項目投資課程報告

小產(chǎn)權(quán)房買賣案例解析-----《工程項目投資與融資》課程報告小產(chǎn)權(quán)房小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的根源在于中國獨特的土地所有制小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，又叫“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”目錄1.案情介紹及簡評2.爭議焦點之理論分析3.案件反思案情介紹及簡評1.案情介紹2006年9月，天津市某區(qū)一個小鎮(zhèn)上的農(nóng)民李某將自己父親所有的三間民房賣給了一位在此搞創(chuàng)作的藝術(shù)家劉某。在房屋協(xié)議簽訂之前，李某的父親去世，根據(jù)繼承法的規(guī)定李某取得了三間房屋的所有權(quán)。買賣雙方在擬定的房屋買賣協(xié)議中約定，三間房屋的房價共計5萬元，買受方劉某一次性用現(xiàn)金付清房款。雙方請當(dāng)?shù)氐拇逯鴮υ搮f(xié)議的履行做了見證，他們以一手交錢一手交房的方式就簡單地完成了交付。在劉某擁有三間房屋的產(chǎn)權(quán)一年后，由于其工作的進(jìn)展需要開辦一個畫展，但劉某一時拿不出那么多的資金。于是劉某將其所有的該房屋抵押給了當(dāng)?shù)匾粋€企業(yè)的老板并從其手中借得20萬元來開辦畫展。雙方簽訂了一個書面抵押借款協(xié)議，但并沒有對該三間房屋進(jìn)行抵押登記等相關(guān)備案手續(xù)。2010年5月，李某得知這一情況后將劉某起訴至法院，他請求判決此房屋買賣協(xié)議無效并要求將房屋歸還給自己，同時承諾會按當(dāng)前估價退還給劉某相應(yīng)的房款。一審判決在本案中被告劉某具有城市戶口系居民，依據(jù)法律規(guī)定居民不得買賣農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的住房，所以劉某不具備買農(nóng)房的資格。另外，根據(jù)合同法的規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同是無效的合同。根據(jù)以上兩點對于此房屋買賣協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效。同時，法律還規(guī)定了對于因無效合同所取得的財產(chǎn)應(yīng)當(dāng)予以返還。綜上，一審法院判決被告劉某返還三間房屋給原告李某，李某根據(jù)有關(guān)機構(gòu)對房屋的估價支付給被告10萬元的補償款。2.案件判決案情介紹及簡評二審判決

二審法院基本維持了原審法院的判決，確認(rèn)原、被告于2006年簽訂的房屋協(xié)議無效。另外，對于買受人信賴?yán)鎿p失賠償?shù)膯栴}，針對被告劉某在一審中就其所受損失賠償?shù)膯栴}并沒有提出反訴，根據(jù)民訴法的規(guī)定在二審程序中就當(dāng)事人提出反訴的應(yīng)當(dāng)讓其另行主張，不宜一并進(jìn)行審理。2.案件判決案情介紹及簡評另案判決

再審法院經(jīng)過認(rèn)真研究認(rèn)為，原審原告李某作為房屋的出賣者其在賣房時對于法律禁止宅基地買賣的規(guī)定是有所認(rèn)知的。另外，李某在房屋買賣合同履行完成若干年后又主張該買賣協(xié)議無效，應(yīng)當(dāng)對此造成的損失承擔(dān)主要責(zé)任。于是法院出于信賴?yán)鎿p失賠償原則，最終判決李某賠償劉某損失20萬元。2.案件判決案情介紹及簡評原告李某與被告劉某之間簽訂的房屋買賣合同系無產(chǎn)權(quán)證房屋買賣合同，其中被告劉某具有城市戶口系居民，依據(jù)法律規(guī)定不得買賣農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的住房，所以劉某不具備購買農(nóng)房的資格根據(jù)合同法的規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同是無效的合同根據(jù)以上兩點對于此房屋買賣協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效爭議焦點之理論分析1.房屋買賣合同效力的認(rèn)定

本案中涉及到的三間農(nóng)房不可能脫離于其依附的土地而單獨歸劉某所有，李某也不可能在沒有房屋所有權(quán)的情況下，單獨擁有宅基地的使用權(quán)。從繼承的角度去分析，農(nóng)村宅基地屬于集體土地，是集體組織的財產(chǎn)，公民是不可以直接繼承的，但是公民在繼承房屋之后，宅基地的使用權(quán)也隨著房屋一起轉(zhuǎn)移給了繼承人，這正是“地隨房走”原則的體現(xiàn)。所以李某才能從其父親那里繼承三間房屋的所有權(quán)和該宅基地的使用權(quán)。爭議焦點之理論分析2.宅基地使用權(quán)問題

劉某為取得房屋向李某交付了5萬元的房款并對房屋進(jìn)行了適當(dāng)?shù)母脑?，期待著房屋增值給自己帶來的經(jīng)濟效益，對于房屋價款的成本支出和期待收益是隨著房屋交付給自己使用后一起歸屬自己的。但后來由于李某的反悔導(dǎo)致合同的無效，劉某付出的購房成本當(dāng)然屬于所失財產(chǎn)，而其對于房屋增值的期待利益也應(yīng)該構(gòu)成所失利益。爭議焦點之理論分析3.信賴?yán)姹Ｗo問題案件反思1.小產(chǎn)權(quán)房的基本問題此類房屋的交易、產(chǎn)權(quán)歸屬存在問題此類房屋建設(shè)用地性質(zhì)特殊此類房屋交易的主體具有特殊的身份案件反思1.小產(chǎn)權(quán)房的基本問題此類房屋建設(shè)審批手續(xù)不齊全、管理較混亂5此類房屋的交易價格低案件反思2.小產(chǎn)權(quán)房有關(guān)政策《意見》提出，要嚴(yán)格規(guī)范農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證行為，嚴(yán)禁搞虛假土地登記，嚴(yán)禁對違法用地未經(jīng)依法處理就登記發(fā)證《意見》明確規(guī)定，“對于借戶籍制度改革或者擅自通過‘村改居’等方式非經(jīng)法定征收程序?qū)⑥r(nóng)民集體土地轉(zhuǎn)為國有土地、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織非法出讓或出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)、城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地、農(nóng)民住宅或‘小產(chǎn)權(quán)房’等違法用地，不得登記發(fā)證。對于不依法依規(guī)進(jìn)行土地確權(quán)登記發(fā)證或登記簿規(guī)范造成嚴(yán)重后果的，嚴(yán)肅追究有關(guān)人員責(zé)任”

《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》案件反思3.小產(chǎn)權(quán)房分析與發(fā)展建議一刀切的辦法不合理根據(jù)小產(chǎn)權(quán)房所占用的土地性質(zhì)的不同予以區(qū)別對