2023年城市規(guī)劃師經(jīng)典案例

網(wǎng)校內(nèi)部教學(xué)案例集錦注冊(cè)城市規(guī)劃師實(shí)務(wù)實(shí)例分析實(shí)例一??某公司位于市中心重點(diǎn)地區(qū)，占地面積2４５00平方米，由于公司效益不好,打算運(yùn)用區(qū)位優(yōu)勢(shì)，將一部分多余的工廠用地出讓,建設(shè)住宅。經(jīng)與房地產(chǎn)開發(fā)商洽談達(dá)成協(xié)議，由房地產(chǎn)開商向市規(guī)劃行政主管部門申請(qǐng)建設(shè)住宅。規(guī)劃行政主管部門經(jīng)核算城市總體規(guī)劃和控制性具體規(guī)劃，該用地使用性質(zhì)規(guī)劃為公共設(shè)施用地。市規(guī)劃行政主管部門經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研，并分析了周邊建設(shè)情況和各種條件,認(rèn)為可以改變用地性質(zhì)，向市政府作了請(qǐng)示,經(jīng)市政府批準(zhǔn)后核發(fā)了“兩證一書”。

評(píng)析:市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)城市總體規(guī)劃和控制性具體規(guī)劃，在現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研后并作了分析，根據(jù)該用地所處具體位置和具體條件認(rèn)為可以改變用地性質(zhì)。由于該用地“位于市中心重點(diǎn)地區(qū)”，根據(jù)規(guī)劃法的規(guī)定，重點(diǎn)地區(qū)控制性具體規(guī)劃是由市政府審批的，要調(diào)整必須通過市政府的批準(zhǔn)，才干改變用地性質(zhì)。因此，市規(guī)劃行政主管部門審批程序合法又合理，在報(bào)經(jīng)市政府批準(zhǔn)的情況下,核發(fā)了“兩證一書”，這是對(duì)的的,不是多余之舉。

實(shí)例二

某區(qū)屬公司位于工業(yè)區(qū)內(nèi),占地8400平方米，由于設(shè)施老化,產(chǎn)品落后,最終破產(chǎn)倒閉。區(qū)政府想運(yùn)用原廠區(qū)土地開發(fā)住宅，并將獲得的資金安頓下崗職工,經(jīng)向市規(guī)劃行政主管部門申請(qǐng)，被駁回,理由是該用地在城市總體規(guī)劃的控制性具體規(guī)劃中為工業(yè)用地，不能改變用地性質(zhì)。

評(píng)析：市規(guī)劃行政主管部門的做法是對(duì)的。由于市規(guī)劃行政主管部門考慮到這個(gè)公司位于工業(yè)區(qū)內(nèi)部，假如建設(shè)住宅，將帶來一系列問題，如子女上學(xué)、購物、文化娛樂等，此外,周邊的工廠公司產(chǎn)生的廢氣、粉塵、噪聲等將對(duì)居民產(chǎn)生不良影響,因此不能開發(fā)建設(shè)住宅。但是,城市規(guī)劃行政主管部門可根據(jù)具體情況建議區(qū)政府采用土地置換的辦法,將位于居住區(qū)內(nèi)的某些工業(yè)公司搬遷到這里,然后開發(fā)建設(shè)位于居民區(qū)內(nèi)已騰出的用地,運(yùn)用這方面的資金安頓下崗職工。這樣做，可以收各得其所的效果。

實(shí)例三?

某中學(xué)有兩個(gè)校址,一處位于城市中心區(qū)，占地4０００平方米;另一處位于中心區(qū)外圍，占地８０0０平方米。根據(jù)國家規(guī)范，兩處均不滿足中、小學(xué)用地標(biāo)準(zhǔn)。因此，教育部門擬對(duì)兩處用地進(jìn)行合并，向城市規(guī)劃行政主管部門提出申請(qǐng),并經(jīng)市政府批準(zhǔn)，將位于城市中心區(qū)的土地出讓，開發(fā)公共設(shè)施項(xiàng)目,用置換來的資金在中心區(qū)外圍校址旁邊征用一塊用地，建設(shè)一座標(biāo)準(zhǔn)中學(xué)。?

評(píng)析:將位于城市中心區(qū)的校址用地改變使用性質(zhì),不僅是合理的，并且應(yīng)當(dāng)予以積極支持。由于根據(jù)規(guī)劃法的規(guī)定，市政府可以根據(jù)城市經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r,對(duì)城市建設(shè)用地進(jìn)行調(diào)整。一個(gè)中學(xué)有兩處校址,且規(guī)模都不符合標(biāo)準(zhǔn)是不合理的。市政府應(yīng)當(dāng)對(duì)不合理的用地進(jìn)行調(diào)整。使城市功能更加合理。

?實(shí)例四??某市中心區(qū)北部有一工廠位于主干道安平北路東側(cè)，共有用地4.5ha.由于城市建設(shè)的發(fā)展，該廠周邊多已建成居民區(qū),沿安平北路兩側(cè)也已成為商業(yè)、辦公區(qū)，該廠成了污染擾民公司。但因該產(chǎn)品有特色,銷路很好,經(jīng)濟(jì)效益頗佳，不能停產(chǎn)。按照該廠主管部門的意見和城市控制性具體規(guī)劃的規(guī)定，擬將該廠搬遷并出讓原址，所獲資金用于搬遷。出讓后原址2.０ha改為商業(yè)、辦公用地,1.8ha改為公寓用地,原家屬宿舍約占地０.7ha保存。

?評(píng)析：這是將原工業(yè)用地改變使用性質(zhì)的規(guī)劃選址管理問題。按照建設(shè)用地性質(zhì)變更程序,其審批手續(xù)應(yīng)按規(guī)定辦理:

?１．廠方申請(qǐng)改變用地性質(zhì)。廠方應(yīng)持上級(jí)主管部門批準(zhǔn)其改變廠址用地性質(zhì)、出讓廠址和搬遷的文獻(xiàn)，向城市規(guī)劃行政主管部門提出改變用地性質(zhì)和搬遷的申請(qǐng)。?

2.城市規(guī)劃行政主管部門審核。城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)已批準(zhǔn)的控制性具體規(guī)劃和有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行審核。由于該工廠位于市中心區(qū)。城市規(guī)劃行政主管部門應(yīng)將審核批準(zhǔn)的意見報(bào)請(qǐng)市政府批準(zhǔn)。然后向廠方發(fā)出建設(shè)項(xiàng)目選址意見書。?

３．城市規(guī)劃行政主管部門提出規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。城市規(guī)劃行政主管部門在發(fā)出選址意見書的同時(shí)，根據(jù)該地區(qū)的具體情況和有關(guān)技術(shù)規(guī)定、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，向該廠提出各個(gè)地塊的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。

?4.受讓方和廠方申請(qǐng)立項(xiàng)。廠方持城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)文獻(xiàn)、與受讓方的協(xié)議,向計(jì)劃部門申請(qǐng)項(xiàng)目建議書。

?5．辦理土地出讓手續(xù)。廠方持城市規(guī)劃行政主管部門、市計(jì)劃部門批準(zhǔn)文獻(xiàn)和與受讓方的用地出讓協(xié)議,向土地部門辦理用地出讓手續(xù),取得國有土地使用權(quán)有償出讓協(xié)議。該協(xié)議必須包含城市規(guī)劃行政主管部門提出的各地塊的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。??６．受讓方申請(qǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。受讓方持計(jì)劃部門批準(zhǔn)文獻(xiàn)、土地出讓協(xié)議和地形圖等有關(guān)資料,向城市規(guī)劃行政主管部門申請(qǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。如受讓方為多家應(yīng)分別辦理。??７．受讓方繼續(xù)辦理有關(guān)建設(shè)的各項(xiàng)手續(xù)。受讓方在原址如何建設(shè)，將由受讓方依據(jù)城市規(guī)劃行政主管部門提出的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，向城市規(guī)劃行政主管部門報(bào)送建設(shè)方案、施工圖和申請(qǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證等項(xiàng)手續(xù)。

?8．城市規(guī)劃行政主管部門審核建設(shè)方案。城市規(guī)劃行政主管部門考慮到該地區(qū)位于市中心，對(duì)受讓方的建設(shè)方案在審核過程中除依照規(guī)劃設(shè)計(jì)條件外，還將邀請(qǐng)一些專家進(jìn)行評(píng)審,根據(jù)評(píng)審意見提出修改意見。在沒有了其他問題后,核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。?

實(shí)例五??某市市區(qū)總體規(guī)劃方案規(guī)定，市區(qū)東北部有一綠化隔離地區(qū)，面積約400ha．為使該隔離地區(qū)近期實(shí)行綠化,市政府采用鼓勵(lì)政策，如在該地區(qū)已實(shí)行綠化面積達(dá)3０%之后，可以運(yùn)用2％用地開發(fā)經(jīng)營不影響綠化的低層建設(shè)項(xiàng)目，并在開發(fā)建設(shè)的同時(shí)將該地區(qū)所有綠化。為此鄉(xiāng)政府依據(jù)市政府的政策向城市規(guī)劃行政主管部門提出申請(qǐng)，在該用地內(nèi)建設(shè)3萬平方米的二層鄉(xiāng)村式別墅和1.0萬平方米的游藝設(shè)施。經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門審核,擬定建設(shè)總用地為7.5ha，并經(jīng)市政府批準(zhǔn)。

評(píng)析:這是將城市規(guī)劃擬定的綠化用地改為建設(shè)用地的用地性質(zhì)變更問題。雖有市政府的局部調(diào)整用地政策,并經(jīng)市政府批準(zhǔn)，但仍需辦理用地性質(zhì)的變更手續(xù)。一方面,應(yīng)辦理將集體所有土地改變?yōu)閲型恋?，由于依照?guī)定集體所有土地是不能用來開發(fā)建設(shè)的申請(qǐng)。使用土地單位向計(jì)劃部門立項(xiàng)后，經(jīng)土地部門核準(zhǔn)，再由城市規(guī)劃行政主管部門核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。另一方面,假如該開發(fā)項(xiàng)目由鄉(xiāng)政府組織開發(fā)公司自行開發(fā)經(jīng)營,應(yīng)由開發(fā)公司辦理一切手續(xù)，假如該項(xiàng)目由鄉(xiāng)開發(fā)公司與其他單位合作或聯(lián)營開發(fā)經(jīng)營，則應(yīng)共同辦理一切手續(xù)；假如該用地經(jīng)市政府批準(zhǔn)，城市規(guī)劃行政主管部門核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證后,出讓部門應(yīng)特別注旨在開發(fā)建設(shè)的同時(shí)，應(yīng)對(duì)該地區(qū)的整體綠化情況加強(qiáng)監(jiān)督。案例黃河蘭州市區(qū)段及其兩岸地區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)蘭州地處黃河上游的隴中高原區(qū),城區(qū)海撥15２0米，黃河水系自西向東縱貫城區(qū)，黃河兩岸近乎對(duì)稱地出現(xiàn)了5級(jí)階地，形成了蘭州市“兩山夾一谷沿河帶狀組團(tuán)式的地形特性”。?

蘭州位于我國陸域版圖的幾何中心,故稱“陸都”,是西北地區(qū)最大的交通通信樞紐和網(wǎng)絡(luò)中心，是甘肅省的文化中心,是民族文化、絲路文化、黃河文化的交匯點(diǎn)，也是聯(lián)系西部少數(shù)民族地區(qū)的文化紐帶。

一、項(xiàng)目背景?

蘭州市委、市政府在實(shí)行西部大開發(fā)戰(zhàn)略的背景條件下，提出“以基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為基礎(chǔ),以生態(tài)環(huán)境建設(shè)為主線，逐步把蘭州建成山川秀美、經(jīng)濟(jì)繁榮、社會(huì)文明的現(xiàn)代化城市……”的建設(shè)規(guī)定。2023年4月,由蘭州市規(guī)劃局牽頭,組織國內(nèi)4家甲級(jí)規(guī)劃設(shè)計(jì)單位對(duì)“黃河蘭州市區(qū)段及其兩岸地區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)”任務(wù)進(jìn)行競賽。目的是要解決城市跨世紀(jì)、可連續(xù)發(fā)展以及城市現(xiàn)代化建設(shè)問題。本規(guī)劃獲方案征集第一名。

?二、規(guī)劃范圍?

規(guī)劃范圍西起西固區(qū)柳溝，東至城關(guān)區(qū)桑園峽，南至南濱河路道路紅線以南10０米，北至北濱河路道路紅線以北100米，南北平均寬度約６0０米,東西長約38．4公里,規(guī)劃面積約27．４4平方公里。?

三、規(guī)劃構(gòu)思?

規(guī)劃針對(duì)項(xiàng)目提出的背景和現(xiàn)狀調(diào)研情況，提出把黃河蘭州市區(qū)段及其兩岸地區(qū)建設(shè)成為“具有時(shí)代氣息和鮮明個(gè)性，融民族風(fēng)情，古代文化和現(xiàn)代風(fēng)格于一體的，集旅游、休閑、娛樂、交流等多種功能于一身的，具有蘭州特色的標(biāo)志性風(fēng)景線”。

針對(duì)本次項(xiàng)目的特點(diǎn)，項(xiàng)目著重關(guān)注兩個(gè)方面的內(nèi)容：即城市形象的重塑和整體規(guī)劃的深化與量化。重點(diǎn)體現(xiàn)在:

?1.蘭州要留有未來的發(fā)展空間,如雁灘綠地。

2．強(qiáng)化帶狀組團(tuán)式城市結(jié)構(gòu),如楔形綠地引入城市。

?3．挖掘蘭州山水城市特色,重塑濱河城市新形象。

4.帶狀交通要考慮輕軌與水上航運(yùn)。??５．高度重視蘭州城市發(fā)展的環(huán)境問題。??四、項(xiàng)目特點(diǎn)

?1.主題開拓?

提出“綠色的山”、“帶形的城”、“母親河”3個(gè)規(guī)劃主題。??2.技術(shù)路線?

本次規(guī)劃遵循“兩頭延伸”的技術(shù)路線。即總體規(guī)劃←具體規(guī)劃→建筑設(shè)計(jì)。分四步走，即從區(qū)域、城市、黃河兩岸到節(jié)點(diǎn)的遞次順序映射主題。

3．焦點(diǎn)問題??緊緊圍繞生態(tài)環(huán)境（兩山綠化·黃河水資源運(yùn)用與整治)、旅游開發(fā)和帶狀交通等重點(diǎn)問題展開工作。

?4．切入點(diǎn)?

切實(shí)抓住黃河是蘭州的城市發(fā)展軸這一主線,提出“突出黃河、美化黃河、運(yùn)用黃河空間”的切入點(diǎn)。?

5.開發(fā)原則

提出根據(jù)黃河兩岸特點(diǎn),分別運(yùn)用加法（例:科技之光地區(qū)）和減法(例:黃河廣場(chǎng)地區(qū))，構(gòu)筑蘭州良好的城市格局。

6．布景原則

?在城市景觀規(guī)劃中,提出4點(diǎn)規(guī)劃原則：突出重點(diǎn)、掌握節(jié)奏、深挖內(nèi)涵和反復(fù)詠嘆，以發(fā)明蘭州與眾不同、豐富多彩的新的城市形象。??五、實(shí)行效果

在競賽完畢以后,本地規(guī)劃部門根據(jù)本規(guī)劃繼續(xù)深化設(shè)計(jì),制訂了黃河兩岸地區(qū)具體規(guī)劃和規(guī)劃管理實(shí)行細(xì)則，為蘭州黃河兩岸地區(qū)科學(xué)有序管理奠定了良好基礎(chǔ)。案例某市有一大型文化設(shè)施(如圖書館），從現(xiàn)占用的重點(diǎn)文物保護(hù)單位中遷出。經(jīng)市計(jì)委批準(zhǔn),需選址新建一座現(xiàn)代化的大型文化設(shè)施，建筑面積控制在5-6萬平方米。建設(shè)單位提出的規(guī)定是,該設(shè)施應(yīng)有觀眾廳、多功能廳、報(bào)告廳和較大的庫房，并規(guī)定場(chǎng)地干燥，不能靠近易燃易爆地區(qū),又要便于市民前往。同時(shí),該市已有一座國家級(jí)同類文化設(shè)施,位于城市的西北部。試分析：城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)這個(gè)大型文化設(shè)施的規(guī)定和基本情況,又根據(jù)選址的基本原則，在選址時(shí)應(yīng)考慮哪幾個(gè)方面的問題？審題:建設(shè)項(xiàng)目的性質(zhì):文化設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目的規(guī)模:建筑面積5－６萬平方米建設(shè)項(xiàng)目的布局：場(chǎng)地干燥不能靠近易燃易爆地區(qū)便于市民前往城市西北部有同類設(shè)施問題：提出選址規(guī)定答案:城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)這個(gè)大型文化設(shè)施的規(guī)定和基本情況，又根據(jù)選址的基本原則，在選址時(shí)考慮：１、按照城市總體規(guī)劃,該項(xiàng)大型文化設(shè)施應(yīng)在規(guī)劃的公共設(shè)施用地內(nèi)選址;2、按照該市有關(guān)技術(shù)規(guī)范規(guī)定,此類文化設(shè)施的容積率不宜過高，應(yīng)不超過２.０，用地規(guī)模約為３.5公頃；3、建設(shè)項(xiàng)目規(guī)定場(chǎng)地干燥，宜選址于排水設(shè)施等市政基礎(chǔ)設(shè)施比較齊全的地區(qū)；４、應(yīng)遠(yuǎn)離化工廠、危險(xiǎn)品倉庫等易燃易爆地區(qū)；5、建設(shè)項(xiàng)目直接服務(wù)于市民，應(yīng)靠近居民比較集中的地區(qū)，也應(yīng)離高校、文化研究機(jī)關(guān)等較近、交通便利的地區(qū);６、城市西北部已有一座同類設(shè)施，選址應(yīng)避免與其毗鄰或鄰近。案例"帝王花園”系某地一所高級(jí)公寓,樓還沒有蓋好，發(fā)展商就在報(bào)紙上到處刊登廣告，預(yù)售樓房。某甲與開發(fā)商騰達(dá)房地產(chǎn)公司簽訂了購房協(xié)議。雙方約定：騰達(dá)房地產(chǎn)公司以28萬元人民幣的價(jià)格,將“帝王花園”的一套三室一廳的公寓預(yù)售給某甲，面積為11８平方米,交房日期定為半年以后。10個(gè)月以后，某甲拿到寓所的鑰匙,持有關(guān)憑證到房地產(chǎn)管理局辦理權(quán)屬登記手續(xù)。房地產(chǎn)管理局告訴某甲，經(jīng)調(diào)查,“帝王花園”系某生產(chǎn)大隊(duì)與騰達(dá)房地產(chǎn)公司搞的合作開發(fā)項(xiàng)目,到目前為止,尚未辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù),土地使用人既沒有支付土地出讓金，也沒有取得土地使用權(quán)證。因此，某甲僅憑與騰達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)公司所簽的一紙協(xié)議,不能辦理這套住房的權(quán)屬登記手續(xù)。某甲找到騰達(dá)房地產(chǎn)公司規(guī)定退房,騰達(dá)房地產(chǎn)公司的銷售人員說,買房的錢早已用于“帝王花園”的后期建設(shè),假如公司補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù),還得交一大筆土地出讓金。某甲要退房,房地產(chǎn)公司不予辦理；假如辦權(quán)屬登記，那就得自己承擔(dān)一筆費(fèi)用。某甲未批準(zhǔn),起訴到人民法院,規(guī)定解除協(xié)議，補(bǔ)償損失。評(píng)析：根據(jù)我國有關(guān)房地產(chǎn)管理法律、法規(guī)的規(guī)定,只有依法取得的國有土地使用權(quán),才可以作價(jià)入股、合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)。而城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有的土地,只有經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后,該國有土地的使用權(quán)方可有償出讓。所以想運(yùn)用這類土地開發(fā)房地產(chǎn)的發(fā)展商，只有先依照國家有關(guān)規(guī)定,把集體土地轉(zhuǎn)為國有土地,所建導(dǎo)致的房屋才干合法進(jìn)入商品流通領(lǐng)域。以集體土地使用權(quán)投資房地產(chǎn)開發(fā),不按國家規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù),說穿了,就是逃避繳納土地出讓金，把本來應(yīng)由國家得到的收入攫取到了小集體的口袋里。用集體土地開發(fā)商品房,這是法律所不允許的。而“騰達(dá)公司”卻隱瞞這一事實(shí)，欺詐顧客，這亦是非法的行為,理應(yīng)受到處罰。案例19９9年１月4日，XX市政府領(lǐng)導(dǎo)班子集體研究決定在H村開發(fā)建設(shè)一個(gè)電子工業(yè)加工區(qū)。19９９年2月2日市政府聯(lián)席會(huì)在聽取政府負(fù)責(zé)同志的報(bào)告后，批準(zhǔn)與被征地單位簽訂征地協(xié)議,在該市土地運(yùn)用總體規(guī)劃擬定的農(nóng)用地區(qū)域內(nèi)征用土地。據(jù)此精神,在未按法定程序申請(qǐng)報(bào)批的情況下,由電子工業(yè)加工區(qū)建設(shè)辦公室主持，于1999年2月11日與H村委會(huì)簽訂了征地協(xié)議一份。市政府辦公室于１9９９年４月30日分別以XX府辦(函)（１９99）1號(hào)和2號(hào)文獻(xiàn)批準(zhǔn)H村電子工業(yè)加工區(qū)辦公室征用２754畝耕地，批準(zhǔn)的征用土地未按法定程序向省政府申請(qǐng)批準(zhǔn)。上述征用的土地,已按協(xié)議支付了４0%用地補(bǔ)償費(fèi)共83０萬元;截至１９9９年５月３日,破壞耕地面積達(dá)９01畝。主持XX市政府全面工作的負(fù)責(zé)同志對(duì)征地的具體情況是清楚的,也聽取過有關(guān)同志的報(bào)告,但未提出異議，并未及時(shí)針對(duì)這宗違法用地進(jìn)行檢查糾正。通過多次調(diào)查取證,省人民政府土地行政主管部門依據(jù)《土地管理法》有關(guān)規(guī)定，于１９99年５月20日做出如下處罰。（１)鑒于上述工業(yè)區(qū)所毀耕地已難以復(fù)耕，同時(shí)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的確需要，經(jīng)核準(zhǔn)，對(duì)已推平的土地按每平方米１０元進(jìn)行罰款，并補(bǔ)辦手續(xù)；責(zé)成XX市人民政府就此事向省人民政府做出深刻檢查,并建議按有關(guān)規(guī)定對(duì)有關(guān)直接負(fù)責(zé)人和直接負(fù)責(zé)人做出行政處分。（2)對(duì)XX市人民政府越權(quán)征地的情況和解決結(jié)果通報(bào)全省。評(píng)析：一方面，XＸ市無權(quán)批準(zhǔn)征用農(nóng)用地,省級(jí)人民政府土地行政主管部門做出的處罰是對(duì)的的。市政府領(lǐng)導(dǎo)同志應(yīng)負(fù)有重要的領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任。其理由如下。(１)XX市所征用的土地是總體規(guī)劃擬定的農(nóng)用地。（２)《土地管理法》第四十五條明確規(guī)定征用下列土地的,由國務(wù)院批準(zhǔn):１）基本農(nóng)田；2）基本農(nóng)田以外的耕地超過三十五公頃的;3）其他土地超過七十公頃的。征用前款規(guī)定以外的土地，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，并報(bào)國務(wù)院備案。4)《土地管理法》第七十八條規(guī)定,無權(quán)批準(zhǔn)征用、使用土地的單位或者個(gè)人非法批準(zhǔn)占用土地的,超越批準(zhǔn)權(quán)限非法占用土地的,不按照土地運(yùn)用總體規(guī)劃擬定的用途批準(zhǔn)用地的，或者違反法律規(guī)定的程序批準(zhǔn)占用、征用土地的,其批準(zhǔn)文獻(xiàn)無效。對(duì)非法批準(zhǔn)征用、使用土地的直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接負(fù)責(zé)人員，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任。非法批準(zhǔn),使用的土地應(yīng)當(dāng)收回，有關(guān)當(dāng)事人拒不歸還的,以非法占用土地論處,非法批準(zhǔn)征用、使用土地,對(duì)當(dāng)事人導(dǎo)致?lián)p失的，依法承擔(dān)補(bǔ)償責(zé)任。當(dāng)前，出現(xiàn)如此多的非法建設(shè)用地，有相稱一部分是由有些政府部門導(dǎo)致的,一些地方領(lǐng)導(dǎo)法制觀念差,缺少依法保護(hù)土地的自覺性與責(zé)任感,甚至將發(fā)展經(jīng)濟(jì)與合理運(yùn)用土地、保護(hù)耕地對(duì)立起來，置國家決定于不顧,錯(cuò)誤地認(rèn)為占用耕地、依法報(bào)批用地會(huì)影響地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展,打著發(fā)展經(jīng)濟(jì)等各種旗號(hào)，以招商引資、基礎(chǔ)設(shè)施、重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目等急于用地為由,我行我素，有法不依、有禁不止，以權(quán)代法，破壞法定的審批程序,給國家導(dǎo)致了很大損失。案例某市位于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的一個(gè)鄉(xiāng)，.５ha養(yǎng)雞場(chǎng)的規(guī)劃村鎮(zhèn)建設(shè)用地上,改為建設(shè)一所敬老院，建筑面積４０00平方米，２-３層重要為供老人的住宿、食堂、活動(dòng)室、醫(yī)療保健室等,尚有一些工作人員用房。此建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)區(qū)計(jì)委立項(xiàng)并經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門選址確認(rèn)。評(píng)析:像這類鄉(xiāng)里為村民辦實(shí)事的建設(shè)項(xiàng)目現(xiàn)在逐漸多了起來。運(yùn)用集體土地為集體謀福利，將集體公司改為集體事業(yè)，其土地使用性質(zhì)改變了,但其土地的集體所有性質(zhì)并未改變。這種土地使用性質(zhì)改變要不要辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證?只要該土地在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)并且進(jìn)行建設(shè)活動(dòng),應(yīng)當(dāng)辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證,并對(duì)其建設(shè)也應(yīng)當(dāng)提出規(guī)劃設(shè)計(jì)條件,審查其建設(shè)方案。不能由于農(nóng)村在自有土地上進(jìn)行建設(shè)，城市規(guī)劃行政主管部門不去管它。這與養(yǎng)雞場(chǎng)改為果樹基地或變?yōu)轲B(yǎng)魚場(chǎng)之類的情況不同,那是農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整,與城市規(guī)劃行政主管部門無關(guān)?，F(xiàn)在是將養(yǎng)雞場(chǎng)改為敬老院，有建設(shè)活動(dòng),又在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，就與城市規(guī)劃行政主管部門的職能有關(guān)了,不僅應(yīng)核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證,還應(yīng)核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。假如該鄉(xiāng)不辦理“兩證”，那就是違法了,城市規(guī)劃行政主管轄部門理應(yīng)去查處。案例2023年4月１０日,某縣啤酒廠“年產(chǎn)15萬噸啤酒擴(kuò)建項(xiàng)目”經(jīng)國家有關(guān)部門批準(zhǔn),經(jīng)法定程序?qū)徟螅饔猛恋兀?畝。該廠在擴(kuò)建施工過程中,為建單身公寓,私下與相鄰村集體經(jīng)濟(jì)組織協(xié)商,達(dá)成了以６０萬元的價(jià)款占用20畝耕地的協(xié)議。隨后,啤酒廠單身公寓項(xiàng)目開工建設(shè)。20２3年５月3０日，縣土地管理局和規(guī)劃部門發(fā)現(xiàn)后,立即責(zé)令該廠停止施工。經(jīng)查實(shí)，該廠非法占用的20畝耕地是土地運(yùn)用規(guī)劃擬定的基本農(nóng)田，并已有865０平方米的耕地地貌遭到破壞。遂責(zé)令啤酒廠拆除在非法占地上的建筑物,恢復(fù)地貌，退還非法占用的土地,并處每平方米２０元罰款，總計(jì)４０.9虧元；按非法轉(zhuǎn)讓土地，責(zé)令村集體經(jīng)濟(jì)組織停止轉(zhuǎn)讓行為,并處以20萬元罰款,并建議有關(guān)部門對(duì)該廠領(lǐng)導(dǎo)給予行政處分。評(píng)析:該縣土地管理局對(duì)某啤酒廠的處罰依據(jù)是《土地管理法》,該法第四十三條明確規(guī)定:“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè),需要使用土地的,必須依法申請(qǐng)使用國有土地;申請(qǐng)使用的國有土地涉及國家所有的土地和國家征用的原屬于農(nóng)民集體所有的土地?！蓖瑫r(shí)，第七十六條規(guī)定:“未經(jīng)批準(zhǔn)或者采用欺騙手段獲取批準(zhǔn),非法占用土地的,由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令退還非法占用的土地,對(duì)違反土地運(yùn)用總體規(guī)劃擅自將農(nóng)用地改為建設(shè)用地的,限期拆除在非法占用的土地上的建筑物和其他設(shè)施,恢復(fù)土地原狀，對(duì)符合土地運(yùn)用總體規(guī)劃的,沒收在非法占用土地上新建的建筑物和其他設(shè)施,可以并處罰款;對(duì)非法占用的土地,單位直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接負(fù)責(zé)人員，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。超過批準(zhǔn)的數(shù)量占用土地,多占的土地以非法占用土地論處?！币虼?土地管理部門對(duì)該廠的處罰是合法的，適當(dāng)?shù)摹０咐呈谐鞘薪ㄔO(shè)發(fā)展，在市區(qū)東部地區(qū)若干個(gè)工廠已經(jīng)外遷或停產(chǎn)，其廠址由城市土地管理行政主管部門統(tǒng)一組織出讓。在出讓之前已由規(guī)劃部門編制了具體規(guī)劃,擬定了每塊土地的使用性質(zhì)。某開發(fā)公司在出讓中競得其中的一塊居住用地，面積4．５ha.按照具體規(guī)劃的規(guī)定,并經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn),該居住用地的容積率為2.1，建筑密度為２5%,建筑高度不得超高45m，居住區(qū)內(nèi)的綠地率為30%,人口密度不超過8０0人／ｈa．某開發(fā)公司與市土地管理行政主管部門簽訂了土地協(xié)議，并將上述條件在協(xié)議中做出明確規(guī)定。評(píng)析:這是一個(gè)國有土地出讓的實(shí)例。關(guān)鍵是某開發(fā)公司在競得4.5ha用地后與土地管理行政主管部門簽訂的協(xié)議中必須包具有規(guī)劃行政主管部門的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，才干辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證的申請(qǐng)。這重要是防止開發(fā)公司得到土地后任意改變規(guī)劃設(shè)計(jì)條件,增長土地開發(fā)強(qiáng)度。城市規(guī)劃行政主管部門核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，根據(jù)本例中的條件還可以規(guī)定其在4.5ｈa用地內(nèi)編制一個(gè)修建性具體規(guī)劃,為建設(shè)工程規(guī)劃管理做準(zhǔn)備。案例某市在其市區(qū)東部有一工廠,由于污染擾民而外遷，其原址12.0hａ用地依據(jù)城市規(guī)劃改為居住區(qū)。因其區(qū)位較好，外商愿以優(yōu)惠條件受讓,后經(jīng)該廠研究選中一家外商實(shí)行合資開發(fā)居住區(qū)。評(píng)析:這是一個(gè)改變用地性質(zhì)又進(jìn)行合資開發(fā)建設(shè)的實(shí)例。中外雙方如何合資,城市規(guī)劃行政主管部門可以不去管它,自有主管部門過問。一方面,城市規(guī)劃行政主管部門要掌握用地性質(zhì)只能是開發(fā)居住區(qū);另一方面,根據(jù)城市規(guī)劃規(guī)定提出規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，列入他們之間的協(xié)議或協(xié)議；第三,其合資的協(xié)議或協(xié)議是否得到有關(guān)主管部門批準(zhǔn);每四,其開發(fā)項(xiàng)目是否經(jīng)計(jì)劃行政主管部門立項(xiàng);第五，合資開發(fā)是否進(jìn)行了中國法人的注冊(cè)，有無批準(zhǔn)證書,是否已明確了項(xiàng)目經(jīng)營法人。這些條件均已具有，城市規(guī)劃行政主管部門可以接受項(xiàng)目經(jīng)營法人對(duì)建設(shè)用地規(guī)劃許可證的申請(qǐng)。案例【案例背景】某區(qū)屬公司位于工業(yè)區(qū)內(nèi)，占地84０0平方米，由于設(shè)施老化,產(chǎn)品落后，最終破產(chǎn)倒閉。區(qū)政府想運(yùn)用原廠區(qū)土地開發(fā)住宅,并將獲得的資金安頓下崗職工,經(jīng)向市規(guī)劃行政主管部門申請(qǐng)，被駁回,理由是該用地在城市總體規(guī)劃的控制性具體規(guī)劃中為工業(yè)用地,不能改變用地性質(zhì)。?

?【案例評(píng)析】市規(guī)劃行政主管部門的做法是對(duì)的。由于市規(guī)劃行政主管部門考慮到這個(gè)公司位于工業(yè)區(qū)內(nèi)部，假如建設(shè)住宅，將帶來一系列問題,如子女上學(xué)、購物、文化娛樂等,此外,周邊的工廠公司產(chǎn)生的廢氣、粉塵、噪聲等將對(duì)居民產(chǎn)生不良影響，因此不能開發(fā)建設(shè)住宅。但是,城市規(guī)劃行政主管部門可根據(jù)具體情況建議區(qū)政府采用土地置換的辦法,將位于居住區(qū)內(nèi)的某些工業(yè)公司搬遷到這里，然后開發(fā)建設(shè)位于居民區(qū)內(nèi)已騰出的用地,運(yùn)用這方面的資金安頓下崗職工。這樣做,可以收各得其所的效果。

案例【案例背景】某公司位于市中心重點(diǎn)地區(qū),占地面積24500平方米，由于公司效益不好,打算運(yùn)用區(qū)位優(yōu)勢(shì)，將一部分多余的工廠用地出讓,建設(shè)住宅。經(jīng)與房地產(chǎn)開發(fā)商洽談達(dá)成協(xié)議，由房地產(chǎn)開商向市規(guī)劃行政主管部門申請(qǐng)建設(shè)住宅。規(guī)劃行政主管部門經(jīng)核算城市總體規(guī)劃和控制性具體規(guī)劃,該用地使用性質(zhì)規(guī)劃為公共設(shè)施用地。市規(guī)劃行政主管部門經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研,并分析了周邊建設(shè)情況和各種條件，認(rèn)為可以改變用地性質(zhì)，向市政府作了請(qǐng)示,經(jīng)市政府批準(zhǔn)后核發(fā)了“兩證一書”。

?【案例評(píng)析】市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)城市總體規(guī)劃和控制性具體規(guī)劃,在現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研后并作了分析,根據(jù)該用地所處具體位置和具體條件認(rèn)為可以改變用地性質(zhì)。由于該用地“位于市中心重點(diǎn)地區(qū)”，根據(jù)規(guī)劃法的規(guī)定，重點(diǎn)地區(qū)控制性具體規(guī)劃是由市政府審批的,要調(diào)整必須通過市政府的批準(zhǔn),才干改變用地性質(zhì)。因此,市規(guī)劃行政主管部門審批程序合法又合理，在報(bào)經(jīng)市政府批準(zhǔn)的情況下，核發(fā)了“兩證一書”，這是對(duì)的的，不是多余之舉。

?案例

【案例背景】某中學(xué)有兩個(gè)校址,一處位于城市中心區(qū)，占地400０平方米；另一處位于中心區(qū)外圍，占地80００平方米。根據(jù)國家規(guī)范，兩處均不滿足中、小學(xué)用地標(biāo)準(zhǔn)。因此,教育部門擬對(duì)兩處用地進(jìn)行合并,向城市規(guī)劃行政主管部門提出申請(qǐng)，并經(jīng)市政府批準(zhǔn)，將位于城市中心區(qū)的土地出讓，開發(fā)公共設(shè)施項(xiàng)目，用置換來的資金在中心區(qū)外圍校址旁邊征用一塊用地,建設(shè)一座標(biāo)準(zhǔn)中學(xué)。

??【案例評(píng)析】將位于城市中心區(qū)的校址用地改變使用性質(zhì),不僅是合理的，并且應(yīng)當(dāng)予以積極支持。由于根據(jù)規(guī)劃法的規(guī)定，市政府可以根據(jù)城市經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r,對(duì)城市建設(shè)用地進(jìn)行調(diào)整。一個(gè)中學(xué)有兩處校址,且規(guī)模都不符合標(biāo)準(zhǔn)是不合理的。市政府應(yīng)當(dāng)對(duì)不合理的用地進(jìn)行調(diào)整。使城市功能更加合理。

案例??【案例背景】某市市區(qū)總體規(guī)劃方案規(guī)定,市區(qū)東北部有一綠化隔離地區(qū)，面積約４０0ｈa.為使該隔離地區(qū)近期實(shí)行綠化，市政府采用鼓勵(lì)政策,如在該地區(qū)已實(shí)行綠化面積達(dá)30％之后，可以運(yùn)用2%用地開發(fā)經(jīng)營不影響綠化的低層建設(shè)項(xiàng)目,并在開發(fā)建設(shè)的同時(shí)將該地區(qū)所有綠化。為此鄉(xiāng)政府依據(jù)市政府的政策向城市規(guī)劃行政主管部門提出申請(qǐng),在該用地內(nèi)建設(shè)3萬平方米的二層鄉(xiāng)村式別墅和１.0萬平方米的游藝設(shè)施。經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門審核，擬定建設(shè)總用地為7.5ha，并經(jīng)市政府批準(zhǔn)。

【案例分析】這是將城市規(guī)劃擬定的綠化用地改為建設(shè)用地的用地性質(zhì)變更問題。雖有市政府的局部調(diào)整用地政策,并經(jīng)市政府批準(zhǔn),但仍需辦理用地性質(zhì)的變更手續(xù)。一方面，應(yīng)辦理將集體所有土地改變?yōu)閲型恋?，由于依照?guī)定集體所有土地是不能用來開發(fā)建設(shè)的申請(qǐng)。使用土地單位向計(jì)劃部門立項(xiàng)后，經(jīng)土地部門核準(zhǔn),再由城市規(guī)劃行政主管部門核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。另一方面，假如該開發(fā)項(xiàng)目由鄉(xiāng)政府組織開發(fā)公司自行開發(fā)經(jīng)營，應(yīng)由開發(fā)公司辦理一切手續(xù)，假如該項(xiàng)目由鄉(xiāng)開發(fā)公司與其他單位合作或聯(lián)營開發(fā)經(jīng)營,則應(yīng)共同辦理一切手續(xù);假如該用地經(jīng)市政府批準(zhǔn),城市規(guī)劃行政主管部門核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，出讓部門應(yīng)特別注旨在開發(fā)建設(shè)的同時(shí)，應(yīng)對(duì)該地區(qū)的整體綠化情況加強(qiáng)監(jiān)督。

案例

【案例背景】中心區(qū)北部有一工廠位于主干道安平北路東側(cè)，共有用地４.5ha.由于城市建設(shè)的發(fā)展,該廠周邊多已建成居民區(qū),沿安平北路兩側(cè)也已成為商業(yè)、辦公區(qū)，該廠成了污染擾民公司。但因該產(chǎn)品有特色，銷路很好，經(jīng)濟(jì)效益頗佳，不能停產(chǎn)。按照該廠主管部門的意見和城市控制性具體規(guī)劃的規(guī)定，擬將該廠搬遷并出讓原址，所獲資金用于搬遷。出讓后原址2．0ha改為商業(yè)、辦公用地,1.8hａ改為公寓用地，原家屬宿舍約占地0.7ha保存。

?【案例評(píng)析】這是將原工業(yè)用地改變使用性質(zhì)的規(guī)劃選址管理問題。按照建設(shè)用地性質(zhì)變更程序,其審批手續(xù)應(yīng)按規(guī)定辦理：

1．廠方申請(qǐng)改變用地性質(zhì)。廠方應(yīng)持上級(jí)主管部門批準(zhǔn)其改變廠址用地性質(zhì)、出讓廠址和搬遷的文獻(xiàn),向城市規(guī)劃行政主管部門提出改變用地性質(zhì)和搬遷的申請(qǐng)。

?2.城市規(guī)劃行政主管部門審核。城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)已批準(zhǔn)的控制性具體規(guī)劃和有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行審核。由于該工廠位于市中心區(qū)。城市規(guī)劃行政主管部門應(yīng)將審核批準(zhǔn)的意見報(bào)請(qǐng)市政府批準(zhǔn)。然后向廠方發(fā)出建設(shè)項(xiàng)目選址意見書。

?３.城市規(guī)劃行政主管部門提出規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。城市規(guī)劃行政主管部門在發(fā)出選址意見書的同時(shí)，根據(jù)該地區(qū)的具體情況和有關(guān)技術(shù)規(guī)定、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),向該廠提出各個(gè)地塊的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。

4.受讓方和廠方申請(qǐng)立項(xiàng)。廠方持城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)文獻(xiàn)、與受讓方的協(xié)議，向計(jì)劃部門申請(qǐng)項(xiàng)目建議書。

5.辦理土地出讓手續(xù)。廠方持城市規(guī)劃行政主管部門、市計(jì)劃部門批準(zhǔn)文獻(xiàn)和與受讓方的用地出讓協(xié)議,向土地部門辦理用地出讓手續(xù)，取得國有土地使用權(quán)有償出讓協(xié)議。該協(xié)議必須包含城市規(guī)劃行政主管部門提出的各地塊的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。

?6.受讓方申請(qǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。受讓方持計(jì)劃部門批準(zhǔn)文獻(xiàn)、土地出讓協(xié)議和地形圖等有關(guān)資料,向城市規(guī)劃行政主管部門申請(qǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。如受讓方為多家應(yīng)分別辦理。

7.受讓方繼續(xù)辦理有關(guān)建設(shè)的各項(xiàng)手續(xù)。受讓方在原址如何建設(shè)，將由受讓方依據(jù)城市規(guī)劃行政主管部門提出的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件,向城市規(guī)劃行政主管部門報(bào)送建設(shè)方案、施工圖和申請(qǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證等項(xiàng)手續(xù)。

8．城市規(guī)劃行政主管部門審核建設(shè)方案。城市規(guī)劃行政主管部門考慮到該地區(qū)位于市中心，對(duì)受讓方的建設(shè)方案在審核過程中除依照規(guī)劃設(shè)計(jì)條件外，還將邀請(qǐng)一些專家進(jìn)行評(píng)審,根據(jù)評(píng)審意見提出修改意見。在沒有了其他問題后，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

案例2023年1月4日,XX市政府領(lǐng)導(dǎo)班子集體研究決定在H村開發(fā)建設(shè)一個(gè)電子工業(yè)加工區(qū)。1999年2月2日市政府聯(lián)席會(huì)在聽取政府負(fù)責(zé)同志的報(bào)告后，批準(zhǔn)與被征地單位簽訂征地協(xié)議，在該市土地運(yùn)用總體規(guī)劃擬定的農(nóng)用地區(qū)域內(nèi)征用土地。據(jù)此精神,在未按法定程序申請(qǐng)報(bào)批的情況下，由電子工業(yè)加工區(qū)建設(shè)辦公室主持，于1９9９年2月11日與Ｈ村委會(huì)簽訂了征地協(xié)議一份。市政府辦公室于1９99年4月30日分別以XX府辦（函）（1999)１號(hào)和2號(hào)文獻(xiàn)批準(zhǔn)H村電子工業(yè)加工區(qū)辦公室征用2７54畝耕地，批準(zhǔn)的征用土地未按法定程序向省政府申請(qǐng)批準(zhǔn)。上述征用的土地,已按協(xié)議支付了40%用地補(bǔ)償費(fèi)共８30萬元；截至199９年5月3日，破壞耕地面積達(dá)9０１畝。主持XＸ市政府全面工作的負(fù)責(zé)同志對(duì)征地的具體情況是清楚的,也聽取過有關(guān)同志的報(bào)告,但未提出異議,并未及時(shí)針對(duì)這宗違法用地進(jìn)行檢查糾正。通過多次調(diào)查取證，省人民政府土地行政主管部門依據(jù)《土地管理法》有關(guān)規(guī)定，于１