柳州市某拆遷安置房地產(chǎn)項目全過程策劃

【****】拆遷安置房地產(chǎn)項目全過程策劃設(shè)計第一章市場策劃房地產(chǎn)開發(fā)投資活動的首要環(huán)節(jié)的尋找和確認(rèn)市場機(jī)會，即投資機(jī)會，為此在對項目的開發(fā)前一定要進(jìn)行足夠的市場策劃和分析，即對房地產(chǎn)市場的投資環(huán)境、房地產(chǎn)市場供需狀況和價格、市場趨勢等方面的內(nèi)容進(jìn)行調(diào)查和分析。從而為開發(fā)項目的市場定位和目標(biāo)選擇提供決策依據(jù)。柳州市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展已經(jīng)步入成熟發(fā)展階段、進(jìn)入了全方位競爭的時代。房地產(chǎn)開發(fā)不僅需要雄厚的資金實力、良好的社會資源整合能力，更要有戰(zhàn)略性的全局眼光、專業(yè)的開發(fā)及營銷能力。房地產(chǎn)市場研究及項目定位應(yīng)遵循市場背景與規(guī)律、圍繞開發(fā)戰(zhàn)略的目標(biāo)來把握方向、在對市場精準(zhǔn)掌控的條件下對項目進(jìn)行定位與開發(fā)。房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃的目的，是促成項目達(dá)到最佳的市場效應(yīng)（效益目標(biāo)和形象目標(biāo)）。一個項目能夠成功運作取決于各種綜合因素，但優(yōu)秀的策劃往往是確保執(zhí)行階段取得成功的前提，并且前期策劃也為后期項目執(zhí)行策劃提供了綱領(lǐng)性的戰(zhàn)略指導(dǎo)思想，并為后期各階段的成功奠定基礎(chǔ)。本策劃報告的目標(biāo)是為【****】項目的開發(fā)提供全方位的、邏輯性、可操作性的理論支撐，并為規(guī)劃設(shè)計及建筑設(shè)計提供指導(dǎo)方向及主要參數(shù)依據(jù)，使項目成為柳州市最具購買價值的物業(yè)，成為柳州市具有高品質(zhì)生活的住宅社區(qū)，實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益，社會效益、品牌效益“多贏”的利益空間。第一節(jié)房地產(chǎn)市場調(diào)查一、市場調(diào)查的實施步驟本項目所進(jìn)行的市場調(diào)查步驟可以如下圖所示：明確明確目標(biāo)制定研究計劃組織實施計劃分析處理信息提出調(diào)查報告圖表1-1：市場調(diào)查步驟（一）明確目標(biāo)本次調(diào)查以行業(yè)及城市發(fā)展的高度為組織設(shè)計要點，站在宏觀戰(zhàn)略的高度觀察行業(yè)、探究城市、研析項目。并將以下研究成果匯集成本案，為項目的開發(fā)與策劃提供客觀資料借鑒。要明確本項目市場調(diào)查的目標(biāo)，就要明確本項目的開發(fā)目的。本項目開發(fā)的最根本原因是由于為實現(xiàn)城市整體規(guī)劃，擬對廣場路**號****醫(yī)院職工宿舍實施搬遷。為解決醫(yī)務(wù)人員特殊行業(yè)就近工作的需要，充分體現(xiàn)以人為本、和諧共建的原則，妥善解決被拆遷人的安置問題。（二）制定研究計劃根據(jù)調(diào)查目標(biāo)制定研究計劃。抓住調(diào)查對象中的重點進(jìn)行實施調(diào)查研究，由于拆遷項目以及待建安置項目都位于柳州市城中區(qū)。因此，需將調(diào)查工作的重點放在城中區(qū)各地段各主要并具有一定代表性的樓盤情況及本拆遷項目及待建安置項目周邊市場和環(huán)境情況。（三）組織實施計劃由研究計劃的研究成果組織計劃的實施。提高效率，進(jìn)行精細(xì)的人員分配。提升質(zhì)量，預(yù)先做好調(diào)查表格，盡量豐富調(diào)查內(nèi)容。還有就是采用按組分區(qū)域調(diào)查形式，減少主觀原因造成的調(diào)查漏洞。（四）分析和處理信息經(jīng)過調(diào)查的實施，對調(diào)查取得的信息進(jìn)行分析和處理。這是調(diào)查工作中重要的一個環(huán)節(jié)，它直接影響著此次工作的的質(zhì)量，是對調(diào)查結(jié)果的初步提煉，也是整理調(diào)查成果的重要前提。（五）提出研究報告對調(diào)查得出的內(nèi)容進(jìn)行分析和處理后，就要對分析的成果進(jìn)行篩選與提煉，結(jié)合本項目中各方面的實際情況進(jìn)行考慮，制定出本項目的實施規(guī)劃。并提出對本項目可行的方案以及對本項目還需要進(jìn)一步修改和完善的建議和意見。二、市場調(diào)查的方法房地產(chǎn)市場調(diào)查有許多方法，企業(yè)市場調(diào)查人員可根據(jù)具體情況選擇不同的方法。市場調(diào)查方法可分為兩大類，第一類按選擇調(diào)查對象來劃分，有全面普查、重點調(diào)查、隨機(jī)抽樣、非隨機(jī)抽樣等；第二類是按調(diào)查對象所采用的具體方法來劃分，有訪問法、觀察法、實驗法。下面簡要分析每一種調(diào)查方法特征。（一）按調(diào)查對象劃分1、全面普查全面普查是指對調(diào)查對象總體所包含的全部個體都進(jìn)行調(diào)查?？梢哉f對市場進(jìn)行全面普查，可能獲得非常全面的數(shù)據(jù)，能正確反映客觀實際，效果明顯。如果把一個城市的人口、年齡、家庭結(jié)構(gòu)、職業(yè)、收入分布情況系統(tǒng)調(diào)查了解后，對房地產(chǎn)開發(fā)將是十分有利的。由于全面普查工作量大很大，要耗費大量人力、物力、財力，調(diào)查周期較長，一般只在較小范圍內(nèi)采用。當(dāng)然，有些資料可以借用國家權(quán)威機(jī)關(guān)普查結(jié)果，例如可以借用全國人口普查所得到的有關(guān)數(shù)據(jù)資料等。

2、重點調(diào)查重點調(diào)查是以總體中有代表性的單位或消費者作為調(diào)查對象，進(jìn)而推斷出一般結(jié)論。采用這種調(diào)查方式，由于被調(diào)查的對象數(shù)目不多，企業(yè)可以較少的人力、物力、財力，在很短時期內(nèi)完成。如調(diào)查高檔住宅需求情況，可選擇一些購買大戶作為調(diào)查對象，往往這些大戶對住宅需求量，對住宅功能要求占整個高檔商品住宅需求量的絕大多數(shù)，從而推斷出整個市場對高檔住宅的需求量。當(dāng)然由于所選對象并非全部，調(diào)查結(jié)果難免有一定誤差，市場調(diào)查人員應(yīng)引起高度重視，特別是當(dāng)外部環(huán)境產(chǎn)生較大變化時，所選擇重點對象可能不具有代表性了。例如，1993年國家加強(qiáng)了宏觀調(diào)控，一些房地產(chǎn)公司貸款受到限制，資金不足，開工不正常，水泥等材料需求量急劇減少。在這種情況下，公司應(yīng)及時調(diào)整，重新選取調(diào)查對象，并對調(diào)查結(jié)果認(rèn)真分析，只有這樣的市場調(diào)查結(jié)果才能為企業(yè)制定策略提供有用的根據(jù)。3、隨機(jī)抽樣隨機(jī)抽樣調(diào)查是在總體中隨機(jī)任意抽取個體作為樣本進(jìn)行調(diào)查，根據(jù)樣本推斷出一定概率下總體的情況。隨機(jī)抽樣在市場調(diào)查中占有重要地位，在實際工作中應(yīng)用很廣泛。隨機(jī)抽樣最主要特征是從母體中任意抽取樣本，每一樣本有相等的機(jī)會，即事件發(fā)生的概率是相等的，這樣可以根據(jù)調(diào)查的樣本的機(jī)會，即事件發(fā)生的概率是相等的，這樣可以根據(jù)調(diào)查的樣本空間的結(jié)果來推斷母體的情況。它又可以分為三種：一是簡單隨機(jī)抽樣，即整體中所有個體都有相等的機(jī)會被選作樣本；二是分層隨機(jī)抽樣，即對總體中所有個體都有相等的機(jī)會被選作樣本；二是分層隨機(jī)抽樣，即對總體按某種特征（如年齡、性別、職業(yè)等）分組織（分層），然后從各組中隨機(jī)抽取一定數(shù)量的樣本；三是分群隨機(jī)抽樣，即將總體按一定特征分成若干群體，隨機(jī)抽樣是將部分作為樣本。分群抽樣與分層抽樣是有區(qū)別的：分群抽樣是將樣本總體劃分為若干不同群體，這些群體間的性質(zhì)相同，然后將每個群體進(jìn)行隨機(jī)抽樣，這樣每個群體內(nèi)部存在性質(zhì)不同的樣本；而分層抽樣是將樣本總體劃分為幾大類，這幾大類間是有差別的，而每一類則是由性質(zhì)相同的樣本構(gòu)成的。4、非隨機(jī)抽樣法非隨機(jī)抽樣法是指市場調(diào)查人員在選取樣本時并不是隨機(jī)選取，而是先確定某個標(biāo)準(zhǔn)，然后再選取樣本數(shù)。這樣每個樣本被選擇的機(jī)會并不是相等的，非隨機(jī)抽樣也分為三種具體方法。（1）就便抽樣也稱為隨意抽樣調(diào)查法，即市場調(diào)查人員根據(jù)最方便的時間、地點任意選擇樣本，如在街頭任意找一些行人詢問其以其對某產(chǎn)品的看法和印象。這在商圈調(diào)查中是常用的方法。（2）判斷抽樣即通過市場調(diào)查人員，根據(jù)自己的以往經(jīng)驗來判斷由哪些個體來作為樣本的一種方法。當(dāng)樣本數(shù)目不多，樣本間的差異又較為明顯時，采用此方法能起到一定效果。（3）配額抽樣即市場調(diào)查人員通過一些控制特征，將樣本空間進(jìn)行分類，然后由調(diào)查人員從各組中任意抽取一定數(shù)量的樣本。例如某房地產(chǎn)公司需要調(diào)查消費者購買房屋的潛力，特別要了解中、低收入的消費者購房的欲望，以便使企業(yè)把握機(jī)遇，做好投資的準(zhǔn)備?，F(xiàn)根據(jù)收入與年齡將消費者進(jìn)行分，按收入分為高、中、低檔，年齡根據(jù)中國國情劃定為27歲以下和28歲—35歲、36歲—55歲、55歲以上四組，調(diào)查人數(shù)為300人，在對每個標(biāo)準(zhǔn)分配不同比例后，得出每個類別的樣數(shù)。（二）按照調(diào)查方法劃分1、訪問法這是最常用的市場調(diào)查方法。科學(xué)設(shè)計調(diào)查表，有效地運用個人訪問技巧是此方法成功的關(guān)鍵。（1）設(shè)計調(diào)查表調(diào)查表要反映企業(yè)決策的思想，是本企業(yè)營銷部門最關(guān)心、最想得到的重要信息來源之一。因此要想搞好調(diào)查，就必須設(shè)計好調(diào)查表。設(shè)計調(diào)查表的步驟：一是根據(jù)整個研究計劃的目的，明確列出調(diào)查表所需收集的信息是什么。例如對房地產(chǎn)公司來說，它需要得到在它所投資的地區(qū)消費者對購房的興趣、消費者的收入以及購房的承受能力，還有消費者對住房的標(biāo)準(zhǔn)要求等等。二是按照所需收集的信息，寫出一連串問題，并確定每個問題的類型。房地產(chǎn)公司要想占領(lǐng)市場，既要了解目前該城市的人口分布、年齡情況、家庭結(jié)構(gòu)、住房面積、消費者擁有房子的情況，又要了解居民的收入水平（基本工資、獎金收入，消費者購買生活必需品和一些耐用消費品以后隨意可支配的貨幣有多少），還要了解消費者目前是否有存款，并要了解消費者對購房的興趣、欲望以及了解消費者對住房的最低要求（設(shè)計方案、四周環(huán)境、建筑套型等）和當(dāng)?shù)卣畬Ψ慨a(chǎn)的有關(guān)政策，銀行金融系統(tǒng)對消費者購房的有關(guān)政策等。三是按照問題的類型、難易程度，題型（單選填充，多選填充，是非判斷，多項選擇題）并安排好詢問問題的次序。四是選擇一些調(diào)查者作調(diào)查表的初步測試，請他們做題，然后召開座談會或個別談話征求意見。五是按照測試結(jié)果，再對調(diào)查表作必須修改，最后得出正式調(diào)查表。設(shè)計調(diào)查表應(yīng)注意的事項：首先，問題要短。因為較長的問題容易被調(diào)查者混淆。其次，調(diào)查表上每一個問題只能包含一項內(nèi)容。再次，問題中不要使用專門術(shù)語，比如容積率、框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、筒中筒結(jié)構(gòu)等。一般消費者是搞不清楚這些專門術(shù)語的。第四，問題答案不宜過多，問題的含義不要模棱兩可，一個問題只代表一件事。最后，要注意問問題的方式。有時直接問問題并不見得是最好的，而采用間接方法反而會得到更好的答案。例如最近房地產(chǎn)公司為了銷售某一處商品房做了不少廣告，調(diào)查員想知道、想了解這些廣告效果時，與其直接詢問被調(diào)查者的看法如何，還不如用迂回方式去了解他們有多少人知道該處的房產(chǎn)情況。（2）訪問法的形式調(diào)查表設(shè)計好之后，按照調(diào)查人員與被調(diào)查人員的接觸方式不同，可將訪問法劃分為三種形式。①、答卷法調(diào)查人員將被調(diào)查人員集中在一起，要求每人答一份卷，在規(guī)定時間答完，這樣被調(diào)查人員不能彼此交換意見，使個人意見充分表達(dá)出來。談話法。市場調(diào)查人員與被調(diào)查人員進(jìn)行面對面談話，如召開座談會，大家暢所欲言。然后還可針對某種重點調(diào)查對象進(jìn)行個別談話，深入調(diào)查。這種方法的最大特點是十分靈活，可以調(diào)查許多問題，包括一些看上去與事先準(zhǔn)備好的問題不太相關(guān)的問題，可以彌補(bǔ)調(diào)查表所漏掉的一些重要問題，談話氣氛好，不受拘束。②、電話調(diào)查法這種方法是市場調(diào)查人員借助電話來了解消費者的意見的一種方法。如定期詢問重點住戶對房產(chǎn)的設(shè)計、設(shè)備、功能、環(huán)境、質(zhì)量、服務(wù)的感覺如何，有什么想法并請他們提出一些改進(jìn)措施等。③、觀察法這種方法是指調(diào)查人員不與被調(diào)查者正面接觸，而是在旁邊觀察。這樣被調(diào)查者無壓力，表現(xiàn)得自然，因此調(diào)查效果也較理想。觀察法有三種形式：Ⅰ、直接觀察法派人到現(xiàn)場對調(diào)查對象進(jìn)行觀察。例如可派人到房地產(chǎn)交易所或工地觀察消費者選購房產(chǎn)的行為和要求，調(diào)查消費本公司的信賴程度。Ⅱ、實際痕跡測量法調(diào)查人員不是親自觀察購買者的行為，而是觀察行為發(fā)生后的痕跡。例如，要比較在不同報刊雜志上刊登廣告的效果較好。Ⅲ、行為記錄法在取得被調(diào)查同意之后。用一定裝置記錄調(diào)查對象的某一行為。例如，在某些家庭電視機(jī)里裝上一個監(jiān)聽器，可以記錄電視機(jī)什么時候開，什么時候關(guān)，收哪一個電臺，收了多長時間等。這樣可以幫助營銷管理人員今后選擇哪一家電視臺，在什么時間播廣告效果最好。調(diào)查人員采用觀察法，主要是為了獲得那些被觀察者不愿或不能提供的信息。有些購買者不愿透露他們某些方面的行為，通過觀察法便可以較容易地了解到，但觀察事物的表面現(xiàn)象，不能得到另外一些信息，如人們的感情、態(tài)度、行為動機(jī)等等，因此調(diào)查人員通常將觀察法與其他方法組合起來使用。④、實驗法實驗法是指將調(diào)查范圍縮小到一個比較小的規(guī)模上，進(jìn)行試驗后取得一定結(jié)果，然后再推斷出總體可能的結(jié)果。例如調(diào)查廣告效果時，可選定一消費者作為調(diào)查對象，對他們進(jìn)行廣告宣傳，然后根據(jù)接受的效果來改進(jìn)廣告詞語、聲像等。實驗法是研究因果關(guān)系的一種重要方法。例如研究廣告對銷售的影響，在其他因素不變的情況下，銷售量增加就可以看成完全是廣告原影響造成的。當(dāng)然市場情況受多種因素影響，在市場實驗期間，消費者的偏好、競爭者的策略，都可能有所改變，從而影響實驗的結(jié)果。雖然如此，實驗法對于研究因果關(guān)系，能提供訪頭號法、觀察法所不能提供的材料，運用范圍較為廣泛。三、市場調(diào)查的內(nèi)容（一）環(huán)境調(diào)查1、政策和法規(guī)在本項目的策劃前期、實施期以及后期運營期中的主要政策和法律依據(jù)有：《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房屋拆遷管理條理》、《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》、《城市房屋拆遷政裁決規(guī)程》、《建設(shè)部辦公廳關(guān)于被拆遷人選擇拆遷補(bǔ)償方式復(fù)函》、《城市房屋拆遷評估指導(dǎo)意見》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條理》、《建設(shè)用地審查報批管理辦法》等一系列相關(guān)的法律法規(guī)。2、經(jīng)濟(jì)水平關(guān)于經(jīng)濟(jì)水平方面的市場調(diào)查，主要是收集區(qū)域（主要是柳州市的房地產(chǎn)市場動態(tài)、市場供需狀況、競爭對手的動態(tài)，并明確項目的消費群體、消費需求、消費者承受力等，可以以市調(diào)問卷和樓市調(diào)查表等形式進(jìn)行。3、社會文化環(huán)境項目的社會文化環(huán)境方面的調(diào)查主要內(nèi)容在于對項目地塊環(huán)境分析以及項目地塊SWOT分析。項目地塊環(huán)境分析又包括了項目周邊的主要樓盤情況、交通狀況、教育環(huán)境、生活購物以及休閑娛樂等方面的內(nèi)容。項目地塊SWOT分析即對項目的優(yōu)勢、劣勢、機(jī)會及威脅等方面內(nèi)容的分析。（二）房地產(chǎn)的供需情況調(diào)查根據(jù)價格規(guī)律可以知道，供求情況直接影響著價格，要對本項目的價格進(jìn)行準(zhǔn)確的定位就必須要進(jìn)行完善的房地產(chǎn)的供需情況調(diào)查。然后結(jié)合本項目的實際情況進(jìn)行項目開發(fā)中各方面的計劃與決策。（三）開發(fā)場地的調(diào)查開發(fā)場地周邊的情況調(diào)查的內(nèi)容包括了【****】項目周邊的主要樓盤情況、交通狀況、教育環(huán)境、生活購物、休閑娛樂以及場地的開發(fā)難度和開發(fā)成本估算等方面。（四）市場調(diào)查的成果根據(jù)【****】項目的區(qū)域位置決定，報告的重點在柳州市城中區(qū)****區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展相關(guān)的內(nèi)容。詳情如下表所示：樓盤名稱項目地址開盤時間總套數(shù)（套）在售套數(shù)（套）面積區(qū)間（㎡）開盤價格（元/㎡）目前價格（元/㎡）漲幅備注2007.122097-1163840起均價480025%2007.1.1000180120-1602800375034%未開盤835253-1344300預(yù)計6月59690-260待定2007.9.高層戶型96-235均價4200可自由分割5000左右104-140均價4600左右30089-176均價4200120-140待定110-160四期——均價380090-1501期——均價44002007.1215030112-125348035301.4%2007.12300030084-300320035009%2006.5.300少量40-65均價3380420024%預(yù)計5月330040045-250待定2006.4.2073090-1503500起均價400014%圖表1-2：柳州市2008年4月份****塊房地產(chǎn)調(diào)查表第二節(jié)【****】項目市場環(huán)境分析一、宏觀環(huán)境把握（國內(nèi)房地產(chǎn)市場的特點）（一）近年房地產(chǎn)政策分析2003年2004年2005年2006年2007年土地政策國土資源部《關(guān)于于清理各類園園區(qū)用地加強(qiáng)強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)調(diào)控的緊急通通知》1、國土資源部《關(guān)于于繼續(xù)開展經(jīng)經(jīng)營性土地使使用權(quán)招標(biāo)拍拍賣掛牌出讓讓情況執(zhí)法監(jiān)監(jiān)察工作的通通知》2、國土資源部部、監(jiān)察部71號令（8.31大限）國土資源部《關(guān)于于開展全國城城鎮(zhèn)建設(shè)存量量用地情況專專項調(diào)查工作作的緊急通知知》1、《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)強(qiáng)土地調(diào)控有有關(guān)問題的通通知》2、《關(guān)于開展2006年度土地變變更調(diào)查工作作的通知》33、提高了土地地有償使用費費標(biāo)準(zhǔn)——金融政策央行《關(guān)于進(jìn)一步步加強(qiáng)房地產(chǎn)產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管管理的通知》，提提高行業(yè)經(jīng)營營門檻，抑制制消費需求1、央行10年來首次加息22、提高房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項目資資本金比例3、央行上調(diào)存存貸款基準(zhǔn)利利率4、銀監(jiān)會發(fā)布布《商業(yè)銀行行房地產(chǎn)貸款款風(fēng)險管理指指引》1、央行提高個人住房房貸款利率2、調(diào)整首付比比例1、央行提高人民幣貸貸款基準(zhǔn)利率率2、提高首付比比例3、基準(zhǔn)利率上上調(diào)4、上調(diào)存款準(zhǔn)準(zhǔn)備金率1、基準(zhǔn)利率上調(diào)22、存款準(zhǔn)備金金率上調(diào)財稅政策————調(diào)整房地產(chǎn)購買、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓稅1、《國家稅務(wù)總局關(guān)關(guān)于房地產(chǎn)開開發(fā)業(yè)務(wù)征收收企業(yè)所得稅稅問題的通知知》2、調(diào)整房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅收《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)土地增增值稅清算管管理通知》行政法規(guī)1、《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)進(jìn)房地產(chǎn)市場場持續(xù)健康發(fā)發(fā)展的通知》2、《物業(yè)管理條例》《經(jīng)濟(jì)適用住房管管理辦法》以以及《關(guān)于已已購經(jīng)濟(jì)適用用住房上市出出售有關(guān)問題題的通知》七部委《關(guān)于切實實穩(wěn)定住房價價格的通知》國六條，國十五條條——調(diào)控目的控制投資過快增長長，要求房地地產(chǎn)行業(yè)可持持續(xù)發(fā)展控制投資過快增長長，控制信貸貸風(fēng)險抑制投機(jī)，穩(wěn)定房房價調(diào)整結(jié)構(gòu)，抑制投投機(jī)，穩(wěn)定房房價將以落實細(xì)化嚴(yán)格格執(zhí)行之前政政策圖表1-3：近年房地產(chǎn)政策分析（二）近年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控特點1、調(diào)控手段不斷增多，調(diào)控范圍不斷擴(kuò)大從參與宏觀調(diào)控的國家行政部門的數(shù)量不斷增加可以看出，全國對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控從原先單一只是從土地以及銀根上對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控，過渡至多部門運用多種綜合手段對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行全范圍的調(diào)控，且調(diào)控范圍在不斷的擴(kuò)大。2、宏觀調(diào)控的力度不斷增強(qiáng)國家宏觀調(diào)控政策不斷出臺，且調(diào)控的力度不斷增強(qiáng)，涉及到供給結(jié)構(gòu)、稅收、信貸甚至住房保障以及行政監(jiān)管，房地產(chǎn)市場在宏觀調(diào)控的基調(diào)下進(jìn)行了一場頗具聲勢的變革。3、調(diào)控的方向由表及里的轉(zhuǎn)變從早期的政策制定方式，即針對該年份出現(xiàn)的問題制定相應(yīng)的解決辦法，到后期認(rèn)識到房地產(chǎn)行業(yè)在供應(yīng)結(jié)構(gòu)上這一深層次的矛盾以及相關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)在政策的制定上還有所不足的特點，開始將政策的調(diào)控方向由表向里轉(zhuǎn)變，對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控將貫徹長期性。4、保證房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，調(diào)控目的越發(fā)明確針對國家宏觀調(diào)控的目的早期主要針對房地產(chǎn)投資過熱的現(xiàn)象到近期抑制房價的過快增長、調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，調(diào)控的目的越發(fā)明確，其根本目的在于保證房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，保證其在國民經(jīng)濟(jì)中支柱行業(yè)的地位。（三）房地產(chǎn)政策對本項目的影響2006年，中央政府出臺“國六條”等一系列宏觀調(diào)控政策，其中的要點是“穩(wěn)定房價，調(diào)整住房結(jié)構(gòu)”。而在07年，盡管政策的出臺仍接連不斷，但已偏向于對此前發(fā)布的政策的細(xì)化、執(zhí)行及監(jiān)管。如07年1月開始清算土地增值稅、對07年公開交易市場出讓的土地開始嚴(yán)格按照規(guī)定執(zhí)行“90/70”政策，國家八部委還將聯(lián)手全面清理預(yù)售房地產(chǎn)項目?？梢娫谀陜?nèi)，宏觀調(diào)控政策將會更深入地落實到房地產(chǎn)項目開發(fā)的整個流程中，執(zhí)行力度更強(qiáng)。對于本項目，房地產(chǎn)政策是一把雙刃劍，有利有弊。例如，在政府大力整頓房地產(chǎn)市場后，項目將獲得一個更健康有序的市場環(huán)境。同時隨著“90/70”政策的執(zhí)行，整體市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)的改變，有利于提升項目產(chǎn)品的競爭力。但是在另一方面，宏觀政策對投資行為的打壓將使得投資類物業(yè)的銷售面臨較大的壓力，而項目開發(fā)成本會因為不斷增加的稅費項目而提高，有可能導(dǎo)致在銷售階段陷入被動。同時不斷加息也令購房者的負(fù)擔(dān)加重，購房門檻進(jìn)一步提高。綜合言之，宏觀調(diào)控政策對于本項目仍是利大于弊的，但在實際的開發(fā)、銷售過程中仍審時度勢，在銷售速度與利潤之間尋找到平衡點。而且，本項目為拆遷安置房地產(chǎn)項目，涉及公共利益的管理。在房地產(chǎn)交易當(dāng)中，政府需要管理的公共利益如圖所示：圖表1-4：中國房地產(chǎn)行業(yè)中的公共利益（數(shù)據(jù)來源：萬瑞信息咨詢行業(yè)數(shù)據(jù)庫）（四）小結(jié)在經(jīng)濟(jì)增長的大環(huán)境中，柳州市房地產(chǎn)投資繼續(xù)保持著平穩(wěn)較快的增長，房地產(chǎn)開發(fā)投資額、國內(nèi)生產(chǎn)總值和全社會固定資產(chǎn)投資也逐年上升，總體上呈現(xiàn)了一種需求拉動增長的好態(tài)勢。在消費力方面,隨著城市的幅射力的增強(qiáng)，城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民生活水平逐年提高，表現(xiàn)在可支配收入提高、消費性支出增加、住房支出比及恩格爾系數(shù)逐漸下降等，在住房消費方面也有了不少的增長。與其他城市對比，柳州市居民收入水平仍偏低，對房地產(chǎn)產(chǎn)品的消費力仍然有限，但整體處于一個良性的上升通道中，未來仍將有非常大的提升空間。在國家宏觀調(diào)控的引導(dǎo)下，柳州市商品房基本保持供需兩旺的態(tài)勢，成交價格逐年微幅上升。但是我們也必須看到，柳州市商品房發(fā)展供求不合理的地方，如區(qū)域性差異較大、中低價位房供應(yīng)過少等等。從長期來看，柳州房地產(chǎn)市場在區(qū)域經(jīng)濟(jì)態(tài)勢保持健康、平穩(wěn)的增長前提下，供求平衡、產(chǎn)銷兩旺的局面會持續(xù)保持，但增速會有所放緩。二、中觀環(huán)境分析（廣西區(qū)內(nèi)以及柳州市范圍內(nèi)的房地產(chǎn)的特點分析）（一）廣西區(qū)2007年經(jīng)濟(jì)狀況2007年，全區(qū)深入貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀，認(rèn)真落實中央宏觀調(diào)控政策，解放思想，搶抓機(jī)遇，奮力拚搏，加快發(fā)展，經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)增長較快、效益較好、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、民生改善的良好態(tài)勢，各項事業(yè)進(jìn)一步發(fā)展，國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展取得新的成就。初步核算，全年生產(chǎn)總值（GDP）達(dá)到5885.88億元，比上年增長14.9%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值1264.58億元，增長5.9%；第二產(chǎn)業(yè)增加值2335.39億元，增長20.5%；第三產(chǎn)業(yè)增加值2285.91億元，增長14.2%。第一、二、三產(chǎn)業(yè)增加值占生產(chǎn)總值的比重分別為21.5%、39.7%和38.8%。第一、二、三產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率分別為8.3%、53.5%和38.2%。按常住人口計算全區(qū)人均生產(chǎn)總值達(dá)到12408元。：圖表1-5：廣西2007年GDP總量及各類產(chǎn)業(yè)增長百分比圖表1-6：廣西2007年各產(chǎn)業(yè)的GDP增長圖示圖表1-7：各產(chǎn)業(yè)占生產(chǎn)總值比例及對總量增長貢獻(xiàn)比例全區(qū)居民消費價格上漲6.1%，其中服務(wù)價格上漲4.4%。商品零售價格上漲4.8%。工業(yè)品出廠價格上漲4.5%。原材料、燃料、動力購進(jìn)價格上漲6.1%。農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料價格上漲14.4%。固定資產(chǎn)投資價格上漲2.3%。農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)價格上漲21.5%。房屋銷售價格上漲7.8%。圖表1-8：全區(qū)2007年各項消費上漲百分比年末全區(qū)就業(yè)人員2769萬人，增長0.33%。城鎮(zhèn)新增就業(yè)34.37萬人，比上年增加7.03萬人，增長25.7%。年末城鎮(zhèn)登記失業(yè)率3.79%，比上年末下降0.36個百分點。城鎮(zhèn)單位在崗職工年平均工資21898元，比上年增加3834元，增長21.2%。全年財政收入703.88億元，比上年增長23.7%，其中一般預(yù)算收入418.83億元，增長22.3%。各項稅收收入282.68億元，增長25.5%。一般預(yù)算支出977.27億元，增長34.0%。一至四季度企業(yè)家信心指數(shù)分別為132.81、130.40、133.25、131.50，處于景氣區(qū)間，分別比上年同期提高6.23點、8.66點、8.41點、3.44點。一至四季度企業(yè)景氣指數(shù)分別為125.92、127.72、125.35、127.92，處于景氣區(qū)間，同比分別提高12.07點、11.7點、6.24點、2.53點。圖表1-9：全區(qū)2007年企業(yè)家信心指數(shù)及較上年同期增量全年全社會建筑業(yè)實現(xiàn)增加值334.22億元，比上年增長13.4%。全區(qū)具有資質(zhì)等級的總承包和專業(yè)承包建筑業(yè)企業(yè)實現(xiàn)利潤13.92億元，增長32.7%；上繳稅金21.26億元，增長22.7%。全年商品住宅投資353.80億元，比上年增長42.2%。商品房施工面積6029.26萬平方米，增長28.1%，其中住宅4814.36萬平方米，增長31.3%。商品房竣工面積1313.69萬平方米，增長15.9%，其中住宅1080.09萬平方米，增長13.6%。商品房銷售面積1999.77萬平方米，增長33.1%，其中住宅1834.30萬平方米，增長33.7%。商品房銷售額509.55億元，增長54.5%,其中住宅439.46億元，增長62.3%。房地產(chǎn)業(yè)增加值235.48億元，增長17.0%。（以上數(shù)據(jù)來源：廣西壯族自治區(qū)統(tǒng)計局

國家統(tǒng)計局廣西調(diào)查總隊）（二）柳州市城市建設(shè)現(xiàn)狀柳州市是廣西壯族自治區(qū)的傳統(tǒng)工業(yè)中心，位于廣西中部，地處亞熱帶，北回歸線以南，地處柳江中游，是一座有著2100多年歷史的古城。全市轄五區(qū)及柳江、柳城縣，總面積5307平方公里，人口183萬，其中市區(qū)面積658平方公里，人口89萬。柳州地理位置優(yōu)越，處于中國華南、西南和東南亞經(jīng)濟(jì)圈的結(jié)合部，是環(huán)北部灣沿岸重要經(jīng)濟(jì)中心；具有得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢和地緣優(yōu)勢，是華南沿海和西南腹地兩大經(jīng)濟(jì)區(qū)的結(jié)合部以及東南亞經(jīng)濟(jì)圈的連接點，是新崛起的大西南出海通道樞紐城市。柳州市對廣西沿海城市發(fā)揮著中心城市的依托作用，對華南、西南經(jīng)濟(jì)圈發(fā)揮著樞紐城市的連接作用，對東南亞各國發(fā)揮著中國前沿城市的開放作用。柳州市是廣西最大的工業(yè)基地、貨運中心和鐵路樞紐。柳州市工業(yè)基礎(chǔ)良好，基礎(chǔ)設(shè)施完善。經(jīng)過改革開放20年的發(fā)展，目前全市已形成汽車及零配件工業(yè)、以工程機(jī)械和通用機(jī)械為主的機(jī)械工業(yè)、以鋼材和有色金屬深加工為主的冶金工業(yè)、造紙及包裝印刷業(yè)、日化工業(yè)等5大支柱產(chǎn)業(yè)為龍頭的現(xiàn)代化工業(yè)體系。全市現(xiàn)有工業(yè)企業(yè)1千多家，其中有6家為國家重點支持企業(yè)。柳州市現(xiàn)已擁有一批在國內(nèi)外市場上具有較強(qiáng)競爭力和較高市場占有率的優(yōu)勢企業(yè)和名牌產(chǎn)品。柳州市還是全國科教興市先進(jìn)城市、城市綜合經(jīng)濟(jì)體制改革試點城市和優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)試點城市。自古以來，柳州市就有"桂中商埠"的美稱。柳州市交通十分發(fā)達(dá)，是中國中西南地區(qū)重要的交通樞紐。三條鐵路干線在此交匯，公路四通八達(dá)，經(jīng)****高速公路1個多小時可達(dá)兩江國際機(jī)場，水運可直達(dá)港澳。柳州市擁有先進(jìn)的程控電話、全球數(shù)字移動電話和國際互聯(lián)網(wǎng)等現(xiàn)代化電訊通訊系統(tǒng)。柳州市具有豐富的歷史文化遺產(chǎn)和旅游資源，早在5萬年前這里就是舊石器時代晚期"新人"繁衍生息的地方，市區(qū)四周群峰林立、山清水秀、名勝眾多，具有獨特的民族風(fēng)情，是國家歷史文化名城和甲類旅游城市。改革開放以來，柳州市先后被國家確定為“科技興市”、“優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)”、“技術(shù)創(chuàng)新”和“信息化”試點城市，多次榮獲“全國衛(wèi)生城”、

“全國環(huán)境綜合整治優(yōu)秀城市”以及“廣西文明城市”等稱號。城市綜合實力曾兩次列全國450個城市中50強(qiáng)之內(nèi)。隨著柳州現(xiàn)代化建設(shè)的深入進(jìn)展，柳州經(jīng)濟(jì)取得飛速發(fā)展。在“十五”中，柳州市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展再次得到質(zhì)的變化。經(jīng)濟(jì)總量更高，增速更快，運行環(huán)境更健康。雖仍面臨一些長期產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)性矛盾和一些短期問題的約束,但隨著宏觀調(diào)控政策效應(yīng)進(jìn)一步釋放，柳州市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷調(diào)整，經(jīng)濟(jì)運行中不穩(wěn)定、不健康因素將進(jìn)一步得到遏制。從柳州市的所處的地理位置及所面臨的經(jīng)濟(jì)環(huán)境氛圍，可以預(yù)見未來柳州市仍將擁有一個快速發(fā)展、日益改善的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境，為柳州市房地產(chǎn)的發(fā)展提供堅實穩(wěn)定的基礎(chǔ)。當(dāng)今，隨著國家政策的出臺，泛北部灣經(jīng)濟(jì)圈的開發(fā)戰(zhàn)略實施對廣西產(chǎn)生了巨大的影響，柳州作為廣西工業(yè)重鎮(zhèn)變化也很明顯。柳州市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展的同時，城市建設(shè)也與之同時飛速發(fā)展，除了市中心的五星地帶，迅速崛起的還有河?xùn)|新城市中心。特別是以河?xùn)|區(qū)為代表的城市新區(qū)，已經(jīng)逐漸成為柳州市的新興的經(jīng)濟(jì)、文化、教育、科技、體育中心。2006年至2010年，柳州市將加快實施城市東拓進(jìn)程，繼續(xù)完善河?xùn)|新區(qū)、陽和工業(yè)新區(qū)，推進(jìn)官塘新城開發(fā)為建設(shè)重點；包括柳江縣拉堡鎮(zhèn)、進(jìn)德鎮(zhèn)、雒容鎮(zhèn)的部分用地和古亭山開發(fā)區(qū)，總面積約為882平方公里列為入市區(qū)規(guī)劃建設(shè)范圍。這是近日出臺的《柳州市近期建設(shè)規(guī)劃》發(fā)出的信息。據(jù)報道，具體規(guī)劃為：河?xùn)|新區(qū)，在保持現(xiàn)有規(guī)模的基礎(chǔ)上，完善河?xùn)|新區(qū)的中心區(qū)，同時在周圍建設(shè)功能完善的服務(wù)設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施，建立可持續(xù)發(fā)展的人居環(huán)境。重塑高新技術(shù)改造和提升傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，探索出“一區(qū)多園”良性發(fā)展的模式。陽和工業(yè)新區(qū)將構(gòu)建以汽車、機(jī)械零部件為主、一區(qū)多園的工業(yè)新區(qū)。近期，將完成二期征地及土地平整工作，進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；古亭片區(qū)完成列入規(guī)劃的5平方公里范圍內(nèi)余下的征地拆遷工作，完善路網(wǎng)及配套設(shè)施，增強(qiáng)陽和中心服務(wù)區(qū)功能。官塘新區(qū)是未來柳州“一心二城”空間格局的新城，以官塘高新創(chuàng)業(yè)園為核心，官塘高新創(chuàng)業(yè)園是全國10個“中美可持續(xù)示范城鎮(zhèn)項目”之一，由柳州市高新技術(shù)開發(fā)區(qū)啟動，將逐步建設(shè)成為：現(xiàn)代制造業(yè)基地，面向西南、華南、東盟的現(xiàn)代物流中心，區(qū)域性的工業(yè)會展商務(wù)中心，產(chǎn)學(xué)研基地，柳州市新型休閑度假產(chǎn)業(yè)區(qū)。除了作為重點建設(shè)的新區(qū)外，城中區(qū)將以強(qiáng)化風(fēng)貌保護(hù)，加速舊城改造，疏解城市功能，彰顯城市特色為策略；柳北區(qū)將以整合工業(yè)交通用地、優(yōu)化生態(tài)結(jié)構(gòu)、進(jìn)行環(huán)境整治為策略；柳南區(qū)將以拓展建設(shè)用地、優(yōu)化用地功能、加強(qiáng)園林綠化為策略；魚峰區(qū)將以完善基礎(chǔ)設(shè)施、拉開城市框架為策略。按照這種發(fā)展思路，至2010年柳州市城市人口達(dá)到141.20萬人，城市建設(shè)用地為148.14平方公里，人均104.92平方米。形成以發(fā)展新型工業(yè)、科教文化為重點，西南地區(qū)交通樞紐，山水風(fēng)貌獨特的歷史文化名城、區(qū)域性中心城市。（三）柳州市住宅房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀柳州市的房地產(chǎn)業(yè)自1992年正式起步以來，發(fā)展到今天已經(jīng)形成群雄逐鹿的局面，據(jù)不完全統(tǒng)計，2007年底在柳州市注冊的房地產(chǎn)公司約達(dá)517家，全年完成施工的商品房面積總數(shù)（不含經(jīng)濟(jì)實用房和單位集資房）達(dá)1266.81萬平方米。

2000年柳州房地產(chǎn)投資完成188226萬元，比上年同期增長82.36%；而2001年房地產(chǎn)投資完成359900萬元，比上年同期增長81.3%，近年柳州房地產(chǎn)投資保持較快的增長勢頭。2007年柳州市全年生產(chǎn)總值（GDP）達(dá)到738.79億元，比上年凈增116.5億元，增長16.5%。社會消費品零售總額增長18.9%。2007年柳州市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入12866元，增長16%。城市單位在崗職工年平均工資26819元，比上年增加4261元，增長21.2%。全年商品住宅投資59.01億元，比上年增長72.2%。全區(qū)各主要城市2007年GDP比較如下圖所示：圖表1-10：廣西主要城市2007年GDP（數(shù)據(jù)來源：廣西統(tǒng)計信息網(wǎng)）圖表1-11：2007全區(qū)各經(jīng)濟(jì)量增長百分比情況柳州市面上的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)經(jīng)過整整16年的發(fā)展，已經(jīng)初步形成了一個穩(wěn)定的市場格局，并成為城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資方面越來越旺的投資熱點。正是在這種環(huán)境和背景之下，2008年柳州房地產(chǎn)業(yè)各項指標(biāo)均奇跡般地創(chuàng)造了前所未有的歷史新高，并且連續(xù)三年達(dá)到了產(chǎn)出比投入大的經(jīng)營業(yè)績。

而2008年，新區(qū)開發(fā)和舊城改造在全城到處開花，成片開發(fā)也大有起色，城市構(gòu)架的拉開、行政中心東移，給房地產(chǎn)開發(fā)帶來了巨大的商機(jī)，其中僅河?xùn)|區(qū)開發(fā)建設(shè)的投入就需50億元以上。三、微觀環(huán)境調(diào)查（市城中區(qū)****區(qū)及本項目周邊的情況分析）（一）柳州市城中區(qū)情況分析城中區(qū)位于廣西柳州市中心，作為柳州傳統(tǒng)商業(yè)中心，現(xiàn)建筑密度較大，后續(xù)供應(yīng)土地相對較少，城中區(qū)房地產(chǎn)的開發(fā)以舊城改造而帶來的商品房開發(fā)為主。

由于得天獨厚的地理位置，使得城中區(qū)房價一直位于柳州的高價位，巨大的商業(yè)價值使城中區(qū)商用物業(yè)存在較大量的開發(fā)，除了部分物業(yè)的裙樓商鋪外，還包括五星商業(yè)街、人民廣場改建的規(guī)劃及曙光路步行街的舊城改造項目等。隨著政府對八一路、連塘路的改造及2002年末“紅光橋”的規(guī)劃施建，預(yù)計連塘路、西門市場一帶將會具有一定的升值潛力，并有較大量的后續(xù)供應(yīng)。

目前城中區(qū)主要在售項目有華天世紀(jì)、藍(lán)色港灣、鴻府、時代商廈、淘園世紀(jì)等項目，以商業(yè)結(jié)合住宅開發(fā)為主。

多年來商用物業(yè)的開發(fā)使城中區(qū)的商業(yè)占據(jù)柳州主導(dǎo)商業(yè)地位，方圓不足500米內(nèi)集中了柳州市幾大主要商場，而隨著城市的外圍拓展及舊城改造，城中區(qū)規(guī)劃成為柳州的中心商業(yè)區(qū)，隨著舊城改造的推進(jìn)，其商業(yè)規(guī)模不斷呈現(xiàn)擴(kuò)大的跡象。從區(qū)域樓盤來看，城中區(qū)樓盤檔次最高，比如：【陽光100·東區(qū)國際】、【桂中花苑·君庭】、【興佳·尚城】、【文源華都】、【文博帥府】、【居上·V8城】、【陽光100·城市廣場】、【東郡】、【南亞名邸】、【華林君邸】、【嘉年華庭】等樓盤，是其中較為有代表性的樓盤。（二）市城中區(qū)****區(qū)情況分析目前河?xùn)|區(qū)將以絕對優(yōu)勢成為行政中心、教育中心、高尚住宅中心，該區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)品的升值幅度將比其他區(qū)域大得多。片區(qū)未來的發(fā)展規(guī)劃方向?qū)楸镜貐^(qū)中高檔次的房地產(chǎn)發(fā)展提供充足的客戶源保障以及較大的發(fā)展空間；逐步完善的城市化配套還將大大提高片區(qū)的綜合競爭力，并由此吸引更多的柳州周邊的置業(yè)群；片區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展形勢一片大好，在國家宏觀調(diào)控逐步規(guī)范地產(chǎn)市場發(fā)展的背景下，柳州地產(chǎn)持續(xù)健康、平穩(wěn)發(fā)展，銷售量、銷售面積穩(wěn)步上升。市場供需兩旺。區(qū)域發(fā)展的日益成熟，增強(qiáng)了片區(qū)的吸引力，發(fā)掘了片區(qū)的物業(yè)價值。配套設(shè)施趨向完善，區(qū)內(nèi)擁有日供水10萬噸的柳東水廠、11萬伏的變電站及具備2萬門程控電話系統(tǒng)和無線尋呼、移動通訊的三橋郵電分局。銀行、海關(guān)、商檢、娛樂中心、體育中心、廣播電視中心、學(xué)校、醫(yī)院、公寓等機(jī)構(gòu)設(shè)施一應(yīng)俱全。交通條件保證商業(yè)趨勢，河?xùn)|新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施完善，已形成“四縱五橫”的道路網(wǎng)絡(luò)，完備的通訊、供水、供電和寬帶網(wǎng)絡(luò)等設(shè)施為進(jìn)區(qū)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營提供了有力的保障。高新區(qū)擁有招商引資、土地出讓、人才引進(jìn)等良好的政策環(huán)境和國家級創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心、人才交流中心、專家學(xué)者樓等支撐服務(wù)體系。高新區(qū)環(huán)境優(yōu)雅，空氣質(zhì)量優(yōu)良，生活服務(wù)設(shè)施一應(yīng)俱全。房地產(chǎn)放量巨大，考慮到河?xùn)|新區(qū)目前在售樓盤的存量以及預(yù)售樓盤的預(yù)計開發(fā)量，2007年整合河?xùn)|新區(qū)將推出的樓盤有【江岸明軒·印象外灘】、【興佳·山水福地】、【居上·好人家】、【陽光100·東區(qū)國際】、【桂中花苑·君庭】、【中房·金博園】、【興佳·尚城】、【文源華都】、【文博帥府】、【居上·V8城】、【陽光100·城市廣場】、【東郡】、【南亞名邸】、【華林君邸】、【嘉年華庭】等項目，以一個樓盤一年銷售量4萬㎡（柳州一個樓盤正常的年銷售量）來計算，2007年河?xùn)|房地產(chǎn)市場的放量將會達(dá)到60萬㎡。樓盤聚集，競爭激激烈，從上述項目的命命名上面來看看，柳州市特特別是河?xùn)|區(qū)區(qū)域的房地產(chǎn)產(chǎn)樓盤已經(jīng)開開始注意到了了地產(chǎn)項目與與地產(chǎn)企業(yè)品品牌之間的聯(lián)聯(lián)系，在打造造一個項目的的知名度的同同時亦對企業(yè)業(yè)的品牌進(jìn)行行專門化的塑塑造。目前河河?xùn)|新區(qū)房地地產(chǎn)項目產(chǎn)品品的價值競爭爭已經(jīng)由原來來的單一從地地段上面的競競爭開始進(jìn)入入企業(yè)實力、項項目規(guī)劃設(shè)計計理念、項目目形象、項目目規(guī)模、項目目業(yè)態(tài)上面多多種因素的競競爭。決定項項目價值的因因素往往是多多種多樣的，房房地產(chǎn)開發(fā)綜綜合開發(fā)實力力的培養(yǎng)是一一個項目取得得成功的關(guān)鍵鍵因素。預(yù)計未來20077年****區(qū)的的房地產(chǎn)市場場將會出現(xiàn)比比較激烈的競競爭，隨著市市場競爭強(qiáng)度度的不斷增加加，這將對項項目的硬件以以及軟件方面面進(jìn)行相關(guān)的的推廣，對客客戶進(jìn)行相關(guān)關(guān)的引導(dǎo)。本本項目開發(fā)時時正處于片區(qū)區(qū)市場的發(fā)展展提速期，市市場整體開發(fā)發(fā)量激增，市市場發(fā)展將更更加趨于成熟熟，市場競爭爭壓力凸現(xiàn)。隨隨著片區(qū)整體體城市化水平平的提高，整整體住宅市場場的蓬勃發(fā)展展勢頭將會得得到延續(xù)與提提升。片區(qū)將將成為柳州地地產(chǎn)市場的一一個重要“戰(zhàn)場”。從****塊的快速速發(fā)展和地塊塊價值的不斷斷攀升來看，區(qū)區(qū)域樓盤的品品質(zhì)是同步前前進(jìn)的，因為為高價格和高高定位必須以以高品質(zhì)作為為支撐的。河河?xùn)|區(qū)域的規(guī)規(guī)劃發(fā)展需要要，形成了中中央行政區(qū)、中中央商務(wù)區(qū)、中中央文化區(qū)，開開發(fā)的成本就就增加了很多多，房開商會會以高定位保保證贏利，樓樓盤品質(zhì)就作作為支撐點跟跟著大幅提高高。各個樓盤盤的價格相互互攀升，特別別是學(xué)區(qū)附近近樓盤的房價價要比其他相相同品質(zhì)的樓樓盤高出10%——20%。從地理位置上看，****塊與屏山大道、三中路、河北商圈相連，是柳州市新的文化中心、商務(wù)中心、行政中心。從交通優(yōu)勢上看，****塊擁有桂中大道、東環(huán)路和****路幾條主要干道，與河?xùn)|大橋、****大橋、壺東大橋、以及靜蘭橋形成多維立體交通樞紐。從業(yè)態(tài)分布上看，****塊是行政、高新產(chǎn)業(yè)、高檔寫字樓、星級酒店、文化教育中心和各類商業(yè)的聚集地。河?xùn)|區(qū)域正吸引著越來越多人的目光，對生活品質(zhì)高要求的、有市場眼光的、有身份內(nèi)涵的人們正在向此區(qū)域轉(zhuǎn)移，不少知名的和對品質(zhì)和檔次要求很高的企業(yè)正在進(jìn)駐這個區(qū)域，創(chuàng)造更大的市場需求量。所以，河?xùn)|的房地產(chǎn)市場是無庸置疑的。（三）【*****·】項目周邊情情況分析本項目位于城中區(qū)區(qū)，某項目位位于市*****路東段南南側(cè)，南臨*****路，東東面為市120急救中心，西西北面為*****醫(yī)院用用地，西面為為****住宅宅小區(qū)，鄰近近【居上·V8城】、【陽陽光100·城市廣場】、【東東郡】、【南南亞名邸】等等市內(nèi)高端樓樓盤。其地理理位置具有極極大的升值空空間。該項目用地為柳州州市三級土地地，城市及城城區(qū)中心地帶帶；地塊附近近是成熟人流流密集的居住住區(qū)，各種生生活、服務(wù)功功能配套設(shè)施日趨完善，特特別是中高檔檔商業(yè)、醫(yī)療療衛(wèi)生及文化化娛樂中心近近在咫尺；視視野開闊，空空氣清新，交交通便利；該該區(qū)域人氣十十分濃郁，其其區(qū)位條件非非常優(yōu)越。第二章【*****】項目定位策策劃為適應(yīng)柳州市經(jīng)濟(jì)濟(jì)社會城市建建設(shè)的發(fā)展，更更好的落實拆拆遷安置工作作，本拆遷安安置房地產(chǎn)項項目位于*****路東段段南側(cè)新建住住宅小區(qū)，作作為舊城區(qū)拆拆遷安置房，讓讓拆遷的人們們安居樂業(yè)。本項目位于柳州市市城中區(qū)，規(guī)規(guī)劃基地面積積：443488.135㎡，位于市市****路東東段南側(cè)，南南臨*****路，東面為為市120急救中心，西西北面為*****醫(yī)院用用地，西面為為****住宅宅小區(qū)，環(huán)境境優(yōu)越，醫(yī)療療衛(wèi)生、生活活購物、休閑閑娛樂、教育育設(shè)施等方面面條件豐富，其地理位置具有極大的升值空間。第1節(jié)【****】房地產(chǎn)項目開發(fā)背景景分析為實現(xiàn)城市整體規(guī)規(guī)劃，擬對廣廣場路**號**醫(yī)院職工工宿舍實施搬搬遷。根據(jù)《市市土地收購儲儲備與審核委委員會2005年第二次工工作會議紀(jì)要要》（柳政[20055]25號）文件精精神，為解決決醫(yī)務(wù)人員特特殊行業(yè)就近近工作的需要要，充分體現(xiàn)現(xiàn)以人為本、和和諧共建的原原則，妥善解解決被拆遷人人的安置問題題，柳州市土土地交易儲備備中心作為項項目業(yè)主，選選擇位于柳州州市*****路東段南側(cè)側(cè)作為該項目目及柳州市其其它拆遷項目目的拆遷安置置地點。拆遷安置工作關(guān)系系到被拆遷戶戶的切身利益益，也關(guān)系到到城市規(guī)劃的的總體實現(xiàn)，安安置項目要以以《城市總體規(guī)規(guī)劃》為指導(dǎo)，具具有可操作性性，并保證被被拆遷戶的利利益。在方案案制訂過程中中，按照“合理安排、科科學(xué)建設(shè)、規(guī)規(guī)范運作、利利于動遷”的工作思路路，采用統(tǒng)計計分析、問卷卷調(diào)查、實地地查勘、座談?wù)勓芯?、技術(shù)術(shù)指標(biāo)分析等等多種方式開開展各項工作作。本著保護(hù)被拆遷人人利益和滿足足城市發(fā)展需需要的宗旨，妥妥善安置被拆拆遷戶，要求求安置項目新新址的建設(shè)達(dá)達(dá)到質(zhì)量優(yōu)良良、戶型合理理、環(huán)境優(yōu)美美,為被拆遷戶戶提供特色鮮鮮明的住宅小小區(qū)。為更好好地完成該項項工作,應(yīng)確定科學(xué)學(xué)合理的安置置方案。最終終,通過城區(qū)的的改造建設(shè),達(dá)到提升城城市品位,改善被拆遷遷人居住環(huán)境境，創(chuàng)建和諧諧社會。第2節(jié)【****】項目開發(fā)定位一、項目名稱根據(jù)項目的建筑風(fēng)風(fēng)格為加入*****式元元素的江南風(fēng)風(fēng)格，可將本本項目命名為為【****】。這樣可以以很直觀地體體現(xiàn)出項目的的主題特點，而且，【****】便于讓人們產(chǎn)生較好的影象，容易上口便于記憶。二、項目建設(shè)地點柳州市****路路東段南側(cè)，柳柳州市**醫(yī)院建設(shè)設(shè)新址斜對面面三、土地級別屬柳州市三級土地地四、擬安置住宅總建建筑面積按規(guī)劃設(shè)計條件，規(guī)規(guī)劃多層和高高層住宅樓，住住宅總建筑面面積為770093.1平方米，較拆拆遷面積多出出了218004.11平方米。五、戶均可安置建筑筑面積【****】可安置置戶數(shù)約695戶，戶均可可安置建筑面面積近110平方米。較被被拆遷戶原居居住面積平均均增加了近440平方米。六、質(zhì)量要求為保證建筑質(zhì)量，嚴(yán)嚴(yán)格按《城市市居住區(qū)規(guī)劃劃設(shè)計規(guī)范》、《住住宅設(shè)計規(guī)范范》、《住宅宅建筑設(shè)計標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)》等國家家有關(guān)工程技技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行行建設(shè)，并按按時、按質(zhì)、按按量提供安置置房，竣工時時發(fā)放“兩書”，即《房屋屋質(zhì)量保證書書》和《房屋屋使用說明書書》。濟(jì)根據(jù)被拆遷戶情況況和要求，可可以進(jìn)行的安安置項目戶型型設(shè)計及相關(guān)關(guān)指標(biāo)應(yīng)符合合規(guī)劃設(shè)計條條件及安置要求等經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)如以下附附表：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總用地面積44348.1335m2（約66.5222畝）道路用地面積9602.72m2建筑用地面積32015.9772m2（約48.0224畝）綠化用地面積2729.4433m2總建筑面積77573.1m2其中高層住宅42061.5m2（占54.222%）多層住宅35031.6m2（占45.122%）公建面積480m2機(jī)動車停車位420個商業(yè)面積設(shè)計時應(yīng)有所考慮慮車庫面積19615m22建筑基地面積8357.5mm2695戶型m2100m2115m2125m2140m2180m2二房二廳一衛(wèi)三房一廳一衛(wèi)三房二廳一衛(wèi)三房二廳二衛(wèi)四房三廳二衛(wèi)樓中樓安置房套數(shù)1681402151043434戶型比%24.1720.1430.9514.964.894.89設(shè)況中戶圖表2-1：目指第3節(jié)【****】房地產(chǎn)項目目設(shè)計風(fēng)格分分析一、從空間、環(huán)境境、功能的有有機(jī)結(jié)合出發(fā)發(fā)，創(chuàng)造一種種流動的空間間感受在設(shè)計中我們強(qiáng)調(diào)調(diào)三條平行城城市綠地的綠綠軸對小區(qū)形形態(tài)的控制。整整個小區(qū)沿*****路自自然生態(tài)線展展開。多層次次的流動曲線線組合中央綠綠化帶的曲線線布置，使小小區(qū)內(nèi)視線開開闊，有有規(guī)規(guī)律的變化。二、引入中式建筑筑風(fēng)格營造簡簡介明快的建建筑形態(tài)在本項目的規(guī)劃設(shè)計計中，通過對對中式風(fēng)格的的研究和解讀讀形成對本案案立面設(shè)計的的概念，基本本特征元素應(yīng)應(yīng)該在坡屋頂頂、抹灰水泥泥白墻、鑄鐵鐵欄桿等，整整個立面應(yīng)該該是簡潔明快快的，錯落的的空間形態(tài)、穩(wěn)穩(wěn)重的體量及及明快的色彩彩和比例適當(dāng)當(dāng)?shù)牧⒚鏄?gòu)成成都成為本案案立面設(shè)計的的基本原則。三、充分利用*****路綠化化帶，注重生生態(tài)的滲透、過過濾性和連續(xù)續(xù)性基地北面為*****路50米的寬綠化帶帶。因此，我我們在規(guī)劃設(shè)設(shè)計中充分利利用*****路綠化帶的的優(yōu)勢，利用用合理的建筑筑間距，規(guī)劃劃布置，將綠綠化引入小區(qū)區(qū)中，盡量使使更多小區(qū)住住戶能共享這這一資源優(yōu)勢勢。四、創(chuàng)造均好的記記住空間與居居住環(huán)境均好性概念包含環(huán)環(huán)境資源，公公共空間的均均享和日照，朝朝向的均好。在在海馨嘉園的的規(guī)劃設(shè)計中中，我們充分分利用和強(qiáng)調(diào)調(diào)均好行原則則，首先骨狀狀的規(guī)劃結(jié)構(gòu)構(gòu)保證了每棟棟住宅對道路路，公共設(shè)施施擁有相近的的方便性，其其次規(guī)劃通過過設(shè)置線性綠綠化，使綠地地盡可能均勻勻分布，它們們猶如小區(qū)內(nèi)內(nèi)綠色的流動動空間，成為為個組團(tuán)，各各庭院均享有有綠地組織；；強(qiáng)化半私密密空間的設(shè)計計，規(guī)劃將環(huán)環(huán)境資源“分散”至各個院落落，美東住宅宅前，精心設(shè)設(shè)計做到“戶戶有景”。五、在規(guī)劃中充分分考慮柳州的的氣候特點避免東西朝向建筑筑，盡可能豐豐富空間的情情況下，滿足足國家節(jié)能設(shè)設(shè)計要求。第4節(jié)【****】房地產(chǎn)項目目標(biāo)客戶戶群體分析為實現(xiàn)柳州市城市市整體規(guī)劃，擬擬對廣場路**號****醫(yī)院院職工宿舍實實施搬遷。拆拆除對象為廣場路**號****醫(yī)院院職工宿舍1—26棟建設(shè)項目規(guī)規(guī)劃以及紅線定點點范圍內(nèi)其他他國有土地上上的房屋及附附屬物。本項項目為拆遷安安置項目，項項目安置對象象大部分為市市**醫(yī)院的醫(yī)醫(yī)務(wù)人員家庭庭，被拆遷戶戶數(shù)：794戶，總計2700人。其中單單位產(chǎn)權(quán)120戶，房改房674戶；戶均居居住面積：770M2。被拆遷人人為本地長期期居民，主要要從事職業(yè)為為醫(yī)院職工及及其他企事業(yè)業(yè)單位及退休休職工，收入入穩(wěn)定，文化化知識水平較較高，居住理理念較新，追追求環(huán)境和諧諧、安靜。被拆遷對象的情況況統(tǒng)計如下表表所示：廣場路**號“城城市規(guī)劃”建設(shè)項目匯匯總表序

號拆遷房屋總面積類類型（㎡）常

住

人

口戶

數(shù)所占比例擬拆遷遷房屋概況房屋建筑總總面積有證無證產(chǎn)權(quán)住宅住宅磚混磚木140～5036410615.844778.394778.39250～602687411.064120.074120.077.5360～702396910.34667.654667.651.94470～8059614822.1211227.11111222.9444.17580～902617611.366486.826486.82690～100292659.7611161119.997100～11047111216.7411470.28811470.2888130～14041162.392145.282145.289300以上030.45905.52905.52253266951912.12251907.95523.6廣場路**號“城城市規(guī)劃”建設(shè)項目匯匯總表（*****醫(yī)院）序

號拆遷房屋總面積類類型（㎡）常

住

人

口戶

數(shù)所占比例擬拆遷遷房屋概況房屋建筑總總面積有證無證產(chǎn)權(quán)住宅住宅磚混磚木140～503259517.664272.364272.36250～602506912.833864.543857.047.5360～702396912.834667.654665.711.94470～8049812022.39138.599134.424.17580～90135346.322897.082897.08690～100106234.282175.512165.529.997100～11047111220.8211470.28811470.2888130～14041162.972145.282145.28合計206553840631.29940607.69923.6廣場路**號“城城市規(guī)劃”建設(shè)項目匯匯總表（教師師公寓）序

號拆遷房屋總面積類類型（㎡）常

住

人

口戶

數(shù)所占比例擬拆遷遷房屋概況房屋建筑總總面積有證無證產(chǎn)權(quán)住宅住宅磚混磚木190～1001264248.283589.743589.742100～1101864248.283945.483945.483300以上033.44905.52905.52合計312878440.748440.74廣場路**號“城城市規(guī)劃”建設(shè)項目匯匯總表（十五五中）序

號拆遷房屋總面積類類型（㎡）常

住

人

口戶

數(shù)所占比例擬拆遷遷房屋概況房屋建筑總總面積有證無證產(chǎn)權(quán)住宅住宅磚混磚木140～50571636.36761.56270～80982863.642088.52合計155442850.08圖表2-2：被拆拆遷對象的情情況統(tǒng)計表第5節(jié)【****】項目SWOTT分析一、項目優(yōu)勢分析析（一）工作便利優(yōu)優(yōu)勢項目安置對象為被被拆除紅線范范圍內(nèi)居民，大大部分為市***醫(yī)院的醫(yī)醫(yī)務(wù)人員家庭庭，項目選址址在*****路東段南側(cè)側(cè)，對面為在在建的柳州市市****醫(yī)院，這為被被拆遷人創(chuàng)造造了非常好的的工作便利條條件。（二）住宅品質(zhì)優(yōu)優(yōu)勢被拆遷戶原住宅區(qū)區(qū)內(nèi)主要為單單純住宅樓，居居住景觀較差差，原戶均居居住面積較小?。?0MM2）?，F(xiàn)安置置小區(qū)的戶型型設(shè)計新穎，建建筑品質(zhì)優(yōu)良良，環(huán)境及景觀觀較好，安置置房建筑面積積平均1100M2（較原居住面面積平均增加加了40M2），大大地地改善了被拆拆遷人的居住住條件及環(huán)境境，提升了住住房品質(zhì)。（三）區(qū)域優(yōu)勢河?xùn)|區(qū)是柳州市發(fā)發(fā)展區(qū)域，前前景規(guī)劃好，市市政府東遷已已使該區(qū)域房房地產(chǎn)在近兩兩年內(nèi)表現(xiàn)出出巨大的升值值潛力，該區(qū)區(qū)的綜合實力力也迅速提升升。該拆遷安安置項目周邊邊公共服務(wù)配配套設(shè)施基本本齊全，附近近有市*****醫(yī)院（在建）、市市委市政府行行政辦公區(qū)（在在建）、廣西西****院、市市黨校、第16中學(xué)、飲食食市場、銀行行等；住宅、行行政、金融、商商務(wù)區(qū)與安置置新址近在咫咫尺。（四）環(huán)境優(yōu)勢河?xùn)|新區(qū)東有三門門江森林公園園、北有馬鹿鹿山公園、西西有柳江河，綠綠地清水相環(huán)環(huán)抱，項目位位于行政商務(wù)務(wù)綜合區(qū)，空空氣質(zhì)量好，人人文環(huán)境好，是是柳州市理想想的居住場所所。（五）交通優(yōu)勢項目新址東接學(xué)院院路，西臨*****，南南毗魚峰區(qū)政政府，北接*****路，新新開通的友誼誼橋?qū)⒑訓(xùn)|區(qū)區(qū)與柳州市商商服中心相連連，有8、50、52、70、78等路公交通通過，車輛四四通八達(dá)，交交通十分便利利。（六）物業(yè)升值優(yōu)優(yōu)勢市民逐步改變過去去那種不愿意意離開老中心心區(qū)居住的觀觀念，目光轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向環(huán)境好、配配套設(shè)施齊全全的新區(qū)。現(xiàn)現(xiàn)河?xùn)|新區(qū)的的樓市價格一一路上升，房房價已直逼老老中心城區(qū)價價格，因此未未來還有很大大的升值潛力力。二、項目劣勢分析析（一）項目正后方方目前是柳州州殯儀館，對對項目有一定定的影響，但但殯儀館將在在近期搬遷。（二）項目周邊近近期商業(yè)氣氛氛不濃，配套套設(shè)施還不夠夠完善。三、項目機(jī)會分析析（一）整個房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)將保持持持續(xù)、穩(wěn)健健地健康發(fā)展展，柳州市的房地地產(chǎn)行業(yè)正在在走向成熟期期，整個行業(yè)業(yè)背景對房地地產(chǎn)項目開發(fā)發(fā)有利。（二）城市土地有有限，特別是是城中區(qū)和東片區(qū)的土土地稀缺，為為此區(qū)域的項項目開發(fā)提供供了較好的大大市場基礎(chǔ)；；根據(jù)柳州市20007年的房地產(chǎn)產(chǎn)市場投放的的產(chǎn)品形態(tài)與與投放量，多多層項目開發(fā)發(fā)的市場機(jī)會會較為樂觀。（三）隨著20006年下半年柳州州市地價翻番番的增漲至2007年底柳州市房地產(chǎn)產(chǎn)項目價格的的普遍拉升，現(xiàn)現(xiàn)在柳州市高檔項項目的房價已已經(jīng)達(dá)到一個個相當(dāng)高的價價位，為房地地產(chǎn)項目開發(fā)發(fā)與價格制定定提供了較好好的基礎(chǔ)。四、項目威脅分析析（一）宏觀政策調(diào)調(diào)控的不可預(yù)預(yù)期與不可控控制的政策威威脅：一方面面可能形成購購買者觀望勢勢態(tài)的銷售速速度影響，另另一方面對房房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)發(fā)展的影響；；（二）柳州電梯公公寓消費群體體的接受度不不高，高價位位房源銷售速速度相對緩慢慢，根據(jù)消費費調(diào)查得知接接受高價的群群體比例不大大，2006年電梯公寓寓供應(yīng)量不超超過20萬㎡，而2007年電梯公寓寓供應(yīng)量超過過57萬㎡，根據(jù)這這個趨勢，2008年電梯公寓的的市場競爭將將十分激烈；；（三）綜觀20006年以及2007年的房地產(chǎn)市市場，高價格格物業(yè)的房價價拉升速度很很快，而南充充居民收入水水平并未出現(xiàn)現(xiàn)大幅度增長長，結(jié)合調(diào)查查中消費者對對高價格接受受群體的比例例便小的情況況，在激烈競競爭的市場環(huán)環(huán)境下，將面面臨高價格樓樓盤消費者接接受極限的問問題，部分過過高價格項目目將面臨滯銷銷的潛在風(fēng)險險。第6節(jié)【****】房地產(chǎn)項目價價格執(zhí)行定位位由于本項目為拆遷遷安置房地產(chǎn)產(chǎn)項目，根據(jù)據(jù)項目前期相相關(guān)的策劃調(diào)調(diào)查結(jié)論，再再依據(jù)《城市市房屋拆遷管管理條例》等等法律、法規(guī)規(guī)規(guī)定，拆遷遷補(bǔ)償方式可可以實行貨幣幣補(bǔ)償，也可可以實行產(chǎn)權(quán)權(quán)房屋調(diào)換。為順利實施老城區(qū)改造，減少拆遷難度，按照先安置，后拆除的原則,結(jié)合實際情況，擬定以下拆遷補(bǔ)償安置方案：對被拆遷房屋擬實行****路異地產(chǎn)權(quán)置換為主，貨幣補(bǔ)償、其它異地產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換為輔相結(jié)合方式，由被拆遷人根據(jù)實際情況及相關(guān)政策自行選擇。一、****路異異地產(chǎn)權(quán)房屋屋調(diào)換方式實行****路安安置房產(chǎn)權(quán)置置換的，拆遷遷人與被拆遷遷人應(yīng)按條例例規(guī)定，計算算被拆遷房屋屋的補(bǔ)償金額額和所調(diào)換房房屋的價格，結(jié)結(jié)合所調(diào)換房房屋的價格優(yōu)優(yōu)惠，結(jié)清產(chǎn)產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差差價。注：安置房分配方方案細(xì)則祥見見下篇安置方案案的第二大點。二、貨幣補(bǔ)償方式式居住用房實行貨幣幣補(bǔ)償?shù)?，貨貨幣補(bǔ)償?shù)慕鸾痤~，由被拆拆遷人選定的的房地產(chǎn)估價價機(jī)構(gòu)依據(jù)有有關(guān)法律法規(guī)規(guī)規(guī)定和被拆拆遷房屋的區(qū)區(qū)位、用途、建建筑面積等因因素，以房地地產(chǎn)市場評估估價格綜合確確定。房地產(chǎn)產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)出出具被拆遷房房屋分類評估估價格后，被被拆遷人可選選擇按分類估估價進(jìn)行貨幣幣補(bǔ)償；未選選擇分類評估估價格補(bǔ)償?shù)牡?，被拆遷人人按分戶評估估報告中載明明的價格進(jìn)行行貨幣補(bǔ)償。貨幣補(bǔ)償金額=被拆除房屋屋的房地產(chǎn)市市場單價×被拆除房屋屋的產(chǎn)權(quán)建筑筑面積三、其它異地產(chǎn)權(quán)權(quán)房屋調(diào)換方方式如****路安置房房不足以對被被拆遷戶安置置或被拆遷戶戶的自行選擇擇及喜好，也也可選擇其它它樓盤實行異地產(chǎn)權(quán)置換換，拆遷人與與被拆遷人應(yīng)應(yīng)按條例規(guī)定定，計算被拆拆遷房屋的補(bǔ)補(bǔ)償金額和所所調(diào)換房屋的的價格，結(jié)清清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的的差價。第三章【*****】房地產(chǎn)項目融融資方案本項目在開發(fā)投資資決策過程中中，除了需評評價該項目投投資的經(jīng)濟(jì)效效果外，還必必須考慮用于于該項目投資資資金的來源源，確定資金金結(jié)構(gòu)并制定定資金籌集方方案?；I集過過程較為復(fù)雜雜，籌集方式式也有多種，通通常有利用企企業(yè)（或政府府等投資商）自自有資金、向向銀行貸款、發(fā)發(fā)行股票和債債券、吸收外外資、房地產(chǎn)產(chǎn)預(yù)租售款、以以及項目BOT（建設(shè)——經(jīng)營——移交）等方方式，本項目目在實際資金金籌集過程中中，是上述各各種資金籌集集方式的綜合合運用，開發(fā)發(fā)項目籌集資資金方式如下下圖：特設(shè)機(jī)構(gòu)特設(shè)機(jī)構(gòu)銀行股票、債券開發(fā)項目購房者BOT融資租賃融資投資者房地產(chǎn)投資信托合作開發(fā)圖表3-1：【*****】項目籌集資資金方式本項目是為實現(xiàn)城城市整體規(guī)劃劃，而對廣場場路**號即****醫(yī)院院職工宿舍實實施搬遷。根根據(jù)《市土地地收購儲備與與審核委員會會2005年第二次工工作會議紀(jì)要要》（柳政[20055]25號）文件精精神，為解決決醫(yī)務(wù)人員特特殊行業(yè)就近近工作的需要要，充分體現(xiàn)現(xiàn)以人為本、和和諧共建的原原則，妥善解解決被拆遷人人的安置問題題，柳州市政政府作為項目目業(yè)主，由于于本項目很大大程度上是柳州市政府府的政府行為為。因此，本項目籌集集資金的主要要方式是向銀銀行借款以及及利用政府已已有資金。除了以向銀行貸款款為主要手段外，本本項目還可以以采取利用政政府自有資金金以及房地產(chǎn)預(yù)預(yù)租售款。第四章【*****】房地產(chǎn)項目目經(jīng)濟(jì)評價第一節(jié)項目效效益評價方案案在拆遷補(bǔ)償安置過程程中應(yīng)體現(xiàn)市場經(jīng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，納納入市場規(guī)范范，不論實行行貨幣補(bǔ)償、易地安置還是實行遷往本項目都應(yīng)是一樣的，是等價有償?shù)慕粨Q。并采取的是先建安置房，再動遷的主體方案。一、選擇方案選擇****路【****】房房地產(chǎn)項目宗宗地先建安置置房，再實施施動遷，逐年年完成整個項項目。二、政府多支出安安置補(bǔ)償費用用預(yù)計按原規(guī)劃條件，興建建安置房地產(chǎn)產(chǎn)【****·】項目，實際安置房房建設(shè)投資預(yù)預(yù)計為3750元/M2左右，而被拆遷房房屋貨幣補(bǔ)償償為3620元/M2，若被拆遷戶戶按1：1遷往新址，則每每平方米虧1130元，擬拆遷總總建筑面積為為552888.99㎡，則政府多多支出安置補(bǔ)補(bǔ)償近718.776萬元。三、計算分析（一）若被拆遷戶戶全部選擇貨貨幣補(bǔ)償?shù)那榍闆r（簡稱：：情況一）1、項目總投資費用估估算詳見下表——項目總投投資估算表序號項目名稱總價/萬元內(nèi)容說明1土地取得費用9308.77總建筑面積：775573.1㎡，樓面地地價1200元/m22前期工程費2606.462-1地質(zhì)勘測124.17按總占地面積777573.11㎡的16元/㎡計2-2設(shè)計費155.15按總建筑面積777573.11㎡的20元/㎡計2-3審圖費15.51按總建筑面積的22元/㎡計2-4規(guī)劃、施工報建620.58按總建筑面積800元/㎡計2-5人防費139.63若不需建人防工程程，按總建筑筑面積18元/㎡計2-6基礎(chǔ)設(shè)施費1551.46按凈建設(shè)用地777573㎡，200元/㎡計3建安造價10472.377按總建筑面積，11350元/㎡計4不可預(yù)見費523.62按建安造價的1..5%計5建設(shè)期利息1373.00貸款額按建設(shè)投資資的70%約2億元,按年率6.75%%6經(jīng)營費用651.00按銷售收入349907.900的2%計7管理費用651.00按銷售收入349907.900的2%計8財務(wù)費用275.00按貸款利息的200%計項目總投資25862.400圖表4-1：【*****】房地產(chǎn)產(chǎn)項目總投資資估算表（情況一）說明：預(yù)計建設(shè)經(jīng)營期33年。建設(shè)投資為：255862.440萬元，假設(shè)設(shè)第1年投入土地地取得費用99038.7772萬元，第2年及第3年分別投入入剩余建設(shè)投投資的50%，即分別投投入84111.82萬元元；經(jīng)營成本為：6551.00萬萬元，假設(shè)第第1年到第3年每年分別別投入2177.20萬元。2、項目銷售價格和租租賃收入測算算（1）、住宅部分銷售收收入（按4200元/㎡計算）的測測算77573.1㎡㎡×4200元/㎡=34907..90萬元銷售收入、稅金的的確定詳見下下表所示的營營業(yè)收入、稅稅金及附加估估算表序號項目單位:萬元第1年第2年第3年每年銷售收入比例例/40%60%1營業(yè)收入/13032.28819548.4222稅費稅率/4255.046382.572-1二稅一費5.65%/736.321104.492-2土地增值稅2%/260.65390.972-3所得稅25%/3258.074887.11注：二稅一費、土土地增值稅分分別按照總銷銷售收入的5.65%、2%收取，所得得稅率為25%；二稅一費費指營業(yè)稅、城城市維護(hù)建設(shè)設(shè)稅、教育附附加費。圖表4-2：【*****】房地產(chǎn)產(chǎn)項目營業(yè)收入入、稅金及附附加估算表（情況一）（2）停車場部分租賃收收入折現(xiàn)總價價測算車庫總建筑面積約約為19615㎡，預(yù)計每每月凈租金約約為20元/㎡，假設(shè)租租賃期60年，折現(xiàn)至至第三年，則則折現(xiàn)收入為為5826..39萬元。3、動態(tài)盈利分析與現(xiàn)現(xiàn)金流量表對本項目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益分析評評價的主要依依據(jù)《建設(shè)項項目經(jīng)濟(jì)評價價方法與參數(shù)數(shù)》，結(jié)合房房地產(chǎn)開發(fā)的的實際情況，通通過動態(tài)的方方法，計算全全部投資的經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益。由于本項目為租售售并舉的項目目，經(jīng)營期設(shè)設(shè)定為三年，租租賃部分的總總收入折現(xiàn)至至第三年。動態(tài)盈利評價指標(biāo)標(biāo)：主要有財財務(wù)內(nèi)部收益益率(FIRRR)、財務(wù)凈現(xiàn)現(xiàn)值(FNPVV)等指標(biāo)，主主要考察擬建建項目的盈利利能力，據(jù)以判斷項項目的財務(wù)可可行性。評價價指標(biāo)的計算算過程詳見項項目財務(wù)現(xiàn)金金流量表。注：（1）財務(wù)內(nèi)部收益率((FIRR))是指項目在整個計計算期內(nèi)各年年凈現(xiàn)金流量量值累計等于于零時的折現(xiàn)現(xiàn)率。反映出出項目所占用用資金的盈利利率，即反映映出項目的盈盈利能力。當(dāng)當(dāng)FIRR大于基準(zhǔn)收收益率時，則則認(rèn)為其盈利利能力已滿足足最低要求。（2）財務(wù)凈現(xiàn)值(FNNPV)按事先規(guī)定的基準(zhǔn)準(zhǔn)貼現(xiàn)率IC將項目計算算期內(nèi)各年凈凈現(xiàn)金流量折折現(xiàn)到建設(shè)期期初的現(xiàn)值之之和。是考察察項目在計算算期內(nèi)盈利能能力的動態(tài)評評價指標(biāo)，凈凈現(xiàn)值大于零零或等于零的的項目是可以以考慮接受的的。建議選取“稍大于于銀行同期貸貸款利率”作為基準(zhǔn)收收益率，本項項目三至五年年期貸款利率率為7.5%，故基準(zhǔn)收收益率IC取為8%。全部投資現(xiàn)金流量量表見附表所所示項目財務(wù)務(wù)現(xiàn)金流量表表序號項目建設(shè)經(jīng)營期1231現(xiàn)金流入/13032.28825374.8111-1住宅銷售收入/13032.28819548.4221-2其他（停車場）現(xiàn)現(xiàn)金收入//5826.392現(xiàn)金流出26079.60012884.06615011.592-1建設(shè)投資25862.4008411.828411.822-2土地增值稅/260.65390.972-3銷售稅金及附加/736.321104.492-4所得稅/3258.074887.112-5經(jīng)營成本217.20217.20217.203稅后凈現(xiàn)金流-26079.600148.2210363.2224稅后累計凈現(xiàn)金流流-26079.660-25931.338-15568.1165稅前凈現(xiàn)金流-26079.6604403.2616745.7996稅前累計凈現(xiàn)金流流-26079.660-21676.334-4930.555評價指標(biāo)稅前稅后財務(wù)凈現(xiàn)值FNPPV-6496.022/IC=8%財務(wù)內(nèi)部收益率FFIRR5.98%/圖表4-3：【*****】房地產(chǎn)產(chǎn)項目財務(wù)現(xiàn)現(xiàn)金流量表（情情況一）/萬元另外，用現(xiàn)金流法法測算開發(fā)商商利潤：稅前開發(fā)商利潤==-64966.02萬元元4、結(jié)論稅前開發(fā)商利潤==-64966.02萬元元，稅前財務(wù)務(wù)凈現(xiàn)值-44930.555萬元﹤0，內(nèi)部收益益率5.998%﹤基準(zhǔn)收益率8%。（1）在原擬規(guī)劃設(shè)計條條件下，土地地取得費用以以預(yù)計拆遷總總費用作為主主要構(gòu)成時，項項目虧損，且且毫無利潤可可言；（2）被拆遷戶選擇貨幣幣補(bǔ)償待建項項目不經(jīng)濟(jì)。（二）被拆遷戶全全部選擇于【*****】安置情況下下（情況二）待拆遷面積為444348.1135㎡，若按待拆拆遷面積：新新建面積=1：1方式搬遷，則拆遷遷前期補(bǔ)償費費用減少，僅僅需支付拆遷遷其他費用。無無形之中，前前期投資大大大減少，資金金占用大大減減少。同時住宅銷售建筑筑面積也由原原775733.1㎡，減少為777573.11-443488.135==332244.965㎡㎡。1、項目總投資估算———詳見下表所示的項目目總投資估算算表序號項目名稱計算數(shù)量計算單位總價總投資比例備注1土地取得費用332251200元/㎡3987.0016.10%總建筑面積：775573.1--443488=332225㎡，樓面地地價1200元/m22前期工程費//7576.0230.59%2-1地質(zhì)勘測44348.133516元/㎡70.96按總用地面積443348.1335㎡的16元/㎡2-2設(shè)計費77573.120元/㎡155.15按總建筑面積的220元/㎡計2-3審圖費77573.12元/㎡15.51按總建筑面積的22元/㎡計2-4規(guī)劃、施工報建77573.180元/㎡620.58按總建筑面積800元/㎡計2-5人防費77573.118元/㎡139.63已經(jīng)建人防地下室室，和平時期期為車庫，戰(zhàn)戰(zhàn)時為人防室室2-6基礎(chǔ)設(shè)施費44348.1335200元/㎡886.96包括供電、供水、排排水、綠化、道道路、路燈、電電信等費用按按凈建設(shè)用地地200元/㎡計3建安造價77573.11350元/㎡10472.36642.29%按建筑面積13550元/㎡計4不可預(yù)見費10472.3661350×5.000%523.622.11%按建安造價的5%%計5建設(shè)期利息200006.75%1373.005.54%貸款額按土地取得得費、用前期期工程費以及及建安造價的的70%約2億元,貸款期限1.5年,利率按1至3年期年率7.56%%6經(jīng)營費用13954.5002.0%279.091.13%按總銷售收入的22.0%計7管理費用13954.5002.0%279.091.13%按總銷售收入的22.0%計8財務(wù)費用1373.0020%274.601.11%按貸款利息的200%計項目總投資//24764.800100.00%/圖表4-4：【*****】房地產(chǎn)產(chǎn)項目總投資資估算表（情情況二）/萬元2、項目銷售價格和租租賃收入測算算（1）住宅部分銷售收入入的測算①、營業(yè)收入、稅金及及附加估算表表由于100%回遷，可可銷售建筑面面積為332225㎡。②、剩余銷售面積銷售售收入為33225㎡×44200元/㎡=139554.50萬萬元。銷售收入的確定詳詳見附表所示示的營業(yè)收入入、稅金及附附加估算表序號項目金額/萬元第1年第2年第3年每年銷售收入比例例/40%60%1營業(yè)收入/5581.808372.702稅費/1822.462733.692-1二稅一費/315.37473.062-2土地增值稅/111.64167.452-3所得稅/1395.452093.18圖表4-5：【*****】房地產(chǎn)產(chǎn)營業(yè)收入、稅稅金及附加估估算表（情況況二）（2）停車場部分租賃賃收入折現(xiàn)總總價測算5826.39萬元。3、動態(tài)盈利分析與現(xiàn)現(xiàn)金流量表全部投資現(xiàn)金流量量表見下表所所示的項目財財務(wù)現(xiàn)金流量量表序號項目建設(shè)經(jīng)營期1231現(xiàn)金流入/5581.8014199.0991.1銷售收入/5581.808372.71.2其他現(xiàn)金收入//5826.392現(xiàn)金流出3987.0012211.36613122.5992.1建設(shè)投資3987.0010388.910388.92.2土地增值稅/315.37473.062.3銷售稅金及附加/111.64167.452.4所得稅/1395.452093.183經(jīng)營成本93.0393.0393.034稅后凈現(xiàn)金流-4080.03-6722.599983.475稅后累計凈現(xiàn)金流流-4080.03-10802.662-9819.1556稅前凈現(xiàn)金流-4080.03-4900.1333717.167稅前累計凈現(xiàn)金流流-4080.03-5263.000-6949評價指標(biāo)稅前稅后財務(wù)凈現(xiàn)值FNPPV-5174.977/IC=8%財務(wù)內(nèi)部收益率FFIRR2.34%/圖表4-6：【*****】房地產(chǎn)產(chǎn)全部投資現(xiàn)現(xiàn)金流量表（情情況二）/萬元另外，用現(xiàn)金流法法測算開發(fā)商商利潤。（三）結(jié)論1、稅前開發(fā)商利潤==-51744.97萬元元，稅前財務(wù)務(wù)凈現(xiàn)值-66949萬元﹤0，內(nèi)部收益率率為2.344%﹤基準(zhǔn)收益率8%。2、原擬規(guī)劃設(shè)計條條件下，土地地取得費用以以預(yù)計拆遷總總費用作為主主要構(gòu)成時，在在被拆遷戶全全部選擇回遷遷安置情況下下，項目還是是虧損；3、因此，無論被拆遷遷戶是選擇貨貨幣補(bǔ)償還是是回遷安置待待建項目均是是不經(jīng)濟(jì)。二、項目開發(fā)建設(shè)設(shè)方案（一）建設(shè)方