第七章房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究

第七章房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究目錄房地產(chǎn)可行性研究概述1房地產(chǎn)項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)預(yù)測2房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價3房地產(chǎn)項目風(fēng)險承受能力分析4第一節(jié)房地產(chǎn)可行性研究概述

一、房地產(chǎn)可行性研究的概念和目的

房地產(chǎn)可行性研究是在項目投資決策前，對與項目有關(guān)的社會、經(jīng)濟和技術(shù)等方面的情況進行深入細(xì)致的研究；對擬定的各種可能的建設(shè)方案或技術(shù)方案進行經(jīng)濟評價和比較論證；對投資項目的經(jīng)濟、社會、環(huán)境效益進行科學(xué)的預(yù)測和評價。可行性研究的根本目的：為了減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟、社會、環(huán)境效益。二、房地產(chǎn)可行性研究的作用作為工程項目投資決策的依據(jù)；作為工程項目融資的依據(jù)；作為項目主管部門商談合同、簽訂協(xié)議的依據(jù)；作為項目進行工程設(shè)計、設(shè)備訂貨、施工準(zhǔn)備等建設(shè)前期的依據(jù)；作為項目采用高新技術(shù)、新材料、新設(shè)備研制計劃和補充地形、地質(zhì)工作和工業(yè)性試驗的依據(jù)；作為環(huán)保部門審查項目對環(huán)境影響的依據(jù)，并作為項目建設(shè)所在地政府和規(guī)劃部門申請建設(shè)執(zhí)照的依據(jù)。工作階段投資機會研究初步可行性研究詳細(xì)可行性研究工作性質(zhì)項目設(shè)想項目初選項目擬定工作內(nèi)容及成果鑒別投資方向，尋找投資機會，提出項目建議，為初步選擇項目提供依據(jù)。對項目進行專題輔助研究，編制初步可行性研究報告，確定是否有必要進行詳細(xì)可行性研究，進一步判明工程項目生命力。對項目進行深入細(xì)致的技術(shù)經(jīng)濟論證，編制可行性研究報告，提出結(jié)論性意見，作為項目投資決策的重要依據(jù)。投資估算精度±30%±20%±10%費用占投資總額（%）0.1～1.00.25～1.25大項目0.2～1.0小項目1.0～3.0所需時間（月）1～34～6大型項目8～12個月小型項目4～6個月三、房地產(chǎn)可行性研究階段第二節(jié)房地產(chǎn)項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)預(yù)測房地產(chǎn)開發(fā)項目投資支出測算房地產(chǎn)開發(fā)項目總成本費用測算一、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資支出測算

房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資包括開發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營資金（見下表）。

開發(fā)建設(shè)投資是指在開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)所需投入的各項成本費用。主要包括：土地費用、前期工程費用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用、建筑安裝工程費用、公共配套設(shè)施建設(shè)費用、開發(fā)間接費用、管理費用、財務(wù)費用、銷售費用、開發(fā)期稅費、其他費用以及不可預(yù)見費用等。

經(jīng)營資金是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營的周轉(zhuǎn)資金。序號項目總投資估算說明1開發(fā)建設(shè)投資1.11.21.31.41.51.61.71.81.91.101.111.12土地費用前期工程費基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費建筑安裝工程費公共配套設(shè)施建設(shè)費開發(fā)間接費管理費用財務(wù)費用銷售費用開發(fā)期稅費其他費用不可預(yù)見費2經(jīng)營資金3項目總投資（1）+（2）3．13．23．3開發(fā)產(chǎn)品成本固定資產(chǎn)投資經(jīng)營資金

項目總投資估算表

單位：萬元序號項目金額估算說明12345

土地出讓金征地費拆遷安置補償費土地轉(zhuǎn)讓費土地租用費合計

土地費用估算表

單位：萬元

序號項目金額估算說明123456規(guī)劃、設(shè)計、可研費水文、地質(zhì)勘察費道路費供水費供電費土地平整費合計

前期工程費估算表

單位：萬元序號項目建設(shè)費用接口費用合計12345678供電工程供水工程供氣工程排污工程小區(qū)道路工程路燈工程小區(qū)綠化工程環(huán)衛(wèi)設(shè)施合計

基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費估算表

單位：萬元項目建筑面積建安工程費裝飾工程費金額合計單價金額單價金額單項工程1單項工程2…合計

建筑安裝工程費用估算表

單位：萬元序號項目建設(shè)費用估算說明123456居委會派出所托兒所幼兒園公共廁所停車場合計

公共配套設(shè)施建設(shè)費用估算表

單位：萬元序號項目金額估算說明123456789101112臨時用地臨建費施工圖預(yù)算或標(biāo)底編制費工程合同預(yù)算或標(biāo)底審查費招標(biāo)管理費總承包管理費合同公證費施工執(zhí)照費工程質(zhì)量監(jiān)督費工程監(jiān)理費竣工圖編制費工程保險費合計

其他費用估算表單位：萬元序號項目金額估算說明12345678固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅土地使用稅市政支管線分?jǐn)傎M供電貼費用電權(quán)費分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費綠化建設(shè)費電話初裝費合計

開發(fā)期稅費估算表單位：萬元二、房地產(chǎn)開發(fā)項目總成本費用測算

房地產(chǎn)開發(fā)項目的總成本費用包括開發(fā)產(chǎn)品成本和運營費用兩部分。開發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)房地產(chǎn)過程中所發(fā)生的各項費用，也就是開發(fā)建設(shè)投資的測算。

運營費用包括：銷售費用、管理費用和維修費用。銷售費用中廣告宣傳及市場推廣費用占銷售收入的2%-3%；銷售代理費用占銷售收入的1.5%-2%；其他銷售費用占銷售收入的0.5%-1%。綜合來看，營銷費用可按預(yù)期銷售收入的4%-6%測算。第三節(jié)房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價

經(jīng)濟評價或稱之為財務(wù)評價、績效評價，是指投資分析人員根據(jù)現(xiàn)有的收益和成本測算數(shù)據(jù)，計算評價指標(biāo)，以考查項目的獲利能力、償債能力和資金平衡能力。經(jīng)濟評價主要有三項內(nèi)容：盈利能力分析；償債能力分析；資金平衡能力分析。經(jīng)濟評價方法按照是否考慮資金的時間價值分為靜態(tài)分析方法和動態(tài)分析方法。

經(jīng)濟評價的基本程序是：

1．收集、整理和計算有關(guān)基礎(chǔ)財務(wù)數(shù)據(jù)資料。

2．編制基本財務(wù)報表。

3．經(jīng)濟評價指標(biāo)的計算與評價。

4．進行不確定性分析。

5．由上述確定性分析和不確定性分析的結(jié)果，作出投資項目財務(wù)上可行與否的最終結(jié)論。

房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價基本報表

投資項目所需的經(jīng)濟評價基本報表主要有：現(xiàn)金流量表、資金來源與運用表、利潤表和資產(chǎn)負(fù)債表。

現(xiàn)金流量表

現(xiàn)金流量表是指反映項目在計算期內(nèi)各年的現(xiàn)金流入、現(xiàn)金流出和凈現(xiàn)金流量的計算表格。

通過現(xiàn)金流量表可以計算各項財務(wù)評價指標(biāo)，進行房地產(chǎn)項目財務(wù)盈利能力的分析。序號項目合計

1

23

…

N

1現(xiàn)金流入1．11．21．31．51．61．7銷售收入出租收入自營收入其他收入回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營資金2現(xiàn)金流出全部投資財務(wù)現(xiàn)金流量表表1

單位：萬元2．12．22．32．42．52．62．7開發(fā)建設(shè)投資經(jīng)營資金運營費用修理費用經(jīng)營稅金及附加土地增值稅所得稅

3凈現(xiàn)金流量

4累計凈現(xiàn)金流量計算指標(biāo)：1、財務(wù)內(nèi)部收益率（%）：

2、財務(wù)凈現(xiàn)值（ic=

%）：

3、投資回收期（年）：

資金來源與運用表

1．資金來源與運用表的含義

資金來源與運用表是反映房地產(chǎn)投資項目在計算期內(nèi)各年的資金盈余或短缺情況以及項目的資金籌措方案和貸款償還計劃的財務(wù)報表，它為項目資產(chǎn)負(fù)債表的編制及資金平衡分析提供了重要的財務(wù)信息。序號項目合計

1

23

…

N

1資金來源1．11．21．31．41．51．61．71．8銷售收入出租收入自營收入資本金長期借款短期借款回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營資金2資金運用

現(xiàn)金來源與運用表2．12．22．32．42．52．62．72．82．92．10開發(fā)建設(shè)投資經(jīng)營資金運營費用修理費用經(jīng)營稅金及附加土地增值稅所得稅應(yīng)付利潤借款本金償還借款利息支付

3盈余資金（1）-（2）

4累計盈余資金

資金來源與運用表與現(xiàn)金流量表有著本質(zhì)的不同。資金來源與運用表是從項目的資金平衡角度出發(fā)的，后者是從投資角度出發(fā)的。在資金來源與運用表中把用于項目的全部資金來源都看作現(xiàn)金流入，包括借款和資本金投資，而在資本金現(xiàn)金流量表中把資本金投入看作現(xiàn)金流出。

2．資金平衡分析

該表給出的盈余資金表示當(dāng)年資金來源（現(xiàn)金流入）多于資金運用（現(xiàn)金流出）的數(shù)額。當(dāng)盈余資金為負(fù)值時，表示該年的資金短缺數(shù)。作為資金的平衡，并不要求每年的盈余資金不出現(xiàn)負(fù)值，而要求從投資開始至各年累計的盈余資金大于零或等于零。這就要求投資項目在實施過程中任何時刻都有夠用的資金。

作為項目投資實施的必要條件，每期的盈余資金應(yīng)不小于零。因而，房地產(chǎn)投資項目資金平衡分析關(guān)注的重點是資金來源與運用表的累計盈余欄目。

利潤表

1．利潤表的含義

利潤表是反映房地產(chǎn)投資項目計算期內(nèi)各年的利潤總額、所得稅及各年稅后利潤的分配等情況的財務(wù)報表。通過該表提供的投資項目經(jīng)濟效益靜態(tài)分析的信息資料，可以計算投資利潤率、投資利稅率、資本金利潤率、資本金凈利潤率等指標(biāo)。序號項目合計

1

23

…

N

1經(jīng)營收入1．11．21．3銷售收入出租收入自營收入

2經(jīng)營成本2．12．2商品房經(jīng)營成本出租房經(jīng)營成本

3運營費用

4修理費用利潤表

5經(jīng)營稅金及附加

6土地增值稅

7利潤總額

8所得稅

9稅后利潤9．19．29．3盈余公積金應(yīng)付利潤未分配利潤計算指標(biāo)：1、投資利潤率（%）

2、投資利稅率（%）

3、資本金利潤率（%）

4、資本金凈利潤率（%）

資產(chǎn)負(fù)債表

1．資產(chǎn)負(fù)債表的含義

資產(chǎn)負(fù)債表是反映房地產(chǎn)投資項目在計算期內(nèi)各年末資產(chǎn)、負(fù)債與所有者權(quán)益變化及對應(yīng)關(guān)系的報表。該表主要用于考察項目資產(chǎn)、負(fù)債、所有者權(quán)益的結(jié)構(gòu)，進行項目清償能力分析。各期資產(chǎn)應(yīng)等于負(fù)債和所有者權(quán)益之和。序號項目合計

1

23

…

N

1資產(chǎn)1.11.21.31.41.51.61.71.8流動資產(chǎn)總額應(yīng)收賬款存貨現(xiàn)金累計盈余資金在建工程固定資產(chǎn)凈值無形及遞延資產(chǎn)凈值資產(chǎn)負(fù)債表

2負(fù)債及所有者權(quán)益2.12.1.12.1.22.22.2.12.2.22.2.32.32.3.12.3.22.3.32.3.4流動負(fù)債總額應(yīng)付賬款短期借款長期借款經(jīng)營資金借款固定資產(chǎn)投資借款開發(fā)產(chǎn)品投資借款負(fù)債小計所有者權(quán)益資本金資本公積金盈余公積金累計未分配利潤計算指標(biāo)：1、資產(chǎn)負(fù)債率（%）

2、流動比率（%）

3、速動比率（%）

2.資產(chǎn)負(fù)債表的內(nèi)容資產(chǎn)負(fù)債表由三大部分組成：資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益。

1）資產(chǎn)

資產(chǎn)是指項目所擁有、占有或者可以控制的，通過經(jīng)營活動能創(chuàng)造收益的經(jīng)濟資源。在項目經(jīng)濟評價中，資產(chǎn)分為流動資產(chǎn)、在建工程、固定資產(chǎn)凈值、無形及遞延資產(chǎn)凈值四大部分。流動資產(chǎn)又分為應(yīng)收賬款、存貨、現(xiàn)金、累計盈余資金四項。（1）應(yīng)收賬款——應(yīng)收賬款是指在下一個經(jīng)營年度內(nèi)收回的賒銷商品或勞務(wù)的款項。（2）存貨——包括商品、產(chǎn)成品、半成品、在產(chǎn)品及各種材料等。（3）現(xiàn)金——包括貨幣、銀行或其他金融機構(gòu)存款（4）累計盈余資金（5）在建工程——工程項目所投入的資金（6）固定資產(chǎn)凈值——固定資產(chǎn)凈值是指生產(chǎn)經(jīng)營活動中投入使用的，使用期1年以上，單位價值在規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)以上，并且在使用過程中保持其原有實物形態(tài)的資產(chǎn)凈值。（7）無形及遞延資產(chǎn)凈值——專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、土地使用權(quán)、商譽等。2）負(fù)債

負(fù)債是指項目所承擔(dān)的能以貨幣計量的、將以資產(chǎn)或勞務(wù)償付的經(jīng)濟責(zé)任。（1）應(yīng)付賬款——應(yīng)付賬款是指項目開發(fā)建設(shè)過程中購進商品或接受外界提供勞務(wù)、服務(wù)而未付的欠款。（2）流動資金貸款——流動資金貸款是從銀行或其他金融機構(gòu)借入的短期借款。（3）其他短期借款——臨時借債、結(jié)算借款等。（4）長期借款——期限在1年以上的銀行借款、抵押貸款和向其他單位的借款。

基本報表的相互關(guān)系基本報表是經(jīng)濟評價體系中重要的組成部分。各種基本報表之間有著密切的聯(lián)系。

“利潤表”與“現(xiàn)金流量表”都是為進行項目盈利能力分析提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的報表，不同的是，通過“利潤表”計算的是盈利能力的靜態(tài)指標(biāo)；通過“現(xiàn)金流量表”計算的是盈利能力的動態(tài)指標(biāo)。同時“利潤表”也為“現(xiàn)金流量表”的填列提供了一些基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。

“借款還本付息表”、“資金來源與運用表”和“資產(chǎn)負(fù)債表”都是為進行項目清償能力分析提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的報表。根據(jù)“借款還本付息表”或“資金來源與運用表”可以計算借款償還期指標(biāo)，根據(jù)“資產(chǎn)負(fù)債表”可以計算資產(chǎn)負(fù)債率、流動比率和速動比率等指標(biāo)。

另外，通過“資金來源與運用表”可以進行項目的資金平衡能力的分析。

1．根據(jù)是否考慮了資金的時間價值因素劃分，分為靜態(tài)分析指標(biāo)和動態(tài)分析指標(biāo)兩大類。

2．根據(jù)分析的目標(biāo)劃分，分為盈利能力指標(biāo)、清償能力指標(biāo)和資金平衡能力指標(biāo)三大類。

3．根據(jù)指標(biāo)的性質(zhì)劃分，分為時間性指標(biāo)、價值性指標(biāo)和比率性指標(biāo)三大類。財務(wù)分析指標(biāo)時間性指標(biāo)投資回收期借款償還期價值性指標(biāo)——財務(wù)凈現(xiàn)值比率性指標(biāo)財務(wù)內(nèi)部收益率投資利潤率投資利稅率資本金利潤率資本金凈利潤率財務(wù)比率資產(chǎn)負(fù)債率流動比率速動比率分析內(nèi)容基本報表靜態(tài)指標(biāo)動態(tài)指標(biāo)盈利能力分析現(xiàn)金流量表（全部投資）靜態(tài)投資回收期財務(wù)內(nèi)部收益率財務(wù)凈現(xiàn)值動態(tài)投資回收期利潤表投資利潤率投資利稅率資本金利潤率資本金凈利潤率清償能力分析借款還本付息表資金來源與運用表資產(chǎn)負(fù)債表借款償還期利息備付率償債備付率資產(chǎn)負(fù)債率流動比率速動比率資金平衡能力分析資金來源與運用表各財務(wù)分析指標(biāo)與報表的關(guān)系一、盈利能力分析盈利能力是反映項目財務(wù)效益的標(biāo)志。評價方法經(jīng)濟靜態(tài)評價指標(biāo)經(jīng)濟評價指標(biāo)投資收益率動態(tài)評價指標(biāo)凈現(xiàn)值凈年值凈終值內(nèi)部收益率投資收益率：投資方案建成投產(chǎn)達(dá)到設(shè)計生產(chǎn)能力后一個正常年份的年凈收益額與方案投資的比率。它表明投資方案在正常生產(chǎn)年份中，單位投資每年所創(chuàng)造的年凈收益額。

（一）靜態(tài)評價指標(biāo)——投資收益率

投資收益率指標(biāo)1.投資利潤率年利潤總額=年銷售收入-年總成本-銷售稅金及附加項目全部投資=固定資產(chǎn)投資+建設(shè)期利息+流動資金2.投資利稅率

投資利稅率從投資有關(guān)方權(quán)益角度和國家財政收入角度考察項目為投資者和國家創(chuàng)造的積累。

100%年利稅總額（或年平均利稅總額）投資利稅率＝項目全部投資年利稅總額=年銷售收入-年總成本

=年利潤總額+年銷售稅金及附加

投資收益率指標(biāo)3.資本金凈利潤率

投資收益率指標(biāo)100%年凈利潤總額（或年平均凈利潤總額）資本金凈利潤率＝資本金凈利潤=利潤總額-所得稅，即所得稅后凈利潤。利潤總額=銷售收入-總成本-銷售稅金及附加

投資收益率指標(biāo)4.總投資收益率ROI（ReturnOnInvestment）

（1）經(jīng)濟含義：表示項目總投資的盈利水平，表明投資項目的正常生產(chǎn)年份中，單位投資每年所創(chuàng)造的息稅前利潤額。（2）計算公式：（3）評價標(biāo)準(zhǔn)：ROI≥同行業(yè)的收益率參考值，項目可行；反之，不可行。（4）適用范圍：常用于財務(wù)評價的靜態(tài)盈利能力分析。EarningsBeforeInterestandTax，即年息稅前利潤，EBIT＝凈利潤＋所得稅＋利息（二）動態(tài)評價指標(biāo)——凈現(xiàn)值定義：

凈現(xiàn)值（NPV）是反映投資方案在計算期內(nèi)獲利能力的動態(tài)評價指標(biāo)。投資方案的凈現(xiàn)值是指用基準(zhǔn)的折現(xiàn)率，分別把整個計算期間內(nèi)各年所發(fā)生的凈現(xiàn)金流量都折現(xiàn)到建設(shè)期初（第０年即第１年年初）的現(xiàn)值的代數(shù)和，是評價項目盈利能力的絕對指標(biāo)。

評價準(zhǔn)則：說明方案能達(dá)到滿足基準(zhǔn)折現(xiàn)率要求的盈利水平，故該方案可行；說明方案不能達(dá)到滿足基準(zhǔn)折現(xiàn)率要求的盈利水平，故該方案不可行。計算公式：現(xiàn)金流入現(xiàn)值和現(xiàn)金流出現(xiàn)值和【例】

某投資方案總投資為5000萬元，投產(chǎn)后，每年現(xiàn)金流出600萬元，每年現(xiàn)金流入為1400萬元。產(chǎn)品經(jīng)濟壽命期為10年，在10年末，還能回收資金200萬元，基準(zhǔn)折現(xiàn)率為12%，求計算期內(nèi)凈現(xiàn)值?！窘狻浚?/p>

因此，該方案不可行！1400－6005000200

凈現(xiàn)值指標(biāo)的優(yōu)點：

凈現(xiàn)值指標(biāo)的缺點：

①需首先確定一個符合經(jīng)濟現(xiàn)實的基準(zhǔn)收益率，而確定基準(zhǔn)收益率有時是比較難的；②不能說明在項目運營期間各年經(jīng)營成果。

考慮到了資金時間價值和方案在整個計算期內(nèi)的費用和收益情況，它以金額表示投資收益的大小，比較直觀。凈現(xiàn)值指標(biāo)的優(yōu)點與缺點關(guān)于基準(zhǔn)收益率（也稱基準(zhǔn)折現(xiàn)率）是企業(yè)或行業(yè)或投資者以動態(tài)的觀點所確定的、可接受的投資項目最低標(biāo)準(zhǔn)的收益水平?；鶞?zhǔn)折現(xiàn)率定的太高，可能會使許多經(jīng)濟效益好的方案被拒絕；如果定的太低，則可能會使一些經(jīng)濟效益不好的方案被采納。基準(zhǔn)收益率的確定：一般以行業(yè)的平均收益率為基礎(chǔ)，同時綜合考慮資金成本和機會成本I1、投資風(fēng)險I2、通貨膨脹I3IC＝(1+I1)+(1+I2)(1+I3)-1≈I1+I2+I3

（三）動態(tài)評價指標(biāo)——凈現(xiàn)值率（NPVR）m為建設(shè)期年數(shù)定義：是項目凈現(xiàn)值與項目全部投資現(xiàn)值之比，其經(jīng)濟含義是單位投資現(xiàn)值所能帶來的凈現(xiàn)值，是一個考察項目單位投資盈利能力的指標(biāo)。由于凈現(xiàn)值不能直接考察（反映）項目投資額的大小，故為了考察投資的利用效率，常用凈現(xiàn)值率作為凈現(xiàn)值的輔助評價指標(biāo)。

計算公式：

項目總投資現(xiàn)值

凈年值NAV定義：是指按基準(zhǔn)收益率將項目計算期內(nèi)凈現(xiàn)金流量折算為各期末的等額支付序列之和。

公式：

判別標(biāo)準(zhǔn)：

NAV>0，方案可以考慮接受；NAV=0，為臨界狀態(tài)；NAV<0，方案應(yīng)予拒絕。（四）動態(tài)評價指標(biāo)——凈年值資金回收系數(shù)（五）動態(tài)評價指標(biāo)——凈終值NAV=NPV*

常數(shù)NFV=NPV*

常數(shù)（1）其計算公式為：評價準(zhǔn)則：NFV0，方案可行；NFV<0，方案拒收。

（2）凈現(xiàn)值、凈年值、凈終值的關(guān)系

凈終值（NFV）是指方案計算期內(nèi)的凈現(xiàn)金流量，通過基準(zhǔn)收益率折算成未來某一時點的終值代數(shù)和。1、內(nèi)部收益率的概念及判別準(zhǔn)則

i*NPVii0i0’

內(nèi)部收益率就是凈現(xiàn)值為零時的折現(xiàn)率。其計算IRR的理論公式為：（六）動態(tài)評價指標(biāo)——內(nèi)部收益率定義：內(nèi)部收益率是凈現(xiàn)值為零時的折現(xiàn)率，表示對初始投資的恢復(fù)能力。即在這個折現(xiàn)率時，項目的現(xiàn)金流入的現(xiàn)值和等于項目現(xiàn)金流出的現(xiàn)值和。原理公式：

判別準(zhǔn)則：若，則，方案可以接受；若，則，方案不可行。

NPV0

NPV1NPV2內(nèi)部收益率若，則，說明企業(yè)的投資不僅能夠回收，還能夠獲得盈利，因此方案應(yīng)考慮接受；若，則，說明企業(yè)的原始投資可能無法收回，無法支付資本成本費用，方案應(yīng)被拒絕。若，則，說明企業(yè)的原始投資能夠回收，并恰能支付資本成本費用，方案也應(yīng)能接受；2、內(nèi)部收益率的計算試算內(nèi)插法

【例】某項目凈現(xiàn)金流量如下表所示。當(dāng)基準(zhǔn)收益率為12%時，試用內(nèi)部收益率判斷該項目在經(jīng)濟效果上是否可行。

單位：萬元

年份0123456凈現(xiàn)金流量-200405040506070解：第一步，現(xiàn)金流量圖（略）。第二步，估算一個適當(dāng)?shù)脑囁闶找媛省?/p>

由于兩端的凈現(xiàn)金流量比較集中于第4年，可將第4年作為恰當(dāng)?shù)臅r點，有：P=200；F(4)=40+50+40+50+60+70=310；n=4；則200=310（P/F,i,4），可得（P/F,i,4）=0.6451查復(fù)利現(xiàn)值表可得利率在11%與12%之間，以12%試算。第三步，試算。

由凈現(xiàn)值的計算公式：NPV1=-200+40（P/F,12%,1）+50（P/F,12%,2）+40（P/F,12%,3）+50（P/F,12%,4）+60（P/F,12%,5）+70（P/F,12%,6）

=5.329（萬元）+40（P/F,14%,3）+50（P/F,14%,4）+60（P/F,14%,5）+70（P/F,14%,6）=-6.776（萬元）NPV2=-200+40（P/F,14%,1）+50（P/F,12%,2）IRR=i1+

（i2—i1）

由公式=0.12+

=0.1288=12.88%

由于IRR=12.88%＞12%，故此方案是可以接受的。二、償債能力分析償債能力主要考察項目計算期內(nèi)各年的財務(wù)狀況及償債能力，主要通過投資回收期、國內(nèi)借款償還期進行分析。（一）靜態(tài)評價指標(biāo)——靜態(tài)投資回收期

投資回收期是指以項目的凈收益回收項目全部投資所需要的時間。投資回收期是考察項目財務(wù)上投資回收能力的重要指標(biāo)，是兼顧項目獲利能力和項目風(fēng)險的評價指標(biāo)。動態(tài)投資回收期靜態(tài)投資回收期投資回收期是否考慮時間靜態(tài)投資回收期的公式如下：Pt：投資回收期CIt：第t年的現(xiàn)金流入量COt：第t年的現(xiàn)金流出量（CI—CO）t：第t年的凈現(xiàn)金流量式中如果項目建成后各年的凈收益（也即凈現(xiàn)金流量）均相等，則靜態(tài)投資回收期的計算公式如下：

Pt＝P/A靜態(tài)投資回收期計算（2）累計法（1）直接計算法表1

累計凈現(xiàn)金流量表年序1234567凈現(xiàn)金流量－100－804060606090累計凈現(xiàn)金流量－100－180－140－80－2040130【例1】某投資方案的凈現(xiàn)金流量，試計算其靜態(tài)投資回收期?！窘狻扛鶕?jù)公式有：

Pt＝6－1+｜-20｜/60=5.33(年)

動態(tài)投資回收期：考慮資金時間價值，按給定的基準(zhǔn)收益率ic回收全部投資所需要的時間。即項目凈收益（凈現(xiàn)金流量）的現(xiàn)值的累計值等于其所有投資的現(xiàn)值的累計值時的時點Pt'

（二）動態(tài)評價指標(biāo)——動態(tài)投資回收期式中，Pt'：動態(tài)投資回收期

ic：基準(zhǔn)收益率。動態(tài)投資回收期的計算公式如下:動態(tài)投資回收期計算（1）直接計算法如果項目建成后各年的凈收益均相等，則動態(tài)投資回收期的計算公式如下：

–P+A（P/A，i，Pt‘）＝0查表，插入法如果項目建成后各年的現(xiàn)金流量為非等額數(shù)值，則動態(tài)投資回收期的計算公式如下：（2）累計法【例】某項目有關(guān)數(shù)據(jù)見下表所示，試計算該項目的動態(tài)投資回收期。設(shè)iC=10%。【解】根據(jù)公式：

Pt′=6-1+｜-118.5｜/141.1=5.84(年)表

某項目的有關(guān)數(shù)據(jù)表年序01234567投資20500100經(jīng)營成本300450450450450銷售收入450700700700700凈現(xiàn)金流量－20－500－100150250250250250折現(xiàn)系數(shù)1/（1+10%）t1.00000.90910.82640.75130.68300.62090.56450.5132凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值－20－454.6－82.6112.7170.8155.2141.1128.3累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值－20－474.6－557.2－444.5－273.7－118.522.6150.9（三）借款償還期

借款償還期指以項目投產(chǎn)后的收益（利潤、折舊、攤銷及其他收益）償還項目投資借款本息所需要的時間，是反映項目借款償債能力的重要指標(biāo)。在實際工作中，借款償還期可直接從財務(wù)平衡表推算，以年表示。其計算公式為

評價準(zhǔn)則：借款償還期滿足貸款機構(gòu)的要求期限時，即認(rèn)為項目是有借款償債能力的。

利息備付率也稱已獲利息倍數(shù)，指項目在借款償還期內(nèi)各年可用于支付利息的息稅前利潤與當(dāng)期應(yīng)付利息費用的比值。

計算公式為

：

利息備付率可以按年計算，也可以按整個借款期計算。利息備付率表示使用項目利潤償付利息的保證倍率。對于正常經(jīng)營的企業(yè)，利息備付率應(yīng)當(dāng)大于2。否則，表示項目的付息能力保障程度不足。（四）利息備付率

償債備付率指項目在借款償還期內(nèi)，各年可用于還本付息的資金與當(dāng)期應(yīng)還本付息金額的比值。償債備付率表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保證倍率。

計算公式為

：

償債備付率可以按年計算，也可以按項目的整個借款期計算。正常情況下應(yīng)當(dāng)大于１，一般應(yīng)當(dāng)不低于1.3，且越高越好。當(dāng)指標(biāo)小于１時，表示當(dāng)年資金來源不足以償付當(dāng)期債務(wù)，需要通過短期借款償付已到期債務(wù)。（五）償債備付率

資產(chǎn)負(fù)債率（LiabilityOnAssetRatio）反映總資產(chǎn)中有多少是通過負(fù)債得來的。計算公式：

評價標(biāo)準(zhǔn)：通常認(rèn)為LOAR在40%60%之間為宜。LOAR過高，表明項目將資不抵債，財務(wù)風(fēng)險大；LOAR過低，表明項目對財務(wù)杠桿利用不夠。適用范圍：項目經(jīng)濟評價中往往在資產(chǎn)負(fù)債表中計算LOAR，但在長期債務(wù)還清后，就不再計算該指標(biāo)了。（六）資產(chǎn)負(fù)債率（LOAR）流動比率用于判斷企業(yè)現(xiàn)金用于償還流動負(fù)債的能力。

計算公式：

評價標(biāo)準(zhǔn)：指標(biāo)越高，說明償還流動負(fù)債的能力越強，一般國際公認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)為200%速動比率是將流動比率指標(biāo)計算公式分子剔除了流動資產(chǎn)中變現(xiàn)能力最差的存貨后，計算出的短期償債能力指標(biāo)。

計算公式：評價標(biāo)準(zhǔn)：

指標(biāo)越高，說明償還流動負(fù)債能力越強。一般國際公認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)為100%

（七）流動比率與速動比率第四節(jié)房地產(chǎn)項目風(fēng)險承受能力分析一、房地產(chǎn)項目風(fēng)險1.定義從投資角度來講，房地產(chǎn)項目風(fēng)險是指由于某些不確定性因素所引起的房地產(chǎn)未來實際收益偏離預(yù)期收益的可能性。特征BECDA客觀性不確定性可測性相關(guān)性損益雙重性2.特征3.分類靜態(tài)風(fēng)險動態(tài)風(fēng)險投資前期風(fēng)險開發(fā)建設(shè)期間風(fēng)險租售階段風(fēng)險社會風(fēng)險政策風(fēng)險經(jīng)營風(fēng)險市場風(fēng)險純粹風(fēng)險投機風(fēng)險分類性質(zhì)效應(yīng)來源時間4.分析方法概率分析法頭腦風(fēng)暴法分析方法德爾菲法盈虧平衡法敏感性分析法二、盈虧平衡分析法1.定義

盈虧平衡分析（BEP）又稱保本點分析或量本利分析法，是根據(jù)產(chǎn)品的業(yè)務(wù)量（產(chǎn)量或銷量）、成本、利潤之間的相互制約關(guān)系而進行的綜合分析，目的是找出影響房地產(chǎn)開發(fā)項目的不確定因素的盈虧界線（找出盈利到虧損的臨界點），確定合理的產(chǎn)量，正確規(guī)劃生產(chǎn)發(fā)展水平及風(fēng)險的大小。

房地產(chǎn)開發(fā)投資項目盈虧平衡考查的是開發(fā)面積與開發(fā)成本（銷售收入）之間的關(guān)系。2.線性盈虧平衡分析法的假設(shè)條件假設(shè)條件

總成本費用（銷售收入）是產(chǎn)量的線性函數(shù)開發(fā)面積與銷售面積相等產(chǎn)量等于銷售量開發(fā)期和租售期內(nèi)產(chǎn)品固定成本保持不變單位面積銷售價格保持不變銷售收入是銷售量的線性函數(shù)只生產(chǎn)單一產(chǎn)品或生產(chǎn)多種產(chǎn)品可換算成單一產(chǎn)品進行計算虧損區(qū)域盈虧平衡點BEP銷售收入盈利區(qū)域總成本線變動成本固定成本線固定成本總成本X開發(fā)面積Y收入或成本0變動成本線（1）圖解法公式表示：TR（項目總收益）=TC（項目總成本）（2）公式法總收益（TR）=

（單位面積銷售價格P－單位產(chǎn)品稅金t）×銷售量

=（P-t）Q總成本（TC）=固定成本+可變成本

=固定成本Cf+單位可變成本CV×開發(fā)面積Q

總可變成本即銷售收入（S）盈虧平衡點的開發(fā)面積：表示：盈虧平衡點的開發(fā)面積越小，說明企業(yè)只要達(dá)到很小的開發(fā)面積就可以保本，則開發(fā)項目承受風(fēng)險能力越強；反之，盈虧平衡點的開發(fā)面積越大，說明項目承受風(fēng)險能力越差。

盈虧平衡點單位面積銷售價格：表示：

盈虧平衡點的單位面積銷售價格指企業(yè)在給定銷售面積的條件下，不發(fā)生虧損的最低單位面積銷售價格。如果實際的銷售價格P小于盈虧平衡點的PB，開發(fā)商將會虧損，反之盈利。PB越低，說明房地產(chǎn)開發(fā)項目承受的風(fēng)險能力越強，反之越差。

經(jīng)營安全率：

（銷售收入）表示：

一般認(rèn)為，經(jīng)營安全率為30％以上時為安全；25－30％時較安全，15％－25％時為不太好；10－14％時應(yīng)警惕；10％以下時是危險經(jīng)營。某房地產(chǎn)開發(fā)投資公司開發(fā)建設(shè)一居民住宅小區(qū)項目，計劃開發(fā)面積為30000m2，項目固定成本為9000萬元，單位面積的可變成本為2740元/m2，項目建成后售價8000元/m2，銷售稅率為3.25%。試求盈虧平衡時的開發(fā)面積及單位面積銷售價格。3.非線性盈虧平衡分析（1）存在的原因

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中，若房價過高，或購買力不足，容易導(dǎo)致開發(fā)商降價促銷；或由于建材市場需求旺盛，單位變動成本隨房地產(chǎn)建設(shè)面積的增加不斷上漲。（2）公式法

當(dāng)產(chǎn)量增加時，產(chǎn)品的價格下降，分?jǐn)偟絾挝划a(chǎn)品的成本下降，此時TR（或TC）與Q的關(guān)系就是非線性的。

設(shè)產(chǎn)品的銷售基準(zhǔn)價格為P，每增加1單位面積開發(fā)，產(chǎn)品價格下降a，可變成本下降b，固定成本為Cf，基準(zhǔn)可變成本為Cv，則：

TR（Q）=（P-aQ）Q=PQ-aQ2TC（Q）=Cf+（Cv-bQ）Q=Cf+CvQ-bQ2

可見銷售收入TR與年總成本TC與產(chǎn)量的關(guān)系是二次的（非線性）。

令TR=TC可解得QB1和QB2兩個解（QB1<QB2）。（3）圖解法當(dāng)實際產(chǎn)量在QB1和QB2之間時，項目盈利；當(dāng)實際產(chǎn)量小于QB1時，項目虧損，QB1為盈虧平衡點產(chǎn)量；當(dāng)產(chǎn)量大于QB2時，項目也虧損，QB2稱為產(chǎn)量限制點；當(dāng)虧損等于固定成本時的產(chǎn)量稱為開關(guān)點產(chǎn)量（此時盈利M=-F，N點為關(guān)門點）對盈利函數(shù)M（Q）=R-C對Q求導(dǎo)并令等于零：即d（M）/d（Q）=0可得：P-CV-2（a-b）Q=0，得：Q=（P-Cv）/[2（a-b）]該產(chǎn)量為最大利潤點產(chǎn)量QM。收益/成本盈利區(qū)BEP1BEP20QB1QMEmaxNR（Q）C（Q）QB2開發(fā)面積C（F）CV（Q）QB1QB2——盈虧平衡開發(fā)面積已知某房地產(chǎn)開發(fā)投資項目的總收益函數(shù)為Y=-0.003Q2+200Q總成本函數(shù)為C=0.007Q2+8Q+400000。試求：（1）當(dāng)計劃開發(fā)面積為10000m2時，項目的盈虧狀況分析？（2）該項目的盈虧平衡點的開發(fā)面積是多少？（3）項目的最大利潤是多少？盈虧平衡分析的應(yīng)用：

1.指出企業(yè)不虧損的最低年產(chǎn)（銷）量、單價、單位變動成本，分析、判斷項目經(jīng)營安全率。

2.應(yīng)用盈虧分析可以用于多方案的擇優(yōu)：設(shè)兩個互斥方案的經(jīng)濟效果都受某不確定因素x的影響，我們把x看作一個變量，則兩個方案的經(jīng)濟效果指標(biāo)可表示為：某房地產(chǎn)開發(fā)公司需要在該城一環(huán)、二環(huán)、三環(huán)路，三個地段選擇一處建造商品樓，要求建筑面積為1萬m2，其具體條件如下表所示。問應(yīng)該在哪里進行開發(fā)可以取得最佳收益？費用項目一環(huán)路二環(huán)路三環(huán)路可變費用520元/m2500元/m2490元/m2固定費用65萬元70萬元75萬元商品房售價850元/m2830元/m2780元/m2三、敏感性分析（一）敏感性分析概念

在前面盈虧平衡分析中，收入、成本、利潤都隨著產(chǎn)量（價格、可變成本、服務(wù)期限等）的變化而變化。從而影響到項目的盈利水平或可行性。

對于技術(shù)經(jīng)濟效果評價指標(biāo)而言，同樣也可能因為預(yù)計的某個因素的變化而引起指標(biāo)的變化。如內(nèi)部收益率就可能受到現(xiàn)金流入流出（產(chǎn)量、可變成本、價格）的變化、服務(wù)期的變化而變化。

但是在所有影響這些指標(biāo)的因素中，發(fā)生變化時，對指標(biāo)的影響程度卻并不是相同的。有些影響較小，而另一些影響可能較大。

這些因自身變化而引起指標(biāo)變化的因素通常稱為不確定性因素。

如果某一不確定性因素的變化對指標(biāo)影響較大時，則稱該指標(biāo)對這一不確定性因素敏感。該不確定性因素則稱為該指標(biāo)的敏感性因素。

否則，稱指標(biāo)對不確定性因素不敏感，不確定因素為非敏感性因素。

所謂的敏感性分析就是要判明對于指標(biāo)而言哪些是敏感性因素，并估計敏感性因素的變化對方案經(jīng)濟效果的影響程度，并分析該因素達(dá)到臨界值時項目的承受能力。

敏感性分析，根據(jù)一次改變因素個數(shù)的多少，分為單因素敏感性分析（一次只改變一個因素）、多因素敏感性分析（一次同時改變兩個或兩個以上的因素）。（二）敏感性分析的主要步驟計算變動因素的臨界點選擇需要分析的不確定性因素確定進行敏感性分析的經(jīng)濟評價指標(biāo)計算不確定因素變動引起的評價指標(biāo)的變動值。計算敏感度系數(shù)并對敏感因素進行排序

β=ΔA/ΔF（三）敏感度系數(shù)計算公式——指標(biāo)的變化率——不確定因素的變化率（四）單因素敏感性分析步驟

（