廣州海珠區(qū)重點(diǎn)社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性分析報(bào)告17635782

海珠區(qū)重點(diǎn)社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性分析報(bào)告廣東公司商業(yè)部2011年6月

目錄第一部分：東曉南路板塊商業(yè)調(diào)查第二部分：工業(yè)大道板塊商業(yè)調(diào)查第三部分：江南西板塊商業(yè)調(diào)查第四部分：海珠區(qū)競(jìng)爭(zhēng)性商業(yè)調(diào)查總結(jié)

1.東曉南路板塊商業(yè)概況

東曉南路板塊，在2001年之前還沒(méi)有任何商業(yè)，但隨著新樓盤的開(kāi)發(fā)，聚集的居民數(shù)量也在猛增，商業(yè)氣氛已初見(jiàn)規(guī)模。板塊內(nèi)分布著愛(ài)都新天地、百佳超市（曉港灣）、魅力港灣商業(yè)城、好信商業(yè)廣場(chǎng)等，百佳超市、好又多、蘇寧電器、麥當(dāng)勞、肯德基等連鎖店已開(kāi)業(yè)多年，各樓盤臨街商鋪招租率比較高，經(jīng)營(yíng)狀況良好。不過(guò)板塊南段的愛(ài)都新天地目前空置率很高，約有60%商鋪空置。名稱/位置商業(yè)規(guī)模（㎡）首層租金（㎡/月）業(yè)態(tài)定位租售/經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀愛(ài)都新天地25000㎡首層100-180元；二層均價(jià)約60元社區(qū)休閑、娛樂(lè)商業(yè)中心2005年開(kāi)業(yè)，目前出租率僅為40%百佳超市（曉港灣）約1500㎡200元社區(qū)商業(yè)中心2003年開(kāi)業(yè)，附近居民形成已習(xí)慣性消費(fèi)魅力港灣商業(yè)城2500㎡160元初步定位為時(shí)尚商業(yè)零售中心，計(jì)劃引進(jìn)手機(jī)、電腦，電腦耗材、配件（免進(jìn)場(chǎng)費(fèi)）、美甲、時(shí)裝、皮鞋、手袋、東南亞特色零食、無(wú)煙小食等類型的商家。首層街鋪經(jīng)營(yíng)情況略好,內(nèi)街，正在招商好信商業(yè)廣場(chǎng)23000㎡不詳社區(qū)商業(yè)中心2002年開(kāi)業(yè)，好又多占主體，余下有30間鋪第一部分：東曉南路板塊商業(yè)調(diào)查

2.愛(ài)都新天地商業(yè)中心

擁有大型露天活動(dòng)廣場(chǎng)、時(shí)尚雙騎樓、社區(qū)酒吧街等配套設(shè)施，建面積達(dá)2.5萬(wàn)㎡，約20%的比例，約4000㎡用于銷售，其余80%全部由發(fā)展商統(tǒng)一租賃，2005年開(kāi)業(yè)，主力商家為蘇寧電器和小肥羊，另外還有開(kāi)發(fā)商自建的愛(ài)都賓館和愛(ài)都超市，里面擁有多家酒類專賣店和發(fā)藝店，還有富都棋牌中心，目前出租率僅為40%。第一部分：東曉南路板塊商業(yè)調(diào)查

3.好信商業(yè)廣場(chǎng)

達(dá)到5300㎡，整體的商業(yè)面積達(dá)到23000㎡。其中“好又多”超市經(jīng)營(yíng)面積22000㎡，肯德基也跟著入駐，從而奠定了以大型超市為主體，著名快餐、時(shí)尚名店云集的商業(yè)格局，經(jīng)營(yíng)狀況良好，商鋪空置率較低。第一部分：東曉南路板塊商業(yè)調(diào)查

4.曉港灣總營(yíng)業(yè)面積約8000㎡，分為2層，經(jīng)營(yíng)主體是百佳超市，另外還有肯德基、海王星辰藥店等，營(yíng)業(yè)狀況良好。第一部分：東曉南路板塊商業(yè)調(diào)查

5.魅力港灣商業(yè)城：營(yíng)業(yè)面積2500㎡，2007年開(kāi)始在招租，初步定位為時(shí)尚商業(yè)零售中心，計(jì)劃引進(jìn)手機(jī)、電腦、電腦耗材、配件、美甲、時(shí)裝、皮鞋、手袋、東南亞特色零食、無(wú)煙小食等類型的商家。該商業(yè)城免進(jìn)場(chǎng)費(fèi)，于2007年12月15日開(kāi)始試營(yíng)業(yè)，現(xiàn)在出租105間商鋪，但是近半年來(lái)由于商場(chǎng)人氣不足，生意清淡，上百家商鋪多已關(guān)門歇業(yè)，只有不到10家尚在營(yíng)業(yè)。第一部分：東曉南路板塊商業(yè)調(diào)查

1.工業(yè)大道路板塊商業(yè)概況本板塊主要有家信商業(yè)中心、保利花園商業(yè)街、華潤(rùn)萬(wàn)家超市、金碧都市廣場(chǎng)等項(xiàng)目，以以社區(qū)商業(yè)為主，主要面對(duì)附近居民，但商業(yè)氛圍不濃厚，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)比較分散，而且規(guī)模較小，沒(méi)有形成完整的商業(yè)帶，商鋪空置現(xiàn)象較多。尤其是工業(yè)大道南路一些開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的商業(yè)裙樓出現(xiàn)了很多空置現(xiàn)象，如順景商港空置約90%。從整體環(huán)境方面，雖然近期工業(yè)大道路段的整體環(huán)境已得到提升，但附近零星分布的宅基地及簡(jiǎn)陋的汽修廠、汽車配件、建材等市場(chǎng)仍對(duì)整體形象構(gòu)成一定影響。名稱/位置商業(yè)規(guī)模（㎡）首層租金（㎡/月）業(yè)態(tài)定位租售/經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀家信商業(yè)中心52000㎡首層臨街200-250元；場(chǎng)內(nèi)約150-200元社區(qū)休閑、娛樂(lè)商業(yè)中心家樂(lè)福分租部分出租率80%，其余富力給業(yè)主4年返租的商鋪80%空置保利花園商街約2000㎡170-250元社區(qū)商業(yè)街，小商鋪為主出租率超過(guò)90%，比較興旺華潤(rùn)萬(wàn)家超市總營(yíng)業(yè)面積約8000㎡，分為3層150—200元社區(qū)時(shí)尚購(gòu)物中心整體經(jīng)營(yíng)狀況良好第二部分：工業(yè)大道板塊商業(yè)調(diào)查2.家信商業(yè)中心：業(yè)態(tài)分布：位于海珠區(qū)工業(yè)大道76-80號(hào)(工業(yè)大道與金沙路交匯處)，是富力現(xiàn)代廣場(chǎng)的商業(yè)部分，總建筑面積6.5萬(wàn)㎡，其中純商場(chǎng)總建筑面積5.2萬(wàn)平方米，共分三部分：一是金沙路臨街商鋪和2樓寫字樓；二是工業(yè)大道臨街商鋪和2樓飲食區(qū)；三是獨(dú)幢3層高家樂(lè)福商場(chǎng)區(qū)。租金水平：臨街商鋪200-250元/㎡/月

，室內(nèi)鋪150-200元/㎡/月不等；經(jīng)營(yíng)情況：家樂(lè)福分租部分出租率達(dá)80%，其余部分富力給業(yè)主4年返租的商鋪80%空置，租金高是造成商鋪出租空置高的主要原因。第二部分：工業(yè)大道板塊商業(yè)調(diào)查3.保利花園商業(yè)街租金水平：臨街鋪在130——200元/㎡/月

；進(jìn)駐業(yè)態(tài)：7-11便利店、地產(chǎn)中介店、連鎖藥店等出租情況：總計(jì)約30間商鋪，目前只有2間在短暫空置，出租率超過(guò)90%，一鋪難求。原因分析：保利花園商業(yè)街主要針對(duì)保利花園的社區(qū)居民，總商業(yè)面積約2000㎡，體量比較小，業(yè)態(tài)分布合理，同類競(jìng)爭(zhēng)比較少。而社區(qū)內(nèi)沒(méi)有任何商鋪，社區(qū)居民只能在商業(yè)街日常用品，因此商業(yè)街比較興旺。第二部分：工業(yè)大道板塊商業(yè)調(diào)查

4.華潤(rùn)萬(wàn)家超市（石溪公交站旁）

總營(yíng)業(yè)面積約8000㎡，分為2層，經(jīng)營(yíng)主體是華潤(rùn)萬(wàn)家超市，另外還有麥當(dāng)勞等，以數(shù)千平方米的大賣場(chǎng)結(jié)合大面積的時(shí)尚購(gòu)物中心為模式，提供時(shí)尚與休閑消費(fèi)需求。首層商鋪每月租金價(jià)格為150-200元/㎡，整體經(jīng)營(yíng)狀況良好。第二部分：工業(yè)大道板塊商業(yè)調(diào)查

1.江南西板塊商業(yè)概況目前是海珠區(qū)規(guī)模最大也是人氣最旺的商圈。海珠區(qū)較為發(fā)達(dá)的商業(yè)集中在江南大道北——江南大道中，江南西路，寶崗大道呈“H”型分布向周邊輻射。近年來(lái)商業(yè)發(fā)展速度十分迅猛，廣百新一城、新一佳、摩登百貨、萬(wàn)國(guó)商業(yè)廣場(chǎng)、家信商業(yè)廣場(chǎng)等大型商廈的規(guī)模都達(dá)到萬(wàn)余平方米，以及180多家各類商鋪。目前江南西路兩旁現(xiàn)有的商住樓總建筑面積約65萬(wàn)㎡，其中純用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)的店鋪100余家，建筑面積約為8.7萬(wàn)㎡，占總建筑面積的13.35%左右，商鋪經(jīng)營(yíng)面積占住房使用面積的四分之一。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，在江南西路兩側(cè)的商鋪中，服飾（含服裝和鞋）、飲食（含面包店、涼茶店、快餐店、中西餐館等）、旅行社分別占47%、25%、2%，珠寶、化妝品、電腦、保健品、便利店、發(fā)廊、眼鏡、超市、旅店等占26%。商鋪以中小型為主，服裝低檔多為二、三線品牌，缺乏具有號(hào)召力的品牌和企業(yè)。第三部分：江南西板塊商業(yè)調(diào)查

第三部分：江南西板塊商業(yè)調(diào)查名稱/位置商業(yè)規(guī)模（㎡）首層租金（㎡/月）業(yè)態(tài)定位租售/經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀摩登百貨（海珠店）52000㎡統(tǒng)一品牌招商，聯(lián)營(yíng)返點(diǎn)的經(jīng)營(yíng)方式區(qū)域休閑、娛樂(lè)商業(yè)中心家樂(lè)福分租部分出租率80%，其余富力給業(yè)主4年返租的商鋪80%空置廣百新一城約17000㎡，負(fù)1-6層臨街：250－400元；商場(chǎng)：120－160元；區(qū)域購(gòu)物中心娛樂(lè)、餐飲、服裝、電影、電器、超市整體運(yùn)營(yíng)良好，業(yè)態(tài)搭配合理，形成海珠區(qū)商圈幅射新一佳超市（宏宇大廈）1-3層，總面積27000㎡1層:150-250元2層:100元3層:80元社區(qū)購(gòu)物中心附近居民形成已習(xí)慣性消費(fèi)，招租率超過(guò)80%萬(wàn)國(guó)廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)面積80000㎡首層租金250-500元/㎡，管理費(fèi)38元/㎡區(qū)域購(gòu)物中心整體商品檔次屬于中檔，在海珠區(qū)是比較成功的購(gòu)物中心，目前整體出租率為90%2.摩登百貨（江南大道店）摩登百貨2006年進(jìn)駐海珠購(gòu)物中心，營(yíng)業(yè)面積達(dá)1.5萬(wàn)㎡，引進(jìn)國(guó)內(nèi)外400多個(gè)知名品牌商品，經(jīng)營(yíng)商品類涉及化妝品、黃金珠寶、男女服飾、皮鞋皮革、家居用品、文化體育用品、兒童用品及小家電等經(jīng)營(yíng)方式：統(tǒng)一品牌招商，聯(lián)營(yíng)返點(diǎn)的經(jīng)營(yíng)方式業(yè)態(tài)分布：一樓精品館（皮鞋皮具化妝品珠寶鐘表眼鏡功能）二樓流行館（少女裝淑女裝包飾品）三樓時(shí)尚館（男裝內(nèi)衣針織女士特色服家居）負(fù)一樓生活館（小家電文體用品床上用品嬰童服保健品煙酒）

第三部分：江南西板塊商業(yè)調(diào)查對(duì)比分析：摩登百貨海購(gòu)店的經(jīng)營(yíng)亮點(diǎn)在于女裝和鞋類商品，而且是以單體百貨公司的業(yè)態(tài)進(jìn)駐海珠區(qū)。與廣百百貨在海珠區(qū)采取的是錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)、差異化競(jìng)爭(zhēng)的戰(zhàn)略。而且從地理位置上看，“摩登”在江南大道上，“廣百”在寶崗大道上，以江南西路作為聯(lián)結(jié)，可共同帶旺大江南西商圈的構(gòu)想。不過(guò)摩登百貨在廣州地區(qū)影響力有限，對(duì)廣百新一城的分流比較有限。項(xiàng)目借鑒：百貨的選址以及經(jīng)營(yíng)定位，與百佳超市的業(yè)態(tài)有很大不同，金碧都市廣場(chǎng)因經(jīng)營(yíng)面積和前期經(jīng)營(yíng)狀況所限，無(wú)法把這兩種業(yè)態(tài)融合在一起，引進(jìn)百貨業(yè)態(tài)的設(shè)想不太現(xiàn)實(shí)。第三部分：江南西板塊商業(yè)調(diào)查

3.新一佳超市（宏宇廣場(chǎng)）廣州市宏宇集團(tuán)開(kāi)發(fā)建設(shè)，位于市內(nèi)海珠區(qū)寶崗大道上的宏宇廣場(chǎng)二期、總計(jì)2.7萬(wàn)㎡建筑面積的4層店面，其中2層部分以及3層為新一佳經(jīng)營(yíng)，其余均分租出去。2002年開(kāi)業(yè)，招租率超過(guò)80%，但整體商品檔次比較低。第三部分：江南西板塊商業(yè)調(diào)查

樓層商業(yè)面積（㎡）租金（元/㎡）經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)備注首層約5000㎡一線商鋪200元/㎡；二線商鋪140元/㎡；三線商鋪50-80元/㎡麥當(dāng)勞、必勝客、屈臣氏、明廊眼鏡、中域電信；其余為服裝、皮具、化妝品、珠寶首飾。目前新簽合同只能2個(gè)月一簽，近期新一佳會(huì)調(diào)整經(jīng)營(yíng)，以達(dá)到提升商品檔次的目標(biāo)，所有租金以實(shí)際面積計(jì)算，包含管理費(fèi)，免租期10天。2層約7000㎡一線商鋪150元/㎡；二線商鋪100元/㎡；服裝、皮具、五金、眼鏡等，部分由新一佳經(jīng)營(yíng)，約2000㎡。3層約7000㎡租金不詳新一佳自營(yíng)4層約7000㎡租金不詳魚美人減肥中心，美麗人生健身俱樂(lè)部，華音琴行等新一佳超市（宏宇廣場(chǎng)）業(yè)態(tài)分布及租金狀況第三部分：江南西板塊商業(yè)調(diào)查

4.廣百新一城位于海珠區(qū)傳統(tǒng)商業(yè)中心——江南西路西段、寶崗大道與寶業(yè)路交匯處，占地面積1.6萬(wàn)㎡，總建筑面積約19萬(wàn)㎡，其中商業(yè)面積73012㎡，地下一層至地上六層，共七層，地下2、3層共2萬(wàn)多㎡停車場(chǎng)，約500個(gè)停車位。負(fù)一層層高4.8米，首層層高5米，三層以上層高4.5米，項(xiàng)目東面臨街203米。已于2006年11月開(kāi)業(yè)，經(jīng)營(yíng)定位“海珠區(qū)首家區(qū)域時(shí)尚購(gòu)物中心”，打造海珠區(qū)最大規(guī)模的集購(gòu)物、餐飲、影院、娛樂(lè)眾多時(shí)尚元素于一體的地標(biāo)式購(gòu)物中心。第三部分：項(xiàng)目周邊商圈調(diào)查

廣百新一城自營(yíng)約17000㎡的主力百貨店，其余物業(yè)由公司統(tǒng)一管理，出租給各類品牌商戶。

全場(chǎng)已有300多個(gè)品牌，約180個(gè)商鋪進(jìn)行正常運(yùn)轉(zhuǎn)，招租率已經(jīng)超過(guò)80％。廣百新一城主要分成兩部分：聯(lián)營(yíng)的百貨商品，分租的品牌商家。負(fù)一層為百佳超市、肯德基、大家樂(lè)等，一層至六層由廣百統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理。第三部分：江南西板塊商業(yè)調(diào)查

租賃信息出租價(jià)格管理費(fèi)用優(yōu)惠政策臨街物業(yè)：250－400元/㎡/月；商場(chǎng)物業(yè)：120－160元/㎡/月；合同最長(zhǎng)只簽訂兩年，兩年內(nèi)租金不遞增。38元/㎡/月免租1個(gè)月優(yōu)勢(shì)（S）廣百新一城位于海珠區(qū)中心地帶——寶崗大道江南新村，在地理位置上占有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)。周圍人群密集，交通便利，有不少大型商家進(jìn)駐如：百佳超市、星巴克、大家樂(lè)餐飲店、必勝客。此外，該購(gòu)物中心借助廣百在商業(yè)上的美好聲譽(yù)能吸引更多的客戶。海珠區(qū)2010年消費(fèi)群體將達(dá)到150萬(wàn)人。劣勢(shì)（W）項(xiàng)目所在的江南西商圈還不能與天河路、北京路等核心商圈相提并論，總的商業(yè)規(guī)模還不夠，交通設(shè)施不足導(dǎo)致各網(wǎng)點(diǎn)之間的客流難以共享，如消費(fèi)者逛完廣百新一城想去其他網(wǎng)點(diǎn)，則交通不方便，從而很難產(chǎn)生很好的集聚效應(yīng)。定位不清晰以及沒(méi)有主打的商業(yè)品牌和亮點(diǎn)，也使得購(gòu)物氛圍不夠濃厚。機(jī)遇（O）

隨著周邊8號(hào)地鐵和廣佛線的開(kāi)通，廣百新一城輻射能力進(jìn)一步增強(qiáng)、整個(gè)商業(yè)中心品牌效應(yīng)的形成，廣百新一城購(gòu)物中心會(huì)有更多的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。風(fēng)險(xiǎn)（T）由于廣百新一城購(gòu)物中心各方面的優(yōu)勢(shì)比較明顯，而且商家進(jìn)駐率也很高，因此在價(jià)格上，它比一般商業(yè)中心略高。而且它的合同最久只簽訂兩年，這樣定價(jià)可能會(huì)導(dǎo)致廣百新一城購(gòu)物中心定價(jià)的盲目性，一旦定價(jià)過(guò)高，商家不能盈利，可能會(huì)導(dǎo)致大量商家撤離。第三部分：江南西板塊商業(yè)調(diào)查

5.萬(wàn)國(guó)廣場(chǎng)占地面積14000㎡，經(jīng)營(yíng)面積80000㎡，2002年1月正式開(kāi)業(yè)，家樂(lè)福超市、麥當(dāng)勞等主力店的進(jìn)駐。地上共八層，家樂(lè)福超市、名牌廣場(chǎng)、悠閑娛樂(lè)場(chǎng)所這作為購(gòu)物中心必備的三大商業(yè)版塊，在萬(wàn)國(guó)廣場(chǎng)得到充分體現(xiàn)。萬(wàn)國(guó)廣場(chǎng)是廣州最負(fù)盛名的電器中心之一；也是廣州迄今為止擁有面積最大設(shè)施最先進(jìn)的廣場(chǎng)食街的購(gòu)物中心。萬(wàn)國(guó)廣場(chǎng)在2004年做出針對(duì)性的市場(chǎng)調(diào)整，部份次主力店如美奇樂(lè)園、新華書店、屈臣氏、開(kāi)心果玩具城和大堡焦飲食集團(tuán)等進(jìn)駐。第三部分：江南西板塊商業(yè)調(diào)查

萬(wàn)國(guó)廣場(chǎng)內(nèi)部店鋪實(shí)景圖,首層經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：女裝：卡路約翰、歌莉雅、貝拉維拉、JAKET、ARROW內(nèi)衣：水中花、花私語(yǔ)、金貝麗、旺華、嘉莉詩(shī)等首飾眼鏡：金滿堂、皇翠珠寶、周六福、眼鏡88、東方眼鏡餐飲：優(yōu)之良品、仙蹤林第三部分：江南西板塊商業(yè)調(diào)查

萬(wàn)國(guó)廣場(chǎng)內(nèi)部店鋪實(shí)景圖,4層品牌折扣店經(jīng)營(yíng)品牌：柒牌、花花公子、戴麗芬、貝爾丹格、華倫天奴、金狐貍皮具、浪登服裝、七波輝皮鞋、澳門尼高休閑裝、七匹狼、木果果休閑裝、啄木鳥(niǎo)、老船長(zhǎng)、金盾、鄂魚恤第三部分：江南西板塊商業(yè)調(diào)查

◆租金情況：大地通信，首層租金250-500元/㎡，管理費(fèi)38元/㎡。

◆業(yè)態(tài)布局：負(fù)2層為停車場(chǎng)，負(fù)1層為電子專賣店，1層為品牌專賣店、眼鏡、珠寶等，2-3層為家樂(lè)福超市，主要經(jīng)營(yíng)百貨及生鮮食品，4層為名牌折扣店，采用聯(lián)營(yíng)方式，扣點(diǎn)為20點(diǎn)，營(yíng)業(yè)區(qū)域30-40㎡，月?tīng)I(yíng)業(yè)額10000-20000元保底，免管理費(fèi)。

◆整體評(píng)價(jià)：萬(wàn)國(guó)廣場(chǎng)整體商品檔次屬于中檔，在海珠區(qū)是比較成功的購(gòu)物中心，目前整體出租率為90%。第三部分：江南西板塊商業(yè)調(diào)查

海珠競(jìng)爭(zhēng)性商業(yè)分布圖

東曉南路板塊：愛(ài)都新天地、百佳超市（曉港灣）、魅力港灣商業(yè)城、好信商業(yè)廣場(chǎng)江南西板塊：廣百新一城、摩登百貨、萬(wàn)國(guó)廣場(chǎng)、新一佳超市工業(yè)大道板塊：家信商業(yè)中心、保利花園商業(yè)街、華潤(rùn)萬(wàn)家超市第四部分：海珠區(qū)競(jìng)爭(zhēng)性商業(yè)調(diào)查總結(jié)東曉南路商業(yè)板塊江南西商業(yè)板塊工業(yè)大道商業(yè)板塊

1.海珠區(qū)商業(yè)狀況分析

◆海珠區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)：目前海珠區(qū)內(nèi)經(jīng)營(yíng)面積在5000㎡以上的大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)共有30多個(gè)，分別分布在廣州大道、江南大道、工業(yè)大道和新港路等主干道上。海珠區(qū)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)從數(shù)量上說(shuō)并不比其他城區(qū)少，但問(wèn)題是海珠區(qū)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)比較分散，總體檔次不高，業(yè)態(tài)多以超市為主，只有廣百新一城、萬(wàn)國(guó)廣場(chǎng)、摩登百貨等少數(shù)綜合性購(gòu)物中心，但沒(méi)有像天河城、北京路那樣在華南乃至國(guó)內(nèi)都有影響力的商業(yè)項(xiàng)目。

◆商業(yè)布局趨勢(shì)：海珠區(qū)的商業(yè)分布格局正在經(jīng)歷“由西向東”的發(fā)展趨勢(shì)，并已逐漸形成時(shí)尚購(gòu)物街和專業(yè)市場(chǎng)“齊頭并進(jìn)”的經(jīng)營(yíng)態(tài)勢(shì)。以東曉路和廣州大道為分界線，海珠區(qū)的商業(yè)格局可分為西部傳統(tǒng)商業(yè)板塊、中部商業(yè)板塊和以琵洲會(huì)展中心為核心的東部商業(yè)板塊。海珠區(qū)西部的江南西路、江南大道北、昌崗路一帶是海珠區(qū)傳統(tǒng)的商業(yè)旺區(qū)。隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)向東拓展，海珠區(qū)中部、東部的商業(yè)正在崛起。

◆租金價(jià)格差異：近年來(lái)，隨著“大廣州”概念的確定及“城市化”進(jìn)城的加快，海珠區(qū)躍升成為中心城區(qū)，工廠陸續(xù)搬遷，商品房相繼拔地而起，新興人口形成的消費(fèi)力量帶動(dòng)了商業(yè)的發(fā)展，從而抬升了商鋪的租金水平。但是，海珠區(qū)不同區(qū)域內(nèi)的租金價(jià)格相差較大，以江南西路商業(yè)板塊最貴，其臨街商鋪的租賃價(jià)格為350-650元／㎡，以此板塊為中心，商鋪的租金價(jià)格向周邊板塊遞減，邊緣地帶明顯低于中心范圍。第四部分：海珠區(qū)競(jìng)爭(zhēng)性商業(yè)調(diào)查總結(jié)

2.本次調(diào)查對(duì)都市廣場(chǎng)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的啟示

◆以長(zhǎng)遠(yuǎn)、全局眼光操作都市廣場(chǎng)處于海珠區(qū)三大商業(yè)板塊之一的“工業(yè)大道板塊”，是海珠區(qū)商業(yè)氛圍最薄弱的一個(gè)板塊，同時(shí)也是未來(lái)發(fā)展?jié)摿ψ畲蟮囊粋€(gè)板塊。因此我們必須以長(zhǎng)遠(yuǎn)和全局的眼光來(lái)看待都市廣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)和定位。隨著工業(yè)大道南人口聚集度的提高以及未來(lái)廣佛地鐵的建成，都市廣場(chǎng)會(huì)迎來(lái)一個(gè)新的發(fā)展，但目前我們必須從解決實(shí)際問(wèn)題出發(fā)，一步步完善都