奧克斯-青島商業(yè)項目策劃定位服務報告-318p-2012年-商業(yè)綜合體-規(guī)劃布局f

奧克斯青島商業(yè)項目策劃定位服務報告2012.6.20青島世睿企業(yè)管理咨詢有限公司1青島市商業(yè)概況2李滄區(qū)商業(yè)概況3典型商業(yè)狀況與分析4本項定位分析5項目規(guī)劃6主要商業(yè)企業(yè)項目訪談概要7項目風險評估目錄8經營建議一、青島市商業(yè)概況目錄商圈分析青島北京上海青島位于山東半島南端黃海之濱，東北與煙臺市毗鄰，西與濰坊市相連，西南與日照市接壤。全市總面積為10654平方千米，其中市區(qū)（市南、市北、四方、李滄、嶗山、黃島、城陽等七區(qū)）為1159平方千米，所轄即墨、膠州、膠南、平度、萊西等五市為9495平方千米。青島是全國15個副省級城市之一，國家5個計劃單列市之一。第六次全國人口普查全市常住人口為871.51萬人，其中市區(qū)人口為371.88萬人，是山東省市轄區(qū)人口最多的市。2008年北京奧運會、殘奧會和2009年十一運會分賽場設于青島，2014年世界園藝博覽會將于青島舉辦。城市概況山東省第一大城市東北亞國際航運中心中國優(yōu)秀旅游城市國際濱海旅游度假勝地國家歷史文化名城國家園林城市中國十大最具經濟活力城市中國十佳商務城市，獲得“企業(yè)家滿意獎”全國兩個“中國品牌之都”之一榮獲2005年“公眾最向往的中國城市”第一名，榮獲2005年“中國人居環(huán)境獎”2008年第29屆奧運會帆船比賽舉辦城市，是中國的“帆船之都”青島是中國重要的外貿口岸之一和中國重要的海洋科研基地城市概況全市總面積為10654平方千米，其中市區(qū)（市南、市北、四方、李滄、嶗山、黃島、城陽等七區(qū)）為1159平方千米，所轄即墨、膠州、膠南、平度、萊西等五市為9495平方千米。城市概況青島市商業(yè)概況目錄商圈分析據《青島市2010年第六次全國人口普查主要數據公報》，全市常住人口為871.51萬人。其中，男性為439.18萬人，占總人口的50.39%；女性為432.33萬人，占總人口的49.61%?？側丝谛詣e比(以女性為100，男性對女性的比例)為101.58；0-14歲的人口為117.17萬人，占13.44%；15-64歲的人口為664.95萬人，占76.30%；65歲及以上的人口為89.39萬人，占10.26%；具有大學教育程度的為

129.54萬人；具有高中(含中專)受教育程度的為150.82萬人；具有初中受教育程度的為334.22萬人；具有小學受教育程度的為170.77萬人(以上各種受教育程度的人包括各類學校的畢業(yè)生、肄業(yè)生和在校生)；區(qū)域面積人口郵編市南區(qū)30平方公里54.48萬266071市北區(qū)29平方公里55.82萬266011四方區(qū)35平方公里46.25萬266031李滄區(qū)98平方公里51.24萬266021嶗山區(qū)389平方公里37.95萬266100城陽區(qū)553平方公里73.72萬266041黃島區(qū)277平方公里52.42萬266500膠州市1210平方公里84.31萬266300即墨市1727平方公里117.72萬266200平度市3166平方公里135.74萬266700膠南市1846平方公里86.84萬266400萊西市1522平方公里75.02萬266600人口概況從上圖可以看出，青島市人口的自然增長率較低，但人口每年增長絕對值卻較大，由此可以看出，青島是一個移民城市，外來人口較多。人口概況青島市商業(yè)概況目錄商圈分析青島經濟增速很快，平均增幅高達17%，人均GDP增速15.3%，經濟發(fā)展?jié)摿艽?。青島作為山東最重要的港口、工業(yè)城市，其經濟貢獻在山東省有相當重要的地位，發(fā)展?jié)摿薮?。宏觀經濟青島社會消費品零售總額平均增幅20%以上，增長速度很快。青島居民年人均可支配收入和消費性支出的增長都較快，平均增幅在10%以上。青島人口收入增長較快，消費意愿及消費能力較強，對未來商業(yè)發(fā)展起到積極作用。宏觀經濟青島市商業(yè)概況目錄商圈分析從零售業(yè)商品分類銷售額構成來看，食品類占總銷售額的28%，即2283777元；服裝針織類占總銷售額的27%，即2140788元；家電音像類占28%，即2284408元。以上三類為居民主要消費性支出構成。零售業(yè)構成青島市商業(yè)概況目錄商圈分析物價指數青島市商業(yè)概況目錄商圈分析青島是國內外人士旅游目的地城市之一，國內外旅游人數和旅游收入一直保持良好增長態(tài)勢。旅游業(yè)的蓬勃發(fā)展，促進了相關行業(yè)的發(fā)展，其中，對商業(yè)零售消費市場的發(fā)展起到了積極的推動作用。旅游經濟青島市商業(yè)概況目錄商圈分析環(huán)灣發(fā)展以環(huán)膠州灣地區(qū)為核心圈層，以即墨、膠州、膠南為內圈層，以萊西、平度為外圈層的擁灣發(fā)展格局，規(guī)劃建設濱海沿線的瑯琊組團、鰲山組團、田橫組團。新增面積約870平方公里，總規(guī)劃面積達到2870平方公里。2009年7月《青島市城市總體規(guī)劃(2006-2020)》重新面市：確定“依托主城、擁灣發(fā)展、組團布局、軸向輻射”的空間發(fā)展戰(zhàn)略，到2020年近1200萬人口、中心城區(qū)達到500萬、到2050年，成為現代化國際濱海城市，社會經濟發(fā)展主要指標達到當時發(fā)達國家水平。城市規(guī)劃一橋一隧----海底隧道，工程全長6170米。其中隧道長5550米（海域段長3300米），兩端敞口段長度各620，總投資31.8億元，已于2011年竣工開通，膠州灣海底隧道建成通車之后，穿過整個隧道只要5分鐘。----跨海大橋，橫跨青島膠州灣，把青島東、西兩個主要城區(qū)連接起來，路線全長約35.4公里，其中海上段長度26.75公里，使青島至黃島陸路距離縮短近30公里，青島跨海大橋的總投資99.38億元，已于2011年正式通車。城市規(guī)劃交通地鐵09年11月30日地鐵建設工程奠基，地鐵工程正式進入實施階段。M2和M3號線貫穿市內核心區(qū)域和李滄區(qū)，青島外延性大大增加，李滄區(qū)與市內聯(lián)系更加方便。重慶路快速一期2011年開工重慶快速路將于2011年開工，預計2015年前完工，南起山東路，北至流亭立交，經四方、李滄、城陽三區(qū)，全長約20.4公里，是市區(qū)規(guī)劃“三縱四橫”快速路網的重要“一縱”。城市規(guī)劃世園會2014年世界園藝博覽會的舉辦權花落青島李滄百果山這是繼青島奧帆賽之后青島承辦的又一次國際活動，對未來經濟增長產生巨大效應城市規(guī)劃市北區(qū)2011年市北區(qū)將圍繞“十二五”規(guī)劃的指導思想和發(fā)展目標，促進城市全面、和諧、可持續(xù)發(fā)展的部署，積極做好區(qū)域發(fā)展和舊城改造等項目的工作，重點推進小港灣改造、中央商務區(qū)的建設等工程項目。為樹立“多彩青島、特色市北”的新形象，使城區(qū)特色更加鮮明，堅持在比較中發(fā)現特色，在發(fā)展中培育特色，在創(chuàng)新中打造特色，新開工建設了敬老街、紅酒坊、德國風情街、櫻花小鎮(zhèn)、青島地景大道等5條特色街，市北的特色街區(qū)達到17條。城市規(guī)劃四方區(qū)兩翼帶動，組團發(fā)展；園區(qū)支撐，軸線輻射未來規(guī)劃如圖：1：濱海歡樂城城市綜合體和環(huán)灣生態(tài)走廊。2：新都心概念：以技術，文化，商貿為片區(qū)特色的組團發(fā)展到引導，規(guī)劃形成新的園區(qū)建設。如圖：“三縱兩橫”的五條商務景觀大道A:四流南路——杭州路B黑龍江路C:大沙路——長沙路D:瑞昌路西接環(huán)灣大道E:環(huán)灣大道兩

翼軸線城市規(guī)劃四方區(qū)合力打造青島市中央文化區(qū)（CCD)1:東部卓越四方創(chuàng)意公園組團：依托雙山、保兒等村莊改造，構筑創(chuàng)意SOHO群、國際BLOCK街區(qū)、企業(yè)研發(fā)公園等七大功能板塊。2:西部歡樂濱海城組團：在膠州灣東海岸2平方公里的填海區(qū)，圍繞“生態(tài)、節(jié)能、減排”三個主題，堅持“靈感、靈氣、靈動”三區(qū)聯(lián)動，堅持“生活岸線、經濟岸線、生態(tài)岸線”三線合一。3:南部建筑創(chuàng)意產業(yè)園組團：重點發(fā)展建筑設計、工程設計、建筑監(jiān)理等創(chuàng)意產業(yè)，打造以建筑設計為主的建筑創(chuàng)意產業(yè)集聚區(qū)。4;北部科大都市科技園組團：打造成以科研教育、居住為主，兼有體育、休閑功能的科教區(qū)。中部城市新都心組打造成集便捷交通生態(tài)5:團:、園林、居住功能、成熟生活、商務中心五大功能為一體的青島城市新都心。未來規(guī)劃圖城市規(guī)劃李滄區(qū)“一極”就是全力打造區(qū)域增長極,以鐵路青島北站為核心，經濟增長極?！皟奢S”是聯(lián)系青島城區(qū)南北、承接中心城區(qū)功能的重慶路發(fā)展軸和黑龍江路發(fā)展軸“三區(qū)”是指交通商務區(qū)、現代商貿區(qū)和生態(tài)居住區(qū)“四帶”是指“藍帶”李村河休閑產業(yè)帶、“銀帶”九水路(九水京口振華)商貿產業(yè)帶、“金帶”金水路商務產業(yè)帶、“綠帶”(百果山老虎山煙墩山)商旅產業(yè)帶?！碍h(huán)灣發(fā)展，生態(tài)商都”隨著環(huán)灣發(fā)展和青島北站的建設，李滄區(qū)發(fā)展迎來了新機遇，交通商務區(qū)依托青島北站發(fā)展，在北部發(fā)展旅游綜合服務區(qū)，中部形成中央商務區(qū)，在南部形成游客集散中心。城市規(guī)劃李滄區(qū)金水路拓寬改造,東西橫貫李滄區(qū)金水路拓寬改造，將吸納升平路與滄海路兩路段，完工后全長12公里的新金水路將東起濱海大道，西至膠州灣高速路,將成為市區(qū)北部標準最高的一條景觀大道，也是李滄區(qū)第一條東西貫通的道路，將在分流火車新客站客流中發(fā)揮重大作用金水路變身青島北部香港中路城市規(guī)劃城陽區(qū)2010年2月，膠州灣高速公路取消原雙埠收費站，標志著膠州灣海域段將成為市區(qū)道路，市區(qū)通往城陽的南北聯(lián)系更加便捷。10年1月，一直備受關注的重慶路高架橋規(guī)劃方案正式出爐，實現與地面交通完全分離的重慶路高架橋通行能力將大幅提升南北城區(qū)聯(lián)系，進一步打造本案與青島主城區(qū)之間的20分鐘生活圈。膠州灣高速公路取消原雙埠收費站使南北聯(lián)系更加暢通無阻城市規(guī)劃黃島區(qū)薛家島整體定位為省級旅游度假區(qū)，整體形成濱海旅游產業(yè)驅動?！耙恍摹薄皟蓭А薄叭秊场卑l(fā)展原則，其中“三灣”：即薛家島灣、唐島灣、前灣。省級旅游度假景區(qū)+綜合評價總指數五強國家級開發(fā)區(qū)《商務部關于國家級開發(fā)區(qū)2009年投資環(huán)境綜合評價情況的通報》顯示，青島開發(fā)區(qū)在國家級開發(fā)區(qū)中繼續(xù)保持了投資環(huán)境綜合評價總指數前五強的成績。薛家島旅游度假區(qū)，山東省十二個省級旅游度假區(qū)之一，分為山里景區(qū)、金沙灘景區(qū)、銀沙灘景區(qū)及竹岔島景區(qū)，是集旅游觀光、休閑度假、垂釣娛樂、體育健身等功能為一體的海濱旅游度假區(qū)。城市規(guī)劃黃島區(qū)小范圍內攬多方位灣區(qū)價值，擁眾多國家級旅游資源。金沙灘旅游度假區(qū)：國家AAAA級景區(qū)，是我國沙質最細、面積最大、風景最美的海水浴場之一，號稱“亞洲第一灘”。銀沙灘景區(qū)：省級鳳凰島度假區(qū)西南側，因沙質細膩均勻，太陽下銀光四射，宛若鑲嵌在藍色絲綢上的銀盤，故名銀沙灘。未來海上嘉年華、上實游艇會項目配建娛樂設施（游艇俱樂部、海上嘉年華娛樂設施）。唐島灣海濱公園：相傳唐朝時候唐太宗親自率領水師東征，曾經駐守在這個島上，所以叫唐島，開發(fā)區(qū)政府斥資3億元打造的海上西湖。城市規(guī)劃膠南市《膠南市城市總體規(guī)劃（2007-2020）》中根據建設青島現代化國際大城市框架確定了膠南市“東接、北擴、南展”的城市發(fā)展戰(zhàn)略?？傮w規(guī)劃在此基礎上確定城市建設發(fā)展戰(zhàn)略為：產業(yè)北擴、生活東延、中心優(yōu)化、文教南展。產業(yè)北擴：北部發(fā)展臨港產業(yè)、物流業(yè)和高新技術產業(yè)。生活東延：結合靈山組團的改造和建設，在靈山組團形成商貿居住綜合區(qū)。文教南展：在市區(qū)南部規(guī)劃青島大學園區(qū)，是青島西翼重要的科教和產業(yè)研發(fā)基地，為膠南市產業(yè)結構的轉型和大項目的建設提供人才資源。中心優(yōu)化：指結合行政中心的建設在城區(qū)東部形成行政文化中心，結合老城區(qū)的改造形成全市的居住中心、商業(yè)金融中心，結合城中村的改造和工業(yè)用地搬遷，建設功能完備的居住區(qū)。靈山衛(wèi)居住綜合區(qū)青島臨港產業(yè)加工區(qū)中心優(yōu)化南部大學園區(qū)城市規(guī)劃即墨市青島市旅游規(guī)劃確定“一線、兩翼、二十區(qū)”的旅游資源開發(fā)格局。一線——指濱海沿線。由海岸帶串聯(lián)膠州灣兩翼主要旅游區(qū)和度假區(qū)，包括環(huán)膠州灣地區(qū)及田橫、鰲山、瑯琊等主要旅游組團。兩翼——東翼濱海地區(qū)自青島主城至即墨市丁字灣，嶗山風景區(qū)、鰲山、田橫等，以風景名勝、山海景觀、溫泉度假、海島風光為主題，分為8個旅游區(qū)。二十區(qū)——全市范圍內的20個溫泉旅游等特色旅游區(qū)。該發(fā)展規(guī)劃的確定，為即墨東部板塊高端地產發(fā)展創(chuàng)造契機，使其成為重點發(fā)展區(qū)域之一。城市規(guī)劃青島市商業(yè)概況目錄商圈分析概述1、青島商業(yè)市場概述確立"三主、兩副、13區(qū)"的市、區(qū)級商業(yè)中心格局。“三主”即中山路、香港中路、臺東三個市級商業(yè)主中心；“兩副”即李村、香江路兩個市級商業(yè)副中心；“13區(qū)”即團島、遼寧路、浮山后、海云庵、小村莊、水清溝、雙山、振華路、麥島、沙子口、城陽"北部副中心"、辛安、崇明島路等13個區(qū)級商業(yè)中心。市區(qū)大中型商業(yè)零售網點規(guī)劃總數為134處。按區(qū)域分，市南區(qū)25處、市北區(qū)31處、四方區(qū)17處、李滄區(qū)22處、嶗山區(qū)10處、城陽區(qū)11處、黃島區(qū)18處。根據青島市各區(qū)的功能特點和產業(yè)構成，依據青島市城市總體規(guī)劃和分區(qū)規(guī)劃，到2010年，符合標準的市區(qū)商業(yè)街達到27條。其中，市南區(qū)6條、市北區(qū)5條、四方區(qū)3條、李滄區(qū)3條、嶗山區(qū)3條、城陽區(qū)2條、黃島區(qū)5條。到2010年，市區(qū)大型專業(yè)批發(fā)市場規(guī)劃總數達到34處。其中，市南區(qū)2處、市北區(qū)5處、四方區(qū)8處、李滄區(qū)5處、嶗山區(qū)2處、城陽區(qū)8處、黃島區(qū)4處。在市區(qū)73個社區(qū)中，按標準配置的社區(qū)基本達到擁有商業(yè)服務設施不低于15000平方米，每千人擁有社區(qū)商業(yè)服務設施800-1000平方米。市南、市北、四方、李滄區(qū)80％社區(qū)實現在步行5分鐘的半徑范圍內，可基本滿足社區(qū)居民購物、餐飲、修理、家政服務等基本生活需求，提供較為完善的社區(qū)商業(yè)服務。其他社區(qū)實現步行8分鐘的半徑范圍內，提供較為完善的社區(qū)商業(yè)服務。商業(yè)布局夜間經濟2、政府繁榮商業(yè)的舉措2.1、啟動夜間經濟重點發(fā)展餐飲休閑、文化娛樂、購物和旅游4大板塊，在市內七區(qū)分別形成一個夜生活的消費中心，以點帶面，營造良好的夜間生活環(huán)境，逐步引導和吸引市民走出家門，打造青島“不夜城”。在香港中路及沿海一線、中山路、臺東、人民路、李村、黃島香江路，形成設施完善、功能齊全、吸引力強、富有青島濱海城市特色的不夜消費區(qū)。

通過實施區(qū)域亮化美化、延長商業(yè)服務企業(yè)和公共交通的營業(yè)時間、開展夜間促銷和文化娛樂活動、加強治安管理等項措施，為經營企業(yè)和消費者打造一個亮化美化、人氣興旺、豐富多彩、消費活躍的夜間經濟環(huán)境，使我市居民逐步養(yǎng)成夜間消費意識和習慣，企業(yè)開展夜間經營的積極性和主動性得到明顯提高，使夜生活成為拉動我市消費市場的重要力量。商業(yè)布局特色商業(yè)街2.2、命名特色專業(yè)商業(yè)街目前，青島市已命名的特色商業(yè)街達18條。這些特色專業(yè)商業(yè)街在發(fā)揮聚集效應、引導消費、帶動周邊商貿的發(fā)展、刺激旅游業(yè)的發(fā)展、促進商業(yè)活動與城市建設的有機結合等方面發(fā)揮了重要作用。中山路綜合商業(yè)街（2000年命名）

該街是島城歷史上形成的老商業(yè)街，已有80余年的歷史，全長1360米，門店總數達480戶，有國貨、第一百盛等大型商廈，是以經營服裝服飾等國內著名的綜合性商業(yè)街。臺東三路商業(yè)步行街（2000年命名）

該街所處位置歷史上就是一個商埠?，F已形成一條以經營服裝、服飾、布料、皮具等為主的商業(yè)街。全長1000米，經營門店80余戶，有利群商廈、當代商城和千川百貨等大中型商廈。向陽路商業(yè)步行街（2000年命名）

該街位于李滄區(qū)李村，全長200米，南起濱河路，北至京口路，共有門店140余處，有嶗百、北方國貿和嶗山第一商場等大中型商廈，已成為我市北部綜合性商業(yè)中心。商業(yè)布局特色商業(yè)街云霄路美食街（2000年命名）

1992年開始建設，1999年市政府將其納入規(guī)劃發(fā)展的小吃街后快速發(fā)展，至今該街全長960米，餐飲門店60余家，是一條匯集國內各大菜系的美食街。龍山（地下）服飾街（2000年命名）

位于龍山路14號，全長1000米，門店總數達300余個，是我市較早以個體租賃形式為主的服裝類商業(yè)街。中山商城（地下）服飾街（2002年命名）

該商城位于中山路中段，利用原人防工程改造而成，全長約700米，共有各類門店240多家，逐步成為我市白領女性時尚服裝、服飾的集中購物地。鎮(zhèn)江北路家具街（2002年命名）

位于鎮(zhèn)江北路，鞍山路至海泊河段，長約700米，共有各類門店約60個，逐步發(fā)展成為我市經營家具較為集中的街區(qū)，有海博家具、富爾瑪、東方家居等大型家具專業(yè)店。商業(yè)布局特色商業(yè)街少山路服裝街（2002年命名）

位于李村少山路，東起古鎮(zhèn)路，西至峰山路，全長約340米，是李滄區(qū)較繁華的服裝、服飾專業(yè)特色街閩江路餐飲休閑街（2003年命名）

與云霄路美食街相交，長約1800米，共有各類門店約300家，以餐飲、酒吧、休閑為主要特色。重慶南路汽車貿易大道（2003年命名）

自人民路起至鄭州路段，全長約5.7公里。目前，共有各類門店400多處，其中有汽車、配件經營、維修服務等網點260余處，正在建設中的青島市汽車貿易城一期工程占地15.3公頃，總建筑面積約10萬平方米，設有14個四S汽車品牌店。延安二路婚紗攝影街（2004年命名）該街位于市北區(qū)中部。北起登州路、南至延安路，全長520米，共有各類門店69處。通過近幾年的不斷發(fā)展，婚紗攝影服務業(yè)逐步積聚并形成了鮮明的特色。目前該街共有婚紗攝影專業(yè)店18處，是全市婚紗攝影網點最集中的區(qū)域。商業(yè)布局特色商業(yè)街啤酒文化街（2004年命名）該街位于市北區(qū)的登州路。東起延安二路，西至壽光路，街長約710米，現共有各類門店約50處，其中酒店、啤酒吧、飯店20余處。聞名中外的青島啤酒廠就坐落在該街，并有啤酒博物館和啤酒宮等設施，啤酒文化特色鮮明，有較高的知名度。

溫州路機電貿易街（2004年命名）該街位于四方區(qū)。西起長途汽車站，東至小村莊立交橋，全長約600米，共有各類門店150多處，其中經營各類機電、機械產品及有關配件的100多處。另外，該街還有1處機電商品市場，已成為我市機電類商品經營較為密集的商業(yè)街。

香江路綜合商業(yè)街（2004年命名）該街位于黃島經濟技術開發(fā)區(qū)中部。東起武夷山路，西至太行山路，全長800米，共有各類經營網點70余處。其中有利群長江商廈、富時萊購物中心等大中型商業(yè)零售網點，電業(yè)賓館、郵電賓館等大型餐飲住宿企業(yè)。同時，該街還有10余家銀行保險等金融機構，服務功能較為完善，是黃島區(qū)的一條主要的商業(yè)街。商業(yè)布局青島市商業(yè)概況目錄分布3、青島商圈分析青島市的商業(yè)業(yè)態(tài)根據地理位置的不同、經營種類的差異、歷史沿革等因素，可以分為中山路商圈、臺東商圈、東部商圈、李村商圈四大商圈。中山路商圈東部商圈臺東商圈李滄商圈開發(fā)區(qū)商圈城陽商圈商圈分析中山路中山路商圈：中山路是青島市繁華的發(fā)源地，作為市級商業(yè)中心已有百年的歷史，是青島市一張珍貴的名片。中山路商圈，以中山路綜合商業(yè)街為中軸線，向東西兩側擴大展，中山路綜合商業(yè)街是島城的老商業(yè)街，已有近80年的歷史，它南起棧橋，北至大窯溝，全長1360米，是青島市著名的商業(yè)中心之一。據不完全統(tǒng)計，中山路商圈商鋪共649戶。經營服裝類的商鋪共計245戶，占總數的38%；其余類型的商鋪數量分布較為平均，但是經營范圍廣泛，市場專業(yè)化程度不高。商圈分析中山路中山路商圈具有以下主要特征：以大型百貨商場為龍頭，例如百盛、發(fā)達、國貨、東方等。以服裝類為市場主要經營形態(tài)，占前六位的經營業(yè)態(tài)分別為服裝、餐飲、美容美發(fā)、飾品、鞋帽、皮包；商鋪零星分布，專業(yè)市場尚未形成，缺乏有序化的市場組織。商鋪租金價格差異較大，在6.6—36元/㎡/天之間，像中山商城，專業(yè)以經營服裝、鞋為主，租金價格在16—36元/㎡/天之間，而一般沿街商鋪價格在6.6—8.2元/㎡/天之間，因此，專業(yè)化市場是獲得高租金收益的主要方式之一。商圈分析東部（香港中路）東部商圈：青島市于1992年確定了開發(fā)東部的方針，隨著市政府的東移，東部地區(qū)進入了快速發(fā)展的軌道。東部商圈以佳世客為中心點向四周發(fā)散，佳世客步行街已形成了東部商圈的中軸線。東部商圈子已成為青島市目前最具活力的商業(yè)區(qū)域之一。據不完全統(tǒng)計，東部商圈內的零星商鋪共129家，其中餐飲、服裝、酒吧、美容美發(fā)，共占市場總量的62%左右，占據了絕大部分的市場份額。其它類型商鋪如裝飾公司、小百貨店、音像店、家居店等數量少，而且分布較平均。東部商圈的租金價格在2.7—18.2/m2/天,價格分布上,專業(yè)商業(yè)街的價格明顯高于零星分布的商鋪價格,佳世客地下商業(yè)街的租金在15.2元/m2/天左右,而云霄路上的商鋪價格在3.6元/m2/天左右。商圈分析東部（香港中路）東部商業(yè)圈具有以下明顯的特征：商鋪的集中程度較高，以專業(yè)性市場為主；零星商鋪數量少；商鋪的經營類型以服裝為主、占前六位的經營類型有：服裝、餐飲、酒吧、美容美發(fā)、裝飾公司、小百貨店；商鋪的租金價格在2.7----18.2元/m2/天之間，專業(yè)街的價格明顯高于零星商鋪的價位；佳世客、家樂福是傳統(tǒng)意義的百貨商店，經營特色濃郁。商圈分析李滄李滄商圈：李村向陽路綜合商業(yè)街，該街位于青島市北部的李滄區(qū)李村，全長600米，南起濱河路，北至京口路，共有門店150余處，商業(yè)網點密集。該街有嶗百、北方國貨和嶗山第一商場等大型商廈，已成為青島市北部綜合性商業(yè)中心。李村商鋪的租金價格：商場的租金面積在4—8m2每年2萬至4萬元人民幣，嶗百附近的商鋪5m2每年3萬至4萬元人民幣，20m2左右每年10萬元人民幣。商圈分析李滄李滄商圈具有以下名顯的特征:商鋪的集中程度較高，形成專業(yè)性的市場；零星商鋪數量少；商鋪的經營類型以服裝為主、占前六位的經營類型有：服裝、鞋帽、通訊、賓館、餐飲、飾品、小百貨、美容美發(fā)；商鋪的租金價格在13—16元/m2/天之間，專業(yè)街的價格明顯高于零星商鋪的價位；商圈分析臺東臺東商業(yè)圈：臺東商業(yè)圈是青島最為火爆的商業(yè)區(qū)之一也是競爭最為激烈的區(qū)域，該商業(yè)圈以臺東三路商業(yè)步行街為中軸線，向南北西側擴散，臺東三路商業(yè)步行街所處的位置歷史上就是一個商埠，現街長1000米，臺東商圈的中心區(qū)域。據不完全統(tǒng)計，臺東商圈零散分布的商鋪共169戶，其中服裝、餐飲占總量的54%，是市場的主體，其它種類分布散亂，而且種類相當齊全。臺東商圈的租金價格，以威海路為主干線，商鋪租金在30元/m2/天左右，而位于威海路步行街小區(qū)內的租金價格僅為2.3元/m2/天，可見地段因素起了非常重要的因素。商圈分析臺東臺東商圈的主要特征：零星商鋪較少，而且經營范圍廣泛；市場以沃爾瑪、利群、諾瑪特等大型百貨商廈和購物超市為龍頭，輔以國美電器、雅泰電器等大規(guī)模專業(yè)商鋪，積極推動市場；從經營業(yè)態(tài)分析占前六位的依次是：服裝、餐飲、鞋店、眼鏡、布藝、美容美發(fā)；租金的價格，優(yōu)勢地段一般在30元/m2/天左右；商業(yè)氛圍濃厚，但商品檔次整體較低。商圈分析小結東部商圈臺東商圈李滄商圈中山路商圈開發(fā)區(qū)商圈商圈定位中、高檔中、低檔中、低檔中檔中、低檔目標市場中高收入的白領階層及外籍人士老城區(qū)本地居民、年輕人和學生四方、李滄、城陽及嶗山本地居民西部城區(qū)本地居民和外地游客開發(fā)區(qū)本地居民、周邊縣市居民和外地游客業(yè)態(tài)組合百貨、服飾、餐飲、超市、電器百貨、服飾、餐飲、電器、電訊娛樂百貨、服飾、電器、電訊百貨、服飾、餐飲百貨、服飾、餐飲、超市、電器品牌類型中高檔至高檔品牌為主，國際一線、二線品牌居多中檔品牌為主、國內品牌居多，國內一線、二線品牌多，國際品牌較少中檔及低擋品牌為主、國內二線品牌及雜牌居多，無國際品牌中檔品牌為主，部分為國內一線品牌，有少量國際品牌中檔及低檔品牌為主，國內品牌和雜牌居多，無國際品牌。通達性香港中路、南京路、山東路是此區(qū)域的主要通行道路，公交線路發(fā)達，全市各區(qū)均可直達停車相對方便位于城市的中心區(qū)域，臺東三路和人和路是商業(yè)步行街，公共交通線路非常發(fā)達，有多條公交線路直達此區(qū)域，老城區(qū)到此方便，停車困難李村商業(yè)步行街是此區(qū)域內的商業(yè)步行街，李村大集為抵擋商品集散地多條公交線路通向周邊區(qū)域和城區(qū)中心，停車不便利位于城市的西南部，與火車站和港口相鄰中山路和膠州路是區(qū)域內主要道路，道路狹窄，自駕車不便，但區(qū)域內公交線路較發(fā)達，停車不便利香江路、長江路、井岡山路為商圈內主要道路。區(qū)域內公交線路較發(fā)達，道路通暢，開車可以很方便到達商圈分析小結優(yōu)勢位于主要商務區(qū)內，鄰近CBD和市政府，商務人群集中，位于東部發(fā)展區(qū)區(qū)域，人均收入相對較高。品牌種類豐富，多為國際中高檔品牌，且業(yè)種業(yè)態(tài)較為豐富，能夠滿足不同人群的購物需求。周邊環(huán)境較好，城市基礎設施建設較好，路幅寬闊周邊居住人口較多目前已經形成成熟的商業(yè)區(qū)品牌種類豐富，可以滿足不同需求商業(yè)街整體形象較好，是青島最主要的商業(yè)中心之一是青島城區(qū)北部的區(qū)域型商業(yè)中心大型商業(yè)設施集中，形成較好的商業(yè)聚集效應商品種類較為豐富，可以滿足不同類別消費者的消費需求青島傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)有比較深厚的商業(yè)文化底蘊老字號店鋪較多品牌種類比較豐富品牌多為國內中檔靠近旅游景區(qū)，旅游人群較多商圈相對獨立，不受其他商圈的沖擊，商圈范圍廣，有2個小型商業(yè)中心和5條特色商業(yè)街。品牌為國內中低檔品牌，容易被本地顧客接受。劣勢商圈內各商業(yè)距離較遠，沒有形成集中的商業(yè)街區(qū)，影響了此商業(yè)區(qū)的整體商業(yè)環(huán)境，同時缺乏娛樂設施，導致消費時段集中、延續(xù)性不夠缺乏國際品牌商品，不能滿足消費者日益提高的消費需求。缺乏休閑娛樂設施，道路基礎設施相應老化，路面較窄、小巷較多，交通擁堵問題突出，自駕車通行不便利缺乏餐飲及娛樂設施，周邊環(huán)境較差，對商業(yè)的檔次的提升有一定的不利影響隨著城市開發(fā)重心的東移，區(qū)域的商業(yè)氛圍逐步衰退商業(yè)氛圍的缺乏，導致目前區(qū)域內客流量及人氣大量減弱，限制了商業(yè)的發(fā)展部分商業(yè)經營狀況不佳而倒閉，也影響了區(qū)域整體形象商業(yè)起步晚，發(fā)展速度緩慢，至今仍以傳統(tǒng)的市場為主。缺乏高端品牌，無法吸引中高端消費人群。代表商戶佳世客、家樂福、陽光百貨、麥凱樂利群商廈、萬達廣場、國美電器維客、利客來、北方國貿、國美電器百盛、國貨商廈利群商廈、佳世客、吉韓商廈、蘇寧電器商圈分析二、李滄區(qū)商業(yè)概況目錄車人流調查小結餐飲娛樂調查區(qū)位概述李滄區(qū)位于青島市區(qū)北部，屬市內四區(qū)之一，地處七區(qū)中部，“環(huán)灣保護、擁灣發(fā)展”戰(zhàn)略核心圈層的地理中心。東攬嶗山余脈，西擁膠州灣畔，南與四方區(qū)接壤，北連流亭國際機場，擁有優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢、便利的交通條件和廣闊的發(fā)展空間?，F轄11個街道辦事處，126個社區(qū)居委會，面積98平方公里，人口45萬人。在政府的整體規(guī)劃上，青島市東西海岸相連，南北區(qū)域相通，李滄區(qū)處于青島市區(qū)與城陽的城鄉(xiāng)結合部位，是青島市內四區(qū)內面積最大的未開發(fā)之地。隨著青島市城市化水平的不斷提高和規(guī)模的不斷壯大，受土地資源的限制，向北部地區(qū)發(fā)展成為必然，給李滄區(qū)提供了良好的發(fā)展機遇。李滄區(qū)位圖李滄區(qū)街道分布圖青島市李滄區(qū)市南、市北：城市核心區(qū)，商貿、商務、行政中心，高檔居住區(qū)四方：城市蔓延區(qū)、老工業(yè)區(qū)即墨：休閑旅游度假區(qū)，resort居住區(qū)黃島：港口、產業(yè)聚集區(qū)城陽：空港，國際產業(yè)區(qū)，宜居新城李滄版塊城市蔓延區(qū)城市中低檔居住區(qū)機場青島老城區(qū)南部靠海，東部受嶗山阻攔，城市發(fā)展沿四方、李滄，從南向北蔓延開來，李滄位于城市地理中心。李滄區(qū)在青島人傳統(tǒng)認知上為城鄉(xiāng)結合部。李滄區(qū)現狀為承接城市外溢人口的中低端居住區(qū)。在青島環(huán)灣發(fā)展的城市空間格局中，李滄位于城市地理中心。區(qū)位概述青島是中國東部沿海中心城市，未來將打造山東半島群龍頭城市，李滄地處青島中心位置，未來將承接主城人口居住功能。李滄區(qū)內二、三產業(yè)相對發(fā)達，但與青島其它所轄區(qū)市相比，無論在經濟總量、居民收入等方面均處于比較落后的地位。但商貿業(yè)一直是李滄區(qū)的優(yōu)勢產業(yè)。隨著“環(huán)灣保護，擁灣發(fā)展”戰(zhàn)略的實施，李滄西部將成為該區(qū)“擁灣發(fā)展”的主力。大交通的規(guī)劃（軌道交通、快捷路網）將縮短南北距離，緩解李滄區(qū)居民的出行難題，并拉動市民到李滄置業(yè)。區(qū)位概述李滄區(qū)是青島市內四區(qū)之一，位于市區(qū)北部，北接城陽，南接四方，遠可將萊西、平度等五市的企業(yè)總部深加工基地吸引過來；近可接受市內三區(qū)及高科園的輻射，利用交通、運輸成本較低等優(yōu)勢做好高新技術產業(yè)及出口創(chuàng)匯企業(yè)的孵化器。商業(yè)的發(fā)展壯大，更是加強了李滄區(qū)在青島市的主導地位，原有的三大傳統(tǒng)百貨奠定了李滄區(qū)商業(yè)的發(fā)展基礎，并且吸引了市內的大批消費群體；正在建設和即將進駐的商業(yè)巨擎，必然會給李滄區(qū)的商業(yè)繁榮和壯大起到推進性的帶動作用，其未來在青島市的商業(yè)地位不可低估，目標客群不僅僅是李滄區(qū)及周邊區(qū)域，而是整個的青島市消費群體。

區(qū)位概述李滄區(qū)商業(yè)概況目錄車人流調查小結餐飲娛樂調查人口特征：李滄將承接主城人口居住功能市北區(qū)29平方公里/54萬人四方區(qū)35平方公里/43萬人嶗山區(qū)389平方公里/19萬人黃島區(qū)277平方公里/32萬人城陽區(qū)553平方公里/50萬人李滄區(qū)

98平方公里/50萬人市南區(qū)30平方公里/50萬人截至2010年末，全市戶籍總人口763.28萬人。其中市區(qū)276萬人，增長0.25%；五市(縣級)485.3萬人，增長0.6%。人口自然增長率緩慢，僅1.73‰。李滄區(qū)現轄11個街道辦事處，126個社區(qū)居委會，面積98平方公里，人口46萬人（戶籍人口35萬，流動人口11萬），區(qū)域內分布有大量的東北人和朝鮮族人，主要為分布在李村中小企業(yè)外來務工人員。規(guī)劃到2020年，青島將建成超1200萬人口的超大城市，市區(qū)人口要達到550~600萬人。未來將以導入外來人口為主。

青島主城人口的工作、生活目前聚集在市南、市北和四方三區(qū)。而三區(qū)目前可供開發(fā)住宅用地較少。隨著青島“北拓、東進”的推進，以及李滄中央居住區(qū)的規(guī)劃，土地資源豐富的李滄將主要承接其它三區(qū)人口外擴的主城人口居住功能。人口概述李滄區(qū)轄李村、虎山路、浮山路、永清路、樓山、湘潭路、九水路等11個街道辦事處?，F有人口50萬人，人口密度為每平方公里5000多人。李滄區(qū)人口的構成，主要有以下幾類：1、外來企業(yè)來青島投資人員，這類人員素質相對較高，消費能力較強。對商業(yè)品質要求較高，但流動性較大。2、各類企業(yè)中高層管理人員及本地企業(yè)主、高層技術人員。此類人員有本土也有外來，具備相當的消費能力。此類人群消費穩(wěn)定，對商業(yè)品質有一定要求。3、外來打工人員。這類人基數較大，消費潛力較大，4、各類工商業(yè)從業(yè)者，小業(yè)主，經商人員。此類人員占有一定比例。消費能力相對較強，客流穩(wěn)定，傳統(tǒng)消費偏好為主要特點。對消費品質要求一般。5、周邊區(qū)域縣區(qū)來青島投資、置業(yè)定居人員。6、其它人員。主要為本地戶籍人員，消費能力較大。其中2、3、4、5、6三類人員，構成李滄區(qū)商業(yè)消費的主力人群，消費能力逐年提高，消費檔次和品質要求不斷增強，消費品味和偏好，也會水漲船高，是市場消費的主力軍。人口概述李滄區(qū)商業(yè)概況目錄車人流調查小結餐飲娛樂調查

一極：全力打造區(qū)域增長極。兩軸：打造重慶路與黑龍江路兩條聯(lián)系青島城區(qū)南北、承接中心城區(qū)功能的發(fā)展軸。三區(qū)：共劃分為三大功能區(qū)塊，分別是交通商務區(qū)、現代商貿區(qū)、生態(tài)商住區(qū)四帶：分別是：李村河休閑產業(yè)帶（藍帶，全長17公里）、九水路商貿產業(yè)帶（銀帶，全長12公里）、金水路商務產業(yè)帶（金帶，全長12公里）、（百果山—老虎山—煙墩山）商旅產業(yè)帶（綠帶，全長14公里）整體規(guī)劃立足環(huán)膠州灣地區(qū)發(fā)展，構建以環(huán)膠州區(qū)域為核心圈層，以即墨、膠州、膠南為內圈層，以萊西、平度為外圈層的擁灣發(fā)展格局，并以中心城區(qū)為核心，沿三條區(qū)域城鎮(zhèn)發(fā)展軸（往濟南、煙臺、日照三個方向）對更廣闊的地區(qū)形成經濟輻射，形成全省“一體兩翼”和海洋經濟戰(zhàn)略格局的核心圈層，著力推進山東半島區(qū)域一體化進程。青島作為山東省經濟發(fā)展的龍頭、全力打造半島城市群龍頭城市，未來隨著工業(yè)化程度的進展，大量產業(yè)工人將成為青島購房的主要潛在客群。整體規(guī)劃四方、李滄至城陽環(huán)灣區(qū)域積極實施老工業(yè)區(qū)的產業(yè)轉型和空間重組，按照多組團、緊湊式、疏密相間的復合規(guī)劃理念，升級換代都市產業(yè)，建設以高端生活性服務業(yè)、都市工業(yè)、總部經濟、文化創(chuàng)意產業(yè)、海上旅游為主體功能，集工、商、住一體的現代化濱海城市組團。目前，李滄西部的新客站及周邊片區(qū)的詳規(guī)已經出臺，將開展工礦企業(yè)的搬遷改造，打造集金融、辦公、商務、物流、餐飲等服務業(yè)于一體的區(qū)域核心區(qū)?！碍h(huán)灣保護、擁灣發(fā)展”戰(zhàn)略的實施，使李滄從青島的“后院”走向“前廳”，成為大青島核心圈中最具潛力的活力城區(qū)四方、李滄至城陽環(huán)灣區(qū)域整體規(guī)劃西部打造膠州灣東岸核心商務區(qū)西部是擁灣發(fā)展的橋頭堡，膠州灣東岸核心商務區(qū)將從這里崛起。中部打造青島北部商貿中心中部有上百年歷史的李村大集，商業(yè)文化積淀厚重，是青島的北部商貿中心。東部打造青島中央居住區(qū)東部有市區(qū)僅有的一片可供大規(guī)模開發(fā)的土地，將建成青島的中央居住區(qū)。ABCD李滄規(guī)劃：兩區(qū)一心整體規(guī)劃相關閱讀：李滄西部打造膠州灣東岸核心商務區(qū)整體規(guī)劃2014年在青島舉行的世界園藝博覽會，將為加快李滄基礎設施建設縮小南北差距提供有利契機。未來兩年，李滄區(qū)的道路、管網等基礎設施建設將全面加速，城區(qū)承載能力和服務能力將全面提高。通過世園會的影響和帶動，吸引一批高端項目落戶李滄，將吸引更多高端人才入住李滄、創(chuàng)業(yè)李滄。結合大項目實施，李滄區(qū)交通規(guī)劃整治和城市管理都將提升到新的水平。同時，居民的文明素質和城區(qū)的文明程度將大大提升。李滄百果山——作為世園會首次在山地地形舉辦的承辦地，將極大地提升李滄的知名度。奧帆賽讓世界記住了青島，世園會將會讓世界記住青島、認識李滄。通過國內外各種媒介的全面宣傳，李滄必將成為投資創(chuàng)業(yè)的一片熱土。特別是6個月內初步預計1100萬人次的國內國際游客流量，將大大提升李滄在省內、國內乃至國際上的知名度和影響力，必將為李滄區(qū)打造成為區(qū)域發(fā)展高地發(fā)揮重要積極作用。世園會將實現李滄旅游產業(yè)的真正破題加快產業(yè)結構調整步伐。在世園會啟動之初，展會與文化旅游將得到有機融合，大型文化旅游綜合景區(qū)等的開發(fā)將至少輻射山東、河南兩個省份，這必將使李滄區(qū)的文化旅游業(yè)實現質的飛躍。同時，賓館酒店業(yè)等相關產業(yè)也借以獲得較大提升，李滄區(qū)的第三產業(yè)比重相應擴大，李滄區(qū)的產業(yè)結構將得到進一步調整。整體規(guī)劃李滄區(qū)商業(yè)概況目錄車人流調查小結餐飲娛樂調查重慶路將建設貫穿市區(qū)南北的快速公交系統(tǒng);青銀高速李滄收費站將北移至城陽區(qū)，與環(huán)膠州灣高速公路一起打造成市區(qū)快速內環(huán)。2020年之前將建成M2、M3、M1地鐵，2020年之前將建成的M2、M3、M1地鐵，將在李滄的中西部設立多個站點。在整體城市形象和市民居住環(huán)境方面，明顯的南北差距一直是阻礙市民到李滄置業(yè)的門檻，青島大交通框架戰(zhàn)略的實施將成為破解這一困局的關鍵。M2：一期（2009～2014）M3：二期（2013～2017）（北到金水路）M1：三期（2016～2020）四橫三縱快速路網軌道交通建設規(guī)劃交通規(guī)劃：對城市擴容產生長遠影響

交通規(guī)劃李滄的新客站，跨海大橋等重大設施與資源，進一步提升李滄區(qū)作為青島交通要塞，城市咽喉的戰(zhàn)略優(yōu)勢。交通規(guī)劃李滄區(qū)位于青島市軌道交通的重要位置，地鐵的建設，將拉近與市中心的距離，加快市中心人口的外溢，使李滄區(qū)更加成為人口的聚集地。軌道網由軌道交通M1、M2、M6及L2號線構成環(huán)灣軌道交通線。通過M3及M5號線可增強環(huán)灣帶與城市中心地帶聯(lián)系。地鐵M2線：太行山路—李滄東部。線路經黃島區(qū)政府、薛家島、青島火車站、臺東、市政府、啤酒城、李村，到達李滄東部。

交通規(guī)劃交通規(guī)劃目前李滄區(qū)公交線路共有36條，覆蓋整個青島市，具有較高的通達性，且公交運營時間跨度較長，發(fā)車密度較大，因此可以為項目商業(yè)和其他物業(yè)類型的運營提供基礎。李滄區(qū)線路名稱起止時間起點終點35：40－21：40李村公園明霞路95：00－21：30勝利橋李村公園105：10－22：40李村公園板橋坊1025：30－18：40李村海游路1035：30－18：40李村城陽1056：00－18：00李村流亭1067：15－16：20李村埡口1078：00－16：00李村北九水1095：10－18：30李村王戈莊1115：30－19：00李村惜福鎮(zhèn)1125：10－19：00李村大嶗觀1135：20－18：40李村流清河1146：30－17：40李村409醫(yī)院1228：00－15：30李村馬戈莊1235：10－18：00李村仰口1285：30－18：30李村畢家上流6065：40—19：30青島汽車北站青島科技大學1295：20－18：40李村東古鎮(zhèn)線路名稱起止時間起點終點2166：00－20：30浮山后李村公園3036：10－20：00李滄工業(yè)園火車站3065：00－18：00體育館城陽3126：30－16：40輪渡仰口3136：00－21：00板橋坊青大高職學院3185：40－20：00虎山軍體中心市政府3615：50－20：00公交五公司141醫(yī)院3635：10－20：30李村公園辛家莊小區(qū)3655：50－14：50大港二路北九水3686：00－21：40李村公園動物園3726:00-17:40松樹莊臺東3716.00--15：20昌樂路仰口1245：10-18：00李村沙子口中學2306：00-20：00李村萬杰醫(yī)院1305：30-18：00李村戴家6055：50－19:00第一海水浴場城陽汽車站李滄區(qū)商業(yè)概況目錄車人流調查小結餐飲娛樂調查消費經濟2011年，全區(qū)完成社會消費品零售總額194.3億元，同比增長17.3%。其中，103家限額以上貿易企業(yè)累計完成社消額85.6億元，同比增長39.1%，占全區(qū)社消額的44%；限額以下貿易企業(yè)及個體戶累計完成社消額108.8億元，同比增長4.4%，占全區(qū)社消額的56%。三大商貿集團（維客集團、北方國貿、利客來集團）累計完成社消額59.9億元，同比增長22.1%，占全區(qū)社消額的30.8%。李滄區(qū)商業(yè)概況目錄車人流調查小結餐飲娛樂調查近幾年來李滄區(qū)再次成為市內四區(qū)房地產成交最好的區(qū)域，從2010年以來市內四區(qū)占比來看，李滄區(qū)和四方區(qū)所占比例大幅上升，市南區(qū)、市北區(qū)所占比例下降明顯，未來隨著環(huán)灣發(fā)展，青島中心逐步北移的發(fā)展方向，未來李滄區(qū)和四方區(qū)仍會成為市內房地產市場更加火熱的區(qū)域。從成交價格走勢來看李滄區(qū)成交價格增長較平穩(wěn)，價格一直呈現增長走勢。顯示出李滄區(qū)房地產市場的繁榮，量價齊升，隨著更多大型知名開發(fā)商的進入，李滄區(qū)未來房地產發(fā)展將迎來一個新的臺階。隨著李滄房地產市場不斷完善和交通條件的改善，越來越多的市區(qū)客戶逐漸導入李滄區(qū)購房，且本區(qū)域客戶更加看重區(qū)域發(fā)展，客戶出現本區(qū)域客戶固守和市內其他區(qū)域客戶導入的現象。房地產經濟李滄區(qū)商業(yè)概況目錄車人流調查小結餐飲娛樂調查李村商圈：人氣最大、商業(yè)氛圍非常濃厚商圈分析功能劃分規(guī)劃以向陽路步行街為主軸線，以維客廣場為中心，形成綜合購物區(qū)、餐飲娛樂區(qū)、文化休閑區(qū)、商務辦公區(qū)。區(qū)位屬性消費者來源主力店業(yè)態(tài)構成租金水平李村商圈最早形成以李村大集為基礎；該片區(qū)處在青島的城鄉(xiāng)結合部，當地人的消費觀念較低、地理位置和環(huán)境等因素的限制，發(fā)展比較緩慢。隨著大青島城市戰(zhàn)略規(guī)劃的實施和舊城舊村改造工程的實施，青島中央生活區(qū)（CLD）的規(guī)劃出臺，李村東部的建設前景也逐漸明晰?？蛻羧悍秶鷱V泛，主要以青島大眾化消費及中端消費者為主，多數居住或工作于李村周邊位置。中高檔百貨有利客來購物中心、嶗山百貨、北方國貨、書院商城。電子數碼專業(yè)店有國美、蘇寧等。李村商圈整體租金水為1.4-15.2元/平米/天，該商圈租金水平較高的為向陽路步行街店鋪。該商圈整體平均租金約為6.9元/㎡/天。李村商圈的經營業(yè)態(tài)以個體店為主，所占比例高達83.68%；李村步行街上有部分專賣店/連鎖店存在，所占比例為12.58%；金融郵電占比例較少，為2.66%。酒店在該商圈內所占比例最少，僅為1.09%。李滄區(qū)現有及未來大型主力店主要有偉東城市廣場、銀座、嶗山百貨、利客來購物中心、北方國貨、書院商城、李滄寶龍城市廣場等。嶗山百貨利客來購物中心北方國貨書院商城偉東城市廣場銀座李滄寶龍城市廣場商圈分析萬達廣場蘇寧電器單位名稱零售業(yè)態(tài)地址營業(yè)面積（平方米）青島北方國貿大廈百貨店向陽路50號36000青島利客來商貿中心大型綜合超市京口路58號15000青島嶗山商貿大廈百貨店京口路44號3300青島市嶗山百貨大樓百貨店向陽路65號15000維客超市（李滄廣場）大型綜合超市李滄廣場地下6000青島億時代數碼廣場大型專業(yè)店京口路18號6000山東雅泰電器（李村店）大型專業(yè)店京口路77號3600嶗山華隆商廈購物廣場百貨店振華路161號17000第一百盛滄口超市大型綜合超市升平路38號7000第一百盛愛客家超市大型綜合超市308國道649號22000單位名稱零售業(yè)態(tài)地址營業(yè)面積（平方米）書院商城大型專業(yè)店書院路59號7000惠利鞋城大型專業(yè)店濱河路2000婁山大型綜合超市大型綜合超市唐山路5000虎山中型超市中型超市虎山2000下王埠中型超市中型超市下王埠2000東李建材超市大型專業(yè)店東李村8000振華路大型專業(yè)店大型專業(yè)店振華路3000劉家下河中型超市中型超市惠水路2000大棗園中型超市中型超市大棗園2000文安路中型超市中型超市文安路2000小坡子中型超市中型超市曲源路2000金水路大型綜合超市大型綜合超市金水路5000李滄區(qū)大中型商業(yè)零售網點一覽表商圈分析李滄區(qū)商業(yè)概況目錄車人流調查小結餐飲娛樂調查夏莊路商業(yè)分析：夏莊路共有大小商鋪160余家，基本以沿街商鋪為主面積范圍20——300平方米不等。業(yè)態(tài)以通信、美容美發(fā)、布藝、房介等面積相對較小，在50平方米左右。餐飲和超市便利等業(yè)態(tài)面積相對較大在100-300平方米左右，部分知名餐飲面積超過1000平方米。沿路網點房的租金分路段也不盡相同，廣業(yè)錦江大酒店周邊網點2.5—3元/平方米/天，李村公園附近網點3——4元/平方米/天，虎山路下王埠附件網點1.5-2元/平方米/天。夏莊路308國道京口路夏莊路段調研范圍為京口路至308國道路段。夏莊路長1100米，是李村通往夏莊、惜福鎮(zhèn)進入嶗山的主要道路，商業(yè)以沿街的商業(yè)網點為主，目前最繁華的地段為李村公園附近。商業(yè)街分析夏莊路兩側業(yè)態(tài)占前幾位的為餐飲、超市和房介。餐飲所占比例最大，占29%，其他各種業(yè)態(tài)分布相對平均。從目前各商鋪的經營狀況來看，餐飲業(yè)經營狀況良好。夏莊路商業(yè)業(yè)態(tài)構成：商業(yè)街分析古鎮(zhèn)路商業(yè)街分析古鎮(zhèn)路是綜合商業(yè)步行街，主要以餐飲為主，目前古鎮(zhèn)路的西側有維客大酒店、肯德基、嶗山百貨、飛拉力電子信息城、巴黎春天、名品大世界等大型商業(yè)設施。京口路書院路古鎮(zhèn)路古鎮(zhèn)路調查范圍京口路至書院路古鎮(zhèn)路是綜合商業(yè)步行街，長度約300米，主要以餐飲為主。商業(yè)街分析向陽路步行街分析向陽路步行街是李村商圈的核心，共有商鋪80余家，集購物、休閑、娛樂于一體的綜合商業(yè)街。步行街兩側是李村商圈大型商場的集中地，嶗山百貨、利客來、北方國貿等。步行街兩側商鋪面積以40平方米左右為主，部分商鋪面積在100平方米左右。各商鋪經營狀況良好，租金相對較高在13—19元/平方米/天。街內所經營商品檔次以中低檔次為主，產品品種齊全。向陽路業(yè)態(tài)構成向陽路九水路夏莊路商業(yè)街分析峰山路商業(yè)街分析峰山路經營業(yè)態(tài)主要為餐飲、服裝、便利店，大型商業(yè)設施有利客來超市等，經營商鋪檔次相對較高。京口路濱河路峰山路峰山路調查范圍京口路至濱河路峰山路，長1262米，處在李村商圈的中心區(qū)域，以少山路與京口路段為主，業(yè)態(tài)有餐飲、服裝、便利店，大型商業(yè)設施有利客來超市等。少山路與濱河路段，主要以中介、裝飾公司等為主。商業(yè)街分析少山路服飾街分析少山路是地處李村商圈的核心區(qū)域，全長350多米，目前共有大小商鋪100余家。少山路路段相對較短，而且路面寬度不夠；服飾街人氣相對比較旺。租金相對于較高在11——21元/平方米/天，目前此街道商鋪出租率較高，幾乎無空置商鋪；少山路步行街經營以服裝和鞋帽為主，其他占較大比例的為美容美發(fā)。周邊網點密集，客流量大，是李滄區(qū)繁華的服裝、服飾專業(yè)特色街之一，在本區(qū)域內有一定的知名度。目前服裝專賣店注重裝修的檔次，于本片區(qū)經營紅火，店鋪租金較高。少山路業(yè)態(tài)構成古鎮(zhèn)路君峰路少山路商業(yè)街分析京口路商業(yè)街分析京口路商業(yè)主要集中在濱河路至金嶺路段，以五金電器、通訊和餐飲為主，沿街商鋪檔次普遍較低。濱河路君峰路京口路京口路段調研范圍濱河路至君峰路京口路是李村連接滄口的主要道路，目前京口路商業(yè)主要集中在濱河路至金嶺路段，以通訊、五金電器和餐飲為主，大型商業(yè)設施有蘇寧電器、五星電器、維客超市和利客來購物中心等。新建京口路機電產品街，范圍是青峰路至峰山路段，規(guī)劃長度300米；新建京口路通訊器材街，范圍是古鎮(zhèn)路至濱河路段，規(guī)劃長度300米。商業(yè)街分析書院路商業(yè)街分析書院路東段與向陽路、古鎮(zhèn)路交匯，為李村商圈的中心區(qū)域，集中了餐飲、便利店、藥店、餐飲和服裝等多種商業(yè)業(yè)態(tài)，為商圈內積聚人氣的主要路段，商業(yè)檔次相對較高。重慶中路京口路書院路書院路調研范圍京口路至重慶中路書院路東段與向陽路、古鎮(zhèn)路交匯，為李村商圈的中心區(qū)域，集中了餐飲、便利店、藥店、餐飲和服裝等多種商業(yè)業(yè)態(tài)，大型商業(yè)設施有巴黎春天、北方國貿、新華書店、五星電器等。為李村商圈的中心區(qū)域，集中了餐飲、便利店、藥店、餐飲和服裝等多種商業(yè)業(yè)態(tài)，大型商業(yè)設施有巴黎春天、北方國貿、新華書店、五星電器等。商業(yè)街分析三零八國道商業(yè)街分析三零八國道為青島市區(qū)至城陽的主干道，主要業(yè)態(tài)以餐飲、家居/家紡和五金建材為主，商業(yè)經營檔次相對較高。金水路濱河路308國道308國道調查范圍金水路至濱河路三零八國道是青島市區(qū)到城陽的交通主干道之一，目前，商業(yè)主要以沿街的商品房為主，多為兩層連買，面積較低，分布比較集中，主要業(yè)態(tài)以餐飲和家居/家紡為主。商業(yè)街分析李滄區(qū)商業(yè)概況目錄車人流調查小結餐飲李滄區(qū)共有兩大美食廣場，分別分布于中防商街地下二層和寶龍城市廣場4層，總面積近2萬平米，可容納上千人同時就餐，人均消費15—40元不等。寶龍四樓含有眾多品牌餐飲。地點樓層經營面積代表品牌檔次中防商街B28000大眾餐飲：好一家牛肉粉、美達爾烤肉、仙果樹休閑吧、口留香煎餅果子、美麒麟麻辣香鍋、英雄煮、艾蜜兒西餅店、漢德堡、韓國料理、陜西面食……低檔寶龍城市廣場1F4F10307健力源美食城，知名餐飲（綠茵閣、巴貝拉、九仟火鍋、牛巴西餐廳、川人百味、魚酷、摸錯門、天登山、肯德基、必勝客）中高檔娛樂餐飲調查餐飲知名快餐統(tǒng)計：KFC：6家麥當勞：2家必勝客：2家味千拉面：2家德克士：1家各地方菜系、西餐、中西快餐均分布其中，多是沿街飯店，集中在峰山路、書院路范圍，人均消費50—100元不等。古鎮(zhèn)路、濱河路街區(qū)，主要以小吃為主，屬于低檔快餐，人均消費10—30元不等；兼有中檔或中型餐館，經營面積100—200平方米。娛樂餐飲調查娛樂李滄區(qū)娛樂業(yè)態(tài)主要以KTV居多（約十家），電玩和電影院及棋牌、桌球為輔。

兩大電玩分別是星光大道和位于寶龍城市廣場的草上飛樂園，影院為橫店電影城和永樂電影院。消費群體為18—40周歲具有一定消費能力的人員，人均費用在40—80元左右。兒童樂園三家，面積均不大。KTV電玩電影院網吧游樂場好樂迪量販星光大道龍麥時尚KTV萬水千山KTV0323KTV大家樂歌唱廣場金昌盛KTV金夜星光阿里郎家族練歌廳夢樂園練歌房聚樂嘉年華（1000平方米）草上飛樂園（3500平方米）利客來B座電玩城（1000平方米）橫店電影城（4000平方米，1428個座位，含1個VIP廳和1個雙機巨幕廳）永樂電影院（563個座位，含1個豪華廳）新新月網吧海天日晟網吧同源網吧利客來童樂元：（利客來A座5F）奇樂兒兒童樂園（寶龍三樓）：咕嚕島兒童樂園（寶龍二樓）：娛樂餐飲調查培訓機構李滄區(qū)較為知名的兒童教育中心主要有：紅黃藍、雅斯貝爾斯親子園、巴洛克音樂中心、清大學堂全腦開發(fā)與學習李村心音貝貝中心親子園、卡樂夫親子早教中心、東方愛嬰早教中心、安琪兒少兒模特藝術學校。娛樂餐飲調查小結李滄區(qū)餐飲、娛樂行業(yè)規(guī)模日益擴大，發(fā)展迅速?，F有餐飲、娛樂主要集中在書院路、古鎮(zhèn)路、峰山路和向陽路，除中防商街和寶龍以外，都是沿街自然形成。低檔次的小規(guī)模經營，主要以特色小餐飲為主，店面不大，經營網點遍布區(qū)域內各個角落，主要解決人民群眾基本生活需求；由于沿街自然形成的餐飲較多，餐飲娛樂休閑業(yè)既具有廣闊的發(fā)展空間，又面臨提高服務層次和質量的嚴峻挑戰(zhàn)。經營業(yè)態(tài)多樣化程度不明顯，就餐環(huán)境一般。娛樂餐飲調查小結休閑、娛樂場所規(guī)模小、分布散，沒有形成產業(yè)和特色，餐飲休閑經營業(yè)態(tài)沒有形成多樣化、規(guī)?；?。隨著寶龍城市廣場的開業(yè)，一些知名餐飲、娛樂品牌逐步進駐，引進了橫店影院、草上飛樂園、味千拉面等知名連鎖品牌；項目地附近聚集了海樂迪等知名娛樂品牌，這些企業(yè)注重品牌經營，走連鎖化、規(guī)?；?、集團化發(fā)展道路，擁有較先進的經營管理經驗。李滄區(qū)現有的兒童樂園只有3家，且經營規(guī)模都不是很大，都是在商場里面經營。項目地附近所集中的教育培訓機構，都是以兒童早教為主，經了解其經營狀況良好，說明此類業(yè)態(tài)的有一定的市場需求空間。娛樂餐飲調查建議本區(qū)域餐飲、娛樂業(yè)的發(fā)展空間很大，特別是有特色的品牌餐飲、娛樂，因此，項目在業(yè)態(tài)規(guī)劃上，要加大該業(yè)態(tài)的比重。規(guī)劃特色餐飲休閑區(qū)，加大品牌餐飲、娛樂的招商力度，提供良好的就餐、娛樂環(huán)境，打造本區(qū)域有特色的餐飲、娛樂場所，作為本項目的一大賣點。隨著李滄區(qū)人口的不斷增加，兒童所占比例必然會加大，兒童樂園和培訓早教的機構明顯不能滿足市場的需求，本項目位于商業(yè)核心地段，其未來的影響力和客流量必然會很大。因此，兒童樂園、早教中心等也是本項目必不可少的主力業(yè)態(tài)。娛樂餐飲調查李滄區(qū)商業(yè)概況目錄小結餐飲娛樂調查車人流調查工作日中午時段，車流量最大的區(qū)域為京口路和夏莊路；人流量最多的區(qū)域為少山路和京口路。工作日13：00-13：30時段人流車流統(tǒng)計道路名稱單位時間測試時段流向車流量（輛）公交車出租車私家車人流量（人）夏莊路1分鐘13：00—13：30北往南方向1646612南往北方向1032513道路名稱單位時間測試時段流向車流量（輛）公交車出租車私家車人流量（人）向陽路1分鐘13：00—13：30東往西方向823323西往東方向925414道路名稱單位時間測試時段流向車流量（輛）公交車出租車私家車人流量（人）京口路1分鐘13：00—13：30北往南方向1664638南往北方向1243522道路名稱單位時間測試時段流向車流量（輛）公交車出租車私家車人流量（人）少山路1分鐘13：00—13：30東往西方向無00032西往東方向無00028注：（本次統(tǒng)計每時間段內監(jiān)控3次，每次1分鐘，每次間隔5分鐘）道路名稱單位時間測試時段流向車流量（輛）公交車出租車私家車人流量（人）夏莊路1分鐘16：00—16：30北往南方向1643918南往北方向1762911道路名稱單位時間測試時段流向車流量（輛）公交車出租車私家車人流量（人）向陽路1分鐘16：00—16：30東往西方向1114627西往東方向1033422道路名稱單位時間測試時段流向車流量（輛）公交車出租車私家車人流量（人）京口路1分鐘16：00—16：30北往南方向1453630南往北方向1344523道路名稱單位時間測試時段流向車流量（輛）公交車出租車私家車人流量（人）少山路1分鐘16：00—16：30東往西方向無00018西往東方向無00018工作日下午時段，車流量最大的區(qū)域為夏莊路和京口路；人流量最多的區(qū)域為京口路和向陽路。工作日16：00-16：30時段人流車流統(tǒng)計注：（本次統(tǒng)計每時間段內監(jiān)控3次，每次1分鐘，每次間隔5分鐘）車人流調查休息日中午時段，車流量最大的區(qū)域為夏莊路和向陽路；人流量最多的區(qū)域為少山路和向陽路。休息日13：00-13：30時段人流車流統(tǒng)計注：（本次統(tǒng)計每時間段內監(jiān)控3次，每次1分鐘，每次間隔5分鐘）道路名稱單位時間測試時段流向車流量（輛）公交車出租車私家車人流量（人）夏莊路1分鐘13：00—13：30北往南方向1343617南往北方向1553710道路名稱單位時間測試時段流向車流量（輛）公交車出租車私家車人流量（人）向陽路1分鐘13：00—13：30東往西方向1322924西往東方向1231820道路名稱單位時間測試時段流向車流量（輛）公交車出租車私家車人流量（人）京口路1分鐘13：00—13：30北往南方向1453624南往北方向831419道路名稱單位時間測試時段流向車流量（輛）公交車出租車私家車人流量（人）少山路1分鐘13：00—13：30北往南方向無00034南往北方向無00029車人流調查休息日下午時段，車流量最大的區(qū)域為夏莊路和京口路；人流量最多的區(qū)域為京口路和少山路。休息日16：00-16：30時段人流車流統(tǒng)計注：（本次統(tǒng)計每時間段內監(jiān)控3次，每次1分鐘，每次間隔5分鐘）道路名稱單位時間測試時段流向車流量（輛）公交車出租車私家車人流量（人）夏莊路1分鐘16：00—16：30北往南方向1241712南往北方向1664610道路名稱單位時間測試時段流向車流量（輛）公交車出租車私家車人流量（人）向陽路1分鐘16：00—16：30東往西方向14211114西往東方向431015道路名稱單位時間測試時段流向車流量（輛）公交車出租車私家車人流量（人）京口路1分鐘16：00—16：30北往南方向1553733南往北方向1262425道路名稱單位時間測試時段流向車流量（輛）公交車出租車私家車人流量（人）少山路1分鐘16：00—16：30北往南方向無00017南往北方向無00019車人流調查李滄區(qū)商業(yè)概況目錄車人流調查餐飲娛樂調查李滄區(qū)是青島傳統(tǒng)的工業(yè)區(qū)，在青島新一輪規(guī)劃中，第二產業(yè)將全部搬遷至遠郊區(qū)，李滄區(qū)將成為集總部經濟，生產服務業(yè)等都市副中心；特色鮮明的城市新中心轉變，發(fā)展?jié)摿薮?，孕育著巨大的市場機會。李村片區(qū)未來總體功能定位是以“現代商業(yè)、服務業(yè)、休閑娛樂、居住”為主體功能的綜合片區(qū)，為綜合體項目開發(fā)提供了巨大的市場空間。隨著政府規(guī)劃的逐步清晰，城市功能配套的逐步成熟，李滄區(qū)歷經十年，其居住價值實現了低端-—中低端、中低端-中端的不斷提升。李滄區(qū)商業(yè)發(fā)達，李滄商圈是市區(qū)“四大商圈”之一，也是青島的北部商貿中心。僅以項目周邊為例，聚集了李滄萬達廣場、樂客城、銀座廣場、寶龍廣場、蘇寧半島總部、蘇寧李村店、北方國貿、嶗山百貨、利客來購物中心、利客來超市、維客廣場超市等大的主題商業(yè)；星座物語韓尚購物城、泰和購物廣場等時尚商城，加上各類型的臨街商鋪，形成了多個品牌商家進駐、多業(yè)態(tài)并存的大商貿格局，面向青島、輻射半島的“一站式購物天堂”，成為與市南區(qū)相媲美的青島兩大購物中心之一。李滄區(qū)商業(yè)密集區(qū)中，目前的商業(yè)模式，以主力店+超市+各類專賣店+臨街商鋪為主。較大的主力店有數個，主要為嶗山百貨、利客來購物中心、北方國貿、國美電器、蘇寧電器、五星電器等；李村大集農貿市場；各類專業(yè)店，業(yè)態(tài)結構覆蓋從服裝到數碼通訊產品、餐飲、醫(yī)藥、銀行網點等各種業(yè)態(tài)同時存在。其它零散商鋪，基本以沿街分散、自然形成，以滿足居民生活需要為主要業(yè)態(tài)定位，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃和明顯分區(qū)。小結三、典型商業(yè)狀況與分析目錄研究目的典型商業(yè)狀況與分析目錄利群購物廣場城陽利群購物廣場項目介紹青島市利群集團城陽購物廣場、酒店總建筑面積76108平方米，位于城陽區(qū)正陽路與青威路路口，其中地上建筑面積54635平方米。建成后的購物廣場經營面積近四萬平方米，位于道路交匯處，具有購物、餐飲、娛樂休閑等綜合性功能。公交線路：306、373、374、919、926、909、912、905等城陽商業(yè)利群購物廣場商業(yè)名稱城陽利群購物廣場商業(yè)類型購物中心開業(yè)時間2008.9.26檔次中、高檔建筑面積76000㎡營業(yè)面積42000㎡目標客群全客層出租率100%樓層6平均租金（扣點）15%業(yè)態(tài)布局及代表品牌樓層主題面積代表品牌B1精品食品、特色食品、煙酒、茶葉、藥品、圖書、面包房、超市7000㎡泰山、利群、丹香、嶗山茶等F1化妝品、黃金珠寶、名表眼鏡、皮鞋皮具、工藝品7000㎡山東黃金、周大福、飛亞達、歐萊雅等城陽商業(yè)利群購物廣場F2成熟女裝、少淑女裝、女士內衣、流行配飾7000㎡夢芭莎、瑞和菲瑪、RER、三彩等F3男士服裝、襯衣褲子、羊絨羊毛、男士飾品、內衣7000㎡希努爾、暖倍兒等F4運動服飾、休閑服飾、戶外用品、羽絨服7000㎡耐克、阿迪、杰克瓊斯、卡帕等F5家居用品、童裝玩具、家用電器、文化用品、音像制品、廚具7000㎡海爾、海信、澳柯瑪、富安娜等總

結：1、傳統(tǒng)百貨模式，客群廣泛。

2、品牌匯聚、理念創(chuàng)新。3、布局合理，各業(yè)態(tài)基本覆蓋。

4、配套齊全，擁有能容納500余車輛的大型停車場。5、以購物為主，主要經營服裝、鞋類、運動類。城陽商業(yè)城陽家佳源購物廣場項目介紹青島家佳源（城陽）購物中心座落于城陽區(qū)東部商業(yè)中心區(qū)域，正陽路與青威公路交匯處東側，于2005年9月9日對外營業(yè)，主體建筑4層，總面積4萬余平方米，并設有大型室內外停車場，可同時停放三百多部車輛。購物中心內設四部雙向自動步行道、兩部客梯，中央空調及閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)。公交線路：306、373、374、919、926、909、912、905等家佳源購物廣場城陽商業(yè)家佳源購物廣場商業(yè)名稱家佳源購物中心商業(yè)類型購物中心開業(yè)時間檔次中、低檔建筑面積40000營業(yè)面積30000目標客群大眾消費出租率100%樓層3層平均租金（扣點）15%業(yè)態(tài)布局及代表品牌樓層主題面積代表品牌F1時尚廣場、珠寶化妝、服裝鞋帽、皮具精品10000肯德基、歐萊雅、F2生活超市10000主要經營生鮮食品、現場加工食品、方便食品、調味品、保健品、糕點罐頭、煙酒糖茶、日用百貨、洗滌日化、文體用品、辦公用品、家用電器、家居用品等F3休閑娛樂新天