成都高端市場培訓

高端市場學習————之豪宅市場豪宅市場什么是豪宅怎么做豪宅怎么賣豪宅ⅠQS1：什么是豪宅？什么是豪宅上海星河灣什么是豪宅上海星河灣深圳天琴灣什么是豪宅湯臣一品什么是豪宅印度首富穆克什·安巴尼矗立于孟買市中心的超豪巨宅，名字源于傳說中大西洋上的一個島嶼。安蒂拉高27層，估計價值達12億英鎊，成為全球最昂貴的私人“獨立屋”。安巴尼和他的四口之家就居住在大樓的頂層，這里可以俯瞰整個城市美景。他雇了多達600人打理日常的飲食起居。穆克什·安巴尼印度·安蒂拉什么是豪宅英國海德公園一號什么是豪宅豪宅市場，處于住宅市場金字塔的頂端，是“高端中的高端”；豪宅是一個與房地產(chǎn)市場發(fā)達程度和居住水平的差異程度有關的相對概念，對應著不同的經(jīng)濟發(fā)展階段和不同的城市發(fā)展歷史及文化積淀。豪宅在不同的社會制度、不同的歷史發(fā)展階段、不同的城市文化背景下有不同的定義和標尺。雖然近年來，很多項目在宣傳推廣上紛紛以豪宅形象出現(xiàn)，但通過與發(fā)達國家同類橫向比較后可以發(fā)現(xiàn)，其在產(chǎn)品設計、技術(shù)含量以及個性化特色等方面離先進水平還有相當大的差距。但豪宅作為居住建筑的最高端類型，代表了一個國家或地區(qū)居住建筑開發(fā)、設計的最高水平，同時也反映了少數(shù)社會精英階層的理想生活方式，具有其存在的重要性和必然性。尤其是隨著經(jīng)濟水平的發(fā)展和富豪階層的出現(xiàn)，豪宅的產(chǎn)生更具有了相當?shù)目赡苄?。因此對別墅類豪宅的開發(fā)設計研究，既是住宅技術(shù)發(fā)展的需要，也是房地產(chǎn)市場的迫切需求。豪宅發(fā)展的背景什么是豪宅豪宅的定義從字面上可以簡單地理解為“富人居住的豪華住宅”。豪宅，是最高層次的高端住宅，是上層社會享受高品質(zhì)生活、彰顯身份地位、體現(xiàn)階層文化的物化空間形式；即在住宅市場發(fā)展的一定階段，具有較高地域文脈認知度的區(qū)域內(nèi)，能最大限度地滿足社會頂端極少數(shù)人群的特質(zhì)化生活需求，占有稀缺性資源或資源數(shù)量、銷售價格、產(chǎn)品性能指標、土地價值同比處于區(qū)域內(nèi)最高水平，以認定價值為主要定價標準的高級住宅形式。什么是豪宅豪宅的分類獨立住宅(即通常所說的別墅類住宅)和集合式住宅(即公寓式住宅)由于要評判別墅類住宅的豪華程度，應該考慮其室外環(huán)境，比如自然山水、每戶占地面積等方面的資源占有情況。而對公寓型豪宅主要看其每戶的室內(nèi)建筑面積及裝修標準。正是基于這兩類住宅的評判標準完全不同，所以對豪宅的評述應該分兩類：獨立型豪宅(別墅豪宅)及集合型豪宅(公寓豪宅)。一、從大的類型分二、基于建筑面積及裝修標準分上海翠湖天地御苑公寓類豪宅上海綠城玫瑰園別墅類豪宅什么是豪宅成為豪宅的基本條件頂級別墅的建筑面積應該在500平方米以上，容積率應不高于0．35。一般以兩三畝為宜，五畝左右也還能正常豪宅以認定價值為主要定價標準，以價格明顯超出平均水平為重要表征，并且其價格敏感度低于品質(zhì)敏感度。對別墅類豪宅來講，最為稀缺的就是自然山水環(huán)境，若評選豪宅項目，沒有自然山水的別墅類項目，在環(huán)境資源優(yōu)勢方面不能入選。價格豪宅環(huán)境條件面積條件什么是豪宅稀缺性舒適性珍貴性豪華性尊貴性超前性豪宅的特性什么是豪宅陸家嘴新天地古北徐家匯南京西路稀缺性超前性尊貴性豪華性珍貴性舒適性什么是豪宅區(qū)位優(yōu)越不可替代環(huán)境幽雅，或者具有不可再生、得天獨厚的自然資源，或者具有歷史形成的人文資源；建筑精美不可復制；風格各異難以仿造：人文價值無法再生。豪宅的特征總結(jié)什么是豪宅2009年成都豪宅2011年成都豪宅成都豪宅市場湯臣一品QS2：怎么做豪宅？環(huán)境層面認知豪宅怎么做豪宅一、外部環(huán)境配置1、地段環(huán)境2、交通環(huán)境3、山水環(huán)境4、利用或創(chuàng)造資源環(huán)境地段，地段，還是地段濟南路8號錦麟天地雅苑新天地太平湖華府天地公寓翠湖天地雅苑翠湖天地御苑翠湖天地嘉苑房地產(chǎn)的區(qū)位價值表現(xiàn)為該區(qū)位是否具有升值潛力、是否在市場上具有高認知度等。通常，項目所在的區(qū)域位置是決定項目品質(zhì)與未來市場的最為關鍵因素之一。聚集性積聚性，即豪宅區(qū)的概念，這一概念已被國內(nèi)外普遍接受?？v觀世界各地，單棟豪宅的孤立存在是罕有的。以上海新天地板塊為例：怎么做豪宅與市中心距離與機場距離與交通要道關系市區(qū)豪宅近距離，滿足條件車程在一小時內(nèi)需靠近高架、隧道、環(huán)線、軌道交通等市郊豪宅車程少于30分鐘，滿足條件車程在半小時內(nèi)需臨近環(huán)線、高速公路等豪宅交通條件表判豪宅位置交通可達性的標準一般有3個，即與市中心距離、與機場距離和與交通要道關系。在如今以汽車為主的交通時代，豪宅業(yè)主一般都以私家車為主要交通工具，交通可達性并不僅以豪宅與市中心的直線距離來反映。市郊豪宅雖然距離城市中心距離較遠，但只要有快速道路相連，就不影響其交通便利度，其交通環(huán)境的支撐就是滿足要求的。怎么做豪宅山水環(huán)境豪宅的購買者并非缺房子住，其購買豪宅的主要目的是提高生活質(zhì)量，特別是追求更好的周邊環(huán)境，如果是天然山水、綠化資源則更佳。市區(qū)豪宅因區(qū)位限制，周邊罕有山景資源，則更加追求自然水景，如臨江、臨河等。上海湯臣一品大廈

除位于陸家嘴板塊，具有高區(qū)位價值外，項目毗鄰黃浦江，白天可見陸家嘴中心綠地景觀，夜晚又可欣賞浦江夜景，環(huán)境優(yōu)勢亦非常明顯。怎么做豪宅利用或創(chuàng)造資源環(huán)境利用已有資源還有就是周邊有沒有其他可以因借的資源。國外許多豪宅都是因其地處跑馬、賽車名地，擁有文化資源而享有高昂身價。另有一些市區(qū)豪宅，緊鄰商業(yè)繁華地段，或者鄰近文化、風景名勝地段等，也取得環(huán)境優(yōu)勢。比如北京靠近頤和園、香山等著名景點的樓盤，就具有此類優(yōu)勢。上海翠湖天地嘉苑位于繁華的新天地商業(yè)板塊，區(qū)域內(nèi)有中共一大紀念會址等文化旅游景點。但樓盤位置鬧中取靜，可俯瞰新天地太平湖，一湖之隔即是新天地酒吧風情街。怎么做豪宅相比市區(qū)豪宅，市郊豪宅更需要以自然環(huán)境資源為依托。由于市郊住宅相比市區(qū)住宅，建筑密度會降低不少，其低密度確實提高了居住質(zhì)量。但對于市郊豪宅，如果沒有自然山水環(huán)境，其在環(huán)境資源方面就很難具有優(yōu)勢，因此不具有豪宅的素質(zhì)。上海紫園位于上海佘山國家級旅游公園內(nèi)，北望西佘山。怎么做豪宅也有一些項目，打著諸如鄰近生活便利設施、靠近名校資源等的宣傳，力圖躋身豪宅榜單。這雖能使項目升值不少，但充其量也就是高檔住宅?？梢姯h(huán)境優(yōu)勢對豪宅項目的重要性之大，并非任何好的環(huán)境都能使邊上的高檔住宅成為豪宅。深圳香蜜湖1號

位于20萬㎡香蜜湖畔，占盡自然景觀資源的同時，又與歡樂谷游樂場相鄰，增加游樂場所這一環(huán)境依托。怎么做豪宅創(chuàng)造資源豪宅發(fā)展到如今，又產(chǎn)生以娛樂休閑度假場所為依托的豪宅，其中高爾夫別墅最為典型。高爾夫別墅圍繞高爾夫球場建造，依靠球場大面積的綠化率、層次豐富的球場景觀、變化起伏的球場地形、以及不乏自然山水資源的烘托，共同構(gòu)筑了住宅極佳的景觀視野，也因此獲得自身巨大的環(huán)境價值。其實對于別墅類豪宅，真正具備自然山水資源的項目少之又少，因此最稀缺的資源非自然山水環(huán)境莫屬。在項目不具備自然環(huán)境資源的情況，建高爾夫球場不失為彌補這一欠缺的好的選擇。開發(fā)商抓住高爾夫住宅景觀視覺的觀賞性、自然資源的稀缺性及建筑的低密度、低容積率，在營銷廣告中不遺余力地宣傳“景觀住宅，戶戶觀球，球場是你的前庭后院”等說辭，增加豪宅的分量。怎么做豪宅深圳觀瀾湖高爾夫大宅

坐落于216洞世界最大的觀瀾湖高爾夫球場中央，通過每一戶陽臺窗戶都能看見最少180°的高爾夫球場景觀。上海湯臣高爾夫別墅遠眺球場景觀。創(chuàng)造資源怎么做豪宅二、內(nèi)部環(huán)境配置1、社區(qū)規(guī)劃2、社區(qū)景觀3、院落景觀怎么做豪宅要求市區(qū)豪宅市郊豪宅規(guī)劃容積率低綠化率高建筑密度低總戶數(shù)適中車位配比高1:11:2私密性高安全性高豪宅社區(qū)的規(guī)劃的一般要求必須滿足盡量滿足較難滿足由于高容積率的制約，市區(qū)豪宅多為高層、甚至超高層建筑。目前世界上純住宅建筑中最高的超高層豪宅“高崖——highcliff”位于香港，共73層，從建筑相鄰的路面算起樓高達252米。豪宅的超高層化在美國、澳洲、甚至香港等地，已經(jīng)突破了市中心這一區(qū)域概念，延伸到了旅游圣地，比如澳大利亞黃金海岸市的Q1大廈（Q1Tower，共78層）、美國紐約曼哈頓區(qū)的特朗普世界大廈（TrumpWorldTower，共72層）等。豪宅的超高層化其實也更容易與城市的繁華景致相一致，并收獲豐富的城市景觀視野。怎么做豪宅澳大利亞Q1大廈上海湯臣一品上海濟南路8號1棟78層的超高層住宅4棟40-44層的超高層住宅2棟31層的高層住宅上海財富海景花園廣州譽峰深圳香蜜湖1號5棟36-37層的高層住宅8棟41-45層的超高層住宅1棟17層的小高層和4棟22-26層的高層等怎么做豪宅深圳蘭溪谷大門及社區(qū)內(nèi)主道路上海財富海景花園社區(qū)實景圖

某別墅豪宅區(qū)天然湖景圖

上海佘山3號臨水別墅某別墅豪宅實景圖

廣州星河灣

豪宅社區(qū)水景實景圖深圳蘭溪谷瀑布式社區(qū)水景人造景觀怎么做豪宅深圳香蜜湖1號五星級會所室外泳池充分利用水景營造社區(qū)景觀的豪宅小區(qū)：

上海世茂佘山莊園上海綠城玫瑰園上海綠城玫瑰園

合理植物配置北京玫瑰園主道路口的大型噴泉，與小區(qū)“魚”景雕塑巧妙融合。景觀墻上亦將雕塑與噴泉結(jié)合，氣勢宏大。小區(qū)與3萬㎡的勞倫遜湖面、1.6萬㎡的維多利亞中央花園水景為鄰。配以疊石、亭臺、長廊橋等小品。小區(qū)亦有大型疊水和人造瀑布等活水景觀布置，與玫瑰花遙相呼應。怎么做豪宅上海九間堂別墅將天然河道引入活水，做成九曲十八彎的水景，與社區(qū)的中式園林規(guī)劃及別墅的中式建筑風格相輔相成，達到戶戶臨水的效果。怎么做豪宅大門及入口通道別致的入口大門及通道處理，往往突出“深宅大院”的特質(zhì)。

四川成都龍湖.長橋郡入口噴泉入口噴泉是豪宅私家庭院的慣用手法，常常承載了主人風水上的一些期望。噴泉的設置一定意義上也改變了庭院的小環(huán)境，是私家庭院景觀的首選。

休閑室外場地入口噴泉入口噴泉是豪宅私家庭院的慣用手法，常常承載了主人風水上的一些期望。噴泉的設置一定意義上也改變了庭院的小環(huán)境，是私家庭院景觀的首選。上海檀宮怎么做豪宅從建筑看豪宅一、公寓類豪宅1、戶型功能配置（必須的豪華標準配置）充足的室外停車位豪華的公共大堂私家電梯直接入戶大進深面寬客廳傭人房設置主臥套房的豪華配置2、裝修配置標準分戶門客廳與臥室空調(diào)設備衛(wèi)生間潔具廚房其他充足的室外停車位及主客停車位分離豪華中庭共享空間中庭大樓梯私人會客兼書房豪華中西廚房餐廳功能細分主客人用房分區(qū)主臥套房豪華配置寬大的露臺設計高標準傭人房儲藏室二、別墅類豪宅怎么做豪宅公寓類豪宅公寓類豪宅一般位于市中心且為容積率在4以上的住宅產(chǎn)品，屬高層或超高層建筑，基本都具備良好的地段優(yōu)勢，因此評判公寓型豪宅主要看其每戶的室內(nèi)建筑面積，戶型各部分功能以及裝修標準。上海翠湖天地御苑上海王子晶品深圳御景東方花園公寓類豪宅在其地段優(yōu)勢相當?shù)那樾蜗拢瑧粜凸δ艿氖欠裢陚涫呛饬科鋬r值的一個重要的評判標準。怎么做豪宅上海翠湖天地御苑上海王子晶品公寓類豪宅超豪華的裝修品質(zhì)的比較是其價值的另一個重要判斷依據(jù)。裝修標準評定怎么做豪宅寬敞的大露臺設計常常是提高豪宅品質(zhì)的主要決定因素，另外寬敞的大露臺也可以提供戶外的休閑就餐場所。

上海佘山高爾夫別墅寬大的露臺設計主臥套房的豪華配置怎么做豪宅別墅類豪宅作為住宅產(chǎn)品的最高檔類型，判別其是否達到豪宅的豪華程度，除了應該考慮其室外環(huán)境，比如自然山水、每戶占地面積等方面的資源占有情況，其戶型所具備的齊全的豪華配備，也是所要考慮的重要的因素之一。別墅類豪宅當我們評價一座別墅或者別墅類豪宅的環(huán)境和質(zhì)量時，應該從三個方面進行分析。首先是項目周邊大環(huán)境，其次是社區(qū)內(nèi)部環(huán)境，第三是別墅自身院落和內(nèi)部空間小環(huán)境。在前兩項基本差別不大的情形下，別墅自身功能配置上的優(yōu)劣就成為一個重要的考慮因素。別墅豪宅的社交功能、公建特征也是它與普通別墅的重要區(qū)別。頂級豪宅的概念已經(jīng)從傳統(tǒng)別墅的概念中異化出來，有很強的公建特點，更注重社交公共空間的效果，具備獨特的個性和藝術(shù)表現(xiàn)力。上海檀宮上海綠城玫瑰園

上海紫園怎么做豪宅建筑材料1、外掛高檔建筑石材外掛高檔建筑石材可以提升豪宅產(chǎn)品的尊貴形象，是很多豪宅產(chǎn)品首選的立面裝飾手法。高檔的建筑石材不僅從視覺角度提升建筑檔次，而且可以從內(nèi)在的角度滿足購買者顯貴的內(nèi)心購房需要。上海翠湖天地御苑怎么做豪宅2、高檔節(jié)能建筑保溫材料近幾年國家提倡節(jié)能減排的號召，推動了開發(fā)商對節(jié)能建筑環(huán)保材料的大量運用。一些高科技節(jié)能建筑保溫材料在豪宅產(chǎn)品中的運用，在一定程度上增加了產(chǎn)品的高科技含量，成為豪宅項目新的亮點

門窗墻體屋面上海綠城玫瑰園怎么做豪宅上海綠城玫瑰園3、建筑風格多數(shù)豪宅推崇獨特的建筑風格，追求其產(chǎn)品獨特性的目標，并將其作為營銷的主要噱頭加以宣傳，以加深人們對其產(chǎn)品的印象。美式建筑風格重慶棕櫚泉別墅

上海綠城玫瑰園英式風格法式風格怎么做豪宅

配套服務2、商業(yè)配套3、物業(yè)管理服務智能化設施物業(yè)服務1、主題會所怎么做豪宅

重慶綠城翠谷會所上海九間堂會所豪華會所提供的主要主題服務：成都鷺島國際社區(qū)會所室內(nèi)泳池

上海佘山3號會所室內(nèi)泳池上海九間堂別墅會所

Spa療程房兒童娛樂怎么做豪宅北京星河灣會所西餐廳北京星河灣會所紅酒雪茄吧

北京星河灣會所

鋼琴吧北京星河灣會所商務洽談室北京星河灣會所會議廳怎么做豪宅怎么做豪宅怎么做豪宅物業(yè)服務豪宅的物業(yè)管理以講究服務功能為主，根據(jù)對多數(shù)豪宅樓盤的對比調(diào)查，物管公司多為境外公司，建議采用境外一線品牌物管公司，或者國內(nèi)知名品牌。豪宅特色物業(yè)服務濟南路八號：英國超級品牌濟南路八號在對于物業(yè)的管理上屬于國際級超五星水平，由帕默斯頓酒店集團(PalmerstonHotels&Resorts,英國著名五星級酒店運營商)為其提供物業(yè)服務，包括：家政、房間服務、二十四小時大堂經(jīng)理、溫泉和健身會所、由專業(yè)司機駕駛勞斯萊斯接送、私人管家及其它各項服務。此類服務水準，在上海前所未有。

怎么做豪宅北京星河灣:“家政秘書”北京星河灣為業(yè)主一對一提供服務的“家政秘書”，培訓難度不亞于培訓一個經(jīng)理級管理干部。也就是說，星河灣相當于一對一的經(jīng)理級物業(yè)服務人員在為業(yè)主做服務?！凹艺貢背蔀楸本┖勒畲罅咙c。這次在北京星河灣提出的家政秘書服務，就有一個突破，我們將家政秘書服務提前到業(yè)主入住前，及時把有關項目的信息反饋給業(yè)主，幫助業(yè)主處理收樓前的事宜。北京裘馬都：酒店式物管服務北京裘馬將美國酒店式物管服務的概念引入，針對業(yè)主定制全天式的服務，如禮賓服務，包括迎送貴賓服務、接機服務、酒店預訂、訂車服務、行李服務、禮儀服務、叫醒服務、留言服務；客務服務，包括家庭保潔服務、洗衣服務、皮鞋養(yǎng)護服務、醫(yī)療服務、兒童照看服務、學生接送服務、寵物看管服務、家庭保健服務、家庭美化服務、VIP客房服務等；管家特約服務，包括私人司機服務、私人宴會承辦服務、私人聚會服務、運動休閑、觀光旅游、購物陪同服務等；餐飲服務包括調(diào)酒師服務、家庭餐飲服務、私人廚師、送餐服務等。業(yè)主在家，猶如在五星級酒店內(nèi)，享受到物管貼身周到的服務

怎么做豪宅QS2：怎么賣豪宅？從豪宅的賣點說起豪宅的賣點表現(xiàn)怎么賣豪宅怎么賣豪宅目標客戶群的表現(xiàn)業(yè)內(nèi)專業(yè)人士通過國內(nèi)典型豪宅項目客戶的了解歸納總結(jié)中國國內(nèi)豪宅客戶群“泛”的特點。形象描述：處于財富金字塔頂層對外封閉排斥，內(nèi)部社會形態(tài)較為穩(wěn)定，他