房產(chǎn)稅現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢

我國房產(chǎn)稅現(xiàn)狀及趨勢分析

一、近幾年房地產(chǎn)調(diào)控回顧06年九部門制定《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)

穩(wěn)定住房價格的意見》（國六條）：

(一)切實調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)；自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70％以上。(二)進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用；

2007年房價高企國家稅務(wù)局出臺《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》，但由于美國的次貸危機------不了了之。2008年樓市遇冷、政府救市2008年全球金融危機迸發(fā)，中國樓市一片蕭條。期間，國務(wù)院頒布《促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展措施》（“國三條”）：

自2008年10月27日起，對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房其貸款利率的下限可擴大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20%。

2010初：1.營業(yè)稅征免時限2年變5年2.拿地首付不低于50%3.二套房貸首付不得低于40%2010.4.15-國務(wù)院新十條一、實行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策。二、增加住房有效供給。三、加快保障性安居工程建設(shè)。四、加強市場監(jiān)管。

9月29日調(diào)控一、禁止異地購房二、首套房貸一刀切比例30%三、暫停發(fā)放第三套房貸四、部分城市限購房套數(shù)五、囤地捂盤房企：停發(fā)股票債券不給貸款六、推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點各地調(diào)控細(xì)則紛紛出臺

南京和深圳最嚴(yán)厲，看存量不看增量

南京：限制購買第三套住房。新建商品住房上市必須明碼標(biāo)價、“一套一標(biāo)”；申領(lǐng)預(yù)售許可證必須申報價格，申報價格3個月內(nèi)不得調(diào)高，3個月后需要調(diào)高的必須重新申報。

深圳：本地人可購買兩套，外地人只能購買一套

上海、杭州、廣州看增量，不看存量上海：本地人和外地人只能購買一套杭州：本地人和外地人只能購買一套廣州：本地人可購買兩套，外地人只能購買一套調(diào)控軌跡

出政策-房價穩(wěn)定-房價反彈-再出政策-再度穩(wěn)定-再度反彈-出臺第三輪政策……

2009年12月調(diào)控-2010年4月-2010年9月……

最近首套購房取消7折優(yōu)惠。政策從打擊投機性購房等------提高了所有購房者的準(zhǔn)入門檻，所謂差別化的利率政策事實上已經(jīng)淪為全面的打擊。對于普通購房者而言，隨著新的政策的出臺，其購房的門檻和成本越來越高。2011年-2012年我國商品房銷售面積及銷售額

新國五條-2013.2.16

新國五條細(xì)則-2013.3.1能否抑制上漲的房價與預(yù)期二、高房價的成因

需求增加我國GDP的增長與房地產(chǎn)(住宅)增長的關(guān)系示意圖0500100015002000250030003500400019971998199920002001200220032004200520062007050000100000150000200000250000300000我國住宅平均價格(元/平方)我國國內(nèi)生產(chǎn)總值(億元)居民收入的持續(xù)增長城市化1.城市化發(fā)展水平滯后已成為嚴(yán)重制約經(jīng)濟發(fā)展、國家競爭力快速提高的“瓶頸”。2.城市化率低，2010年城市化率46.6%。3.每年有約2100萬人口進(jìn)入城市。

表12000年—2020年人口城市化進(jìn)程預(yù)測指標(biāo)2000年2010年2020年城市化水平/%36.146.658.0中國總?cè)丝?億人12.6614.0014.90城市人口規(guī)模/億人4.566.528.64表2城市化進(jìn)程中新居民產(chǎn)生的住宅需求時間平均每年新市居民/萬人人均住房建筑面積/m2新增城市居民產(chǎn)生的住房需求/億m2/年2000—2010年1960254.902010—2020年2120306.36

注：2011年，全國房地產(chǎn)住宅竣工面積7.8億平方米。以上分析可以看出，城市化進(jìn)程中新居民產(chǎn)生的住宅需求是巨大的。炒房族大量出現(xiàn)-非真實性需求

住房已經(jīng)脫離了居住的基本功能，逐漸演變化為投資品。目前樓市炒樓之風(fēng)猖獗，房價的飆升使開發(fā)商獲得巨額財富，也使那些收入高、買房早、買得多的群體財富增長加速，而其他一些群體則被擠出住房市場，高房價直接造成普通群眾買房難。貧富差距拉大！

供給不足土地供應(yīng)不足

房屋是建立在土地之上的。我國房屋的產(chǎn)權(quán)也是房屋的所有權(quán)和土地的使用權(quán)結(jié)構(gòu)。在房地產(chǎn)供給市場一端是土地，一端是建立在其上的房屋。土地是政府嚴(yán)格管控的，房屋卻是自由市場可以自由買賣。如果土地供應(yīng)不足，勢必造成處于自由市場的房屋被視為稀缺之物加以搶購。土地供不應(yīng)求直接導(dǎo)致房屋供不應(yīng)求。

2003年“5.12”大限導(dǎo)致供地嚴(yán)重不足，進(jìn)而導(dǎo)致2006.2007年住宅供不應(yīng)求，價格大漲。

2008年房市大蕭條，沒人拿地。導(dǎo)致2009下半年和2010年房價高企。

2010年怎么樣？2010年全國住房建設(shè)用地擬供應(yīng)量達(dá)到18.5萬公頃。上半年，全國103個城市累計供應(yīng)住宅用地2.03億平方米，僅完成了全年計劃的11%......

內(nèi)地上市房企囤地排名前十名

1.保利地產(chǎn)儲備土地面積為3369萬平方米。

2.萬科地產(chǎn)：3268萬平方米。3.蘇寧環(huán)球：1577萬平方米。其他為首開股份、中天城投、CELESTIALASIA、金地集團、榮盛發(fā)展、新湖中寶、招商地產(chǎn)。捂地惜盤

“香港上市房企囤地排名”前10名恒大、碧桂園、綠城中國、雅居樂、中國海外、合生創(chuàng)展、長和系、新世界中國、富力地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)。其中恒大以7238萬平方米的土地儲備成第一。碧桂園為4285萬平方米位列第二。綠地集團高達(dá)近4000萬平方米。2000年－2009年10年的時間內(nèi)，全國房地產(chǎn)企業(yè)一共購置占地面積近33億平方米土地，而在這10年內(nèi)全國房地產(chǎn)完成土地開發(fā)面積僅有近21億平方米，雪藏了近12億平方米。

2009年，全國房地產(chǎn)完成土地開發(fā)面積為2.3億平方米，這意味著僅僅這10年來儲存的土地就夠全國房企開發(fā)五六年之用。

以目前業(yè)內(nèi)通常的容積率為3的住宅開發(fā)指標(biāo)來計算，這些土地能提供36億平方米面積的住宅，以人均30平方米的居住空間計算，這十年閑置的土地面積足夠1.2億人居住，以戶均100平方米計算，這些土地可以蓋3600萬間。

貨幣與信貸政策刺激流動性過剩1.實體經(jīng)濟不景氣，流動性資金轉(zhuǎn)向樓市、股市2.寬松的貨幣政策，導(dǎo)致國字號企業(yè)大量的“授信”找不到出口。3.救中國經(jīng)濟不經(jīng)意救活了房地產(chǎn)（這一年是房地產(chǎn)史上效益最好的一年）4.跑“部”向“錢”

1）4萬億經(jīng)濟刺激政策

2）9.6萬億信貸投放超發(fā)貨幣截止今年9月末，廣義貨幣余額已經(jīng)達(dá)到了69.64萬億元，按照國家統(tǒng)計局發(fā)布的前三季度GDP達(dá)26.866萬億元計算，超發(fā)貨幣將近42.774萬億元。

物價飛漲是央行貨幣超發(fā)的結(jié)果，多余的錢在市場中亂竄，多年累計起來的過量貨幣已經(jīng)給中國經(jīng)濟實體帶來了巨大的通脹風(fēng)險。房地產(chǎn)稅制結(jié)構(gòu)不合理

1．稅費種類繁多，稅、費、租混雜現(xiàn)象嚴(yán)重。2、重開發(fā)和交易環(huán)節(jié)，輕“持有”環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)稅費租最重，交易環(huán)節(jié)稅收較重，而“持有”環(huán)節(jié)幾近為零。目前我國房地產(chǎn)稅制政策是不賣不稅、不租不稅，一旦租售則數(shù)稅并課。

三、房產(chǎn)稅能控制高房價嗎？

（一）物業(yè)稅定義物業(yè)稅又稱財產(chǎn)稅或房地產(chǎn)稅，主要是針對土地、房屋等不動產(chǎn)，要求其承租人或所有者每年都要繳納一定稅款，而應(yīng)繳納的稅值會隨著不動產(chǎn)市場價值的升高而提高。在樓市炒作之風(fēng)盛行的今天，物業(yè)稅，離我們還有多遠(yuǎn)？

2009年大約70%左右的買家是投資型購房。

惡性循環(huán)形成了：有錢人擁有更多的房子，房價的大幅攀升使資產(chǎn)再度大幅增值，有錢者變得更有錢；普通階層或者購不起房，或者是只是擁有一套自住房的“房奴”。貧富差距由此越拉越大。而淪為投資品市場的樓市，泡沫也將越吹越大。為什么有錢人不斷買房并寧愿這些房子空置著？一方面是基于房價將不斷攀升和通貨膨脹的預(yù)期。另一方面，現(xiàn)實中房產(chǎn)在購入之后，持有成本為零，升值了可盡享暴利。（二）我國房地產(chǎn)稅目前狀況我國房地產(chǎn)業(yè)涉及的稅種共計12個。直接以房地產(chǎn)為課稅對象的稅種有6個：土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、契稅。

與房地產(chǎn)緊密相關(guān)的稅種有6個：營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、印花稅、城市維護建設(shè)稅及教育費附加。

將房地產(chǎn)稅按環(huán)節(jié)可劃分為四大類：與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的稅收、與房地產(chǎn)交易有關(guān)的稅收、與房地產(chǎn)保有有關(guān)的稅收、與房地產(chǎn)所得有關(guān)的稅收。一、與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的稅種

(一)耕地占用稅

(二)印花稅

(三)營業(yè)稅

(四)城市維護建設(shè)稅

(五)教育費附加二、與房地產(chǎn)保有有關(guān)的稅種

(一)房產(chǎn)稅(二）城市房地產(chǎn)稅：納稅人是在我國境內(nèi)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和外籍個人以及華僑、港澳臺同胞

(三)城鎮(zhèn)土地使用稅

三、與房地產(chǎn)交易有關(guān)的稅種

(一)土地增值稅

(二)契稅四、與房地產(chǎn)所得有關(guān)的稅種

(一)企業(yè)所得稅

(二)個人所得稅

房地產(chǎn)稅房產(chǎn)稅土地稅土地使用稅土地增值稅耕地占用稅房產(chǎn)稅契稅印花稅所得稅營業(yè)稅城建稅教育費附加按所屬關(guān)系分類城市房產(chǎn)稅

中國的房產(chǎn)稅開征，是一個新的概念。取向要明確？設(shè)計要合理？

2003年10月14日，十六屆三中全會通過的《中共中央關(guān)于完善社會主義市場經(jīng)濟體制若干問題的決定》指出：“實施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費改革，條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費?！保ㄈ┦紫扰宄槭裁凑魇辗慨a(chǎn)稅？（假設(shè)法）1、完善房地產(chǎn)稅收體系要完善稅收體制，就要在征收房產(chǎn)稅的同時，大幅度的取消其他的稅費。2、規(guī)范房地產(chǎn)市場，提高房地產(chǎn)使用效率對小戶型不征收，只針對大戶型。3、抑制炒房，打擊房地產(chǎn)投機應(yīng)該對那些擁有兩套或三套以上住宅的，還有別墅等豪宅征收。4、縮小貧富差距針對大戶型或擁有兩套或三套以上住宅的，還有別墅等豪宅的征稅。5、增加稅收，建立公共財政體系對所有房地產(chǎn)統(tǒng)一征收。

各國房產(chǎn)稅狀況香港：15%，只對出租房地產(chǎn)征收。交易收印花稅新加坡：自住4%，其他10%。臺灣：144平方米以上的房源，每年收取的稅費約為房屋總價的０.８％～１.５％。韓國：2007年起，韓國的財產(chǎn)稅和綜合土地稅達(dá)房產(chǎn)總值的３０％。第二套房產(chǎn)出售，各項稅率加起來為房產(chǎn)總值的５０％，而第三套房產(chǎn)為６０％。日本：基本稅率是1.4%，最高限制稅率是2.1%。美國：1%

-3%。香港為例今年以來中小型住宅價格升幅高達(dá)21%，大型住宅價格上升11%。調(diào)控措施：其一，所有非香港永久居民、所有香港和外地注冊的公司購買香港住宅時，除繳付一般印花稅，還需要繳付15%的“買家印花稅”。其二，增加額外印花稅的稅率：若買家在半年內(nèi)轉(zhuǎn)售，稅率提高至20%，半年至一年為15%，一年至三年為10%。而且將此政的實行期限由兩年延至三年。一個內(nèi)地人在香港購買一套1000萬的住宅，半年內(nèi)賣出時，共計須繳390萬的印花稅（約40萬的一般印花稅、150萬的買家印花稅、200萬的額外印花稅）?；仡欉^去兩年，二地皆從2010年實行房地產(chǎn)調(diào)控，但內(nèi)地效果明顯好于香港。內(nèi)地房價經(jīng)歷了去年10月至今5月的持續(xù)下跌，而香港樓市基本上維持上漲態(tài)勢。從內(nèi)部原因看，內(nèi)地以限購為代表的行政性政策，比香港的“印花稅”的作用機制更直接，見效也更快些。

提高房地產(chǎn)使用效率，遏止各類投機行為，如韓國、法國等國；

增加政府稅收來源，改善公共福利，如美國、加大拿等國；

兼而有之，如日本、香港等國家（地區(qū)）；

目前我國試點的兩個城市房產(chǎn)稅對比（四）關(guān)于征收房產(chǎn)稅★擁護者認(rèn)為,開征房產(chǎn)稅會使房產(chǎn)持有成本增加,抑制投機性購買行為,從而降低房價。

★反對人士認(rèn)為,征收房產(chǎn)稅不僅無益于降低房價,甚至有可能使“房奴”升級為“稅奴”。

支持誰？贊成者的看法

1.城市房屋空置率已大大高于10%的國際警戒線,抑制購房投機。2.改善住房結(jié)構(gòu)1）對購房人會產(chǎn)生一定的抑制作用。2）對開發(fā)商也會產(chǎn)生一定的傳導(dǎo)影響。3.減少空置率，增加資源配置效率。在客觀上促使住宅空置面積的減少，讓社會財富流動起來。

反對者意見開征房產(chǎn)稅以后房價馬上就會下來了,這完全是理想,甚至是空想。在市場經(jīng)濟條件下,所有增加的稅負(fù)最終都將轉(zhuǎn)嫁到消費者身上。現(xiàn)行市場格局下,房地產(chǎn)的各項稅費均由購房者承擔(dān),開征物業(yè)稅會增加房地產(chǎn)投資和保有成本,使房價“水漲船高”。開征房產(chǎn)稅的目的是什么？1、完善房地產(chǎn)稅收體系2、規(guī)范房地產(chǎn)市場，提高房地產(chǎn)使用效率3、抑制炒房，打擊房地產(chǎn)投機4、縮小貧富差距增加稅收，建立公共財政體系不是房產(chǎn)稅的目的。房產(chǎn)稅是否會加重民眾的財稅負(fù)擔(dān)？征稅對象：非自住或大戶型、豪宅征收。采用遞增稅率。1.以一套為自住，其他為商業(yè)性房地產(chǎn)。

2.自住120平方米以下（含）免稅，超120平方米征稅，一套稅率大城市為1%，中小城市為0.8%。

3.二套稅率大城市為1.5%，中小城市為1.0%。

4.三套稅率大城市為2.0%，中小城市為1.5%。

……開征房產(chǎn)稅的基本議案:

將現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅以及相關(guān)收費合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。