宏觀專題報(bào)告：保交樓的前景

本報(bào)告僅供ybjieshou@郵箱所有人使用，未經(jīng)許可，不得外傳。究報(bào)告本報(bào)告僅供ybjieshou@郵箱所有人使用，未經(jīng)許可，不得外傳。究報(bào)告保交樓的前景——宏觀專題報(bào)告近期保交樓取得一些進(jìn)展，“重災(zāi)區(qū)”鄭州市宣稱絕大多數(shù)項(xiàng)目已經(jīng)在10并不適用于所有項(xiàng)目。就全國(guó)范圍而言，我們預(yù)計(jì)僅有流動(dòng)性問題的項(xiàng)目滿足共益?zhèn)\(yùn)作條件的項(xiàng)目和依托財(cái)政補(bǔ)貼的少部分項(xiàng)目才有望最終交房，大量項(xiàng)目仍面臨爛尾的風(fēng)險(xiǎn)；居民和金融體系也仍面臨較大的損失。地產(chǎn)銷售可能已經(jīng)觸底；但是，疫情以及交房問題未能徹底解決意味著地時(shí)日。 保交樓的最新進(jìn)展保交樓的救助方案否還有另外的運(yùn)作模式值得關(guān)注。現(xiàn)有救助方案下各部門的定性估計(jì)公司仍面臨螺旋式惡化的風(fēng)險(xiǎn)。銀行仍會(huì)現(xiàn)有救助方案下各部門影響的定量估算算低估了目前的停工面積，而且意義不大。按照傳統(tǒng)模式實(shí)施救助，居民部門保交樓的前景對(duì)于僅存在流動(dòng)性問題的項(xiàng)目，短期我們預(yù)計(jì)可能在1-3個(gè)月取得實(shí)質(zhì)進(jìn)展，中期大多數(shù)項(xiàng)目有望實(shí)現(xiàn)交房。對(duì)于資不抵債項(xiàng)目，滿足共益?zhèn)\(yùn)作但大多數(shù)資不抵債項(xiàng)目因現(xiàn)有救助方案的固有缺陷而無法救助。盡管地產(chǎn)的明顯反彈仍然有待時(shí)日。報(bào)告末頁的重要聲明1宏觀報(bào)告宏觀專題2請(qǐng)務(wù)必閱讀報(bào)告末頁的重要聲明本本報(bào)告僅供1保交樓的最新進(jìn)展 32保交樓的救助方案 42.1傳統(tǒng)救助模式 42.2共益?zhèn)Ｊ?62.3鄭州新政 72000億政策性銀行專項(xiàng)借款？ 83現(xiàn)有救助方案下各部門的定性估計(jì) 103.1現(xiàn)有救助方案下居民部門的情況 103.2現(xiàn)有救助模式下地產(chǎn)公司的情況 103.3現(xiàn)有救助模式下銀行體系的情況 104現(xiàn)有救助方案下各部門影響的定量估算 124.1市場(chǎng)調(diào)研低估目前的停工面積 124.2現(xiàn)有救助方案下居民部門面對(duì)的爛尾面積 124.3現(xiàn)有救助方案下地產(chǎn)公司壞賬的定量估算 134.4現(xiàn)有救助方案下銀行部門壞賬的定量估算 155保交樓的前景 18風(fēng)險(xiǎn)提示 18ybjieshou@eastmoneyybjieshou@郵箱所有人使用，未經(jīng)許可，不得外傳。 3請(qǐng)務(wù)必閱讀報(bào)告末頁的重要聲明1保交樓的最新進(jìn)展本報(bào)告僅供ybjieshou@郵箱所有人使用，未經(jīng)許可，不得外傳?！北緢?bào)告僅供ybjieshou@郵箱所有人使用，未經(jīng)許可，不得外傳。3個(gè)月復(fù)工并最終交房。然而，在地產(chǎn)行業(yè)債務(wù)危機(jī)已單純依靠地方政府救助地產(chǎn)項(xiàng)目公司的各種方案不足以完全解決此輪危機(jī)。保交樓有進(jìn)展疊加上近期需求端的持續(xù)刺激1，可能意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)信心最為1208060402006/16/86/156/226/297/67/137/207/278/38/108/178/248/319/79/149/2120224請(qǐng)務(wù)必閱讀報(bào)告末頁的重要聲明2保交樓的救助方案本報(bào)告僅供ybjieshou@郵箱所有人使用，未經(jīng)許可，不得外傳。本報(bào)告僅供ybjieshou@郵箱所有人使用，未經(jīng)許可，不得外傳。項(xiàng)目停工是中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)債務(wù)危機(jī)演化在施工端的暴露——地產(chǎn)公司對(duì)施工方意見(債務(wù)重組)才能實(shí)現(xiàn)保交房?，F(xiàn)有兩種主流救助方案為：1)地方政府通過適當(dāng)財(cái)政補(bǔ)貼加債務(wù)重組的方式救助項(xiàng)即交房的問題。2.1傳統(tǒng)救助模式資等。于居民部門的債務(wù)肯定行不通——例如其他債權(quán)人在地產(chǎn)公司債務(wù)違約之后會(huì)要求交房，通常需要所有債權(quán)人就損失分擔(dān)達(dá)成一致(債務(wù)重組)，當(dāng)然，流動(dòng)性的支持。5請(qǐng)務(wù)必閱讀報(bào)告末頁的重要聲明本報(bào)告僅供本報(bào)告僅供ybjieshou@郵箱所有人使用，未經(jīng)許可，不得外傳。ybjieshou@郵箱所有人使用，未經(jīng)許可，不得外傳。證券研究所整理方優(yōu)先照顧購房人的利益并達(dá)成債務(wù)重組的協(xié)議。同時(shí)采取一些流動(dòng)性支持的措施 助的協(xié)議，也都需要較長(zhǎng)的談判協(xié)商的過程。有較好資產(chǎn)的困難項(xiàng)目公司，向出險(xiǎn)地產(chǎn)公司注入流動(dòng)性。6請(qǐng)務(wù)必閱讀報(bào)告末頁的重要聲明本報(bào)告僅供ybjieshou@郵箱所有人使用，未經(jīng)許可，不得外傳。本報(bào)告僅供ybjieshou@郵箱所有人使用，未經(jīng)許可，不得外傳。AMC以略高于市場(chǎng)價(jià)格收購項(xiàng)目；政府原價(jià)退地作為財(cái)政補(bǔ)貼。在優(yōu)先保障購房人2.2共益?zhèn)Ｊ奖姸嚓P(guān)注，債務(wù)。就保交樓而言，這種救助方式的思路是政府引入一筆外部資金(如地方政府成7請(qǐng)務(wù)必閱讀報(bào)告末頁的重要聲明本報(bào)告僅供ybjieshou@本報(bào)告僅供ybjieshou@郵箱所有人使用，未經(jīng)許可，不得外傳。地產(chǎn)公司拖欠的建設(shè)工程款。復(fù)工的建安成本，包括已售部分和未售部分。否則有關(guān)債權(quán)方可能會(huì)扣押相關(guān)證件(包括土地使用權(quán)證等)阻止向購房者交房。擔(dān)自救主體責(zé)任，千方百計(jì)承擔(dān)或配合保交樓任務(wù)，通8請(qǐng)務(wù)必閱讀報(bào)告末頁的重要聲明2)對(duì)資產(chǎn)大于負(fù)債、資金出現(xiàn)暫時(shí)困難的企業(yè)，通過紓困基金、并購貸等形式y(tǒng)bjieshou@3)對(duì)資產(chǎn)小于負(fù)債的企業(yè)可先由平臺(tái)公司代建，再由政府部門追回?fù)p失。對(duì)停ybjieshou@本報(bào)告僅供郵箱所有人使用，未經(jīng)許可，不得外傳。4)對(duì)嚴(yán)重資不抵債類項(xiàng)目本著應(yīng)破盡破的原則，成立破產(chǎn)清算協(xié)調(diào)專班，鼓勵(lì)本報(bào)告僅供郵箱所有人使用，未經(jīng)許可，不得外傳。。財(cái)政補(bǔ)貼。政府債務(wù)。的政府債務(wù)。原則上，地方政府借款期限不超過3年。借款前兩年，利率執(zhí)行貼息后行、?？顚Ｓ谩?。3/fortune/2022-08/19/c_1128930216.htm。9請(qǐng)務(wù)必閱讀報(bào)告末頁的重要聲明較好的項(xiàng)目，仍以借款的方式用于尚有相當(dāng)數(shù)量未預(yù)售房屋的項(xiàng)目。本報(bào)告僅供ybjieshou@郵箱所有人使用，未經(jīng)許可，不得外傳。樓”本報(bào)告僅供ybjieshou@郵箱所有人使用，未經(jīng)許可，不得外傳。10請(qǐng)務(wù)必閱讀報(bào)告末頁的重要聲明3現(xiàn)有救助方案下各部門的定性估計(jì)3.1現(xiàn)有救助方案下居民部門的情況本報(bào)告僅供ybjieshou@郵箱所有人使用，未經(jīng)許可，不得外傳。本報(bào)告僅供ybjieshou@郵箱所有人使用，未經(jīng)許可，不得外傳。但住房終究是沒有辦法交付。3.2現(xiàn)有救助模式下地產(chǎn)公司的情況什么給股東。產(chǎn)清算，也很難留下剩余資產(chǎn)給股東。3.3現(xiàn)有救助模式下銀行體系的情況斷供或者解除購房合同會(huì)讓銀行在按揭貸上損失慘重，同時(shí)銀行開發(fā)貸(有抵押品的債權(quán))清償次序排在消費(fèi)購房人和建筑工程款之后，銀行也可能會(huì)有開發(fā)貸的損失。11請(qǐng)務(wù)必閱讀報(bào)告末頁的重要聲明本報(bào)告僅供ybjieshou本報(bào)告僅供ybjieshou@郵箱所有人使用，未經(jīng)許可，不得外傳。12請(qǐng)務(wù)必閱讀報(bào)告末頁的重要聲明4現(xiàn)有救助方案下各部門影響的定量估算調(diào)研低估目前的停工面積本報(bào)告僅供ybjieshou@郵箱所有人使用，未經(jīng)許可，不得外傳。本報(bào)告僅供ybjieshou@郵箱所有人使用，未經(jīng)許可，不得外傳。4.2現(xiàn)有救助方案下居民部門面對(duì)的爛尾面積可能達(dá)到7.6億國(guó)有地產(chǎn)公司固定資產(chǎn)投資額比例為7:3，民httpsbaijiahaobaiducomsid8979046041&wfr=spider&for=pc。使用條件。13請(qǐng)務(wù)必閱讀報(bào)告末頁的重要聲明圖表5：期房銷售金額郵箱所有人使用，未經(jīng)許可，不得外傳。郵箱所有人使用，未經(jīng)許可，不得外傳。本報(bào)告僅供ybjieshou@本報(bào)告僅供ybjieshou@估共益?zhèn)Ｊ娇梢跃戎谋壤?，我們假設(shè)前文的爛尾樓盤中有50%符合采取共益?zhèn)鶢€尾面積仍不容樂觀——大概占過去兩年中國(guó)商品住房銷售面積的12%。這意味著4.3現(xiàn)有救助方案下地產(chǎn)公司壞賬的定量估算開商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)等其他非住宅開發(fā)類地產(chǎn)公司。14請(qǐng)務(wù)必閱讀報(bào)告末頁的重要聲明萬本報(bào)告僅供ybjieshou@本報(bào)告僅供ybjieshou@郵箱所有人使用，未經(jīng)許可，不得外傳。司的杠桿率低于行業(yè)平均水平，我們又將每家公司的資產(chǎn)負(fù)債率上調(diào)10%，通過新15請(qǐng)務(wù)必閱讀報(bào)告末頁的重要聲明司的壞賬。本報(bào)告僅供ybjieshou@郵箱所有人使用，未經(jīng)許可，不得外傳。本報(bào)告僅供ybjieshou@郵箱所有人使用，未經(jīng)許可，不得外傳。資產(chǎn)減值=存貨×0.7×0.54×0.3+應(yīng)收賬款×0.5+其他應(yīng)收款×0.5+其他流動(dòng)動(dòng)性資產(chǎn)×0.8萬億，占樣本地產(chǎn)公司總資產(chǎn)的11.5%，此時(shí)住房開發(fā)類地產(chǎn)公司的壞賬為39×疊加共益?zhèn)Ｊ?，地產(chǎn)公司壞賬為2.3萬億運(yùn)作(目前各地如何運(yùn)作尚沒有確切答案)，不僅國(guó)有地產(chǎn)公司樓盤沒有問題，還有少，因?yàn)榈禺a(chǎn)公司被救助讓交易對(duì)手重拾了對(duì)地產(chǎn)公司的信心。計(jì)算公式為：資產(chǎn)減值=存貨×0.7×0.3×0.5×0.54+應(yīng)收賬款×0.5×0.5+其他應(yīng)收款×0.5萬億，占樣本地產(chǎn)公司總資產(chǎn)的5.8%，此時(shí)住房開發(fā)類地產(chǎn)公司的壞賬為39×4.4現(xiàn)有救助方案下銀行部門壞賬的定量估算部門的壞賬將是這兩部分壞賬之和。16請(qǐng)務(wù)必閱讀報(bào)告末頁的重要聲明ybjieshou@郵箱所有人使用，未經(jīng)許可，不得外傳。揭ybjieshou@郵箱所有人使用，未經(jīng)許可，不得外傳。本報(bào)告僅供50%×40%=1.5萬億。我們注意到，按揭本報(bào)告僅供防工萬億。17請(qǐng)務(wù)必閱讀報(bào)告末頁的重要聲明：商品住宅施工面積：商品住宅竣工面積ybjieshou@郵箱所有人使用，未經(jīng)許可，不得外傳。ybjieshou@郵箱所有人使用，未經(jīng)許可，不得外傳。本報(bào)告僅供億本報(bào)告僅供或政策性銀行專項(xiàng)借款(共益?zhèn)Y金來源)估計(jì)不會(huì)進(jìn)行救助。其演化場(chǎng)景與沒有共18請(qǐng)務(wù)必閱讀報(bào)告末頁的重要聲明5保交樓的前景且已經(jīng)取得一些進(jìn)展。但地產(chǎn)債務(wù)危機(jī)尚難言已經(jīng)過去。本報(bào)告僅供ybjieshou@郵箱所有人使用，未經(jīng)許可，不得外傳。本報(bào)告僅供ybjieshou@郵箱所有人使用，未經(jīng)許可，不得外傳。問題。。提示19請(qǐng)務(wù)必閱讀報(bào)告末頁的重要聲明看法。我們所得報(bào)酬的任何部分不曾與，不與，也將不會(huì)與本報(bào)告中的具體投資建議或觀點(diǎn)有直接或間接聯(lián)系。的評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)明本報(bào)告僅供ybjieshou@郵箱所有人使用，未經(jīng)許可，不得外傳。告中投資建議所涉及的評(píng)級(jí)分為股票評(píng)級(jí)和行業(yè)評(píng)級(jí)(另有說明的除外)。評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)為報(bào)告發(fā)布日后6表性指數(shù)的漲跌幅作為基準(zhǔn)。其三板成指(針對(duì)協(xié)議轉(zhuǎn)讓標(biāo)的)或三