秀蘭地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策略總綱

【秀蘭青島項(xiàng)目】營(yíng)銷(xiāo)策略總綱

【萬(wàn)有引力營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu)】2010年11月16日思路與戰(zhàn)略框架目標(biāo)界定目標(biāo)下問(wèn)題目標(biāo)下戰(zhàn)略發(fā)展商目標(biāo)本體分析市場(chǎng)分析問(wèn)題界定產(chǎn)品戰(zhàn)略啟動(dòng)區(qū)及分期戰(zhàn)略推售攻略營(yíng)銷(xiāo)推廣戰(zhàn)略形象戰(zhàn)略展示服務(wù)戰(zhàn)略客戶(hù)渠道攻略解決思路客戶(hù)分析項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力案例借鑒策略推導(dǎo)營(yíng)銷(xiāo)總戰(zhàn)略目標(biāo)下布排營(yíng)銷(xiāo)布排費(fèi)用布排項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)解析品牌目標(biāo)利用本項(xiàng)目為平臺(tái)，樹(shù)立秀蘭在青島的品牌形象。速度目標(biāo)2011年8月～2012年6月，10個(gè)月時(shí)間完成銷(xiāo)售500套以上。價(jià)格目標(biāo)一期7層電梯洋房實(shí)現(xiàn)均價(jià)9000～10000元/㎡；高層公寓實(shí)現(xiàn)均價(jià)7000元/㎡以上，樹(shù)立秀蘭青島高端項(xiàng)目的市場(chǎng)形象。戰(zhàn)略目標(biāo)聚人氣、樹(shù)形象為1期的核心戰(zhàn)略目標(biāo)。速度目標(biāo)和價(jià)格目標(biāo)為企業(yè)和項(xiàng)目的核心目標(biāo)一期至2012年中實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售4億，即完成首期啟動(dòng)區(qū)5萬(wàn)平米面積的銷(xiāo)售目標(biāo)。至2012年6月底實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售500套的首期目標(biāo)，為一期目標(biāo)順利實(shí)現(xiàn)打好堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目標(biāo)體系本項(xiàng)目周邊有大塊土地具備入市條件，只有本區(qū)域成為先導(dǎo)品牌，才能在日后的經(jīng)營(yíng)中規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。2012年5月底第3批房開(kāi)盤(pán)260套，開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售200套。以1棟電梯洋房帶2棟高層。萬(wàn)有引力對(duì)本項(xiàng)目一期戰(zhàn)略目標(biāo)思考短期目標(biāo)：2012年中一期實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售4億，充分建立黃島中高端項(xiàng)目市場(chǎng)形象；長(zhǎng)期目標(biāo)：樹(shù)立青島秀蘭的品牌影響力，為集團(tuán)實(shí)現(xiàn)多項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略目標(biāo)做準(zhǔn)備?！句N(xiāo)售目標(biāo)曲線(xiàn)圖

】2011年春節(jié)后5個(gè)月蓄客，8月底第1批房開(kāi)盤(pán)168套，開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售130套。以電梯洋房帶景觀(guān)高層。2011.10第1批房80%完成銷(xiāo)售，消化130套。2011年10底第2批房開(kāi)盤(pán)240套，開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售200套。加推1棟景觀(guān)高層。2012年6月底，總體銷(xiāo)售超過(guò)80%，消化540套以上。按成單率10%計(jì)：至1次開(kāi)盤(pán)5個(gè)月需1300批客戶(hù)上門(mén)，周均65批；按成單率8%計(jì)：至1此開(kāi)盤(pán)5個(gè)月需1625批客戶(hù)上門(mén)，周均80批。2010年12月底在開(kāi)發(fā)區(qū)外接待售樓處開(kāi)始積累客戶(hù)周均上門(mén)量70批2011年底.完成銷(xiāo)售330套以上。項(xiàng)目全盤(pán)開(kāi)發(fā)策略占地面積：83842㎡

總建面積：251490㎡（地上）其中住宅：229550㎡容積率：3建筑密度：22.5%綠化率：36%建筑概況：以5棟7層電梯洋房和1棟18層和11棟33層景觀(guān)公寓，以及19060㎡商業(yè)、3200㎡幼兒園(9班）與景觀(guān)配套組成；車(chē)位配置：項(xiàng)目規(guī)劃有2150個(gè)停車(chē)位，其中地下停車(chē)位1850輛，地上停車(chē)位300輛；設(shè)計(jì)風(fēng)格：ARTDECO建筑精髓，附以主題風(fēng)情景觀(guān)元素，旨意打造“具有異域情調(diào)的浪漫主義社區(qū)”。項(xiàng)目一期：高形象立勢(shì)，樹(shù)立項(xiàng)目中高端形象，奠定項(xiàng)目整體的氣勢(shì)基礎(chǔ)；平價(jià)與高價(jià)并行，以走量來(lái)回籠資金，解決資金壓力；項(xiàng)目二期：借助現(xiàn)場(chǎng)品質(zhì)展示的促進(jìn)，提升價(jià)格，擴(kuò)大利潤(rùn)空間，并提升前期客戶(hù)信心；項(xiàng)目三期：大盤(pán)的氣勢(shì)落成，價(jià)格上創(chuàng)出新標(biāo)桿，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)最大化。一期與項(xiàng)目整體目標(biāo)之間的關(guān)系一期價(jià)格目標(biāo)、速度目標(biāo)，其真正的意義是希望通過(guò)銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)一期市場(chǎng)的影響力。項(xiàng)目成為市場(chǎng)的焦點(diǎn)，比一期的價(jià)格和速度目標(biāo)更有意義一期代表著項(xiàng)目的整體價(jià)值，因此一期的顯性目標(biāo)是提升項(xiàng)目整體價(jià)值建立中高端項(xiàng)目市場(chǎng)影響力，實(shí)現(xiàn)整個(gè)項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升一期目標(biāo)價(jià)格？速度？一期=整體的起勢(shì)，輻射全盤(pán)25萬(wàn)㎡一期是項(xiàng)目的第一步，通過(guò)一期銷(xiāo)售形成黃島高端項(xiàng)目市場(chǎng)的影響力整體價(jià)值的提升才是真正贏(yíng)利界定目標(biāo)營(yíng)銷(xiāo)現(xiàn)狀一期680套，2011年春節(jié)后即正式入市蓄客，項(xiàng)目形象及展示系統(tǒng)最快至6月方能建立起來(lái)?？蛻?hù)對(duì)項(xiàng)目試探價(jià)格及區(qū)域價(jià)值認(rèn)同度低未來(lái)愿景一期銷(xiāo)售帶動(dòng)項(xiàng)目市場(chǎng)地位區(qū)域價(jià)值超越，實(shí)現(xiàn)保稅區(qū)高端居住區(qū)新形象青島秀蘭代言黃島城市未來(lái)生活新模式第一層級(jí)問(wèn)題：首先，一期要賣(mài)得漂亮，其中包括，開(kāi)盤(pán)立勢(shì)，建立項(xiàng)目高端項(xiàng)目形象，實(shí)現(xiàn)區(qū)域價(jià)值提升。第二層級(jí)問(wèn)題：通過(guò)一期，建立高端項(xiàng)目市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者地位，為25萬(wàn)㎡大盤(pán)持續(xù)銷(xiāo)售提供最佳的營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境一期的核心目標(biāo)：開(kāi)盤(pán)立勢(shì)，建立項(xiàng)目中高端品質(zhì)形象思路與戰(zhàn)略框架目標(biāo)界定目標(biāo)下問(wèn)題目標(biāo)下戰(zhàn)略發(fā)展商目標(biāo)本體分析市場(chǎng)分析問(wèn)題界定產(chǎn)品戰(zhàn)略啟動(dòng)區(qū)及分期戰(zhàn)略推售攻略營(yíng)銷(xiāo)推廣戰(zhàn)略形象戰(zhàn)略展示服務(wù)戰(zhàn)略客戶(hù)渠道攻略解決思路客戶(hù)分析項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力案例借鑒策略推導(dǎo)營(yíng)銷(xiāo)總戰(zhàn)略目標(biāo)下布排營(yíng)銷(xiāo)布排費(fèi)用布排區(qū)域發(fā)展不夠成熟，不具備高端形象基礎(chǔ)。

板塊和地塊價(jià)值具備挖掘和提升的潛力！本項(xiàng)目位于西部齊長(zhǎng)城路以南，奮進(jìn)路以西（西海岸醫(yī)療中心),五臺(tái)山路以北地塊，西側(cè)為昆侖山莊，南側(cè)為扒山社區(qū)。項(xiàng)目北側(cè)為徐山公園。本體分析基地現(xiàn)狀項(xiàng)目位于唐島灣與保稅區(qū)、臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)三區(qū)交界處，隸屬于唐島灣北部片區(qū)，屬于有待開(kāi)發(fā)的潛力地段。地塊位于開(kāi)發(fā)區(qū)西部，保稅區(qū)板塊，北接辛安工業(yè)園區(qū)，西靠小珠山，東接保稅區(qū)，東南與開(kāi)發(fā)區(qū)金融商業(yè)圈-香江路商圈相接，屬鬧中取靜之地，南部社區(qū)形象較差，附近多工廠(chǎng)、小型社區(qū)，板塊和地塊價(jià)值有待于進(jìn)一步挖掘、提升。本體分析本案本案項(xiàng)目基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)本體分析物業(yè)類(lèi)型樓棟主力戶(hù)型1居2居3居4居復(fù)式60-62㎡77-90㎡106-149㎡162㎡142-266㎡7F電梯洋房1-5#樓00122122418F高層公寓17#樓032640033F高層公寓6-16#樓2511624255025合計(jì)17棟2409◎戶(hù)型面積情況：1、90㎡以下中小戶(hù)型1904戶(hù)，占總戶(hù)數(shù)的79.04%；建面160859㎡，占總面積的

70.1%。2、90㎡以上大戶(hù)型505戶(hù)，占總戶(hù)數(shù)的20.96%；建面68691㎡，占總面積

29.9%。數(shù)據(jù)計(jì)算依據(jù)：設(shè)計(jì)院20101103發(fā)送的戶(hù)型配比數(shù)據(jù)項(xiàng)目總體規(guī)劃圖5棟7F電梯洋房；12棟33F景觀(guān)公寓.7層電梯洋房區(qū)33層景觀(guān)公寓區(qū)1#～5#樓，舒適3居和頂層復(fù)式大戶(hù)型6～16#樓為33層景觀(guān)公寓，17#樓為18層公寓。戶(hù)型以90㎡左右2居為主。ARTDECO經(jīng)典建筑立面在開(kāi)發(fā)區(qū)“海灣豪庭”也

采用此類(lèi)風(fēng)格本體分析項(xiàng)目配套商業(yè)及9班幼兒園，毗鄰山景公園本體分析幼兒園/售樓處風(fēng)情商業(yè)街/相關(guān)配套徐山公園產(chǎn)品戶(hù)型面積區(qū)間套數(shù)套數(shù)比7F電梯洋房3居129-1491225%4居162120.5%頂復(fù)175-200241%18/33F景觀(guān)高層1居60-6225110.4%2居77-90165368.6%3居106-14132213.4%復(fù)式142-266251%合計(jì)2409100%產(chǎn)品戶(hù)型具有競(jìng)爭(zhēng)力◎多層電梯洋房市場(chǎng)稀缺：

6+1電梯洋房、ARTDECO建筑風(fēng)格、稀缺多層住宅、寬廳、優(yōu)雅入戶(hù)、外立面豐富、底層庭院贈(zèng)送、性?xún)r(jià)比高、異域休閑園林景觀(guān)。◎高層景觀(guān)公寓：超大樓間距、四明戶(hù)型、超高使用率、戶(hù)型配比較為合理、高層景觀(guān)公寓與觀(guān)山小公館等不同價(jià)值組合產(chǎn)品。戶(hù)型小結(jié)本體分析數(shù)據(jù)計(jì)算依據(jù)：設(shè)計(jì)院20101103發(fā)送的戶(hù)型配比數(shù)據(jù)蓄客期計(jì)劃2011年8月底開(kāi)盤(pán)，市場(chǎng)蓄客啟動(dòng)期工程進(jìn)度無(wú)法實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目展示區(qū)和專(zhuān)門(mén)的售樓處對(duì)于銷(xiāo)售非常不利6月4月10月8月工程進(jìn)度一期公開(kāi)發(fā)售階段一期首批房源8月底開(kāi)盤(pán)4月參加青島春季房展會(huì)，項(xiàng)目蓄客正式啟動(dòng)12月現(xiàn)場(chǎng)售樓處完工營(yíng)銷(xiāo)重要節(jié)點(diǎn)本體分析7月9月一期2批房源10月底開(kāi)盤(pán)2月開(kāi)發(fā)區(qū)外售樓處啟用1月12月2011年確定開(kāi)發(fā)區(qū)外接待處并施工西海岸中心立戶(hù)外廣告牌、道旗、圍擋借開(kāi)發(fā)區(qū)兩大事件利好，大造我們的聲勢(shì)——1、借西海醫(yī)療中心開(kāi)業(yè)大勢(shì)，展露項(xiàng)目信息；2、借勢(shì)隧橋貫通大事件前利用春季房交會(huì)完成青島市內(nèi)的宣告。樣板示范區(qū)綠化及樣板間完工一期室外綠化完工5月2012年3月一期3批房源5月底開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目小結(jié)本體分析項(xiàng)目產(chǎn)品、景觀(guān)、房型均有一定的優(yōu)勢(shì)，屬均好性項(xiàng)目；周邊生活配套目前尚有缺乏，高端生活氛圍比較弱；項(xiàng)目毗鄰臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)和保稅區(qū)，客戶(hù)區(qū)位屬性相對(duì)較差。定位為高端公寓，但相關(guān)配套沒(méi)明顯亮點(diǎn)來(lái)做為基礎(chǔ)支撐項(xiàng)目的工程進(jìn)度對(duì)于營(yíng)銷(xiāo)展示是較大的阻礙.區(qū)域認(rèn)同較弱勢(shì)，如何用差異明顯的產(chǎn)品特色和鋒利的營(yíng)銷(xiāo)手段完成蓄客時(shí)間短、項(xiàng)目影響力大的名盤(pán)效應(yīng)？思路與戰(zhàn)略框架目標(biāo)界定目標(biāo)下問(wèn)題目標(biāo)下戰(zhàn)略發(fā)展商目標(biāo)本體分析市場(chǎng)分析問(wèn)題界定產(chǎn)品戰(zhàn)略啟動(dòng)區(qū)及分期戰(zhàn)略推售攻略營(yíng)銷(xiāo)推廣戰(zhàn)略形象戰(zhàn)略展示服務(wù)戰(zhàn)略客戶(hù)渠道攻略解決思路客戶(hù)分析項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力案例借鑒策略推導(dǎo)營(yíng)銷(xiāo)總戰(zhàn)略目標(biāo)下布排營(yíng)銷(xiāo)布排費(fèi)用布排市場(chǎng)宏觀(guān)環(huán)境十一五中國(guó)經(jīng)濟(jì)保持高速發(fā)展，十二五承擔(dān)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整重任，但經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度不會(huì)有根本的改變。市場(chǎng)宏觀(guān)環(huán)境之宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)十二五經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃解讀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展價(jià)格總水平基本穩(wěn)定，就業(yè)持續(xù)增加，國(guó)際收支趨向基本平衡，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)質(zhì)量和效益明顯提高。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整取得重大進(jìn)展

居民消費(fèi)率上升，服務(wù)業(yè)比重和城鎮(zhèn)化水平提高，城鄉(xiāng)區(qū)域發(fā)展的協(xié)調(diào)性增強(qiáng)。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的科技含量提高，單位國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值能源消耗和二氧化碳排放大幅下降，生態(tài)環(huán)境質(zhì)量明顯改善。城鄉(xiāng)居民收入普遍較快增加努力實(shí)現(xiàn)居民收入增長(zhǎng)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展同步、勞動(dòng)報(bào)酬增長(zhǎng)和勞動(dòng)生產(chǎn)率提高同步，低收入者收入明顯增加，中等收入群體持續(xù)擴(kuò)大，貧困人口顯著減少，人民生活質(zhì)量和水平不斷提高。堅(jiān)持?jǐn)U大內(nèi)需戰(zhàn)略充分挖掘我國(guó)內(nèi)需的巨大潛力，著力破解制約擴(kuò)大內(nèi)需的體制機(jī)制障礙，加快形成消費(fèi)、投資、出口協(xié)調(diào)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)新局面?？傉摻?jīng)濟(jì)快速發(fā)展仍將持續(xù)，居民收入明顯增加，城市化進(jìn)程穩(wěn)步推進(jìn)，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的黃金周期遠(yuǎn)未結(jié)束！中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)走勢(shì)研判

——計(jì)劃經(jīng)濟(jì)與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的共生體金融政策收緊開(kāi)發(fā)貸款、禁止貸款購(gòu)買(mǎi)土地、暫定受理房地產(chǎn)為主業(yè)的上市重組、購(gòu)地首付不低于50%等多重融資渠道被設(shè)立門(mén)檻。目前在一線(xiàn)城市已經(jīng)開(kāi)始啟動(dòng)的預(yù)售資金監(jiān)管等，已在多個(gè)環(huán)節(jié)加強(qiáng)金融安全監(jiān)管，抑制資金流向房地產(chǎn)。稅收政策調(diào)控政策增加保障性

住房供應(yīng)發(fā)展趨勢(shì)

堅(jiān)決抑制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)，合理引導(dǎo)住房需求，抑制投機(jī)需求。目前部分城市啟動(dòng)的三套房限購(gòu)、提高首付、利率等均表明：政府堅(jiān)決抑制投資、投機(jī)等房地產(chǎn)需求的政策未來(lái)1～2年內(nèi)解禁的幾率不大。市場(chǎng)宏觀(guān)環(huán)境之行業(yè)發(fā)展十二五期間政府將保證年度600萬(wàn)套保障性住房供應(yīng)，約占商品住宅供應(yīng)總量的25～30%，政府平抑房?jī)r(jià)的決心凸顯。形成實(shí)際供應(yīng)時(shí)間滯后給解決剛需的商品住宅提供了機(jī)遇。行業(yè)發(fā)展將趨于平穩(wěn)，投機(jī)性需求得到抑制。中國(guó)初步進(jìn)入通脹期，針對(duì)剛需和改善型的自住需求將成為市場(chǎng)未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展的重點(diǎn)。置業(yè)“梯級(jí)消費(fèi)”也將向“一步到位”邁進(jìn)。針對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)稅政策的變動(dòng)：開(kāi)發(fā)與交易環(huán)節(jié)的高稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，營(yíng)業(yè)稅、增值稅預(yù)收等政策頻出，加重企業(yè)前期開(kāi)發(fā)資金需求；針對(duì)個(gè)人房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅箭在弦上，兩頭收緊成為調(diào)控發(fā)威的利器。

雖然遭遇政府的多渠道調(diào)控，無(wú)論是否稱(chēng)之為支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主要組成部分之一，其重要性是客觀(guān)事實(shí)。中國(guó)正經(jīng)歷全球有史以來(lái)最快城市化進(jìn)程，未來(lái)十年都無(wú)法改變，新增大量城市居住需求需要滿(mǎn)足，發(fā)展空間仍廣闊！市場(chǎng)宏觀(guān)環(huán)境青島城市屬性資料來(lái)源：青島市統(tǒng)計(jì)局山東半島地區(qū)中心城市、國(guó)際港口城市、中國(guó)北方最重要濱海旅游度假城市。青島的城市地位：半島地區(qū)中心城市。經(jīng)濟(jì)規(guī)模，城市規(guī)模，人口規(guī)模都列山東之首。中心城區(qū)由市南、市北、四方、李滄、嶗山、城陽(yáng)、黃島七區(qū)組成，中心城市2020年總?cè)丝谝?guī)模500萬(wàn)人，建設(shè)用地規(guī)模540平方公里。空間發(fā)展戰(zhàn)略：依托主城、擁灣發(fā)展、組團(tuán)布局、軸向輻射”，構(gòu)建“青島、黃島、紅島、嶗山一主三輔的現(xiàn)代化城市框架。強(qiáng)化主城的內(nèi)涵式發(fā)展、穩(wěn)步提升老城區(qū)功能、有序推進(jìn)新城區(qū)建設(shè)為目標(biāo)，以改造和提升青島主中心、嶗山及黃島副中心為重點(diǎn)。青島作為山東經(jīng)濟(jì)的龍頭、北方濱海旅游度假城市，到2020年7大中心城區(qū)人口500萬(wàn)的遠(yuǎn)景規(guī)劃（2009年末市區(qū)人口275萬(wàn)），城市發(fā)展的潛力為地產(chǎn)發(fā)展提供了契機(jī)。一主三輔城市架構(gòu)，黃島成為西海岸中心市場(chǎng)宏觀(guān)環(huán)境之黃島區(qū)一心，三灣，兩帶：◎“一心”即西海岸行政商務(wù)、文化娛樂(lè)、商貿(mào)綜合中心。

◎“三灣”即唐島灣、前灣、薛家島灣。唐島灣地區(qū)，是西海岸的行政商務(wù)中心區(qū)，主要體現(xiàn)行政商務(wù)辦公的功能。前灣港，是國(guó)際航運(yùn)樞紐港和保稅區(qū)所在地，主要體現(xiàn)航運(yùn)、國(guó)際物流貿(mào)易的功能。薛家島灣，主要體現(xiàn)大造船制造基地的功能。

◎“兩帶”指向北沿膠州灣高速公路形成的工業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶和南部向西沿濱海公路形成的居住、旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶。黃島作為“一主三輔”城市架構(gòu)的西部核心，未來(lái)城市化進(jìn)程推動(dòng)行業(yè)高速發(fā)展，城市擴(kuò)容需求是地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的奠基石；隨著2011年“五一”隧橋通車(chē)加快與青島城區(qū)的融合，大青島置業(yè)人群將會(huì)進(jìn)一步向黃島遷移。黃島區(qū)總體規(guī)劃的八大功能區(qū)分布示意圖:市場(chǎng)宏觀(guān)環(huán)境之黃島區(qū)域規(guī)劃根據(jù)《青島市黃島分區(qū)規(guī)劃》：2020年黃島區(qū)人口規(guī)模為146萬(wàn)人（而規(guī)劃2010年黃島區(qū)的人口規(guī)模為65萬(wàn)人），2020年黃島城市建設(shè)用地為179.30平方公里。本案現(xiàn)唐島灣板塊外溢，唐島灣中心區(qū)將成為黃島的城市核心板塊。市場(chǎng)宏觀(guān)環(huán)境小結(jié)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展平穩(wěn)勢(shì)頭不改，房地產(chǎn)黃金周期遠(yuǎn)未結(jié)束。房地產(chǎn)受調(diào)控影響剛需與改善將成為市場(chǎng)需求的主流。青島作為山東經(jīng)濟(jì)的龍頭、北方濱海旅游度假城市，到2020年中心城區(qū)500萬(wàn)人口的遠(yuǎn)景規(guī)劃，城市發(fā)展的潛力為地產(chǎn)發(fā)展提供了契機(jī)。黃島作為“一主三輔”城市架構(gòu)的西部核心，隧橋通車(chē)加快與青島城區(qū)的融合，大青島置業(yè)人群將會(huì)進(jìn)一步向黃島遷移。市場(chǎng)宏觀(guān)環(huán)境之小結(jié)黃島區(qū)總體市場(chǎng)黃島區(qū)受?chē)?guó)家宏觀(guān)調(diào)政策影響明顯，年成交波動(dòng)較大，受09年下半年行情影響，施工面積呈現(xiàn)較大增幅。

開(kāi)發(fā)區(qū)(黃島）總施工量保持在一個(gè)平穩(wěn)水平，側(cè)面說(shuō)明黃島區(qū)的住宅增量較為平穩(wěn)，未出現(xiàn)過(guò)度開(kāi)發(fā)情況。不過(guò)，2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)異?；鸨鏖_(kāi)發(fā)商也加快了開(kāi)發(fā)進(jìn)程，房地產(chǎn)施工面積也迅速增加至569萬(wàn)方。由右表可知，2010年盡管受到國(guó)家調(diào)控政策的影響，開(kāi)發(fā)區(qū)新成交面積依然延續(xù)了09年的勢(shì)頭，達(dá)到83萬(wàn)平米，預(yù)計(jì)全年將突破100萬(wàn)平米。市場(chǎng)宏觀(guān)環(huán)境之黃島總體市場(chǎng)資料來(lái)源：黃島區(qū)統(tǒng)計(jì)局根據(jù)黃島區(qū)的城市功能定位，以及參照區(qū)域房?jī)r(jià)、客戶(hù)構(gòu)成的相近性大至分為四大板塊：唐島灣、薛家島、香江保、辛黃板塊，板塊均價(jià)依次遞減。◎供應(yīng)：市場(chǎng)在售317萬(wàn)平米

2009年全年去化73萬(wàn)平米，存量主要集中在薛家島和唐島灣板塊，共約占比72%◎需求：

1、黃島區(qū)人口約60萬(wàn)，流動(dòng)人口較多，薛家島唐島灣因其海景資源成為投資、自住客首選，受調(diào)控影響，目前兩板塊以剛需自住為主。

2、香江保板塊啟動(dòng)較晚，目前價(jià)格低于薛唐板塊，以剛需為主，◎價(jià)格：唐島灣板塊＞薛家島＞香江保＞辛黃◎產(chǎn)品：目前四大板塊除辛黃所處環(huán)境較差外，其余三大板塊都不乏產(chǎn)品亮點(diǎn)突出、風(fēng)格鮮明的項(xiàng)目出現(xiàn)，開(kāi)發(fā)區(qū)已經(jīng)邁入產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代。辛黃板塊（含黃島，5500）香江保板塊（含香江路，6500）唐島灣板塊（含長(zhǎng)江路，10000）薛家島板塊含安石，8000市場(chǎng)宏觀(guān)環(huán)境之黃島總體市場(chǎng)各競(jìng)爭(zhēng)板塊擁有特色資源各異，板塊特點(diǎn)差異較大。

板塊薛家島板塊唐島灣板塊香江保板塊辛黃板塊定位城市高端旅游度假居住區(qū)行政辦公、商業(yè)金融中心、高檔旅游度假住宅區(qū)商業(yè)金融次中心，核心居住區(qū)綜合居住區(qū)、國(guó)際物流中心、高科技產(chǎn)品制造中心資源海景資源、金沙灘度假區(qū)交通便捷，海底隧道出口海景資源、商業(yè)配套完善、海上嘉年華、濱海公園配套完善，教育資源豐富，交通便利臨港工業(yè)園區(qū)、保稅區(qū)、珠山國(guó)家森林公園客戶(hù)高端地產(chǎn)以外地客戶(hù)較多中低端地產(chǎn)以本地客戶(hù)為主，自住比列大在本地工作的客戶(hù)占較大比例，以改善居住為目的，有部分外地客戶(hù)以度假或投資為目的；以本地客源為主，自住、改善型客戶(hù)居多以本地客戶(hù)為主，多為自住客未來(lái)發(fā)展高端旅游地產(chǎn)，打造省級(jí)旅游度假區(qū)，海底隧道開(kāi)通，提升地塊價(jià)值CBD、集高檔居住、旅游、度假于一體的濱海綜合區(qū)將成為開(kāi)發(fā)區(qū)的中心居住區(qū)將成為工業(yè)發(fā)達(dá)的現(xiàn)代化城鎮(zhèn)和綜合生活服務(wù)區(qū)綜合評(píng)價(jià)海景資源優(yōu)勢(shì)明顯，空氣好適宜做高端旅游地產(chǎn)，配套有待提升海景資源豐富，環(huán)境好適宜發(fā)展高端旅游度假地產(chǎn)，CBD板塊提升價(jià)值成熟的居住中心區(qū)，配套較完善，邊緣區(qū)域距離市區(qū)交通成本較大工業(yè)、物流、貿(mào)易發(fā)達(dá)，綜合生活服務(wù)區(qū)環(huán)境較差，受工業(yè)影響不適合居住市場(chǎng)宏觀(guān)環(huán)境之黃島總體市場(chǎng)現(xiàn)供總量驚人：317萬(wàn)+336萬(wàn)+165萬(wàn)=818萬(wàn)！

足夠市場(chǎng)消化8年以上.未來(lái)供應(yīng)超500萬(wàn)㎡：除市場(chǎng)在售317萬(wàn)方體量外，未來(lái)新增項(xiàng)目供給和土地供給建筑面積總量超500萬(wàn)平米！市場(chǎng)宏觀(guān)環(huán)境黃島區(qū)供應(yīng)總量開(kāi)發(fā)區(qū)在售73個(gè)項(xiàng)目總面積約317萬(wàn)平米，其中取得預(yù)售證樓棟在售約84萬(wàn)平米。而未來(lái)1～3年即將銷(xiāo)售量約336萬(wàn)平米，未來(lái)供應(yīng)量巨大。由右圖可看出，市場(chǎng)目前在售的317萬(wàn)平米總量中，41%集中在薛家島（安子、石雀）大規(guī)模開(kāi)發(fā)區(qū)域，其次是唐島灣片區(qū)和香江保片區(qū)。由右圖可知，未來(lái)1-2年上市體量（即將取得預(yù)售、已定案名）約336萬(wàn)平米，其中以薛家島片區(qū)為主，唐島灣片區(qū)次之，然后是香江保和辛黃片區(qū)。市場(chǎng)供應(yīng)總量在售項(xiàng)目總體香江保板塊唐島灣板塊薛家島板塊潛在競(jìng)爭(zhēng)板塊分布12345678910111213141517182021222324252626個(gè)潛在項(xiàng)目中，香江路板塊有3個(gè)，唐島灣板塊有9個(gè)，薛家島板塊有14個(gè)。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析之潛在總量分布示意新增土地項(xiàng)目建筑總量板塊比重通過(guò)分析可知，新增土地建筑總量主要集中在香江保板塊，約為140萬(wàn)平米（含秀蘭項(xiàng)目），其次為薛家島134000平米，辛黃10萬(wàn)平米，唐島灣板塊新增很少。市場(chǎng)供應(yīng)總量新增土地項(xiàng)目總體辛黃板塊香江保板塊薛家島板塊由板塊分布可看出，新增土地供應(yīng)主要集中在香江保板塊。123456-7891011121415-17181920212223242526市場(chǎng)供應(yīng)總量新增土地項(xiàng)目總體黃島區(qū)目前在售、潛在、土地建筑總體量約818萬(wàn)㎡，各版塊占比如下：板塊在售（㎡）潛在(㎡）土地（建）總量（㎡）占比唐島灣9205541179959/210051325%薛家島13515661783360134209326913539%香江保8366783969001412178264575633%辛黃62050/1081591702093%合計(jì)3170848336021916545468185613100%由上可知，未來(lái)1～3年在售和潛在項(xiàng)目主要集中在薛家島和唐島灣板塊，而土地新供給量則在本案所在的香江保板塊，后市壓力巨大。市場(chǎng)宏觀(guān)環(huán)境黃島區(qū)供應(yīng)總量黃島總體市場(chǎng)小結(jié)未來(lái)818萬(wàn)㎡的供應(yīng)量將在3年內(nèi)釋放，區(qū)域供大于求局面業(yè)已形成。香江保板塊將成為未來(lái)供應(yīng)的重點(diǎn)，未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈。唐島灣作為西海岸行政區(qū)域發(fā)展核心，向西、向北發(fā)展將成為必然，與唐島灣核心區(qū)靠攏，方能提升本案所在的區(qū)域價(jià)值。市場(chǎng)宏觀(guān)環(huán)境黃島總體市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析香江保板塊面積5萬(wàn)平米以上、香江保和唐島灣板塊的在售（綠色）、潛在（暗紅）、土地（大紅）項(xiàng)目分布如下。36-7101115-17121516171820212223242526唐島灣板塊42333143444546616364唐島灣29個(gè)項(xiàng)目約396萬(wàn)㎡供應(yīng)量競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析本案競(jìng)品本案重點(diǎn)競(jìng)案分布及分析香江保板塊（含香江路，6500）唐島灣板塊1萊茵小鎮(zhèn)2海德公園44魯商藍(lán)岸國(guó)際4鑫匯國(guó)際6華裕唐城5華通七星18江灣國(guó)際25龍城御苑61綠島印象64興悅?cè)A城15萬(wàn)嘉項(xiàng)目12建國(guó)房產(chǎn)項(xiàng)目11中房項(xiàng)目3港投項(xiàng)目45千禧銀杏園42貴府花園16力泰項(xiàng)目21個(gè)項(xiàng)目190萬(wàn)平米競(jìng)爭(zhēng)量10嘉德項(xiàng)目17鼎坤項(xiàng)目43盛世江山6城經(jīng)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析本案競(jìng)品項(xiàng)目名稱(chēng)區(qū)位類(lèi)型體量入市時(shí)間品牌影響力海德公園江山南路近富春江路8層電梯洋房總20萬(wàn)平米2010-11多次開(kāi)發(fā)，品牌影響力強(qiáng)萊茵小鎮(zhèn)卓亭廣場(chǎng)西側(cè)多層電梯高層洋房總6.2萬(wàn)平米預(yù)計(jì)2011-5品牌較弱盛世江山江山路、富春江路高層二期12萬(wàn)平米北區(qū)一期售罄2009-5海西投資公司，國(guó)企品牌強(qiáng)魯商藍(lán)岸國(guó)際江山南路116號(hào)高層總30萬(wàn)方一二期20.5萬(wàn)平米二期2010-9品牌影響力強(qiáng)江灣國(guó)際江山中路與前灣港路交匯處高層20萬(wàn)平米預(yù)計(jì)2011年下半年一般城經(jīng)項(xiàng)目齊長(zhǎng)城路五臺(tái)山路高層97995預(yù)計(jì)2011年下半年有一定品牌號(hào)召力千禧銀杏苑開(kāi)發(fā)區(qū)峨嵋山路1388號(hào)小高層高層20萬(wàn)平米2009-7多次開(kāi)發(fā)，品牌影響力強(qiáng)綠島印象嘉陵江路太行山路高層總13萬(wàn)平米已售5萬(wàn)平米2010-9前期不具備品牌影響力，二期凸顯嘉德項(xiàng)目富春江路南側(cè)江山南路西側(cè)高層128983平米預(yù)計(jì)2011年下半年一般一類(lèi)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目名稱(chēng)區(qū)位類(lèi)型體量入市時(shí)間品牌影響力興悅?cè)A城開(kāi)拓路277號(hào)多層高層3.4萬(wàn)平2008-3較強(qiáng)鑫匯國(guó)際香江路126號(hào)高層71138平米2010-10較強(qiáng)貴府花園嘉陵江西路武當(dāng)山路高層多層7.5萬(wàn)平2010-9一般中房項(xiàng)目嘉陵江路井岡山路高層57843平米預(yù)計(jì)2011年下半年一般鼎坤項(xiàng)目富春江路江山南路高層81295.2平米預(yù)計(jì)2011年下半年一般港投項(xiàng)目江山南路高層72772平米預(yù)計(jì)2012年初一般力泰項(xiàng)目富春江路江山南路高層123458.4平米預(yù)計(jì)2011年下半年一般萬(wàn)嘉項(xiàng)目富春江路江山南路高層250358平米預(yù)計(jì)2011年上半年一般龍城御苑太行山路濱海大道高層6.2萬(wàn)平2010-9一般華通七星濱海大道高層10萬(wàn)平米較強(qiáng)華裕唐城濱海大道高層97959平米2010年年底前較強(qiáng)建國(guó)房產(chǎn)項(xiàng)目嘉陵江路長(zhǎng)江東路高層94446平米預(yù)計(jì)2010年上半年較強(qiáng)二類(lèi)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手重點(diǎn)競(jìng)品分析之—海德公園1號(hào)開(kāi)發(fā)商：青島宵隆置業(yè)項(xiàng)目地址：江山南路近富春江路項(xiàng)目規(guī)模：總20萬(wàn)㎡開(kāi)盤(pán)推售：預(yù)計(jì)本月推售量：一期兩棟8層電梯洋房預(yù)計(jì)售價(jià)：均價(jià)13500元/㎡精裝標(biāo)準(zhǔn)：3000元/㎡，帶家具。首推戶(hù)型:100㎡套二，120㎡套三產(chǎn)品亮點(diǎn)：開(kāi)發(fā)區(qū)首個(gè)英倫風(fēng)格主題定位樓盤(pán)；8層電梯小高層洋房；精裝修帶家具配置；親水樓盤(pán)。重要競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析重點(diǎn)競(jìng)品分析重點(diǎn)競(jìng)品分析之—萊茵小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)商：青島齊盛達(dá)置業(yè)項(xiàng)目地址：卓亭廣場(chǎng)西側(cè)項(xiàng)目規(guī)模：總6.2萬(wàn)㎡開(kāi)盤(pán)推售：預(yù)計(jì)2011年5月推售量：多層預(yù)計(jì)售價(jià)：未定精裝標(biāo)準(zhǔn)：多層毛坯，高層精裝首推戶(hù)型:70㎡套二，90-116㎡套三。產(chǎn)品亮點(diǎn)：開(kāi)發(fā)區(qū)首個(gè)德式風(fēng)格主題定位樓盤(pán)多層加電梯高層洋房70套二、90平米小套三，總價(jià)低。重要競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析重點(diǎn)競(jìng)品分析重點(diǎn)競(jìng)品分析—盛世江山開(kāi)發(fā)商：海西城市投資（城經(jīng)）項(xiàng)目地址：江山路、富春江路項(xiàng)目規(guī)模：二期12萬(wàn)㎡，北區(qū)一期售罄。開(kāi)盤(pán)推售：已售5.7萬(wàn)㎡。推售量：網(wǎng)簽顯示余約5萬(wàn)㎡在售，簽約中，可售3萬(wàn)㎡左右。預(yù)計(jì)售價(jià)：均價(jià)8000元/㎡精裝標(biāo)準(zhǔn)：毛坯。首推戶(hù)型:80-130㎡項(xiàng)目亮點(diǎn)：歐洲新古典主義風(fēng)格；地中海風(fēng)情、3萬(wàn)平米奢華園林、百米超大棟距低價(jià)入市策略，低開(kāi)高走；高檔休閑會(huì)所。重要競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)二期在售競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析重點(diǎn)競(jìng)品分析重點(diǎn)競(jìng)品分析—魯商藍(lán)岸國(guó)際開(kāi)發(fā)商：魯商置業(yè)項(xiàng)目地址：江山南路116號(hào)項(xiàng)目規(guī)模：總30萬(wàn)㎡，一二期205000㎡；開(kāi)盤(pán)推售：二期9月底開(kāi)盤(pán)兩棟45806㎡，當(dāng)日成交200多套，現(xiàn)余約24600㎡，318套（其中一期4000平）預(yù)計(jì)推售量：二期6、8#樓兩棟約4.5萬(wàn)㎡，2011年5月開(kāi)盤(pán)，三期10萬(wàn)㎡不對(duì)外發(fā)售。銷(xiāo)售均價(jià)：目前均價(jià)8500元精裝標(biāo)準(zhǔn)：多高層毛坯首推戶(hù)型:90-145㎡套二、套三。項(xiàng)目亮點(diǎn)：大型社區(qū)，魯商品牌影響；低價(jià)策略，性?xún)r(jià)比高；海景資源，鄰近CBD，地段佳；重要競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)4321二期約10萬(wàn)在售三期8765競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析重點(diǎn)競(jìng)品分析重點(diǎn)競(jìng)品分析—江灣國(guó)際項(xiàng)目地址：江山中路與前灣港路項(xiàng)目規(guī)模：總20萬(wàn)㎡；建筑類(lèi)型：10萬(wàn)㎡為高檔住宅，另外10萬(wàn)㎡適合高檔寫(xiě)字樓、4-5星級(jí)酒店、高檔商住公寓。

項(xiàng)目亮點(diǎn)：所處位置經(jīng)濟(jì)環(huán)境良好，目前區(qū)域內(nèi)住宅放量較少；地段優(yōu)勢(shì)；項(xiàng)目規(guī)模較大，可分期開(kāi)發(fā)，可塑性較強(qiáng)。重要競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析重點(diǎn)競(jìng)品分析重點(diǎn)競(jìng)品分析之—千禧銀杏苑開(kāi)發(fā)商：千禧華麗置業(yè)項(xiàng)目地址：峨眉山路1388號(hào)項(xiàng)目規(guī)模：總20萬(wàn)平米開(kāi)盤(pán)推售：2009.7，已售約52000平米建筑類(lèi)別：小高層高層售價(jià)：6500起價(jià)，7000均價(jià)，產(chǎn)品亮點(diǎn)：大型生態(tài)宜居社區(qū)人車(chē)分流，景觀(guān)板樓社區(qū)之內(nèi)就有農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、陽(yáng)光會(huì)所、商業(yè)街。重要競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析重點(diǎn)競(jìng)品分析重點(diǎn)競(jìng)品分析之—綠島印象開(kāi)發(fā)商：青島沃航置業(yè)項(xiàng)目地址：嘉陵江路、太行山路項(xiàng)目規(guī)模：總13萬(wàn)㎡，已售5萬(wàn)㎡開(kāi)盤(pán)推售：一期5萬(wàn)售罄。推售量：二期11月下旬，約5萬(wàn)㎡，三期約3萬(wàn)㎡。預(yù)計(jì)售價(jià)：未定精裝標(biāo)準(zhǔn)：毛坯高層首推戶(hù)型:79㎡套二，94㎡套三。項(xiàng)目亮點(diǎn)：偷面積70㎡套二、90㎡套三，性?xún)r(jià)比凸顯；超低價(jià)策略入市，均價(jià)6500元/㎡；全方位的媒體宣傳配合，黃島區(qū)家喻戶(hù)曉。重要競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)一期已售罄二期11月下旬三期2011年競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析重點(diǎn)競(jìng)品分析重點(diǎn)競(jìng)品分析—嘉德項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商：青島嘉德置業(yè)項(xiàng)目地址：富春江路、江山南路項(xiàng)目規(guī)模：128983.2平米上市時(shí)間：預(yù)計(jì)2011年下半年容積率：<2.4。建筑面積：<15%綠地率：>35%土地出讓年限：70年重要競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析重點(diǎn)競(jìng)品分析針對(duì)兩個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃、景觀(guān)、園林、產(chǎn)品類(lèi)型、品牌影響力、銷(xiāo)售價(jià)格進(jìn)行點(diǎn)對(duì)點(diǎn)對(duì)比分析分析要點(diǎn)海德公園萊茵小鎮(zhèn)建筑規(guī)劃8層電梯洋房加高層住宅多層花園洋房加高層住宅園林景觀(guān)英倫建筑、園林風(fēng)格德式建筑、園林風(fēng)格自然資源西側(cè)面臨城市內(nèi)河，有水景資源周邊環(huán)境一般交通達(dá)市區(qū)車(chē)程約5分鐘市中心區(qū)約10分鐘整體風(fēng)格英倫德式品牌影響力多次開(kāi)發(fā)，湛園、湛園華府等項(xiàng)目建立了一定的品牌影響力首次開(kāi)發(fā)，影響力一般銷(xiāo)售價(jià)格兩棟8層電梯多層售均價(jià)13500元/平價(jià)格未定，預(yù)計(jì)7000左右戶(hù)型對(duì)比現(xiàn)階段為100-120平米套二、三戶(hù)型90平套三、70平套二，附送一定面積營(yíng)銷(xiāo)條件現(xiàn)場(chǎng)工地展示已具一定的影響力，售樓中心暫定湛園華府，未宣傳展示中心位于卓亭廣場(chǎng)北側(cè)長(zhǎng)城花園1層，面積較小形象一般海德公園在自然景觀(guān)資源、產(chǎn)品特色、本地品牌影響力和展示等方面均優(yōu)于本項(xiàng)目；要想超越海德公園的銷(xiāo)售價(jià)格與速度，本項(xiàng)目有諸多環(huán)節(jié)需要強(qiáng)化，來(lái)提升亮點(diǎn)作有力支撐。競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析重點(diǎn)競(jìng)品對(duì)比代表性項(xiàng)目綜合評(píng)分分析完整的項(xiàng)目由區(qū)位屬性、產(chǎn)品屬性、外延屬性構(gòu)成。根據(jù)意向客戶(hù)的認(rèn)知價(jià)值來(lái)評(píng)價(jià)產(chǎn)品——由外往里看。通過(guò)以下對(duì)于本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目方面綜合質(zhì)素的評(píng)分，目前開(kāi)發(fā)區(qū)市場(chǎng)上競(jìng)爭(zhēng)力最強(qiáng)的項(xiàng)目為海德公園、萊茵小鎮(zhèn)、綠島印象、魯商藍(lán)岸、盛世江山等，同樣，從產(chǎn)品角度、區(qū)位角度來(lái)看這些項(xiàng)目也將是本項(xiàng)目最直接的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目。競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析-綜合評(píng)分海德公園萊茵小鎮(zhèn)藍(lán)岸國(guó)際鑫匯國(guó)際盛世江山千禧銀杏苑江灣國(guó)際嘉德項(xiàng)目綠島印象秀蘭項(xiàng)目區(qū)位屬性項(xiàng)目位置4232323352交通便利5334323243居住氛圍4243432333自然環(huán)境443343233？升值潛力3544342443總分20161716171412151911+？產(chǎn)品屬性產(chǎn)品品質(zhì)5443432435產(chǎn)品戶(hù)型4344442344園林規(guī)劃534453244？物業(yè)配套3343333444總分1713161416139151513+？外延屬性形象展示534433333？發(fā)展商品牌5354543333附加值532334334？總分15911111111911103+2?總分52384441443830394427+4?開(kāi)發(fā)區(qū)營(yíng)銷(xiāo)推廣分析-主要媒體渠道接受度渠道客戶(hù)接受度客戶(hù)口碑傳誦★★★★★★現(xiàn)場(chǎng)包裝售樓處★★★★★★樣板房★★★★★★圍檔、導(dǎo)視系統(tǒng)★★★★★樓體字★★★媒體網(wǎng)絡(luò)★★★★★報(bào)紙、夾報(bào)★★★★★高炮★★★★車(chē)體、道旗★★★路牌指示、站牌燈箱★★★DM★★★★電視★★客戶(hù)俱樂(lè)部★★★客戶(hù)認(rèn)可度較高的信息渠道主要集中在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)展示、樣板間、戶(hù)外展示等昭示性強(qiáng)等直觀(guān)的渠道上；競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析媒體推廣開(kāi)發(fā)區(qū)主要項(xiàng)目媒體宣傳通路綜上，各售樓處除現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)造作為營(yíng)銷(xiāo)重點(diǎn)外，合理的媒體選擇和推廣成為這寫(xiě)樓盤(pán)熱銷(xiāo)不可缺少的重要條件。網(wǎng)絡(luò)、車(chē)體、站臺(tái)燈箱、道旗、報(bào)廣等成為開(kāi)發(fā)區(qū)主要的宣傳陣地競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析媒體推廣開(kāi)發(fā)區(qū)住宅市場(chǎng)競(jìng)品項(xiàng)目推售情況盤(pán)點(diǎn)1季2季3季4季1季2季3季4季1季2季3季4季200720082009正售項(xiàng)目正在蓄客魯商藍(lán)岸國(guó)際二期10年9月底開(kāi)盤(pán)，銷(xiāo)售剩余不多，預(yù)計(jì)三期2011年二季度入市，鑫匯國(guó)際余2萬(wàn)余平米11年二季度上市海德公園11月初公開(kāi)兩棟樓，約200套。內(nèi)定、銷(xiāo)售情況較好,余房明年將大量上市。千禧銀杏苑正在銷(xiāo)售，起價(jià)6500元，約15萬(wàn)平米可售量2011年入市綠島印象二期預(yù)計(jì)11月下旬推出，三期一棟預(yù)計(jì)明年二季度推出萊茵小鎮(zhèn)多層預(yù)計(jì)2011年二季度推出，正在蓄客競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析2009年2010年2011年江灣國(guó)際預(yù)計(jì)2011年下半年入市，海德公園B標(biāo)地塊約70畝土地儲(chǔ)備項(xiàng)目周邊城市經(jīng)營(yíng)公司地塊儲(chǔ)備約80畝，嘉德項(xiàng)目預(yù)計(jì)2011年下半年入市市場(chǎng)主要供應(yīng)期2010年市場(chǎng)上開(kāi)發(fā)項(xiàng)目較多，同本項(xiàng)目同類(lèi)型或存在競(jìng)爭(zhēng)的項(xiàng)目多在10年下半年11年上半年推出，各個(gè)項(xiàng)目借助現(xiàn)房銷(xiāo)售、現(xiàn)場(chǎng)展示、自然景觀(guān)等諸多優(yōu)勢(shì)在市場(chǎng)上將會(huì)處于有利位置，加之未來(lái)的較大體量的項(xiàng)目規(guī)劃中，可以預(yù)見(jiàn)，未來(lái)一到兩年內(nèi)住宅市場(chǎng)產(chǎn)品供應(yīng)量將持續(xù)上升，雖剛性需求為主但市場(chǎng)需求消化量將減小，導(dǎo)致市場(chǎng)上供需差距越來(lái)越大。本項(xiàng)目預(yù)計(jì)2011年7月初開(kāi)盤(pán)入市，并列于市場(chǎng)主要供應(yīng)期，在市場(chǎng)上將不占有絕對(duì)先機(jī)，項(xiàng)目運(yùn)作難度加大。盛世江山二期3萬(wàn)平米正在銷(xiāo)售，北區(qū)一起售罄。項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)氛圍的包裝展示

現(xiàn)場(chǎng)展示在當(dāng)今項(xiàng)目尤其是高端項(xiàng)目的宣傳中起到的作用越來(lái)越大，在項(xiàng)目形象完全展示出來(lái)之前，項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)展示將成為展現(xiàn)項(xiàng)目形象的主要方面。競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析-營(yíng)銷(xiāo)表現(xiàn)海爾山海灣售樓處海爾山海灣售樓處中冶愛(ài)彼岸售樓處綠島印象售樓處競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析營(yíng)銷(xiāo)表現(xiàn)魯商藍(lán)岸國(guó)際售樓處盛世江山售樓處華裕唐城售樓處鑫匯國(guó)際售樓處售樓處及內(nèi)部系統(tǒng)掃描競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析營(yíng)銷(xiāo)表現(xiàn)千禧銀杏苑售樓處貴府花園售樓處龍城御苑售樓處興悅?cè)A城售樓處售樓處及內(nèi)部系統(tǒng)掃描鑫匯國(guó)際售樓處盛世江山售樓處內(nèi)部盛世江山售樓處內(nèi)部魯商藍(lán)岸國(guó)際售樓處內(nèi)部魯商藍(lán)岸國(guó)際售樓處內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析營(yíng)銷(xiāo)表現(xiàn)售樓處及內(nèi)部系統(tǒng)掃描鑫匯國(guó)際售樓處鑫匯國(guó)際售樓處內(nèi)部鑫匯國(guó)際售樓處內(nèi)部華裕唐城售樓處內(nèi)部綠島印象售樓處內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析營(yíng)銷(xiāo)表現(xiàn)售樓處及內(nèi)部系統(tǒng)掃描貴府花園售樓處內(nèi)部貴府花園售樓處內(nèi)部興悅?cè)A城售樓處內(nèi)部千禧銀杏苑售樓處內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析營(yíng)銷(xiāo)表現(xiàn)售樓處及內(nèi)部系統(tǒng)掃描在售項(xiàng)目景觀(guān)系統(tǒng)掃描海爾山海灣海爾山海灣綠島印象綠島印象海德公園海德公園競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析營(yíng)銷(xiāo)表現(xiàn)貴府花園貴府花園興悅?cè)A城興悅?cè)A城競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析營(yíng)銷(xiāo)表現(xiàn)在售部分項(xiàng)目宣傳導(dǎo)視系統(tǒng)掃描樣板房系統(tǒng)掃描海德公園綠島印象綠島印象綠島印象綠島印象競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析營(yíng)銷(xiāo)表現(xiàn)海德公園鑫匯國(guó)際鑫匯國(guó)際魯商藍(lán)岸國(guó)際魯商藍(lán)岸國(guó)際樣板房系統(tǒng)掃描競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析營(yíng)銷(xiāo)表現(xiàn)差異化產(chǎn)品形象、創(chuàng)新的推廣手法、犀利的營(yíng)銷(xiāo)手段將成為制勝市場(chǎng)的關(guān)鍵！

營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略處于產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)層面，戰(zhàn)略制定始終圍繞產(chǎn)品本身，立意帶有深刻的區(qū)域局限性整體營(yíng)銷(xiāo)水平：營(yíng)銷(xiāo)整體處于快速發(fā)展階段，營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng)意力度較大營(yíng)銷(xiāo)主動(dòng)出擊性有所加強(qiáng)組合營(yíng)銷(xiāo)嘗試運(yùn)用，大牌開(kāi)發(fā)商充分利用企業(yè)資源，借力與政府，整合營(yíng)銷(xiāo)營(yíng)銷(xiāo)發(fā)力點(diǎn)：2010年市場(chǎng)供應(yīng)量激增，直接競(jìng)品或同類(lèi)競(jìng)品項(xiàng)目多在10年下半年或11年上半年推出，各個(gè)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用的投入開(kāi)始提高，現(xiàn)場(chǎng)展示、情景示范等手段層出不窮。供大于求的局面將進(jìn)一步惡化。本項(xiàng)目預(yù)計(jì)2011年8月底開(kāi)盤(pán)入市，并列于市場(chǎng)主要供應(yīng)期，在市場(chǎng)上將不占有絕對(duì)先機(jī)，項(xiàng)目必須立意高遠(yuǎn)，先入為主，不斷塑造差異亮點(diǎn)，結(jié)合差異化形象、推廣手法、營(yíng)銷(xiāo)手段等將成為制勝關(guān)鍵。競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析營(yíng)銷(xiāo)小結(jié)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析--結(jié)論：◎結(jié)論一：黃島區(qū)以近8年的消化量在未來(lái)的2-3年內(nèi)入市供應(yīng)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈?！蚪Y(jié)論二：2011年受隧橋通車(chē)?yán)醚覎u是熱點(diǎn)板塊，項(xiàng)目所在的香江保板塊為非熱點(diǎn)板塊?！蚪Y(jié)論三：在冷門(mén)地區(qū)的香江保板塊存在較大的未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)壓力。我們面臨的競(jìng)爭(zhēng)是：

1、2011年在冷門(mén)地區(qū)如何成為熱銷(xiāo)名盤(pán)？

2、2012年在香江保大量新盤(pán)入市的情況下，如何保持一枝獨(dú)秀的領(lǐng)跑優(yōu)勢(shì)？競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析結(jié)論市場(chǎng)詳情見(jiàn)《黃島區(qū)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)研究報(bào)告》黃島區(qū)秀蘭競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析.ppt競(jìng)爭(zhēng)策略如何取勝？

21個(gè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的主要競(jìng)爭(zhēng)手段還是在地段、價(jià)格、戶(hù)型、性?xún)r(jià)比來(lái)競(jìng)爭(zhēng)。此區(qū)域的標(biāo)桿項(xiàng)目為海德公園，它迅速提高了競(jìng)爭(zhēng)門(mén)檻，拉開(kāi)了競(jìng)爭(zhēng)差距，它主要靠：1、高端的國(guó)際化樓盤(pán)形象；2、強(qiáng)化了河岸自然景觀(guān)，做成了海德公園的護(hù)城河，并用橋、堡打造了海德公園的專(zhuān)屬邊界；3、用震撼的體驗(yàn)展示區(qū)、森林、大樹(shù)，拔高了項(xiàng)目生活屬性。

秀蘭若同步此競(jìng)爭(zhēng)策略，在具有價(jià)格優(yōu)勢(shì)的前提下，營(yíng)銷(xiāo)競(jìng)爭(zhēng)力將大大增強(qiáng)。應(yīng)該做到：1、巧用強(qiáng)化自然資源—做好山體公園；2、包裝出鮮明的國(guó)際樓盤(pán)調(diào)性；3、做出震撼性景觀(guān)示范區(qū)；4、若再有一定的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，營(yíng)銷(xiāo)必將大獲成功！思路與戰(zhàn)略框架目標(biāo)界定目標(biāo)下問(wèn)題目標(biāo)下戰(zhàn)略發(fā)展商目標(biāo)本體分析市場(chǎng)分析問(wèn)題界定產(chǎn)品戰(zhàn)略啟動(dòng)區(qū)及分期戰(zhàn)略推售攻略營(yíng)銷(xiāo)推廣戰(zhàn)略形象戰(zhàn)略展示服務(wù)戰(zhàn)略客戶(hù)攻略解決思路客戶(hù)分析項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力案例借鑒策略推導(dǎo)營(yíng)銷(xiāo)總戰(zhàn)略目標(biāo)下布排營(yíng)銷(xiāo)布排費(fèi)用布排實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的問(wèn)題界定市場(chǎng)分析本體分析發(fā)展商目標(biāo)實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的問(wèn)題發(fā)展商目標(biāo)解析：1.開(kāi)盤(pán)10個(gè)月銷(xiāo)售5萬(wàn)平米2.建立項(xiàng)目中高端價(jià)格標(biāo)桿，周均客戶(hù)上門(mén)量90批；3.品牌的建立是“速度”與“價(jià)格”實(shí)現(xiàn)后的必然結(jié)果；面臨的局面：內(nèi)憂(yōu)外患1.2011年薛家島為熱點(diǎn)區(qū)域，本案所在為非熱點(diǎn)區(qū)域；2、一期前期蓄客時(shí)，現(xiàn)場(chǎng)無(wú)產(chǎn)品價(jià)值、品牌及情景展示，不利于樹(shù)立高端形象；應(yīng)盡快啟動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)售樓處、樣板示范區(qū)的情景打造。3.

2011年產(chǎn)品入市時(shí)，市場(chǎng)同質(zhì)化產(chǎn)品較多競(jìng)爭(zhēng)加劇，部分新開(kāi)項(xiàng)目可能采取底價(jià)促銷(xiāo)戰(zhàn)。問(wèn)題：如何突破當(dāng)前市場(chǎng)的瓶頸，掀起一場(chǎng)區(qū)域高價(jià)高速的“開(kāi)發(fā)區(qū)住宅新革命”？思路與戰(zhàn)略框架目標(biāo)界定目標(biāo)下問(wèn)題目標(biāo)下戰(zhàn)略發(fā)展商目標(biāo)本體分析市場(chǎng)分析問(wèn)題界定產(chǎn)品戰(zhàn)略啟動(dòng)區(qū)及分期戰(zhàn)略推售攻略營(yíng)銷(xiāo)推廣戰(zhàn)略形象戰(zhàn)略展示服務(wù)戰(zhàn)略客戶(hù)渠道攻略解決思路客戶(hù)分析項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力案例借鑒策略推導(dǎo)營(yíng)銷(xiāo)總戰(zhàn)略目標(biāo)下布排營(yíng)銷(xiāo)布排費(fèi)用布排客戶(hù)定位分析方法本項(xiàng)目規(guī)模較大，開(kāi)發(fā)周期相對(duì)較長(zhǎng)，在客戶(hù)定位分析時(shí)，應(yīng)注意時(shí)間延續(xù)及后期產(chǎn)品的定位和市場(chǎng)的定位，應(yīng)從動(dòng)態(tài)角度分析項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù)根據(jù)大盤(pán)客戶(hù)的多樣性和客戶(hù)的演變性，對(duì)客戶(hù)應(yīng)根據(jù)生活特征和居住偏好進(jìn)行分類(lèi)研究，注重客戶(hù)覆蓋面的動(dòng)態(tài)變化和客戶(hù)群的不斷變化“泛”--------客戶(hù)覆蓋面是一個(gè)動(dòng)態(tài)的變化過(guò)程

客戶(hù)來(lái)源區(qū)域的泛、客戶(hù)層面的泛“演變”-------客戶(hù)群不斷在變化

在客戶(hù)群特征上、客戶(hù)層次和總價(jià)接受能力不斷演變本項(xiàng)目是一個(gè)規(guī)模大，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)的項(xiàng)目，客戶(hù)定位在數(shù)量上和層級(jí)上都需要具有包容性和前瞻性客戶(hù)的發(fā)展是一個(gè)演變的過(guò)程，客戶(hù)層面會(huì)隨著樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)而逐步擴(kuò)大和升級(jí)，而且客戶(hù)在不同階段的關(guān)注點(diǎn)都將有所不同大盤(pán)開(kāi)發(fā)規(guī)律目前開(kāi)發(fā)區(qū)住宅市場(chǎng)總體客戶(hù)狀況分類(lèi)盤(pán)點(diǎn)客戶(hù)類(lèi)型私企業(yè)主高層泛公務(wù)員、企業(yè)高管個(gè)體經(jīng)營(yíng)者、企業(yè)中層管理人員普通職員等低收入階層收入狀況和購(gòu)買(mǎi)力收入很高，強(qiáng)支付能力收入較高，較高支付能力支付能力相對(duì)較強(qiáng)支付能力相對(duì)較差，多為貸款購(gòu)買(mǎi)，受總房款限制，購(gòu)買(mǎi)中小住房現(xiàn)住房狀況擁有多套住宅擁有至少一套住宅擁有一套相對(duì)較差的住房或沒(méi)有多數(shù)沒(méi)有住房置業(yè)目的隨機(jī)性購(gòu)買(mǎi)攀比，投資改善型購(gòu)房需求型購(gòu)房心理特點(diǎn)注重檔次，攀比心理強(qiáng)攀比、渴求高貴生活享受注重品質(zhì)及身份的提升將購(gòu)房看成人生大事關(guān)注點(diǎn)物業(yè)管理、品質(zhì)感、品牌發(fā)展商品質(zhì)、檔次、物業(yè)管理、品位

品牌發(fā)展商、品質(zhì)感、舒適度交通便利、總價(jià)低，相對(duì)檔次盡可能要求高客戶(hù)分析客戶(hù)分析之前,先看一下項(xiàng)目一期的產(chǎn)品特點(diǎn)——電梯洋房ARTDECO建筑風(fēng)格6+1電梯洋房、稀缺多層住宅、寬廳、優(yōu)雅入戶(hù)、外立面豐富、底層庭院贈(zèng)送性?xún)r(jià)比高東南亞園林景觀(guān)高層低密度產(chǎn)品戶(hù)型通透明亮開(kāi)闊園林景觀(guān)回歸到產(chǎn)品特點(diǎn)

考慮到相似性，現(xiàn)以海爾·山海灣一期花園洋房客戶(hù)進(jìn)行比對(duì)，看購(gòu)買(mǎi)此類(lèi)物業(yè)的客戶(hù)形態(tài)及關(guān)注點(diǎn)。高層參考主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的成交客戶(hù)進(jìn)行分析研究。海爾·山海灣花園洋房成交客戶(hù)分析項(xiàng)目名稱(chēng)客戶(hù)細(xì)分價(jià)格情況購(gòu)買(mǎi)用途客戶(hù)特征項(xiàng)目認(rèn)可點(diǎn)海爾山海灣泛公務(wù)員中層、企事業(yè)中層精裝均價(jià)11000元/平米自住、改善購(gòu)房非常理性，比較挑剔注重開(kāi)發(fā)商品牌及小區(qū)住戶(hù)素質(zhì)，總價(jià)受限品牌效應(yīng)、項(xiàng)目環(huán)境、戶(hù)型舒適度豪宅形象、多層稀缺性私營(yíng)業(yè)主自住改善愛(ài)面子講派場(chǎng)注重生活享受希望同高層次人相毗鄰，喜歡攀比與項(xiàng)目吻合點(diǎn)區(qū)域認(rèn)知度低／規(guī)模最大的住宅體／豪宅價(jià)格標(biāo)桿／品牌開(kāi)發(fā)商／景觀(guān)資源信息來(lái)源：山海灣銷(xiāo)售員訪(fǎng)談+海怡灣畔項(xiàng)目小組成員市場(chǎng)調(diào)查花園洋房客戶(hù)形態(tài)

價(jià)值點(diǎn)基本屬性年齡：35-45歲購(gòu)買(mǎi)目的：多次置業(yè)且用于自住家庭結(jié)構(gòu)：三口及以上之家出行方式：私家車(chē)興趣與特征圈子小，很多人之間相互認(rèn)識(shí)，傳播速度快同階層人員之間具有頻繁的互動(dòng)性，相互之間影響力大，愿意接受新事物事業(yè)心強(qiáng)，工作比較忙愛(ài)面子，攀比心理嚴(yán)重家庭有車(chē)，對(duì)周邊的生活配套要求不高追求開(kāi)發(fā)商品牌，希望同高層次人相毗鄰，追求小區(qū)居住人員綜合素質(zhì)。花園洋房客戶(hù)關(guān)注點(diǎn)品牌、現(xiàn)場(chǎng)景觀(guān)、多層稀缺、舒適度核心客戶(hù)重點(diǎn)客戶(hù)一般客戶(hù)小私企老板泛公務(wù)員中層、企事業(yè)中高層管理層、個(gè)體戶(hù)等青島地區(qū)收入較高公司職員由此看出，洋房類(lèi)目標(biāo)客戶(hù)定位目標(biāo)客戶(hù)特征：追求更高的生活品質(zhì)，但總價(jià)受限，屬于穩(wěn)定的中產(chǎn)力量和部分高端圈層。競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目高層成交客戶(hù)分析項(xiàng)目名稱(chēng)客戶(hù)細(xì)分購(gòu)買(mǎi)用途客戶(hù)特征項(xiàng)目認(rèn)可點(diǎn)海爾山海灣投資客戶(hù)占5%投資、度假了解市場(chǎng)，極度的財(cái)富彰顯欲對(duì)項(xiàng)目升值潛力比較看中自然資源、物業(yè)管理，戶(hù)型舒適度、小區(qū)環(huán)境、智能化產(chǎn)品運(yùn)用，升值潛力中小型私企業(yè)主95%、事業(yè)單位中高層員工自用改善向往有錢(qián)人生活，重攀比；注重身心健康與生活享受；對(duì)項(xiàng)目高端形象及產(chǎn)品亮點(diǎn)比較看中魯商藍(lán)岸國(guó)際中小私營(yíng)企業(yè)主，公務(wù)員中高層、企事單位中層，教師、教授自用改善事業(yè)有成，有一定的儲(chǔ)蓄積累；大戶(hù)型高樓層受價(jià)格限制明顯；關(guān)注項(xiàng)目形象與產(chǎn)品亮點(diǎn)地段、企業(yè)品牌、高性?xún)r(jià)比高層目標(biāo)客戶(hù)描述

價(jià)值點(diǎn)基本屬性年齡：25-50歲購(gòu)買(mǎi)目的：首次置業(yè)、多次置業(yè)且用于自住家庭結(jié)構(gòu)：兩口、三口及以上之家出行方式：私家車(chē)興趣與特征講究舒適性圈子小，很多人之間相互認(rèn)識(shí)，傳播速度快同階層人員之間具有頻繁的互動(dòng)性，相互之間影響力大，愿意接受新事物事業(yè)心強(qiáng)，工作比較忙愛(ài)面子，攀比心理嚴(yán)重開(kāi)始關(guān)注健康和享受家庭有車(chē)，對(duì)周邊的生活配套要求不高；置業(yè)驅(qū)動(dòng)因素對(duì)房屋景觀(guān)、物業(yè)、私密性等方面有很高的要求愛(ài)面子，希望物業(yè)能彰顯身份希望房屋可以提升生活品質(zhì)，開(kāi)始追求享受型生活選擇鄰居，和同層次的人居住。對(duì)項(xiàng)目的品質(zhì)有一定追求。高層客戶(hù)關(guān)注點(diǎn)：地段、價(jià)格、品牌、戶(hù)型舒適度、升值潛力核心客戶(hù)重點(diǎn)客戶(hù)一般客戶(hù)教師、個(gè)體戶(hù)、退休干部中小型私企業(yè)主、泛公務(wù)員中高層、企事業(yè)中高層，大學(xué)老師教授郊區(qū)、縣及外省市人高層目標(biāo)客戶(hù)定位目標(biāo)客戶(hù)特征：屬于穩(wěn)定的中高端力量圈層，城市中上升的中堅(jiān)力量。項(xiàng)目所在板塊代表個(gè)案成交客源情況板塊項(xiàng)目目標(biāo)人群、職業(yè)（占比）購(gòu)房需求（占比）區(qū)域（占比）核心驅(qū)動(dòng)因素成交途徑鑫匯國(guó)際私企業(yè)主20%泛公務(wù)員20%企事業(yè)中高層40%大學(xué)教師20%自住75%改善15%婚房5%投資5%開(kāi)發(fā)區(qū)80%青島市5%省內(nèi)及周邊15%價(jià)格、配套、物業(yè)、品質(zhì)、品味、身份、品牌介紹30%戶(hù)外20%路過(guò)25%圍擋20%其他5%綠島印象私企業(yè)主26%泛公務(wù)員19%企事業(yè)中高層45%教師10%自住75%改善10%婚房5%投資10%開(kāi)發(fā)區(qū)80%青島市5%省內(nèi)及周邊15%價(jià)格低、配套全品質(zhì)、品牌介紹50%戶(hù)外25%路過(guò)15%其他10%魯商藍(lán)岸國(guó)際公司職員43%教師20%私營(yíng)業(yè)主21%其他16%自住66%投資10%可投資可居住16%改善居住條件8%開(kāi)發(fā)區(qū)70%

省內(nèi)10%外省10%

周邊5%青島5%大盤(pán)交通便利配套完善戶(hù)型合理實(shí)用介紹38%圍擋28%路過(guò)25%其他9%海德公園私企業(yè)主30%泛公務(wù)員30%企事業(yè)中高層35%其他5%自住60%改善25%投資5%可投資可居住10%開(kāi)發(fā)區(qū)63%青島市10%外省15%省內(nèi)及周邊12%身份、配套、物業(yè)、品質(zhì)、品味、品牌、價(jià)格介紹海怡灣畔公司職員41.86%私營(yíng)業(yè)主20.93%教師18.60%其他18.6%自住66.28%可投資可居住12.79%投資12.79%改善居住條件6.98%動(dòng)遷1.16%開(kāi)發(fā)區(qū)60.47%省內(nèi)13.95%外省13.95%周邊10.47%青島1.16%地段佳周邊配套完善小戶(hù)型低總價(jià)交通便利升值潛力大介紹32.56%圍擋24.91%路過(guò)23.26%其他16.28%香江保板塊客源目標(biāo)結(jié)論：私營(yíng)企業(yè)主、企事業(yè)中高層、教師是目前此版塊中高檔盤(pán)的主力客源；這部分客戶(hù)主要以自住改善型客戶(hù)為主，兼有部分投資客戶(hù)；成交客源區(qū)域以本地為主，兼有部分青島、省內(nèi)在開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)商客戶(hù)；這部分客戶(hù)對(duì)價(jià)格的敏感度較高，重產(chǎn)品性?xún)r(jià)比；這部分客戶(hù)重視地段所帶來(lái)的優(yōu)越感和價(jià)值感較強(qiáng)；這部分客戶(hù)看中項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商品牌；成交客群的三大特征：1、本地客為主流，總體占80%以上；2、自住及改善型需求占總體的85%以上；3、成交途徑老帶新占30%以上。本案客源

本案客源目標(biāo)人群、職業(yè)（占比）購(gòu)房需求（占比）區(qū)域（占比）客戶(hù)關(guān)注點(diǎn)客源截流花園洋房：核心客戶(hù):私企業(yè)主、泛公務(wù)員中高層、企事業(yè)中高管理層、大學(xué)教授、教師；80%重要客戶(hù)：私營(yíng)企業(yè)白領(lǐng)10%一般客戶(hù)：企、事業(yè)普通員工10%高層：核心客戶(hù)：私企業(yè)主、泛公務(wù)員中高層、企事業(yè)中高管理層、私企白領(lǐng)65%重要客戶(hù)：教師、個(gè)體、離退休干部、村民25%一般客戶(hù)：企、事業(yè)普通員工10%自?。ǜ纳?、首購(gòu)、婚房）：80%可投資可居?。?0%養(yǎng)老：5%投資：5%開(kāi)發(fā)區(qū)90%，其中香江路：30%保稅區(qū)：30%唐島灣：20%辛黃：20%青島市5%省內(nèi)及周邊5%認(rèn)同：品味、身份、品牌、品質(zhì)關(guān)注：價(jià)格、配套、物業(yè)、未來(lái)發(fā)展?jié)摿Π鍓K截流：戶(hù)外媒體高炮或廣告牌（辛安、黃島、隧道輪渡布點(diǎn)）短信常規(guī)通路：車(chē)體、道旗平媒：網(wǎng)絡(luò)報(bào)紙

現(xiàn)場(chǎng)：引導(dǎo)旗、路旗精神堡壘產(chǎn)品要打造青島西海岸中央生活區(qū)代表形象，以期與目標(biāo)客群的關(guān)注點(diǎn)相吻合。思路與戰(zhàn)略框架目標(biāo)界定目標(biāo)下問(wèn)題目標(biāo)下戰(zhàn)略發(fā)展商目標(biāo)本體分析市場(chǎng)分析問(wèn)題界定產(chǎn)品戰(zhàn)略啟動(dòng)區(qū)及分期戰(zhàn)略推售攻略營(yíng)銷(xiāo)推廣戰(zhàn)略形象戰(zhàn)略展示服務(wù)戰(zhàn)略客戶(hù)攻略解決思路客戶(hù)分析項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力案例借鑒策略推導(dǎo)營(yíng)銷(xiāo)總戰(zhàn)略目標(biāo)下布排營(yíng)銷(xiāo)布排費(fèi)用布排價(jià)值論：客戶(hù)付錢(qián)買(mǎi)價(jià)值價(jià)值論：客戶(hù)付錢(qián)買(mǎi)價(jià)值客戶(hù)傾向于選擇能讓他們付錢(qián)得到最大價(jià)值的供應(yīng)商Product:創(chuàng)造價(jià)值Place:

交付價(jià)值Price: 體現(xiàn)價(jià)值Promotion:宣傳價(jià)值項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力尋找價(jià)值信息（FAB模型）F（Features/fact）:項(xiàng)目本身的特性/屬性A（Advantages）： 相對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)B（Benefit/value）：樓盤(pán)帶給用戶(hù)的利益/價(jià)值我有什么?我好在哪兒?我能給你帶來(lái)什么價(jià)值?項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力找到項(xiàng)目的價(jià)值消費(fèi)者：他們買(mǎi)什么？F（Features）A（Advantages）B（Benefit）品牌地段（唐島灣居住新片區(qū)）ARTDECO風(fēng)格主題園林稀缺性多層+景觀(guān)高層公寓山體公園+醫(yī)療中心的生態(tài)養(yǎng)生屬性品牌+秀蘭物業(yè)ARTDECO+風(fēng)情園林創(chuàng)造的高檔社區(qū)形象與眾不同的生態(tài)養(yǎng)生屬性升值前景身份象征城市居住區(qū)內(nèi)度假式休閑生活方式項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力競(jìng)爭(zhēng)力分析

相對(duì)而言，山體公園的生態(tài)、休閑；項(xiàng)目自身的國(guó)際休閑屬性；將對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值產(chǎn)生溢價(jià)。

本項(xiàng)目將在營(yíng)銷(xiāo)中充分凸顯

國(guó)際休閑與生態(tài)型社區(qū)的市場(chǎng)稀缺（項(xiàng)目核心價(jià)值）

注：本項(xiàng)目現(xiàn)階段園林景觀(guān)和現(xiàn)場(chǎng)展示尚未到位，在園林景觀(guān)和現(xiàn)場(chǎng)展示到位后，這也將是本項(xiàng)目的一個(gè)重要的溢價(jià)支撐因素.項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力我們?cè)跔I(yíng)銷(xiāo)一種生態(tài)休閑生活方式他們積極進(jìn)取，追逐財(cái)富、身份與地位；他們樂(lè)于向他人展示其過(guò)人之處；他們自我標(biāo)版“品位”、“成功”；他們擁有特定的生活方式：生態(tài)、養(yǎng)生的國(guó)際化休閑住區(qū)項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力思路與戰(zhàn)略框架目標(biāo)界定目標(biāo)下問(wèn)題目標(biāo)下戰(zhàn)略發(fā)展商目標(biāo)本體分析市場(chǎng)分析問(wèn)題界定產(chǎn)品戰(zhàn)略啟動(dòng)區(qū)及分期戰(zhàn)略推售攻略營(yíng)銷(xiāo)推廣戰(zhàn)略形象戰(zhàn)略展示服務(wù)戰(zhàn)略客戶(hù)渠道攻略解決思路客戶(hù)分析項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力案例借鑒策略推導(dǎo)營(yíng)銷(xiāo)總戰(zhàn)略目標(biāo)下布排營(yíng)銷(xiāo)布排費(fèi)用布排區(qū)域質(zhì)素的優(yōu)良決定了中高檔項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)方向區(qū)域特征中高檔項(xiàng)目成功的營(yíng)銷(xiāo)方向區(qū)域發(fā)展階段萬(wàn)有引力中高檔項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)方向陌生區(qū)域，認(rèn)知度低區(qū)域發(fā)展迅速，擁有一定區(qū)域價(jià)值區(qū)域高成熟度，區(qū)域價(jià)值已被充分認(rèn)可區(qū)域“嬰兒”期區(qū)域“少年”期區(qū)域“成年”期基于區(qū)域價(jià)值，重新定義產(chǎn)品利用成熟區(qū)域價(jià)值，項(xiàng)目全方位打造下的細(xì)節(jié)放大信息來(lái)源：萬(wàn)有引力中高檔住宅成功模式適合重新定義區(qū)域價(jià)值，提升項(xiàng)目形象成功營(yíng)銷(xiāo)案例借鑒長(zhǎng)沙項(xiàng)目概況：位置：長(zhǎng)沙市晚報(bào)大道569號(hào)（營(yíng)盤(pán)東路與瀏陽(yáng)河的交界處東北角）占地面積:120150平方米建筑面積:415330平方米總戶(hù)數(shù):3453建筑形式：16棟高層塔樓容積率：

3.0，高層最寬樓距達(dá)60米綠化率:41%.建筑風(fēng)格：建筑的設(shè)計(jì)以現(xiàn)代簡(jiǎn)約為特點(diǎn)，極具質(zhì)感、流線(xiàn)感和現(xiàn)代感。園林風(fēng)格:泰式園林景觀(guān).資源條件：瀏陽(yáng)河風(fēng)光帶,芙蓉區(qū)濱河尚東板塊，蜿蜒美麗的瀏陽(yáng)河環(huán)繞，中國(guó)第一條紅色景觀(guān)長(zhǎng)廊；生態(tài)自然景觀(guān)、瀏陽(yáng)河公園、傳統(tǒng)特色飲食文化帶、旅游商貿(mào)帶和“酒吧”文化休閑帶，“幽雅、生態(tài)、文化、風(fēng)尚”的長(zhǎng)沙城市次中心。長(zhǎng)沙項(xiàng)目概況長(zhǎng)沙區(qū)域特征區(qū)域發(fā)展階段成功營(yíng)銷(xiāo)方向?yàn)g陽(yáng)河風(fēng)光帶，芙蓉區(qū)濱河尚東板塊，長(zhǎng)沙城市次中心。濱水特色復(fù)合金域藍(lán)灣系列的選址要求。區(qū)域“成長(zhǎng)期”。利用區(qū)域、公園、濱水價(jià)值，項(xiàng)目全方位打造的細(xì)節(jié)放大，結(jié)合全家居解決方案在淡市標(biāo)新立異，制造新話(huà)題獲得成功。項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)方向確定與執(zhí)行形象主題：一人一境界一域一藍(lán)灣階段性主題：開(kāi)盤(pán)加一元送精裝修項(xiàng)目產(chǎn)品定位：瀏陽(yáng)河岸41萬(wàn)平方米泰式風(fēng)情社區(qū)◎傳統(tǒng)操作手法：采用金域藍(lán)灣系列慣用的特色推廣主題，在現(xiàn)行市場(chǎng)并不景氣的2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)，客戶(hù)過(guò)于司空見(jiàn)慣，無(wú)法形成有效傳播?！騽?chuàng)新操作手法：重新審視整個(gè)市場(chǎng)，如何讓客戶(hù)暗淡的眼球發(fā)光，將是推廣工作的重心所在。在多次研究和摸索中——“萬(wàn)科1計(jì)劃”高調(diào)出爐，在推廣萬(wàn)科全面家居解決方案的同時(shí)，線(xiàn)下推出積分計(jì)劃，有效的抓住客戶(hù)。長(zhǎng)沙完成營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)作長(zhǎng)沙完成營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)作長(zhǎng)沙完成營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)作長(zhǎng)沙完成營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)作長(zhǎng)沙完成營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)作長(zhǎng)沙完成營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)作長(zhǎng)沙完成營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)作長(zhǎng)沙完成營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)作長(zhǎng)沙完成營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)作2008年?duì)I銷(xiāo)戰(zhàn)績(jī)長(zhǎng)沙建立中高檔住區(qū)形象1、資源挖掘，區(qū)域價(jià)值，重建價(jià)值體系；2、體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo)：以完美的產(chǎn)品規(guī)劃、產(chǎn)品細(xì)節(jié)展示和參與性的活動(dòng)讓顧客感受到未來(lái)的生活氛圍。3、滲透式營(yíng)銷(xiāo)為主，營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)脈沖式爆發(fā)為輔，持續(xù)影響區(qū)域，逐漸形成口碑傳播案例借鑒總結(jié)滿(mǎn)足目標(biāo)客戶(hù)時(shí)尚感、稀缺感、身份感的非理性需求。思路與戰(zhàn)略框架目標(biāo)界定目標(biāo)下問(wèn)題目標(biāo)下戰(zhàn)略發(fā)展商目標(biāo)本體分析市場(chǎng)分析問(wèn)題界定產(chǎn)品戰(zhàn)略啟動(dòng)區(qū)及分期戰(zhàn)略推售攻略營(yíng)銷(xiāo)推廣戰(zhàn)略形象戰(zhàn)略展示服務(wù)戰(zhàn)略客戶(hù)渠道攻略解決思路客戶(hù)分析項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力案例借鑒策略推導(dǎo)營(yíng)銷(xiāo)總戰(zhàn)略目標(biāo)下布排營(yíng)銷(xiāo)布排費(fèi)用布排總體戰(zhàn)略選擇：

黃島房產(chǎn)市場(chǎng)的引領(lǐng)者萬(wàn)有引力房地產(chǎn)市場(chǎng)戰(zhàn)略選擇模型領(lǐng)導(dǎo)者價(jià)格壟斷產(chǎn)品不可復(fù)制過(guò)河拆橋挑戰(zhàn)者改變游戲規(guī)則強(qiáng)調(diào)新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值追隨者補(bǔ)充者搭便車(chē)，借勢(shì)以小搏大價(jià)格戰(zhàn)制造者目標(biāo)明確，挖掘客戶(hù)瞄準(zhǔn)市場(chǎng)縫隙創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn)戰(zhàn)略導(dǎo)出超越區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)，住宅市場(chǎng)引領(lǐng)者姿態(tài)站位2.樹(shù)立中高端形象價(jià)值標(biāo)桿，建立競(jìng)爭(zhēng)壁壘3.高規(guī)格現(xiàn)場(chǎng)展示，打造產(chǎn)品亮點(diǎn),提升價(jià)值4.創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)手段，高效渠道整合超越黃島區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，爭(zhēng)取西海岸新城概念。獨(dú)有山體公園的健康、休閑屬性，引領(lǐng)區(qū)域休養(yǎng)生活高檔形象，令客戶(hù)等待；建立形象中高端的競(jìng)爭(zhēng)避壘，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品品質(zhì)的全面提升；以營(yíng)銷(xiāo)爆炸結(jié)合渠道攻略的方式實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目立勢(shì),樹(shù)立黃島住宅引領(lǐng)者地位，成為客戶(hù)選擇“國(guó)際生態(tài)生活”的必然選擇依照中高檔次住宅標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行項(xiàng)目展示與提供服務(wù)，全面引領(lǐng)黃島市場(chǎng)高強(qiáng)度高端項(xiàng)目氣勢(shì)，令競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手難以企及；優(yōu)化產(chǎn)品，以生態(tài)休閑住區(qū)形象為產(chǎn)品增加亮點(diǎn)通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)情景式營(yíng)銷(xiāo)方式，加大口碑傳播，增加現(xiàn)場(chǎng)感染力線(xiàn)上線(xiàn)下多重渠道完美結(jié)合充分采用創(chuàng)新形式的圈層營(yíng)銷(xiāo)，網(wǎng)絡(luò)造勢(shì)鼠碑營(yíng)銷(xiāo)客戶(hù)會(huì)的利用，促進(jìn)老帶新，擴(kuò)大銷(xiāo)售隊(duì)伍問(wèn)題：如何突破當(dāng)前市場(chǎng)的瓶頸，掀起一場(chǎng)差異明顯的“新生活方式運(yùn)動(dòng)”？

策略要點(diǎn)一期二期三期營(yíng)銷(xiāo)總體策略

營(yíng)銷(xiāo)重點(diǎn)主推產(chǎn)品主抓客戶(hù)推售攻略項(xiàng)目分期營(yíng)銷(xiāo)策略概述高形象立勢(shì)，平價(jià)與高價(jià)并行，迅速走量，奠定大盤(pán)的氣勢(shì)基礎(chǔ)①展示區(qū)的國(guó)際休閑調(diào)性務(wù)必鮮明；②包裝宣傳手段務(wù)必國(guó)際休閑；電梯洋房、洋房區(qū)的高層公寓①保定秀蘭老客戶(hù)②周邊醫(yī)療中心、保稅區(qū)和產(chǎn)業(yè)區(qū)的剛需改善客戶(hù)③青島市內(nèi)改善和養(yǎng)老客戶(hù)④唐島灣核心區(qū)的外溢客戶(hù)。電梯洋房入市，通過(guò)稀缺性和異域風(fēng)情的國(guó)際社區(qū)風(fēng)格，創(chuàng)造市場(chǎng)轟動(dòng)；提升整體國(guó)際價(jià)值。借助現(xiàn)場(chǎng)品質(zhì)展示的促進(jìn)，提升價(jià)格，擴(kuò)大利潤(rùn)空間，并提升前期客戶(hù)信心。①景觀(guān)主軸的震撼登場(chǎng)；②多用活動(dòng)強(qiáng)化國(guó)際社區(qū)風(fēng)格。景觀(guān)組團(tuán)高層公寓擴(kuò)大開(kāi)發(fā)區(qū)的客群范圍，并滲透到開(kāi)發(fā)區(qū)北部片區(qū)、膠南等輻射區(qū)域；景觀(guān)高層入市，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流的同時(shí)配合漲價(jià)。借助景觀(guān)示范區(qū)帶動(dòng)的人氣出售商業(yè)。大盤(pán)的氣勢(shì)落成，價(jià)格上創(chuàng)出新標(biāo)桿，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)最大化。①山體公園開(kāi)放；②強(qiáng)調(diào)唐島灣中央生活區(qū)下的國(guó)際山居生活。北側(cè)觀(guān)山小公館和南側(cè)電梯洋房大青島輻射區(qū)隨著項(xiàng)目周邊配套的成熟，品牌的成熟，國(guó)際風(fēng)情的良好口碑，推出本項(xiàng)目的最后典藏電梯洋房，而北側(cè)臨街的高層推出山居小公館，讓不太優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品具備進(jìn)一步溢價(jià)的功能。一期營(yíng)銷(xiāo)策略生成【戰(zhàn)略分解核心圖】產(chǎn)品戰(zhàn)略形象戰(zhàn)略客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)并實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值推售攻略營(yíng)銷(xiāo)推廣戰(zhàn)略客戶(hù)攻略客戶(hù)知道并認(rèn)可戰(zhàn)略分解展示、服務(wù)戰(zhàn)略啟動(dòng)區(qū)及分期戰(zhàn)略1期營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略實(shí)施階段及目標(biāo)分解根據(jù)項(xiàng)目的特征、工程進(jìn)度和我們的目標(biāo)，我們的戰(zhàn)略實(shí)施將分三步進(jìn)行，并將分戰(zhàn)略和推售節(jié)奏融入其中：第一步：開(kāi)盤(pán)氣勢(shì)（4月開(kāi)始正式蓄客，2011年8月底1次開(kāi)盤(pán)）。建立影響力——借助西海岸醫(yī)療中心開(kāi)業(yè)、參加春季房交會(huì)、隧橋通車(chē)等大事件，中高端形象立勢(shì)，國(guó)際風(fēng)情展示并舉，平開(kāi)高走，鎖定前期積累客戶(hù)，完成第一批130套任務(wù)；第二步：擴(kuò)散影響力（2011年9月～12月底，10月底2次開(kāi)盤(pán)）通過(guò)建立的國(guó)際風(fēng)情形象展示和價(jià)值體系，造成轟動(dòng),引導(dǎo)客戶(hù)進(jìn)行價(jià)值感知，項(xiàng)目進(jìn)行第二次開(kāi)盤(pán),完成第二批200套任務(wù)；第三步：鞏固影響力（2012年1月～6月底，5月底3次開(kāi)盤(pán)）通過(guò)印證項(xiàng)目中高端形象來(lái)維持和鞏固項(xiàng)目的影響力；完成一期銷(xiāo)售面積的80%，即完成銷(xiāo)售540套目標(biāo)。營(yíng)銷(xiāo)總戰(zhàn)略核心點(diǎn)：國(guó)際休閑生活方式演繹中高端國(guó)際休閑生活方式產(chǎn)品、推廣、展示服務(wù)、形象、客戶(hù)、品牌緊密?chē)@在體現(xiàn)本項(xiàng)目核心價(jià)值體系的核心點(diǎn)：思路與戰(zhàn)略框架目標(biāo)界定目標(biāo)下問(wèn)題目標(biāo)下戰(zhàn)略發(fā)展商目標(biāo)本體分析市場(chǎng)分析問(wèn)題界定產(chǎn)品戰(zhàn)略啟動(dòng)區(qū)及分期戰(zhàn)略推售攻略營(yíng)銷(xiāo)推廣戰(zhàn)略形象戰(zhàn)略展示服務(wù)戰(zhàn)略客戶(hù)渠道攻略解決思路客戶(hù)分析項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力案例借鑒策略推導(dǎo)營(yíng)銷(xiāo)總戰(zhàn)略目標(biāo)下布排營(yíng)銷(xiāo)布排費(fèi)用布排基于高端產(chǎn)品定位，我們的產(chǎn)品怎么來(lái)區(qū)隔市場(chǎng)同質(zhì)化產(chǎn)品的差距呢？針對(duì)目標(biāo)客戶(hù)的關(guān)注點(diǎn)，我們對(duì)產(chǎn)品優(yōu)化方面的建議方向是什么呢？一期產(chǎn)品營(yíng)造稀缺感產(chǎn)品戰(zhàn)略產(chǎn)品優(yōu)化提升高端休閑及異域風(fēng)情主題園林的營(yíng)造１、產(chǎn)品優(yōu)化２、園林景觀(guān)優(yōu)化稀缺感營(yíng)造方案一：走普通版的ARTDECO風(fēng)格，在目前方案基礎(chǔ)上進(jìn)一步優(yōu)化；方案二：精裝版的ARTDECO風(fēng)格。（參考案例—北京茂華璟都會(huì)）。一期產(chǎn)品優(yōu)化建議1、外立面風(fēng)格：經(jīng)典案例：北京茂華璟都會(huì)-東方ARTDECO風(fēng)格項(xiàng)目概況：位置：長(zhǎng)安街北側(cè),西五環(huán)外側(cè),阜石路和楊莊東路交叉口占地面積18萬(wàn)㎡，總建筑面積25萬(wàn)㎡。建筑類(lèi)型：整個(gè)項(xiàng)目由六個(gè)地塊構(gòu)成，容積率從1.3至2.2，從功能上劃分為高尚住宅區(qū)、商務(wù)商業(yè)區(qū)、公園休閑區(qū)。整個(gè)社區(qū)構(gòu)建了一個(gè)由高尚住宅、寫(xiě)字樓、商務(wù)酒店、公寓式酒店、都會(huì)商街及中心花園共同組成的復(fù)合式國(guó)際都會(huì)街區(qū)。

建筑形式：璟公館--5層、7層、9層的一梯一戶(hù)或一梯兩戶(hù)的點(diǎn)式低板；璟公閣--8-15層小高層板樓；概況：在尊重京西地緣歷史及文脈價(jià)值的基礎(chǔ)上，融匯中西，創(chuàng)造出與眾不同的東方氣質(zhì)的ARTDECO風(fēng)格，并充分貫徹入建筑、園林、街區(qū)景觀(guān)、社區(qū)標(biāo)識(shí)等細(xì)節(jié)中，呈現(xiàn)出低調(diào)的奢華和現(xiàn)代氣息的同時(shí)又兼具中國(guó)傳統(tǒng)韻味。在恬靜的京西環(huán)境中塑造了典雅、內(nèi)斂、又不失奢華的建筑藝術(shù)街區(qū)。地段屬性：石景山、西長(zhǎng)安街物業(yè)類(lèi)別：復(fù)合式國(guó)際化都會(huì)街區(qū)建筑風(fēng)尚：融匯中西的ARTDECO風(fēng)格項(xiàng)目判斷：京西高尚住區(qū)的代表作之一人文內(nèi)涵：西長(zhǎng)安大都會(huì)考究生活中心建筑特色：低調(diào)奢華、現(xiàn)代氣息的中國(guó)味建筑建筑設(shè)計(jì)單位：北京中天元工程設(shè)計(jì)有限責(zé)任公司/波士頓國(guó)際設(shè)計(jì)集團(tuán)景觀(guān)設(shè)計(jì)：貝爾高林茂華璟都會(huì)是京西公寓市場(chǎng)的標(biāo)桿項(xiàng)目、阜石路板塊實(shí)用主義高品質(zhì)樓盤(pán)的典范。無(wú)論業(yè)內(nèi)業(yè)外，全京西的目光都投向此處，成為區(qū)域內(nèi)萬(wàn)眾矚目的一座名盤(pán)。作為京西高端社區(qū)的標(biāo)桿之作，茂華璟都會(huì)憑借“東方ArtDeco”的建筑風(fēng)格與“百種考究”的社區(qū)品質(zhì)，成為了扯動(dòng)北京樓市走向的風(fēng)向標(biāo)?；趯?duì)產(chǎn)品的極致考究，茂華璟都會(huì)具備了鮮明的創(chuàng)新性與引領(lǐng)性，有力推動(dòng)了京西城市化進(jìn)程，改變了京西給人的固有印象與觀(guān)念，被聯(lián)合國(guó)人居署、美國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)、世界城市建設(shè)聯(lián)合會(huì)、中國(guó)建筑文化中心等權(quán)威機(jī)構(gòu)，授予“中國(guó)城市建設(shè)卓越案例”殊榮。鐵藝護(hù)欄樓體銅質(zhì)墻釘樓體局部浮雕樓體局部浮雕樓體局部銅質(zhì)腐蝕紋樣局部窗戶(hù)下廊柱結(jié)構(gòu)的裝飾普通版與精裝版ARTDECO的立面對(duì)比精裝版秀蘭版２、園林景觀(guān)設(shè)計(jì)提升項(xiàng)目作為中高端國(guó)際休閑生態(tài)住區(qū)的稀缺形象；建立與ARTDECO風(fēng)格相呼應(yīng)的園林景觀(guān)體系；園林景觀(guān)設(shè)計(jì)需要達(dá)到的效果：通過(guò)山體公園與社區(qū)園林的互動(dòng)性，組團(tuán)中心園林、典藏小品走廊、珍貴植物等營(yíng)造出強(qiáng)烈的震撼效果．

園林景觀(guān)建議1、東南亞風(fēng)情園林（沈陽(yáng)金域藍(lán)灣園林核算及打造方案）東南亞園林及沈陽(yáng)金域藍(lán)灣成本核算及設(shè)計(jì)打造.ppt2、與ARTDECO建筑融為一體的ARTDECO風(fēng)格園林（北京茂華璟都會(huì)為例）ARTDECO風(fēng)格園林的主要特點(diǎn)：1、整個(gè)園區(qū)景觀(guān)強(qiáng)調(diào)線(xiàn)條的運(yùn)用，各個(gè)區(qū)域的景觀(guān)以連續(xù)的直線(xiàn)串聯(lián)起各個(gè)景觀(guān)節(jié)點(diǎn)，呈現(xiàn)出強(qiáng)烈的空間節(jié)奏序列感；講究幾何圖形的組織，表現(xiàn)人工創(chuàng)造。2、景觀(guān)布局講究規(guī)整勻稱(chēng)，講求中心景觀(guān)軸及對(duì)稱(chēng)性布局，中心廣場(chǎng)不可或缺；3、淺層水系、水池等的水體設(shè)計(jì)是必不可少的元素；4、園林在平面構(gòu)成上以方形為圖案的基礎(chǔ)，多運(yùn)用對(duì)稱(chēng)性的裝飾性的線(xiàn)條、明亮的顏色等元素體現(xiàn)ARTDECO風(fēng)格。凸顯ArtDeco園林“主題化、精細(xì)化、人性化”三大特點(diǎn)。ARTDECO風(fēng)格中心廣場(chǎng)實(shí)景圖ARTDECO風(fēng)格園林局部實(shí)景圖ARTDECO園林實(shí)景圖思路與戰(zhàn)略框架目標(biāo)界定目標(biāo)下問(wèn)題目標(biāo)下戰(zhàn)略發(fā)展商目標(biāo)本體分析市場(chǎng)分析問(wèn)題界定產(chǎn)品戰(zhàn)略啟動(dòng)區(qū)及分期戰(zhàn)略推售攻略營(yíng)銷(xiāo)推廣戰(zhàn)略形象戰(zhàn)略展示服務(wù)戰(zhàn)略客戶(hù)渠道攻略解決思路客戶(hù)分析項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力案例借鑒策略推導(dǎo)營(yíng)銷(xiāo)總戰(zhàn)略目標(biāo)下布排營(yíng)銷(xiāo)布排費(fèi)用布排項(xiàng)目總體開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略：一、3期開(kāi)工，3期銷(xiāo)售。3期開(kāi)工，3期銷(xiāo)售1期：多層帶高層的產(chǎn)品稀缺，現(xiàn)場(chǎng)現(xiàn)場(chǎng)樣板示范區(qū)的實(shí)踐體驗(yàn)，全區(qū)國(guó)際風(fēng)情景觀(guān)方案、徐山公園山體公園改造方案的國(guó)際休閑“夢(mèng)想”帶高項(xiàng)目形象。強(qiáng)化現(xiàn)場(chǎng)人氣聚集效應(yīng)，保持旺場(chǎng)又旺盤(pán)的良好局面。2期：主推景觀(guān)高層，在無(wú)洋房入市的情況下，充分利用中心景觀(guān)軸的震撼效應(yīng)，帶動(dòng)景觀(guān)高層的銷(xiāo)售并獲取溢價(jià)空間。在1期完美登場(chǎng)獲取好評(píng)的基礎(chǔ)上，呈現(xiàn)“眼見(jiàn)為實(shí)”的景觀(guān)價(jià)值，做足體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo)。3期：用山體公園的實(shí)現(xiàn)程度和洋房的稀缺，優(yōu)質(zhì)社區(qū)全面升級(jí)，賣(mài)出高溢價(jià)，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化的終極目標(biāo)。一期開(kāi)工樣板示范區(qū)一期開(kāi)工景觀(guān)主軸示范區(qū)一期開(kāi)工2棟洋房，4棟高層。二期開(kāi)工中心景觀(guān)組團(tuán)高層4棟二期開(kāi)工3期開(kāi)工北側(cè)4棟高層和東南側(cè)3棟洋房3期開(kāi)工東南側(cè)3棟洋房3期開(kāi)工，3期銷(xiāo)售1期：多層帶高層的產(chǎn)品稀缺，現(xiàn)場(chǎng)現(xiàn)場(chǎng)樣板示范區(qū)的實(shí)踐體驗(yàn)，全區(qū)國(guó)際風(fēng)情景觀(guān)方案、徐山公園山體公園改造方案的國(guó)際休閑“夢(mèng)想”帶高項(xiàng)目形象。強(qiáng)化現(xiàn)場(chǎng)人氣聚集效應(yīng)，保持旺場(chǎng)又旺盤(pán)的良好局面。2期：用山體公園的實(shí)現(xiàn)程度主推景觀(guān)高層，在無(wú)洋房入市的情況下，無(wú)中心景觀(guān)軸的震撼