物業(yè)驗房師培訓教材

XX物業(yè)品質部（編）物業(yè)驗房師培訓教材一、名詞、術語解釋物業(yè)竣工驗收物業(yè)承接查驗房屋本體自用部位及設施房屋本體共用部位公共場所(地)、公用設施公用設備二、承接查驗法律依據:（一）關于做好住宅工程質量分戶驗收工作的通知（建質[2009]291號）（二）關于印發(fā)《物業(yè)承接查驗辦法》的通知（建房[2010]165號）（三）建設工程質量法規(guī)、政策、標準和規(guī)范。（四）物業(yè)規(guī)劃設計方案；（五）物業(yè)買賣合同；（六）臨時管理規(guī)約；（七）前期物業(yè)服務合同；（八）建設單位移交的圖紙資料；三、承接查驗條件（一）建設工程竣工驗收合格，取得規(guī)劃、消防、質監(jiān)等主管部門出具的認可或者準許使用文件，并經建設行政主管部門備案；（二）供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設施設備按規(guī)劃設計要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨立計量表具；（三）教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)服務等公共服務設施已按規(guī)劃設計要求建成；（四）道路、綠地和物業(yè)服務用房等公共配套設施按規(guī)劃設計要求建成，并滿足使用功能要求；（五）電梯、二次供水、高壓供電、消防設施、電子安防監(jiān)控系統等共用設施設備取得使用合格證書；（六）物業(yè)使用、維護和管理的相關技術資料完整齊全；（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。四、承接查驗組織設計1、編制承接查驗計劃，與開發(fā)商溝通2、進行驗收前的準備工作3、對物業(yè)進行承接查驗4、承接查驗的方法5、復驗五、承接查驗的準備工作1、物業(yè)公司人員準備2、成立查驗小組3、學習、培訓4、購置、準備工具5、準備驗收規(guī)范、標準及施工圖6、準備驗收表格、接管憑證7、參與安裝調試8、參與內部竣工驗收9、參與政府竣工驗收六、房屋本體自用部位及設施的查驗對房屋本體自用部位及設施的查驗主要是查驗小業(yè)主（用戶）戶內的土建（含裝修）、電氣、給排水、燃氣、入戶鑰匙（含戶內鑰匙）等。包括：

1、土建查驗

2、電氣

3、給排水

4、燃氣：

5、記錄的填寫及缺陷的整改1、土建查驗查驗標準：建筑安裝工程質量檢驗評定標準檢驗要點：觀察梁、板、墻體是否有裂縫；抹灰層、地面墊層是否有超標空鼓；門是否開閉自如、鎖、貓眼、拉手等五金是否齊全，鑰匙是否匹配，鑰匙有無缺少；窗、鋁合金推拉門是否開閉自如、五金是否齊全、玻璃是否完好；衛(wèi)生間防水、坡度是否正常等。填寫相關表格七、房屋本體自用部位及設施的查驗2、電氣查驗標準：建筑安裝工程質量檢驗評定標準檢驗要點：清點電氣裝置是否齊全；檢查開關箱安裝是否規(guī)范，有無回路標簽，試驗小斷路器分合及漏電保護器；檢查電能表是否正常；開關電燈；試驗對講圖像、聲音是否清晰正常。填寫相關表格七、房屋本體自用部位及設施的查驗3、給排水查驗標準：建筑安裝工程質量檢驗評定標準檢驗要點：開閉水龍頭檢查給水是否正常，暗埋給水管道是否有滲漏；用水桶向地漏等排水管道灌水，觀察是否有堵塞現象。填寫相關表格七、房屋本體自用部位及設施的查驗4、燃氣：驗收標準：建筑安裝工程質量檢驗評定標準檢驗要點：氣表是否安裝規(guī)范；管口是否用堵頭封堵，管有無暗敷設現象。填寫相關表格七、房屋本體自用部位及設施的查驗5、記錄的填寫及缺陷的整改以上填寫的記錄均一式三份，分別留存于開發(fā)商、施工單位、物業(yè)公司。物業(yè)公司將其中的兩聯（開發(fā)商聯、施工單位聯）交開發(fā)商，由開發(fā)商組織人員進行缺陷整改。物業(yè)公司對自己留存的一聯進行整理、匯總后，以書面的形式將缺陷清單發(fā)給開發(fā)商，并對缺陷消項情況進行跟蹤。七、房屋本體自用部位及設施的查驗分項工程檢驗要點備注屋

面保證項防水層無滲漏，通過觀察，必要時進行測試

廣告牌、沿口等固定牢固

屋面金屬物體均做可靠防雷接地

基本項無非法占用、改建及搭建

女兒墻完整無污染

隔熱層完好，面層磚無破損

屋面管網及避雷帶無損壞或銹蝕

天面無積水、雜物

排水溝、排水口完好暢通

八、房屋本體共有部位及設備的查驗1、屋面分項工程檢驗要點備注樓層及通道保證項防火門完好開閉靈活

消火栓內物品齊全，按鈕等功能正常

消防通道通暢

滅火器的數量、位置、壓力正確

應急照明、疏散指示燈正常

基本項樓層號、房號、疏散標志標識、導向標示清楚

公共部分無加建、改建

天棚完好

墻面無碰壞、無污跡、無脫落

地面完好無破損，梯踏步無缺棱、掉角

公共照明完好

消火栓外封條、門鎖完好

2、樓層及通道八、房屋本體共有部位及設備的查驗分項工程檢驗要點備注地下室基本項地面、墻面及頂棚無滲漏

頂棚、墻面無損壞及污跡

照明系統完好

水泵房周圍整潔無污染隱患

管線表面整潔、無銹跡、有明顯標志

主要入口處有平面示意圖，導向標識清楚

車場地面劃線清晰，無大面積起砂現象

八、房屋本體共有部位及設備的查驗3、地下室分項工程檢驗要點備注外墻面保證項墻面完好，無污跡

門窗及玻璃完好

外墻面轉無空鼓

外墻、窗口無滲漏

空調安裝位置統一，冷凝水集中排放，支架無銹蝕

招牌類、霓虹燈安裝合理美觀，無安全隱患或破損

八、房屋本體共有部位及設備的查驗4、外墻面分項工程檢驗要點供配電系統保證項安全防護裝置完善，無安全隱患、無蟲害、鼠害油式變壓器安裝地點是否符合規(guī)范要求，工作接地是否良好，溫度、噪聲是否正常干式變壓器通風、工作接地是否良好，溫度、噪聲是否正常雙回路電源切換，電氣、機械互鎖正確無故障停電記錄基本項設備接地牢固電纜溝內干燥、無積水、無雜物操作工具齊全，有絕緣膠墊、絕緣鞋、手套、驗電筆等各種控制柜、電源柜功能正常，無異味，無異常噪音各種儀表指示正確斷路器電流值整定正確母線、端子無過熱、松動現象電氣井接地規(guī)范，電纜敷設規(guī)范開關功能標識、電纜出入標識正確設備、機房清潔，油漆完好應急燈正常，機房溫度正常八、房屋本體共有部位及設備的查驗5、供配電系統分項工程檢驗要點給排水系統保證項水泵電機溫度正常各區(qū)域水壓正常按規(guī)定對供水設施設備進行清洗、消毒，水質符合衛(wèi)生要求潛水泵工作正常，排水通暢基本項壓力表工作正常水泵運行正常，閥門開關靈活，泵體和閥件無滴水現象水泵運行無異常噪音，潤滑良好水池水位有標尺，顯示正確，進水浮球閥工作正常設備、機房清潔，油漆完好應急燈正常，機房溫度正常蓄水池出入口封閉良好并上鎖，通氣孔有不銹鋼紗網封隔污水池池蓋完好，排水溝通暢排水系統暢通，抽查6~8個井化糞池進、排水正常，封口嚴密，無太大異味雨水井、污水池、下水道內無大量沉積物八、房屋本體共有部位及設備的查驗6、給排水系統分項工程檢驗要點備注消防系統保證項自動噴淋系統放水試驗噴淋泵啟動，水壓正常

消火栓系統中有水、總閥打開、系統處在自動狀態(tài)

消火栓箱按鈕、消防中心均能啟動消防泵

水泵結合器未被圈占、堵塞

探頭報警率不小于95%，報警位置與控制器顯示位置相同

警鈴工作正常

防排煙、正壓送風系統與報警系統聯動正常

消防中心可啟動風機，風機風量正常

氣體自動滅火裝置氣壓正常，處于自動狀態(tài)，消防中心有放氣反饋信號

消防廣播正常

備用電源切換正常

7、消防系統八、房屋本體共有部位及設備的查驗分項工程檢驗要點備注基本項消防中心、機房清潔溫度正常

設備清潔，油漆完好

電控箱、電瓶等工作電壓正常

風閥、防火卷簾完好，狀態(tài)正確（抽取10個點）

風機運行噪聲、震動正常，潤滑到位

消防對講通話清晰

消火栓、噴淋頭無漏水現象

煙感、溫感、警鈴、揚聲器固定牢固

管理機軟件有備份，系統誤報率低

出口指示燈熒光顯示板正常

出口指示燈指示發(fā)光管正常

滅火器壓力在正常范圍

防火卷簾門就地手動正常

防火卷簾門與探測器聯動正常

防火卷簾門在消防中心手動正常

7、消防系統八、房屋本體共有部位及設備的查驗分項工程檢驗要點備注基本項監(jiān)視器圖像清晰

攝像機布點合理，云臺控制靈活，無監(jiān)視死角

控制矩陣、圖像分割器工作正常

設備接地良好，抗干擾強

錄像工作正常，錄像效果清晰

八、房屋本體共有部位及設備的查驗8、閉路監(jiān)視系統分項工程檢驗要點備注防范系統基本項周邊防范系統報警正確，誤報率低

紅外對射布點合理，無監(jiān)視死角

樹木對對射影響小

設備接地良好，抗干擾強

與攝像頭聯動正常

八、房屋本體共有部位及設備的查驗9、周邊防范系統分項工程檢驗要點備注綜合布線基本項設備接地良好，抗干擾強

交換機、HUB、服務器工作正常，安裝規(guī)范

布線規(guī)范

INTERNET接入（帶寬、傳輸率）正常

終端數據接口（RJ45）正常

八、房屋本體共有部位及設備的查驗

10、局域網、綜合布線分項工程檢驗要點備注背景音樂設備基本項聲壓符合設計、音質較好

矩陣控制器工作正常

功放工作正常

音箱安裝牢固、防雨

線路敷設規(guī)范

八、房屋本體共有部位及設備的查驗11、背景音樂系統分項工程檢驗要點備注電梯保證項電梯準運證、年審合格證、限速器調試合格證

無故障停機、困人現象

報警裝置工作正常

轎廂應急燈正常

應急時可迫降至首層

消防電梯消防操作功能正常

八、房屋本體共有部位及設備的查驗12、電梯分項工程檢驗要點檢驗要點基

本

項操縱箱各種開關功能正?？刂乒裨陔娞葸\行時應無較大的噪音廂內樓層指示信號齊全、清晰，監(jiān)控裝置運作正常各功能開關正常，油杯有油廂內與消防中心和機房的對講正常轎頂繩頭組合完整、無銹蝕，有防銹漆安全觸板或光電感應正確、照明有效各層門付門鎖齊全，安裝正確，無銹蝕轎門與轎壁應無碰撞，無摩擦各層門門頭腳蓋板滑塊齊全轎廂內無雜亂廣告層門與門框無摩擦，無碰撞機房門應安全、可靠，應有“機房重地閑人免進”標識導軌支架無松動，壓板牢固機房墻壁完整，無孔洞井道壁與轎廂地坎間的水平距離不得超標機房應有通風及防雨設施，平層標志齊全層站指示信號按鈕清晰、齊全有照明、電插座、滅火器、對講等底坑照明、急停開關有效有電梯松閘扳手和盤車手輪，井道照明燈完好補償鏈、緩沖器安全、可靠曳引機應完好，保潔、滴油應符合國家標準大小軌道有接油裝置八、房屋本體共有部位及設備的查驗12、電梯分項工程檢驗要點備注公用設施保證項室外排水通暢，井蓋完好、無缺損

游樂設施設備完整、無安全隱患，有安全警示和指引標識

平面圖、路標、提示標識等各種標志齊全

基本項轄區(qū)道路完好無損

通透式圍欄完好、無銹跡

路燈完好

停車場地、垃圾中轉站、工具房等公共場所（地）完好

建筑小品、雕塑等完好無損

九、公用設施設備、公共場（所）的查驗1、公用設施分項工程檢驗要點備注園林綠化基本項綠地、植物數量品種符合設計

土質符合植物生長，厚度正確

綠化內無磚塊等建筑垃圾

無死苗、無蟲害

九、公用設施設備、公共場（所）的查驗2、園林綠化

九、公用設施設備、公共場（所）的查驗3、鑰匙交接（1）檢查鑰匙是否匹配，是否齊全（2）拿到鑰匙時先分清鑰匙的用途；（3）數清每種鑰匙的數量，并進行確認；（4）將每把鑰匙均試一遍，看是否有配錯的現象；（5）按鑰匙的用途進行分類、編號、保管十、工程資料的接管1、產權資料2、市政主管部門驗收合格資料：3、工程技術資料十一、業(yè)主（用戶）入伙時的承接查驗業(yè)主（用戶）入伙接收物業(yè)時，物業(yè)公司工作人員陪同并協助業(yè)主對房屋設施進行全面細致的質量檢查，對發(fā)現的缺陷進行登記。此過程僅限于新樓宇入伙。業(yè)主（用戶）入伙時對房屋的承接查驗主要針對以下方面進行：

1、檢查鑰匙是否匹配，是否齊全

2、檢查房間設施是否齊全；

3、檢查房間工程質量（包括裝修質量及安裝質量）

4、核對入伙當天的水、電、氣表讀數；

5、填寫記錄將入伙時拿到鑰匙的數量、驗收中發(fā)現的問題、入伙當天水、電、氣表的讀數填寫相關記錄。十二、缺陷整改與保修一、對缺陷整改1、一般缺陷的返修2、房屋結構的加固補強

3、對不具備使用功能問題的處理4、業(yè)主在驗收中提出問題的解決辦法十二、缺陷整改與保修二、保修及維修1、新建房屋在保修期內2、保修期滿后3、其他情況十三精裝房的驗收一、需要準備的驗收工具1、房驗小錘：用來檢查墻面、地面、窗臺空鼓。2、稍大一點的水桶：用來檢查地漏、排水管是否通暢。3、卷尺：用來檢查房屋凈高等。4、驗電插頭：用來檢查插座有無脫線、不通。5、有顯示日期功能的相機（帶閃光燈）用于房屋有問題時留影取證。驗房標準——室內門1）門框正、側面垂直度（室內門）、門扇與地面留縫寬度、框的對角線符合標準；2）門扇開啟靈活，不碰擦，無自開、自關、回彈現象；表面平整、光潔、色澤一致，無雀絲、劃痕、毛刺、錘印和缺、斷角；3）門鎖、拉手、插銷、小五金、貓眼、門吸安裝齊全，無遺漏，位置準確，門框扇整體潔凈無污染；4）框與墻體縫隙填嵌，密封條應粘結牢固，表面應圓弧光滑、邊緣整齊、順直無裂紋硅膠槽流向正確寬深6-8mm。驗房標準——涂飾面1）實測（墻面垂直平整度、陰陽角方正、頂棚水平極差）符合標準；2）墻面無裂縫、爆灰；涂料均勻、平整光滑，不允許有漏刷、脫皮、流墜、皺皮、斑紋，無刷紋、露底、色差，接痕、污染；3）空調管出墻洞卡套、電氣開關插座面板與墻面交接應吻合、嚴密，墻體與門套交接處無開裂；裂縫經修補后應保持與原涂料色澤一致，無明顯修補痕跡?？照{插座與空調洞的相對位置不得矛盾。驗房標準——廚衛(wèi)間墻地磚及頂棚1）墻面磚表面檢查：墻面瓷磚表面平整、潔凈、色澤一致，無空鼓、裂痕和缺損；實測（表面垂直平整度、陰陽角方正、接縫高低差）符合標準；2）地面磚表面檢查：地面地磚表面平整、潔凈、色澤一致，無空鼓、裂痕和缺損，坡度準確，不倒泛水，無積水，無滲漏。實測（表面平整度、、接縫高低差）符合標準；3）頂棚吊頂表面檢查：頂棚吊頂安裝牢固、表面平整，無污染、折裂、缺棱、掉角、錘傷，色澤一致，壓條平直、寬窄一致；粘貼固定的罩面板不應有脫層，擱置的罩面板無漏、透、翹角；燈具與飾面板的交接應吻合、嚴密。驗房標準——鋁合金（塑鋼）門窗1）門窗安裝牢固，安裝位置符合設計要求；門窗開啟靈活，無倒翹，阻滯及反彈現象，五金配件齊全，位置正確；門窗框、扇、玻璃表面外觀潔凈；門窗滑槽內無垃圾，排水孔通暢；硅膠槽順直，槽口方向、寬度、深度符合設計要求，硅膠施放均勻，邊緣整齊，圓弧光滑。雙層玻璃夾層內無灰塵和水氣，雙玻隔條橫平豎直，不翹曲；門窗五金配件符合“封樣”標準。表面應平整，無碰傷、劃傷、擦傷、凹凸不平。2）型材拼縫寬度（鋁合金門窗）、型材拼縫高低差（鋁合金－塑鋼門窗）、鋁合金門或窗框正面垂直度（鋁合金－塑鋼門窗）、門窗框固定（鋁合金－塑鋼窗）、邊框收口與塞縫（鋁合金－塑鋼窗）符合標準。驗房標準——木地板、踢腳線1）表面平整度、地板接縫寬度、地板接縫高低差、地板水平度極差、踢腳線與面層間縫寬符合標準；2）表面潔凈，無沾污，無刨痕、刨茬、磨痕、劃痕和毛刺；鋪設牢固，不松動，行走無明顯響聲；縫隙均勻，無明顯色差、劃痕、碰傷；3）踢腳線水平方向應平直，表面光滑，接縫嚴密，線條順直，楞角方正，不露釘帽，無刨痕、毛刺、錘痕等缺陷。安裝位置正確，棱角整齊，接縫嚴密，與墻面貼緊，固定牢固。驗房標準——玄關柜、廚衛(wèi)柜、衣柜1）柜門應安裝牢固、橫平豎直，門縫寬度≤1.5mm/m，垂直度≤2.0mm/m，對角線長度≤2.0mm/m；2）櫥、柜表面檢查：表面光滑，棱角整齊，無毛刺和錘印貼面材料應平整牢固，不得脫膠，邊角處不起翹。有花紋面層板應挑選倒順花紋，做到花紋一致。表面潔凈，配件齊全，安裝牢固，柜門無翹曲、變形，抽屜和柜門開關靈活、回位正確、下口與底邊下口位置平行。小五金（品牌、規(guī)格達到“封樣”標準）安裝齊全、牢固、位置正確，表面無銹蝕，花斑、污染。驗房標準——衛(wèi)浴設備(含拖把池、水龍頭及小五金配件）1）衛(wèi)浴設備(含拖把池、水龍頭及小五金配件）：五金配件齊全，衛(wèi)生潔具外表應潔凈無損壞；潔具給水連接管不得有凹凸彎扁等缺陷；固定牢固。衛(wèi)生潔具與進水管排污口連接必須嚴密，不得有滲漏；立盆或臺盆的安裝，盆面水平，冷、熱水接頭裝接部位，應位于面盆下端，冷、熱水龍頭有明顯的識別標志。浴缸排水必須采用硬管連接，或與落水口直接對口相接。盆面沿墻三周邊用硅膠密封。坐便器坑距合理。沖淋房門開關靈活，龍頭開關靈活，無滴漏。墻面安裝玻璃或鏡子應保證其安全性，邊角處不得有尖口和毛刺，表面無劃痕、霉斑點、污染。2）衛(wèi)生潔具水封高度符合設計和規(guī)范要求。驗房標準——電器、燃氣具、空調1）電器、燃氣具：產品保護良好，無劃傷碰損、污染銹蝕、配件缺損等現象。產品品種、規(guī)格、色澤等符合設計、采購合同要求，產品內在、外觀質量必須符合現行國家標準。2）熱水器的安裝，冷、熱水、電、煤氣線貫通，啟動后動作一致。熱水流量應滿足設計下限值。熱水器必須三證齊全，進水口前安裝拷克，用以控制冷、熱水、煤氣。冷、熱水位置正確，一般左熱右冷。實際進水應與龍頭標識一致。3）燃氣灶具、脫排油煙機、消毒柜、空調必須按照產品的安裝說明書安裝、調試。器具設備的品牌、等級、型號、規(guī)格、功能與廠方提供的指標標準一致。調試合格。4）中央空調、新風設備：檢查調試合格，面板安裝準確潔凈周邊收口干凈。驗房標準——給排水、燃氣管道、配電箱、開關插座等電氣及電器、安防系統1）給排水：閥門的位置準確，開關嚴密、靈活；水表安裝位置正確、平整；給水系統試壓檢驗無滲漏；潔具排水口留位準確；排水管檢查口位置正確，清掃