某飯店房地產(chǎn)抵押市場價值評估報告

××市某飯店房地產(chǎn)抵押市場價值評估報告致委托人函××市××飯店有限公司：受貴公司委托，我公司對貴公司提供的位于××市××區(qū)××大街10號的某飯店整體房地產(chǎn)(以下簡稱估價對象)的現(xiàn)時市場價格進(jìn)行了估價。估價對象：××市××飯店有限公司(以下簡稱委托人)所屬的位于××市××區(qū)××大街10號的某飯店整體房地產(chǎn)，其總建筑面積49977.62㎡，國有劃撥土地使用權(quán)面積8048.23㎡。估價對象僅包括現(xiàn)狀房地產(chǎn)本身，不包括土地出讓金，不包括廚房設(shè)備、洗衣機(jī)、康樂中心等的可移動商業(yè)設(shè)備價值以及客房中由委托人配備的家具、可移動的電器、設(shè)備等。

估價目的：為委托人以估價對象為抵押物向銀行申請抵押貸款提供抵押物市場價值參考。

估價時點(diǎn)：估價對象的價格為2002年12月1日的公開市場價格。

估價依據(jù)：中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》(GB/T50291-1999)；全國人大常委會、國務(wù)院、建設(shè)部、國土資源部以及××市人民政府有關(guān)部門頒布的有關(guān)部門法律、法規(guī)和政策文件；委托人提供的有關(guān)部門資料；我公司所掌握的××市房地產(chǎn)市場的有關(guān)資料及估價人員實(shí)地查勘、調(diào)查所獲取的資料。

估價結(jié)果：估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法進(jìn)行估價，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，確定：估價對象×飯店房地產(chǎn)：建筑面積49977.62㎡,國有劃撥土地使用權(quán)面積8048.23㎡,在2002年12月1日的客觀市場價值(價格)為70894萬元(大寫:人民幣柒仟零捌佰玖拾肆萬元整),約折合單位建筑面積價格14185元/㎡(大寫:人民幣壹萬肆仟壹佰捌拾伍元整)。見下表。估價結(jié)果估價對象總價格（萬元人民民幣）單位價格（元/㎡㎡）總計(jì)7089414158估價報告應(yīng)用有效期：自本報告出具之日起1年。

此致××××房地產(chǎn)評估有限公司法定代表人：××

二○○二年十二月十五日估價師聲明我們鄭重聲明：

㈠我們在本估價報告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。㈡本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)

分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件

的限制。㈢我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。㈣我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。㈤××、××、××已對估價報告中的估價對象進(jìn)行了實(shí)地查勘。㈥沒有本公司以外的人對本估價報告提供了重要專業(yè)幫助。簽名、蓋章×××中國注冊房地產(chǎn)估價師證號：××××××××估價的假設(shè)限制條件㈠本次估價是以估價對象能夠按規(guī)劃的法定用途持續(xù)使用為前提。㈡本次估價是以提供給估價機(jī)構(gòu)的估價對象房屋所有權(quán)及國有劃撥土地使用權(quán)不存在共有權(quán)人，且無權(quán)屬糾紛為假設(shè)前提。㈢本次估價是以提供給估價機(jī)構(gòu)的估價對象房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)不存在抵押權(quán)、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利，針對估價對象不存在工程款項(xiàng)拖欠糾紛為假設(shè)前提。㈣估價對象部分房地產(chǎn)設(shè)定了租約，本次估價是以委托人在本次抵押前，將租賃情況告知抵押人，并將抵押情況告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效為假設(shè)前提。㈤以依法取得的國有土地上的房屋抵押的該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)同時抵押。㈥設(shè)該劃撥國有土地使用權(quán)隨之抵押已經(jīng)有關(guān)主管部門批準(zhǔn)為假設(shè)前提。㈦設(shè)委托人通過向政府補(bǔ)繳地價款可以繼續(xù)獲得現(xiàn)規(guī)劃用途的出讓國有土地使用權(quán)為假設(shè)前提。㈧設(shè)定估價對象是法律允許在市場上可轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)和可進(jìn)行抵押登記的房地產(chǎn)為限制條件。㈨估價人員未對估價對象的土地使用面積和建筑面積進(jìn)行測量，以權(quán)屬證書標(biāo)明的面積為準(zhǔn)。㈩估價結(jié)果為估價對象在2002年12月1日的公開價格，即在估價時點(diǎn)時的公開市場上最可能形成的價格，它依據(jù)了如下假設(shè)：⑴存在自愿銷售的賣者和自愿購買的買者；⑵買賣雙方的交易目的都是追逐自身最大經(jīng)濟(jì)利益；⑶交易雙方都具有完全市場信息，對交易對象具有必要的專業(yè)知識；⑷具備公開市場條件，交易對象本身具有市場性；⑸有適當(dāng)?shù)钠陂g完成談判和交易；⑹不考慮特殊買家的附加出價。估價結(jié)果報告一、委托人：

××市××飯店有限公司

法定代表人：××

地址：××市××區(qū)××大街10號

二、估價機(jī)構(gòu)

××房地產(chǎn)評估有限公司

法定代表人：××

地址：(略)

評估資質(zhì)：國家一級房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)

土地評估全國職業(yè)資質(zhì)

三、估價對象估價對象為××市××飯店有限公司(以下簡稱委托人)所提供的位于××市××區(qū)××大街10號房地產(chǎn)。建筑面積49977.62㎡，劃撥國有土地使用權(quán)面積8048.23㎡。㈠區(qū)位與環(huán)境估價對象位于繁華的某市級商業(yè)區(qū)，西臨××大街，南臨××胡同，北臨××大街，東臨××總公司、××醫(yī)院。估價對象東側(cè)是縱貫××市南北的××街，西側(cè)是××市繁華的××大街，南距××街約×公里，距市火車站約×公里。估價對象所在××大街及其附近有多條公共汽車通往市區(qū)各處，周圍有A路、C路、F路、G路電車及E快車、R路、S路等多條公交線路，交通十分便捷。估價對象所在地是××市區(qū)的商業(yè)、金融繁華地帶，是××市市級商業(yè)中心之一，聚集了××市××樓、××廣場、××，××大廈及眾多知名老字號商店等一批大型商業(yè)設(shè)施，該地區(qū)也是××市各大賓館、飯店及公共活動場所較為集中的地區(qū)，有五星級飯店7個，占××市的三分之一，附近有××飯店、××飯店、××飯店、××大酒店、××假日酒店、××大廈等多家賓館、飯店，還有××館、××市××、××劇場、××醫(yī)院等大型公共場所，周邊各類商服配套齊全。㈡權(quán)益狀況××市××飯店有限公司由原××市××公司、××發(fā)展有限公司、××投資有限公司及××發(fā)展公司共同組建的。⑴土地權(quán)益根據(jù)委托人提供的資料，委托人擁有的包含估價對象土地在內(nèi)的《國有土地使用證》(參見附件三：《國有土地使用證》)。

證號：【京市東國用(200×劃)字第××號】；土地用途：旅游業(yè)；

土地使用權(quán)類型：劃撥；

圖號：I-1-2-××；

使用權(quán)面積：8048.23㎡。⑵房屋權(quán)益委托人還擁有估價對象建筑物部份的《房屋所有權(quán)證》(參見附件四：《房屋所有權(quán)證》)。證號：【京房權(quán)證市東×字第××號】；總建筑面積：49977.62㎡；無共有權(quán)人。估價對象的《國有土地使用證》記事欄和《房屋所有權(quán)證》的

設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利摘要欄中均無共有人和他項(xiàng)權(quán)利記錄。⑶權(quán)益確定根據(jù)上述權(quán)證，估價人員認(rèn)為在估價時點(diǎn)，委托人合法擁有估價對象的房屋所有權(quán)及劃撥國有土地使用權(quán)。委托人具有《房屋所有權(quán)證》和相應(yīng)劃撥土地的《國有土地使用證》，證中用途欄為旅游業(yè)，與實(shí)際用途一致。估價對象無共有權(quán)人，沒有權(quán)屬爭議，也無設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利，只有短期租約，可以確定估價對象是合法使用的可以轉(zhuǎn)讓的可抵押房地產(chǎn)。但是評估價值中，不包含“相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金”的價值。㈢××飯店概況及建筑經(jīng)濟(jì)指標(biāo)⑴飯店概況××飯店于1988年1月開工建設(shè)，于1991年8月竣工。高度32.8m，由地上9層、地下2層的建筑物組成。主建筑為混凝土框架剪力墻結(jié)構(gòu)、輕質(zhì)砌體圍護(hù)外墻，外立面貼白色面磚，外觀摹仿古代建筑，四角塔樓，中式琉璃瓦樓蓋。三層廳有約2500㎡，凈空高21米的室內(nèi)廣場。估價對象為五星級涉外酒店式物業(yè)，按使用功能分為客房、餐館娛樂用房、康樂中心及其他附屬配套用房。估價對象建筑物中客房部分有×國著名設(shè)計(jì)師××設(shè)計(jì)的單雙人標(biāo)準(zhǔn)客房、豪華單、雙人客房、行政套房、外交套房、××套房和總統(tǒng)套房共396間(套)。房間配中央空調(diào)、安全消防、IDD直播電話、迷你網(wǎng)吧、冰箱、音響、私人保險柜、衛(wèi)星及閉路電視、高速網(wǎng)絡(luò)DDN專線；商務(wù)客房提供無盤網(wǎng)絡(luò)工作站、傳真、VOD點(diǎn)播系統(tǒng)等商務(wù)保障。餐館用房包括裝修風(fēng)格各異，風(fēng)味不同的數(shù)個中餐廳及酒吧、西餐廳；娛樂設(shè)施有康樂中心，包括室內(nèi)游泳池、網(wǎng)球場、健身房、KTV、桑拿浴室、棋牌室、斯諾克臺球；服務(wù)設(shè)施商品部等；估價對象的其他附屬配套用房包括設(shè)備間、鍋爐房、變配電室、洗衣室、消防監(jiān)測中控室等。估價對象建筑物內(nèi)外，均按照其使用性質(zhì)、不同的使用功能進(jìn)行了較高檔次的裝修及配備相關(guān)設(shè)施，如煙感報警系統(tǒng)、自動消防噴淋系統(tǒng)、約克中央空調(diào)系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)、中央監(jiān)控系統(tǒng)、集中供暖系統(tǒng)。同時酒店配有觀光電梯、滾梯、客用電梯及貨梯15部，方便住客上下使用。

經(jīng)估價人員現(xiàn)場勘察，估價對象的功能使用情況如下表。估價對象使用情況位置功能首層接待大廳、××旅旅行社二層宴會廳、××中中餐廳、××大廳、××制衣、××夜總會三層大堂/商品部、×××齋、××西餐廳、××館/×撈飯館、

××行、會議中中心、總機(jī)房房四層設(shè)備管道層五層康樂中心游泳池健身房美容美發(fā)棋牌室臺球室網(wǎng)球場五－九層客房B1保齡球館、×××食苑、××夜總會、×桑拿中心、員工餐

廳、員員工之家、食食品庫B2停車場(88個車位)、設(shè)備用房房、庫房、培培訓(xùn)室、洗衣衣房室外地上停車場24個車位目前，五至九層的客房出租率淡季、旺季平均約75%，除飯店的餐館、商品部、康樂中心、會議廳自營外，其余為出租。該大廈內(nèi)、外部狀況良好，滿足使用要求。1998年～2000年飯店進(jìn)行了全面的、不同程度的室內(nèi)高檔裝修改造，2000年9月升為五星級飯店。目前飯店擁有396間(套)各類客房；可供1200個同時就餐的各式中西餐廳及宴會廳等；設(shè)施完備的康樂中心；6個可容納9～70人的各種會議廳；一個可隨意組合、容納100～400人的多功能廳；快捷便利的通訊；五星級高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)。該飯店擁有單、雙人標(biāo)準(zhǔn)客房、豪華單、雙人客房、行政套房、外交套房、××套房和總統(tǒng)套房共396間(套)。房間配有中央空調(diào)系統(tǒng)、安全消防系統(tǒng)、IDD、冰箱、音響、私人保險柜、高速DDN專線、衛(wèi)星及閉路電視等設(shè)施，商務(wù)客房提供無限網(wǎng)絡(luò)工作站、傳真、VOD點(diǎn)播系統(tǒng)等服務(wù)。2001年平均入住率為70%～80%，2002年與上年持平。該飯店的營業(yè)收入有個起伏增長的曲線，隨著增長率提高，且運(yùn)營成本率降低，經(jīng)營逐步好轉(zhuǎn)。1994年以前為4000～7000萬元；1995～1997達(dá)11000萬元以上；1998～2000年為10000～9000萬元；2001年為13100萬元，根據(jù)目前經(jīng)營狀況，預(yù)計(jì)2002年的營業(yè)收入比上年增長10%以上。在××市各大飯店綜合指數(shù)排名中名列前10名內(nèi)。估價對象為五星級酒店，目前已投入使用約11年，由于建筑及裝修質(zhì)量較高，維護(hù)及使用狀況良好，1998～2001年完成裝修改造，各部位基本上無較大磨損。估價對象的市政條件完善，所需上水、生活熱水、雨水、污水、

供電、中央空調(diào)、供氣、通訊等市政條件已具備，在時間和用量上可以滿足項(xiàng)目需求。⑵該大廈的建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)依據(jù)委托人提供的含有估價對象的《國有土地使用權(quán)證》、《房屋所有權(quán)證》及建筑施工平面圖：

估價對象土地使用權(quán)面積：8048.23㎡

估價對象總建筑面積：49977.62㎡

其中：地上：39830㎡地下：10147.62㎡

層數(shù)：地上9層、地下2層

結(jié)構(gòu)類型：框架剪力墻

容積率：6.21其中地上：4.95

停車位：地上24個，地下88個。四、估價目的

為委托人以估價對象為抵押物向銀行申請抵押貸款提供抵押物

市場價值參考。五、估價時點(diǎn)

2002年12月1日六、價值定義

本次估價采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)，即估價結(jié)果為估價時點(diǎn)時的

公開市場的客觀合理價格。

本次估價結(jié)果為估價對象49977.62㎡房屋所有權(quán)及相應(yīng)的

8048.23㎡劃撥國有土地使用權(quán)的價格。不包括土地出讓地價，不包括廚房設(shè)備、洗衣機(jī)、康樂中心等的可移動商業(yè)設(shè)備價值以及客房中由委托人配備的家具、可移動的電器、設(shè)備等。七、估價原則

本次估價遵循以下原則：

合法原則；

最高最佳使用原則；估價時點(diǎn)原則；

替代原則；

公平原則；

達(dá)到獨(dú)立、客觀、公正(詳述略)。

八、估價依據(jù)

主要有：

⑴中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》

(GB/T50291-1999)；⑵《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》；⑶《中華人民共和國擔(dān)保法》；⑷《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》；⑸《××市房地產(chǎn)抵押管理辦法》；⑹全國人大常委會、國務(wù)院、建設(shè)部、國土資源部以及××市人民政府有關(guān)部門頒布的其他有關(guān)法律、法規(guī)和政策文件；⑺委托人提供的有關(guān)資料；⑻我公司所掌握的××市房地產(chǎn)市場的有關(guān)資料及估價人員實(shí)地勘查、調(diào)查所獲取的資料。九、估價方法

估價人員在認(rèn)真分析所掌握的資料并對項(xiàng)目用地及鄰近類似房地產(chǎn)進(jìn)行實(shí)地勘查、調(diào)查后，根據(jù)估價對象的特點(diǎn)，遵照國家有關(guān)法律、法規(guī)、估價技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)過反復(fù)研究，因估價對象為收益性房地產(chǎn)，則選用收益法作為一種估價方法，又由于飯店類房地產(chǎn)買賣案例極少，難于選擇市場法，故選用成本法為另一種估價方法對估價對象的整體價值進(jìn)行估價。作為抵押房地產(chǎn)評估運(yùn)用成本法也是謹(jǐn)慎角度的一種體現(xiàn)。

收益法是預(yù)測估價對象未來各期的凈收益，選擇適當(dāng)?shù)膱蟪曷?報酬率)將其折現(xiàn)到估價時點(diǎn)后累加，以此求取估價對象的客觀合

理價格或價值的方法。

成本法是求取估價對象在估價時點(diǎn)時的重新購建價格，然后扣除折舊，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

將兩種估價方法的估算結(jié)果分析綜合后，得出最終估價值。

十、估價結(jié)果

估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和估價程序，在對估價對象進(jìn)行了實(shí)地查勘、了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場行情以及認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，采用收益法、成本法，經(jīng)過周密測算，并結(jié)合估價經(jīng)驗(yàn)與對影響估價對象價格因素的分析，認(rèn)為××飯店房地產(chǎn)(建筑面積49977.62㎡，國有劃撥土地面積8048.32㎡)在2002年12月1日的客觀市場價值為70894萬元(大寫：人民幣柒萬零捌佰玖拾肆萬元整)，約折合單位建筑面積價格14185元/㎡(大寫：人民幣壹萬肆仟壹佰捌拾伍元整)。見下表。估價結(jié)果估價對象總價格（萬元人民民幣）單位價格（元/㎡㎡）總計(jì)7089414158十一、估價人員

估價人員資格注冊號簽名×××中國房地產(chǎn)估價師×××××××××中國房地產(chǎn)估價師×××××××××中國房地產(chǎn)估價師××××××十二、估價作業(yè)日期

2002年12月1日～2002年12月15日十三、有效期

本估價報告應(yīng)用的有效期自2002年12月15日起為1年。若

在此期間市場情況發(fā)生較大變化或受不可抗力的影響，該價格需作

相應(yīng)調(diào)整。十四、有關(guān)說明

⑴本報告所得出的估價結(jié)果，僅供抵押雙方參考。抵押貸款

最終數(shù)額由抵押雙方根據(jù)市場風(fēng)險、兌現(xiàn)難易、政府有關(guān)稅費(fèi)繳納等情況確定。⑵根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國擔(dān)保法》和《××市房地產(chǎn)抵押管理辦法》，該項(xiàng)目一旦發(fā)生清償問題，處分方法應(yīng)參照國家有關(guān)政策、法規(guī)進(jìn)行。此外，抵押房地產(chǎn)清償?shù)馁M(fèi)用較之其它正常的房地產(chǎn)交易高，提請報告使用方注意。⑶估價對象的土地性質(zhì)為行政劃撥用地，一旦發(fā)生抵押物清償時，根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定除保證處分手續(xù)費(fèi)外，首先須向××市政府補(bǔ)繳土地使用權(quán)出讓地價。本報告中，估價對象房地產(chǎn)價值不包括估價對象應(yīng)向政府補(bǔ)繳的土地使用權(quán)出讓地價。⑷本次評估結(jié)果的得出是以估價對象按照目前的規(guī)定用途能夠持續(xù)使用為所設(shè)前提。由于估價對象為國有劃撥土地使用權(quán)，建議盡早辦理向政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓地價款手續(xù)，取得出讓國有土地使用權(quán)。⑸本次評估是以××市××飯店有限公司未與任何一方簽署針對于估價對象的無限期或影響估價價格的租賃協(xié)議為假設(shè)前提。估價對象中以出租方式經(jīng)營的商品部和餐廳設(shè)定抵押權(quán)時，應(yīng)參照《××市房地產(chǎn)抵押管理辦法》中的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行。⑹本報告為抵押房地產(chǎn)估價，由于注重預(yù)期風(fēng)險，在估價時對預(yù)期不確定的收益或升值因素較少考慮，收益法采取凈收益不變

的公式計(jì)算。⑺估價報告為一大型整體的高檔飯店房地產(chǎn)，其市場變現(xiàn)能力，在經(jīng)濟(jì)增長、旅游業(yè)快速發(fā)展的市場條件下，可能較強(qiáng)；但和商業(yè)、住宅等其他房地產(chǎn)物業(yè)相比變現(xiàn)能力較弱，提請抵押權(quán)人注意。⑻房地產(chǎn)抵押期間，抵押房地產(chǎn)仍由抵押人占有、使用，使用過程中不可避免會造成損耗，有可能降低抵押物價值，提請抵押權(quán)人注意。⑼本估價報告所依據(jù)的委托人提供的有關(guān)資料，包括法律文件，如《國有土地使用證》、《房屋所有權(quán)證》及估價對象《分布位置及面積資料》等復(fù)印件，由委托人對其真實(shí)性負(fù)責(zé)。⑽本報告對現(xiàn)場難于觀察到的建筑物與設(shè)備內(nèi)部質(zhì)量不負(fù)檢測責(zé)任。⑾委托人只可按照本估價報告的估價目的使用，不可用于其它用途。⑿本報告的全部或部分內(nèi)容未經(jīng)本公司同意，不得發(fā)表于任何公開媒體上。⒀如果使用本估價結(jié)果的時間超過了報告應(yīng)用的有效期，我們對此結(jié)果造成的損失不承擔(dān)責(zé)任。估價技術(shù)報告實(shí)物狀況分析實(shí)物狀況包括估價對象的位置、建筑面積、土地使用權(quán)面積、土地等級、用途、土地形狀、土地使用年限和剩余年限、建筑物的結(jié)構(gòu)類型、功能、層數(shù)、容積率、車位、結(jié)構(gòu)、建成年月、設(shè)備、裝修及維護(hù)保養(yǎng)狀況等，具體分析如下：

坐落：××市××區(qū)××大街10整體房地產(chǎn)；

房屋建筑面積：49977.62㎡，具有所有權(quán)；

土地使用面積：8048.23㎡,劃撥土地使用權(quán)；

土地等級：商業(yè)二級；

土地使用權(quán)年限：未限定，按法定最高40年計(jì)算；

土地形狀：長方形，東西長113.79m，南北寬80m；

法定用途：旅游業(yè)；

功能：自營客房、餐飲、康樂中心、會議室、車庫等，出租商店、娛樂等；層數(shù)：11層，地上9層，地下2層；

容積率：6.21，地上4.95；

車位：112個，地上24個、地下88個；

建筑結(jié)構(gòu)類型：鋼筋混凝土框架剪力墻結(jié)構(gòu)；

建成年月：1991年；

裝修檔次：五星級酒店，高檔精裝修(詳表略)；

設(shè)備設(shè)施：煙感報警系統(tǒng)、自動消防噴淋系統(tǒng)、約克中央空調(diào)系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)、中央監(jiān)控系統(tǒng)、集中供暖系統(tǒng)，同時酒店配有觀光電梯、滾梯、客用電梯及貨梯共15部；

外觀：外立面貼白色面磚，外觀摹仿古代建筑，四角塔樓，中央琉璃瓦樓蓋；

維修保養(yǎng)良好，為完好房；

3層中央有中庭花園。二、區(qū)位狀況分析(略)

三、市場背景分析⑴××市房地產(chǎn)情況××市是世界著名的文化古都，全國政治、文化、經(jīng)濟(jì)、科學(xué)技術(shù)以及國際交往的中心，又由于即將舉辦的2008××市奧運(yùn)，對海內(nèi)外房地產(chǎn)投資極具吸引力。近年來××市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，城市面貌變化巨大。如××市興建了大量住宅小區(qū)及相關(guān)設(shè)施，大型商場、寫字樓、旅游飯店、體育場館等公共服務(wù)設(shè)施；有特色的CBD、金融街、中關(guān)村等新型商務(wù)中心已經(jīng)形成；城八區(qū)危改有計(jì)劃的持續(xù)；一大批水、電、氣、熱、污水處理、公路(五環(huán)、注環(huán))、地鐵、輕軌等基礎(chǔ)設(shè)施工程交付使用(或在建)；更加重視綠化隔離帶及城市綠地、公園建設(shè)；完善了城市的硬件設(shè)施，大大改善了高效環(huán)境，使城市面貌發(fā)生了根本變化。在“十五”計(jì)劃宏觀政策引導(dǎo)下，在加入WTO和舉辦2008奧運(yùn)等重大利好因素的刺激下，在××市經(jīng)濟(jì)多年保持2位數(shù)增長的良好環(huán)境下，××市房地產(chǎn)開發(fā)投資呈現(xiàn)快速發(fā)展的態(tài)勢，投資規(guī)模、新開工面積、竣工面積和銷售面積穩(wěn)定增長，市場價格和空置基本穩(wěn)定。2002年1至10月份，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)居主導(dǎo)地位，累計(jì)完703.3億元，比去年同期增長30.3%。⑵××市飯店用房市場分析世界經(jīng)濟(jì)蕭條對涉外旅游飯店市場產(chǎn)生了不良影響，但人們對中國經(jīng)濟(jì)的長期穩(wěn)定增長仍充滿信心。我國政府已采取降低利率、減少存款、五·一、十·一長假等政策刺激消費(fèi)，并在短期內(nèi)取得了良好效果；而且，中國加入WTO使國外投資者以更加長遠(yuǎn)的眼光看待中國市場，加入WTO后，對外貿(mào)易預(yù)計(jì)會增長，所以申奧成功和加入WTO部分抵消了全球經(jīng)濟(jì)蕭條的不良影響。飯店業(yè)與其相關(guān)行業(yè)有非常強(qiáng)的關(guān)聯(lián)度。旅游活動可以直接帶動和推進(jìn)相關(guān)社會生產(chǎn)活動的不斷深化和發(fā)展，具有高度的關(guān)聯(lián)帶動功能。世界旅游組織的資料顯示，旅游業(yè)有較高的經(jīng)濟(jì)乘數(shù)效應(yīng)，旅游業(yè)每直接收入1元，相關(guān)行業(yè)的收入就能增加4.3元；旅游業(yè)每增加一個直接從業(yè)人員，社會就能增加5個就業(yè)機(jī)會。飯店行業(yè)在整個旅游產(chǎn)業(yè)占據(jù)了相當(dāng)核心的地位。飯店業(yè)作為旅游業(yè)的三大支柱之一，可以支持工業(yè)、改善環(huán)境、直接創(chuàng)匯并能創(chuàng)造大量的就業(yè)機(jī)會，在現(xiàn)代發(fā)達(dá)國家的經(jīng)濟(jì)體系中占有極其重要的地位，也是發(fā)展中國家積極推動和扶持的朝陽產(chǎn)業(yè)。世界經(jīng)濟(jì)貿(mào)易的發(fā)展以及旅游行業(yè)的周期性變化直接對飯店行業(yè)的兩類主要客源商務(wù)客人以及旅游者構(gòu)成重要影響。此外區(qū)域性的經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期的變化、季節(jié)因素等也都會對飯店業(yè)的經(jīng)營產(chǎn)生影響。穩(wěn)定增長的經(jīng)濟(jì)環(huán)境將促進(jìn)旅游業(yè)、商業(yè)往來的繁榮，會刺激休閑娛樂消費(fèi)的增加；另一方面，經(jīng)濟(jì)衰退時期、戰(zhàn)爭時期則會消減商務(wù)和旅游活動。從全球飯店業(yè)發(fā)展來看，我國尚處于行業(yè)的成長期。在我國，2000年，全國10481家旅游飯店?duì)I業(yè)收入總額為862.27億元，上繳營業(yè)稅44.07億元；全員勞動生產(chǎn)率為7.67萬元/人。全國6646家國有經(jīng)濟(jì)飯店，2000年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入216.62億元，上繳營業(yè)稅23.49億元，全員勞動生產(chǎn)率7.48萬元/人。全國外商和港澳臺投資興建的833家飯店，2000年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入216.62億元，上繳營業(yè)稅10.80億元，全員勞動生產(chǎn)率10.37萬元/人。飯店供應(yīng)方面，1999年以來也發(fā)生了重大變化。1999年全國增加旅游飯店1253家，增長21.7%，客房增加12.46萬間，增長16.3%，全國有旅游飯店7035家，88.94萬間客房。到2000年末，全國共有旅游飯店10481家，比上年末增加3446家，增長49%。其中星級旅游飯店6029家，比上年增加2173家，包括：五星級飯店117家，增加40家；四星級飯店352家，增加148家；三星級飯店1899家，增加607家；二星級飯店3061家，增加1163家；一星級飯店600家，增加215家。盡管客房增長這么多，但客房出租率仍提高了1.7個百分點(diǎn)，這說明1999年以來市場整體增長大于飯店增長幅度，是一個發(fā)展的大好形勢。

2001年底，××市有涉外飯店(公寓)421家、客房90000余間，數(shù)量居全國各城市之首；營業(yè)收入142億，固定資產(chǎn)340億、職工人數(shù)11.85萬人，均排名第一；利潤總額6.15億，僅次于上海；利潤率排在廣州上海之后。××市飯店業(yè)管理市場開發(fā)程度較高，較早與國際市場接軌，管理規(guī)范化水平較高。2001年，××市有五星級飯店21家、四星級飯店35家、三星級123家二星級飯店149家、一星級飯店35家、其他58家。四星級和五星級飯店客房總數(shù)26561間。五星級飯店集中在王府井地區(qū)、東三環(huán)地區(qū)、少量在西部等其他地區(qū)。到2008年，預(yù)測××市的星級飯店總數(shù)將達(dá)到800家、客房13萬間，屆時市場競爭也會相當(dāng)激烈。

從××市的情況看，五星級飯店的客戶群不同于三星級飯店以下的客戶群，相對比較穩(wěn)定。由于××市五星級飯店僅占星級飯店的5.8%，近現(xiàn)兩年呈盈利狀態(tài)，且近年內(nèi)數(shù)量不會有大幅增長，所以五星級飯店的市場經(jīng)營狀況看好。

按照世界飯店業(yè)中最常用的分類方法，估價對象××飯店屬于城市中心飯店(Urbanhotels)，從功能上看它具有商務(wù)功能、度假功能、會議功能；從區(qū)位上看，具有一定的不可替代性。

估價對象位于××地區(qū)，該地區(qū)現(xiàn)已成為××市較成熟的商務(wù)、旅游、購物中心，周邊聚集高檔酒店、涉外寫字樓、大型購物中心等，商務(wù)氛圍濃郁，使得該地區(qū)的酒店性物業(yè)具備一定的市場發(fā)展前景，相比一般飯店應(yīng)有一定的市場變現(xiàn)能力。四、最高最佳使用分析

房地產(chǎn)估價要以估價對象的最高最佳使用為前提進(jìn)行。最高最佳使用，是指法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能使估價對象的價值達(dá)到最大的一種最可能使用。最高最佳使用分析真正體現(xiàn)了估價的客觀性。衡量、判斷的標(biāo)準(zhǔn)如下：⑴法律上的許可性(規(guī)劃及相關(guān)政策法規(guī)許可)。即不受現(xiàn)時使用狀況的限制，而依照法律、城市規(guī)劃發(fā)展的規(guī)定。⑵技術(shù)上的可能性。即不能把技術(shù)上無法做到的使用當(dāng)作最高最佳使用，要按照可達(dá)到的建筑材料、施工技術(shù)等方面的要求確定。⑶經(jīng)濟(jì)上的可行性。即在各種可能的使用方式中，選擇收入現(xiàn)值大于支出現(xiàn)值的方式，尋求以經(jīng)濟(jì)上有限的投入而能獲得最大收益的使用方式。⑷價值最大性。使估價對象的價值在具有經(jīng)濟(jì)可行性的使用方式中達(dá)到最大的一種。⑸土地與建筑物的均衡性。即以房地產(chǎn)內(nèi)部構(gòu)成要素的組合是否均衡來判定。估價時，把建筑物與土地區(qū)位是否相匹配，是否具有投資集約度的因素考慮進(jìn)去。⑹與外部環(huán)境的協(xié)調(diào)性。應(yīng)按房地產(chǎn)與其周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)，能獲得最佳外部經(jīng)濟(jì)效益的用途估價。⑺可持續(xù)發(fā)展性。按可持續(xù)發(fā)展的觀點(diǎn)確定的使用，即研究房地產(chǎn)市場的發(fā)展變動趨勢、使未來利益最大化的使用方式。根據(jù)上述標(biāo)準(zhǔn)判定，估價對象從設(shè)計(jì)及使用情況看，作為旅游酒店物業(yè)的現(xiàn)狀用途應(yīng)為土地最高最佳使用途徑。

五、估價方法選用

估價人員在認(rèn)真分析所掌握的資料并對項(xiàng)目用地及鄰近類似房地產(chǎn)進(jìn)行實(shí)地勘查、調(diào)查后，根據(jù)估價對象的特點(diǎn)，遵照國家有關(guān)法律、法規(guī)、估價技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)過反復(fù)研究，因估價對象為收益性房地產(chǎn)，則選用收益法作為一種估價方法，又由于飯店類房地產(chǎn)買賣案例極少，難于選擇市場法，故選用成本法為另一種方法對估價對象的整體價值進(jìn)行估價。作為抵押房地產(chǎn)評估運(yùn)用成本法也是謹(jǐn)慎角度的一種體現(xiàn)。

收益法是預(yù)測估價對象未來各期的凈收益，選擇適當(dāng)?shù)膱蟪曷?報酬率)將其折現(xiàn)到估價時點(diǎn)后累加，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

成本法是求取估價對象在估價時點(diǎn)時的重新購建價格，然后扣除折舊，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

將兩種估價方法的估算結(jié)果分析綜合后，得出最終估價值。

六、估價測算過程㈠采用收益法估價整體價格估價對象為集客戶、會議中心、餐飲、康樂中心、娛樂及配套設(shè)施為一體的旅游綜合性、收益性物業(yè)，根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的要求，應(yīng)首選收益法估價。依據(jù)委托人提供的資料，估價人員對不同用途的物業(yè)進(jìn)行逐一測算。運(yùn)用收益法(報酬資本化法)的技術(shù)路線和步驟是：搜集與驗(yàn)證有關(guān)租金、營業(yè)收入和營業(yè)費(fèi)用等的市場客觀水平資料，加以分析判斷；預(yù)測未來各期的潛在毛收入；考慮客觀空置率等后估算有效毛收入；估算正常運(yùn)營費(fèi)用；預(yù)測凈收益；選擇適當(dāng)?shù)膱蟪曷?折現(xiàn)率)；運(yùn)用適宜的收益法計(jì)算公式，計(jì)算估價對象的收益價格。經(jīng)調(diào)查認(rèn)為，估價對象近9年來，營業(yè)收入不斷增加，尤其2001~2002年穩(wěn)定在一定水平，符合該地區(qū)市場情況，預(yù)計(jì)今后各年到2008年前后還會有所增加，之后可能又略有下降，另外從抵押價值評估角度，本次估價按現(xiàn)市場的收益水平在未來基本保持不變考慮。⑴客房部分收入估價對象共有客房396間，其中套房共21間，包括大套10間、小套6間，頂級套房5間；標(biāo)準(zhǔn)客房375間，以上客房均按不同風(fēng)格進(jìn)行了適合其使用用途的裝修。

估價人員調(diào)查了估價對象的實(shí)際情況以及周邊類似檔次物業(yè)的市場情況，類似物業(yè)的市場租金見下表。類似物業(yè)的市場租金（表略）依據(jù)其實(shí)際情況及周邊類似物業(yè)的市場情況，考慮淡旺季的比

例，確定其日租金水平為：大套及頂級套房：2200元；小套房1400

元，標(biāo)準(zhǔn)客房為850元。估價對象的市場租金日日租金名稱大套頂級套房（元元）小行政套房（元）標(biāo)準(zhǔn)房（元）淡季旺季淡季旺季淡季旺季估價對象平均1650250011601500760900年平均22001400865淡季時間占34%。

則估價對象客房部分年潛在毛收入為：

(2200×15＋1400×6＋865×375)×365＝13350.79萬元由潛在毛收入中扣除客房正常的空置、拖欠租金以及其他原因，如打折(打折率2%~50%，平均按10%左右)等造成的收入損失后，得到客房有效毛收入。估價對象的客房淡季平均入住率為55%~65%，旺季平均入住率為80%，平均入住率75%，扣除其他損失，平均年有效毛收入率為65%。13350.79×65%＝8678.00萬元⑵餐飲、康樂、商業(yè)等其他用房的收入①餐飲自營部分估價對象中共有餐廳六個，共可容納700多人同時就餐，加宴

會廳等約容納1200人。概況如下表（表略）。估價人員分別對以上餐廳在平日、周末、節(jié)假日，早、午、晚餐的經(jīng)營狀況進(jìn)行了實(shí)地調(diào)查并聽取了經(jīng)營人員的情況介紹，了解了近年該飯店的財務(wù)報表，對照當(dāng)?shù)厥袌鲱愃莆飿I(yè)水平，確定人均日消費(fèi)在200元以上，各餐廳綜合平均上座率為40%~50%，則年總收益約為4160.00萬元。②康樂中心等自營部分主樓部分的康樂中心、會議廳、商品部自營用房主要包括如下表（表略）：估價人員對以上康樂中心等設(shè)施用房的經(jīng)營狀況進(jìn)行了實(shí)地調(diào)查，了解也近年該飯店的財務(wù)報表，對照當(dāng)?shù)厥袌鲱愃莆飿I(yè)水平，康樂中心等的收入約為客房收入的10%左右，確定其年總收益為：900.00萬元。③出租部分根據(jù)有關(guān)租賃合同，均為短期租賃合同，平均使用面積日租金地下一層13～16元，一層20～25元，二層18～22元，三層為15～18元，租約期3～5年，租約期內(nèi)年總租金約為950萬元，折合可出租面積平均日租金9.7元，有效日租金7.3元。該總租金已為有效毛租金收入，已包含使用面積與可出租面積的比例0.82，考慮平均出租率、租金損失、裝修免租期損失等約為92%，有效毛收入率為75%。這個租金水平較為穩(wěn)定，符合市場水平，預(yù)測未來收入保持該水平不變，則租約期內(nèi)外統(tǒng)一考慮有效租金收入為每年950.00萬元。④停車場××飯店有地上、地下兩個停車場。其中，地下車庫建筑面積為2368㎡，有88個車位；地上車庫建筑面積為1261㎡，有24個車位。若按小時計(jì)費(fèi)，5元/小時，每天按12小時營業(yè)時間、節(jié)假日停車率90%，平日50%，平均66%。則停車場總收益為：5×12×365×(88＋24)×66%＝161.88萬元≈163.00萬元⑤地上地下共有附屬及設(shè)備用房5863.34㎡,是屬于應(yīng)由估

價對象的收益性商業(yè)用房分?jǐn)偟拿娣e，雖然沒有直接收入，但間接從其他商業(yè)用房的收益中獲得收益?？偢綄偌霸O(shè)備用房占總建筑面積的比例為11.73%，屬正常比例。⑥餐飲、康樂、商業(yè)等其他用房的年收入合計(jì)4160.00＋900.00＋950.00＋162.00＝6172.00萬元⑶估價對象的年有效收入8678.00＋6172.00＝14850.00萬元⑷求取年運(yùn)營費(fèi)用運(yùn)營費(fèi)用是指為維維護(hù)飯店房地地產(chǎn)持續(xù)經(jīng)營營產(chǎn)生有效總總收益，必須須發(fā)生的期間間性開支。

根據(jù)估價對對象的經(jīng)營特特點(diǎn)，委托人人實(shí)行統(tǒng)籌管管理，所以需需要全面核算算各項(xiàng)經(jīng)營費(fèi)費(fèi)用。年經(jīng)營營費(fèi)用包括營營業(yè)稅金及附附加、營業(yè)成成本費(fèi)用、人人員工資福利利、營業(yè)費(fèi)用用、管理財務(wù)務(wù)費(fèi)、能源事事業(yè)費(fèi)消耗、維維護(hù)修理零部部件更新費(fèi)、市市場推廣、房房產(chǎn)稅、保險險費(fèi)、商業(yè)設(shè)設(shè)備的折舊、物物業(yè)管理公司司酬金。不包包括建筑物折折舊、所得稅稅、所有權(quán)費(fèi)費(fèi)用和資本性性支出。各項(xiàng)項(xiàng)成本費(fèi)用的的估算，參考考了本物業(yè)近近現(xiàn)年的情

況況，該類物業(yè)業(yè)的市場水平平，以及對未未來管理水平平穩(wěn)步提高的的判斷。①營業(yè)稅金及附加營業(yè)稅為營業(yè)收入入的5%(客房增值稅稅為3%)，城市維護(hù)建建設(shè)稅

和教育育附加為營業(yè)業(yè)稅額的7%、3%，合計(jì)按營業(yè)業(yè)收入的5.5%%計(jì)算：14850.000×5..5%＝816..75萬元②營業(yè)成本客房成本為客房收收入的5%：8678.00×5%＝433..90萬元餐飲成本占餐飲收收入的31%：4160.00×31%%＝12899.60萬元康樂中心等配套設(shè)設(shè)施用房成本本占其收入的的14%：900.00××14%＝16333.50萬元營業(yè)成本合計(jì)11849.550萬元。

③工資及福利工資及福利費(fèi)約占占營業(yè)收入的的11%：14850.000×111%＝16333.50萬元④營業(yè)費(fèi)用營業(yè)費(fèi)用約占營業(yè)業(yè)收入的10%：14850×10%＝14855.00萬元⑤管理財務(wù)費(fèi)

行政政管理費(fèi)約占占營業(yè)收入的的7.0%%：14850.000×7..0%＝10399.50萬元⑥市場推廣費(fèi)市場推廣費(fèi)約占營營業(yè)收入的2.0%%：14850.000×2..0%＝297..00萬元⑦能源維修費(fèi)能源維修費(fèi)約占營營業(yè)收入的7%：

148500.00××7.0%%＝10399.50萬元⑧房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅為房產(chǎn)原值值70%的1.2%%：

6100×499977.622×700%×11.2%＝256..09萬元⑨房產(chǎn)保險費(fèi)保險費(fèi)為房產(chǎn)價值值的0.255%：6100×449977..62×0.25%%＝76.222萬元⑩土地使用費(fèi)按規(guī)定為每年880.89萬元。

⑾商業(yè)設(shè)備折折舊即餐飲廚房、洗衣衣房、停車場場等商用設(shè)備備及客房家具具的年折舊

費(fèi)費(fèi)為210萬元。⑿物業(yè)管理酬金約為運(yùn)營費(fèi)用的3%，為250萬元。

⒀年運(yùn)營費(fèi)用用合計(jì)816.75＋＋18499.50＋16333.50＋14855.00＋10399.50＋297.00＋＋10399.50＋256..09＋76.222＋80.889＋210＋250＝9033.95萬元⑸估算年凈收益凈收益＝年有效總總收入—年運(yùn)營費(fèi)用

＝148550.00－90333.95＝58166.05萬元

⑹確定報酬率估價人員確定采用用累加法，即即安全利率加加風(fēng)險調(diào)整值值法來確定報報酬率。安全全利率選用同同一時期的一一年期國債年年利率或中國國人民銀行公公布的一年定定期存款年利利率；風(fēng)險調(diào)調(diào)整值包括投投資風(fēng)險補(bǔ)償償、管理負(fù)擔(dān)擔(dān)補(bǔ)償、缺乏乏流動性補(bǔ)償償及其他影響響因素等。目前，中國國人民銀行公公布的一年定定期存款年利利率為1.988%較低，根據(jù)據(jù)估價對象所所在地區(qū)和預(yù)預(yù)測未來的經(jīng)經(jīng)濟(jì)狀況良好好，位置極具具優(yōu)勢，經(jīng)營營期間飯店用用途與新舊程程度風(fēng)險一般般，流動性一一般等，判斷斷風(fēng)險調(diào)整值值為5%，則確定估估價對象報酬酬率適中為7%。⑺收益年限的確定估價對象用地為劃劃撥用地，其其土地用途為為旅游酒店，除除非國家征用用，否則將持持續(xù)使用。根根據(jù)××市城市總體體規(guī)劃，該地地區(qū)為商業(yè)用用途。所以本次評評估是以估價價對象能夠按按照目前的規(guī)規(guī)定用途持續(xù)續(xù)使用，能夠夠在必要時，順順利辦理土地地出讓手續(xù)繼繼續(xù)使用為假假設(shè)前提。

估價對象建建筑物為鋼混混結(jié)構(gòu)的非生產(chǎn)用房房，其耐用壽壽命為60年。若補(bǔ)交交土地使用權(quán)權(quán)出讓地價款款，按旅游業(yè)業(yè)用途，其土土地使用權(quán)出出讓最高年限限為40年，則本次估價價按估價對象象收益年期40年計(jì)算。⑻采用的適當(dāng)?shù)氖找嬉娣ü接?jì)算算收益價格根據(jù)估價對對象的具體情情況，同時注注重預(yù)期風(fēng)險險，在估價時時對預(yù)期不確確定的收益或或升值因素較較少考慮，則則收益法選擇擇有限年，凈凈收益不變、報報酬率不變的的收益法公式式：公式中V———估價對象的的房地產(chǎn)市場場價值A(chǔ)——年凈收益

Y———報酬率

n——收益年限

將數(shù)據(jù)代入入公式計(jì)算：：⑼扣減土地出讓金估價對象的土地性性質(zhì)為行政劃劃撥用地，一旦發(fā)生抵抵押物清償時時，根據(jù)國家家有關(guān)規(guī)定除除保證處分手手續(xù)費(fèi)外，首首先須向××市政府繳納納土地出讓地地價款。因此此，估價對象象房地產(chǎn)價值值不應(yīng)包括估估價對象處置置時應(yīng)向政府府補(bǔ)交的出讓讓地價款，應(yīng)應(yīng)從上述得出出的價格中扣扣除土地出讓讓金地價款部部分。通過對估價對象周周邊同類用途途土地的地價價水平調(diào)查，根根據(jù)××市基準(zhǔn)地地價及其修正正結(jié)果(計(jì)算過程略)，并結(jié)合估價價對象實(shí)際情情況，確定該該地區(qū)旅游酒酒店類房地產(chǎn)產(chǎn)應(yīng)補(bǔ)辦出讓讓手續(xù)，繳納的土地地出讓(金)地價款為地地上商業(yè)20000元/、地下車庫900元/、地下收益益部分面積按按地上價格1/3即660元/計(jì)算，則補(bǔ)補(bǔ)交的出讓(金)地價款為7991..10萬元。［(27681..3＋55899＋24533＋17955)×22000＋12611×9000＋

(10233＋17811＋23688)×6600］/100000＝376881.3××20000＋12611×900＋5172×6600＝79911.10萬元⑽采用收益法的估價價結(jié)果77537.899－79911.10＝695446.79萬元㈡采用成本法估價整整體價格成本法是求取估價價對象在估價價時點(diǎn)時的重重置價格，然然后扣除折舊舊或者乘以成成新率，以此此估算估價對對象的客觀合合理價格的方方法。成本法法的理論依據(jù)據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用用價值論和替替代原理。

重置價格是是假設(shè)在估價價時點(diǎn)重新建建造的與估價價對象具有相相同效用的全全新狀態(tài)的房房地產(chǎn)價值。估估價時需要考考慮所需的一一切合理、必必要的費(fèi)用(包括土地取取得費(fèi)用、前期工程費(fèi)費(fèi)、建筑安裝工工程費(fèi)、管理費(fèi)、投資利息、銷售費(fèi)用)、銷售稅金和和房地產(chǎn)的社社會平均開發(fā)發(fā)利潤。本案案例若重新取取得經(jīng)營性土土地應(yīng)通過市市場取得出讓讓土地，所以以先按出讓土土地的市場價價值計(jì)算，然然后扣除“相當(dāng)于應(yīng)繳繳納的土地使使用權(quán)出讓金金的款額”。估價中，各項(xiàng)費(fèi)用用的取值參考考了該項(xiàng)目的的實(shí)際建造成成本，以分析析項(xiàng)目的特點(diǎn)點(diǎn)，主要是按按同類房地產(chǎn)產(chǎn)的市場價格格和水平測算算。⑴土地成本根據(jù)××市基準(zhǔn)地價及土地地開發(fā)等成本本包括土地出出讓金、城市市

基礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)費(fèi)、城市市拆遷費(fèi)、小小區(qū)建設(shè)配套套費(fèi)及其他費(fèi)費(fèi)用。①土地出讓金上述計(jì)算為79991.100萬元，折合合建筑面積15599元/㎡

②城市基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建筑費(fèi)包括大市政、四源源費(fèi)等，測算算后為折合建建筑面積650元/㎡

③土地開發(fā)(征地拆遷費(fèi)費(fèi)或城市拆遷遷)費(fèi)包括拆遷、安置、補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)，拆遷遷評估費(fèi)、拆拆遷單位管理理費(fèi)等經(jīng)

測算算按地面計(jì)算算近190000元/㎡，折合30000元/㎡建筑面積積。④小區(qū)建設(shè)配套費(fèi)××地區(qū)建設(shè)配套費(fèi)為為折合建筑面面積250元/㎡

⑤其他策劃、招標(biāo)服務(wù)費(fèi)費(fèi)、土地評估估、契稅、印印花稅、手續(xù)續(xù)費(fèi)等，取

上上述土地成本本的1.1～1.8%%，約1.5%%。(1599＋650＋30000＋250))×1..5%＝82.449元/㎡⑥土地取得費(fèi)成本合合計(jì)土地取得成本合計(jì)計(jì)為：建筑面面積55811.49元/㎡

⑵建筑物建造造成本①建安工程費(fèi)根據(jù)××市現(xiàn)行《建筑工程程概算定額》及及有關(guān)文件規(guī)規(guī)定、××

市有關(guān)招招投標(biāo)工程中中的標(biāo)價、參參考××市同類飯店店建筑技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)指

標(biāo)，估估價對象建筑筑物主體、附附屬、配套、室室外工程的建建筑、結(jié)構(gòu)、

高檔裝修、設(shè)備安裝等的建安工程費(fèi)的測算如下表（表略）。

建安工程費(fèi)單位造價為6100元/㎡。②前期工程及其他專專業(yè)費(fèi)等根據(jù)××市有關(guān)規(guī)定和市場場情況，前期期工程、建設(shè)設(shè)期間稅費(fèi)及及其他專業(yè)費(fèi)費(fèi)等見下表（表略）。經(jīng)測算前期工程及及其他專業(yè)費(fèi)費(fèi)等為450..70元/㎡。

建筑物建造造成本合計(jì)為為65500.70元/㎡。

上述⑴～⑵項(xiàng)合計(jì)為55811.49＋65500.70＝121332.19元/㎡。

⑶管理費(fèi)用開發(fā)管理費(fèi)包括管管理組織房地地產(chǎn)開發(fā)的各各種費(fèi)用，包包括開發(fā)商的的人員工資及及福利費(fèi)、辦辦公費(fèi)、差旅旅費(fèi)等，取⑴⑴～⑵項(xiàng)成本合計(jì)計(jì)的

2.0%%，為242..64元/㎡。5581.49×0.002＋65500.70××0.022＝242..64元/㎡上述⑴～⑶項(xiàng)合計(jì)計(jì)為建筑面積積123774.83元/㎡。

⑷投資利息投資利息為土地、建建筑物建造和和管理費(fèi)用的的資金成本，包包括支付貸款款的利息，以以及基于機(jī)會會成本的考慮慮，資本金要要放棄可得的的利息或獲得得其他收益的的可能。根據(jù)該項(xiàng)目目的建筑和結(jié)結(jié)構(gòu)類型、建建筑面積，按按照20000年《全國統(tǒng)統(tǒng)一建筑安裝裝工程工期定定額》計(jì)算，確定本項(xiàng)目目的開發(fā)期為為3年，其中土土地開發(fā)期為為1年，工程施施工期為2年。由于本項(xiàng)目目的特點(diǎn)，假假設(shè)資金在開開發(fā)期內(nèi)均勻勻投入，目前前人民銀行公公布的3～5年中長期貨貨款年利率為為5.588%。(5581.499＋111..63)××5.