頭部企業(yè)被有關(guān)機構(gòu)約談

頭部企業(yè)被有關(guān)機構(gòu)約談暴雷的租房貸2020年6月14日，深圳市住建局約談蛋殼公寓相關(guān)負(fù)責(zé)人。2020年6月18日晚上，蛋殼公寓發(fā)布公告稱公司CEO高靖正接受調(diào)查。隨后蛋殼公寓宣布崔巖擔(dān)任代理首席執(zhí)行官，并宣稱“目前，蛋殼公寓保持正常的業(yè)務(wù)和經(jīng)營活動。公司相信高靖的缺席不會對公司的日常經(jīng)營產(chǎn)生任何重大不利的影響。公司會繼續(xù)評估有關(guān)情況并在必要的時候做出進(jìn)一步安排?！北M管此事尚未有進(jìn)一步的進(jìn)展，但蛋殼公寓估價依然大跌。據(jù)分析，此次蛋殼公寓CEO被調(diào)查，有可能是其牽涉違法貸款業(yè)務(wù)。有關(guān)租房貸的相關(guān)問題，其實早就在長租公寓的租客群體中廣受詬病。公寓運營方雖然不自己發(fā)放貸款，但是在租客毫不知情的情況下，在長長的條款中夾雜著代理推薦的貸款條例和服務(wù)，變相進(jìn)行貸款業(yè)務(wù)或服務(wù)。根據(jù)目前網(wǎng)絡(luò)上租客集中的反饋，涉及租房貸的長租公寓先是利用低價吸引租客，隨后在租房合同中加入貸款條約，接著利用租客身份證貸款，提前收到一年租金，租客在毫不知情的情況下辦理了所謂租房貸，后面才知道自己簽了12個月的貸款合同。而運營方則一口氣收取了一年房租，剩下的只有租客與貸款公司的糾纏。部分長租公寓“租房貸”模式疫情來臨，長租公寓問題盡顯所謂長租公寓，就是將業(yè)主的房屋租賃過來，通過裝修改造之后以單間公寓的形式租給那些有需要的人。隨著新冠肺炎疫情的爆發(fā)，無論是個人還是企業(yè)都面臨缺乏現(xiàn)金的問題。這一點在租房市場尤為明顯，疫情爆發(fā)以來，長租公寓的線下出租業(yè)務(wù)被迫中斷。租客手頭拮據(jù)且無法返回租住地，長租公寓運營方面臨租客大量退租導(dǎo)致營收下降，而房東同樣仰賴房屋資產(chǎn)帶來的房租收入，整個產(chǎn)業(yè)資金鏈面臨斷裂的危險。2020年1季度各主要城市房屋租賃市場面臨前所未有的寒冬，主要省會城市成交量環(huán)比下降均在50%以上。2020年1季度主要城市房屋租賃市場成交量環(huán)比變化長期以來，長租公寓被人們普遍認(rèn)為是一種薄利多銷的經(jīng)營模式，也就是高價從房東手中拿房，壓低價格出租給租客。然而這種“二房東”式的經(jīng)營模式在資本入場之后卻成為了跑馬圈地式的瘋狂擴張，2019年自如名下?lián)碛?04萬套公寓住宅。大量的企業(yè)開始大量收房然后轉(zhuǎn)租，市場上租金的價格一漲再漲。然而疫情來臨之后無論是房東還是租客都意識到：在二者之間真的需要一個“二房東嗎？”2019年TOP10長租公寓企業(yè)擁有公寓數(shù)量相關(guān)報告：華經(jīng)產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《》三、發(fā)展模式導(dǎo)致資金鏈緊張疫情之下，也并不是所有的長租公寓都面臨資金鏈斷裂的命運。目前租客退租問題嚴(yán)重的主要是房源較為分散的分散式長租公寓，而以收購租賃方式將房屋整體裝修后進(jìn)行租賃的整體式長租公寓在疫情面前較之前者穩(wěn)定許多。這二者表現(xiàn)不同的原因在于其資金運作模式的不同。集中式長租公寓的投資方以地產(chǎn)商或者酒店為主，其初期投入主要以自有資金與資產(chǎn)為主。而分散性長租公寓資金運作模式復(fù)雜，其中資金來源于租客，而流向房東，運營方本身起到的無非是中介的作用。為了搶占市場，運營商不惜高進(jìn)低出，利用交給房東的租金是月付而租客的房租是年付的時間差，將這部分資金作為進(jìn)一步擴張的資本，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)燒的是投資者的錢，而長租公寓燒的是租客的錢。運營商的資金鏈條異常脆弱，一旦面臨系統(tǒng)性風(fēng)險就難免暴雷。和大部分互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)一樣，長租公寓的運營商同樣也需要大規(guī)模融資。隨著市場競爭日趨激烈，行業(yè)內(nèi)部的投融資事件呈下降趨勢，但是融資金額卻越來越大從2016年到2019年，長租公寓行業(yè)內(nèi)部的融資額翻了近三倍，至2019年已達(dá)123億元。2016-2019年長租公寓行業(yè)投融資情況但如此大量的融資背后是行業(yè)內(nèi)企業(yè)巨額的虧損。由于高進(jìn)低處導(dǎo)致目前長租公寓行業(yè)的利潤率依然有限，長租公寓前期還必須投入裝修、改造費用，而后期則必須還要投入推廣運營等一系列費用，因此項目回報率低就難以避免。根據(jù)蛋殼公寓的招股說明書顯示，隨著蛋殼公寓的擴張，虧損額反而越來越大，2019年虧損額已達(dá)到收入的48.24%，急需轉(zhuǎn)變發(fā)展模式。2017-2019年蛋殼公寓營收情況后疫情背景下的轉(zhuǎn)型之路盡管長租公寓市場面臨盈利困境與疫情打擊市場的雙重壓力，但并不代表長租公寓的行業(yè)本身商業(yè)邏輯上的錯誤。必須指出，我國流動人口的絕對值與所占人口比例依然較大，隨著我國二孩政策的全面放開與租購?fù)瑱?quán)政策的推行，房屋租賃需求依然旺盛，房屋租賃市場的剛需依然給長租公寓提供了龐大的市場空間。長租公寓行業(yè)不僅應(yīng)該讓現(xiàn)金流能維持下去，更重要的是將盈利作為企業(yè)的目的。2010-2019年我國流動人口數(shù)量變化同時國家目前正加快制度建設(shè)，將長租公寓行業(yè)盡快納入政策軌道。2019年12月住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部等印發(fā)《關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場秩序的意見》，其中指出對采取“高進(jìn)低出”