科技園運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)平臺(tái)構(gòu)建方案

翠湖科技園

運(yùn)營(yíng)●管理●服務(wù)

平臺(tái)構(gòu)建方案2013年7月一、運(yùn)營(yíng)平臺(tái)搭建二、管理平臺(tái)搭建三、服務(wù)平臺(tái)搭建

一、運(yùn)營(yíng)平臺(tái)搭建所謂“運(yùn)營(yíng)”，是把園區(qū)作為一種資源，進(jìn)行經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)和利用。除了土地和樓宇，園區(qū)最大的資源，是入駐企業(yè)和人。

一、運(yùn)營(yíng)平臺(tái)搭建土地和樓宇：是實(shí)體資源，受公司直接掌控，公司具備較強(qiáng)的自主處置權(quán)力；通過(guò)招商，使企業(yè)和項(xiàng)目落地，實(shí)現(xiàn)公司實(shí)體資源的運(yùn)營(yíng)，最終形成收益。入駐企業(yè)和人：是隱形資源，受公司間接影響，公司只具備一定的話語(yǔ)權(quán)和影響力。

——問(wèn)題：隱形資源也是資源，那么是否可以運(yùn)營(yíng)，又該如何運(yùn)營(yíng)？

一、運(yùn)營(yíng)平臺(tái)搭建隱形資源在哪里？入駐企業(yè)：伴隨著招商的開(kāi)始，入駐企業(yè)與公司逐漸形成較為緊密的合作關(guān)系：——公司可以掌控入駐企業(yè)較多的內(nèi)部信息；——入駐企業(yè)在多個(gè)方面需要公司的支持和幫助。集中體現(xiàn)在：政務(wù)關(guān)系協(xié)調(diào)、地方關(guān)系維護(hù)、入駐企業(yè)自身需求等?！锶腭v企業(yè)對(duì)公司形成高度的信任感、依賴(lài)感，有強(qiáng)烈的意愿與公司形成相對(duì)緊密的合作關(guān)系。運(yùn)營(yíng)平臺(tái)的搭建，主要是挖掘入駐企業(yè)自身需求，把這些需求集合起來(lái)，利用平臺(tái)把兩個(gè)方向的資源進(jìn)行整合利用，有效實(shí)現(xiàn)規(guī)模優(yōu)勢(shì)，在降低入駐企業(yè)成本的同時(shí)，獲得部分利潤(rùn)。運(yùn)營(yíng)平臺(tái)搭建（經(jīng)營(yíng)模式）一、融資：企業(yè)處于快速成長(zhǎng)期，資金饑渴表現(xiàn)突出；（一）股權(quán)投資：公司直接進(jìn)行股權(quán)投資，或者建立投資基金進(jìn)行股權(quán)投資；目的是享受入駐企業(yè)的成長(zhǎng)，獲得收益。公司的優(yōu)勢(shì)：深入了解企業(yè)，掌握第一手材料和信息；具有較強(qiáng)的話語(yǔ)權(quán)和談判能力；企業(yè)就在身邊，隨時(shí)可以看到企業(yè)的發(fā)展和變化。一、運(yùn)營(yíng)平臺(tái)搭建

具體操作模式：利用公司自有資金，進(jìn)行直接股權(quán)投資，通過(guò)企業(yè)的發(fā)展和成長(zhǎng)，獲取直接投資收益；利用募集股權(quán)投資基金，主要可以收取基金管理費(fèi)，同時(shí)還可分享投資收益。

一、運(yùn)營(yíng)平臺(tái)搭建一、運(yùn)營(yíng)平臺(tái)搭建（二）銀行小額信貸：目前及未來(lái)可預(yù)見(jiàn)的一段時(shí)期，銀行貨幣信貸仍然可能處于較為緊縮的狀態(tài)，加上基準(zhǔn)利率處于低位狀態(tài)，給利率浮動(dòng)帶來(lái)較大的空間。入駐企業(yè)對(duì)銀行信貸的需求主要是兩大類(lèi)：一是建設(shè)及購(gòu)樓貸款，一是企業(yè)自身發(fā)展需要。中小企業(yè)普遍存在信貸難問(wèn)題，突出表現(xiàn)在：抵押物不充分，貸款利率高等問(wèn)題。公司的優(yōu)勢(shì)：掌握穩(wěn)定且可靠的貸款需求來(lái)源；貸款集中談判，具備強(qiáng)有力地規(guī)模優(yōu)勢(shì)。一、運(yùn)營(yíng)平臺(tái)構(gòu)建具體操作模式：引導(dǎo)并集中入駐企業(yè)的各種貸款需求，合理規(guī)劃，逐步形成持續(xù)有效的貸款需求點(diǎn)；引入多家大中型銀行，采取類(lèi)似競(jìng)價(jià)的模式，直接降低貸款利率；最終形成三方共贏局面：銀行解決貸款問(wèn)題，風(fēng)險(xiǎn)降低；入駐企業(yè)獲得低息貸款，降低成本；公司收取以咨詢費(fèi)形式，收取差價(jià)，獲取額外收益。一、運(yùn)營(yíng)平臺(tái)構(gòu)建二、網(wǎng)絡(luò)、智能、能源等基礎(chǔ)功能網(wǎng)絡(luò)：提供中國(guó)電信、中國(guó)移動(dòng)等基本光纖服務(wù)，提供部分增值服務(wù)。智能：安全監(jiān)控及智慧樓宇等集成服務(wù)。能源：提供電力擴(kuò)容、熱力等能源供應(yīng)。具體模式：均可采用投資控股的形式，與專(zhuān)業(yè)公司聯(lián)合。一、運(yùn)營(yíng)平臺(tái)構(gòu)建三、專(zhuān)業(yè)技術(shù)服務(wù)入駐企業(yè)大多具有較強(qiáng)的專(zhuān)業(yè)性，為降低企業(yè)在其他方面的精力和投入的成本，可以在園區(qū)范圍內(nèi)，加強(qiáng)專(zhuān)業(yè)化技術(shù)服務(wù)水平，提供規(guī)模效應(yīng)帶來(lái)的收益。典型的如，法律咨詢服務(wù)、設(shè)計(jì)制作服務(wù)、保險(xiǎn)、擔(dān)保等各項(xiàng)中介服務(wù)。一、運(yùn)營(yíng)平臺(tái)構(gòu)建四、廣告和市場(chǎng)人：人就是市場(chǎng)，有人群的地方就有市場(chǎng)，園區(qū)獨(dú)特的人群，具備高學(xué)歷、高收入、低年齡層的特點(diǎn)，就一定有他們獨(dú)特的需求和市場(chǎng)。具體操作模式：充分利用園區(qū)公共區(qū)域廣告設(shè)施，或者為潛在產(chǎn)品（服務(wù)）提供市場(chǎng)服務(wù)，包括直投（DM)服務(wù)等，獲取相應(yīng)的收益。二、管理平臺(tái)搭建所謂“管理”，是把園區(qū)作為一個(gè)空間，進(jìn)行維護(hù)和規(guī)范。在園區(qū)的范圍內(nèi)，除了自建項(xiàng)目，就是入駐企業(yè)項(xiàng)目。管理的目的：保證園區(qū)品質(zhì)，順便賺錢(qián)。二、管理平臺(tái)搭建管理從兩方面著手：硬件和軟件。硬件看園區(qū)環(huán)境，包括道路、綠化、景觀等，靠公司進(jìn)行維護(hù)和管理；軟件看園區(qū)服務(wù)，包括標(biāo)示、交通、安全等，靠公司進(jìn)行引導(dǎo)和規(guī)范。三、管理平臺(tái)搭建管理平臺(tái)搭建（管控模式）一、園區(qū)管理

依據(jù)《園區(qū)管理辦法》，針對(duì)道路、綠化及市政基礎(chǔ)設(shè)施等，對(duì)入駐企業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行硬性規(guī)定，收取管理費(fèi)和押金。二、園區(qū)規(guī)范

針對(duì)入駐企業(yè)提供服務(wù)，包括物業(yè)管理、規(guī)范企業(yè)行為標(biāo)準(zhǔn)、面向企業(yè)提供專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)（類(lèi)似全方位企業(yè)辦公服務(wù)）等，憑借規(guī)模效應(yīng)和技術(shù)能力，獲取收入和利潤(rùn)。四、服務(wù)平臺(tái)搭建所謂“服務(wù)”，這里主要指面向人，即給在園區(qū)范圍內(nèi)生活和工作的人群，帶來(lái)便利和舒適。除了建設(shè)，除了工作，園區(qū)還需要——吃喝玩樂(lè)！四、服務(wù)平臺(tái)搭建服務(wù)平臺(tái)搭建（服務(wù)模式）一、吃、喝

零食、一日三餐、特色餐飲（商務(wù)）。

——便利店：遍布園區(qū)，開(kāi)30家，建一個(gè)倉(cāng)儲(chǔ)中心，形成連鎖和規(guī)模，才可以盈利。

——員工餐服務(wù)：搭建一個(gè)平臺(tái)，進(jìn)行競(jìng)價(jià)、招標(biāo)采購(gòu)，要服務(wù)，見(jiàn)效益。

——中高端餐飲服務(wù)：逐步引入，逐步培養(yǎng)。四、服務(wù)平臺(tái)搭建二、玩、樂(lè)

休閑、健身、娛樂(lè)?！钦交顒?dòng)空間：咖啡店、茶室、書(shū)屋，提供非正式、舒適、悠閑的交流和休息空間。

——健身：群體的培養(yǎng)，活動(dòng)的組織。

——娛樂(lè)：以文化為導(dǎo)向，以興趣為出發(fā)點(diǎn)，倡導(dǎo)高品位娛樂(lè)文化。運(yùn)營(yíng)平臺(tái)、管理平臺(tái)、服務(wù)平臺(tái)銀行投資基金法律、設(shè)計(jì)便利店、餐飲、休閑智能、能源入駐企業(yè)入駐企業(yè)入駐企業(yè)入駐企業(yè)入駐企業(yè)實(shí)現(xiàn)多方共同有益的局面對(duì)于區(qū)政府而言：解決了部分配套不足、服務(wù)不足、設(shè)施不完善的問(wèn)題；形成科