2021年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)交土地增值稅的計算方法和會計處理

**歐陽光明*創(chuàng)編2021.03.07*歐陽光明*創(chuàng)編2021.03.07房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)交土地增值稅的計

算方法和會計處理歐陽光明(2021.03.07)1、土地增值稅的應(yīng)稅收入《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅房產(chǎn)稅土地增值稅個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》(財稅[]43號)：土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》(國家稅務(wù)總局公告第70號)：一、關(guān)于營改增后土地增值稅應(yīng)稅收入確認問題：營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項稅額；適用簡易計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。2、預(yù)交土地增值稅的計算根據(jù)上述政策，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收到預(yù)收款時：1、一般計稅方法下：預(yù)交土地增值稅=預(yù)收款/(1+11%)*土地增值稅預(yù)征率**歐陽光明*創(chuàng)編2021.03.07**歐陽光明*創(chuàng)編2021.03.072、簡易計稅方法下：預(yù)交土地增值稅=預(yù)收款/(1+5%)*土地增值稅預(yù)征率為方便納稅人，簡化土地增值稅預(yù)征稅款計算，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》(國家稅務(wù)總局公告第70號)：為方便納稅人，簡化土地增值稅預(yù)征稅款計算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預(yù)征計征依據(jù)：土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)=預(yù)收款應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款女口：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)A項目(開工日期在5月1日后)，7月銷售普通住宅預(yù)收房款1110萬元，根據(jù)當?shù)氐囊?guī)定，土地增值稅預(yù)征率2%。則：1、正常情況下，土地增值稅預(yù)征稅款計算：土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)=不含增值稅收入=1110/(1+11%)=1000萬元預(yù)交土地增值稅稅款=不含增值稅收入*土地增值稅預(yù)征率=1000*2%=20萬元。2、為方便納稅人，簡化土地增值稅預(yù)征稅款計算：應(yīng)預(yù)交的增值稅稅款=1110/(1+11%)*3%==30萬元土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)=111030=1080萬元預(yù)交土地增值稅稅款=1080*2%=21.6萬元。從上述結(jié)果來看，雖然計算簡化了些，但預(yù)交的稅款比正常計算的方法下要大。國家稅務(wù)總局公告第70號規(guī)定“為方便納稅人，簡化土地增值稅預(yù)征稅款計算”，“可按照”上述方法進行計算，但在個別省市，強制納稅人按照上述規(guī)定計算繳納我認為有些欠妥。3、預(yù)交土地增值稅的會計處理沿用上例，該企業(yè)預(yù)交土地增值稅20萬元，則會計處理如下：借：應(yīng)交稅費應(yīng)交土地增值稅20貸：銀行存款20待開發(fā)項目達到完工條件，相應(yīng)的收入及成本結(jié)轉(zhuǎn)損益時，將土地增值稅轉(zhuǎn)入稅金及附加科目：借：稅金及附加20貸：應(yīng)交稅費應(yīng)交土地增值稅20但有的企業(yè)在預(yù)交土地增值稅的同時就將其轉(zhuǎn)入“稅金及附加”，不符合權(quán)責發(fā)生制的要求和收入成本的配比原則。還有的企業(yè)在預(yù)交土地增值稅的同時將其轉(zhuǎn)入“預(yù)付賬款或待攤費用一待轉(zhuǎn)土地增值稅”，在符合完工條件時再轉(zhuǎn)入“稅金及附加”。我認為這樣處理“應(yīng)交稅費應(yīng)交土地增值稅”期末余