邊際收益遞減原理)——在一種投入量變動而其他投入量固定的情況下的投入產(chǎn)出關系。表述如下：假定僅有一種投入量是可變的，其他的投入量保持不變，則隨著該種可變投入量的增加，在開始時，產(chǎn)出量的增加有可能是遞增的；但當這種可變投入量繼續(xù)增加達到某一點以后，產(chǎn)出量的增加會越來越小，即會出現(xiàn)遞減現(xiàn)象。邊際收益遞減規(guī)律在技術(shù)給定和生產(chǎn)的其他要素投入不變的情況下，連續(xù)增加某種可變投入使其邊際產(chǎn)量增加到某一點，超過該點后，增加可變投入會使其邊際產(chǎn)量減少。原因：不變投入和可變投入的組合比例變化提高房地產(chǎn)開發(fā)面積：投資開發(fā)（萬平方米）總效用（FNPV)邊際效用0016060211050315040418030520020621010721008200-10圖示：總效用（上）、邊際收益（下）變動規(guī)律62432165473216547其二：規(guī)模收益(也稱為規(guī)模報酬規(guī)律)——所有的投入量都變動的情況下的投入產(chǎn)出關系。揭示：假定以相同的比例來增加所有的投入量(即規(guī)模的變化),則產(chǎn)出量的變化有以下3種可能產(chǎn)出量的增加比例大于投入量的增加比例，這種情況被稱為規(guī)模收益遞增；產(chǎn)出量的增加比例等于投入量的增加比例，這種情況被稱為規(guī)模收益不變；產(chǎn)出量的增加比例小于投入量的增加比例，這種情況被稱為規(guī)模收益遞減。

規(guī)模收益遞增規(guī)模收益不變規(guī)模收益遞減擴大規(guī)模三個產(chǎn)量之間的關系：總產(chǎn)量與邊際產(chǎn)量總產(chǎn)量與平均產(chǎn)量邊際產(chǎn)量與平均產(chǎn)量MP=0，TPmaxAPTPMPQL

均衡原理是以估價對象的內(nèi)部各構(gòu)成要素的組合是否均衡，來判定估價對象是否為最高最佳使用。它也可以幫助我們確定估價對象的最佳集約度和最佳規(guī)模。建筑物與土地的組合——規(guī)模過大或過小檔次過高或過低則建筑物與土地的組合不是均衡狀態(tài)——該房地產(chǎn)的效用便不能得到有效發(fā)揮，從而會降低該房地產(chǎn)的價值。

【例5-2】某建筑物的建筑面積5000m2,坐落的土地面積為2000m2，土地價格1500元/m2，用成本法測算出的該建筑物的重建價格為1600元/m2,市場上該類房地產(chǎn)的正常房地價格為1800元/m2。試計算該建筑物的現(xiàn)值。（特別提示：計算房地產(chǎn)的價值時要用正常房地產(chǎn)市場價格，而不能用房地產(chǎn)的個別價格。）

【解】該建筑物的現(xiàn)值計算如下:

該建筑物的現(xiàn)價＝(1800×5000-1500×2000)/5000＝1200(元/m2)

由上述計算結(jié)果可見，該建筑物的實際價值為1200元/m2,比其重建價格1600元/m2低400元/m2。例題的缺陷：建筑物的重建價格應為建筑物在估價時點的現(xiàn)值。問題：應該提高建筑物的檔次還是降低建筑物的檔次呢？

適合原理是以估價對象與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)適合原理加上均衡原理以及收益遞增遞減原理，即當估價對象與其外部環(huán)境最為協(xié)調(diào)，同時其內(nèi)部各構(gòu)成要素的組合最為均衡時，便為最高最佳使用品牌服裝店商店開在哪里？零售商店集中區(qū)名品街——金街居住區(qū)如何確定最高最佳使用？

——技術(shù)路線！(1)保持現(xiàn)狀前提(2)裝飾裝修改造前提(3)改變用途前提(4)重新開發(fā)前提(5)上述情形的某種組合

估價時應根據(jù)最高最佳使用原則對估價前提做下列之一的判斷和選擇，

(1)保持現(xiàn)狀前提

認為對現(xiàn)有房地產(chǎn)保持現(xiàn)狀、繼續(xù)使用最為有利時，應以保持現(xiàn)狀、繼續(xù)使用為前提進行估價。對現(xiàn)有房地產(chǎn)應保持現(xiàn)狀的條件是：

現(xiàn)有房地產(chǎn)價值>(新房地產(chǎn)價值－將現(xiàn)有房地產(chǎn)改變?yōu)樾路康禺a(chǎn)所必要的費用)

以建筑物為例，對現(xiàn)有建筑物應予以保留的條件是:

現(xiàn)有房地產(chǎn)價值>(新房地產(chǎn)價值－拆除現(xiàn)有建筑物所必要的費用－建造新建筑物所必要的費用)

(2)裝飾裝修改造前提

認為對現(xiàn)有房地產(chǎn)進行裝飾裝修改造但不改變用途再予以使用最為有利時，應以裝飾裝修改造但不改變用途再予以使用為前提進行估價。裝飾裝修改造的條件是：裝飾裝修后的房地產(chǎn)價值－裝飾裝修所必要的費用>現(xiàn)狀裝飾裝修的房地產(chǎn)價值

裝飾裝修改造——

①對建筑物進行裝飾裝修改造②對土地進行改造。

(3)改變用途前提

認為改變現(xiàn)有房地產(chǎn)的用途再予以使用最為有利時，應以改變用途再予以使用為前提進行估價。應改變現(xiàn)有房地產(chǎn)用途的條件是：新用途的房地產(chǎn)價值－改變用途所必要的費用

>現(xiàn)用途的房地產(chǎn)價值

(4)重新開發(fā)前提

認為對現(xiàn)有房地產(chǎn)進行重新開發(fā)再予以使用最為有利時，應以重新開發(fā)再予以使用為前提進行估價。對現(xiàn)有房地產(chǎn)應進行重新開發(fā)的條件是：重新開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值－重新開發(fā)所必要的費用>現(xiàn)有房地產(chǎn)價值

以建筑物為例，對現(xiàn)有建筑物應予以拆除的條件是：(新房地產(chǎn)價值－拆除現(xiàn)有建筑物所必要的費用－建造新建筑物所必要的費用)>現(xiàn)有房地產(chǎn)價值

(5)上述情形的某種組合

最常見的是第三種改變用途與第二種裝飾裝修改造的組合。第五節(jié)估價時點原則估價時點原則要求房地產(chǎn)估價結(jié)果是在由估價目的決定的某個特定時間的價值。

價值與時間密不可分，每一個價值都對應著一個時間。影響房地產(chǎn)價格的因素不斷變化——房地產(chǎn)市場不斷變化；貨幣的購買力也不斷變化——房地產(chǎn)價格也是不斷變化的。隨著時間的流逝，房地產(chǎn)本身也可能發(fā)生變化——建筑物陳舊過時結(jié)論：同一宗房地產(chǎn)在不同的時間往往會有不同的價值。確立估價時點原則的意義：估價時點除了說明評估價值對應的時間，還是評估估價對象價值的時間界限，例如，政府有關房地產(chǎn)的法律、法規(guī)、稅收政策、估價標準等的發(fā)布、變更、實施日期等，均有可能影響估價對象的價值，因此，在估價時究竟是采用發(fā)布變更之前還是之后時，應根據(jù)估價時點來確定。運用市場法評估房地產(chǎn)價值時，如果選取的可比實例成交日期與估價時點不同,就需要把可比實例在其成交日期時的價格調(diào)整為在估價時點時的價格。估價時點估價對象狀況房地產(chǎn)市場狀況過去（回顧性估價）過去（復核）過去現(xiàn)在過去（災害賠償）現(xiàn)在

現(xiàn)在（在建工程）未來(期房)未來（預測性估價）未來(市場預測)未來永遠是時點的市場第六節(jié)替代原則替代原則要求房地產(chǎn)估價結(jié)果不得不合理地偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。在同一個市場上的類似房地產(chǎn)，價格相互牽掣，相互接近。

類似房地產(chǎn)：是指其實物、權(quán)益、區(qū)位狀況均與估價對象的實物、權(quán)益、區(qū)位狀況相同或相當?shù)姆康禺a(chǎn)。具體一點說，類似房地產(chǎn)是在用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)、權(quán)利性質(zhì)等方面與估價對象相同或相當，并與估價對象處在同一供求范圍內(nèi)的房地產(chǎn)。同一供求范圍：是指與估價對象具有替代關系，價格會相互影響的其他房地產(chǎn)的區(qū)域范圍。由于房地產(chǎn)的獨一無二特性，使得完全相同的房地產(chǎn)幾乎沒有，但在同一市場上具有相近效用的房地產(chǎn)，其價格是相近的。

替代原則對于具體的房地產(chǎn)估價，指明了下列兩點：知道附近有若干與估價對象效用相近的房地產(chǎn)的價格，則可以依據(jù)替代原則，根據(jù)其間的差別對價格做適當?shù)恼{(diào)整修正，推算出估價對象的價格。

不能孤立地思考估價對象的價格，要考慮相近效用的房地產(chǎn)的價格牽掣。在同一個城市、同一個時期，按照同一種估價目的，對不同區(qū)位、檔次的房地產(chǎn)的估價結(jié)果應有一個合理的價差。

替代原理在市場法、成本法、收益法、假設開發(fā)法等估價方法中都會用到。無論采用何種估價方法進行估價，最后都需要把估價結(jié)果放到市場中去衡量。

遵守替代原理可以求?。撼杀痉ㄖ锌陀^成本收益法中客觀收益假設開發(fā)法中要從未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值中減去的未來開發(fā)成本、稅費、利潤等，均是第七節(jié)

謹慎原則謹慎原則是評估房地產(chǎn)抵押價值時應當遵守的一項原則，它要求在存在不確定性因素的情況下作出估價相關判斷時，應當保持必要的謹慎：充分估計抵押房地產(chǎn)在抵押權(quán)實現(xiàn)時可能受到的限制充分估計未來可能發(fā)生的風險和損失不高估假定未設立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的價值不低估房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款遵循謹慎原則的理由：需要處分抵押物的時點與抵押估價時點一般相隔較長時間，市場的不確定性，屆時抵押物的價值有可能下跌。而且抵押擔保的范圍包括主債權(quán)及利息、違約金、損害賠償金和實現(xiàn)抵押權(quán)的費用。注意：抵押價值未考慮短期處分的影響

《房地產(chǎn)抵押估價指導意見》針對不同的估價方法，提出了遵守謹慎原則的下列要求：

（1）在運用市場法估價時，不應選取成交價格明顯高于市場價格的交易實例作為可比實例，并應對可比實例進行必要的實地查看。

（2）在運用成本法估價時，不應高估土地取得成本、開發(fā)成本、有關費稅和利潤，不應低估折舊。

《房地產(chǎn)抵押估價指導意見》針對不同的估價方法，提出了遵守謹慎原則的下列要求：

（3）在運用收益法估價時，不應高估收入或者低估運營費用，選取的報酬率或者資本化率不應偏低。

（4）在運用假設開發(fā)法估價時，不應高估未來開發(fā)完成后的價值，不應低估開發(fā)成本、有關費稅和利潤。第八節(jié)土地估價