中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析

中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析一、物業(yè)管理業(yè)務(wù)概況在各類業(yè)態(tài)中，物業(yè)管理都以“四保業(yè)務(wù)”為基石，在此基礎(chǔ)上衍生出多種增值服務(wù)及專業(yè)化服務(wù)?！八谋I(yè)務(wù)”即保安、保潔、保綠、保養(yǎng)等傳統(tǒng)的勞動(dòng)密集型物業(yè)服務(wù)，這部分服務(wù)向業(yè)主收取物業(yè)費(fèi)作為收入，是物業(yè)公司現(xiàn)階段最主要的收入來源。住宅物業(yè)以此為基礎(chǔ)，發(fā)展出基于在管小區(qū)的社區(qū)增值服務(wù)，以及面向開發(fā)商的非業(yè)主增值服務(wù)。其中社區(qū)增值服務(wù)主要圍繞社區(qū)公共空間和業(yè)主生活：物業(yè)公司受小區(qū)業(yè)主共同委托對(duì)公共空間具備管理權(quán)限，可對(duì)外提供廣告位出租、停車位管理等空間運(yùn)營(yíng)服務(wù)，所得收入理論上由物業(yè)公司抽取部分傭金，其余為小區(qū)業(yè)主共有；物業(yè)公司還可為業(yè)主提供家裝家政、資產(chǎn)管理、教育養(yǎng)老等服務(wù)獲得收入；非業(yè)主增值服務(wù)圍繞地產(chǎn)開發(fā)和銷售環(huán)節(jié)，向開發(fā)商提供案場(chǎng)協(xié)銷、開荒清潔、尾盤代銷等服務(wù)并收取一定費(fèi)用。非住宅物業(yè)則在“四保業(yè)務(wù)”以外，根據(jù)各類細(xì)分業(yè)態(tài)的特定需求衍生出一系列專業(yè)化服務(wù)，如辦公樓的餐飲服務(wù)，設(shè)施管理服務(wù)等；在與政府合作的城市服務(wù)模式中，還會(huì)涉及政務(wù)協(xié)助、環(huán)境輔助管理等創(chuàng)新業(yè)務(wù)模式，這類業(yè)務(wù)一般會(huì)在物業(yè)費(fèi)之外按項(xiàng)目單獨(dú)厘定費(fèi)用。物理管理業(yè)務(wù)概覽二、中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析物業(yè)管理，尤其是住宅物業(yè)，主要的服務(wù)對(duì)象是城鎮(zhèn)化社區(qū)，2019年我國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化水平達(dá)到60.6%，根據(jù)美、日經(jīng)驗(yàn)，城鎮(zhèn)化率30%~70%為快速城鎮(zhèn)化階段，在現(xiàn)有發(fā)展速度下，我國(guó)未來十年或仍將處于快速城鎮(zhèn)化階段，這將為物業(yè)管理行業(yè)帶來增量服務(wù)需求。2010-2019年中國(guó)城鎮(zhèn)化率走勢(shì)2020年，物業(yè)管理規(guī)模擴(kuò)張依舊為行業(yè)主旋律，2019年行業(yè)總規(guī)模達(dá)310億平方米，結(jié)合近五年的商品房銷售面積、存量覆蓋率的提升及城市服務(wù)的覆蓋面擴(kuò)大，預(yù)計(jì)2024年行業(yè)規(guī)模突破400億平方米，并于2025年達(dá)到430億平方米。2014-2025年我國(guó)物管市場(chǎng)規(guī)模容量及預(yù)測(cè)國(guó)內(nèi)物業(yè)行業(yè)發(fā)展至今約有近30年歷史，在近兩年開始快速邁入資本市場(chǎng)的視野。業(yè)績(jī)方面，頭部物業(yè)公司營(yíng)收保持穩(wěn)步增長(zhǎng)，百?gòu)?qiáng)物管企業(yè)營(yíng)收總值在2019年突破千億；2015-2019年我國(guó)百?gòu)?qiáng)物管企業(yè)總營(yíng)收及增速同時(shí)近幾年來大量物業(yè)公司加速登陸資本市場(chǎng)，僅2020年就有20家物業(yè)公司上市，幾乎相當(dāng)于過去6年上市物業(yè)公司的總和，資本加持下，物業(yè)管理進(jìn)入行業(yè)整合的新階段，頭部企業(yè)增速表現(xiàn)或?qū)?yōu)于行業(yè)。2014-2020年我國(guó)上市物業(yè)企業(yè)總數(shù)量政策引導(dǎo)下，行業(yè)朝著規(guī)范化方向發(fā)展，部分國(guó)企龍頭公司雖然在短期內(nèi)為合法合規(guī)性付出額外成本，但一定程度上可以保障公司最基本的服務(wù)能力，并且提高公司的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，2020年多家物業(yè)公司上市，行業(yè)標(biāo)的不再稀缺，也是導(dǎo)致物業(yè)板塊在下半年從過去的β行情切換進(jìn)入α行情的重要因素之一。2016-2020年我國(guó)上市物企公告的有效收并購(gòu)事件數(shù)量相關(guān)報(bào)告：華經(jīng)產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《》三、中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局分析對(duì)比16家上市物企的2020年半年報(bào)披露數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，2020H1業(yè)主增值服務(wù)營(yíng)收均值為2.7億元，7家物企營(yíng)收在1億元以內(nèi)，分化嚴(yán)重。業(yè)主增值服務(wù)貢獻(xiàn)總體營(yíng)收基本在10%～20%之間，整體營(yíng)收尚存較大提升空間。2020年H1重點(diǎn)上市物企業(yè)主增值服務(wù)營(yíng)收情況通過對(duì)比各物業(yè)公司合約與在管面積，2020年上半年碧桂園服務(wù)合約面積最高，為7.46億平米，在管面積為3.2億平米，合約與在管面積比例為2.3%。2020年H1物業(yè)公司合約與在管面積比例注：碧桂園服務(wù)數(shù)字不含三供一業(yè)項(xiàng)目；雅生活服務(wù)數(shù)據(jù)不含咨詢面積。從各物業(yè)公司平均物業(yè)費(fèi)對(duì)比來看，2020年上半年3元/月/平米以上的平均物業(yè)費(fèi)企業(yè)有綠城服務(wù)與融創(chuàng)服務(wù)。2020H1世茂服務(wù)平均物業(yè)費(fèi)為2.1元/月/平米。物業(yè)公司平均物業(yè)管理費(fèi)因項(xiàng)目定位及覆蓋區(qū)域不同而存在一定差異2020年H1物業(yè)公司平均物業(yè)費(fèi)對(duì)比注：保利物業(yè)數(shù)字僅指代住宅物業(yè)，不含公建；華潤(rùn)萬(wàn)象生活數(shù)字指代來自關(guān)聯(lián)方住宅項(xiàng)目平均水平。綜合毛利率對(duì)比方面，2020年上半年各物業(yè)管理企業(yè)綜合毛利率均在20%以上，其中恒大物業(yè)綜合毛利率為38%，行業(yè)綜合毛利率普遍較高。2020年H1物業(yè)公司綜合毛利率對(duì)比四、2021年我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)回顧2020年，經(jīng)歷新冠肺炎疫情的物業(yè)管理行業(yè)迸發(fā)出更強(qiáng)勁生命力，在資本市場(chǎng)、規(guī)模拓展、品牌發(fā)聲等方面均再創(chuàng)高潮，此外，物企也越來越重視高素質(zhì)人才引進(jìn)，無論是從相近行業(yè)高薪聘請(qǐng)，還是從清北復(fù)交等頂尖名校校招培養(yǎng)，人才已經(jīng)上升到物企的戰(zhàn)略層面，物企薪酬和營(yíng)收、凈利潤(rùn)呈正相關(guān)?！吨腥A人民共和國(guó)民法典》發(fā)布，更詳細(xì)界定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，提供法律保障，國(guó)家層面引領(lǐng)建立長(zhǎng)效管理機(jī)制；同時(shí)，2020年住建部等部門發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)住宅物業(yè)管理工作的通知》《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》《十四五規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景發(fā)展目標(biāo)》等重要導(dǎo)向性文件，大力推動(dòng)行業(yè)多維發(fā)展。物管行業(yè)已逐步擺脫傳統(tǒng)老舊的主觀影響，科技、服務(wù)、多元等新標(biāo)簽正逐漸打入，展望2021，行業(yè)洗