標(biāo)桿房企成本管理制度與流程含國家政策法規(guī)

成本管理手冊某某股份有限公司工程管理部制****年**月**日目錄一、成本管理制度與流程 3工程結(jié)算審批工作程序 4工程結(jié)算復(fù)核實施細(xì)則 7工程成本檢查調(diào)研工作指引 14企業(yè)成本核算指導(dǎo) 18工程付款審核工作程序 29工程付款審批工作程序 34工程預(yù)結(jié)算管理辦法 36扣款審批工作程序 48工程預(yù)結(jié)算管理規(guī)范 49責(zé)任成本管理體系指引 52目標(biāo)成本科目分類 61新項目發(fā)展管理制度 66設(shè)計變更與現(xiàn)場簽證管理規(guī)范 88零星工程管理規(guī)范 91零星用現(xiàn)金購買物品、材料管理規(guī)范 93工程及成本管理制度清理工作流程及計劃 98工程材料設(shè)備限價管理規(guī)范 100工程合同管理規(guī)范 102招投標(biāo)監(jiān)控管理規(guī)范 105有關(guān)與造價咨詢單位的合作管理規(guī)范 107成本管理部日常工作管理 116成本檔案管理辦法 117成本管理軟件操作指引 124二、國家政策法規(guī) 132估價管理規(guī)范 133建筑工程施工發(fā)包與承包計價管理辦法 151成本管理制度與流程返回目錄工程結(jié)算審批工作程序目的符合結(jié)算要求，使結(jié)算審批規(guī)范化、結(jié)算資料完整化，為清算付款提供依據(jù)。適用范圍勘察設(shè)計、土建安裝工程、裝修工程、環(huán)境綠化、零星工程、配套工程、甲供料結(jié)算等工程類結(jié)算操作程序主辦人在上報結(jié)算前應(yīng)先檢查結(jié)算資料是否完整，是否具備結(jié)算條件。合同文本復(fù)印件一份。（若無合同，則提供零星工程委托單原件）竣工圖原件1套。工程竣工驗收證明單原件。經(jīng)設(shè)計部經(jīng)理簽字認(rèn)可的設(shè)計文件原件。經(jīng)項目總經(jīng)理簽字認(rèn)可的簽證變更單原件。施工單位上報的結(jié)算書1份。有甲供材料的工程，必須提供甲供材料領(lǐng)料單原件。有扣款的工程，必須提供有效的扣款單。流程：主辦人按結(jié)算審批表要求填寫“項目部職責(zé)及意見”一欄后報項目總經(jīng)理審批。項目總經(jīng)理審批完由項目秘書登記后送工程管理部。工程管理部對工程質(zhì)量進行確認(rèn)并對結(jié)算資料進行審核，審核完成后報成本管理部。經(jīng)成本管理部審核結(jié)算后上報分管副總審批。（若結(jié)算總價超出原預(yù)算價的20%，成本管理部應(yīng)提供“造價分析”）若該項目須送社會審價機構(gòu)審計，則應(yīng)在社會審價機構(gòu)提供審定單作為結(jié)算附件上報分管副總審批。分管副總審批同意后，下發(fā)成本管理部，并由成本管理部統(tǒng)一下發(fā)項目秘書。項目秘書保留結(jié)算原件存檔，復(fù)印件交主辦人辦理付款申請。成本管理部保留結(jié)算復(fù)印件1份。返回目錄工程竣工清算管理規(guī)范目的根據(jù)工程結(jié)算的審價報告，對施工工程的質(zhì)量、工期等履約的情況進行核實，確定工程尾款。范圍項目主體及變電站、水泵房、會所等附屬工程，且已完成結(jié)算社會審價工作的工程。管理規(guī)范工程結(jié)算審核價：根據(jù)審價單位的結(jié)算審價報告確定工程結(jié)算價。甲供材料的清算與材料供貨商清算根據(jù)工程部提供的甲供材料數(shù)量，核對相應(yīng)的廠方供料單，施工單位的簽收單，確定甲供材料的實供數(shù)量。分析材料損耗的緣由，根據(jù)合同約定，整理材料扣款單。供貨商材料清算量：供貨量-材料扣款單數(shù)量與施工單位清算根據(jù)審價結(jié)果和現(xiàn)場簽證數(shù)量，確定甲供材料的合理使用量。根據(jù)施工單位簽收的材料供貨單，確定甲供材料實際合格產(chǎn)品的供應(yīng)量。根據(jù)以上兩項的差額，若施工單位未退還材料，則向乙方開材料扣款單。多供甲供料扣款=材料單價*（甲方供應(yīng)量-乙方使用量）工期獎罰清算開竣工的時間：根據(jù)施工合同界定的時間，復(fù)核有關(guān)備忘、工期簽證及驗收單時間，確定實際發(fā)生的總工期。工期簽證：復(fù)核有關(guān)工期簽證，在實際發(fā)生工期中予以扣除。根據(jù)合同及有關(guān)簽證進行質(zhì)量獎罰清算復(fù)核質(zhì)檢站對工程項目的質(zhì)檢評定表。根據(jù)合同及有關(guān)簽證進行質(zhì)量獎罰的清算。工程保修金根據(jù)合同條款預(yù)留屋面及土建、安裝的保修金。工程扣款匯總施工過程中簽認(rèn)的工程扣款單，確定工程扣款金額。水電費清算復(fù)核的水電費清算的票據(jù)資料。（須由物業(yè)公司蓋章確認(rèn)及工程主辦人審核）。根據(jù)定額規(guī)定及水電實用量，確定水電費清算金額。已付工程款施工單位、成本管理部及財務(wù)部三方對帳，確定已付工程款。確定工程尾款根據(jù)以上各項的復(fù)核，確定工程尾款。整理清算資料，填寫工程清算報告。主辦工程師根據(jù)清算報告填報《付款申請》，按《付款審批程序》執(zhí)行付款的審批工作。附件《工程竣工清算報告》工程竣工清算報告序號內(nèi)容金額（額）備注1土建工程審定造價價見審價報告2安裝工程審定造價價見審價報告3附屬工程審定造價價見審價報告4審定造價合計1+2+35質(zhì)量獎罰56工期獎罰67水電費補差78扣多供甲供料89扣款單內(nèi)容910扣保修金1011扣屋面保修金1112清算總價合計4+5+6+7++8+9+110+1113工程已付工程款1314應(yīng)付尾款12-13返回目錄工程結(jié)算復(fù)核實施細(xì)則目的為加強某某集團所屬各房地產(chǎn)公司工程預(yù)結(jié)算的規(guī)范化管理，避免和減少結(jié)算過程中的錯漏，提高工程結(jié)算質(zhì)量，制定本工作實施細(xì)則。范圍本管理辦法適用于某某集團所屬各房地產(chǎn)公司成本管理人員。職責(zé)集團財務(wù)部成本審算中心負(fù)責(zé)本細(xì)則的制定、修改、解釋、指導(dǎo)、監(jiān)督檢查。集團所屬各房地產(chǎn)公司從事工程結(jié)算復(fù)核及其他有關(guān)責(zé)任人員負(fù)責(zé)貫徹執(zhí)行本管理辦法。復(fù)核方法與過程控制有關(guān)概念本實施細(xì)則中的工程結(jié)算是指土建、安裝、社區(qū)管網(wǎng)、園林建造、室內(nèi)外高級裝修等建造工程的結(jié)算。本實施細(xì)則中的結(jié)算復(fù)核是指針對已完成初步審核的結(jié)算書，進行工程造價的再確認(rèn)的過程。本實施細(xì)則中的已復(fù)核項目是指項目單價已核準(zhǔn)，且項目工程量經(jīng)復(fù)核人全面核驗或抽查后確認(rèn)的項目。工程結(jié)算復(fù)核原則廉潔公正原則:工程結(jié)算復(fù)核工作中，應(yīng)始終以公司利益為最高利益，遵守法律法規(guī)，恪守職業(yè)道德，嚴(yán)禁主動索要或被動接受財物，不應(yīng)將私人情感帶入工作中。應(yīng)廉潔嚴(yán)明、公正、客觀地進行復(fù)核工作。準(zhǔn)確高效原則:工程結(jié)算復(fù)核工作是在工程結(jié)算初步結(jié)果已產(chǎn)生的情況下開展的，也是工程結(jié)算數(shù)據(jù)產(chǎn)生的最后一關(guān)。要求以極高的準(zhǔn)確性和高效性來完成。可復(fù)查性原則:工程結(jié)算復(fù)核工作應(yīng)保存好真實、完善的工程資料、復(fù)核期間的會議資料和審批記錄、復(fù)核情況登記表格等，具備完全的可復(fù)查性。責(zé)任共擔(dān)原則：工程結(jié)算經(jīng)復(fù)核人員確認(rèn)復(fù)核完畢后，復(fù)核人員將與初審人員（咨詢公司）一起負(fù)責(zé)結(jié)算數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，共同承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。一般規(guī)定復(fù)核人有權(quán)要求經(jīng)辦人員提供工作所需的文件、檔案資料等,并有權(quán)對經(jīng)辦人員無故拖延或拒絕提供相關(guān)資料的行為向主管領(lǐng)導(dǎo)匯報；復(fù)核人有權(quán)要求經(jīng)辦人員對初步審核結(jié)果及審核內(nèi)容進行解釋和說明并配合復(fù)核工作,并有權(quán)對經(jīng)辦人員無故拒絕配合的行為向主管領(lǐng)導(dǎo)匯報；復(fù)核人有權(quán)對復(fù)核工作中發(fā)現(xiàn)的問題提出修改意見，自行修改或?qū)こ塘拷?jīng)抽查發(fā)現(xiàn)有誤的項目要求經(jīng)辦人員重新驗算修改；復(fù)核人有權(quán)就經(jīng)辦人員或外委單位的審核工作質(zhì)量向主管領(lǐng)導(dǎo)建議給予適當(dāng)獎勵或懲罰；復(fù)核人應(yīng)對經(jīng)辦人員提供的文字資料進行核驗，查實；復(fù)核人應(yīng)對工程結(jié)算中有疑問的地方進行現(xiàn)場勘查、現(xiàn)場測量，并召集經(jīng)辦人員和知情人員問明情況；復(fù)核人應(yīng)在復(fù)核工作完成后,將工程檔案資料及填寫好的《工程結(jié)算復(fù)核情況登記表》歸檔整理完畢,不得有缺、漏、丟失的情況；復(fù)核人應(yīng)如實向主管領(lǐng)導(dǎo)匯報復(fù)核情況并提出改進工作的建議；復(fù)核人對未進行資料審查、現(xiàn)場踏勘承擔(dān)失查責(zé)任；復(fù)核人對工程結(jié)算最終結(jié)果承擔(dān)30%責(zé)任；復(fù)核人對在復(fù)核工作階段進行的調(diào)整承擔(dān)全部責(zé)任。復(fù)核的基本方法開展復(fù)核工作前,先檢查工程資料的完整性與真實性。開始復(fù)核時，以初審的結(jié)算書為基礎(chǔ)，先對比初審結(jié)果的各項經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)，如：單方造價、鋼筋含量、混凝土含量等指標(biāo)以及主要材料的消耗量和腳手架、垂直運輸費等費用占工程造價比例。將以上數(shù)據(jù)與同類工程歷史經(jīng)驗數(shù)據(jù)對比，發(fā)現(xiàn)哪部分偏高則重點復(fù)核哪部分。復(fù)核中采用全部復(fù)核與抽查復(fù)核相結(jié)合，重點復(fù)核與一般性復(fù)核相結(jié)合的方法。易于計算的工程量如土建中的腳手架、安裝中的設(shè)備、綠化中的樹木等項目應(yīng)全部復(fù)核；不易全部復(fù)核工程量的項目如鋼筋、混凝土、管線等項目宜抽查復(fù)核，舉一反三。工程造價較大的項目如土建中的垂直運輸費、防水單價、安裝中的主材與設(shè)備費、綠化中的苗木價格等應(yīng)重點復(fù)核，而對造價影響不大的項目如安裝中的油漆工程等則一般性復(fù)核。復(fù)核工作量的基本要求單價的復(fù)核要求工程量的復(fù)核要求求除造價小于30000元的子項單單價可選擇復(fù)復(fù)核，其余各各子項的單價價均要求復(fù)核核確認(rèn)挑選單價高、總價價大的子項的的工程量的復(fù)復(fù)核，復(fù)核的的子項數(shù)量占占總數(shù)量的比比例≥30%，且滿足本本《細(xì)則》中中條的要求備注：對子項工程程量的全面核核驗或抽查后后確認(rèn)，均視視為工程量已已復(fù)核。復(fù)核工作時間要求：復(fù)核工作內(nèi)容是以對比、抽查為主，要求高效而準(zhǔn)確。復(fù)核工作的持續(xù)時間應(yīng)控制在初審時間跨度的1/5內(nèi)，例如：初審歷時15個工作日，則復(fù)核工作應(yīng)在3個工作日內(nèi)完成。如發(fā)現(xiàn)初審結(jié)果有重大錯漏，則持續(xù)時間可視情況順延。復(fù)核工作的過程控制對工程資料的復(fù)核針對工程資料完整性的復(fù)核。工程資料包括：經(jīng)初步審核的結(jié)算書（含工程量計算底稿）；工程合同（包括合同審批表），補充協(xié)議；材料價格（政府指導(dǎo)價格、市場價格、甲供材料、限價材料通知書）；招標(biāo)、投標(biāo)文件等確定合同價格的文件（包括中標(biāo)單位的投標(biāo)書、雙方達成一致的預(yù)算書等）；施工組織設(shè)計方案、施（竣）工圖、圖紙會審記錄；雙方確認(rèn)的所有工工程變更簽證證及相應(yīng)的預(yù)預(yù)算書；工程竣工驗收資料料（工期或者者質(zhì)量未達到到合同要求的的項目應(yīng)提供供相應(yīng)的明確確責(zé)任的說明明）；其他與工程結(jié)算相相關(guān)的雙方確確認(rèn)的協(xié)議、備備忘錄等。在上述工程資料中中又要進一步步核查完整性性。例如：對對工程簽證單單應(yīng)檢查其三三方簽章是否否齊備；竣工工圖上是否在在存在變更的的地方蓋有變變更圖章等。針對工程資料真實實性的復(fù)核。例例如：除合同同有約定外，倒倒土費的結(jié)算算應(yīng)有承建單單位提供的收收款憑據(jù)，并并根據(jù)憑據(jù)，到到倒土地點核核實收費情況況；在抽水臺臺班的簽證單單上，應(yīng)注意意是否對水泵泵型號予以確確認(rèn)，并向現(xiàn)現(xiàn)場管理人員員核實其真實實性；對工程取費的復(fù)核核對工程取費的復(fù)核核是指：復(fù)核核結(jié)算是否嚴(yán)嚴(yán)格按合同或或協(xié)議的條款款規(guī)定，正確確計取各項費費用。包括：：工程類別、取取費的時段、造造價下浮、甲甲供材料的扣扣減、水電費費的扣減、材材料價差的確確定、扣款項項目、總包管管理費、施工工組織措施費費、預(yù)算包干干費等。以上上費用往往是是有活口的地地方，重點復(fù)復(fù)核其依據(jù)是是否充分。對工程子目真實性性的復(fù)核對工程子目真實性性的復(fù)核是指指：核實結(jié)算算中的工程子子目是否實際際發(fā)生、是否否與實際做法法一致，防止止“無中生有”、“貨不對板”以及“工程內(nèi)容重重復(fù)”的情況。復(fù)復(fù)核工程子目目真實性要求求復(fù)核人員了了解工程情況況、對有疑問問的變更簽證證資料進行必必要的現(xiàn)場踏踏勘。對工程量的復(fù)核對工程量的復(fù)核，是是以抽查、驗驗算為主，應(yīng)應(yīng)以初審時的的計算工作稿稿為基礎(chǔ),在初審人員員配合下進行行工程量的復(fù)復(fù)核。并按下下列要求復(fù)核核工程量。土建工程土建工程量復(fù)核要要求項目分類七層以下七——十四層十四層以上鋼筋工程量復(fù)核一層復(fù)核一至二層復(fù)核二至三層混凝土工程量復(fù)核一層復(fù)核一至二層復(fù)核二至三層模板工程量復(fù)核一層復(fù)核一至二層復(fù)核二至三層砌體工程量復(fù)核一層復(fù)核一至二層復(fù)核二至三層土石方工程量全部復(fù)核全部復(fù)核全部復(fù)核腳手架工程量全部復(fù)核全部復(fù)核全部復(fù)核垂直運輸費全部復(fù)核全部復(fù)核全部復(fù)核其他根據(jù)具體情況處理理注：結(jié)構(gòu)形式相同同或相似的建建筑，選取有有代表性的一一幢建筑進行行復(fù)核即可。安裝工程安裝工程工程量的的復(fù)核要涵蓋蓋50％以上的子子目，具體要要求如下：項目復(fù)核要求重要設(shè)備(盤箱柜柜等)全部復(fù)核可按戶型計算工程程量的項目(燈具\潔具\開關(guān)插座等)對某幾種型號抽查查管道、線纜等抽查社區(qū)管網(wǎng)工程：參參考安裝工程程進行園林環(huán)境工程園林綠化工程量復(fù)復(fù)核要求項目工程量復(fù)核要求綠化工程喬木全部復(fù)核，灌灌木及草地抽抽查復(fù)核建筑小品抽查道路廣場全部復(fù)核圍墻建設(shè)全部復(fù)核精裝修工程-----主要核查占占造價比重較較大的項目的的工程量。對子目單價的復(fù)核核結(jié)算書中的子目單單價分套用和和非套用定額額單價(一般以獨立立費表示)兩種。原則則上所有項目目都應(yīng)執(zhí)行合合同或協(xié)議約約定單價或參參照定額單價價執(zhí)行。套用定額單價的子子目，復(fù)核時時應(yīng)根據(jù)設(shè)計計圖紙、施工工組織結(jié)合現(xiàn)現(xiàn)場實際情況況核驗其套用用的定額項目目是否準(zhǔn)確;對有換算內(nèi)內(nèi)容的項目,注意復(fù)核換換算方法和數(shù)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性性。非套用定額的子目目，有合同或或協(xié)議確定價價格的，按約約定執(zhí)行；雙雙方未約定價價格的，復(fù)核核時應(yīng)詢問初初審人員確定定單價的依據(jù)據(jù)，分析其合合理性。對依依據(jù)不足又造造價較大的項項目單價，應(yīng)應(yīng)通過細(xì)分構(gòu)構(gòu)成、詢問同同行、找同類類工程資料、市市場調(diào)查等方方式重新確認(rèn)認(rèn)，并詳細(xì)記記錄核實過程程,將修改內(nèi)容容填入《工程程結(jié)算復(fù)核情情況登記表》。復(fù)核資料整理委托咨詢公司審核核的情況復(fù)核人應(yīng)在存檔的的工程結(jié)算書書上對已復(fù)核核的項目明確確標(biāo)識，初審審結(jié)果中的偏偏差填入《工程結(jié)算復(fù)復(fù)核情況登記記表》，歸入工程程檔案資料；；內(nèi)部復(fù)核的情況復(fù)核人應(yīng)在存檔的的工程結(jié)算書書上對已復(fù)核核的項目明確確標(biāo)識，初審審結(jié)果中的一一般化偏差經(jīng)經(jīng)口頭溝通調(diào)調(diào)整，重大事事項須填入《工工程結(jié)算復(fù)核核情況登記表表》中記錄，并并歸入工程檔檔案資料。獎勵與懲罰獎勵與懲罰的具體體條款由各分分公司自行制制訂，以書面面形式確定；；復(fù)核人在年度工作作中，認(rèn)真負(fù)負(fù)責(zé)，多次發(fā)發(fā)現(xiàn)問題，避避免公司資產(chǎn)產(chǎn)的流失，建建議各地分公公司在年終考考評、評優(yōu)、晉晉級、加薪等等方面予以優(yōu)優(yōu)先考慮；復(fù)核人在年度工作作中失職，未未能及時發(fā)現(xiàn)現(xiàn)問題，間接接造成資產(chǎn)流流失，建議各各地分公司主主管領(lǐng)導(dǎo)視情情況予以離崗崗培訓(xùn)、批評評、通報批評評、降薪、降降職、解聘等等處罰措施，有有違紀(jì)違法行行為者還應(yīng)追追究其法律責(zé)責(zé)任。表格《工程結(jié)算復(fù)核情情況登記表》工程結(jié)算復(fù)核情況況登記表填表表日期:合同名稱合同編號復(fù)核開始日期復(fù)核結(jié)束日期初審情況初審造價審核人（單位）復(fù)核情況復(fù)核造價復(fù)核項目比例%復(fù)核調(diào)整事項記錄錄序號分部分項工程名稱初審復(fù)核調(diào)整金額（元）工程量單價小計（元）工程量單價小計（元）合計調(diào)整金額元調(diào)整金額占造價%%復(fù)核人員對初審結(jié)結(jié)果意見及評評價初審單位簽章日期復(fù)核人簽章日期填表說明：內(nèi)部復(fù)復(fù)核時，初審審單位簽章一一欄無需填寫寫。返回目錄工程成本檢查調(diào)研研工作指引方式與方法方式：成本檢查調(diào)調(diào)研工作以集集團成本審算算中心外派人人員到工程所所在地為主，主主要的檢查方方式為抽查，各各分公司安排排結(jié)算經(jīng)辦人人予以配合。方法：工作流程制定檢查調(diào)研計劃制定檢查調(diào)研計劃發(fā)出檢查調(diào)研通知發(fā)出檢查調(diào)研通知調(diào)整抽查的具體工程檢查調(diào)研準(zhǔn)備工作調(diào)整抽查的具體工程檢查調(diào)研準(zhǔn)備工作檢查調(diào)研檢查調(diào)研踏勘、熟悉項目情況核查、分析工程結(jié)算資料踏勘、熟悉項目情況核查、分析工程結(jié)算資料形成初步檢查調(diào)研報告檢查結(jié)果咨詢、溝通形成初步檢查調(diào)研報告檢查結(jié)果咨詢、溝通完成檢查調(diào)研報告完成檢查調(diào)研報告制定檢查調(diào)研計劃劃成本檢查調(diào)研計劃劃由集團成本本審算中心根根據(jù)各分公司司工程成本的的預(yù)計完成情情況并結(jié)合審審計法務(wù)部的的審計任務(wù)進進行編制，應(yīng)應(yīng)在每年年初初編制完成。主主要內(nèi)容應(yīng)包包括：計劃進進行成本檢查查調(diào)研的工程程項目名稱及及大致開展工工作的時間，報報集團成本與與開發(fā)計劃委委員會批準(zhǔn)備備案。成本審審算中心可根根據(jù)具體情況況進行調(diào)整。發(fā)出檢查調(diào)研通知知根據(jù)年度成本檢查查調(diào)研計劃，集集團成本審算算中心應(yīng)與分分公司成本管管理部就檢查查的項目和時時間積極溝通通。在確定檢查項目時時，應(yīng)以下列列單位工程為為重點確定目目標(biāo)：采用費費率招標(biāo)的工工程、合同暫暫估價的工程程、成本價與與合同價差額額較大的工程程及變更簽證證費用較高的的工程；同時時還要考慮工工程類別的全全面性，即：：應(yīng)涵蓋總包包與分包、土土建與園建等等工程類別；；結(jié)算經(jīng)辦人人的全面性，即即：檢查項目目的經(jīng)辦人應(yīng)應(yīng)既包括成本本管理部成員員還應(yīng)包括社社會中介機構(gòu)構(gòu)。檢查調(diào)研通知應(yīng)在在開始實施前前10個工作日向向分公司成本本管理部發(fā)出出。通知的具具體內(nèi)容及格格式詳見附件件一《關(guān)于工工程成本檢查查調(diào)研工作的的通知》。檢查調(diào)研準(zhǔn)備工作作檢查調(diào)研通知發(fā)出出以后，成本本審算中心調(diào)調(diào)研檢查經(jīng)辦辦人員應(yīng)閱讀讀分公司提供供的部分電子子文檔資料（如如項目概況、招招投標(biāo)情況、成成本分析資料料等）并充分分熟悉項目基基本情況，并并做好調(diào)研檢檢查的準(zhǔn)備工工作。開展檢查調(diào)研工作作調(diào)整抽查的具體工工程：檢查調(diào)調(diào)研人員應(yīng)根根據(jù)成本資料料進行初步分分析、判斷，可可對待查的工工程項目進行行調(diào)整，以便便更好的反映映成本管理工工作的現(xiàn)狀。踏勘、熟悉項目情情況：工程檢檢查調(diào)研人員員應(yīng)對檢查調(diào)調(diào)研的項目進進行踏勘，了了解、熟悉項項目的具體情情況；分公司司對接人員應(yīng)應(yīng)結(jié)合成本情情況作適當(dāng)?shù)牡慕榻B。核查、分析工程成成本資料：檢檢查工作要求求全面、高效效、準(zhǔn)確?？偪傮w而言，工工作計算底稿稿是否完整、工工程取費是否否正確、子目目單價套用是是否準(zhǔn)確（主主要是單價中中有沒有扣除除甲供材價格格）、簽證內(nèi)內(nèi)容結(jié)算是否否與合同內(nèi)容容重復(fù)、材料料結(jié)算方式是是否按合同條條款進行等應(yīng)應(yīng)該是共同的的檢查重點，同同時，針對不不同工程類別別的特點應(yīng)有有不同的檢查查側(cè)重點。樁基工程：樁基工工程往往涉及及土方、降水水、護坡等相相關(guān)工程項目目，具有子目目較少、造價價較大、隱蔽蔽工程多的特特點，應(yīng)予以以全面檢查。包包括：土方、鋼鋼筋、砼等項項目的工程量量和單價，相相關(guān)的簽證工工程也必須仔仔細(xì)檢查；主體建筑工程：主主體建筑工程程特點是：工工程子目多、變變更簽證多、造造價大的特點點，全面檢查查不可行，建建議抽查其中中的鋼筋、砼砼項目，模板板工程量可考考慮以定額含含量驗算（***市的老定額就就是以砼量乘乘以定額含量量計算模板量量）。至于腳腳手架工程量量、超高補貼貼費等應(yīng)重點點檢查。非工工程量清單招招標(biāo)的主體建建筑工程的子子目單價，重重點檢查子目目換算的正確確性，子目單單價抽查即可可。鋁合金門窗、外墻墻涂料等重要要材料單價一一般在招標(biāo)階階段定下來，故故一般不予檢檢查單價，抽抽查工程量即即可；園林綠化工程工程程量計算復(fù)雜雜，如要檢查查，建議僅檢檢查子目單價價；對于影響造價大的的費用：如施施工組織措施施費中的費用用建議重點檢檢查裝修工程較為復(fù)雜雜，建議結(jié)合合招標(biāo)資料適適量檢查。形成初步檢查調(diào)研研報告：在核查、分析過程程中，應(yīng)對成成本情況作客客觀的分析，對對存在的問題題應(yīng)進行全面面的記錄、分分析和說明，并并與結(jié)算經(jīng)辦辦人溝通了解解情況，編寫寫初步檢查調(diào)調(diào)研報告。檢查結(jié)果的咨詢和和溝通成本檢查調(diào)研的結(jié)結(jié)果不影響原原結(jié)算結(jié)果的的有效性；在在初步成本檢檢查調(diào)研報告告形成后，檢檢查調(diào)研人員員應(yīng)與分公司司成本管理部部成員及分管管領(lǐng)導(dǎo)針對成成本中存在的的問題舉行一一次溝通會，通通過溝通，達達成促進工作作的目的。完成檢查調(diào)研報告告檢查調(diào)研工作結(jié)束束后，檢查調(diào)調(diào)研人員應(yīng)在在五個工作日日內(nèi)，完成最最終的《工程程成本檢查調(diào)調(diào)研報告》，并并經(jīng)成本審算算中心負(fù)責(zé)人人批準(zhǔn)后，報報送集團成本本與開發(fā)計劃劃委員會、分分公司分管領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)（或總經(jīng)經(jīng)理）及成本本管理部負(fù)責(zé)責(zé)人審閱。如如報告內(nèi)容對對其他分公司司有較大的幫幫助或借鑒意意義，則經(jīng)成成本與開發(fā)計計劃委員會批批準(zhǔn)，可抄送送全集團成本本負(fù)責(zé)人及以以上管理人員員閱覽。2.附件附件《某某集團工工程成本檢查查調(diào)研工作的的通知》**集團工程成本檢查查工作通知致：**地產(chǎn)公司司成本管理部部：根據(jù)集團成本與計計劃開發(fā)委員員會批準(zhǔn)的****年度集團成成本工作計劃劃，集團成本本審算中心擬擬派遣***、**、**、**工程師赴赴你公司進行行工程成本檢檢查調(diào)研工作作。檢查工作時間安排排：****年月日至月月日。檢查內(nèi)容及主要負(fù)負(fù)責(zé)人員：1、四季花城一期工工程結(jié)算——***；2、近期完成的工程程招投標(biāo)——***；3、綜合成本管理情情況——***。檢查所需資料：結(jié)算分析報告、單單位工程結(jié)算算說明；工程造價結(jié)算書（含含計算底稿、備備忘錄等）、復(fù)復(fù)核情況表及及審批表；工程合同（包括合合同審批表）；；材料價格確定資料料（包括甲供供材料、限價價材料等）；；雙方確認(rèn)的所有工工程變更簽證證及相應(yīng)的結(jié)結(jié)算書；招投標(biāo)文件資料（包包括投標(biāo)書、澄澄清談判記錄錄、評標(biāo)、定定標(biāo)等）；竣工圖、施工組織織設(shè)計方案（總總包工程）。請于月日前準(zhǔn)備好好檢查工作實實施所需資料料，并安排經(jīng)經(jīng)辦人員或相相關(guān)人員予以以配合。特此此通知。集團成本審審算中心年月日返回目錄企業(yè)成本核算指導(dǎo)導(dǎo)目的：加強成本管管理，規(guī)范集集團房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)成本本核算，正確確計算開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品成本，便便于成本資料料的比較和分分析。范圍：適用于集團團內(nèi)全資、控控股及受托非非控股經(jīng)營的的房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)。職責(zé)：總部財務(wù)管管理部負(fù)責(zé)本本規(guī)范的推行行、解釋、修修改并檢查執(zhí)執(zhí)行情況；集集團內(nèi)各房地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)負(fù)責(zé)嚴(yán)格按按照國家以及及集團成本管管理的要求，正正確組織成本本核算工作，建建立成本核算算責(zé)任制，完完善成本核算算基礎(chǔ)工作，改改進成本核算算辦法，合理理確定成本計計算對象，正正確歸集和分分配開發(fā)成本本及費用，及及時、準(zhǔn)確、完完整地提供成成本核算資料料，并及時發(fā)發(fā)現(xiàn)成本管理理中存在的問問題，不斷尋尋求降低成本本的途徑，同同時對在本規(guī)規(guī)范實施過程程中發(fā)生的問問題及時向總總部財務(wù)管理理部反饋。方法和過程控制成本核算的基本程程序成本核算的一般步步驟依次如下下：根據(jù)成本核算對象象的確定原則則和項目特點點，確定成本本核算對象。設(shè)置有關(guān)成本核算算會計科目，核核算和歸集開開發(fā)成本及費費用。按受益原則和配比比原則，確定定應(yīng)分?jǐn)偝杀颈举M用在各成成本核算對象象之間的分配配方法、標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。將歸集的開發(fā)成本本費用按確定定的方法、標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)在各成本本核算對象之之間進行分配配。編制項目開發(fā)成本本計算表，計計算各成本核核算對象的開開發(fā)總成本。正確劃分已完工和和在建開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品之間的開開發(fā)成本，分分別結(jié)轉(zhuǎn)完工工開發(fā)產(chǎn)品成成本。正確劃分可售面積積、不可售面面積(由主管部門門劃分提供))，根據(jù)有關(guān)關(guān)規(guī)定分別計計算可售面積積、不可售面面積應(yīng)負(fù)擔(dān)的的成本，正確確結(jié)轉(zhuǎn)完工開開發(fā)產(chǎn)品的銷銷售成本。編制成本報表，根根據(jù)成本核算算和管理要求求，總括反映映各成本核算算對象的成本本情況。成本核算對象的確確定成本核算對象的確確定原則滿足成本計算的需需要；便于成本費用的歸歸集；利于成本的及時結(jié)結(jié)算；適應(yīng)成本監(jiān)控的要要求。成本核算對象的確確定方法各公司可根據(jù)成本本核算對象的的確定原則，并并結(jié)合項目實實際情況，確確定具體成本本核算對象。成片分期（區(qū)）開開發(fā)的項目，可可以以各期((區(qū))為成本核算算對象。同一項目有裙樓、公公寓、寫字樓樓等不同功能能的，在按期期(區(qū))劃分成本核核算對象的基基礎(chǔ)上，還應(yīng)應(yīng)按功能劃分分成本核算對對象。同一小區(qū)、同一期期有高層、多多層、復(fù)式等等不同結(jié)構(gòu)的的，還應(yīng)按結(jié)結(jié)構(gòu)劃分成本本核算對象。根據(jù)核算和管理需需要，對獨立立的設(shè)計概算算或施工圖預(yù)預(yù)算的配套設(shè)設(shè)施，不論其其支出是否攤攤?cè)敕课莸乳_開發(fā)產(chǎn)品成本本，均應(yīng)單獨獨作為成本核核算對象。對對于只為一個個房屋等開發(fā)發(fā)項目服務(wù)的的、應(yīng)攤?cè)敕糠课莸乳_發(fā)項項目成本且造造價較低的配配套設(shè)施，可可以不單獨作作為成本核算算對象，發(fā)生生的開發(fā)費用用直接計入房房屋等開發(fā)項項目的成本。成本費用項目及核核算內(nèi)容成本費用項目開發(fā)發(fā)產(chǎn)品成本核算應(yīng)視開發(fā)發(fā)產(chǎn)品的具體體情況，按制制造成本法設(shè)設(shè)置成本項目目。成本項目目一般包括下下列八項：土地獲得價款開發(fā)前期準(zhǔn)備費主體建筑工程費主體安裝工程費社區(qū)管網(wǎng)工程費園林環(huán)境工程費配套設(shè)施費開發(fā)間接費各成本項目的核算算內(nèi)容土地獲得價款指為取得土地開發(fā)發(fā)使用權(quán)而發(fā)發(fā)生的各項費費用，主要包包括以下內(nèi)容容：政府地價及市政配配套費：支付付的土地出讓讓金、土地開開發(fā)費，向政政府部門交納納的大市政配配套費、交納納的契稅、土土地使用費、耕耕地占用稅，土土地變更用途途和超面積補補交的地價。合作款項：補償合合作方地價、合合作項目建房房轉(zhuǎn)入分給合合作方的房屋屋成本和相應(yīng)應(yīng)稅金等。紅線外市政設(shè)施費費：紅線外道道路、水、電電、氣、通訊訊等建造費、管管線鋪設(shè)費、接接口補償費。拆遷補償費：有關(guān)關(guān)地上、地下下建筑物或附附著物的拆遷遷補償凈支出出，安置及動動遷支出，農(nóng)農(nóng)作物補償費費，危房補償償費等。開發(fā)前期準(zhǔn)備費：：指在取得土地開發(fā)發(fā)權(quán)之后、項項目開發(fā)前期期的水文地質(zhì)質(zhì)勘察、測繪繪、規(guī)劃、設(shè)設(shè)計、可行性性研究、籌建建、“三通一平”等前期費用用。主要包括括以下內(nèi)容：：勘察設(shè)計費勘測丈量費：包括初勘、詳勘等等。主要有：：水文、地質(zhì)質(zhì)、文物和地地基勘察費，沉沉降觀測費，日日照測試費、撥撥地釘樁驗線線費、復(fù)線費費、定線費、施施工放線費、建建筑面積丈量量費等。規(guī)劃設(shè)計費：規(guī)劃費：方案招標(biāo)標(biāo)費、規(guī)劃設(shè)設(shè)計模型制作作費、方案評評審費、效果果圖設(shè)計費、總總體規(guī)劃設(shè)計計費。設(shè)計費：施工圖設(shè)設(shè)計費、修改改設(shè)計費、環(huán)環(huán)境景觀設(shè)計計費等。其他：可行性研究究費、制圖、曬曬圖、趕圖費費、樣品制作作費等。建筑研究用房費：：包括材料及及施工費報批報建增容費(1)報批報建費：：包括安檢費費、質(zhì)檢費、標(biāo)標(biāo)底編制費、交交易中心手續(xù)續(xù)費、人防報報建費、消防防配套設(shè)施費費、散裝水泥泥集資費、白白蟻防治費、墻墻改基金、建建筑面積丈量量費、路口開開設(shè)費等、規(guī)規(guī)劃管理費、新新材料基金((或墻改專項項基金)、教師住宅宅基金(或中小學(xué)教教師住宅補貼貼費)、拆遷管理理費、招投標(biāo)標(biāo)管理費等。項項目整體性報報批報建費：：項目報建時時按規(guī)定向政政府有關(guān)部門門交納的報批批費。(2)增容費：包括括水、電、煤煤氣增容費“三通一平”費：(1)臨時道路：接接通紅線外施施工用臨時道道路的設(shè)計、建建造費用。(2)臨時用電：接接通紅線外施施工用臨時用用電規(guī)劃設(shè)計計費、臨時管管線鋪設(shè)、改改造、遷移、臨臨時變壓器安安裝及拆除費費用。(3)臨時用水：接接通紅線外施施工用臨時給給排水設(shè)施的的設(shè)計、建造造、管線鋪設(shè)設(shè)、改造、遷遷移等費用。(4)場地平整：基基礎(chǔ)開挖前的的場地平整、場場地清運、舊舊房拆除等費費用。臨時設(shè)施費(1)臨時圍墻：包包括圍墻、圍圍欄設(shè)計、建建造、裝飾費費用。(2)臨時辦公室：：租金、建造造及裝飾費用用。(3)臨時場地占用用費：含施工工用臨時占道道費、臨時借借用空地租費費。(4)臨時圍板：包包括設(shè)計、建建造、裝飾費費用。主體建筑工程費指項目開發(fā)過程中中發(fā)生的主體體內(nèi)列入土建建預(yù)算內(nèi)的各各項費用。主主要包括：基礎(chǔ)造價：包括土土石方、樁基基、護壁（坡坡）工程費，基基礎(chǔ)處理費、樁樁基咨詢及檢檢測費、降水水。結(jié)構(gòu)及粗裝修造價價：主要包括括砼框架（含含獨立柱基和和條基等淺基基礎(chǔ)）、砌體體、找平及抹抹灰、防水、垂垂直運輸、腳腳手架、超高高補貼、散水水、沉降縫、伸伸縮縫、底層層花園砌體（高高層建筑的裙裙樓有架空層層，原則上架架空層結(jié)構(gòu)列列入裙樓、有有轉(zhuǎn)換層結(jié)構(gòu)構(gòu)并入塔樓）。門窗工程：主要包包括單元門、入入戶門、戶內(nèi)內(nèi)門、外墻門門窗、防火門門的費用。公共部位精裝修費費：主要包括括大堂、電梯梯廳、樓梯間間、屋面、外外立面及雨蓬蓬的精裝修費費用。戶內(nèi)精裝修費：主主要包括廚房房、衛(wèi)生間、廳廳房、陽臺、露露臺的精裝修修費用。主體安裝工程費A、室內(nèi)水暖氣電管管線設(shè)備費；；(1)室內(nèi)給排水系系統(tǒng)費（自來來水／排水／／直飲水／熱熱水）；(2)室內(nèi)采暖系統(tǒng)統(tǒng)費（地板熱熱／電熱膜／／分戶燃?xì)鉅t爐／管道系統(tǒng)統(tǒng)／暖氣片）；；(3)室內(nèi)燃?xì)庀到y(tǒng)統(tǒng)費；(4)室內(nèi)電氣工工程費：包括括樓棟及單元元配電箱、電電表箱、戶配配電箱、管線線敷設(shè)、燈具具、開關(guān)插座座、含弱電工工程管盒預(yù)埋埋B、室內(nèi)設(shè)備及其安安裝費(1)通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)統(tǒng)費：包括空空調(diào)設(shè)備及安安裝費用、空空調(diào)管道、通通風(fēng)系統(tǒng)費用用；(2)電梯及其安裝裝費；(3)發(fā)電機及其安安裝費：包括括發(fā)電機供貨貨、安裝、機機房降噪費；；(4)消防系統(tǒng)費：包括括水消防、電電消防、氣體體滅火、防排排煙工程費；；(5)人防設(shè)備及安裝費費：包括密閉閉門、氣體過過濾裝置等。C、弱電系統(tǒng)費(1)居家防盜系統(tǒng)統(tǒng)費用：包括括陽臺及室內(nèi)內(nèi)紅外探測防防盜、門磁、緊緊急按扭等；；(2)對講系統(tǒng)費用用：包括可視視及非可視對對講系統(tǒng)費用用；(3)三表遠(yuǎn)傳系統(tǒng)統(tǒng)費用：包括括水、電、氣氣遠(yuǎn)程抄表系系統(tǒng)費用；(4)有線電視費用用：包括有線線電視、衛(wèi)星星電視主體內(nèi)內(nèi)外布線及終終端插座費用用；(5)電話系統(tǒng)費用用：包括主體體內(nèi)外布線及及終端插座費費用；(6)寬帶網(wǎng)：包括主體體內(nèi)外布線及及終端插座費費用。.5社區(qū)管網(wǎng)工程程費A、室外給排水系統(tǒng)統(tǒng)費(1)室外給水系統(tǒng)統(tǒng)費：主要包包括小區(qū)內(nèi)給給水管道、檢檢查井、水泵泵房設(shè)備、及及外接的消火火栓等費用；；(2)雨污水系統(tǒng)費費用B、室外采暖系統(tǒng)費費：主要包括括管道系統(tǒng)、熱熱交換站、鍋鍋爐房費用C、室外燃?xì)庀到y(tǒng)費費：主要包括括管道系統(tǒng)、調(diào)調(diào)壓站D、室外電氣及高低低壓設(shè)備費(1)高低壓配電設(shè)設(shè)備及安裝：：包括紅線到到配電房的高高壓線、高壓壓柜、變壓器器、低壓柜及及箱式變壓設(shè)設(shè)備費用；(2)室外強電管道道及電纜敷設(shè)設(shè)：室外強電電總平線路部部分費用；(3)室外弱電管道道埋設(shè)：包括括用于電視、電電話、寬帶網(wǎng)網(wǎng)、智能化布布線的管道預(yù)預(yù)埋、檢查井井等費用E、室外智能化系統(tǒng)統(tǒng)費(1)停車管理系統(tǒng)統(tǒng)費用：包括括露天停車場場管理系統(tǒng)、地地下室或架空空層停車場管管理系統(tǒng)的費費用；(2)小區(qū)閉路監(jiān)控控系統(tǒng)費用：：包括攝像頭頭、顯示屏及及電氣系統(tǒng)安安裝等費用；；(3)周界紅外防越越系統(tǒng)費用：：紅外對掃等等；(4)小區(qū)門禁系統(tǒng)統(tǒng)費用；(5)電子巡更系統(tǒng)統(tǒng)費用；(6)電子公告屏費用.6園林環(huán)境工程費指項目所發(fā)生的園園林環(huán)境造價價，主要包括括：A、綠化建設(shè)費：包包括公共綠化化、組團宅間間綠化、一樓樓私家花園、小小區(qū)周邊綠化化支出；B、建筑小品：雕塑塑、水景、環(huán)環(huán)廊、假山等等；C、道路、廣場建造造費：道路廣廣場鋪設(shè)、開開設(shè)路口工程程及補償費等等；D、圍墻建造費：包包括永久性圍圍墻、圍欄及及大門；E、室外照明：室外外照明電氣工工程，如路燈燈、草坪燈；；F、室外背景音樂；；G、室外零星設(shè)施：：兒童游樂設(shè)設(shè)施、各種指指示牌、標(biāo)識識牌、示意圖圖、垃圾桶、座座椅、陽傘等等。.7配套設(shè)施費指房屋開發(fā)過程中中，根據(jù)有關(guān)關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)權(quán)及收益權(quán)不不屬于開發(fā)商商，開發(fā)商不不能有償轉(zhuǎn)讓讓也不能轉(zhuǎn)作作自留固定資資產(chǎn)的公共配配套設(shè)施支出出。主要包括括以下幾類：：A、在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)發(fā)生的不會產(chǎn)產(chǎn)生經(jīng)營收入入的不可經(jīng)營營性公共配套套設(shè)施支出，包包括居委會、派派出所、崗?fù)ね?、兒童樂園園、自行車棚棚等；B、在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)發(fā)生的根據(jù)法法規(guī)或經(jīng)營慣慣例，其經(jīng)營營收入歸于經(jīng)經(jīng)營者或業(yè)委委會的可經(jīng)營營性公共配套套設(shè)施的支出出，如建造幼幼托、郵局、圖圖書館、閱覽覽室、健身房房、游泳池、球球場等設(shè)施的的支出；C、開發(fā)小區(qū)內(nèi)城市市規(guī)劃中規(guī)定定的大配套設(shè)設(shè)施項目不能能有償轉(zhuǎn)讓和和取得經(jīng)營收收益權(quán)時，發(fā)發(fā)生的沒有投投資來源的費費用；D、對于產(chǎn)權(quán)、收入入歸屬情況較較為復(fù)雜的地地下室、車位位等設(shè)施，應(yīng)應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣ㄒ?guī)、開開發(fā)商的銷售售承諾等具體體情況確定是是否攤?cè)氡境沙杀卷椖?。如如開發(fā)商通過過補交地價或或人防工程費費等措施，得得到政府部門門認(rèn)可，取得得了該配套設(shè)設(shè)施的產(chǎn)權(quán)，則則應(yīng)作為經(jīng)營營性項目獨立立核算。該成本項目下按各各項配套設(shè)施施設(shè)立明細(xì)科科目進行核算算，如：A、游泳池：土建、設(shè)設(shè)備、設(shè)施；；B、業(yè)主會所：設(shè)計計、裝修費、資資產(chǎn)購置、單單體會所結(jié)構(gòu)構(gòu)；C、幼兒園：建造成成本及配套資資產(chǎn)購置；D、學(xué)校：建造成本本及配套資產(chǎn)產(chǎn)購置；E、球場；F、設(shè)備用房：配電電房、水泵房房土建及裝修修費；G、車站建造費：土土建、設(shè)備、各各項設(shè)施。.8開發(fā)間接費開發(fā)間接費核算與與項目開發(fā)直直接相關(guān)、但但不能明確屬屬于特定開發(fā)發(fā)環(huán)節(jié)的成本本費用性支出出；以及項目目營銷設(shè)施建建造費。A、工程管理費(1)工程監(jiān)理費：：支付給聘請請的項目或工工程監(jiān)理單位位的費用；(2)預(yù)結(jié)算編審費費：支付給造造價咨詢公司司的預(yù)結(jié)算的的編制、審核核費用；(3)行政管理費：：直接從事項項目開發(fā)的部部門的人員的的工資、獎金金、補貼等人人工費以及直直接從事項目目開發(fā)的部門門的行政費(4)施工合同外獎獎金：趕工獎獎、進度獎(5)工程質(zhì)量監(jiān)督督費：建設(shè)主主管部門的質(zhì)質(zhì)監(jiān)費；(6)安全監(jiān)督費：建設(shè)設(shè)主管部門的的安監(jiān)費；(7)工程保險費。B、營銷設(shè)施建造費費(1)廣告設(shè)施及發(fā)發(fā)布費：車站站廣告、路牌牌廣告；(2)銷售環(huán)境改造造費：會所、推推出銷售樓盤盤(含示范單位)周圍等銷售售區(qū)域銷售期期間的現(xiàn)場設(shè)設(shè)計、工程、裝裝飾費；臨時時銷售通道的的設(shè)計、工程程、裝飾等費費用；(3)售樓處裝修、裝裝飾費：設(shè)計計、工程、裝裝飾等；(4)樣板間：包括括樣板間設(shè)計計、裝修、家家具、飾品以以及保潔、保保安、維修費費。主體外搭搭設(shè)的樣板間間還包括建造造費用；主體體內(nèi)樣板間銷銷售后回收的的設(shè)計、裝修修、家具、家家私等費用，在在主營業(yè)務(wù)收收入中單列或或單獨記錄，考考核時從總費費用中扣除；；(5)其他。C、資本化借款費用用包括直接用于項目目開發(fā)所借入入資金的利息息支出、折價價或溢價攤銷銷和輔助費用用，以及因外外幣借款而發(fā)發(fā)生匯兌差額額。因借款而而發(fā)生的輔助助費用包括手手續(xù)費等。D、物業(yè)管理完善費費包括按規(guī)定應(yīng)由開開發(fā)商承擔(dān)的的由物業(yè)管理理公司代管的的物業(yè)管理基基金、公建維維修基金或其其他專項基金金；以及小區(qū)區(qū)入住前投入入的物業(yè)管理理費用。.9期間費用包括管理費用、營營業(yè)費用、財財務(wù)費用三類類，均不屬于于房地產(chǎn)的制制造成本范疇疇，其科目設(shè)設(shè)置、歸集內(nèi)內(nèi)容、核算程程序等詳見《某某某集團費用用核算規(guī)范》。三類期間費用與“開發(fā)間接費”均有聯(lián)系和和區(qū)別，詳細(xì)細(xì)界定與核算算辦法詳見《某某某集團費用用核算規(guī)范》。4.4會計科目與與帳簿設(shè)置“開發(fā)成本”科目該科目核算產(chǎn)品開開發(fā)過程中所所發(fā)生的各項項費用。各級級明細(xì)科目的的設(shè)置詳見“房地產(chǎn)成本本核算科目明明細(xì)表”。成本管理軟件運用用成熟的單位位，可以將明明細(xì)科目僅設(shè)設(shè)置到二級，即即八項成本項項目，三級、四四級明細(xì)數(shù)據(jù)據(jù)在成本管理理軟件中保存存。成本項目目數(shù)據(jù)必須定定期（月、季季度）與成本本管理軟件中中的相應(yīng)數(shù)據(jù)據(jù)進行核對，并并保持一致。在各級明細(xì)科目下下，應(yīng)按各成成本核算對象象設(shè)立核算項項目，成本核核算對象可分分層次設(shè)立。為了歸集暫時不能能確定特定成成本核算對象象的成本，以以及需要先歸歸集后分配的的成本，在每每個項目的成成本核算對象象中，加設(shè)一一條“待分?jǐn)偝杀尽边M行歸集。成本核算對象的具具體設(shè)置參見見下圖：××項目在建一期住宅宅商鋪在建二期寫字樓················擬開發(fā)土地待分?jǐn)偝杀卷椖块_工前，所有有成本均在成成本核算對象象“擬開發(fā)土地”中核算；項項目開工后，將將已開工部分分逐期自“擬開發(fā)土地”中轉(zhuǎn)入“在建×期”。具體核算算要求詳見《某某某集團存貨貨核算規(guī)范》?！伴_發(fā)間接費”科目目該科目歸集和分配配與項目開發(fā)發(fā)直接相關(guān)、但但不能明確屬屬于特定開發(fā)發(fā)環(huán)節(jié)的成本本費用性支出出；以及項目目營銷設(shè)施建建造費。這類費用先歸集，再再按一定標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)分配計入各各成本核算對對象。各級明明細(xì)科目的設(shè)設(shè)置詳見“房地產(chǎn)成本本核算科目明明細(xì)表”?！邦A(yù)提費用”科目核算按權(quán)責(zé)發(fā)生制制原則計提的的，應(yīng)由本受受益期、受益益對象承擔(dān)的的已經(jīng)發(fā)生或或?qū)⒁l(fā)生、但但尚未支付的的成本、費用用。.1費用預(yù)提的時間：：至少每季度度末預(yù)提一次次；.2費用預(yù)提的范圍：：對完工開發(fā)發(fā)產(chǎn)品應(yīng)進行行成本預(yù)提，未未完工產(chǎn)品按按實際支付金金額核算成本本；.2費用預(yù)提的金額：：以成本管理理軟件中的動動態(tài)成本總額額減帳面已列列入成本總額額的差額計提提。.3核算方法：預(yù)提時時，借記“開發(fā)成本—成本預(yù)提及及結(jié)轉(zhuǎn)”，貸記本科科目；次月月月初，再將上上述分錄用紅紅字沖回?！按龜傎M用”科目按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則則核算在本期期發(fā)生但應(yīng)由由本期及以后后各期共同負(fù)負(fù)擔(dān)的、分?jǐn)倲偲谙拊谝荒昴暌詢?nèi)的費用用?！巴旯ら_發(fā)產(chǎn)品”科科目核算已開發(fā)完成并并驗收合格的的開發(fā)產(chǎn)品的的庫存實際成成本。具體核算要求詳見見《某某集團團存貨核算規(guī)規(guī)范》。房地產(chǎn)成本核算科科目明細(xì)表一級科目二級科目三級科目四級科目核算項目備注開發(fā)成本土地獲得價款按前述明細(xì)各成本核算對象成本核算對象可分層次設(shè)立。開發(fā)前期準(zhǔn)備費按前述明細(xì)按前述明細(xì)各成本核算對象主體建筑工程費按前述明細(xì)按前述明細(xì)各成本核算對象主體安裝工程費按前述明細(xì)按前述明細(xì)各成本核算對象社區(qū)管網(wǎng)工程費按前述明細(xì)按前述明細(xì)各成本核算對象園林環(huán)境工程費按前述明細(xì)各成本核算對象配套設(shè)施費按前述明細(xì)各成本核算對象開發(fā)間接費按前述明細(xì)按前述明細(xì)各成本核算對象自一級科目開發(fā)間接費轉(zhuǎn)入成本預(yù)提及結(jié)轉(zhuǎn)各成本核算對象開發(fā)間接費項目名稱工程管理費按前述明細(xì)定期轉(zhuǎn)入開發(fā)成本營銷費用按前述明細(xì)資本化利息物業(yè)管理完善費其他完工開發(fā)產(chǎn)品項目名稱具體苑或棟或期以以及配套資產(chǎn)產(chǎn)名稱住宅、商鋪、寫字字樓、車庫及及車位、其他他4.5成本費用的的歸集與分配配土地獲得價款一般能分清成本核核算對象的，可可直接將土地地成本計入特特定的成本核核算對象中；；如果分不清清成本核算對對象，可先在在“土地獲得價價款”之“待分?jǐn)偝杀尽钡暮怂沩椖磕窟M行歸集，然然后再在有關(guān)關(guān)成本核算對對象間分配；；也可以不進進行歸集而直直接通過設(shè)定定分?jǐn)偡椒ǚ址峙溆嬋胗嘘P(guān)關(guān)成本核算對對象。有關(guān)分分配方法如下下：.1按占地面積計征地地價、進行補補償、繳納市市政配套費時時的分配方法法方法一：先按小區(qū)區(qū)的占地面積積將土地成本本分配到各小小區(qū)；再將分分配到各小區(qū)區(qū)內(nèi)的土地成成本，按小區(qū)區(qū)內(nèi)房屋等成成本核算對象象和道路、廣廣場等公用場場所的占地面面積進行直接接分配；然后后將分配到小小區(qū)內(nèi)道路、廣廣場等公用場場所占地面積積的土地成本本，按房屋等等成本核算對對象的占地面面積進行間接接分配，計入入房屋等成本本核算對象的的的開發(fā)成本本；房屋等成成本核算對象象的直接分配配數(shù)加間接分分配數(shù)，即為為該房屋等成成本核算對象象應(yīng)負(fù)擔(dān)的土土地成本。方法二：也可將公公用占地面積積先分?jǐn)偟椒糠课莸瘸杀竞撕怂銓ο蟮恼颊嫉孛娣e上，房房屋等成本核核算對象自身身的占地面積積加分?jǐn)偟墓谜嫉孛娣e積，再乘以單單位面積的土土地成本來分分配。.2按建筑面積計征（或或補償）時的的分配方法：：按成本核算算對象的建筑筑面積來分?jǐn)倲?。開發(fā)前期準(zhǔn)備費、主主體建筑工程程費、主體安安裝工程費、社社區(qū)管網(wǎng)工程程費、園林環(huán)環(huán)境工程費、配配套設(shè)施費能夠分清成本核算算對象的，可可直接計入成成本核算對象象的相應(yīng)成本本項目；應(yīng)由由兩個或兩個個以上的成本本核算對象負(fù)負(fù)擔(dān)的費用，可可通過各成本本項目下的“待分?jǐn)偝杀尽敝怂沩椖磕窟M行歸集，再再按下表所示示分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)分分配計入各成成本核算對象象：成本項目分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)開發(fā)前期準(zhǔn)備費按可售面積分?jǐn)傊黧w建筑工程費扣除直接費用后，按按建筑面積分分?jǐn)?；根?jù)經(jīng)驗系數(shù)和建建筑面積，確確定標(biāo)準(zhǔn)分?jǐn)倲?；主體安裝工程費扣除直接費用后，按按建筑面積分分?jǐn)?；根?jù)造價經(jīng)驗系數(shù)數(shù)和建筑面積積相乘，確定定標(biāo)準(zhǔn)分?jǐn)?；；社區(qū)管網(wǎng)工程費按可售面積分?jǐn)?；；若能區(qū)分可可按占地面積積分?jǐn)倛@林環(huán)境工程費公享性強，按可售售面積分?jǐn)?；；公享性不強強并可區(qū)分，按按占地面積分分?jǐn)偱涮自O(shè)施費按可售面積分?jǐn)傞_發(fā)間接費.1應(yīng)先通過“開發(fā)間間接費”科目分項目目歸集開發(fā)間間接費的實際際發(fā)生數(shù)，在在每月（季）末末，根據(jù)其實實際發(fā)生數(shù)按按一定標(biāo)準(zhǔn)分分配計入各開開發(fā)項目的各各成本核算對對象。具體分分配及核算方方法參見《某某某集團費用用核算規(guī)范》.2車位及車庫、其他他配套設(shè)施及及留作自用的的固定資產(chǎn)，均均不分配開發(fā)發(fā)間接費。4.6成本核算工工具成本管理軟件是成成本核算的主主要工具，金金蝶財務(wù)軟件件是成本核算算的輔助工具具，其數(shù)據(jù)可可由成本管理理軟件引入。4.6成本報表成本報表是成本信信息管理的中中心，通過成成本報表可動動態(tài)了解項目目成本總體情情況、與目標(biāo)標(biāo)成本的偏差差情況、成本本管理中存在在的問題等信信息。各公司司都應(yīng)完整、詳詳細(xì)、動態(tài)的的編制成本報報表。成本報表種類、編編報時間及要要求詳見《結(jié)結(jié)算報表格式式》及集團成成本審算中心心的有關(guān)規(guī)定定。4.7附則本規(guī)范未涉及或未未盡的成本核核算事項，按按國家或集團團有關(guān)成本管管理的規(guī)定執(zhí)執(zhí)行。附：“開發(fā)成本”科目編編號一覽表科目名稱編號開發(fā)成本4301土地獲得價款4301.4011政府地價及市政配配套費合作款項紅線外市政配套費費拆遷補償費開發(fā)前期準(zhǔn)備費4301.4022勘察設(shè)計費勘察丈量費規(guī)劃設(shè)計費建筑研究用房報批報建費政府報批報建費增容費三通一平費臨時道路臨時用電臨時用水場地平整費臨時設(shè)施費臨時圍墻臨時辦公室臨時場地占用費臨時圍板主體建筑工程費4301.4033基礎(chǔ)工程4301.4033.01土方.01護壁（坡）4301.4033.01.02樁基4301.4033.01.03樁基檢測4301.4033.01.04降水4301.4033.01.05結(jié)構(gòu)及粗裝修工程程4301.4033.02混凝土框架4301.4033.02.01砌體4301.4033.02.02找平及抹灰4301.4033.02.03防水4301.4033.02.04門窗工程4301.4033.03單元門4301.4033.03.01入戶門4301.4033.03.02防火門4301.4033.03.03戶內(nèi)門4301.4033.03.04窗、陽臺門4301.4033.03.05公共部位精裝修4301.4033.04大堂精裝修4301.4033.04.01樓梯間精裝修4301.4033.04.02屋面精裝修4301.4033.04.03外立面精裝修4301.4033.04.04電梯廳精裝修4301.4033.04.05單元入口精裝修4301.4033.04.06外墻外保溫4301.4033.04.07欄桿4301.4033.04.08室內(nèi)裝修4301.4033.05廚房精裝修4301.4033.05.01衛(wèi)生間精裝修4301.4033.05.02廳房精裝修4301.4033.05.03陽臺、露臺、地面面精裝修4301.4033.05.04主體安裝工程費4301.4044室內(nèi)水暖氣電管線線設(shè)備費4301.4044.01室內(nèi)供排水系統(tǒng)費費4301.4044.01.001室內(nèi)采暖系統(tǒng)費4301.4044.01.002室內(nèi)燃?xì)庀到y(tǒng)費4301.4044.01.003室內(nèi)電氣系統(tǒng)費4301.40室內(nèi)設(shè)備及其安裝裝費4301.4044.02通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)及安安裝費4301.4044.02.001電梯及其安裝費4301.4044.02.002發(fā)電機及其安裝費費4301.4044.02.003人防設(shè)備及其安裝裝費4301.4044.02.004消防系統(tǒng)及其安裝裝費4301.4044.02.005弱電系統(tǒng)費4301.4044.03居家防盜系統(tǒng)費用用4301.4044.03.001寬帶網(wǎng)絡(luò)費用4301.4044.03.002有線電視費用4301.4044.03.003三表遠(yuǎn)傳費用4301.4044.03.004對講系統(tǒng)費用4301.4044.03.005電話系統(tǒng)費用4301.4044.03.006社區(qū)管網(wǎng)工程費4301.4055室外給排水系統(tǒng)費費4301.4055.01室外給水系統(tǒng)4301.4055.01.001雨污水系統(tǒng)4301.4055.01.002室外采暖系統(tǒng)費4301.4055.02管道系統(tǒng)4301.4055.02.001熱交換站4301.4055.02.002鍋爐房4301.4055.02.003室外燃?xì)庀到y(tǒng)4301.4055.03管道系統(tǒng)4301.4055.03.001調(diào)壓站4301.4055.03.002室外電氣及高低壓壓設(shè)備費4301.4055.04高低壓配電設(shè)備及及安裝4301.4055.04.001室外強電管道及電電纜敷設(shè)4301.4055.04.002室外弱電管道埋設(shè)設(shè)4301.4055.04.003室外智能化系統(tǒng)費費4301.4055.05停車管理系統(tǒng)4301.4055.05.001小區(qū)閉路監(jiān)控系統(tǒng)統(tǒng)4301.4055.05.002周界紅外防越4301.4055.05.003小區(qū)門禁系統(tǒng)4301.4055.05.04電子巡更系統(tǒng)4301.4055.05.05電子公告屏4301.4055.05.06園林環(huán)境工程費4301.4066綠化建設(shè)費1建筑小品2道路及廣場建設(shè)費費3圍墻建造費4室外照明5室外背景音樂6室外零星設(shè)施7配套設(shè)施費4301.4077游泳池會所幼兒園學(xué)校球場設(shè)備用房6------------------開發(fā)間接費4301.4088工程管理費工程監(jiān)理費預(yù)結(jié)算編審費行政管理費施工合同外獎金4工程質(zhì)量監(jiān)督費5安全監(jiān)督費6工程保險費7------------------資本化借款費用營銷設(shè)施建造費廣告設(shè)施及發(fā)布費費現(xiàn)場包裝費接待廳裝修裝飾費費3樣板間費用4銷售模型費5------------------物業(yè)管理完善費成本預(yù)提及結(jié)轉(zhuǎn)4301.41返回目錄工程付款審核工作作程序目的嚴(yán)格按合同條款第第一時間及時時、準(zhǔn)確審核核各項工程、材材料款,杜絕錯付、超超付、以確保保工程進度、控控制成本。范圍主體工程工程款審審核（預(yù)付款款、進度款、結(jié)結(jié)算款）其他工程（除主體體工程外）工工程款審核材料、設(shè)備付款審審核各項工程費用（設(shè)設(shè)計、監(jiān)理等等）付款審核核保修金的付款審核核工作程序主體工程工程款審審核工程預(yù)付款審核項目預(yù)算員審核預(yù)預(yù)付款申請資資料的完整性性。須備資料料：主辦工程師明確付付款事項的《付付款審批表》合同有關(guān)付款條款款的復(fù)印件付款通知書發(fā)票項目預(yù)算員審核預(yù)預(yù)付款金額的的正確性：預(yù)預(yù)付款=合同金額×預(yù)付%工程進度款審核乙方應(yīng)根據(jù)合同在在每月25日前將工工程進度報表表上報項目主主辦工程部。項目主辦工程師及及監(jiān)理代表3天內(nèi)審核工工程形象進度度及該月完成成工程量，簽簽字確認(rèn)后送送項目預(yù)算員員審核。項目預(yù)算員審核工工程進度報表表內(nèi)容的完整整性。有三方方面內(nèi)容：工程師、監(jiān)理確認(rèn)認(rèn)的當(dāng)月各分分部的形象進進度及當(dāng)月完完成的工程量量。施工單位上報的當(dāng)當(dāng)月完成工程程量費用清單單。每月完成的單位工工程的質(zhì)量安安全綜和評定定單。當(dāng)月已審核的設(shè)計計變更、簽證證匯總表及其其它費用匯總總表。項目預(yù)算員5天內(nèi)內(nèi)完成當(dāng)月進進度款的各項項費用的審核核，填寫《工程進度款審核核表》。工程進度款量審核核表由項目預(yù)預(yù)算員、主辦辦工程師和施施工單位預(yù)算算員三方簽字字確認(rèn)，原件件由預(yù)算組保保留，復(fù)印件件發(fā)放工程主主辦人員填報報。工程結(jié)算尾款按《工程竣工清算算工作程序》執(zhí)執(zhí)行，確定工工程尾款。工程師根據(jù)竣工清清算報告填報報《付款申請請單》。其他工程（除主體體工程外）工工程款審核工程預(yù)付款審核主辦工程師填報工工程付款申請請項目預(yù)算員審核付付款申請資料料的完整性，必必須包括：主辦工程師明確付付款事項的《付付款審批表》合同有關(guān)付款條款款的復(fù)印件付款通知書發(fā)票項目預(yù)算員預(yù)付款款金額的正確確性：預(yù)付款=合同金額額×預(yù)付%工程進度款審核主辦工程師填報工工程付款申請請項目預(yù)算員審核付付款申請資料料的完整性，必必須包括：《付款審批表》((主辦工程師師明確施工實實施進度)合同有關(guān)付款條款款的復(fù)印件付款通知書發(fā)票項目預(yù)算員審核進進度款金額的的正確性：進度款=合同金額額（預(yù)算價）×合同明確的的付款進度%。工程結(jié)算付款審核核主辦工程師填報工工程付款申請請項目預(yù)算員審核付付款申請資料料的完整性，必必須包括：付款審批表工程《結(jié)算審批表表》復(fù)印件合同有關(guān)付款條款款的復(fù)印件付款通知書發(fā)票項目預(yù)算員審核結(jié)結(jié)算付款組成成的正確性：：核對已付工程進度度款根據(jù)合同扣留保修修金匯總工程扣款單工程結(jié)算尾款的確確定：工程結(jié)算款=結(jié)算算價-保修金（或或扣留金額）-已支付工程程款-工程扣款零星工程（3萬元元以下）結(jié)算算付款：結(jié)算付款=結(jié)算價價-扣留費用工程為合格：扣留留費用=結(jié)算價*2%*400%工程為優(yōu)良：扣留留費用=結(jié)算價*2%*255%保修金付款審核主辦工程師填報工工程付款申請請項目預(yù)算員審核付付款申請資料料的完整性，必必須包括：付款審批表合同有關(guān)保修金退退還條款的復(fù)復(fù)印件物業(yè)公司蓋章認(rèn)可可的無質(zhì)量問問題的證明單單保修期內(nèi)的扣款單單付款通知書發(fā)票項目預(yù)算員復(fù)核退退回保修金的的金額退回保修金=原扣扣留保修金––保修期內(nèi)扣扣款材料、設(shè)備付款審審核材料、設(shè)備預(yù)付款款審核主辦工程師填報工工程付款申請請項目預(yù)算員審核付付款申請資料料的完整性，必必須包括：主辦工程師明確付付款事項的付付款審批表合同有關(guān)付款條款款的復(fù)印件付款通知書發(fā)票項目預(yù)算員預(yù)付款款金額的正確確性：預(yù)付款=合同金額額×預(yù)付%材料進度款審核主辦工程師填報工工程付款申請請項目預(yù)算員審核付付款申請資料料的完整性，必必須包括：付款審批表(主辦辦工程師明確確施工實施進進度)合同有關(guān)付款條款款的復(fù)印件主辦工程師簽字的的材料送貨單單、入庫單付款通知書發(fā)票項目預(yù)算員審核進進度款金額的的正確性：進度款=合同金額額（預(yù)算價）×合同明確的的付款進度%。材料結(jié)算付款審核核主辦工程師填報工工程付款申請請項目預(yù)算員審核付付款申請資料料的完整性，必必須包括：付款審批表合同有關(guān)付款條款款的復(fù)印件主辦工程師確認(rèn)的的收料單付款通知書發(fā)票項目預(yù)算員審核結(jié)結(jié)算付款組成成的正確性：：核對已付工程進度度款根據(jù)合同扣留保修修金匯總材料扣款單審核實際供貨量工程結(jié)算尾款的確確定：材料結(jié)算尾款=結(jié)結(jié)算價-保修金-已支付工程程款-材料扣款上述各項付款審核核后，依據(jù)《付付款審批工作作程序》進行行付款的審批批工作。5.附件《工程進度款審核表表》年月份工程進度款款審核表建設(shè)項目施工單位上報工程款審核工程款土建預(yù)算內(nèi)容完成費用用現(xiàn)場簽證設(shè)計變更安裝預(yù)算內(nèi)容完成費用用現(xiàn)場簽證設(shè)計變更其他合計備注施工單位：工程部：預(yù)算組：返回目錄工程付款審批工作作程序目的制定合理付款審批批流程，確保保工程進度，并并避免錯付、超超付以控制成成本。加強各各部門信息溝溝通，合理安安排付款時間間。范圍工程施工類付款設(shè)計類付款材料設(shè)備類付款工作原則主辦人應(yīng)按照合同同條款及實際際工程進度，仔仔細(xì)審核每項項付款。主辦人與成本管理理部應(yīng)保持良良好溝通，避避免不必要的的錯誤發(fā)生。主辦人、成本管理理部應(yīng)及時做做好臺帳，嚴(yán)嚴(yán)格核對“已付款”，避免超付付。項目秘書應(yīng)做好付付款流轉(zhuǎn)登記記工作以備查查，并在第一一時間上報付付款。財務(wù)部應(yīng)合理安排排好資金，做做到急事急辦辦。項目秘書應(yīng)做好發(fā)發(fā)放支票、收收齊發(fā)票工作作。工作程序項目主辦人將“付付款申請單”以及所附資資料送交項目目總經(jīng)理審批批。項目總經(jīng)理審批后后由項目秘書書統(tǒng)一登記后后上報成本管管理部審核。成本管理部按《付付款審核工作作程序》審核核各項付款內(nèi)內(nèi)容并做好相相應(yīng)臺帳。經(jīng)成本管理部經(jīng)理理簽字認(rèn)可后后上報分管副副總審批。分管副總審批后，再再由成本管理理部轉(zhuǎn)交財務(wù)務(wù)部審核。財務(wù)部審核后上報報總經(jīng)理審批批?？偨?jīng)理審批后，由由財務(wù)部安排排資金付款并并同時知會成成本管理部。成本管理部在第一一時間通知項項目秘書領(lǐng)取取支票并做好好臺帳登記。項目主辦人到項目目秘書處領(lǐng)取取支票后發(fā)放放給各施工單單位。項目主辦人必須做做好付款臺帳帳。付款審批時限規(guī)定定各類付款從送至成成本管理部當(dāng)當(dāng)日起，成本本管理部需1至2個工作日完完成審核工作作。相關(guān)說明本程序文件對非工工程施工類、設(shè)設(shè)計類、材料料設(shè)備采購類類付款的審批批不適用。如如：營銷類、企企劃類等。附件《項目付款審批表表》返回目錄工程預(yù)結(jié)算管理辦辦法1.目的為加強某某集團所所屬各房地產(chǎn)產(chǎn)公司工程預(yù)預(yù)結(jié)算的規(guī)范范化管理，結(jié)結(jié)合工程造價價形成的特點點，通過合理理地確定工程程造價及有效效地控制工程程造價而提高高工程預(yù)結(jié)算算工作的效益益，制定本管管理辦法。2.范圍本管理辦法適用于于某某集團所所屬各房地產(chǎn)產(chǎn)公司。3.職責(zé)3.1集團總部財財務(wù)管理部成成本管理組負(fù)負(fù)責(zé)本管理辦辦法的制訂、修修改、解釋、指指導(dǎo)、監(jiān)督檢檢查。3.2集團所屬各房地產(chǎn)產(chǎn)公司從事工工程預(yù)結(jié)算的的計價、審批批及其他有關(guān)關(guān)責(zé)任人員負(fù)負(fù)責(zé)貫徹執(zhí)行行本管理辦法法。4.方法與過程控制（包包括原則、一一般規(guī)定、工工程預(yù)算管理理、工程結(jié)算算管理、其他他規(guī)定）4.1工程預(yù)結(jié)算算工作應(yīng)遵循循的原則廉潔奉公原則：工工程預(yù)結(jié)算工工作中，應(yīng)始始終以公司利利益為最高利利益，遵守法法律法規(guī)，恪恪守職業(yè)道德德，嚴(yán)禁主動動索要或被動動接受財物，如如出現(xiàn)損公肥肥私性質(zhì)的不不正當(dāng)計價行行為，將按照照有關(guān)規(guī)定給給予處罰。多級審核原則：工工程預(yù)結(jié)算應(yīng)應(yīng)建立起預(yù)結(jié)結(jié)算人員之間間、部門之間間等的編制及及審核控制體體系；工程預(yù)預(yù)結(jié)算皆須經(jīng)經(jīng)過多級審核核，各級在審審核過程中應(yīng)應(yīng)認(rèn)真仔細(xì)，有有關(guān)手續(xù)資料料的簽字、蓋蓋章等務(wù)必齊齊全、有效，否否則不得辦理理預(yù)結(jié)算。準(zhǔn)確高效原則：工工程預(yù)結(jié)算中中的各項計算算應(yīng)準(zhǔn)確、清清晰、合規(guī)，具具有很高的準(zhǔn)準(zhǔn)確度，體現(xiàn)現(xiàn)出較高的專專業(yè)水平；同同時工程預(yù)結(jié)結(jié)算工作應(yīng)保保持較高的工工作效率，做做到及時帳清清，以適應(yīng)工工程招標(biāo)、成成本核算、工工期等多方面面的要求?？蓮?fù)查性原則：工工程預(yù)結(jié)算工工作的全過程程應(yīng)有詳細(xì)、真真實的記錄及及完善的資料料管理制度，量量價計算過程程、審批記錄錄等文件、資資料應(yīng)具備完完全的可復(fù)查查性。合理低價原則：工工程預(yù)結(jié)算工工作應(yīng)以客觀觀事實、工程程合同等為依依據(jù)，充分理理解、靈活運運用當(dāng)?shù)毓こ坛淘靸r管理規(guī)規(guī)定，并利用用市場競爭、甲甲方品牌資源源等因素，處處理好質(zhì)量、工工期與成本的的關(guān)系，追求求以合理較低低價格確定工工程造價。方案優(yōu)化原則：成成本管理部在在工程預(yù)結(jié)算算工作中，應(yīng)應(yīng)積極協(xié)同設(shè)設(shè)計、工程管管理等單位、部部門充分應(yīng)用用價值工程理理論，進行設(shè)設(shè)計、施工措措施、材料設(shè)設(shè)備等方面的的方案優(yōu)化工工作。信息通達原則：工工程預(yù)結(jié)算在在編制時應(yīng)考考慮適應(yīng)成本本核算、成本本分析等多方方面的需要，對對資料、信息息應(yīng)及時整理理，并根據(jù)工工作需要及時時提供給設(shè)計計、工程管理理部、項目部部等部門；對對于當(dāng)?shù)毓舅矩攧?wù)管理部部、總部的財財務(wù)管理部成成本管理組，除除尚未公開的的標(biāo)底情況外外，其他情況況，如其需要要，均應(yīng)真實實、透明、系系統(tǒng)地提供所所有信息資料料。4.2工程預(yù)結(jié)算算工作的一般般規(guī)定成本管理部是工程程預(yù)結(jié)算工作作的主要職能能部門，對工工程預(yù)結(jié)算工工作負(fù)主要責(zé)責(zé)任，項目部部、工程管理理部、財務(wù)管管理部應(yīng)積極極配合、參與與并負(fù)相應(yīng)責(zé)責(zé)任。工程預(yù)結(jié)算工作應(yīng)應(yīng)根據(jù)項目的的總工期制定定預(yù)結(jié)算編制制的計劃，統(tǒng)統(tǒng)籌安排，分分清輕重緩急急，做到早做做、快審、準(zhǔn)準(zhǔn)確。施工圖預(yù)算由本公公司自行編制制，也可以委委托造價咨詢詢機構(gòu)編審；；委托的機構(gòu)構(gòu)必須已經(jīng)過過政府有關(guān)部部門認(rèn)可且具具備乙級以上上（含乙級）資資質(zhì)證書。工程結(jié)算和實行總總價包干的工工程預(yù)算的編編審應(yīng)委托造造價咨詢機構(gòu)構(gòu)進行，但如如某工程的預(yù)預(yù)算已委托了了造價咨詢機機構(gòu)進行編審審、并簽署了了總價包干協(xié)協(xié)議，則該工工程的竣工結(jié)結(jié)算可不再進進行外委編審審。4.2.5委托造造價咨詢機構(gòu)構(gòu)編制工程預(yù)預(yù)結(jié)算，在造造價咨詢委托托合同中應(yīng)明明確要求其提提供計算底稿稿（包括工程程量、鋼筋實實際含量的詳詳細(xì)計算書）及及與承包單位位核對后的預(yù)預(yù)結(jié)算資料，并并同時提供與與承包單位的的核對差異情情況說明。由成本管理部組織織，工程管理理部、項目部部等積極配合合，及時整理理齊全工程預(yù)預(yù)結(jié)算工作所所需的必備資資料，資料必必須完整、簽簽章齊備、編編號準(zhǔn)確，并并指定專人負(fù)負(fù)責(zé)進行分類類、裝訂、存存檔；工程預(yù)預(yù)結(jié)算工作的的必備資料主主要包括：.1材料價格（政政府指導(dǎo)價格格、市場價格格、甲供材料料、限價材料料通知書）；；.2招標(biāo)、投標(biāo)文文件等確定合合同價格的文文件（包括中中標(biāo)單位的投投標(biāo)書、雙方方達成一致的的預(yù)算書等）；；.3工程合同（包包括合同審批批表）；.4施工組織設(shè)計計方案、施（竣竣）工圖、圖圖紙會審記錄錄；.5雙方確認(rèn)的所所有工程變更更簽證及相應(yīng)應(yīng)的預(yù)算書；；.6工程竣工驗收收資料（工期期或者質(zhì)量未未達到合同要要求的項目應(yīng)應(yīng)提供相應(yīng)的的明確責(zé)任的的說明）；.7其他與工程結(jié)結(jié)算相關(guān)的雙雙方確認(rèn)的協(xié)協(xié)議、備忘錄錄等。工程預(yù)結(jié)算的劃分分按照《某某某集團房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)成本核核算指導(dǎo)》進進行，共劃分分為建設(shè)項目目的開發(fā)前期期準(zhǔn)備費、主主體建筑工程程費、主體安安裝工程費、社社區(qū)管網(wǎng)工程程費、園林環(huán)環(huán)境工程費、配配套設(shè)施費。4.3工程預(yù)算管管理4.3.1所有工工程應(yīng)編制施施工圖預(yù)算，并并填寫《某某某企業(yè)股份有有限公司工程程預(yù)算審批表表》。集團主張在進行工工程招標(biāo)之前前，編制好施施工圖預(yù)算，并并作為工程招招標(biāo)之標(biāo)底。項目主體工程確因因工期緊張需需采用費率招招標(biāo)，應(yīng)嚴(yán)格格按《某某企企業(yè)股份有限限公司工程招招標(biāo)管理辦法法》有關(guān)內(nèi)容容辦理；當(dāng)施施工圖齊備后后，成本管理理部應(yīng)立即要要求承包單位位編制施工圖圖預(yù)算，同時時成本管理部部應(yīng)對施工圖圖預(yù)算進行編編審或委托造造價咨詢機構(gòu)構(gòu)編審，而后后，成本管理理部應(yīng)督促并并始終參與施施工圖預(yù)算的的核對工作，按按核定的預(yù)算算價簽定補充充工程合同。上上述所有工作作，應(yīng)在施工工圖完備后60天內(nèi)完成。4.3.4費率招招標(biāo)情況下，為為防止承包商商高估冒算而而增加工程預(yù)預(yù)算的核對難難度，合同中中應(yīng)約定控制制辦法。比如如：若承包單單位報送的施施工圖預(yù)算造造價超出最終終核定預(yù)算造造價10%時，發(fā)包單單位將按預(yù)算算高報部分的的一定比例進進行扣款（具具體扣款辦法法可參照工程程結(jié)算相關(guān)內(nèi)內(nèi)容各公司自自定），乃至至取消其今后后對某某工程程的投標(biāo)資格格。4.3.5如果僅僅是委托造價價咨詢機構(gòu)進進行施工圖預(yù)預(yù)算的編制，造造價咨詢酬金金一般按總造造價的一定比比例計??；如如果是委托編編制預(yù)算并負(fù)負(fù)責(zé)審核承包包單位編制的的預(yù)算，造價價咨詢酬金可可采取按總造造價的一定比比例并結(jié)合核核減額的一定定比例計價的的方式計取。成本管理部在工程程預(yù)算外委時時還應(yīng)作好如如下工作：.1對施工圖等進進行核查后，向向造價咨詢機機構(gòu)提供施工工圖、材料設(shè)設(shè)備控制價格格、工程預(yù)算算分類要求等等必備資料；；.2跟蹤、了解造造價咨詢機構(gòu)構(gòu)的編制或?qū)弻徍饲闆r，督督促咨詢機構(gòu)構(gòu)履行造價咨咨詢委托合同同，仔細(xì)審查查咨詢機構(gòu)的的編制結(jié)果；；同時要求各各有關(guān)部門作作好必要的保保密工作：所所有工程在招招標(biāo)工作完成成之前，委托托編制預(yù)算的的造價咨詢機機構(gòu)必須對施施工單位保密密；在實行費費率招標(biāo)的情情況下，在編編制預(yù)算階段段，編制預(yù)算算的造價咨詢詢機構(gòu)必須對對施工單位保保密，同時也也不必向造價價咨詢機構(gòu)告告知施工單位位的具體名稱稱等情況。工程預(yù)算編制的方方法：.1根據(jù)工程量計計算規(guī)則，按按詳細(xì)的施工工圖、確定的的施工方案并并結(jié)合現(xiàn)場實實際情況計算算工程量；.2分項工程的子子項如無合適適定額套用，且且不能換算，則則應(yīng)編制補充充定額單價；；造價工程師師要主動發(fā)現(xiàn)現(xiàn)施工圖中標(biāo)標(biāo)注不清、前前后矛盾、缺缺項、漏項等等問題，并明明確標(biāo)注、落落實調(diào)整，以以減少或避免免設(shè)計變更及及簽證，同時時準(zhǔn)確掌握工工程動態(tài)成本本。4.3.8工程預(yù)預(yù)算確定后，及及時對目標(biāo)成成本進行修改改，以目標(biāo)成成本為上限，監(jiān)監(jiān)督各相關(guān)部部門，采取有有效措施控制制工程造價。4.4工程結(jié)算管管理項目部在向成本管管理部提交的的《工程結(jié)算算工作交接單單》中詳細(xì)說說明合同價款款、設(shè)計變更更現(xiàn)場簽證之之外的增減款款事項、工程程遺留、合同同違約、施工工現(xiàn)場清理、甲甲供材料、隱隱蔽工程等問問題。結(jié)算造價咨詢酬金金的計取盡量量采取按造價價核減額的一一定比例的方方式計取，或或采取固定金金額加核減額額的一定比例例計價的方式式，并與造價價咨詢機構(gòu)在在委托合同中中明確。工程結(jié)算程序：發(fā)出《工程結(jié)算通知書》項目部、工程管理部、成本管理部、財務(wù)管理部統(tǒng)一意見后，由項目部發(fā)給承包單位《工程結(jié)算通知書》發(fā)出《工程結(jié)算通知書》項目部、工程管理部、成本管理部、財務(wù)管理部統(tǒng)一意見后，由項目部發(fā)給承包單位《工程結(jié)算通知書》確認(rèn)達到竣工結(jié)算條件后，由項目部向成本管理部遞交《工程結(jié)算工作交接單》確認(rèn)達到竣工結(jié)算條件后，由項目部向成本管理部遞交《工程結(jié)算工作交接單》發(fā)出《工程結(jié)算工作交接單》發(fā)出《工程結(jié)算工作交接單》承包單位將整理齊全的工程結(jié)算資料，報送項目部承包單位將整理齊全的工程結(jié)算資料，報送項目部承包單位報送結(jié)算資料承包單位報送結(jié)算資料監(jiān)理公司審核并簽字，造價工程師收到齊備的結(jié)算資料后，全面負(fù)責(zé)審核并簽字，項目部、工程管理部等須全力配合監(jiān)理公司審核并簽字，造價工程師收到齊備的結(jié)算資料后，全面負(fù)責(zé)審核并簽字，項目部、工程管理部等須全力配合工程結(jié)算全面審核工程結(jié)算全面審核部門內(nèi)部復(fù)審成本管理部內(nèi)部進行復(fù)審，經(jīng)理及其他復(fù)審工程師簽字部門內(nèi)部復(fù)審成本管理部內(nèi)部進行復(fù)審，經(jīng)理及其他復(fù)審工程師簽字如果工程結(jié)算并非在施工圖總價包干的基礎(chǔ)上進行，須選擇確定造價咨詢機構(gòu)進行審核，盡量按造價核減額計取咨詢酬金工程結(jié)算外審如果工程結(jié)算并非在施工圖總價包干的基礎(chǔ)上進行，須選擇確定造價咨詢機構(gòu)進行審核，盡量按造價核減額計取咨詢酬金工程結(jié)算外審相關(guān)部門審核公司領(lǐng)導(dǎo)審批相關(guān)部門審核公司領(lǐng)導(dǎo)審批外審結(jié)果經(jīng)成本管理部復(fù)查，財務(wù)管理部復(fù)核后，主管副總簽署意見，報公司總經(jīng)理批示簽署竣工結(jié)算價款協(xié)議書成本管理部組織甲乙雙方根據(jù)工程合同簽署竣工結(jié)算價款協(xié)議書，并核對已付金額、應(yīng)扣金額、保修款、余款等簽署竣工結(jié)算價款協(xié)議書成本管理部組織甲乙雙方根據(jù)工程合同簽署竣工結(jié)算價款協(xié)議書，并核對已付金額、應(yīng)扣金額、保修款、余款等所有工程結(jié)算須填填寫《某某企企業(yè)股份有限限公司工程結(jié)結(jié)算審批表》。為防止承包單位高高估結(jié)算，應(yīng)應(yīng)與承包單位位在工程合同同中約定控制制辦法。比如如：報送的結(jié)結(jié)算造價最終終核減額在審審核總價5％以內(nèi)（含5％）的造價價咨詢酬金由由甲方支付，若若結(jié)算造價最最終核減額超超出5％，則因造造價超出部分分而引起的造造價咨詢酬金金之增加部分分由承包方支支付；若承包包單位報送的的結(jié)算金額超超出最終審定定結(jié)算金額10％（含10％）時，承承包單位除造造價咨詢酬金金外，發(fā)包單單位可進一步步扣款（扣款款比例、金額額各公司自定定），直至取取消今后對某某某工程的投投標(biāo)資格（應(yīng)應(yīng)在《工程結(jié)結(jié)算通知單》強強調(diào)此內(nèi)容）。為方便客戶入住，供供電、自來水水、煤氣、電電話等市政工工程的結(jié)算優(yōu)優(yōu)先辦理；主主體工程結(jié)算算在承包方提提供全部竣工工結(jié)算資料后后6個月內(nèi)核定定（包括多級級審核）完畢畢，其余工程程結(jié)算在承包包方提供全部部竣工結(jié)算資資料后3個月內(nèi)核定定（包括多級級審核）完畢畢。駐項目的成本管理理工程師必須須建立三方和和甲供材料的的領(lǐng)用臺帳及及付款臺帳，對對領(lǐng)用單原件件進行存檔，便便于結(jié)算扣減減。結(jié)算編制的方法::.1結(jié)算的工程量量以竣工圖為為準(zhǔn)，竣工圖圖不清之處，預(yù)預(yù)算人員應(yīng)到到工地現(xiàn)場實實地測算；.2結(jié)算單價在合合同中有規(guī)定定的，則按合合同規(guī)定執(zhí)行行；結(jié)算單價價在合同中未未規(guī)定的則參參照定額和市市場合理低價價進行確定；；.3扣除甲供材料料的多用材料料費（領(lǐng)用甲甲方材料數(shù)量量減預(yù)算用量量的差量乘甲甲方訂貨單價價）；.4材料價差嚴(yán)格格按材料限價價調(diào)整；.5按工程合同確確定的結(jié)算方方式計算結(jié)算算總價，在審審核結(jié)算書、與與承包方核對對時參照合同同進行甲供材材料、工期獎獎罰、質(zhì)量獎獎罰、安全獎獎罰、水電費費、扣款項目目、配合管理理費、總包服服務(wù)費、保修修金等費用的的計算、扣除除；.6結(jié)算總價=預(yù)預(yù)算造價+設(shè)計變更+現(xiàn)場簽證+（人工補差+材料差價）+增加項目-減少項目。工程結(jié)算分析：竣竣工結(jié)算完成成之后，應(yīng)編編制工程結(jié)算算成本和目標(biāo)標(biāo)成本的對比比分析，協(xié)助助考核相關(guān)部部門的責(zé)任成成本，并總結(jié)結(jié)項目目標(biāo)成成本控制的經(jīng)經(jīng)驗和教訓(xùn)。4.5其他規(guī)定各公司的造價工程程師（預(yù)算員員）由成本管管理部統(tǒng)一管管理，駐項目目部的造價工工程師（預(yù)算算員）歸屬公公司成本管理理部管理；4.5.2負(fù)責(zé)工工程造價計價價、審核的執(zhí)執(zhí)業(yè)專業(yè)人員員和工程造價價咨詢機構(gòu)必必須持有造價價工程師注冊冊證書或預(yù)算算員從業(yè)資格格證書或工程程造價咨詢單單位資質(zhì)證書書；并在經(jīng)辦辦的工程造價價文件上注明明單位名稱、執(zhí)執(zhí)業(yè)人員的姓姓名和證書號號碼。4.5.3發(fā)包單單位、承包單單位雙方對建建設(shè)工程施工工合同執(zhí)行過過程中的工程程價格爭議，可可通過雙方協(xié)協(xié)商、合同約約定的辦法、仲仲裁或向人民民法院起訴的的辦法解決；；在爭議處理理中，涉及工工程價格鑒定定的，由工程程所在地工程程造價管理機機構(gòu)或法院指指定的具有相相應(yīng)資質(zhì)的工工程造價咨詢詢機構(gòu)辦理。某某集團內(nèi)部造價價信息的整理理利用.1某某集團所屬屬房地產(chǎn)公司司的成本管理理部應(yīng)及時總總結(jié)成本管理理的經(jīng)驗和教教訓(xùn)，并寫出出專題總結(jié)分分析報告，上上傳到總部成成本管理網(wǎng)頁頁供集團范圍圍內(nèi)共享；.2某某集團所屬屬房地產(chǎn)公司司成本管理部部作好各項目目的成本分類類匯總，分析析各項技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟指標(biāo)；集集團財務(wù)管理理部成本管理理組負(fù)責(zé)集團團各公司工程程造價資料的的調(diào)查、收集集、整理、分分析，形成工工程造價資料料信息庫供各各公司采用。集團總部財務(wù)管理理部成本管理理組在日常工工作中，通過過多種工作方方式對某某集集團所屬房地地產(chǎn)公司的房房地產(chǎn)項目預(yù)預(yù)結(jié)算、動態(tài)態(tài)成本以及對對成本管理辦辦法的執(zhí)行等等情況等進行行了解、檢查查，并將不定定期地對工程程預(yù)結(jié)算進行行審查。.5.5某某集團所所屬房地產(chǎn)公公司務(wù)必嚴(yán)格格執(zhí)行本管理理辦法，如在在執(zhí)行過程中中有與實際情情況不適合之之處，可根據(jù)據(jù)實際情況作作相應(yīng)修改之之請示，報送送總部財務(wù)管管理部成本管管理組核實，由由分管領(lǐng)導(dǎo)批批準(zhǔn)后方可實實施。5.相關(guān)表格《某某企業(yè)股份有有限公司工程程預(yù)算審批表表》《某某企業(yè)股份有有限公司工程程結(jié)算審批表表》《某某企業(yè)股份有有限公司竣工工結(jié)算造價協(xié)議清單單》《工程結(jié)算通知書書》《工程結(jié)算工作交交接單》工程預(yù)算審批表編號:版本：表格生效日日