內蒙物業(yè)管理招投標

卓信中達物業(yè)服務集團公司方愛華物業(yè)管理招投標方愛華：卓信中達物業(yè)服務集團公司董事長中國物業(yè)管理師師資庫講師注冊物業(yè)管理師物業(yè)管理師北京市物業(yè)管理評標專家曾任中國航天科技集團時代遠望公司物業(yè)部部長、北京玲瓏花園物業(yè)發(fā)展有限公司總經(jīng)理北京北辰實業(yè)公司匯園公寓項目經(jīng)理北京翠提花墅、冠云莊園、一瓶等顧問項目經(jīng)理先后主導顧問招商地產(chǎn)安徽項目、合肥金帝國際城、馬鞍山國際華城等項目、君山別墅前期介入郵箱：zxzd_xam@126.com聯(lián)系方式程主要內容《興安盟物業(yè)管理招投標暫行辦法》解讀物業(yè)管理招投標程序物業(yè)管理的招標與投標物業(yè)管理招標文如何編制投標書物業(yè)管理招投標的策略及實施總則1、依法依規(guī)制定暫行辦法。

2、明確暫行辦法的主管部門職責及指定招投標的統(tǒng)一交易平臺——盟房地產(chǎn)協(xié)會。

要點提示：

協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的條件投標人少于3個或2萬平方米以下的普通住宅、保障性住房、棄管、未進行物業(yè)管理的小區(qū)，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)。應備案。

總則暫行辦法對全盟物業(yè)管理招投標的要求：建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)提供前期物業(yè)服務的，都要進入全盟物業(yè)管理招投標統(tǒng)一交易平臺進行招投標。成立業(yè)主委員會的住宅小區(qū)，選聘物業(yè)服務企業(yè)都要進入全盟物業(yè)管理招投標統(tǒng)一交易平臺進行招投標。選聘物業(yè)服務企業(yè)可以委托招標代理機構辦理招標事宜。總則招標

公開招標：(興安盟住宅與城鄉(xiāng)建設局）（興安盟房地產(chǎn)協(xié)會）（公眾媒體）邀請招標：3個以上邀標單位招標方式招標備案

招標人可以委托經(jīng)物業(yè)管理主管部門備案的物業(yè)管理咨詢（招標代理）機構辦理招標事宜，有能力的招標人可以直接辦理招標工作，開標、評標活動必須在統(tǒng)一招投標平臺范圍內進行。物業(yè)管理咨詢（招標投標代理）機構，須在物業(yè)管理主管部門備案。招標

招標人及招標項目簡介，包括招標人名稱、地址、聯(lián)系方式、項目基本情況、物業(yè)管理用房的配備情況等；物業(yè)管理服務內容及要求，包括服務內容、服務標準等；及服務時限。對投標人及投標書的要求，包括投標人的資格、投標書的格式、主要內容、招標活動方案招投標時間節(jié)點、地址是否現(xiàn)場答疑等；招標人應在發(fā)布公告或發(fā)出招標邀請書10日報主管部門備案。主管部門應在5個工作日給予備案通知。具體資料見暫行辦法。招標招標文件編制招標人注意事項1、公開投標的物業(yè)管理項目，自招標文件發(fā)出之日起至投標人提交投標文件截止之日止，不得少于20日。2、招標人對已發(fā)出的招標文件進行必要澄清或者修改的，應當在招標文件要求提交投標文件截止時間至少15日前，以書面形式通知所有文件收受人，并同時報物業(yè)項目所在地物業(yè)管理主管部門備案。該澄清或者修改的內容為招標文件的組成部分。招標人根據(jù)物業(yè)管理項目的具體情況，可以組織潛在的投標申請人踏勘物業(yè)項目現(xiàn)場，并提供隱蔽工程圖紙等詳細資料。對投標申請人提出的疑問應當予以澄清并以書面形式發(fā)送給所有的招標文件收受人。4、招標人應當按照以下規(guī)定時限完成物業(yè)管理招投標工作：（一）預售商品房項目應當在取得《商品房預售許可證》之前完成；（二）新建現(xiàn)售商品房項目應當在現(xiàn)售前30日完成；（三）非出售的新建物業(yè)項目應當在交付使用前90日完成；（四）物業(yè)服務合同期滿重新選聘物業(yè)服務企業(yè)的物業(yè)管理項目，應當在服務合同到期前60日完成；（五）已成立業(yè)主委員會的物業(yè)管理項目，業(yè)主委員會應在招投標前的60日內召開業(yè)主大會，確定招標方式、時間、委托管理的內容及物業(yè)服務標準，并完成物業(yè)管理項目的招標文件及備案。招投標工作結束后，需更換物業(yè)服務企業(yè)的，應在60日內完成物業(yè)管理項目交接。投標投標人參加物業(yè)管理投標具體要求:1、具有物業(yè)管理資質和獨立法人資格；2、一級資質物業(yè)服務企業(yè)可以投標各種物業(yè)管理項目；3、二級資質物業(yè)服務企業(yè)可以投標30萬平方米以下的住宅項目和8萬平方米以下的非住宅項目；4、三級資質物業(yè)服務企業(yè)可以投標20萬平方米以下住宅項目和5萬平方米以下的非住宅項目；5、暫定三級資質的物業(yè)服務企業(yè)可以投標10萬平方米以下的住宅項目和2萬平方米以下的非住宅項目；6、外地來我盟的物業(yè)服務企業(yè)參加本盟物業(yè)管理項目投標的，必須按照規(guī)定備案并符合上述規(guī)定。投標書主要內容1.序言2.物業(yè)管理有限公司簡介

3.整體設想及管理目標

4.擬采取的管理方式

5.管理服務人員的配備6.管理服務人員培訓7.物資裝備計劃8.物業(yè)維修養(yǎng)護計劃9.服務質量的控制體系10.工作計劃11.服務標準

12.管理和檔案制度13.特色服務

14.經(jīng)費收支測算投標項目內容具體要求一、序言簡介介紹公司的位置、規(guī)模、經(jīng)營資質等級、企業(yè)性質、機構、資本、人員結構等基本情況，著重介紹現(xiàn)轄物業(yè)類型、名稱、管理面積及歷年獲得的效績、成果、經(jīng)驗。體現(xiàn)平臺優(yōu)勢、管理資源優(yōu)勢、人力資源優(yōu)勢等。物業(yè)管理公司簡介管理優(yōu)勢業(yè)績介紹標書主要內容投標

二、整體設想及管理目標項目周邊環(huán)境分析對物業(yè)的地理位置、開發(fā)建設單位、施工總承包單位、開工及竣工時間、物業(yè)建筑構造、配套設施、周邊環(huán)境、占地面積、建筑面積、綠地面積、棟數(shù)、層高、使用功能等進行綜合說明。項目客戶群體分析綜合物業(yè)布局、功能上的特點管理服務整體設想通過以上項目、客戶群體的分析提出的管理模式，展開整體設想管理目標服務承諾擬定質量管理目標和采用的管理模式，質量管理目標：管理合同期內應取得怎樣的社會效益、經(jīng)濟效益、環(huán)境效益、其質量考核標準以國家職能部門和當?shù)刂鞴懿块T制定的相關法規(guī)文件為依據(jù)三、管理方式管理方式實行的管理方式，推行ISO9000質量體系規(guī)范化運作等方式。擬定管理服務內容：包括開發(fā)建設期間將提供的管理服務內容、物業(yè)竣工驗收期間的管理服務內容、實質運作期間的管理服務內容。重點是實質運作的管理服務內容，大體分為為房屋管理、保安、清結、維修、綠化、文化活動等七大服務，內容力求周詳。設計圖表，結合流程圖等組織語言表達管理方式的優(yōu)勢。組織架構內部管理架構機構設置工作流程信息反饋渠道及控制方式提供電梯、消防、客戶急診、不可抗力造成的事故等的應急處理方案。體現(xiàn)整個后方系統(tǒng)、支援系統(tǒng)的完備有效。后援系統(tǒng)四、管理服務人員的配備及培訓配備原則根據(jù)物業(yè)實際需求設置管理骨干、專業(yè)人員、，力求精簡高效，在管理層、操作層人員的年齡、學歷、職稱（技術人員）、用功類型上均要按一定比例配置。對各崗位人員應制訂出相應的崗位職責和條件。崗位設置管理服務人員的素質要求主要管理人員簡介培訓體系包含：培訓目標、培訓方法、培訓方式、考核方法、前期員工培訓計劃、正常工作期員工培訓計劃五、物資裝備計劃物資配備分析本著合理配置、保障利用的原則，對員工住房、管理辦公用房以及各類設備和用具，擬出一個周密的計劃，計劃中應確切列出住房面積、物品分類單價及金額。物資裝備計劃設計表格，表達以下幾個項目：A、管理用房B、行政辦公用物資C、安全管理裝備D、清潔、綠化用設施設備及材料E、建筑、機電維修保養(yǎng)用品F、

特殊用品六、物業(yè)服務及維修養(yǎng)護計劃建筑及設備特征列舉主要特征，從規(guī)劃、建筑設計、給排水系統(tǒng)等逐一描述設備的管理及設想按要求，依設備分類提出管理、服務的新思路；為提高管理水平，實施科學化、規(guī)范化管理、能源節(jié)約、服務承諾等即務實又能體現(xiàn)創(chuàng)新的大思路，以確保管理目標的實現(xiàn)。制定詳細的動力設備的日常運行計劃、動力設備的維修保養(yǎng)計劃、本體物業(yè)維修養(yǎng)護計劃、機電設備的節(jié)能管理方案、智能化設施設備的綜合運用及維修養(yǎng)護方案。在工程階段提出有利于物業(yè)管理改進的建議。

設備的日常運行計劃設備的維修保養(yǎng)計劃本體物業(yè)維修養(yǎng)護計劃機電設備的節(jié)能管理設施設備的綜合運用及維修養(yǎng)護方案服務質量規(guī)范的建立結合項目的各個要素、開發(fā)商本身的具體要求建立服務質量的控制體系。評定的建立工作計劃服務標準工作計劃擬定管理服務工作計劃：建設期間的工作計劃、物業(yè)竣工驗收期間工作計劃、實質運作期間的工作計劃。重點是實質運作的工作計劃。要求有新意，切合實際。服務標準依據(jù)招標書相應章節(jié)制定服務標準管理制度和檔案制度管理規(guī)章制度包括管理單位員工內部制度和約束各方的公共契約，各項制度均要以國家法律為準繩，以地方政府相關法律為依據(jù)，結合實際而定，使之具有合法性、實用性和可操作性，也才能產(chǎn)生約束力。檔案管理制度制作標準化、電腦化建立檔案管理流程，分環(huán)境資料（圖片）、建筑工程資料、圖紙、客戶檔案資料、裝修維修記錄、文書檔案、財務報表、榮譽等各類資料。特色服務CI等服務依據(jù)公司現(xiàn)有的資源：社會資源、客戶資源、自身資源、政府資源設計合理新穎的特色服務項目有償服務無償服務經(jīng)費收支測算測算依據(jù)及標準A、根據(jù)擬承接物業(yè)的管理服務范圍、類型、檔次、標準等進行專題分析，作出較為精確的測算B、對國家規(guī)定的管理服務單價可不必計算。C、在確定單價時，要從競爭戰(zhàn)略高度和戰(zhàn)術要求上去推敲，單價確定后與工作量相乘，便可得出管理服務費總標價。D、以總建筑面積為基數(shù)，按成本、利潤、總標價測算。

列出管理費、水電費（四代收）等費用標準、管理經(jīng)費的來源、說明收支情況、收支測算表。收費及財務預算分析開標開標要求：開標應在招標文件確定的提交投標文件截止時間的同一時間公開進行；開標地點應當為招標文件中預先確定的地點。

由投標人或者其推選的代表檢查投標文件的密封情況，也可以由招標人委托的公證機構進行檢查并公證。經(jīng)確認無誤后，由工作人員當眾拆封，宣讀投標人名稱、投標價格和投標文件的其他主要內容。

招標人在招標文件要求提交投標文件的截止時間前收到的所有投標文件，開標時都應當當眾予以拆封。

開標過程應當記錄，并由招標人存檔備查。

評標要求：1、招標人依法組建評標委員會負責2、評標委員會組成成員為5人單數(shù)以上，招標人以外的物業(yè)管理專家不得少于成員總數(shù)的三分之二。專家?guī)祀S機抽取。3、與投標人、有利害關系不得參與。4、評標委員會成員不得透露對投標文件的評審及中標候選人等其他情況。5、評標委員會可以要求投標人對投標文件中含義不明確的進行澄清或說明；要求現(xiàn)場答辯應在招標文件中明確。6、評標委員會經(jīng)評審，認為所有投標文件都不符合招標文件要求的，可以否決所有投標。7、評標委員會完成評標后，應出具書面報告并按照有關規(guī)定推薦有序的合格中標候選人。

中標中標人確定后，招投標組織機構和招標人應當在興安盟住房和城鄉(xiāng)建設局網(wǎng)站和物業(yè)管理區(qū)域內將招標結果進行公示，公示期為3日。項目中標人確定后，招投標組織機構應及時向中標人發(fā)出中標通知書，同時將中標結果通知所有未中標的投標人，并返還其投標文件。招標人和中標人雙方應自中標通知書發(fā)出之日起30日內，按照招標文件和中標人的投標文件的內容簽訂物業(yè)服務合同。招標人無正當理由不與中標人簽訂合同，給中標人造成損失的，招標人應當給予賠償。物業(yè)合同備案招標人應當自物業(yè)服務合同簽訂之日起15日物業(yè)管理主管部門備案。備案材料見暫行辦法。新建物業(yè)項目，開發(fā)建設單位在申請辦理《商品房預售許可證》或現(xiàn)售備案手續(xù)時，必須提交物業(yè)管理主管部門出具的物業(yè)管理招投標備案證明或批準協(xié)商選聘的物業(yè)服務企業(yè)證明。附則：招標過程中發(fā)生的費用應在招標文件中予以明確。招標人為業(yè)主委員會的，招標費用由全體業(yè)主承擔，按照業(yè)主大會決定自行籌集或在共有部分收益中列支。新建物業(yè)項目，開發(fā)建設單位承擔招標費用。投標人和其他利害關系人認為招投標活動不符合本辦法有關規(guī)定的，有權向招投標組織機構或招標人提出異議，或者依法向有關部門投訴。

招投標過程中出現(xiàn)下列行為的，視為無效招標：（一