萊陽東方名城項(xiàng)目提案20140821-73p

深遠(yuǎn)國際東方名城項(xiàng)目組2014年8月10號(hào)東方名城項(xiàng)目提案目錄一、

城市研究二、本體研究三、

市場(chǎng)分析四、項(xiàng)目定位五、

營(yíng)銷計(jì)劃六、

營(yíng)銷策略七、團(tuán)隊(duì)建設(shè)城市研究城市研究城市印象萊陽——位于膠東半島腹地，東北與煙臺(tái)市接壤，西南與青島市毗鄰，南臨黃海。地理位置優(yōu)越，歷史文化底蘊(yùn)深厚，經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)勁，交通條件便利。城市研究城市交通三條高速公路過境：同三高速、濰萊高速、青威高速兩條國道兩條省道：國道204、309，省道307、212鐵路線路：煙青線和規(guī)劃青榮城際鐵路城市研究城市經(jīng)濟(jì)及發(fā)展工業(yè)企業(yè)：一批在國內(nèi)乃至國際有影響力的產(chǎn)業(yè)：魯花食用油、龍大鮮食、春雪食品等龍頭食品企業(yè)；華源內(nèi)燃機(jī)、鴻達(dá)建工、舒馳客車等機(jī)械骨干企業(yè)；瀚霖生物技術(shù)、巨力化工等生物高新技術(shù)企業(yè)。城市規(guī)劃：東部城區(qū)，抓緊啟動(dòng)梁好泊村建設(shè)，加快推進(jìn)文昌路工程，結(jié)合龍旺莊城鎮(zhèn)化改造，配套完善基礎(chǔ)設(shè)施，提升發(fā)展承載力（摘自2014萊陽市政府工作報(bào)告）城市研究城市研究小結(jié)萊陽整體經(jīng)濟(jì)在煙臺(tái)下屬縣市中排名中上游，僅次于萊州、龍口和招遠(yuǎn)，有穩(wěn)定的產(chǎn)業(yè)支柱，城市整體發(fā)展?jié)摿途用裣M(fèi)水平較高。就房地產(chǎn)行業(yè)而言，中心城區(qū)目前基本全部為舊城改造項(xiàng)目，城市逐步向郊區(qū)擴(kuò)展，給本案帶來較大的發(fā)展契機(jī)。而且政府工作報(bào)告中明確支持本案所在片區(qū)的發(fā)展。本體研究本體研究項(xiàng)目概況該項(xiàng)目位于鶴山路北，霞峰街南，黃海二路東、黃海三路西，總建筑面積為20萬㎡。就萊陽城區(qū)而言，位于萊陽城區(qū)東部，臨近萊陽食品工業(yè)園、春雪食品廠等廠區(qū)。本體研究項(xiàng)目概況一期開發(fā)地塊共15棟多層，其中四棟為回遷樓，可售11棟共約288套房源。戶型面積為76-85㎡。Strengths（優(yōu)勢(shì)）區(qū)位優(yōu)勢(shì)：東部新城，萊陽城市發(fā)展主軸建筑風(fēng)格：現(xiàn)代中式建筑風(fēng)格，獨(dú)樹一幟產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)：多層80-90平米剛需戶型交通優(yōu)勢(shì)：臨一級(jí)路，交通發(fā)達(dá)，出行便利Weaknesses（劣勢(shì)）外部配套：周邊配套尚不完善，臨近村莊，周圍形象有待提升；地塊位置：距離主城區(qū)有10分鐘車程客戶資源：人群對(duì)此地塊的認(rèn)知度低Opportunities（機(jī)會(huì)）城市規(guī)劃?rùn)C(jī)會(huì)：梁好泊及龍旺莊規(guī)劃和發(fā)展?jié)摿^大，區(qū)域未來升值潛力巨大市場(chǎng)機(jī)會(huì)：萊陽價(jià)格洼地，會(huì)有大量剛需被擠壓入內(nèi)Threats（威脅）房產(chǎn)大勢(shì)：全國房產(chǎn)市場(chǎng)觀望濃重，市場(chǎng)冷淡，政策未來的不確定性競(jìng)品威脅：周邊在售及待入市的競(jìng)品項(xiàng)目,庫存大回遷項(xiàng)目：舊城改造項(xiàng)目，消化當(dāng)?shù)乜驮错?xiàng)目SWOT分析區(qū)域板塊價(jià)值填補(bǔ)萊陽東部中檔居住社區(qū)的空白！位于萊陽東部重點(diǎn)規(guī)劃發(fā)展的龍旺莊鎮(zhèn)梁好泊片區(qū)，承接?xùn)|部發(fā)展期望。東部規(guī)劃的食品工業(yè)園和產(chǎn)業(yè)園為本案發(fā)展提供較大需求。本案價(jià)值點(diǎn)梳理建筑風(fēng)格萊陽首家新中式建筑風(fēng)格社區(qū)！目前社區(qū)建筑風(fēng)格以西式為主，本案的現(xiàn)代新中式將獨(dú)樹一幟，成為萊陽標(biāo)志性中式住區(qū)。本案價(jià)值點(diǎn)梳理多層優(yōu)勢(shì)全部規(guī)劃為多層產(chǎn)品！一梯兩戶，格局方正，南北通透。周圍競(jìng)品項(xiàng)目幾乎全部為多層，這樣就保證了可以與競(jìng)品站在同一條起跑線上。本案價(jià)值點(diǎn)梳理戶型優(yōu)勢(shì)戶型面積76-95㎡，全部為三居，分90㎡以下緊湊實(shí)用型三居以及90㎡以上闊綽三居。在萊陽90㎡算是一個(gè)購房門檻，剛需一般偏向90㎡以下的緊湊型三居，而此種戶型全部分布在回遷樓棟，降低了銷售壓力?？墒蹜粜腿繛?0㎡以下的緊湊實(shí)用型三居。本案價(jià)值點(diǎn)梳理戶型優(yōu)勢(shì)76㎡無敵實(shí)用三居，萊陽獨(dú)家！從萊陽鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶追求實(shí)用的角度出發(fā)，把76㎡戶型做到了三居，完全契合了當(dāng)?shù)乜蛻舻男枨?。本案價(jià)值點(diǎn)梳理潛在風(fēng)水優(yōu)勢(shì)紫氣東來，龍鳳呈祥。本案位于萊陽東部，傳統(tǒng)文化講究紫氣東來，寓意本案為大祥之地；所在龍旺莊從名稱上講亦為龍鳳呈祥之地。這一文化契合父輩對(duì)年輕人的期望和祝福。本案價(jià)值點(diǎn)梳理本體研究小結(jié)綜上所述，本案兩大有力價(jià)值點(diǎn)為產(chǎn)品和建筑風(fēng)格，76-85㎡左右的剛需小戶尤其是76㎡獨(dú)家三居、獨(dú)特的新中式建筑外立面，可在此兩點(diǎn)基礎(chǔ)上進(jìn)行深挖，借助項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)價(jià)值點(diǎn)引爆市場(chǎng)。76㎡獨(dú)家三居新中式建筑風(fēng)市場(chǎng)分析宏觀市場(chǎng)—聚焦形勢(shì)宏觀市場(chǎng)—聚焦政策宏觀市場(chǎng)—聚焦萊陽1、隨著舊城改造項(xiàng)目和新開發(fā)項(xiàng)目的增加，供應(yīng)量大幅提升，而需求量一直較為平穩(wěn)，萊陽房產(chǎn)市場(chǎng)最火爆的年代已經(jīng)過去，客戶選擇余地較大，目前市場(chǎng)整體供大于求，處于買方市場(chǎng)階段；2、2014年上半年，個(gè)別大中城市的房?jī)r(jià)下降造成的全國性觀望更加劇了客戶選擇的糾結(jié)程度，部分剛需項(xiàng)目靠低價(jià)和大幅優(yōu)惠走量；3、萊陽整體房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格水平，按照區(qū)域呈梯級(jí)分布，城區(qū)均價(jià)5200元/㎡、郊區(qū)4000元/㎡、開發(fā)區(qū)3500元/㎡。主要競(jìng)品分析案名所在區(qū)域規(guī)劃情況戶型面積均價(jià)項(xiàng)目產(chǎn)品定位訴求重點(diǎn)客層分析銷售策略近階段項(xiàng)目活動(dòng)開泰華府二期西區(qū)：馮格莊鎮(zhèn)6棟多層住宅樓80-1303800元開發(fā)區(qū)30萬平首席高尚社區(qū)珍稀多層，實(shí)用戶型，最低價(jià)以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為主的剛需購房客戶認(rèn)購期交5萬抵6萬轉(zhuǎn)定送1萬紅星美凱龍購物券文景佳苑市區(qū)一期開發(fā)10棟已封頂，主推5棟，3棟多層，2棟高層；二期已經(jīng)動(dòng)工4棟高層（17層）預(yù)計(jì)5000左右，沒有開盤日期60-90多層5000萊陽最具升值潛力樓盤戶型60㎡-90㎡之間，西城樓盤品牌第一，社區(qū)WIFI覆蓋第一市區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)剛需、投資客戶，首次置業(yè)者已經(jīng)開盤，實(shí)行低首付3萬100元/平優(yōu)惠；訂房送3000家電（液晶電視或筆記本電腦）金輝嘉園（三期）西區(qū)：馮格莊鎮(zhèn)總規(guī)劃54萬平，一期9棟在售，一樓花園洋房4080元/㎡。80-1203400元萊陽開發(fā)區(qū)54萬平首席高端人文精品宅居大盤80-120平的多層戶型區(qū)間科學(xué)面積分?jǐn)?，完善配套市區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)剛需客戶，以萊陽西鄉(xiāng)客戶為主7月27日市區(qū)售樓處盛大公開，震撼首付3.2萬元1瘋狂刮刮卡2優(yōu)惠多少搖一搖主要競(jìng)品分析案名所在區(qū)域規(guī)劃情況戶型面積及數(shù)量已售均價(jià)項(xiàng)目產(chǎn)品定位訴求重點(diǎn)客層分析銷售策略近階段項(xiàng)目活動(dòng)清怡苑西北：柏林莊鎮(zhèn)總規(guī)劃11萬，一期8棟住宅70-120平均價(jià)3450最高價(jià)3700西區(qū)純熟多層社區(qū)70-120平多層現(xiàn)房，3200元低起價(jià)以鄉(xiāng)鎮(zhèn)及工業(yè)園區(qū)客戶為主交5000抵100008月17日開盤，當(dāng)天轉(zhuǎn)定可享2萬多元優(yōu)惠書香門邸市區(qū)2.8萬平，2棟高層住宅67.85-122.71均價(jià)4500左右書香門邸，萊陽首席學(xué)府名居封閉式智能管理社區(qū)，好位置，配套齊全市區(qū)為主，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)為次7月12日封頂開盤儀式，當(dāng)天成交每平優(yōu)惠100元目前宣傳比較單一，以派發(fā)DM單頁為主嘉和馨苑姜疃鎮(zhèn)總規(guī)劃37830平，住宅26911平，商業(yè)10919平；4棟6+1,6棟5+180-126；93-117均價(jià)2500元姜疃鎮(zhèn)首個(gè)大產(chǎn)權(quán)商住項(xiàng)目70年大產(chǎn)權(quán)，均價(jià)2500，多層住宅姜疃鎮(zhèn)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)購房者一次性付款97折，按揭貸款99折目前萊陽銷售做好樓盤，也是鄉(xiāng)鎮(zhèn)中性價(jià)比最高樓盤競(jìng)品小結(jié)就建筑形態(tài)而言，多層產(chǎn)品在萊陽市場(chǎng)仍是受歡迎的主流產(chǎn)品，尤其是郊區(qū)、開發(fā)區(qū)等略偏的項(xiàng)目，基本全部規(guī)劃為多層；就戶型面積而言，集中在80-130㎡，樓盤主要以剛需為主，輔以少量改善型產(chǎn)品，市區(qū)高端項(xiàng)目改善型產(chǎn)品的比例較大；隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力增大，各樓盤的營(yíng)銷花樣明顯增多，不少項(xiàng)目打出最低價(jià)吸引客戶來電；隨著城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)購房客戶成為各項(xiàng)目爭(zhēng)奪的重要客源；本案的新中式建筑風(fēng)格將填補(bǔ)萊陽房產(chǎn)市場(chǎng)的空白。項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位案名東方名城加新中式建筑風(fēng)格，賦予本案濃濃的中國風(fēng)；東方名城，萬世康寧。從中國傳統(tǒng)文化的角度出發(fā)，祈求世世代代居住在東方名城的人們幸福安康。龍旺莊，這個(gè)位于萊陽東部的風(fēng)水寶地自從誕生之日起就被寄予了興旺發(fā)達(dá)的美好愿望。項(xiàng)目調(diào)性項(xiàng)目定位客群定位本案客群：1、市區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)剛需、投資客戶，首次置業(yè)者，其中又以東城花園周邊龍旺莊、山前店、沐浴店及部分南鄉(xiāng)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)剛需客群為主，這部分人年齡20-25歲之間，大多是在父母的幫助下購買婚房，在萊陽城區(qū)安家。父母具有一定的發(fā)言權(quán)，但也會(huì)尊重孩子的意見。他們大多在萊陽城區(qū)有穩(wěn)定的工作，工作地點(diǎn)集中在城區(qū)的工廠或者附近的食品工業(yè)園，屬于社會(huì)的中低收入階層。2、部分小個(gè)體經(jīng)營(yíng)者這部分人已經(jīng)結(jié)婚，在老家住或是城區(qū)租房，為了孩子上學(xué)需要考慮在市區(qū)買房。以上兩部客群的共同點(diǎn)：偏好性價(jià)比高的產(chǎn)品，期望通過中高端產(chǎn)品來提升自己的身份和地位。項(xiàng)目定位如何定位？一個(gè)確定的方向，借助新中式建筑炒熱項(xiàng)目，樹立中高端的項(xiàng)目形象，提升客戶對(duì)項(xiàng)目的期待值。擺在現(xiàn)實(shí)的問題，如何將本案突出的中國風(fēng)與90后的年輕人對(duì)接？同時(shí)又符合父輩的期望？項(xiàng)目定位順勢(shì)而為中式文化漸強(qiáng)，習(xí)近平提出的中國夢(mèng)，在世界級(jí)演講時(shí)不斷強(qiáng)調(diào)中國傳統(tǒng)文化，推崇國產(chǎn)品牌等，這是一個(gè)中國自身文化勢(shì)頭逐漸增強(qiáng)的時(shí)代。文化是一種影響力。找到中式文化與青年人的共鳴點(diǎn)，通過物質(zhì)的和精神的鏈接架構(gòu)起某種特定的關(guān)系，這就是本案定位的突破點(diǎn)。項(xiàng)目定位我們的主張“小時(shí)代”被熱捧表明90后如今已在中國社會(huì)物質(zhì)豐富的時(shí)代迅速長(zhǎng)大，他們的消費(fèi)觀念已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越父輩，對(duì)于物質(zhì)有更大的野心和向往。基于此，我們提出：新中式主義輕奢住區(qū)

在二十歲的時(shí)光里提前享受到新中式主義帶來的奢侈感，賦予客戶更多文化氣息和無上榮光。項(xiàng)目定位定位主題小時(shí)代，大時(shí)代，新中式主義輕奢時(shí)代。青年專屬，輕奢文化住區(qū)。萊陽頭排，輕奢文藝范兒。項(xiàng)目定位VI表現(xiàn)項(xiàng)目定位VI表現(xiàn)項(xiàng)目定位VI表現(xiàn)營(yíng)銷計(jì)劃推盤節(jié)奏推盤時(shí)間排期一期一批次推盤96套一期二批次開盤120套考慮到戶型及景觀分布，一期分兩批次開盤，一批次開盤1#、6#、7#共96套房源；8#共24套房源作為機(jī)動(dòng)樓根據(jù)開盤情況進(jìn)行及時(shí)加推；二批次開盤2#、9#、10#、11#以共120套房源。營(yíng)銷計(jì)劃?rùn)C(jī)動(dòng)樓營(yíng)銷計(jì)劃明確目標(biāo)一期可售房源為288套，2014年年底銷售目標(biāo)為160套，以9月份正式開始銷售工作為例，9-12月平均每月需完成銷售任務(wù)40套。根據(jù)煙臺(tái)市場(chǎng)平均每10人到訪成交1人的比例來看，需要積累客戶1600組，平均每月積累客戶400組，每天到訪客戶13組！任務(wù)緊迫，9月份必須正式開始推廣工作！營(yíng)銷計(jì)劃明確方向在目前市場(chǎng)情況下，上述任務(wù)和目標(biāo)決定了按照常規(guī)套路根本無法完成！這就要求我們必須以新、奇、快的營(yíng)銷方式取勝！絕不能按照常理出牌！營(yíng)銷計(jì)劃明確方向首先在項(xiàng)目啟動(dòng)初期，快速切入和聚焦，以具有轟動(dòng)和爆炸效應(yīng)的活動(dòng)打開市場(chǎng)；其次打破傳統(tǒng)營(yíng)銷，開辟獨(dú)一無二的營(yíng)銷模式！營(yíng)銷計(jì)劃明確方向我們的計(jì)劃是：低價(jià)團(tuán)購先行，擾亂市場(chǎng)——贏得口碑和關(guān)注高調(diào)形象推廣，低價(jià)開盤形成大反差推廣：資源+渠道形象：市場(chǎng)聚焦客群：鄉(xiāng)鎮(zhèn)以及市區(qū)積壓的剛需推廣：豐富資源形象：持續(xù)拔升客群：鄉(xiāng)鎮(zhèn)剛需推廣：口碑維系/渠道形象：完美成熟客群：全市聚集/鄉(xiāng)鎮(zhèn)面市+團(tuán)購期一批次開盤期二批次加推期推售產(chǎn)品：多層推售產(chǎn)品：多層推售產(chǎn)品：多層2014.9-10月2014.11月中旬2014.11-2014.12一期營(yíng)銷計(jì)劃營(yíng)銷目標(biāo)：品牌落地，先入為主，高品質(zhì)形象占位，實(shí)現(xiàn)高品質(zhì)認(rèn)知2014年9月，品牌、形象樹立期建立外銷和內(nèi)銷兩支團(tuán)隊(duì)業(yè)務(wù)員針對(duì)性強(qiáng)化培訓(xùn)現(xiàn)場(chǎng)保留意向客戶聯(lián)系方式，統(tǒng)計(jì)意向戶型、意向樓層物料齊備后開展團(tuán)購工作確認(rèn)VI系統(tǒng)，督促銷售物料制作競(jìng)品市場(chǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控制定營(yíng)銷推廣方案銷售工作策劃工作推廣主題：萊陽頭排，新中式主義輕奢文化住區(qū)推廣關(guān)鍵詞：萊陽頭排、輕奢住區(qū)一期營(yíng)銷計(jì)劃營(yíng)銷目標(biāo)：品牌提升、高形象、高品質(zhì)認(rèn)知鞏固2014年10月，品牌、形象提升期銷售目標(biāo)：確定團(tuán)購與正常銷售任務(wù)比例為4:6，則售樓處需積累720組左右到訪客戶（如滿足推售需要可果斷推出）。業(yè)務(wù)員繼續(xù)強(qiáng)化培訓(xùn)團(tuán)購工作強(qiáng)化認(rèn)籌工作展開營(yíng)銷策劃方案調(diào)整認(rèn)籌方案確定項(xiàng)目?jī)r(jià)格體系制定銷售工作策劃工作推廣主題：東城中心輕奢多層推廣關(guān)鍵詞：配套、發(fā)展和升值潛力、高性價(jià)比

說明：根據(jù)煙臺(tái)市場(chǎng)平均每10到訪人成交1人的比例來看，本項(xiàng)目一批次計(jì)劃推出約120套房源計(jì)算。一期營(yíng)銷計(jì)劃營(yíng)銷目標(biāo)：一批次達(dá)到開盤瞬間引爆效應(yīng)，樹立市場(chǎng)良好形象2014年11月～2014年12月銷售目標(biāo)：實(shí)現(xiàn)銷售200套，總房源的75%。項(xiàng)目開盤銷售消化前期積累客戶，建立和完善客戶檔案管理靈活銷控及價(jià)格策略，促進(jìn)客戶盡快成交刺激開盤最佳銷售率，樹立區(qū)域熱銷標(biāo)桿老帶新回饋二批次新品加推銷售工作完善現(xiàn)場(chǎng)銷售物料制定營(yíng)銷活動(dòng)方案客戶維系活動(dòng)競(jìng)品市場(chǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控成交客戶總結(jié)分析二批次新品加推策劃工作推廣主題：東方名城一期開盤即清盤，新品載譽(yù)加推推廣關(guān)鍵詞：開盤熱銷一期營(yíng)銷計(jì)劃銷售價(jià)格建議：鑒于東城花園小產(chǎn)權(quán)房源均價(jià)在3200左右，建議東方名城一批次銷售均價(jià)為4000元/㎡，以單套特殊低起價(jià)如3600元/㎡吸引市場(chǎng)關(guān)注或者拉升整體表價(jià)，開盤以重磅優(yōu)惠的形式讓利，以逼定客戶。二批次房源根據(jù)銷售情況進(jìn)行適當(dāng)上浮一期營(yíng)銷計(jì)劃營(yíng)銷策略策略一：新奇活動(dòng)造勢(shì)，迅速打開市場(chǎng)。一場(chǎng)具有轟動(dòng)性的大型活動(dòng)往往比泛泛的推廣可以更迅速地切入市場(chǎng)，短時(shí)間內(nèi)成為街頭巷尾熱議的話題，使項(xiàng)目面市即贏得全城矚目。

營(yíng)銷策略案例一、全城巡游——認(rèn)籌啟動(dòng)活動(dòng)案例二：全城熱戀——認(rèn)籌啟動(dòng)活動(dòng)本案造勢(shì)活動(dòng)——大型漢服游街+傳統(tǒng)婚禮巡游結(jié)合本案的新中式建筑和傳統(tǒng)文化氣息，漢服游街這一大型活動(dòng)完全可以傳達(dá)出項(xiàng)目特性，同時(shí)達(dá)到瞬間引爆市場(chǎng)的目的。傳統(tǒng)婚禮全城巡游以新郎騎馬新娘坐轎的形式舉辦傳統(tǒng)婚禮，并進(jìn)行全城巡游。制造話題——置業(yè)顧問著旗袍和唐裝接訪為全方位體現(xiàn)東方名城的獨(dú)特之處，售樓處置業(yè)顧問在售樓處專門穿旗袍和唐裝接訪客戶，以此持續(xù)制造全城關(guān)注的話題。策略二：尖端形象樹立，親民路線銷售?！拜p奢住區(qū)”這一潮流時(shí)尚定位確立后，通過全方位的媒體渠道廣而告之，進(jìn)行樹立和鞏固；客戶積累階段，尖端形象逐步落地，走親民路線，通過開展各種活動(dòng)積累人氣，引爆開盤低價(jià)熱銷。

營(yíng)銷策略策略三：多管齊下。打破傳統(tǒng)坐銷模式，多團(tuán)隊(duì)多渠道分工協(xié)作抓客戶：外銷團(tuán)隊(duì)：對(duì)接團(tuán)購企業(yè)、社區(qū)大媽、鄉(xiāng)鎮(zhèn)商店等建立一整套帶客體系；流動(dòng)宣傳車：停靠在市區(qū)大潤(rùn)發(fā)等人流密集的地方進(jìn)行海報(bào)和小禮品派發(fā)、意向客戶登記，并由看房車把客戶帶回售樓處；市區(qū)看房車：大潤(rùn)發(fā)、青島國貨、佳樂家超市等大型超市設(shè)外展點(diǎn)，配看房車接送看房梁好泊村民獨(dú)享福利：對(duì)項(xiàng)目認(rèn)可度最大的為生活在項(xiàng)目周邊的梁好泊村村民，設(shè)立針對(duì)該村村民的獨(dú)享福利大獎(jiǎng)，凡是帶客到訪均贈(zèng)送禮品，帶客成交均有現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)。營(yíng)銷策略策略四：全民滲透。首批房源重點(diǎn)針對(duì)城區(qū)客群，將城區(qū)拿下后逐步向周圍鄉(xiāng)鎮(zhèn)滲透。社區(qū)拓客：印刷1-2萬個(gè)塑料袋（含項(xiàng)目logo、推廣語、聯(lián)系電話），免費(fèi)送給社區(qū)各便利店，發(fā)展社區(qū)拓展聯(lián)系人，為后期擺放展架、海報(bào)等宣傳物料做好準(zhǔn)備。

營(yíng)銷策略策略四：中國風(fēng)塑造項(xiàng)目個(gè)性。售樓處裝飾布置：采用具有現(xiàn)代中式的家居裝飾品進(jìn)行包裝。中國風(fēng)禮品定制：具有中國傳統(tǒng)文化特色的青花瓷系列禮品，如鑰匙扣、餐具四件套。

營(yíng)銷策略1、萊陽樓盤線上推廣方式一覽DM類：大唐傳媒、遠(yuǎn)通、萬通、海報(bào)報(bào)紙類：夾報(bào)、《今日萊陽》戶外類：公交站牌、公交車體、戶外高炮、戶外廣告牌、過街橫幅宣傳車、城區(qū)至鄉(xiāng)鎮(zhèn)的公共汽車其他類：短信、出租車滾動(dòng)LED字幕、大字報(bào)一期媒體策略2、一期媒體選擇建議線上：結(jié)合銷售目標(biāo)及實(shí)際情況，建議用戶外廣告牌樹立項(xiàng)目形象，輔助海報(bào)派發(fā)、短信發(fā)送和張貼大字報(bào)的方式先期打開市場(chǎng)。線下：配合全城矚目的漢服游街活動(dòng)一期媒體策略商業(yè)部分商業(yè)分布及構(gòu)成商業(yè)街沿鶴山路及社區(qū)入口中軸線分布，具有較強(qiáng)的儀式感，也成為社區(qū)打造的形象街。商業(yè)街定位考慮到契合本案的新中式建筑風(fēng)格，同時(shí)填補(bǔ)萊陽一項(xiàng)商業(yè)街空白，將本案商業(yè)定位為：傳統(tǒng)文化藝術(shù)街。建議商業(yè)街命名：東方古巷/文人巷子經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：除部分為社區(qū)居民衣食住行服務(wù)的超市、水果、洗衣店、蛋糕店等，專門規(guī)劃一部分片區(qū)做古玩、中式家具、書畫等具有傳統(tǒng)文化藝術(shù)特色的店面。商業(yè)街啟動(dòng)時(shí)間考慮到商業(yè)具有較大的增值和升值空間，建議商業(yè)街整體在一期房源銷售80%后再整體推出。大概時(shí)間為2015年上半年。銷售團(tuán)隊(duì)組建

憑借我司成功代理各類型樓盤的經(jīng)驗(yàn)，在人員調(diào)配方面將按項(xiàng)目不同的階段和需求來進(jìn)行合理安排，在東方名城項(xiàng)目，我司將視以下三種情況來調(diào)安排以下3個(gè)銷售團(tuán)隊(duì)，前兩組團(tuán)隊(duì)以帶客為主，最后一組以正常接訪為主：外銷團(tuán)隊(duì)：3名，負(fù)責(zé)對(duì)接廠企、社區(qū)商店、社區(qū)大媽、鄉(xiāng)鎮(zhèn)團(tuán)購等；流動(dòng)團(tuán)隊(duì)：3名，負(fù)責(zé)在市區(qū)人口密集地帶流動(dòng)宣傳、全城掃街派單等；坐銷團(tuán)隊(duì)：5名，負(fù)責(zé)售樓處的正常接訪和銷售工作，把前兩組帶來的客戶進(jìn)行逼定。

人員配置(1)培訓(xùn)目的通過培訓(xùn)，使銷售人員一方面具備專業(yè)的服務(wù)精神和意識(shí)，保證能向客戶在購房過程中提供滿意的服務(wù)水準(zhǔn)；另一方面掌握項(xiàng)目的產(chǎn)品特性、優(yōu)劣勢(shì)、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手狀況、國家相關(guān)政策、專業(yè)知識(shí)及銷售技巧、以及了解不同目標(biāo)客戶的心理特點(diǎn)、消費(fèi)習(xí)慣、生活品味、投資習(xí)慣等。(2)培訓(xùn)步驟制定培訓(xùn)計(jì)劃收集、組織培訓(xùn)資料組織銷售講習(xí)實(shí)戰(zhàn)指導(dǎo)培訓(xùn)效果考核1、專業(yè)的銷售培訓(xùn)管理體系

管理培訓(xùn)崗前培訓(xùn)：內(nèi)容考核銷售部工作流程及客戶接待行為規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)過關(guān)，實(shí)操考核產(chǎn)品理解：規(guī)劃，平面，裝標(biāo)，配套面試發(fā)展商介紹及經(jīng)營(yíng)理念過關(guān)項(xiàng)目?jī)?yōu)劣分析過關(guān)市場(chǎng)狀況及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析抽樣面試工程知識(shí)（間隔，裝修變更規(guī)范；