2021年土地增值稅計算方式

**歐陽光明*創(chuàng)編2021.03.07*歐陽光明*創(chuàng)編2021.03.07改增后土地增值稅計算方法為：應(yīng)納土地增值稅二增值額X稅率1公式中的“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項目金額后的余額。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。計算增值額的扣除項目：（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額；（2）開發(fā)土地的成本、費用；（3）新建房及配套設(shè)施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；（5）財政部規(guī)定的其他扣除項目。*歐陽光明*創(chuàng)編2021.03.072土地增值稅實行四級超率累進稅率：增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。上面所列四級超率累進稅率，每級“增值額未超過扣除項目金額”的比例，均包括本比例數(shù)。*歐陽光明*創(chuàng)編2021.03.07納稅人計算土地增值稅時，也可用下列簡便算法：土地增值稅的計稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計算，具體土地增值稅計算方法如下：（一）增值額未超過扣除項目金額50%土地增值稅稅額=增值額x30%（二）增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的土地增值稅稅額=增值額x40%-扣除項目金額x5%（三）增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的土地增值稅稅額=增值額x50%-扣除項目金額x15%*歐陽光明*創(chuàng)編2021.03.07（四）增值額超過扣除項目金額200%土地增值稅稅額=增值額x60%-扣除項目金額x35%公式中的5%，15%，35%為速算扣除系數(shù)。結(jié)合實務(wù)中納稅人獲取房屋方式的一般渠道，本文所謂“改前房”僅指納稅人在4月30日以前通過購買取得的房屋。另外考慮到增值稅跟土增稅相結(jié)合業(yè)務(wù)的多樣性和復雜性，下文刻意的設(shè)定了納稅主體為一般納稅人，交易金額為含稅價，按土地增值稅的計算方法中的簡易征收。例：A公司是原營業(yè)稅納稅*歐陽光明*創(chuàng)編2021.03.07人，營改增后為一般納稅人，其機構(gòu)所在地在西寧市，A公司于2月1日從B公司購買房產(chǎn)一處(坐落地位于西寧市)，取得了相關(guān)發(fā)票;成交價1000萬元、繳納契稅1000*5%=30萬元，并辦理了過戶手續(xù)。營改增前A公司銷售此房屋土地增值稅的計算方法為：假設(shè)A公司于3月1日以1500萬元將此處房產(chǎn)銷售給C公司并開具了發(fā)票：應(yīng)繳營業(yè)稅=(15001000)*5%=25萬元;城市維護建設(shè)稅=25*7%=1.75萬元;*歐陽光明*創(chuàng)編2021.03.07教育費附加=25*3%=0.75萬元;印花稅=1500*0.0005=0.75萬元;土地增值稅的稅額為：收入額=1500萬元;扣除額=1000(1+3*5%)+30+25+1.75+0.75+0.75=1208.25萬元;注意上式第一項：根據(jù)財稅[]21號第二條、關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物能提供購房發(fā)票的，經(jīng)稅務(wù)部門確認，購房原始成本金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。每年指以12個月為1年，超1年不滿12個月但超6個月可視為1年。契稅(有完稅憑證)也*歐陽光明*創(chuàng)編2021.03.07可扣除（但不得作為加計扣除基數(shù)）。增值率=（15001208.25）/1208.25=24.12%;應(yīng)納土增稅=291.75*30%1208.25*0=87.53萬元例：營改增后A公司銷售此房屋土地增值稅的計算方法為：財稅【】36號附件2“營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定”第一條第八款、國家稅務(wù)總局公告第14號“國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》的公告”第三條、一般納稅人銷售其4月30日前取得（不含自建）的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方*歐陽光明*創(chuàng)編2021.03.07法，以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。財稅【】36號附件1“營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法”第三十五條、簡易計稅方法的銷售額不包括其應(yīng)納稅額，納稅人采用銷售額和應(yīng)納稅額合并定價方法的，按照下列公式計算銷售額：銷售額=含稅銷售額/（1+征收率）假設(shè)A公司于5月10日以1500萬元含稅價將此處房產(chǎn)銷售給C公司，選擇了按簡易征收繳納增值稅并開具了發(fā)票。*歐陽光明*創(chuàng)編2021.03.07取得房屋時的契稅如前文所述銷售房屋時：應(yīng)納增值稅=(15001000)/(1+5%)*5%=23.81萬元。城市維護建設(shè)稅=23.81*7%=1.67萬元;教育費附加=23.81*3%=0.71萬元;印花稅=1500*0.0005=0.75萬元;土地增值稅處理：收入新規(guī)定：財政部國家稅務(wù)總局稅[]43號《關(guān)于營改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個人所得稅計稅依*歐陽光明*創(chuàng)編2021.03.07據(jù)問題的通知》第三條、土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。財稅【】36號附件1“營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法”第三十五條、簡易計稅方法的銷售額不包括其應(yīng)納稅額。因此，在上述計算中，A公司按簡易征收計算的增值稅是A公司的應(yīng)納增值稅稅額，應(yīng)將其從收入中減除后作為土增收入額。實際繳納的城市維護建設(shè)稅和教育費附加作為扣除額，并入到土增稅扣除項目中。收入額=150023.81=1476.19萬元;扣除額=1000(1+3*5%)+30+1.67+0.71+0.75=*歐陽光明*創(chuàng)編2021.03.071183.13萬元;增值率=(1476.191183.13)/1183.13=24.77%;應(yīng)納土增稅=293.06*30%1183.13*0=87.92萬元假設(shè)A公司于9月份銷售，根據(jù)前文所述規(guī)定可知扣除額=1000(1+4*5%)+30+1.67+0.71+0.75=1233.13萬元;增值率=(1476.191233.13)/1233.13=19.71%;應(yīng)納土增稅=243.06*30%1233.13*0=72.92萬元歐陽光明(2021.03.07)2021.03.07*歐陽光明*創(chuàng)編2021.03.07通過以上土地增值稅的計算方法可知，“改前房”在營改增過渡期內(nèi)納稅人如果選擇按簡易征收