2023年自考房地產開發(fā)與經(jīng)營管理

第一章經(jīng)營與房地產經(jīng)營1,房地產經(jīng)營學的研究對象是房地產經(jīng)濟活動全過程的經(jīng)營問題。2，研究目的：a研究房地產經(jīng)營的基本經(jīng)濟活動及其運作規(guī)律,以便從整體上把握房地產經(jīng)濟運作的過程,指導公司從事房地產經(jīng)營活動。ｂ研究基本的房地產經(jīng)營預測和決策技術、營銷技術,幫助公司掌握現(xiàn)代經(jīng)營原理與方法；掌握科學的決策程序和決策方法;提高公司在市場經(jīng)濟中的適應力和競爭力。c研究房地產經(jīng)營計劃管理、財務管理、人力資源管理等一整套現(xiàn)代公司經(jīng)營管理手段和方法。以提高公司管理效率和管理水平。d研究房地產公司經(jīng)營分析的原則和方法,探索提高公司綜合經(jīng)濟效益及項目經(jīng)營效益的途徑。3，研究內容一是關于經(jīng)營與房地產經(jīng)營的基本概念、基本原理、基本運作規(guī)律的內容。二是關于房地產市場分析、預測與決策技術的研究。三是關于房地產公司及房地產公司重要經(jīng)營管理職能的研究。四是關于房地產營銷理論與方法的研究。五是關于房地產公司經(jīng)營分析的理論與方法。４．經(jīng)營管理的職能:戰(zhàn)略職能、決策職能、開發(fā)職能、財務職能和公關職能。5.財務職能的核心是資金的運用和管理。6．任務:廣開資金渠道,多方籌措資金；加強資金管理、減少成本開支。提高資金運用效益;增長公司積累，擴大公司實力。7內容:１.資金籌措職能２.資金管理職能3.資金運用職能4.經(jīng)濟核算與經(jīng)營分析職能。8思想:一、面向市場的經(jīng)營思想二、競爭致勝的經(jīng)營思想三、注重信息的經(jīng)營思想四、致力人才開發(fā)的經(jīng)營思想五、注重計劃管理的經(jīng)營思想六、以經(jīng)營效益為核心的經(jīng)營思想９.經(jīng)營目的是指公司在一定期期風,從事生產經(jīng)營活動要達成的成果,是經(jīng)營思想的具體體現(xiàn)，也是公司一切經(jīng)營活動的依據(jù)和歸屬。10.公司的經(jīng)營目的體系分為目的功能、目的層次和目的時序｛p9｝1１.按目的功能分類:1.市場性目的2.發(fā)展性目的３.生產性目的4.服務性目的5.成本性目的6.財務性目的7.效率性目的8.效益性目的1２.按目的層次分類:1．戰(zhàn)略決策層目的2.中間部門職能層目的3.車間班組執(zhí)行層目的1３．按目的時序分類：1.遠期目的，２023以上。2．中期目的,５年左右。3.近期目的,一般本年度。14.經(jīng)營目的的作用：1.經(jīng)營目的形成了公司經(jīng)營管理活動的中心。2.經(jīng)營目的構成了考核與檢查公司經(jīng)營成果的標準。3.經(jīng)營目的的制定和推行是強化公司經(jīng)營管理,提高經(jīng)營效益和手段。４.經(jīng)營目的是公司利益的集中體現(xiàn)，成為號召職工、團結職工、激勵職工為之奮斗,提高公司職工積極性與發(fā)明性的力量源泉。15.經(jīng)營方針是指導公司生產經(jīng)營活動和行為大綱，是指貫徹公司的經(jīng)營思想,實現(xiàn)公司經(jīng)營目的而確立的基本原則。１6．經(jīng)營方針按其構成層次上劃分,可分為公司經(jīng)營總方針和具體的經(jīng)營方針。17.公司具有的方針類型:1．生產發(fā)展方針2．技術發(fā)展方針3．項目發(fā)展方針4.市場發(fā)展方針5.人才資源發(fā)展方針6.管理發(fā)展方針1８.房地產經(jīng)營是指房地產公司為實現(xiàn)預期目的,擬定實現(xiàn)目的的戰(zhàn)略和策略,并故意識、有計劃地加以實現(xiàn)的經(jīng)濟活動過程。19.房地產開發(fā)是指對一定區(qū)域內的土地、房屋建筑、配套設施和基礎設施所進行的投資、規(guī)劃、建設等經(jīng)濟活動。2０.房地產開發(fā)與房地產經(jīng)營的關系：1房地產經(jīng)營反映的是在一定社會經(jīng)濟形態(tài)下的房屋、土地關系。2.房地產經(jīng)營是指房地產商品的銷售。租賃、抵押等以交易為重要形式的經(jīng)濟活動。３.房地產經(jīng)營涉及到產權的轉移,在很大限度上受到法律的保護與制約,國家法規(guī)便有較多的約束。21.房地產經(jīng)營特點:１.房地產商品價格昂貴，對于大多數(shù)用戶而言，往往不也許一下子拿出這么多的巨款購買房屋。２.房地產商品不可移動。因而其交易過程不是商品位置的流動，而是商品所有者或使用者的更替。3.有些房地產商品，如城市建筑地塊,其使用權與所有權是分離的。4.一般商品的互換對象范圍不受限制.5．一般商品的互換出售后的用途是不加限制的。6.一般商品交易只是單純的買賣關系。7．由于房地產資源和稀缺性，從長遠來看房地產商品都具有升值潛力。８．由于地產市場事實上是政府壟斷的市場，這就意味著,價格機制、競爭機制對土地供求關系的調節(jié)作用,就不如其他商品市場那么明顯。２2.經(jīng)濟環(huán)境是經(jīng)營者擬經(jīng)營的項目在建設期間和未來的建成使用期間所面臨的基本條件。23．房地產經(jīng)營的環(huán)境因素：1.政治環(huán)境２.社會環(huán)境3.經(jīng)濟環(huán)境4．法律環(huán)境5.自然環(huán)境2４.經(jīng)營風險是指在特定環(huán)境下和特定期期內，客觀存在的也許導致經(jīng)濟損失的變化。2５.經(jīng)營風險的特點：１.客觀性2．偶爾性3.相對性4.可測可控性5.風險與效益的共生性.2６.房地產經(jīng)營風險是指由于隨機因素所引起的房地產項目實際價值與估計價值或預期價值之間的差異。27．房地產經(jīng)營風險來源：１.國家風險2.市場風險３．公司風險房地產經(jīng)營項目的風險分析方法重要有盈虧分析、敏感度分析、概率分析。第二章房地產經(jīng)營的基本運用28.房地產經(jīng)營可分為三個環(huán)節(jié)：一是生產過程的經(jīng)營，二是流通過程的經(jīng)營,三是消費過程的經(jīng)營。29．房地產經(jīng)營的基本運作,涉及城市土地開發(fā)、城市房產開發(fā),房地產的銷售、租賃抵押、典當、拍賣、估價、入股與信托,以及房產的修繕與管理經(jīng)營等。城市房產開發(fā)涉及新區(qū)的開發(fā)與舊城改建兩類。新區(qū)開發(fā)涉及土地征用和城市基礎設施建設。30．城市建設用地,無論是收回國有土地或是集體所有土地，一般需按如下程序進行：申請選址。２．制訂方案。３．申請批準。4.發(fā)布用地通告。５．簽訂補償、安頓協(xié)議。6.發(fā)證。31.城市房地產開發(fā)是指按照城市建設總體規(guī)劃的規(guī)定，進行房屋和其他建筑物的生產和再生產。３２．房地產交易是指把房產和地產作為商品而進行的買賣、租賃、抵押、典當和互換等的流通活動。33.重要交易方式：土地使用權出讓、土地使用權轉讓、房屋銷售、房屋租賃等。34．房地產的其他交易方式:房地產抵押、房地產典當、投資入股、房屋互換、房地產估價、拍賣。{２１｝３5.物業(yè)管理可分為住宅區(qū)管理、公寓管理、寫字樓宇管理及商業(yè)物業(yè)管理類型。住宅區(qū)管理原則：1.服務第一、方便群眾的原則。2.統(tǒng)一經(jīng)營、綜合管理的原則。3.公司化管理、獨立核算的原則。4.專業(yè)管理與群眾管理相結合的原則。５.產權與經(jīng)營權分離的原則。住宅區(qū)管理模式:1.開發(fā)公司管理型。2.“三結合”管理型。3.街道辦事處管理型。4.物業(yè)管理型。3６.房地產開發(fā)經(jīng)營運作是指房地產公司以土地開發(fā)和房屋建設為經(jīng)營目的,根據(jù)內部條件與外部條件環(huán)境,把握房地產市場的發(fā)展趨勢,進行策劃、決策的事總過程。3７．城市土地開發(fā)經(jīng)營運作是指地產商或地產綜合開發(fā)公司發(fā)土地開發(fā)為經(jīng)營目的,依據(jù)城市建設總體規(guī)劃規(guī)定和對地產市場發(fā)展趨勢的預測，從土地選址與可行性研究開始，經(jīng)項目立項。征地拆遷，到對土地進行加工平整和基礎設施建設，滿足進行城市房屋建設的建筑地段為止的全過程。土地使用權的出讓：1.取得城市土地使用權的法律依據(jù)。2.城市土地的有償使用制度。3.城市土地出讓的有限期使用制度。４.土地所有權與使用權的兩權分離。｛25}城市土地使用權出讓的國家壟斷制度：1.城市土地出讓的國家壟斷經(jīng)營制度。2．城市土地使用權出讓的批準權限。土地使用權出讓的重要方式:1．協(xié)議出讓方式。２．招標出讓。3.公開拍賣。{27｝土地使用權的轉讓：1.土地使用權轉讓與出讓的區(qū)別。{2８}２.土地使用權轉讓的條件：a.只有國家出讓的土地使用權才干轉讓。b．只有依據(jù)出讓協(xié)議規(guī)定進行開發(fā)運用的土地使用權才干轉讓。C.土地使用權轉讓應當簽訂協(xié)議。Ｄ.土地使用權轉讓必須辦理過戶登記手續(xù)。３.土地使用權轉讓的原則:ａ.”認地不認人”的原則。B.房地產不可分的原則。Ｃ.房地產效益不可損的原則。4.土地使用權轉讓的年限｛29｝３8.城市房地產開發(fā)經(jīng)營，是指房地產展商對城市房屋及各類建筑物、構造物的愛好與經(jīng)營。工程項目組織1.招標類型:a．工程總承包招標b.建設項目階段招標c．專項招標２．招標方式：a.公開招標b.邀請招標c.協(xié)議招標３.招標程序:a．選擇招標方式b．編制招標文獻夾ｃ.編制標底d.招標資格審查e.組織現(xiàn)場勘察ｆ．報送標書g.開標、評標和決標ｈ．簽訂承包協(xié)議(二）工程項目管理39.工程項目管理是指開發(fā)對各施工單位在家施工過程中的綜合管理。開發(fā)公司對工程項目組織管理的重要職能有三個方面：一是、項目地盤管理。二是、工程質量監(jiān)督。三是、工程驗收與交用。40．房地產交易經(jīng)營運作：是指房地產經(jīng)營者，依據(jù)對房地產市場發(fā)展趨勢的預測，以房產、地產作為商品進行的買賣、租賃、抵押、典當和互換等交易活動的實行決策過程。房屋銷售的方式：1.房地產銷售委托。2．現(xiàn)貨買賣與期貨交易。房屋買賣程序:１.確認資格。2.簽訂房屋買賣協(xié)議。3.付款成交。４．房地產過戶。房屋租賃與房屋買賣的區(qū)別：1.房屋買賣是買得所有權,而房屋租賃是承租人從房屋所有人處租得一段時間內的使用權。2.房屋買賣是一次性交易,一次實現(xiàn)房屋的價值；而房屋租賃則是分期多次交易,分期實現(xiàn)價值。3．房屋買賣是一次性付款,或分期付款，而房屋租賃，多是按月付款,一般稱為月租。4．由于房屋租賃是把使用權從所有權中分離出來,因而在房屋租賃中產生了兩種相關的特點.第一、房屋出租,發(fā)生了使用權對房屋所有人處分權的制度。第二、由于房屋出租,也產生了所有權對使用權的某種制約。租賃雙方的權利與義務》房屋出租方的權利:1.有按期收取資金的權利。2．有監(jiān)督承租方愛惜使用房屋的權利。３.有依法收回出租房屋的權利。４.因國家建設需要，必須騰讓房屋時，出租方有權終止租賃協(xié)議，對用戶按有關規(guī)定另行安頓?！贩课莩鲎夥降牧x務｛35｝》房屋承租方的權利{35}》房屋承租方的義務{35｝房屋租賃程序:1．租賃雙方平等協(xié)商?；ダセ荨⒆h定租金。2.簽訂房屋租賃協(xié)議，明確雙方權利與義務。3.將租賃協(xié)議送本地房管機關備案，辦理房地產租賃登記手續(xù)。4.交接房屋。41.其他房地產經(jīng)營形式的運作:（一）房地產抵押1.抵押權的設定｛37｝2.房地產抵押貸款協(xié)議｛38}3.抵押登記{３8｝4.抵押房產的占有、收管。{3８}5.抵押房地產的處分{３8｝（二）房屋互換１.房屋產權互換,是指房屋產權人之間,為了生活或經(jīng)營的需要,互相互換房屋的所有權。房屋互換程序:1.》換房申請。2》換房證明。3.》互換房的價格評估。4．》簽訂換房協(xié)議。５.》房地產過戶。房屋使用權的互換。換房范圍。第三章房地產經(jīng)營公司42.地產經(jīng)營公司則是指從事房地產開發(fā)、租售、中介服務以及維護管理等經(jīng)濟活動組織。４３．房地產公司的類型:(一)按所有權性質劃分：1.全民所有制公司。2.集體所有制公司。3．私營公司。4.中外合營公司。5.外商獨資公司。(二)經(jīng)營內容和經(jīng)營方式劃分：1.房地產開發(fā)公司。2.房地產中介服務公司。３.物業(yè)管理公司。(三）按經(jīng)營性質劃分:1.房地產專營公司。２．房地產兼營公司。3.房地產項目公司。44.房地產公司的設立、變更和終止的條件及程序；４５.設立房地產公司，應當具有的條件：１.有自己的名稱和組織機構。２.有固定的經(jīng)營場合。3.有必要的財產和經(jīng)費。4.有足夠的專業(yè)技術人員。５.法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。46．公司法人辦理開業(yè)登記,應當提交下列文獻和證件:1.組織負責人簽署的登記申請書。２.組織章程。3.資金信用證明、驗資證明或者資金擔保。4.公司重要負責人的身份證明。５.住所和經(jīng)營場合使用證明。６.其他有關文獻、證明。4７．有限責任公司的設立條件:１．股東符合法定人數(shù)。２．股東出資達成法定資本最低限額。3.股東共同制定公司章程。4.有公司名稱,建立符合有限責任規(guī)定的組織機構。5．有固定的生產經(jīng)營場合和必要的生產經(jīng)營條件。4８.有限責任公司的設立程序：１.發(fā)起人符合法定人數(shù)。2．發(fā)起人認繳和社會公開募集的股本達成資本最低限額。3．股份發(fā)行、籌備事項符合法律規(guī)定。４.發(fā)起人制訂公司章程，并經(jīng)創(chuàng)建大會通過。5.有公司名稱,建立符合股份有限公司規(guī)定的組織機構。6.有固定的生產經(jīng)營場合和必要的生產經(jīng)營條件。｛4４｝公司的變更、終止。{4４}49.房地產開發(fā)公司資質等級標準分五個等級。{詳見45}申請資質等級的證明文獻:1.公司資質等級申報表。2．公司資信證明。3.公司法人代表和經(jīng)濟、技術、財務負責人的職稱證明。4.公司記錄年報資料,5.其他有關文獻、證明。５0.組織是由五個因素組成：人員、職位、職責、聯(lián)系、信息。51.組織是指圍繞著公司各級目的和總目的的實現(xiàn),建立管理機構系統(tǒng)，以明確目的、指定職位、規(guī)定職責、選擇人員、授與權力、明確關系交流信息而建立健全正常的管理秩序,同時使全體人員能協(xié)調地進行工作,以長期高效的組織行為保證既定目的的實現(xiàn)。52.組織的重要作用表現(xiàn):１.它不僅是管理職能的重要職能，并且是公司進行生產經(jīng)營活動的基礎條件。２.它不僅可以保證管理活動的順利進行,并且可以協(xié)調人與人，人與事之間的關系,不斷地推動生產經(jīng)營活動高效地進行。3.它不僅是實現(xiàn)當前目的的重要手段，并且是先進管理費用思想、方法、手段具體發(fā)揮作用不斷提高公司管理水平的體現(xiàn)。4．它不僅可以反映當前社會化大生產和生產力發(fā)展水平的規(guī)定和生產關系的規(guī)定，并且可以適應環(huán)境變化、發(fā)展的需要以反映其新的規(guī)定。5３.建立健全公司組織的原則:1.效率原則。２．分工協(xié)作,以工作為中心的原則。３.管理幅度、分層管理的原則。4．統(tǒng)一指揮、命令一致的原則。5.權責對等、才職相稱的原則。６.協(xié)調原則。7.彈性原則。５４．公司組織的基本形式:1.對比分析房地產公司五種一般組織結構設計的優(yōu)缺陷。答:直線制組織結構：優(yōu)點是命令統(tǒng)一,責權分明,維持成本低，快速靈活。缺陷是不利于公司成長，過度依賴領導人的才干和技能。職能制組織結構：優(yōu)點是運用專門化、規(guī)?；瘞淼某杀竟?jié)約、減少資源浪費的好處。缺陷是容易部門分割，不了解其他部門的工作,部門追求各自的職能利益。直線職能制結構:優(yōu)點是統(tǒng)一指揮與專業(yè)分工相結合，缺陷是橫向協(xié)調難度大,人員多,效率低,管理成本高。事業(yè)部制組織結構：優(yōu)點是強化了決策機制,總公司層領導著重研究政策和戰(zhàn)略發(fā)展,提供各種服務，調動事業(yè)部的積極性,強調了事業(yè)部經(jīng)理對本部門產品和服務經(jīng)營責任，有助于培養(yǎng)人才，增強了內部競爭。缺陷是活動和資源的反復配置導致成本上升,效率減少。矩陣型組織結構:優(yōu)點是公司可以很好地協(xié)調復雜又互相依存的組織活動，不同的專業(yè)人員可以很好地溝通和交流,并協(xié)助矩陣結構組織平臺很好地發(fā)揮資源作用。缺陷是消除了統(tǒng)一指揮后,也許導致一些混亂，員工缺少安全感，產品線經(jīng)理為了得到優(yōu)秀的專業(yè)人員展開斗爭,容易引起組織的矛盾。55.房地產公司組織機構的設立各重要行政領導人員的職責{5５}１．經(jīng)理、2副經(jīng)理、3總工程師、4總經(jīng)濟師、5總會計師、６科長各重要職能部門的職責{56}經(jīng)營部。2.開發(fā)部。３.計劃部。４.工程技術部。5.財務部。房地產公司的管理制度:1.開發(fā)經(jīng)營管理制度。２．工程技術管理制度。３.經(jīng)濟核算管理制度。４行政人員管理制度。5.物業(yè)管理制度。6.思想政治工作管理制度。第四章房地產市場與房地產經(jīng)營預測第一節(jié)房地產市場1．市場涵義:(1)市場是商品聚集和互換的場合（2）市場是商品互換關系的總和(3）市場是現(xiàn)實潛在的購買力和欲望購買2.市場三要素:商品要素。購買力要素。樂意買賣商品的當事人。{課本6０頁}3.市場的功能：（1）市場是連接身產和消費的紐帶。(2）市場把單個公司的經(jīng)濟活動聚為一個有機的整體(3)市場是實現(xiàn)再生產的基礎。{Ｐ６0}市場經(jīng)營觀念。{60}現(xiàn)代市場經(jīng)營觀念有4點：(１）顧客向導（2)不斷創(chuàng)新（３）揚長避短（4）整體營銷4.房地產市場的含義：（1)狹義:是指房地產商品交易的場合(2)廣義：其一,是房地產商品所擁有的現(xiàn)實和潛在的消費者總和。其二，是指房地產商品流通過程中各種互換關系的總和。5．房地產市場的特性：（１）標的物流通轉移的固著性（2)房地產市場與土地市場的統(tǒng)一性(３)市場供應缺少彈性（4)市場供應的地區(qū)性(5）市場機制調節(jié)的不徹底性(6)市場功能的不徹底性（7）地產市場壟斷性。6.哺育和發(fā)展房地產市場的重要意義:(1)有助于加速經(jīng)濟體制的深化改革(2)有助于其他各類市場的發(fā)展(3)有助于促進土地資源優(yōu)化配置（4）有助于促進城市建設投入產出良性循環(huán)（5）有助于促進對外開放的進一步擴大。{6３}7.房地產市場類型:(1)按商品用途：分為生產資料市場和消費市場(2)按市場的發(fā)育完善限度：初級中級高級市場我國處在初級(3)按經(jīng)營對象：土地市場和房產市場(４）按市場活動范圍:地方國內國際(5)按交易內容：土地使用市場房屋商品市場房地產金融市場房地產勞務市場技術市場信息市場（6)按市場層次:一級二級三級。８.房地產的三級市場架構：一級市場特點（1)建立在城市土地國有制的基礎上，堅持城市土地國有制,交易地址是土地使用權(２）土地的受讓方允許為多種性質，多種成份法人（３)明確規(guī)定各類用地的使用年限（4）國家直接調控壟斷經(jīng)營權（5）批租土地使用權的價格是一種“租賃”價格,租賃費用一次性收取(6)重要形式:協(xié)議出讓招標出讓拍賣出讓。二級市場特點：（１）流通由經(jīng)營向使用消費平行轉移（2)涉及較多的經(jīng)濟法律關系三級市場的特點：是房地產消費者之間的房地產商品再轉讓市場。土地使用者,房屋所有人，將所取得的一定年限的土地使用權,房屋所有權或房屋所占有的土地使用權一并在市場上轉讓,出租，抵押,買賣,贈與，繼承，互換。屬于調劑余缺,從新配置的市場。三級市場只要作用體現(xiàn)在：第一,調節(jié)住宅余缺滿足居民的居住需要。第二,改變房地產用途完善土地利;用結構。第三，滿足公司和居民的特殊需要。9.房地產的要素市場：地產市場房產市場房地產資金市場房地產勞務市場信息市{65}房地產的運營機制市場機制重要內容：１價格機制2供求機制３競爭機制4稅收機制5信貸利率機制{66}市場機制的優(yōu)勢弱點在{67}“計劃機制”的含義優(yōu)缺陷在{67｝“法律機制”的含義優(yōu)缺陷在｛6７下}１0.房地產市場的宏觀調控1.決策控制系統(tǒng)：(1）土地供應計劃（2)城市規(guī)劃指導(3)環(huán)境保護2.市場調節(jié)系統(tǒng)：（１)控制地價(２）調節(jié)稅收（3）租金的控制(４)信貸規(guī)模及利率3.信息反饋系統(tǒng)4.監(jiān)督系統(tǒng){69}第二節(jié)房地產市場調查11．概念:是指運用科學的方法,有目的，有計劃,系統(tǒng)地收集房地產市場營銷狀況方面的各種情報資料，通過對過去與現(xiàn)代營銷狀態(tài)及動態(tài)影響因素的分析研究，從而為房地產經(jīng)營者預測其發(fā)展未來，制定對的的決策提供可靠的依據(jù)。(1）市場調查的基礎是收集資料(2)市場調查的內涵是廣義的(３）市場調查的方向必須是科學的。(７０頁)12.市場調查的作用:（1）市場調查有助于公司擬定對的的方向(2)有助于公司適時進行產品的更新?lián)Q代(３）有助于公司制定科學的銷售和生產計劃（4）有助于公司實行對的的價格策略(5)有助于公司改善經(jīng)營管理，提高經(jīng)濟效益(6）對政府而言有助于制定對的的宏觀經(jīng)濟政策13．原則：實事求是原則2有的放矢原則3虛心求知原則4系統(tǒng)性原則５效益性原則１４．房地產市場調查的類型:1.探索性調查2描述性調查3因果性調查{71｝15.內容:1:不可控因素的調查(1）政治法律環(huán)境調查（2)經(jīng)濟環(huán)境調查（3）消費者狀況調查(４）市場結構不可控因素調查(a競爭對手調查b同行業(yè)競爭產品調查2可控因素調查（1）產品調查(2）價格調查(3）銷售渠道調查（4）促銷調查16．程序:論采用哪一種形式，調查哪一方面內容，都是一次有組織有計劃的行動，都應當通過一定的程序和步鑄,才干達成預期的目的，程序大體上有(調查準備正式調查結果分析撰寫調查報告）4個階段。1．調查階段:（1)擬定調查目的(２)初步情況分析(３）制定調查計劃（４)非正式調查2.正式調查階段(1)擬定市場資料來源（2)擬定收集資料方法（3)調查表及問卷設計（4)抽樣設計(5）現(xiàn)場實地調查3.結果分析階段:(１）資料編輯整理(匯總初審篩選記錄（2)調查資料的綜合分析（定量分析發(fā)定性分析法｛7４頁｝４.編寫調查報告。{７5}１7．調查方法和技術：調查方法：1．詢問調查法（a訪談調查b電話調查ｃ郵函調查ｄ留置問卷調查。2.觀測調查法3實驗調查法調查技術：{７６-７7}第三節(jié)房地產經(jīng)營預測概述18.概念：是直借助歷史記錄資料和市場調查,運用科學的方法和手段,對房地產未來經(jīng)營狀況及發(fā)展趨勢作出的預計，測算和判斷。是否準確取決于兩個方面:其一,房地產活動的進程,趨向和也許的顯露限度,或被偶爾因素干擾的限度;其二,人們對房地產經(jīng)營活動的內在聯(lián)系和發(fā)展變化規(guī)律的結識和掌握的能力。１9.經(jīng)營預測的作用:１是房地產公司經(jīng)營決策的依據(jù)2有助于制定對的的經(jīng)營決策略3有助于提高及公司的競爭能力４可以減少經(jīng)營的盲目性和風險性20.經(jīng)營預測的內容:1國名經(jīng)濟發(fā)展的趨勢預測2產業(yè)政策所帶來的影響預測3市場需求預測４技術發(fā)展預測5銷售前景預測６產品生命周期預測７供應能力預測８市場價格走向預測9市場競爭情況預測２1.環(huán)節(jié)：1確立預測目的2擬定預測工作計劃３收集與整理資料4選擇預測法5預測分析6預測結果評價7編寫預測報告第四節(jié)房地產經(jīng)營預測方法22.直觀預測四法：調查預測法個人判斷法專家會議法德爾菲法23.調查預測：１調查方式（a全面調查ｂ重點調查ｃ典型調查d抽樣調查2４．調查程序需預測程序（a明確調查目的b擬定方式對象c擬定調查提綱d擬定調查時間地點期限e編制計劃和預算f進行調查整理分析資料g進行預測分析h編寫預測報告。２5．個人判斷法：根據(jù)判斷者的經(jīng)驗,能力進行邏輯推理和判斷分析的方法。26．專家會議法：{83頁｝2７.德爾菲法三大特點:匿名性反饋性記錄性２８.時間序列預測法:1平均數(shù)預測法(a算數(shù)平均數(shù)預測法b加權平均預測法{85｝2移動平均預測法(a一次b二次c三次平均法{87}３指數(shù)平滑預測法（ａ一次ｂ二次ｃ三次指數(shù)平滑法{９0頁}2９.回歸預測法:環(huán)節(jié)：因素分析數(shù)據(jù)收集相關檢查模型建立模型平價預測分析一元線性回歸預測{94—１02}第五章房地產經(jīng)營決策第一節(jié)房地產經(jīng)營決策概述１.經(jīng)營決策的含義：是指在房地產經(jīng)營活動中,經(jīng)營者依據(jù)對經(jīng)營容體的規(guī)律性及各種主觀條件的結識，借助于一定的手段和方法,對房地產經(jīng)營目的及行動方案進行優(yōu)化設計,選擇并付諸實行的行為過程。2.經(jīng)營決策的構成要素：１決策主體2決策目的3決策變量4環(huán)境條件５決策成果6對決策變量的平價選擇3.經(jīng)營決策的基本屬性：１主體性2客觀性３目的性4實踐性5預見性６選擇性4.經(jīng)營決策的內容:1經(jīng)營戰(zhàn)略決策2經(jīng)營目的與計劃決策３項目決策４投資決策5金融決策6財務決策7產品的生產與開發(fā)決策8價格決策9市場營銷決策10經(jīng)營組織與人事決策11工程指揮決策1２物業(yè)管理決策5．作用:1.經(jīng)營決策的質量關系到公司的生死存亡,興衰成敗2．決策是經(jīng)營管理的核心。（一方面另一方面最后｛１０６}。6.類型：１。戰(zhàn)略決策與戰(zhàn)術決策2．程序化決策與非程序化決策3.數(shù)量與非數(shù)量性決策4.確擬定型決策不擬定型決策風險型決策。{107—1０8}7.特性與原則:現(xiàn)代決策特性重要表現(xiàn)在(1——１2）{108頁｝8.基本原則:１唯物辯證原則2信息可靠３以預測為基礎４系統(tǒng)性5優(yōu)化6可行性7反饋性8時效性原則9.決策者的素質：1政治素質2智能素質3心理素質4身體素質{110頁}決策者提高素養(yǎng)：1努力掌握專業(yè)知識和藹于總結決策經(jīng)驗2熟悉全局形勢３學習科學決策知識4提高發(fā)明性思維能力5.不斷完善心理素質第二節(jié)房地產經(jīng)營決策體制與決策程序10.房地產經(jīng)營決策體制:1決策系統(tǒng)2信息系統(tǒng)(收集加工傳遞3征詢系統(tǒng)（智囊系統(tǒng)4執(zhí)行系統(tǒng)5監(jiān)督系統(tǒng)程序：1發(fā)現(xiàn)問題2擬定目的（a針對性b系統(tǒng)性c具體性d也許性3擬定方案（a完整性b詳實性ｃ相斥性４分析評估（ａ限制因素分析b潛在問題分析c綜合評估5方案優(yōu)選(aｂcd｛１14頁}６方案實行７反饋調整第三節(jié)房地產經(jīng)營決策方法概念：是指為了實現(xiàn)一定的經(jīng)營決策目的而進行決策活動的途徑和手段定量決策與定性決策方法:{１15—16｝擬定型決策方法：1線性規(guī)劃法{116頁}2效益費用法{117頁}風險型決策方法：最大約率法{118}盼望值法{1１9}環(huán)節(jié)：(1)收集與經(jīng)營決策有關的數(shù)據(jù)資料(2）找出也許出現(xiàn)的自然狀態(tài)(3）列出可行的行動方案(4）擬定各種狀態(tài)的概率（５)計算每個行動方案在不同狀態(tài)下的損益值（6)列出決策表(7）計算出各個行動方案的損益盼望值(8）選擇盼望值最大或者最小的方案為最優(yōu)方案決策樹:1決策點(方框２狀態(tài)點（圓圈3結果點（三角4分枝（橫線{1２0｝不去定型決策方法：1樂觀準則2悲觀準則3等也許準則4后悔準則第四節(jié)多目的決策概念：那些需要同時考慮多項目的的決策問題多目的決策問題:1特點:目的之間不可公度性２權衡效用與偏好3最優(yōu)解,非劣解和滿意解(1）商定一種原則與方法(2）分析者只提供非劣解有決策者選擇滿意解（３）決策者參與分析過程,互換意見,逐步改善非裂解，直至找到滿意解(4）多目的決策過程多決策五個階段:1初始階段２問題形成階段3系統(tǒng)和模式化階段4分析評估階段5決策階段｛125頁}加權平均法：1關于分數(shù)評估{１26頁}2關于權重關系的擬定｛127頁｝層次分析法：1層次結構模型(ａ總體目的層b準則層c指標層ｄ方案層2判斷矩陣3判斷矩陣的解（ａ最小誤差平方和法b方根法c和積法４一致性檢查5組合權重系數(shù)｛128—140頁}第六章房地產經(jīng)營計劃計劃是指對工作或行為的事先安排，是人們基于對現(xiàn)實的結識和對未來的估計,對此后某一定期期應達成的目的，以及實現(xiàn)目的的措施、方案、程序、進度及人事、責任、資源等所作的安排。計劃管理是指通過計劃的編制、執(zhí)行與控制來實現(xiàn)控制公司所有生產經(jīng)營活動的周期性綜合管理工作。計劃管理的基本環(huán)節(jié);1.環(huán)境分析。2．目的的擬定。3.方案研究。4.措施與程序的制定。5.進度安排。6．平衡與調整。７.控制與協(xié)調。8.總結與分析。經(jīng)營計劃是指以公司的經(jīng)營活動為對象的計劃安排,又稱為生產經(jīng)營計劃?；救蝿?1.制訂目的。２.資源配置。3.協(xié)調生產經(jīng)營。4.提高管理效率。５.提高經(jīng)濟效益。房地產開發(fā)經(jīng)營計劃指標;房地產開發(fā)數(shù)量指標是反映公司開發(fā)能力現(xiàn)狀及其發(fā)展狀態(tài)的指標。土地開發(fā)面積及其增長率=（本期土地計劃開發(fā)面積－上期土地計劃開發(fā)面積)／上期土地實際開發(fā)面積*１０0%房屋交付使用率＝計劃交付使用房屋建筑面積/當期計劃竣工房屋建筑面積*1０0%房屋開發(fā)竣工率=計劃竣工房屋建筑面積／當期計劃開發(fā)房屋建筑面積*1０0％房地產開發(fā)收入指標是反映房地產開發(fā)公司經(jīng)營收入的重要指標有收入總額及收入增長率。收入增長率=(本期計劃收入總額-事實上期收入總額)/上期實際收入總額*100％房地產開發(fā)質量指標工程質量合格率＝質量合格的開發(fā)工程數(shù)量/竣工驗收的開發(fā)工程數(shù)量*10０%保修期內優(yōu)良服務率＝即時修理次數(shù)/報修次數(shù)*100%房地產開發(fā)成本指標開發(fā)成本減少額=預算成本額-計劃成本額開發(fā)成本減少率＝計劃成本減少額/預算開發(fā)成本額*100%房地產開發(fā)資金占用指標反映房地產開發(fā)資金占用情況的指標流動資金周轉率(周轉次數(shù))=房地產計劃銷售收入/定額流動資金計劃平均占用額流動資金占用率=定額流動資金計劃平均占用額/房地產開發(fā)產品計劃銷售額自有資金增長率=自有資金計劃增長額/上期自資金實際總額*100%房地產開發(fā)利潤指標是綜合反映房地產開發(fā)經(jīng)濟效益的利潤指標。利潤總額增長率=（本期計劃利潤總額-上期實際利潤總額）/上期實際利潤總額＊1００%房產銷售利潤率=商品房計劃銷售利潤/商品房計劃銷售收入＊10０％資金利潤率=本期計劃利潤總額/本期定額流動資金計劃平均占用額＊１00％成本利潤率=本期計劃利潤總額／開發(fā)計劃成本總額＊1０0%房地產開發(fā)勞動效率指標人均開發(fā)土地面積=計劃開發(fā)土地面積/公司在職職工平均數(shù)人均開發(fā)房屋面積=計劃開發(fā)房屋面積/公司在職職工平均數(shù)人均產值=計劃經(jīng)營總收入／公司在職職工平均數(shù)人均利稅額=本期計劃實現(xiàn)利稅額/公司在職職工平均數(shù)房地產開發(fā)社會效益指標綜合開發(fā)率=綜合開發(fā)房屋計劃竣工面積/總的房屋計劃竣工面積*１0０％房地產租賃與銷售經(jīng)營計劃指標,房產經(jīng)營流轉總額指標房產流轉是指房屋作為商品從生產領域進入流通領域的過程。出售房屋是通過一次互換而實現(xiàn)價值轉換的。其平衡公式為:期初商品房＋本期計劃購入房=本期計劃銷出房+期末商品房房產租賃與銷售收入指標描述房產租金收入的重要指標租金收繳率=計劃租金額/應收租金額*1０0％租金收入增長率=計劃租金收入增長額/上期租金收入＊10０%舊欠租金收繳率＝計劃收回拖欠租金總額/欠租總額*100%欠租發(fā)生率=欠租戶數(shù)/應收租金戶數(shù)*10０%描述房產銷售收入的重要指標銷售收入增長率=(本期商品房計劃出售額－上期商品房實際銷售額）/上期商品房實際銷售額*100%銷售收入利潤率＝商品房銷售計劃利潤/商品房計劃銷售收入*100％經(jīng)營房產狀態(tài)指標房屋出租率＝計劃出租房屋面積/經(jīng)租房屋面積＊1０0％房屋空置率=未出租房屋面積／經(jīng)租房屋面積*100％房屋空置率＝１-房屋出租率房屋完好率＝基本完好與完好房屋面積/公司經(jīng)租房產總面積＊10０%房產租賃與銷售流通費用指標出租房屋流通費用率=出租房屋計劃流通費用額/房屋租賃計劃收入總額*100％出售房屋流通費用率=出售房屋計劃流通費用額／房屋計劃出售總額*100%房產租賃與銷售成本指標經(jīng)租成本節(jié)約額=預算租金成本－房產計劃租賃成本經(jīng)租成本減少率＝經(jīng)租成本節(jié)約額/預算租金成本*100%出售成本減少額=出售房產預算成本-出售房產計劃成本出售成本減少率=出售房產經(jīng)營成本減少額／出售房產預算成本*1０0%房產租賃與銷售資金占用指標流動資金周轉率=計劃房屋銷售收入/定額流動資金平均占用額*100%定額流動資金平均占用額=12流動資金占用率=定額流動資金計劃平均占用額/房屋銷售計劃收入*１00%自有資金增長率＝自有資金計劃增長額/上期自有資金總額*1０0％自有資金增長額=本期自有資金計劃總額-上期自有資金總額房產租賃與銷售利潤指標利潤總額增長率＝(本期計劃利潤額－上期利潤額）/上期利潤總額＊1０0%經(jīng)租利潤率＝出租房屋計劃利潤額／租金收入總額*1０0%出售利潤率＝出售房屋計劃利潤額/出售房屋總收入*100%資金利潤率經(jīng)租資金利潤率=房屋出租計劃利潤總額/房屋出租定額流動資金平均占用額＊10０%銷售資金利潤率＝房屋出售計劃利潤總額/房屋出售定額流動資金平均占用額*100%房產租賃與銷售勞動效率指標人均房產管轄面積＝計劃經(jīng)租房產建筑面積/公司平均職工人數(shù)人均銷售收入=房屋計劃銷售收入／公司平均職工人數(shù)人均利稅額＝計劃利稅總額/公司平均職工人數(shù)經(jīng)營計劃編制應遵循的基本原則：調查研究，尊重客觀規(guī)律的原則。以經(jīng)濟效益為中心的原則。綜合平衡的原則。動態(tài)平衡的應變原則長期經(jīng)營計劃的內容：涉及公司發(fā)展、經(jīng)濟效益、市場開拓和職工福利。{15５｝長期經(jīng)營計劃的編制程序,環(huán)境預測與現(xiàn)狀分析。目的及經(jīng)營方針的提出。戰(zhàn)略措施的提出。審議修訂。長期經(jīng)營計劃的編制方法：滾動式計劃｛156｝年度經(jīng)營計劃的內容：1.重要技術經(jīng)濟指標計劃。2.房地產開發(fā)經(jīng)營計劃。３.費用計劃、成本計劃和投資計劃。4．資金計劃。5.銷售計劃、租賃計劃和收入計劃。6．營業(yè)外收支計劃及副營業(yè)務收支計劃。7.大修理計劃。８.質量計劃。９.財務計劃。年度經(jīng)營計劃的編制程序；１.擬定年度經(jīng)營目的。2.擬定新開發(fā)項目的發(fā)展計劃。3.編制年度開發(fā)經(jīng)營進度計劃。4.年度開發(fā)經(jīng)營進度計劃的綜合平衡｛159｝.５．編制其他年度計劃。6.制訂貫徹經(jīng)營計劃的方案及措施。7.計劃的審核與評價｛159}。項目經(jīng)營計劃是指針對具體的開發(fā)經(jīng)營對象編制的經(jīng)營計劃。項目經(jīng)營計劃按建設程序劃分為項目前期工作計劃和項目總開發(fā)經(jīng)營計劃。{１60}經(jīng)營計劃的環(huán)節(jié):1．項目經(jīng)營環(huán)境及條件的調查與研究。2.制訂項目進度計劃的初步安排。3．項目進度計劃的綜合平衡與調整。４.編制項目經(jīng)營計劃表。5.編制項目開發(fā)經(jīng)營的其他計劃。６．編制項目經(jīng)濟效益計劃。7.經(jīng)營措施及方案的提出。項目經(jīng)營計劃的編制方法:橫道圖、網(wǎng)絡圖。計劃的實行最基本的規(guī)定:１.要全面完畢經(jīng)營計劃規(guī)定的各種技術經(jīng)濟指標。2.要保證均衡地執(zhí)行計劃。計劃控制的任務:1.發(fā)現(xiàn)問題、揭示矛盾。2.采用措施,糾正偏差，解決問題。計劃控制的環(huán)節(jié)；１.測定計劃執(zhí)行結果。２.比較執(zhí)行結果與相應計劃標準。3.研究問題的存在。4.制訂并執(zhí)行糾正措施。５.檢查措施執(zhí)行效果。房地產經(jīng)營計劃分析方法:連環(huán)代替法、盈虧分析法、利潤分析法。｛168--180}第七章房地產經(jīng)營公司財務管理財務管理:是指企事業(yè)單位有關財務的管理或經(jīng)營事務,以及鈔票的出納,保管,計管等事務會計:是指價值核算,屬經(jīng)濟核算的組成部分,是以貨幣為重要計量單位對公司的資金與資金運用過程進行連續(xù),系統(tǒng),全面地記錄和核算的工作。財務和會計的區(qū)別：1.工作作職能不同；2.工作內容不同;3.管理重點不同；4.工作方法不同。聯(lián)系:1.具有共同的工作對象；2．具有共同的目的和任務；3．具有密切的業(yè)務聯(lián)系。財務管理的職能具體表現(xiàn)在:1.參與決策，規(guī)劃未來,擬定財務目的;2.資金籌措，安排和使用;3.考核資金運用效果;４.監(jiān)督公司經(jīng)濟活動。房地產經(jīng)營公司財務管理的原則:1.遵守國家財經(jīng)制度,守法守紀的原則;2．堅持經(jīng)濟核算，以經(jīng)濟效益為中心的原則；3.精打細算,厲行節(jié)約的原則；４.計算管理的原則。房地產經(jīng)營公司財務管理內容：1．編制年度財務計劃和年度財務決算;２.固定資產管理;3．流動資金管理;4.成本管理;5.售價和租金管理;6.收益管理;7.專項基金管理。方法:1.建立健全公司內部管理制度，完善財務管理體制；2.編制財務計算,推行計劃管理;3.清產核資,摸清家底；４.財務指標的分解和歸口分級管理;5.平常財務管理；６.建立財務檢查制度;7.平衡財務收支;８.財務分析。房地產資金分類1）按資金來源１.國家資金2．公司資金3.個人和單位投入資金4．借人資金5．外資2)按用途1.生產性資金２.經(jīng)營性資金3)按周轉形態(tài)1．固定資金2.流動資金房地產資金運動過程1．土地開發(fā)經(jīng)營2.房產開發(fā)經(jīng)營３.房產租賃經(jīng)營流動資金管理的基本規(guī)定：1.保證經(jīng)濟活動的需要;２．減少資金占用,提高資金運用效果流動資金分析重要任務檢查資金計劃的執(zhí)行情況,考核流動資金運用效果。重要內容流動資金結構分析，流動資金增長速度分析及流動資金運用效果分析重要方法比較分析法與差額分析法流動資金占用情況分析:是從流動資金結構，流動資金增減速度等方面,對流動資金占用的合理性做出評價的分析1)流動資金結構分析：是指通過計算分析各資金項目在流動資金總額中所占的比重,查明公司流動資金組成是否合理,從而促使公司更合理地安排流動資金，保證公司生產經(jīng)營活動順利進行2)流動資金增減速度分析流動資金運用效果分析1)流動資金周轉速度分析：流動資金周轉率(次數(shù)）=流動資金周轉額/流動資金平均余額流動資金周轉天數(shù)=計算期天數(shù)/資金周轉率(次數(shù)）=流動資金平均余額×計算期天數(shù)/流動資金周轉額2)流動資金占用水平分析：百元房地產經(jīng)營收入占用的流動資金=(流動資金平均占用額/房地產經(jīng)營收入)×10０3)流動資金利潤率分析:流動資金利潤率=利潤總額／定額流動資金平均占用額×10０%流動資金安全性分析1)公司可動用資金保證限度分析η１＝定額流動來源／定額流動資金占用×１０0％2）臨時借款運用限度分析η2=臨時借款實際數(shù)/臨時借款計劃數(shù)×1０0％３)公司償還能力分析η3=流動資產/流動負債4)公司支付能力分析負債率分析負債率是反映公司負債狀況的指標，他通常用來考察公司償還長期債務的能力。１）長期債務與股東權益之比η5=長期債務總額/股東權益總額×10０％2)負債總額與公司資產總額之比η6=負債總額／資產總額×100%３)收益與固定支出比率η7=(稅前收益—還貸款）/利息費用資金籌措是指資金的籌集與安排。資金來源分為自有資金與借貸資金倆大類。其重要來源１,自有物業(yè)收入2.銀行借貸3,抵押貸款4,發(fā)行債券５，發(fā)行股票籌資成本是指經(jīng)營者在一定期期為籌措資金而付出的所有費用１,借款利息2,股息３，公司自有資金的存款利息籌資成本率=籌資成本額/籌資總額×10０%抵押貸款原則1,公司的債務與其自有資本必須保持適當平衡關系２,盡也許均勻安排債務償還期3，妥善安排，有效運用4,統(tǒng)籌兼?zhèn)?全面考慮５，妥善制訂還貸計劃融資:即資金融通，資金籌措方案的制訂與評價是融資決策的重要內容融資杠桿是指貸款額對項目經(jīng)營投資收益率的影響,也就是使用貸款或不是有貸款在投資收益率上的差異。R=F/PＲ—收益率F—稅前收益P—投資總額Re=F/ＤＲｅ—公司自有資金投資收益率D—公司自有資金投資額融資經(jīng)濟效益是指一定期間內，所籌措的資金給籌資者帶來的經(jīng)濟上的效益。是融通資金所發(fā)明的價值扣除融資本溪及其他成本后所得的純收益，即融資的正杠桿效應。1)規(guī)模效益分析法預期融資利潤率=預期稅后利潤率/融資額×１00%籌資成本率＝籌資成本額／融資額×100%２)成本效益分析法成本效益指數(shù)=凈鈔票收益額／凈鈔票負債額凈鈔票收益額=預期收入增長額—籌資成本增長額３）返本分析法成本是指公司在一定期期內生產一定品種，一定數(shù)量的產品所支出的用貨幣表現(xiàn)的生產消耗的總和，定義為產品生產與流通過程中勞動和物化勞動的貨幣表現(xiàn)。成本的作用表現(xiàn)在１，成本是補償生產消耗的尺度２,成本是反映和控制各種勞動花費的工具3,成本是制定商品價格的重要依據(jù)４,成本是公司經(jīng)營決策的重要信息按成本的構成分為１,理論成本2,實際成本按計入成本的方法分類1,基本成本2，間接成本按成本與產量的關系分類１,固定成本2，變動成本按成本發(fā)生的權責分類１,可控成本２,不可控成本其他１,按發(fā)生環(huán)節(jié)班組成本,車間成本，公司成本等2，按發(fā)生時期歷史成本,計劃成本，公司成本等3,按公司實際需要1,質量成本2,決策成本3,邊際成本4,機會成本5,沉落成本6后續(xù)成本房地產開發(fā)成本構成1,土地開發(fā)成本構成1,土地出讓金2，土地征用及拆遷安頓費3，七通一平費4，管理費５,利息2,房地產綜合開發(fā)成本構成1,土地開發(fā)費2,公共服務及生活設施配套費３,社區(qū)內外的市政工程建設費4,建筑及安裝工程費（１，人工2，材料3，機械使用4,施工管理5,設備購置及安裝費)5,勘察設計費6,各種稅收費7,利息8,經(jīng)營管理費房地產租賃與銷售成本構成1,城市土地經(jīng)營成本2，房屋銷售經(jīng)營成本構成3,房屋租賃經(jīng)營成本構成(房屋價值補償費，維修費,管理費，稅金,土地使用稅,保險費,利息，廣告費)成本管理是公司為減少經(jīng)營成本,提高經(jīng)濟效益，增強競爭能力而進行的各項管理的總稱成本預測是發(fā)生在經(jīng)濟活動進行之前和經(jīng)濟活動進行過程中,對即將形成的成本進行的估測分為１,先期成本預測2,其中成本預測成本控制是指在經(jīng)營成本形成過程中，對成本計劃執(zhí)行情況的檢測,對成本差異情況情況進行的分析以及糾正措施的制訂與實行環(huán)節(jié)1，擬定目的成本2，負債單位的劃分3,實行過程控制利潤是公司經(jīng)營收入扣除稅金后的余額房地產利潤的構成：是房地產經(jīng)營純收入扣除應繳稅費后的余額。房地產銷售利潤估算:1,收入估算2，成本估算3,稅費估算4,利潤估算第八章房地產經(jīng)營公司人力資源管理人力資源管理的任務:1．合理安排。有效運用人力資源。2.科學管理，充足調動人的積極性。3.加強培訓，積極開發(fā)人力資源。人力資源管理的內容：1.招聘和錄用。2.調配和使用。3.人事考核。４.晉升與獎懲。5.教育和培訓。房地產經(jīng)營公司職工隊伍的構成:1.管理人員。2.工程技術人員。3.業(yè)務人員。4.工人。5.其他工作人員。人員錄用的原則:１.人員錄用計劃與公司經(jīng)營發(fā)展計劃相適應。2.人員錄用計劃必須建立在科學在定量分析的基礎上。招聘方法:一般實行公開招聘、全面考核、擇優(yōu)錄取、規(guī)定試用期、簽訂全同正式錄用的基本程序。職務分析又稱崗位分析，是指通過對職務的觀測與研究，擬定關于公司各級職務的性質、管轄范圍、工作目的的分析研究，是為適應錄用分派、工資、晉升、教育培訓等需要而進行和工作。職務分析的基本內容有兩個：１.該職務涉及工作的性質、范圍、，內容、程序、任務、規(guī)定、責任、地點、環(huán)境。勞動強度等。2.擔任該項職務的人所需要的資質條件。職務分析的基本程序:看、問、記、研。{228｝職務分析的原則:１.實事求是，科學分析的原則。2.由面到點、由低到高,逐漸深化的原則。３.與組織研究相結合的原則。職務分析的基本方法：1.該職務的具體工作內容是什么?2.如何進行這些工作？3．這什么要這樣做?4.作業(yè)過程的難點所在。職務評價是測定各評估公司內崗位職務間相對價值、擬定能級水平的一項工作。職務評價方法:1．排列法。２.分等法。3.因素比較法。4.評分法。功能測定中對職能人員或職能部門素質進行的綜合測定。功能測定分功能設立和能級鑒定步進行。作為職能人員個人的功能項目有:1.品質功能。2．智力功能。3.技能功能。作為職能部門的群體功能項目有:１．領導功能。2．群眾狀態(tài)。3．組織狀態(tài)。能級鑒定常見有分數(shù)定級法和偏差定級法。人事安排，應當解決好的的關系：關于量才作用的關系。2．關于人才互補的關系。3.關于人際關系。4．關于能力與素質的關系。第八章房地產公司人力資源管理公司員工的考核與培訓人事考核制度：“考核制度”是指就人事考核的母的，內容,方法，程序和組織機制作的系統(tǒng)規(guī)定，是一種制度和體制。人事考核原則：１人事考核原則2客觀公正原則3注重實績4科學測定,科學分析考核內容:”德“能”“勤”“績”四方面。｛2３３頁}考核形式：１考核的形式(a筆試b口試c操作2考核的評議形式(a要有充足準備b要有一定的組織機構ｃ要有始有終3人事考核的評估方形式考核評估因素：業(yè)績考核能力考核適應性考核常用方法:１量表評估法（積分法)2等級排列法3分析性排列法(綜合計分排序法)4硬性分派法5心理檢測法（智能才干職業(yè)個性){237頁}干部培訓的意義:1是提高公司管理效率的迫切需要2是公司人才資源開發(fā)的中心環(huán)節(jié)3是公司戰(zhàn)略發(fā)展的重要基礎。培訓方針：面向世界,面向現(xiàn)代化，面向未來,理論聯(lián)系實際，學以致用。培訓原則：１正規(guī)化2全員培訓，重點深造3學以致用原則{2３9｝三種基本形式:1學歷教育式的培訓2崗位培訓3單項培訓｛２39頁｝培訓方法：1職前培訓2在職培訓3離職培訓行為與激勵是現(xiàn)代化公司管理理論之一,是運用人類學，社會學,心理學,經(jīng)濟學,管理學的理論和方法，對公司職工在公司生產經(jīng)營活動過程中的行為，以及這些行為產生的因素進行研究分析的一門邊沿性學科?；羯嶒灲Y論4個觀點:{２41頁｝激勵：是指對人的行為為動機的啟發(fā)，誘導和刺激。特點：1提供誘因條件必須適合激勵對象的需要２誘因條件應當有實在的，可實現(xiàn)性的目的3激勵目的一旦達成，激勵的條件必須兌現(xiàn)。激勵理論：1需要層次理論（1）生存需求層次(2）安全需求層次（３)社交需求層次(4)尊重需求層次(5)自我實現(xiàn)層次{243頁}2強化理論（正強化負強化自然消退處罰){244頁}激勵方式：1獎勵2表揚３處罰4批評{２45頁}第九章房地產經(jīng)銷1、營銷：指導生產及連結生產與消費的一系列經(jīng)濟活動。2、促銷:把公司的產品或服務推向市場,向客戶進行的報道、宣傳、說服活動,是一種旨在促進和影響人們的購買行為的刺激手段。3、促銷活動的作用:a、喚起消費；b宣傳產品；ｃ、聯(lián)系客戶；d、提高聲譽。4、促銷的方式:a、人員推銷；ｂ、廣告促銷;c、營業(yè)推廣；ｄ公共關系。5、營銷環(huán)境:指營銷活動所依賴的周邊環(huán)境與自身環(huán)境。6、營銷環(huán)境的特點：a、廣泛性；b、區(qū)域性;c、針對性;ｄ、時間性.７、房地產營銷：是專指房地產商品進入進入流通領域內的,圍繞銷售活動而進行的策劃、定價、中介服務等經(jīng)濟活動。8、房地產價格的形式分類１.房產價格、地產價格、房地產價格;２.銷售價格、租賃價格:３.商品價格、成本價格、福利價格;4市場價格、指導價格;5．總價格、單位價格、樓面價格；6.抵押價格、課稅價格、征用價格；7.期貨價、現(xiàn)貨價；8.建安價、工程造價、綜合造價;９.房地產價格的構成：1．土地開發(fā)成本；2.土地經(jīng)營成本；3.稅費及利潤。１０.房地產銷售價格的構成:1．房地產開發(fā)成本；2.房地產經(jīng)營成本；3.稅費及利潤。11.房地產租賃價格的構成：1.房地產租賃成本;２.房地產經(jīng)營稅費;3.利潤。12.房地產定價方法:A.銷售價格的定價方法:1.成本導向定價法(成本加成定價法;目的成本定價法）；2．需求導向定價法;3.競爭導向定價法。B．租賃價格定價方法1．價格補償法（五種折舊 p25３）;2.租金方案(等額租金方案;固定比例遞增租金方案)１3.成本導向計價法：就是以產品的成本為核心計算價格的方法。１4．需求導向計價法:是指按買方對產品的價格認可與需求強度來定價。15.競爭導向定價法：是指出于競爭的需要，按競爭對手的價格來制訂價格標準的方法。16.價值補償費(折舊費）：是指按房屋的耐用年限計算的逐漸收回建造房屋的投資。１7．銷售渠道:是指商品從生產者向最終消費者轉移的所經(jīng)路線與經(jīng)銷單位總和。18房地產銷售渠道的模式:１.零級渠道，也叫直接渠道是由開發(fā)者直接把產品銷售給用戶,不經(jīng)任何中間環(huán)節(jié)。2.一級渠道,即開發(fā)生產者經(jīng)由中間商把產品銷售給用戶。3.耳機渠道,及開發(fā)生產者一方面把自己的產品銷售權委托一間代理公司，有代理商再將商品通過中間商轉銷給消費者。１9、市場推廣的手段：1、廣告；2、售樓書;３、展銷會；4、樓盤正式推出典禮；5、樣板房展示。20、人員推銷:是依靠推銷員直接向消費者推銷商品,提供服務的過程,是商品促銷活動中花費最大,效果最佳的推銷形式。21.人員推銷