某集團目標(biāo)成本管理實施細則作業(yè)指引含表格

集團目標(biāo)成本管理理作業(yè)指引編制日期審核日期批準(zhǔn)日期修訂記錄日期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準(zhǔn)人目的提高集團成本管理水平，建立先進合理的目標(biāo)成本管理體系。適用范圍本實施細則適用于旭輝集團下屬各地產(chǎn)公司。為集團所屬各地產(chǎn)公司制訂目標(biāo)成本和實施目標(biāo)成本管理提供相應(yīng)依據(jù)和規(guī)范。術(shù)語和定義無職責(zé)集團成本管理部負責(zé)本實施細則的制訂、修改、指導(dǎo)、解釋與檢查落實。下屬公司負責(zé)執(zhí)行集團制定的細則。工作程序目標(biāo)成本的定義目標(biāo)成本是公司基于市場狀況，并結(jié)合公司的經(jīng)營計劃，根據(jù)預(yù)期售價和目標(biāo)利潤進行預(yù)先確定的，經(jīng)過努力所要實現(xiàn)的成本指標(biāo)。應(yīng)體現(xiàn)集團“以經(jīng)濟合理性最大的成本提升產(chǎn)品的競爭力，并形成行業(yè)成本優(yōu)勢”的成本管理宗旨。目標(biāo)成本文件分為兩個部分：《目標(biāo)成本測算表》、《動態(tài)成本月評估報告》?！赌繕?biāo)成本測算表》是反應(yīng)項目的總目標(biāo)成本和分項目標(biāo)成本的金額。建設(shè)項目的總目標(biāo)成本是建設(shè)項目成本的控制線，由各分項目標(biāo)成本組成。各分項目標(biāo)成本包括各專業(yè)工程造價指標(biāo)及各種費用指標(biāo)?！秳討B(tài)成本月評估報告》反映各成本項目的動態(tài)變化情況，分析原因，提出成本控制建議。目標(biāo)成本管理原則市場導(dǎo)向原則：目標(biāo)成本管理以市場為導(dǎo)向，確保目標(biāo)利潤的實現(xiàn)。準(zhǔn)確嚴(yán)謹(jǐn)原則：目標(biāo)成本指標(biāo)應(yīng)科學(xué)準(zhǔn)確，每項來源都要有充分依據(jù)，保證目標(biāo)成本的權(quán)威性。事前控制原則：目標(biāo)成本管理貫穿于建設(shè)項目的每一階段，凡事做到事先控制為主，事中事后控制為輔，在立項、設(shè)計、施工之前發(fā)現(xiàn)問題，減少無效成本。動態(tài)管理原則：建設(shè)項目的動態(tài)成本要及時與目標(biāo)成本進行比較并糾偏，確保建設(shè)項目總成本在目標(biāo)成本控制范圍內(nèi)。目標(biāo)成本科目的分類：詳見HYPERLINK《目標(biāo)成本科目分類》目標(biāo)成本文件制訂的步驟及時間要求項目論證及拓展階段：開發(fā)配套部完成土地項目信息收集（注：如集團業(yè)務(wù)拓展部拿地，則后續(xù)的工作均為集團相關(guān)部門完成），營銷部提供產(chǎn)品銷售信息等與項目經(jīng)濟測算相關(guān)的基礎(chǔ)資料后，成本部根據(jù)公司經(jīng)營計劃，進行經(jīng)濟測算的成本部分，財務(wù)部完成經(jīng)濟測算的財務(wù)數(shù)據(jù)部分，最終形成項目拓展階段成本估算。項目拓展階段成本估算經(jīng)事業(yè)部總經(jīng)理審核，集團成本管理部、成本分管領(lǐng)導(dǎo)審核，集團總裁批準(zhǔn)后，自動成為項目成本預(yù)控目標(biāo)；項目定位階段：在項目定位策劃和概念設(shè)計階段，根據(jù)可行性研究報告，以及營銷、設(shè)計、成本、工程、財務(wù)等相關(guān)部門互動討論確定的項目定位，提交產(chǎn)品建議書（包括規(guī)劃指標(biāo)和建造標(biāo)準(zhǔn)），成本部完成“項目定位階段成本測算”。確定各項費用的計劃金額，包括設(shè)計、報建、環(huán)境配套、營銷費等，并向各費用的負責(zé)部門交底達成一致，作為各部門的工作目標(biāo)。主體建安費以設(shè)計部編制的《建設(shè)項目綜合經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)表》為依據(jù)，在五個工作日內(nèi)完成，并根據(jù)測算基礎(chǔ)，提出方案設(shè)計階段的成本控制目標(biāo)、措施或建議，形成《方案設(shè)計階段的成本控制建議》，以此指導(dǎo)方案設(shè)計階段的造價控制。方案設(shè)計階段：方案設(shè)計確定后十五個工作日內(nèi)，根據(jù)設(shè)計部提供的規(guī)劃指標(biāo)和建造標(biāo)準(zhǔn)成本部項目成本測算表》進行細化和修訂，形成項目方案階段成本匡算；并根據(jù)測算基礎(chǔ)，提出初步設(shè)計階段的成本控制目標(biāo)、措施或建議，形成《初步設(shè)計階段的成本控制建議》，指導(dǎo)初步設(shè)計階段的成本控制。初步設(shè)計階段：初步設(shè)計確定后十五個工作日內(nèi)，根據(jù)設(shè)計部提供的規(guī)劃指標(biāo)和建造標(biāo)準(zhǔn)成本部對《項目成本測算表》進行細化和修訂，形成項目正式目標(biāo)成本，并以此指導(dǎo)招標(biāo)、施工、采購等業(yè)務(wù)活動中的成本費用使用與管理。結(jié)合設(shè)計院的承諾明確各產(chǎn)品類型的限額設(shè)計指標(biāo)（如鋼筋、砼含量等），形成《施工圖設(shè)計階段的成本控制建議》，作為《設(shè)計任務(wù)書》的一部分發(fā)給設(shè)計院作為施工圖設(shè)計階段造價控制的依據(jù)。成本的評審成本測算由下屬公司成本部組織評審，參與評審的部門包括：營銷部、開發(fā)配套部、設(shè)計部、工程部（項目部）、財務(wù)部等，并最終形成意見，經(jīng)下屬公司總經(jīng)理審批后上報集團成本管理部。集團成本管理部收到下屬公司的成本測算一周內(nèi)組織集團工程管理部、設(shè)計管理部、營銷管理部、財務(wù)管理部等進行評審。如評審?fù)ㄟ^后，經(jīng)集團成本分管領(lǐng)導(dǎo)，總裁審批后，則該版的成本測算即為該階段的成本目標(biāo)；否則集團成本管理部將評審意見反饋給下屬公司，由下屬公司修改后重新上報。各階段的成本測算的相關(guān)資料（成本測算表）在定稿后及時上報集團成本管理部，相關(guān)數(shù)據(jù)錄入成本管理軟件。項目成本測算表的編制目標(biāo)成本測算必須應(yīng)用集團統(tǒng)一測算表格（見附件），并體現(xiàn)量價分離的原則。目標(biāo)成本的制訂以項目的規(guī)劃指標(biāo)、建造標(biāo)準(zhǔn)以及各部門共同確定的銷售交樓標(biāo)準(zhǔn)為基礎(chǔ)，項目目標(biāo)成本測算表必須附詳細的產(chǎn)品建造及材料部品標(biāo)準(zhǔn)說明及主要材料設(shè)備的目標(biāo)成本分析。成本測算表中各成本項目的工程量，應(yīng)根據(jù)已竣工的相似工程的結(jié)算分析得出的關(guān)聯(lián)系數(shù)，由項目規(guī)劃的基本指標(biāo)（如建筑面積、基底面積、戶數(shù)、單元等）推算得出，如按“窗地比”推算門窗面積，按基底面積推算屋面面積。依據(jù)施工圖預(yù)算完成對目標(biāo)成本修訂后，《項目目標(biāo)成本測算表》中的工程量，應(yīng)是按圖實際計算的結(jié)果。成本測算表中的單價應(yīng)根據(jù)產(chǎn)品定位、交樓標(biāo)準(zhǔn)、圖紙要求按當(dāng)?shù)毓こ淘靸r計算依據(jù)、市場行情計算得出，如是參照已結(jié)算工程的單價，需注明參考數(shù)據(jù)的來源和依據(jù)。產(chǎn)品定位和目標(biāo)成本測算是一個互動的決策過程，需要設(shè)計、營銷、工程、成本反復(fù)溝通。項目定位策劃和方案設(shè)計階段的成本測算的量價分析標(biāo)準(zhǔn)不明確時，可以根據(jù)已結(jié)算工程的經(jīng)驗直接填寫可售面積單方成本或總金額，但需注明參考依據(jù)。各階段的成本測算應(yīng)有明顯的可對比性，即后階段的測算與原測算不一致的地方應(yīng)有充分的依據(jù)和說明，原則上偏差不應(yīng)太大。（后階段原則上不超過前階段的測算的目標(biāo)成本，每個階段測算的偏差；）目標(biāo)成本編制完成后，在公司內(nèi)須經(jīng)過設(shè)計、工程、項目、成本及財務(wù)等責(zé)任部門審批通過后，事業(yè)部總經(jīng)理審核，通過后，再報集團評審，最終由集團總裁簽發(fā)執(zhí)行。正式的項目目標(biāo)成本文件報集團財務(wù)管理部備案。各階段的成本測算的相關(guān)資料在定稿后，成本部在三個工作日內(nèi)將相關(guān)數(shù)據(jù)錄入成本管理軟件。目標(biāo)成本的執(zhí)行在項目實施過程中，應(yīng)及時反映項目成本的動態(tài)情況，由成本部每月出一份《項目動態(tài)成本月評估》，包括各成本項目的變化情況表，并說明原因，提出成本控制的建議。《項目動態(tài)成本月評估》應(yīng)包括“變更簽證統(tǒng)計表”和“項目動態(tài)成本信息表”，并作為《成本信息月報》的部分內(nèi)容，在完成后的三個日內(nèi)報集團成本管理部。（可在成本管理軟件中完成）成本部應(yīng)根據(jù)合同簽訂情況、預(yù)算核對情況、結(jié)算編制情況、及變更簽證金額，每月在“成本管理軟件”中對各項目的待發(fā)生成本進行評估，在軟件中生成“項目動態(tài)成本信息表”。如在月內(nèi)出現(xiàn)影響單項成本100萬元以上或超過總體目標(biāo)成本1%的重大事項，變化發(fā)生的責(zé)任部門應(yīng)及時向成本部提供相關(guān)資料，成本部及時計算相應(yīng)成本變化金額和原因，向事業(yè)部總經(jīng)理和集團匯報，事業(yè)部權(quán)限外的目標(biāo)成本變動必須經(jīng)過集團總裁的審批。工程項目結(jié)算后，應(yīng)按目標(biāo)成本科目分類，總結(jié)各成本項目的造價指標(biāo)和技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)，并按照“成本數(shù)據(jù)庫”的格式要求，錄入數(shù)據(jù)庫或整理成標(biāo)準(zhǔn)格式的Excel數(shù)據(jù)表作為新項目測算、結(jié)算初步審核的依據(jù)。項目結(jié)算完成后，應(yīng)分析項目的主要材料用量，為相似工程的限額設(shè)計提供經(jīng)驗數(shù)據(jù)。目標(biāo)成本的修訂初步設(shè)計圖紙確定后的測算稿為最終目標(biāo)成本，除規(guī)劃條件、政府政策、市場環(huán)境有重大改變外不得修訂。一般改變作為正常的成本動態(tài)變化在《項目動態(tài)成本月評估》中反映即可。目標(biāo)成本的審批權(quán)限：目標(biāo)成本的變動（總體）不超過原來總體目標(biāo)成本的1%時，由事業(yè)部總經(jīng)理審批；目標(biāo)成本的變動（總體）超過原來總體目標(biāo)成本的1%時，由事業(yè)部總經(jīng)理審核，集團成本管理部、成本分管領(lǐng)導(dǎo)審核，集團總裁審批，同時報集團財務(wù)管理部備案；目標(biāo)成本的變動（單項）不超過100萬時，由事業(yè)部總經(jīng)理審批；目標(biāo)成本的變動（單項）超過100萬時，由事業(yè)部總經(jīng)理審核，集團成本管理部、成本分管領(lǐng)導(dǎo)審核，集團總裁審批，同時報集團財務(wù)管理部備案。支持性文件無相關(guān)記錄《項目成本測算表》《目標(biāo)成本科目分類表》項目成本測算表（雙擊點開）目標(biāo)成本科目分類表成本科目主要包含內(nèi)容一土地獲得價款1政府地價及市政配配套費土地出讓金、土地地開發(fā)費、大大市政配套費費、契稅、土土地使用費、耕耕地占用稅、土土地變更用途途和超面積補補交的地價等等2合作款項補償合作方地價、合合作項目建房房轉(zhuǎn)入分給合合作方的房屋屋成本和相應(yīng)應(yīng)稅金等3紅線外市政設(shè)施費費紅線外道路、水、電電、氣、通訊訊等建造費、管管線鋪設(shè)費、接接口補償費4拆遷補償費地上、地下建筑物物或附著物的的拆遷補償凈凈支出，安置置及動遷支出出，農(nóng)作物補補償費，危房房補償費等二開發(fā)前期準(zhǔn)備費1勘察設(shè)計費勘測丈量費水文、地質(zhì)、文物物和地基勘察察費，沉降觀觀測費，日照照測試費、撥撥地釘樁驗線線費、復(fù)線費費、定線費、施施工放線費、竣竣工面積丈量量費等規(guī)劃設(shè)計費規(guī)化費：方案招標(biāo)標(biāo)費、規(guī)劃設(shè)設(shè)計模型制作作費、方案評評審費、效果果圖設(shè)計費、總總體規(guī)劃設(shè)計計費。設(shè)計費：施工圖設(shè)設(shè)計費、修改改設(shè)計費、環(huán)環(huán)境景觀設(shè)計計費等。其他：可行性研究究費、制圖、曬曬圖費、樣品品制作費等建筑研究用房材料及施工費2報建費報批報建費項目報批報建費：：報建時按規(guī)規(guī)定向政府有有關(guān)部門交納納的報批費交易中心手續(xù)費、人人防報建費、消消防配套設(shè)施施費、散裝水水泥集資費、白白蟻防治費、墻墻改基金、路路口開設(shè)費等等、規(guī)劃管理理費、環(huán)境評評測費、費新新材料基金((或墻改專項項基金)、教師住宅宅基金(或中小學(xué)教教師住宅補貼貼費)、拆遷管理理費、招投標(biāo)標(biāo)管理費等增容費水、電、煤氣增容容費3三通一平費臨時道路施工用的臨時道路路設(shè)計、建造造費用臨時用電施工用的臨時用電電規(guī)劃設(shè)計費費、臨時管線線鋪設(shè)、改造造、遷移、臨臨時變壓器安安裝及拆除費費用臨時用水施工用臨時給排水水設(shè)施設(shè)計、建建造、管線鋪鋪設(shè)、改造、遷遷移等費用場地平整基礎(chǔ)開挖前的場地地平整、場地地清運、舊房房拆除等費用用4臨時設(shè)施費臨時圍墻圍墻、圍欄設(shè)計、建建造、裝飾費費用臨時辦公室租金、建造及裝飾飾費用臨時場地占用費施工用臨時占道費費、臨時借用用空地租費臨時圍板臨時圍板的設(shè)計、建建造、裝飾費費用三主體建筑工程費1基礎(chǔ)造價土石方、樁基、護護壁（坡）工工程費、樁基基咨檢測費、降降水2結(jié)構(gòu)及粗裝修砼框架（含獨立柱柱基和條基等等淺基礎(chǔ)）、砌砌體、找平及及抹灰、防水水、垂直運輸輸、腳手架、超超高補貼、散散水、沉降縫縫、伸縮縫、底底層花園砌體體（高層建筑筑的裙樓有架架空層，原則則上架空層結(jié)結(jié)構(gòu)列入裙樓樓、有轉(zhuǎn)換層層結(jié)構(gòu)并入塔塔樓）3門窗工程單元門、入戶門、戶戶內(nèi)門、外墻墻門窗、防火火門等工程費費用4公共部位精裝修大堂、電梯廳、樓樓梯間、屋面面、外立面及及雨蓬、欄桿桿等精裝修費費用5戶內(nèi)精裝修廚房、衛(wèi)生間、廳廳房、陽臺、露露臺的精裝修修費用四主體安裝工程費1室內(nèi)水暖氣電室內(nèi)給排水給排水自來水、排水直飲水系統(tǒng)熱水系統(tǒng)室內(nèi)采暖地板熱、電熱膜、分分戶燃氣爐、管管道系統(tǒng)、暖暖氣片室內(nèi)燃氣室內(nèi)電氣工程樓棟及單元配電箱箱、電表箱、戶戶配電箱、管管線敷設(shè)、燈燈具、開關(guān)插插座、含弱電電工程管盒預(yù)預(yù)埋2設(shè)備及安裝通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)空調(diào)設(shè)備及安裝費費用、空調(diào)管管道、通風(fēng)系系統(tǒng)電梯供貨及安裝發(fā)電機供貨及安裝裝發(fā)電機供貨、安裝裝、機房降噪噪消防系統(tǒng)含消防水、電、防防排煙水消防系統(tǒng)自動噴淋、主體內(nèi)內(nèi)消火栓箱、獨獨立的室外消消火栓系統(tǒng)電消防系統(tǒng)煙感、溫感、報警警、消防廣播播氣體滅火系統(tǒng)防排煙工程人防設(shè)備及安裝密閉門、氣體過濾濾裝置3弱電系統(tǒng)居家防盜系統(tǒng)陽臺及室內(nèi)紅外探探測防盜、門門磁、緊急按按扭對講系統(tǒng)包括可視及非可視視對講三表遠傳水、電、氣遠程抄抄表有線電視有線電視、衛(wèi)星電電視主體內(nèi)外外布線及終端端插座電話主體內(nèi)外布線及終終端插座寬帶網(wǎng)主體內(nèi)外布線及終終端插座五社區(qū)管網(wǎng)工程費1室外給排水系統(tǒng)室外給水系統(tǒng)小區(qū)內(nèi)給水管道、檢檢查井、水泵泵房設(shè)備、以以及外接的消消火栓雨污水系統(tǒng)2室外采暖系統(tǒng)3室外燃氣系統(tǒng)4室外電氣及高低壓壓設(shè)備高低壓配電設(shè)備及及安裝紅線到配電房的高高壓線、高壓壓柜、變壓器器、低壓柜；；箱式變壓設(shè)設(shè)備電室外強電總平線路路部分室外弱電管道埋設(shè)設(shè)用于電視、電話、寬寬帶網(wǎng)、智能能化布線的管管道預(yù)埋、檢檢查井5室外智能化系統(tǒng)停車管理系統(tǒng)露天停車場管理系系統(tǒng)、地下室室或架空層停停車場管理系系統(tǒng)小區(qū)閉路監(jiān)控攝像頭、顯示屏及及電氣系統(tǒng)安安裝周界紅外防越紅外對掃小區(qū)門禁系統(tǒng)電子巡更系統(tǒng)電子公告屏六園林環(huán)境工程費1綠化建設(shè)費公共綠化、組團宅宅間綠化、一一樓私家花園園、小區(qū)周邊邊綠化2建筑小品雕塑、水景、環(huán)廊廊、假山等3道路、廣場建造費費道路廣場鋪設(shè)、開開設(shè)路口工程程及補償費等等車行道廣場、人行道4圍墻建造費永久圍墻、圍欄及及大門5室外照明室外燈光照明工程程6室外背景音樂7室外零星設(shè)施兒童游樂設(shè)施、指指示牌、標(biāo)識識牌、示意圖圖、垃圾桶、座椅、陽陽傘七配套設(shè)施費1游泳池建造成本及配套資資產(chǎn)購置2業(yè)主會所建造成本及配套資資產(chǎn)購置3幼兒園建造成本及配套資資產(chǎn)購置4學(xué)校建造成本及配套資資產(chǎn)購置5網(wǎng)球場6設(shè)備用房配電房、水泵房土土建及裝修費費7車站建造費建造成本及配套資資產(chǎn)購置8……八開發(fā)間接費1工程管理費工程監(jiān)理費支付給聘請的項目目或工程建立立單位的費用用預(yù)結(jié)算編審費支付給造價咨詢公公司的預(yù)結(jié)算算的編制、審審核費用行政管理費直接從事項目開發(fā)發(fā)的部門的人人員工資、獎獎金、補貼等等人工及行政政費施工合同外獎金趕工獎、進度獎工程質(zhì)量監(jiān)督費建設(shè)主管部門的質(zhì)質(zhì)監(jiān)費安全監(jiān)督費建設(shè)主管部門的安安監(jiān)費工程保險費2營銷設(shè)施建造費廣告設(shè)施及發(fā)發(fā)布費車站廣告、路牌廣廣告現(xiàn)場包裝費彩旗、氣球、條