檢修中心整合方案(初稿)

檢修中心整合方案（初稿）2008年11月17日根據(jù)實業(yè)公司總經(jīng)理辦公會議決定，對公司下屬租賃公司與置業(yè)公司維修力量整合，實行集中管理，并授權(quán)置業(yè)公司負(fù)責(zé)成立檢修中心。一、組織構(gòu)架檢修中心副經(jīng)理總經(jīng)理滬東檢修站滬西檢修站華誼星城小區(qū)檢修中心經(jīng)理中期大廈滬北檢修站招待所滬南檢修站金棕櫚小區(qū)魯班路小區(qū)虹光小區(qū)檢修中心副經(jīng)理

調(diào)度）監(jiān)察部（兼應(yīng)急維保質(zhì)量、安全各類合同管理檔案資料管理、部（房屋、設(shè)備技術(shù)、采購審核華南公寓涇惠小區(qū)華二小區(qū)呼瑪小區(qū)華延小區(qū)六里小區(qū)市民小區(qū)思南路30號定西小區(qū)萬航渡路731號斜土路2421號中原小區(qū)閔行雙翼大樓氯堿小區(qū)東方康洛長陽小區(qū)滬東小區(qū)齊齊哈爾路新市路楊樹浦路622號二、檢修中心職責(zé)執(zhí)行總經(jīng)理及行政辦公會議決定。負(fù)責(zé)公司所屬小區(qū)設(shè)備設(shè)施管理。并協(xié)調(diào)各部門工作。協(xié)助管理處建立設(shè)備設(shè)施檔案和臺賬以及維修記錄。配合物業(yè)部對小區(qū)管理處制訂年度中、大修計劃和日常維保計劃。審核各小區(qū)修理費用。審核及批準(zhǔn)特種設(shè)備維修保養(yǎng)單位。配合公司辦公室做好特殊工種員工的復(fù)訓(xùn)和輪訓(xùn)工作。制訂房屋公共部位及室外公共設(shè)施修繕養(yǎng)護制度。配合公司對外的招投標(biāo)工作。負(fù)責(zé)新樓盤的接管驗收工作。建立和完善各項設(shè)備設(shè)施管理制度。三、檢修中心職責(zé)執(zhí)行總經(jīng)理及行政辦公會議決定，完成公司質(zhì)量安全工作目標(biāo)。負(fù)責(zé)公司所屬小區(qū)設(shè)備設(shè)施管理，并協(xié)調(diào)各部門工作。協(xié)助管理處建立設(shè)備設(shè)施檔案和臺賬以及維修記錄。配合物業(yè)部對小區(qū)管理處制訂年度中、大修計劃和日常維保計劃。審核各小區(qū)修理費用。審核及批準(zhǔn)特種設(shè)備維修保養(yǎng)單位。配合公司辦公室做好特殊工種員工的復(fù)訓(xùn)和輪訓(xùn)工作。制訂房屋公共部位及室外公共設(shè)施修繕養(yǎng)護制度。配合公司對外的招投標(biāo)工作。負(fù)責(zé)新樓盤的接管驗收工作。建立和完善各項設(shè)備設(shè)施管理制度。四、檢修中心經(jīng)理職責(zé)履行總經(jīng)理及行政例會的決定，完成檢修中心工作目標(biāo)和公司質(zhì)量安全工作目標(biāo)。負(fù)責(zé)擬訂和實施公司年度修繕計劃，每年11月中旬上報公司經(jīng)理室。配合物業(yè)部做好各管理處年度中、大修計劃的審核。負(fù)責(zé)公司各項修繕、改造工程項目的規(guī)劃、設(shè)計、監(jiān)督及外包等工作。配合物業(yè)部對各管理處對外發(fā)包技術(shù)項目的審核、并實施督導(dǎo)。協(xié)助公司對外接收樓盤的招投標(biāo)工作。協(xié)助公司對新接收樓盤的接管驗收工作。貫徹執(zhí)行公司ISO9001質(zhì)量體系文件，建立并不斷完善各類設(shè)施的管理制度。掌握公司各管理處房屋設(shè)備設(shè)施完好率。定期召開檢修工作會議研究解決各類工程技術(shù)問題。緊急情況，組織搶修力量實施應(yīng)急搶修工作。五、檢修中心副經(jīng)理職責(zé)積極配合檢修中心經(jīng)理完成公司總經(jīng)理及行政例會下達的各項工作。每年10月中旬制定下一年度的中、大修計劃。擬定公司房屋、設(shè)備、電氣修繕計劃（包括弱電消防等系統(tǒng)）。參與公司各管理處重大設(shè)備、電氣技術(shù)問題的處理與協(xié)調(diào)?？刂撇少徢兰俺杀?。參與擬定公司的房屋、設(shè)備、電氣技術(shù)規(guī)定、規(guī)程標(biāo)準(zhǔn)的制定和實施。負(fù)責(zé)公司房屋、設(shè)備電氣及弱電消防等系統(tǒng)的管理。建立各類技術(shù)檔案和臺賬。貫徹執(zhí)行公司ISO9001質(zhì)量管理體系文件，不斷完善各類設(shè)備、設(shè)施的管理制度。定期配合物業(yè)部對各管理處的設(shè)備、設(shè)施、房屋進行安全檢查。發(fā)現(xiàn)問題及時采取措施進行整改。做好辦公樓宇的設(shè)備保養(yǎng)的維修工作，負(fù)責(zé)辦公樓宇業(yè)主的報修搶修工作。做好員工業(yè)務(wù)培訓(xùn)和特殊工種的復(fù)訓(xùn)、輪訓(xùn)工作。六、檢修中心副經(jīng)理職責(zé)（兼應(yīng)急調(diào)度）除承擔(dān)檢修中心副經(jīng)理職責(zé)之外，有以下主要職責(zé)負(fù)責(zé)監(jiān)督各管理處業(yè)主報修和搶修任務(wù)完成情況。負(fù)責(zé)監(jiān)察和處理設(shè)備設(shè)施維護保養(yǎng)的質(zhì)量工作。房屋、設(shè)備、設(shè)施維護保養(yǎng)時發(fā)現(xiàn)故障，或存在事故隱患應(yīng)及時措施并及時報告。負(fù)責(zé)監(jiān)察和處理各類作業(yè)的安全工作及安全事故的具體處置。監(jiān)督執(zhí)行月度、年度維護保養(yǎng)安全措施的落實工作。合理調(diào)度維修進度，嚴(yán)格執(zhí)行維修質(zhì)量和安全規(guī)定。能在第一時間組織搶險力量，應(yīng)對突發(fā)故障。不斷完善維修保養(yǎng)質(zhì)量規(guī)定和安全規(guī)定。七、技術(shù)、采購審核部職責(zé)（籌）執(zhí)行檢修中心經(jīng)理及部門會議下達的各項工作要求。協(xié)助各管理處建立房屋、設(shè)備設(shè)施的技術(shù)檔案和設(shè)備臺賬。每年九月中旬配合各管理處完成次年度的中、大修計劃并且報告本部門經(jīng)理。對各管理處上報的中、大修內(nèi)容進行實地踏勘，找出相關(guān)圖紙或資料、核實工程量，留下修前、修后和修理過程中的影像資料和隱蔽工程資料。中、大修工程項目跟蹤、監(jiān)督、核對工程量。項目竣工驗收后負(fù)責(zé)收集竣工資料。負(fù)責(zé)公司房屋設(shè)備設(shè)施的臺賬和資料檔案管理、合同管理。貫徹執(zhí)行ISO9001質(zhì)量體系文件，配合做好內(nèi)審和管理評審工作。定期配合物業(yè)部對各管理處房屋公共部位及室外公共設(shè)施進行安全檢查。對檢查結(jié)果進行甄別，屬中、大修范圍的在次年度中、大修計劃中呈報。重大問題提交整改方案及時匯報部門領(lǐng)導(dǎo)。熟悉及掌握市場各類材料價格、質(zhì)量和采購渠道。熟悉及掌握各工種人工費用及預(yù)算定額的運用。八、維保質(zhì)量、安全監(jiān)察部（兼應(yīng)急調(diào)度）（籌）待定九、檢修站站長管理職責(zé)完成檢修中心下達的各項工作任務(wù)。協(xié)助各管理處建立房屋、設(shè)施的技術(shù)檔案和設(shè)備臺帳。負(fù)責(zé)管轄范圍內(nèi)設(shè)備、設(shè)施、房屋維護保養(yǎng)及日常維修工作。負(fù)責(zé)管轄范圍內(nèi)業(yè)戶報修和搶修任務(wù)。編制月度、年度維護保養(yǎng)計劃及預(yù)算，合理調(diào)度維修力量，控制維修成本。能在第一時間組織搶險力量，應(yīng)對突發(fā)故障。重大問題及時上報。十、工程項目計劃工作流程開始管理處落實施工單位簽訂合同檢修中心物業(yè)部匯總分析業(yè)委會房地辦預(yù)算合同財務(wù)部分析分析NO意見反饋總經(jīng)理分析物業(yè)部、檢修中心（管理處）執(zhí)行批準(zhǔn)YES審核疑義意見或反饋修繕工程材料等分析驗收結(jié)束執(zhí)行情況返回

內(nèi)費用涉及預(yù)算NO意見反饋

外費用涉及預(yù)算YES批準(zhǔn)十一、年度修理計劃及預(yù)算工作流程（包括日常維修費用）開始管理處11月10日檢修中心審核部物業(yè)部匯總分析業(yè)委會、地區(qū)房地辦費用預(yù)算計劃安排財務(wù)部具體計劃編制技術(shù)采購審核NO意見反饋YES9月10日之前10月15日之前

納入財務(wù)預(yù)算NO接受11月15日落實施工單位檢修中心審核部11月30日YES計劃實施檢修中心審核部管理處配合

房地辦、業(yè)委會、工程部、物業(yè)部（管理處）驗收竣工檢修中心審核部資料歸檔結(jié)束十二、房屋及設(shè)備設(shè)施檢查工作流程（每半年一次）開始公司主管經(jīng)理維保質(zhì)量安全監(jiān)督部物業(yè)部各小區(qū)管理處YES結(jié)束匯總分析限期整改回訪查驗記錄歸檔NO記錄歸檔存在問題工力量資金來源、施落實技術(shù)措施、分析原因繼續(xù)整改NO報告結(jié)果暫定每年第一季度、第三季度十三、年度修理計劃及預(yù)算工作流程（包括日常維修費用）開始維保質(zhì)量、安全監(jiān)察部檢修站站長小區(qū)經(jīng)理匯總分析YESNO存在問題維護修理結(jié)束NO存在問題糾正措施臺賬記錄歸檔復(fù)檢臺賬記錄歸檔繼續(xù)修復(fù)YES每月25日十五、房屋、設(shè)備、設(shè)施中、大修管理辦法一、范圍本辦法適用于檢修中心管理區(qū)域內(nèi)的房屋、設(shè)備、設(shè)施中、大修管理。本辦法規(guī)定了房屋、設(shè)備、設(shè)施中、大修的管理原則、急修分類及實施規(guī)程。二、管理原則1、用新技術(shù)對房屋、設(shè)備、設(shè)施進行技術(shù)改造。2、條件成熟時對舊房屋、設(shè)備、設(shè)施分期分批更新改造。3、結(jié)合定期、年度、中修、大修計劃進行必要的技術(shù)改造。4、對重大設(shè)備、設(shè)施進行狀態(tài)檢測和技術(shù)診斷，確保其處于正常完好狀態(tài)。5、健全房屋、設(shè)備、設(shè)施信息管理。制定相應(yīng)的管理辦法和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，完善房屋、設(shè)備、設(shè)施的技術(shù)檔案和維修記錄。十五、房屋、設(shè)備、設(shè)施中、大修管理辦法三、維修分類定義1、大修理是修建計劃中工作量最大的修理項目，以全面恢復(fù)房屋、設(shè)備、設(shè)施使用功能為目標(biāo)，其一次修理費用是同類建筑結(jié)構(gòu)規(guī)模新建造價或設(shè)備設(shè)施價格的25%以上。經(jīng)專業(yè)鑒定單位檢測，確認(rèn)需要大修后，由單位實施修理。房屋大修期限為15年以上，設(shè)備設(shè)施大修期限為6-8年。（或按照房屋設(shè)備、設(shè)施使用說明規(guī)定年限）。2、中修理是修理計劃中工作量介于大修理與年度修理之間的修理項目，其一次修理費用是同類建筑結(jié)構(gòu)規(guī)模新建造價或設(shè)備設(shè)施價格的20%以上。中修理目標(biāo)是對房屋由內(nèi)至外進行相關(guān)項目的修理，對設(shè)備設(shè)施的大型組件進行拆卸保養(yǎng)修理。房屋中修期限為7-10年，設(shè)備、設(shè)施修理期限為2-5年（或按照房屋設(shè)備、設(shè)施使用說明規(guī)定年限）。3、年度修理是指房屋、設(shè)備、設(shè)施在使用一年以上應(yīng)進行檢修，主要對設(shè)備、設(shè)施的主要組件予以睜修或更新。4、設(shè)備、設(shè)施定期修理是根據(jù)日常點檢和定期檢查中發(fā)現(xiàn)問題，作定期檢修，定期保養(yǎng)，并更換和修復(fù)失效件，以保證正常使用功能。十五、房屋、設(shè)備、設(shè)施中、大修管理辦法四、實施辦法1、根據(jù)各管理處所編制的房屋、設(shè)備、設(shè)施臺帳，針對房屋、設(shè)備、設(shè)施的使用，維護、管理等實際情況，確定房屋、設(shè)備、設(shè)施維修計劃，維修項目的實施方案及預(yù)算，報公司有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、部門和業(yè)主委員會審批后實施。2、根據(jù)實施方案，加強對維修項目及現(xiàn)場跟蹤監(jiān)督、確保技術(shù)、工藝施工作業(yè)質(zhì)量，確保安全有效。3、修理完畢后，應(yīng)由專業(yè)技術(shù)人員會審和驗收。并由公司主持各方代表在修理竣工驗收單上簽字確認(rèn)，驗收單由公司辦公室存檔。4、承接修理工作的施工單位，應(yīng)在驗收合格后實行6-12月的保修期，在以期間發(fā)生的修理質(zhì)量問題，修理單位應(yīng)負(fù)責(zé)免費維修和搶修確保正常使用。5、房屋、設(shè)備、設(shè)施的修理費用，應(yīng)根據(jù)維修合同約定的費用資金來源，由管理處及公司財務(wù)部檢修中心審核，報總經(jīng)理審批。十六、物業(yè)維修資金管理制度一、本制度適用于檢修中心管理區(qū)域的物業(yè)維修資金管理。二、本制度引用文件

《上海市商品住宅維修基基金管理辦法》上海市人民政府令第91號

《上海市房屋土地資源管理局關(guān)于印發(fā)（上海市商品住宅維修基金管理辦法）的應(yīng)用解釋（試行）的通知》滬房地資物（2001）302號。

《上海市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)（市房地局關(guān)于加強本市住宅物業(yè)管理實施意見的通知）》滬府辦發(fā)（1998）31號。十六、物業(yè)維修資金管理制度三、維修資金籌集1、動遷房維修基金籌集，按規(guī)定由房租收入中的60%提取。并專項管理。2、商品房維修資金籌集，按規(guī)定由開發(fā)商和業(yè)在辦理產(chǎn)權(quán)證付繳入政府主管部門指定帳戶或業(yè)委會開立的維修資金專戶。3、商務(wù)樓維修資金籌集參照商品住宅維修資金管理辦法執(zhí)行。按該商務(wù)樓宇原約定的方式籌集。待國家有新的籌集政策出臺后服從新政策執(zhí)行。4、按規(guī)定維修資金利息及停車管理凈收益應(yīng)收入維修資金專戶。5、維修資金不足時，可由管理處編制籌集方案報業(yè)委會，由業(yè)主委員會征集。

十六、物業(yè)維修資金管理制度四、維修資金使用1、維修資金應(yīng)嚴(yán)格按照有關(guān)法規(guī)規(guī)定的范圍使用，不準(zhǔn)許挪作他用。2、日常維修費用使用應(yīng)按規(guī)定報批準(zhǔn)后并報公司物業(yè)部、工程部審批，財務(wù)部審核，經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)方可使用。3、對于電梯、污水處理，空調(diào)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、給水系統(tǒng)、技防系統(tǒng)等較大維保項目，須經(jīng)業(yè)委會討論批準(zhǔn)立項，應(yīng)事先有預(yù)算，并簽訂合同，報公司物業(yè)部、工程部審核、財務(wù)部審核批準(zhǔn)后實施。4、中、大修或更新項目在年度計劃中立項，應(yīng)編制項目預(yù)算，選定施工單位位。訂立工程施工合同，報公司審批。同時報業(yè)主委員會審批。經(jīng)公司，業(yè)委會批準(zhǔn)同意后，由業(yè)主委員會與施工單位訂立工程施工合同?；蛴蓸I(yè)主委員會出具委托書，委托物業(yè)公司與施工單位訂立工程施工合同，且寫明工程款的支付約定，按合同規(guī)定經(jīng)業(yè)主委員會正、副主任簽字和物業(yè)公司總經(jīng)理簽字認(rèn)可后，從維修資金中列支。并根據(jù)業(yè)主委員會議事規(guī)則，確定對項目資金的使用情況進行審價。十六、物業(yè)維修資金管理制度五、維修資金核算1、按規(guī)定維修基金應(yīng)按幢、按門牌號立帳，按單元立分戶帳。2、維修費用分?jǐn)偅晒芾硖幓蚬景凑嘘P(guān)規(guī)定分?jǐn)偟綉簟?、維修資金收支、結(jié)余情況按規(guī)定每半年公布一次。4、各管理處應(yīng)將每年的維修資金籌集、及分?jǐn)偳闆r年終結(jié)算后歸檔保存于公司辦公室。十七、房屋公共部位及室外公共設(shè)施修繕養(yǎng)護管理制度1、范圍本標(biāo)準(zhǔn)適用于上海華誼集團置業(yè)有限公司管理區(qū)域內(nèi)的房屋公共部位及室外公共設(shè)施。2、管理目的通過對房屋公共部位及公共設(shè)施的日常管理與定期的檢查、修繕、養(yǎng)護，保持使用功能及外貌，延長使用壽命，為業(yè)主提供一個安全、舒適、尊重的生活環(huán)境。3、檢查內(nèi)容檢查的項目、標(biāo)準(zhǔn)、周期及修繕、養(yǎng)護內(nèi)容：見附表1十七、房屋公共部位及室外公共設(shè)施修繕養(yǎng)護管理制度序號項目檢查標(biāo)準(zhǔn)檢查周期修繕、養(yǎng)護內(nèi)容1樓層地面平整，無裂縫、無起殼、無下沉。每年檢查一次。日常報修與年度檢修相結(jié)合。2踢腳線接縫應(yīng)緊密、平整。3踏步平整、無裂縫。4臺階平整完好、無起殼。5樓梯扶手無損壞、無脫落、無裂縫，6門、窗門、窗鉸鏈開關(guān)靈活，玻璃完好。每季度檢查一次。玻璃破損及時配換。7外墻面平整、不傾斜、不彎凸。每半年檢查一次。8屋頂女兒墻墻面無裂縫、灰縫飽滿、不傾斜。十七、房屋公共部位及室外公共設(shè)施修繕養(yǎng)護管理制度序號項目檢查標(biāo)準(zhǔn)檢查周期修繕、養(yǎng)護內(nèi)容9屋頂隔熱層/防水層完好，屋面無滲漏每半年檢查一次。10屋頂泄水溝完好，無滲、滴水，爬梯無銹蝕。11屋頂水箱完好，無滲、滴水，爬梯無銹蝕每年清洗、除銹、油漆一次。12屋頂通風(fēng)口網(wǎng)罩無脫落。13雨水總管無堵塞。14污水總管無堵塞，檢修孔螺釘緊因件完好。每年檢查一次。出墻橫管每半年疏通一次。15給水總管無堵塞，接口處無滲漏。16雨、污水、井及蓋暢通、井蓋無破損。每季度檢查一次。井蓋每年除銹、油漆（黑色）一次。十七、房屋公共部位及室外公共設(shè)施修繕養(yǎng)護管理制度序號項目檢查標(biāo)準(zhǔn)檢查周期修繕、養(yǎng)護內(nèi)容17屋頂避雷帶無破損、變形，無明顯銹蝕每半年檢查一次。一年除銹、油漆一次。18單元門門牌齊全，開關(guān)靈活。每月檢查一次。19兒童娛樂設(shè)施娛樂設(shè)施安全可靠。每月檢查一次。每季度保養(yǎng)一次，注潤滑油，緊固螺栓等聯(lián)接件，每年油漆一次。20室外健身設(shè)施健身設(shè)施安全可靠，健身房環(huán)境良好。每月檢查一次21噴水池水質(zhì)干凈，噴水設(shè)備完好。每季度檢查一次。清除沉淀及漂浮垃圾、雜物。22游泳池池內(nèi)面磚無損壞，周圍環(huán)境衛(wèi)生良好。定期作水質(zhì)衛(wèi)生檢測。開放前檢查并作修繕、養(yǎng)護十七、房屋公共部位及室外公共設(shè)施修繕養(yǎng)護管理制度序號項目檢查標(biāo)準(zhǔn)檢查周期修繕、養(yǎng)護內(nèi)容23雕塑景觀外觀完好、無損壞、清潔每季度檢查一次。24道路側(cè)石、停車位路面平整，無開裂。25垃圾箱完好，無破損。26路燈、樓道燈完好，夜間明亮。夜間巡視發(fā)現(xiàn)路燈、樓道燈不亮，及時更換。27室外消防栓無滴漏、無損壞。每月檢查一次。每年油漆（紅色）一次。28圍墻不傾斜、不彎凸，灰縫飽滿。每半年檢查一次。29小區(qū)大門門腳頭及四周嵌粉密實。鐵門每年除銹、油漆一次。十七、房屋公共部位及室外公共設(shè)施修繕養(yǎng)護管理制度序號項目檢查標(biāo)準(zhǔn)檢查周期修繕、養(yǎng)護內(nèi)容30配電房低壓配電管理規(guī)程，變配電站（室）管