云杉鎮(zhèn)養(yǎng)老地產(chǎn)案例

案例分析——云杉鎮(zhèn)規(guī)模：占地：12.21萬平米，總建筑面積55.7萬平米，輪轉(zhuǎn)式老年公寓總建筑面積24.5萬平米，公寓總套數(shù)2277套位置：天津市寶坻區(qū)牛道口鎮(zhèn)，距北京約72公里、天津約80公里、唐山約80公里，獨享三大城市資源配套和復(fù)合式交通路網(wǎng)。建筑特點：單廊式公寓、點式公寓，組團(tuán)圍合式建筑布局，營造出家庭般的居住氛圍。云杉鎮(zhèn)的老年公寓采取了側(cè)廊的平面布局，便利了老年人的出行及有突發(fā)情況的疏散，這樣的布局還使居室全部朝陽。基礎(chǔ)配套：醫(yī)護(hù)級別的公寓裝修設(shè)施智能安防房應(yīng)急呼叫系統(tǒng)酒店會所星級賓館購物、餐飲中心學(xué)習(xí)、健身、社團(tuán)活動區(qū)域設(shè)施農(nóng)業(yè)大棚醫(yī)療特色：社區(qū)醫(yī)療中心：與天津市三甲正師級的武警醫(yī)學(xué)院附屬醫(yī)院合作協(xié)助就醫(yī)協(xié)助老人赴社區(qū)醫(yī)院、武警醫(yī)院以及天津市范圍內(nèi)的醫(yī)院門診就診、檢查、治療協(xié)助老人辦理出院結(jié)算手續(xù)并送回公寓免費體檢：新入住會員免費體檢一次，每年免費體檢兩次會員權(quán)益：清潔服務(wù)管家服務(wù)健康服務(wù)交通服務(wù)快樂服務(wù)會員獲贈人身意外險一份運營模式：會員制（永久居住權(quán)）、出租1、雲(yún)杉卡：會費50-90萬+年服務(wù)費3萬/年，或會費80-120萬（無年費）；餐飲、醫(yī)療等服務(wù)需自費項目小套中套大套面積57㎡68㎡83-87㎡112㎡會費50萬55萬70萬90萬2、吉杉卡：

此卡是采用押金+年服務(wù)費的方式，購買此卡需要繳納一定數(shù)額的押金，年費較高，需每年與天津濱海資產(chǎn)管理有限公司簽服務(wù)合同一次。

3、祥杉卡：

此卡采用的是全部押金的收費模式，只需交納一定數(shù)量的押金，便不需繳納年服務(wù)費用，需每年與天津濱海資產(chǎn)管理有限公司簽服務(wù)合同一次。

戶型圖展示：1室2廳1廚1衛(wèi)57㎡1室2廳1廚1衛(wèi)87㎡2室2廳1廚1衛(wèi)113㎡云杉鎮(zhèn)北京太陽城杭州金色年華總平圖特點中、高檔會員制養(yǎng)老社區(qū)/輪轉(zhuǎn)式老年公寓全國首創(chuàng)“老年多元化居住社區(qū)”、全程化養(yǎng)老（居家式、租住式、安養(yǎng)式、度假式）目前國內(nèi)老年退休生活設(shè)施配套最完善的社區(qū)（居家式、護(hù)理式及養(yǎng)生式）規(guī)模占地：12.21萬平米，輪轉(zhuǎn)式老年公寓總建筑面積24.5萬平米，公寓總套數(shù)2277套占地42萬，總建面30萬、住宅式公寓、別墅和租住式、安養(yǎng)式銀齡公寓共23萬平方米占地17萬平方米、一期建筑面積10萬平米項目位置土地獲取商業(yè)用地，公司參與一級整理，土地獲取成本較低，具體未知一期劃撥土地，二三期低價配套取得土地建筑特點單廊式公寓、點式公寓，組團(tuán)圍合式建筑布局別墅、多層、高板、人工湖4－5層的西班牙圍合式建筑客戶定位中高端養(yǎng)老客戶（入住者具有年齡限制）中端養(yǎng)老客戶投資兼自住型客戶（入住者無年齡限制）中高端居家養(yǎng)老客戶（其中護(hù)理式公寓及養(yǎng)生公寓對入住者有年齡限制）云杉鎮(zhèn)北京太陽城杭州金色年華運營模式會員制租售結(jié)合（永久居住權(quán)）租售結(jié)合租售結(jié)合出售模式押金50-90萬+年服務(wù)費3萬/年；押金80-120萬（無年費）；餐飲、醫(yī)療等服務(wù)需自費二手房：別墅17000-21000元/平多層公寓10000-15000元/平居家公寓：平均50萬/套（50年居住服務(wù)權(quán)，可中途結(jié)算退房）出租模式采用押金+年服務(wù)費餐飲醫(yī)療等服務(wù)需自費一次性繳納10-20萬押金月租金2300-3800元/月水電餐飲單交護(hù)理式公寓：2000/月（需體檢）養(yǎng)生公寓：保證金（5~10萬）+床位費（1800~3000/月）去化速度2012年6月6日正式公開招募，目前已簽約客戶50余戶，意向客戶300余位。銷售類已經(jīng)售罄，二手房價格14000，出租類入住率達(dá)90%以上搜集資料顯示項目為市場普遍認(rèn)可，具體去化速度未知基礎(chǔ)配套醫(yī)護(hù)級別的公寓裝修設(shè)施智能安防房、應(yīng)急呼叫系統(tǒng)酒店會所、星級賓館購物、餐飲中心學(xué)習(xí)健身區(qū)域、社團(tuán)活動豐富設(shè)施農(nóng)業(yè)大棚中庭綠地、酒店、溫泉將身中心、文化藝術(shù)中心、家政服務(wù)中心娛樂區(qū)設(shè)有娛樂設(shè)施全保姆服務(wù)醫(yī)用電梯、走廊、24小時服務(wù)站（包含護(hù)理站）、緊急報警裝置度假賓館、國際交流活動中心、老年大學(xué)、餐飲中心、悠閑娛樂中心、門球場醫(yī)療特色社區(qū)醫(yī)療中心：與天津市三甲正師級的武警醫(yī)學(xué)院附屬醫(yī)院合作，天津醫(yī)?？捎茫粎f(xié)助就醫(yī)：協(xié)助老人赴社區(qū)醫(yī)院、武警醫(yī)院以及天津市范圍內(nèi)的醫(yī)院門診就診；免費體檢：每年免費體檢兩次太陽城老年醫(yī)療中心：一級甲等綜合醫(yī)院北京市醫(yī)療保險定點醫(yī)療機(jī)構(gòu)北京安貞醫(yī)院太陽城協(xié)作醫(yī)院每年一次為老人進(jìn)行免費健康體檢浙江省人民醫(yī)院醫(yī)療康復(fù)中心、醫(yī)保通用云杉鎮(zhèn)北京太陽城杭州金色年華客戶權(quán)益全程化養(yǎng)老，個性化區(qū)別對待身體健康的老人、半自理的老人、生活不能自理的老人以及需要臨終關(guān)懷的老人；提供管家服務(wù)、健康服務(wù)、快樂服務(wù)、交通服務(wù)等人性化關(guān)懷等主觀評價天津首家集養(yǎng)老、健康、生態(tài)、醫(yī)療保障與地產(chǎn)開發(fā)于一體的中高端會員制養(yǎng)老公寓，社區(qū)配套完善，養(yǎng)老功能齊全。其會員制與輪轉(zhuǎn)式運作模式尚待市場考驗。北京較成功的養(yǎng)老地產(chǎn)項目，項目開發(fā)周期長達(dá)十年，以公建作為啟動，7萬平方米配套用于經(jīng)營，獲取經(jīng)營收益，并創(chuàng)新推出反按揭和置換等金