第九章假設(shè)開發(fā)法及其運用

1第四章假設(shè)開發(fā)法及其運用

第一節(jié)假設(shè)開發(fā)法概述

第二節(jié)假設(shè)開發(fā)法的基本公式

第三節(jié)動態(tài)分析法和靜態(tài)分析法

第四節(jié)假設(shè)開發(fā)法測算中各項的求取

第五節(jié)假設(shè)開發(fā)法總結(jié)和運用舉例本章習(xí)題2第一節(jié)假設(shè)開發(fā)法概述一、假設(shè)開發(fā)法的含義（熟悉）1、又稱開發(fā)法、預(yù)期開發(fā)法、剩余法，是預(yù)測估價對象開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤，然后將開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤來求取估價對象價值的方法。2、其本質(zhì)是以房地產(chǎn)的預(yù)期收益能力為導(dǎo)向求取估價對象的價值。3第一節(jié)假設(shè)開發(fā)法概述二、假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)（熟悉）1、其理論依據(jù)與收益法相同，是預(yù)期原理。2、假設(shè)開發(fā)法在形式上是評估新開發(fā)完成的房地產(chǎn)價格的成本法的倒算法。兩者的主要區(qū)別是：成本法中的土地價格為已知，需要求取的是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價格；假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價格已事先通過預(yù)測得到，需要求取的是土地價格或在建工程價格等。

4第一節(jié)假設(shè)開發(fā)法概述三、假設(shè)開發(fā)法適用的估價對象和條件（掌握）1、適用房地產(chǎn)估價對象(1)待開發(fā)的土地(包括生地、毛地、熟地)；(2)在建工程(包括房地產(chǎn)開發(fā)項目)；(3)可裝飾裝修改造或可改變用途的舊房(包括裝飾裝修、改建、擴建，如果是重建就屬于毛地的范疇)；注意：對于有城市規(guī)劃設(shè)計條件要求，但城市規(guī)劃設(shè)計條件尚未明確的待開發(fā)房地產(chǎn)，難以采用假設(shè)開發(fā)法估價。5第一節(jié)假設(shè)開發(fā)法概述2、適用房地產(chǎn)開發(fā)項目投資分析（1）測算待開發(fā)房地產(chǎn)的最高價格；（2）測算房地產(chǎn)開發(fā)項目的預(yù)期利潤；（3）測算房地產(chǎn)開發(fā)中可能出現(xiàn)的最高費用。6第一節(jié)假設(shè)開發(fā)法概述四、假設(shè)開發(fā)法估價需要具備的條件估價結(jié)果的可靠性取決于兩個預(yù)測：是否根據(jù)房地產(chǎn)估價的合法原則和最高最佳使用原則，正確地判斷了房地產(chǎn)的最佳開發(fā)利用方式（包括用途、規(guī)模、檔次等）；是否根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場行情或供求狀況，正確地預(yù)測了未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值。7第一節(jié)假設(shè)開發(fā)法概述五、假設(shè)開發(fā)法估價的操作步驟（熟悉）選擇具體估價方法；選擇估價前提；選擇最佳的開發(fā)利用方式；預(yù)測后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期；預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值；預(yù)測后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤；進行具體計算，求出待開發(fā)房地產(chǎn)的價值。8習(xí)題1.下列關(guān)于假設(shè)開發(fā)法的表述中，不正確的是（）。a.假設(shè)開發(fā)法在形式上是評估新開發(fā)完成的房地產(chǎn)價格的成本法的倒算法b.運用假設(shè)開發(fā)法可測算開發(fā)房地產(chǎn)項目的土地最高價格、預(yù)期利潤和最高費用c.假設(shè)開發(fā)法適用的對象包括待開發(fā)的土地、在建工程和不得改變現(xiàn)狀的舊房d.假設(shè)開發(fā)法通常測算的是一次性的價格剩余9習(xí)題2．在實際估價中，運用假設(shè)開發(fā)法估價結(jié)果的可靠性，關(guān)鍵取決于（）。

a．房地產(chǎn)具有開發(fā)或者再開發(fā)的潛力b．將預(yù)期原理作為理論依據(jù)

c．正確判斷了房地產(chǎn)的最佳開發(fā)方式d．正確量化了已經(jīng)獲得的收益和風(fēng)險e．正確預(yù)測了未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值10第二節(jié)假設(shè)開發(fā)法的基本公式（掌握）一、假設(shè)開發(fā)法最基本的公式１、公式：待開發(fā)房地產(chǎn)價值＝開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值－后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤其中，后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤＝取得稅費＋后續(xù)建設(shè)成本＋后續(xù)管理費用＋后續(xù)銷售費用＋后續(xù)投資利息＋后續(xù)銷售稅費＋后續(xù)開發(fā)利潤與成本法對照11第二節(jié)假設(shè)開發(fā)法的基本公式（掌握）2、運用上述公式估價，注意：一是要把握待開發(fā)房地產(chǎn)在開發(fā)前、后的狀況；二是要把握開發(fā)后的房地產(chǎn)經(jīng)營方式。12第二節(jié)假設(shè)開發(fā)法的基本公式（掌握）（１）待開發(fā)房地產(chǎn)的狀況：即估價對象狀況，有：土地（又可分為生地、毛地、熟地）在建工程舊的房地產(chǎn)（舊房）（２）開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況，有：熟地新的房地產(chǎn)（新房），新房又可分為毛坯房、粗裝修房、精裝修房生地指的是已完成土地使用權(quán)批準(zhǔn)手續(xù)（指征收），沒進行或部分進行基礎(chǔ)設(shè)施配套開發(fā)和土地平整而未形成建設(shè)用地條件的土地；

毛地指的是已完成宗地內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)，但尚未完成宗地內(nèi)房屋拆遷補償安置的土地；

熟地指的是已完成土地開發(fā)等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)（具備“幾通一平”），形成建設(shè)用地條件可以直接用于建設(shè)的土地；

凈地指的是已完成宗地內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)和場地內(nèi)拆遷、平整，土地權(quán)利單一的土地。1314第二節(jié)假設(shè)開發(fā)法的基本公式（掌握）（３）將待開發(fā)房地產(chǎn)的狀況和開發(fā)完成的房地產(chǎn)狀況結(jié)合起來，假設(shè)開發(fā)法的情形有七種：估價對象為生地，在生地上進行房屋建設(shè)；估價對象為生地，將生地開發(fā)成熟地；估價對象為毛地，在毛地上進行房屋建設(shè)；估價對象為毛地，將毛地開發(fā)成熟地；估價對象為熟地，在熟地上進行房屋建設(shè)；估價對象為在建工程，將在建工程續(xù)建成房屋；估價對象為舊房，將舊房重新裝飾改造或改變用途成新房15第二節(jié)假設(shè)開發(fā)法的基本公式（掌握）（４）開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營方式銷售、出租、營業(yè)16第三節(jié)動態(tài)分析法和靜態(tài)分析法一、動態(tài)分析法和靜態(tài)分析法的定義１、運用假設(shè)開發(fā)法估價必須考慮資金的時間價值原因：開發(fā)周期長，土地取得成本、后續(xù)開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費、開發(fā)完成后的價值等所發(fā)生的時間不盡相同17２、考慮資金的時間價值有兩種方式：一是采取折現(xiàn)的方式——將這種方式下的假設(shè)開發(fā)法稱為動態(tài)分析法；二是采取計算投資利息的方式——將這種方式下的假設(shè)開發(fā)法稱靜態(tài)分析法。第三節(jié)動態(tài)分析法和靜態(tài)分析法18二、動態(tài)分析法和靜態(tài)分析法的區(qū)別（熟悉）三大區(qū)別：１、對開發(fā)完成后的價值及后續(xù)的開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費的測算：靜態(tài)分析法——根據(jù)估價時點的房地產(chǎn)市場狀況作出的，是靜止在估價時點的金額；動態(tài)分析法——模擬開發(fā)過程，預(yù)測它們未來發(fā)生的時間及金額，即要進行現(xiàn)金流量預(yù)測第三節(jié)動態(tài)分析法和靜態(tài)分析法19２、靜態(tài)分析法——不考慮各項收入、支出的時間不同，通過計算利息，直接相加減；不考慮預(yù)售和延遲銷售

動態(tài)分析法——考慮各項收入支出發(fā)生的時間不同，先要將它們折算到同一時間，然后再相加減第三節(jié)動態(tài)分析法和靜態(tài)分析法20３、靜態(tài)分析法——投資利息和開發(fā)利潤都單獨顯現(xiàn)出來動態(tài)分析法——投資利息和開發(fā)利潤都不顯現(xiàn)出來，而是隱含在折現(xiàn)過程中第三節(jié)動態(tài)分析法和靜態(tài)分析法21三、動態(tài)分析法和靜態(tài)分析法的優(yōu)缺點（熟悉）１、動態(tài)分析法測算結(jié)果較精確，但過程復(fù)雜；靜態(tài)分析法結(jié)果粗略，但過程簡單２、動態(tài)分析法要求“先知先覺”：后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期究竟多長要預(yù)測準(zhǔn)確各項收入、支出在何時發(fā)生要預(yù)測準(zhǔn)確各項收入、支出發(fā)生的金額要預(yù)測準(zhǔn)確第三節(jié)動態(tài)分析法和靜態(tài)分析法22習(xí)題1.運用假設(shè)開發(fā)法中的動態(tài)分析法估價時，無須做的是()。A.估算后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期B.估算后續(xù)開發(fā)的各項支出、收入C.估算后續(xù)開發(fā)各項支出、收入在何時發(fā)生D.估算開發(fā)期中的利息和利潤23習(xí)題2.某市區(qū)有一大型物資儲備倉庫，現(xiàn)根據(jù)城市規(guī)劃和市場需求，擬改為超級市場。需評估該倉庫的公開市場價值，最適宜采用()進行估價。A.比較法B.成本法C.假設(shè)開發(fā)法D.長期趨勢法24第五節(jié)假設(shè)開發(fā)法總結(jié)和運用舉例例：某成片荒地的面積為2km2，適宜進行五通一平的土地開發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓；可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為60%；附近地區(qū)與之位置相當(dāng)?shù)男K五通一平熟地的單價為800元/m2；建設(shè)期為3年；將該成片荒地開發(fā)成五通一平熟地的開發(fā)成本以及管理費用、銷售費用為2.5億元/km2；貸款年利率為8%；土地開發(fā)的年投資利潤率為10%；當(dāng)?shù)赝恋剞D(zhuǎn)讓中賣方需要繳納的營業(yè)稅等稅費為轉(zhuǎn)讓價格的6%，買方需要繳納的契稅等稅費為轉(zhuǎn)讓價格的4%。請采用假設(shè)開發(fā)法中的靜態(tài)分析法測算該成片荒地的總價和單價。習(xí)題25第四節(jié)假設(shè)開發(fā)法測算中各項的求?。ㄕ莆眨┮弧⒑罄m(xù)開發(fā)經(jīng)營期

1、開發(fā)經(jīng)營期的起點是（假設(shè)）取得估價對象（待開發(fā)房地產(chǎn)）的日期，即估價時點，終點是預(yù)計未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營結(jié)束的日期。26第四節(jié)假設(shè)開發(fā)法測算中各項的求?。ㄕ莆眨?、開發(fā)經(jīng)營期可分為建設(shè)期和經(jīng)營期。建設(shè)期起點：與開發(fā)經(jīng)營期的起點相同；終點：開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日27第四節(jié)假設(shè)開發(fā)法測算中各項的求?。ㄕ莆眨┙?jīng)營期根據(jù)銷售、出租、營業(yè)等經(jīng)營方式的不同，又可具體化為銷售期和運營期銷售期起點：開始銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)之日終點：將開發(fā)完成后的房地產(chǎn)售出之日運營期起點：開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日終點：開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)濟壽命結(jié)束之日28開發(fā)經(jīng)營期建設(shè)期建造期前期銷售期經(jīng)營期開發(fā)經(jīng)營期建設(shè)期建造期前期運營期經(jīng)營期第四節(jié)假設(shè)開發(fā)法測算中各項的求?。ㄕ莆眨?9習(xí)題1.運用假設(shè)開發(fā)法評估某待開發(fā)房地產(chǎn)的價值時，若采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法計算，則該待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營期的起點應(yīng)是（）。

A．待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)開始時的具體日期

B．待開發(fā)房地產(chǎn)建設(shè)發(fā)包日期

C．取得待開發(fā)房地產(chǎn)的日期

D．房地產(chǎn)開發(fā)完成并投入使用的日期30習(xí)題

2.假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后房地產(chǎn)出租或營業(yè)、自用的情況下，開發(fā)經(jīng)營期為（）。

A．開發(fā)期+經(jīng)營期

B．開發(fā)期+運營期

C．開發(fā)期+經(jīng)營期-前期-建造期

D．開發(fā)期+運營期-前期-建造期

E．前期+建造期+經(jīng)營期31第四節(jié)假設(shè)開發(fā)法測算中各項的求?。ㄕ莆眨┒?、開發(fā)完成后的價值1、預(yù)測開發(fā)完成后的價值要弄清三個問題：開發(fā)完成后的價值對應(yīng)的房地產(chǎn)狀況開發(fā)完成后的價值對應(yīng)的時間開發(fā)完成后的價值的預(yù)測方法32第四節(jié)假設(shè)開發(fā)法測算中各項的求?。ㄕ莆眨?、開發(fā)完成后的價值對應(yīng)的房地產(chǎn)狀況（1）以商品房在建工程為例，可能是毛坯房，也可能是粗裝修房或精裝修房（2）開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況并不總是純粹的房地產(chǎn)，除了房地產(chǎn)，還可能包括房地產(chǎn)以外的動產(chǎn)、權(quán)利等33第四節(jié)假設(shè)開發(fā)法測算中各項的求?。ㄕ莆眨?、開發(fā)完成后的價值對應(yīng)的時間（1）對于開發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜銷售的，通常是預(yù)測它在開發(fā)完成之時的價值（2）房地產(chǎn)市場較好而適宜預(yù)售的，則是預(yù)測它在預(yù)售時的房地產(chǎn)市場狀況下的價值（3）房地產(chǎn)市場不好需延遲銷售的，則是預(yù)測它在延遲銷售時的房地產(chǎn)市場狀況下的價值34第四節(jié)假設(shè)開發(fā)法測算中各項的求?。ㄕ莆眨?、開發(fā)完成后的價值的預(yù)測方法（1）通常采用市場法并考慮類似房地產(chǎn)市場價格的未來變動趨勢；或者采用市場法與長期趨勢法相結(jié)合的方法（2）對于出租或營業(yè)的房地產(chǎn)，可先預(yù)測其租賃或經(jīng)營收益，再采用收益法將該收益轉(zhuǎn)換為價值注意：運用假設(shè)開發(fā)法估價，開發(fā)完成后的價值不能采用成本法來求取35第四節(jié)假設(shè)開發(fā)法測算中各項的求取（掌握）三、后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤1、具體包括取得待開發(fā)房地產(chǎn)的稅費、后續(xù)的開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費和開發(fā)利潤；實際估價中可根據(jù)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)價格構(gòu)成情況來分項測算，測算的方法與成本法中的相同，所不同的是需要預(yù)測，即預(yù)測它們在未來發(fā)生時的值，而不是在估價時點時的值。36第四節(jié)假設(shè)開發(fā)法測算中各項的求取（掌握）2、取得稅費是指購置待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)由購置者交納的有關(guān)稅費，通常按房地產(chǎn)價值的一定比例求。3、后續(xù)的開發(fā)成本、管理費用、銷售費用等的計算，要與開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況相對應(yīng)。4、投資利息和開發(fā)利潤只有在傳統(tǒng)方法中才需要測算。37第四節(jié)假設(shè)開發(fā)法測算中各項的求?。ㄕ莆眨┱_測算投資利息應(yīng)把握六個方面：應(yīng)計息的項目；計息期的長短；計息的方式；利率的高低；計息周期；名義利率和實際利率。38第四節(jié)假設(shè)開發(fā)法測算中各項的求取（掌握）

測算開發(fā)利潤的方法與成本法中的相同，通常是以一定基數(shù)乘以同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項目所要求的相應(yīng)平均利潤率。39第四節(jié)假設(shè)開發(fā)法測算中各項的求?。ㄕ莆眨┧摹⒄郜F(xiàn)率與報酬資本化法中的報酬率的性質(zhì)和求取方法相同，具體應(yīng)等同于同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項目所要求的平均報酬率，它體現(xiàn)了資金的利率和開發(fā)利潤率兩部分。40第四節(jié)假設(shè)開發(fā)法測算中各項的求?。ㄕ莆眨┪濉y算中的其他有關(guān)問題1、注意假設(shè)開發(fā)法的三種估價前提估價對象仍然由其擁有者或開發(fā)商開發(fā)建設(shè)——自己開發(fā)前提；估價對象要被其擁有者或開發(fā)商自愿轉(zhuǎn)讓給他人開發(fā)建設(shè)——自愿轉(zhuǎn)讓前提估價對象要被迫轉(zhuǎn)讓給他人開發(fā)建設(shè)——被迫轉(zhuǎn)讓前提2、應(yīng)考慮開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值以外的收益41第五節(jié)假設(shè)開發(fā)法總結(jié)和運用舉例見教材42某宗“七通一平”熟地的面積為5000㎡，容積率為2，適宜建造一幢乙級寫字樓。預(yù)計取得該宗土地后將該寫字樓建成需要2年，建筑安裝工程費為每平方米建筑面積l500元，勘察設(shè)計和前期工程費及其他工程費為建筑安裝工程費的8%，管理費用為建筑安裝工程費的6%；建筑安裝工程費、勘察設(shè)計和前期工程費及其他工程費、管理費用第一年需要投入60%，第二年需要投入40%。在該寫字樓建成前半年需要開始投入廣告宣傳等銷售費用，該費用預(yù)計為售價的2%。房地產(chǎn)交易中賣方應(yīng)繳納的營業(yè)稅等稅費為交易價格的6%，買方應(yīng)繳納的契稅等稅費為交易價格的3%．預(yù)計該寫字樓在建成時可全部售出，售出時的平均價格為每平方米建筑面積3500元。請利用所給資料采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測算該宗土地的總價、單價及樓面地價（折現(xiàn)率為12%）。43本章練習(xí)題某舊廠房的建筑面積為5000㎡，根據(jù)其位置，適宜裝飾裝修改造成商場出售，并可獲得政府批準(zhǔn)，但需補交出讓金等費用400元/㎡（按建筑面積計），同時取得40年的土地使用權(quán)。預(yù)計購買該舊廠房買方需要繳納的稅費為其價格的4%；裝飾裝修改造期為1年，裝飾裝修改造費用為每平方米建筑面積1000元；裝飾裝修改造完成后即可全部售出，售價為每平方米建筑面積4000元；在裝飾裝修改造完成前半年開始投入廣告宣傳等銷售費用，該費用預(yù)計為售價的2%，銷售稅費預(yù)計為售價的6%。請利用上述資料采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測算該舊廠房的正常購買總價和單價（折現(xiàn)率為12%）。44本章練習(xí)題某