長(zhǎng)海御墅營(yíng)銷推廣方案(十力廣告)

2015，長(zhǎng)海御墅再出發(fā)長(zhǎng)海御墅頂級(jí)沒(méi)有變、高端沒(méi)有變、資源沒(méi)有變，但市場(chǎng)在變、房山在變、產(chǎn)品有變、客群也在變。長(zhǎng)海御墅，需要變中求勝一.產(chǎn)品分析

Analysis長(zhǎng)溝濕地是由長(zhǎng)溝地區(qū)眾多泉水匯集而成，包含有南、北泉水河，龍泉湖，稻田等濕地類型。該鎮(zhèn)有常年奔涌不息的泉眼上萬(wàn)個(gè)，濕地面積近萬(wàn)畝，素有“北方水鄉(xiāng)”的美譽(yù)。1.1配套：大型濕地公園零距離優(yōu)勢(shì)1.2建筑正確本案屬于典型的托斯卡納風(fēng)格建筑設(shè)計(jì)、建造到位這是我們的優(yōu)勢(shì)和特點(diǎn)優(yōu)勢(shì)1.3本案園林環(huán)境缺失本案園林建設(shè)是別墅區(qū)建設(shè)的一大硬傷或者說(shuō)樣板區(qū)園林缺失是銷售的巨大障礙劣勢(shì)我們目前的三個(gè)樣板間，300平米，裝修費(fèi)用60萬(wàn)／套。配飾為非專業(yè)認(rèn)識(shí)搭配，這種樣板間是不能推向市場(chǎng)的1.4樣板間缺失劣勢(shì)我們項(xiàng)目的風(fēng)格是典型的托斯卡納風(fēng)格，在售樓處的建筑中我們能夠感受到，但在裝飾方面我們沒(méi)能夠配合好建筑，削弱了項(xiàng)目特點(diǎn)1.5銷售中心裝飾主體性不強(qiáng)劣勢(shì)一個(gè)logo的標(biāo)準(zhǔn)字用了三種書(shū)法字體。標(biāo)志設(shè)計(jì)不遵從項(xiàng)目氣質(zhì)與特點(diǎn)。細(xì)微處即能見(jiàn)項(xiàng)目整體包裝的思維紊亂及形象建設(shè)缺乏主體性。1.6形象建設(shè)缺失劣勢(shì)1.7解決方案1.打造樣板區(qū)（園林）2.樣板間重新裝修2?3套3.銷售中心配飾重新布置4.選擇專業(yè)推廣團(tuán)隊(duì)建設(shè)項(xiàng)目形象1.82015年度營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算節(jié)點(diǎn)分布項(xiàng)目費(fèi)用預(yù)算樣板區(qū)建設(shè)600萬(wàn)元（園林：400元/平米）樣板間包裝（3套）540萬(wàn)元（裝修＋配飾:6000/平米)售樓處裝修配飾500萬(wàn)元（配飾：3000元/平米）廣告推廣費(fèi)用（銷售額3%）900萬(wàn)元其它不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用500萬(wàn)元合計(jì)3040萬(wàn)元二.策略Strategies2.1項(xiàng)目風(fēng)格主題托斯卡納是意大利一個(gè)大區(qū)，拉齊奧位于其南，翁布里亞位于其東，艾米利亞-羅馬涅和利古里亞在其北，西瀕第勒尼安海。其首府為佛羅倫薩。托斯卡納以其美麗的風(fēng)景和豐富的藝術(shù)遺產(chǎn)而著稱，它被認(rèn)為是文藝復(fù)興發(fā)端的地方，涌現(xiàn)出了以喬托、米開(kāi)朗基羅、達(dá)·芬奇、但丁和拉斐爾為代表的一批杰出藝術(shù)家。托斯卡納風(fēng)格一提起托斯卡納，人們就想到佛羅倫薩，想到橄欖樹(shù)、葡萄園、挺拔如劍的劍松以及古老的莊園等托斯卡納的象征符號(hào)。而讓人們想起樸實(shí)富足的田園生活，也正是托斯卡納風(fēng)格建筑受人追捧的緣由所在。托斯卡納底蘊(yùn)托斯卡納建筑，又名意式園林，源于意大利中西部托斯卡納地區(qū)，是世界四大園林風(fēng)格之一。托斯卡納風(fēng)格是鄉(xiāng)村的，簡(jiǎn)樸的，但更是優(yōu)雅的，它是建筑與大自然有機(jī)結(jié)合。將當(dāng)?shù)啬贪椎南笱腊愕陌讏资?，出名的金色托斯卡納陽(yáng)光，紅色的土壤，濃綠的森林，葡萄園和牧場(chǎng)，和淺綠的橄欖樹(shù)果園，更有深色的紅寶石光澤的Chianti酒和鮮紅的番茄各種顏色調(diào)和在一起就是托斯卡納。在建筑外觀上，一般通過(guò)天然材料，如石頭、木頭和灰泥等來(lái)表現(xiàn)建筑的肌理，其多采用的紅色陶土屋瓦及灰泥墻面涂層，都是非常具有意式鄉(xiāng)村風(fēng)格的元素。托斯卡納建筑風(fēng)格特點(diǎn)托斯卡納建筑風(fēng)格是一種田園式園林風(fēng)格，密蔭，噴泉，壁飾，庭院，鐵藝，百葉窗和陽(yáng)臺(tái)，甚至隔墻上的藤蔓，都包涵著托斯卡納風(fēng)格的精髓。設(shè)計(jì)注重對(duì)線條、造型和顏色塊面的靈感性運(yùn)用。溫暖是托斯卡納風(fēng)格的又一脈。通過(guò)采用天然材質(zhì)如木頭、石頭和灰泥表現(xiàn)出來(lái)，豐富的材質(zhì)肌理則將這種風(fēng)格發(fā)揚(yáng)光大。這些幾個(gè)世紀(jì)的老房子有著高低朝向各不同的赤陶屋頂，這產(chǎn)生一種節(jié)奏感的視覺(jué)效果，而一般鄉(xiāng)村給人的感覺(jué)只有一種建筑風(fēng)格。通常托斯卡納風(fēng)格的別墅在入口有一個(gè)戲劇性的塔或是圓形大廳，高于其他屋脊線，給人一種強(qiáng)烈的等級(jí)、永恒與威嚴(yán)感。當(dāng)?shù)仫L(fēng)味還被廣泛運(yùn)用于噴泉，壁飾，壁爐和庭院。巖石與灰泥戲劇性的表現(xiàn)光與影的關(guān)系也是托斯卡納風(fēng)格的精髓之一。鐵藝，百葉窗和陽(yáng)臺(tái)，尤其是爬滿藤蔓的墻同樣表達(dá)了托斯卡納風(fēng)格，在溫暖的金色調(diào)中尋找一種斑駁不均的顏色。建筑布局托斯卡納意式風(fēng)格的建筑多為連續(xù)半圍合格局，注重小中庭花園和露臺(tái)的設(shè)計(jì)，還配有開(kāi)闊的周邊和密林種植區(qū)，為庭院提供極致意式風(fēng)情的景觀效果。把握硬質(zhì)景觀托斯卡納風(fēng)格景觀以自然質(zhì)感的磚石為主，鋪裝材料多成規(guī)則形狀，適當(dāng)使用彩磚，墻面則涂刷灰泥或鮮艷的顏色。巧用裝飾元素托斯卡納建筑較多地使用鐵藝桌椅、赤陶花器、石雕花器和獸頭水口等裝飾物，營(yíng)造出自然又舒適的居住空間，戶外空間的家具搭配亦是如此。搭配植物托斯卡納建筑還形成了一套自己的植物搭配風(fēng)格。多以自然式種植為主，周邊除密林外，還大量使用常綠植物。歐式自然風(fēng)的它還特別注重庭院內(nèi)觀賞草的種植，且任其生長(zhǎng)，體現(xiàn)自然植物的錯(cuò)落有致感。托斯卡納風(fēng)格是我們項(xiàng)目靈魂，我們的建筑、園林、小品、樣板間、售樓處的建設(shè)都要遵循這個(gè)主題，要將我們的項(xiàng)目做成純粹的托斯卡納風(fēng)情別墅區(qū)，不要在執(zhí)行中走樣，不要弱化調(diào)我們的優(yōu)勢(shì)?？偨Y(jié)2.1項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力北京有很多托斯卡納風(fēng)格別墅…我們有什么不同…我們?cè)诒本┪髂喜?，長(zhǎng)溝水鄉(xiāng)…長(zhǎng)溝美，美在勝泉水。區(qū)位優(yōu)越，三水交匯，地蘊(yùn)富足，泉涌不竭。長(zhǎng)溝這座京畿古鎮(zhèn)，承天霖而接地露，飽含著“京西南第一水鄉(xiāng)”的神韻。古時(shí)東部圣水河撫其首、西部拒馬河挽其身，兩條水勢(shì)俱旺的幽燕古河，擁抱長(zhǎng)溝于懷，而后匯聚于南部涿州，奔騰東去。大地理環(huán)境構(gòu)成了黃金三角，穿境而過(guò)兩條泉水河，又一路歡歌，以堅(jiān)韌不拔的氣節(jié)，更唱出了“魚(yú)米之鄉(xiāng)”的千古絕唱。稻谷飄香撲鼻可聞，荷花綻放雙目盡覽，三季綠茵裹身，冬季河流氤氳。難怪250年前郁郁寡歡的清乾隆皇帝，拜謁西陵駐蹕長(zhǎng)溝時(shí)，便留下了“高低土脈皆含潤(rùn)，歷覽吾心略為寬”的感嘆。是的，我們有萬(wàn)畝生態(tài)水景公園…純粹的托斯卡納風(fēng)格別墅＋萬(wàn)畝濕地生態(tài)水系核心競(jìng)爭(zhēng)力我們不僅出門(mén)即是萬(wàn)畝濕地公園，我們項(xiàng)目?jī)?nèi)部也要有水系！一.社區(qū)待征綠地開(kāi)挖小型湖泊產(chǎn)品建議：別墅區(qū)湖泊與萬(wàn)畝濕地映帶呼應(yīng)，增加項(xiàng)目與濕地關(guān)聯(lián)性挖掘土方堆砌托斯卡納地貌坡地，增加園林層次及私密性二.在萬(wàn)畝濕地公園建設(shè)“長(zhǎng)?！彼?、“野鴨島”產(chǎn)品建議：建設(shè)項(xiàng)目為捐贈(zèng)給園區(qū)的景點(diǎn)，旨在增加項(xiàng)目與濕地關(guān)聯(lián)性，建成后可增加項(xiàng)目的媒體曝光率，促進(jìn)銷售。本案業(yè)主享受優(yōu)惠特權(quán)。中國(guó)園林中水榭的典型形式是在水邊架起平臺(tái)，平臺(tái)一部分架在岸上，一部分伸入水中。平臺(tái)跨水部分以梁、柱凌空架設(shè)于水面之上。平臺(tái)臨水圍繞低平的欄桿，或設(shè)鵝頸靠椅供坐憩憑依。平臺(tái)靠岸部分建有長(zhǎng)方形的單體建筑（此建筑有時(shí)整個(gè)覆蓋平臺(tái)），建筑的面水一側(cè)是主要觀景方向，常用落地門(mén)窗，開(kāi)敞通透。既可在室內(nèi)觀景，也可到平臺(tái)上游憩眺望。屋頂一般為造型優(yōu)美的卷棚歇山式。建筑立面多為水平線條，以與水平面景色相協(xié)調(diào)。例如蘇州拙政園的芙蓉榭。“長(zhǎng)?！彼磕M什剎海的野鴨島，在萬(wàn)畝濕地公園內(nèi)建設(shè)人工浮島，浮島將成為大型野生水鳥(niǎo)培育、救助基地，吸引路過(guò)水鳥(niǎo)群落腳于此，為生態(tài)公園增添景致，改善濕地生態(tài)環(huán)境。讓長(zhǎng)溝野鴨島成為北京的一道風(fēng)景線。野鴨島三.房車露營(yíng)地（待征綠地）產(chǎn)品建議：房車的精神內(nèi)涵及生活方式與別墅的精神是相同的，產(chǎn)品品位與品質(zhì)也是匹配別墅區(qū)的。所以將房車露營(yíng)地的建立不僅提升了項(xiàng)目的品質(zhì)，并起到會(huì)所的部分功能。房車旅游在歐美國(guó)家已經(jīng)風(fēng)行了一個(gè)世紀(jì)之久，擁有著廣泛的愛(ài)好者和相當(dāng)規(guī)模的成熟基礎(chǔ)。據(jù)資料顯示，目前在歐美國(guó)家已經(jīng)有70%的家庭擁有了房車，并且，其租賃市場(chǎng)約占總市場(chǎng)份額的30%！在美國(guó)，有約800萬(wàn)的龐大人群選擇房車出行的旅游方式，占其總?cè)丝诘?%——10%。為進(jìn)一步完善這個(gè)蓬勃發(fā)展的大市場(chǎng)，歐洲已建立起與之配套的五萬(wàn)個(gè)房車露營(yíng)地，擁有85萬(wàn)名俱樂(lè)部會(huì)員，以及三千多個(gè)俱樂(lè)部露營(yíng)地。這些營(yíng)地從最早的只是提供加油、加水和停車等簡(jiǎn)單服務(wù)，發(fā)展到現(xiàn)在復(fù)合型多功能營(yíng)地，食宿、游樂(lè)、休閑度假、汽