武漢某地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報(bào)告

摘要房地產(chǎn)業(yè)是投資大，風(fēng)險(xiǎn)高，回報(bào)顯著的行業(yè)。但是，也存在著大量房地產(chǎn)項(xiàng)目因?yàn)楦鞣N原因而擱淺或者半途而廢。其中不作市場(chǎng)調(diào)查，不作項(xiàng)目可行性研究，盲目上馬，資金周轉(zhuǎn)失靈成為主要的原因。項(xiàng)目可行性研究在我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中作用愈加明顯，其研究結(jié)果一定程度上決定了項(xiàng)目開發(fā)的成敗。因此做好項(xiàng)目的可行性研究便成為項(xiàng)目順利運(yùn)行的基礎(chǔ)。本設(shè)計(jì)通過(guò)深入細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)研及數(shù)據(jù)測(cè)評(píng)，分析了項(xiàng)目建設(shè)區(qū)域的市場(chǎng)狀況和前景，為項(xiàng)目開發(fā)提供了符合市場(chǎng)需求的產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議、銷售價(jià)格預(yù)測(cè)等項(xiàng)目市場(chǎng)定位?；诜康禺a(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目濟(jì)評(píng)價(jià)和投資評(píng)估的基礎(chǔ)理論，利用項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)和評(píng)估的一般方法與指標(biāo)，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的基準(zhǔn)參數(shù)，進(jìn)行了各項(xiàng)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，并依據(jù)指標(biāo)計(jì)算結(jié)果對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性及風(fēng)險(xiǎn)性進(jìn)行分析。其評(píng)價(jià)結(jié)果表明，該項(xiàng)目盈利能力可觀，償債能力較好，承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)較低，項(xiàng)目是可行的。通過(guò)本項(xiàng)目的建設(shè)，有利于提高企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力和抗御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)能力，能滿足區(qū)域市場(chǎng)住房需求，有利于拉動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展。本畢業(yè)設(shè)計(jì)的創(chuàng)新之處在于以詳實(shí)的市場(chǎng)數(shù)據(jù)指導(dǎo)產(chǎn)品設(shè)計(jì)，使得產(chǎn)品的設(shè)計(jì)概念新穎、先進(jìn)，富有特色且符合市場(chǎng)需求。在完成項(xiàng)目可行性研究工作的基礎(chǔ)上，筆者還根據(jù)自己所查閱的文獻(xiàn)資料及實(shí)際工作中所掌握的相關(guān)知識(shí)，針對(duì)當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)可行性研究工作中存在的問(wèn)題進(jìn)行了總結(jié)分析，并提出了相應(yīng)的解決方法。關(guān)鍵詞：產(chǎn)品定位項(xiàng)；目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)；財(cái)務(wù)報(bào)表；不確定性分析；經(jīng)濟(jì)效益；ABSTRACTRealestateindustryisonewithhighinvestment,highriskandhighreturn.Butlotsofrealestateprojectsweresuspendedorstoppedinmanyreasons,themostimportantreasonsofwhicharehavingnomarketresearchesorfeasibilitystudiesanddifficultiesinthecapitalturnover.FeasibilitystudyisplayingalargerpartintheprocessofexploitationofrealestateinChina.Italsodeterminesfailureorsuccessoftheprojecttoacertainextent.So,agoodfeasibilitystudyisthefundamentofrunningtheprojectwithouttroubles.Withdeepanddetailedmarketresearchandstudyondata,thispaperanalyzesthebackgroundandprospectoftheregionoftheproject.Itprovidessuggestionsonthedesignofproductsthatfitthemarketdemand,apricepredictingandothermarketpositioningontheproject.Basedonthebasictheoryofprojecteconomicappraisalandinvestmentevaluation;usingthegeneralmethodsandevaluatingindicatorsonprojecteconomicappraisalandevaluation,andnormalparameters;withtheestimationonthebasicfinancialdataandfinancialanalysis,thispapermakesafinancialevaluationandanalyzestheeconomicfeasibilityandriskfromtheanalysisresult.Itshowsthatwithalowriskthisprojecthasaconsiderableprofitabilityandrepaymentability,soit’sfeasible.Thisprojectwillpromotethecorecompetitivenessandthecapacitytoresistrisksoftheenterprise.Itwillalsomeetthehousingneedsinthisareaandmakeacontributiontothelocaleconomicdevelopment.Theuniquefeatureofthispaperisthatguidedbythefullandaccuratemarketdate,theconceptionintheproductdesignbecomesmoreoriginal,moreadvanced,moredistinctiveandmorepractical.Havingfinishedthefeasibilitystudy,authormadeananalysis,asummaryandgavesomesolutionsonproblemsofthecurrentfeasibilitystudyonrealestateprojectsinChina,onthebasisofsearchedinformationandknowledgefrompracticalwork.Keywords:ProductOrientation；FinancialEvaluationofProject；FinancialTables；UncertaintyAnalysis；EconomicBenefit；目錄HYPERLINKHYPERLINK\l"_Toc229562436"第6章總圖布置與公用輔助工程HYPERLINK\l"_Toc229562437"6.1總圖布置29HYPERLINK\l"_Toc229562438"6.2公用輔助工程29HYPERLINK\l"_Toc229562439"6.2.1給排水工程29HYPERLINK\l"_Toc229562440"6.2.2供電工程29HYPERLINK\l"_Toc229562441"6.2.3供氣設(shè)施30HYPERLINK\l"_Toc229562442"6.2.4消防設(shè)施30HYPERLINK\l"_Toc229562443"6.2.5通信設(shè)施30HYPERLINK\l"_Toc229562444"6.2.6環(huán)境保護(hù)設(shè)施30HYPERLINK\l"_Toc229562445"第7章環(huán)境影響評(píng)價(jià)HYPERLINK\l"_Toc229562446"7.1環(huán)境條件調(diào)查31HYPERLINK\l"_Toc229562447"7.2施工期環(huán)境影響分析31HYPERLINK\l"_Toc229562448"7.2.1施工期污染源31HYPERLINK\l"_Toc229562449"7.2.2施工期環(huán)境影響分析32HYPERLINK\l"_Toc229562450"7.3項(xiàng)目建成后環(huán)境影響影響分析33HYPERLINK\l"_Toc229562451"7.3.1大氣污染源分析33HYPERLINK\l"_Toc229562452"7.3.2水污染源分析33HYPERLINK\l"_Toc229562453"7.4公眾參與33HYPERLINK\l"_Toc229562454"第8章管理方案HYPERLINK\l"_Toc229562455"8.1人力資源組織和管理34HYPERLINK\l"_Toc229562456"8.2成本管理34HYPERLINK\l"_Toc229562457"8.3質(zhì)量管理35HYPERLINK\l"_Toc229562458"8.4工期管理35HYPERLINK\l"_Toc229562459"8.5財(cái)務(wù)管理36HYPERLINK\l"_Toc229562460"第9章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度HYPERLINK\l"_Toc229562461"9.1建設(shè)工期37HYPERLINK\l"_Toc229562462"9.2項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排37HYPERLINK\l"_Toc229562463"第10章投資開發(fā)方案HYPERLINK\l"_Toc229562464"10.1主要技術(shù)指標(biāo)38HYPERLINK\l"_Toc229562465"10.2建設(shè)方案38HYPERLINK\l"_Toc229562466"10.3住宅設(shè)計(jì)圖39HYPERLINK\l"_Toc229562467"10.4建設(shè)周期40HYPERLINK\l"_Toc229562468"第11章投資估算HYPERLINK\l"_Toc229562469"11.1投資估算依據(jù)41HYPERLINK\l"_Toc229562470"11.2建設(shè)投資估算41HYPERLINK\l"_Toc229562471"11.3流動(dòng)資金估算41HYPERLINK\l"_Toc229562472"11.4投資估算表42HYPERLINK\l"_Toc229562473"第12章融資方案HYPERLINK\l"_Toc229562474"12.1資金來(lái)源選擇44HYPERLINK\l"_Toc229562475"12.2資金的動(dòng)態(tài)組織44HYPERLINK\l"_Toc229562476"12.3資金的管理44HYPERLINK\l"_Toc229562477"第13章財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)HYPERLINK\l"_Toc229562478"13.1新設(shè)項(xiàng)目法人項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)46HYPERLINK\l"_Toc229562479"13.1.1財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取46HYPERLINK\l"_Toc229562480"13.1.2營(yíng)業(yè)收入估算46HYPERLINK\l"_Toc229562481"13.1.3成本費(fèi)用估算47HYPERLINK\l"_Toc229562482"13.1.4財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表48HYPERLINK\l"_Toc229562483"13.1.5財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)48HYPERLINK\l"_Toc229562484"13.2不確定性分析49HYPERLINK\l"_Toc229562485"13.3財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論49HYPERLINK\l"_Toc229562486"第14章社會(huì)評(píng)價(jià)HYPERLINK\l"_Toc229562487"14.1項(xiàng)目對(duì)社會(huì)影響分析50HYPERLINK\l"_Toc229562488"14.2項(xiàng)目對(duì)所在地的互適性分析50HYPERLINK\l"_Toc229562489"14.3社會(huì)評(píng)價(jià)結(jié)論51HYPERLINK\l"_Toc229562490"第15章風(fēng)險(xiǎn)分析HYPERLINK\l"_Toc229562491"15.1項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)因素識(shí)別52HYPERLINK\l"_Toc229562492"15.1.1市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)52HYPERLINK\l"_Toc229562493"15.1.2經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)52HYPERLINK\l"_Toc229562494"15.1.3財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)52HYPERLINK\l"_Toc229562495"15.1.4工程風(fēng)險(xiǎn)52HYPERLINK\l"_Toc229562496"15.1.5政策風(fēng)險(xiǎn)53HYPERLINK\l"_Toc229562497"15.2風(fēng)險(xiǎn)程度分析53HYPERLINK\l"_Toc229562498"15.3防范和降低風(fēng)險(xiǎn)措施54HYPERLINK\l"_Toc229562499"結(jié)論56HYPERLINK\l"_Toc229562500"參考文獻(xiàn)57HYPERLINK\l"_Toc229562501"致謝58HYPERLINK\l"_Toc229562502"附錄59第1章緒論1.1項(xiàng)目背景項(xiàng)目名稱:***·***承辦單位概況a.項(xiàng)目開發(fā)商商:湖北漢發(fā)建建筑工程有限限公司b.項(xiàng)目設(shè)計(jì)單單位:中建國(guó)際(深圳)設(shè)計(jì)有限公公司c.項(xiàng)目策劃商商:世聯(lián)地產(chǎn)顧顧問(wèn)(中國(guó))有限公司可行性研究報(bào)告編編制依據(jù)a.省計(jì)委計(jì)投投[20099]05號(hào)文《關(guān)關(guān)于“***·***”項(xiàng)目建議書書的批復(fù)》；；b.中海興業(yè)武武漢房地產(chǎn)開開發(fā)公司與湖湖北省第五建建筑公司和武武漢市高壓研研究所簽定的的《國(guó)有土地地轉(zhuǎn)讓造成房房屋拆遷、停停產(chǎn)損失的補(bǔ)補(bǔ)償合同》以以及《國(guó)有土土地使用權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓合同》；；c.武漢市規(guī)劃劃設(shè)計(jì)院《武武珞路沿線控控制性詳細(xì)規(guī)規(guī)劃》；d.華中科技技大學(xué)大學(xué)建建筑工程學(xué)院院設(shè)計(jì)研究院院《“***·***”項(xiàng)目初步規(guī)規(guī)劃方案》；；e.***片區(qū)地地質(zhì)勘探資料料；f.武漢市城市市規(guī)劃局《武武漢市土地使使用變更通知知書》；g.省審計(jì)事務(wù)務(wù)所驗(yàn)資證明明；h.武漢市商業(yè)業(yè)銀行資金證證明；i.國(guó)家計(jì)委《建建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與與參數(shù)(第二版)》；k.建設(shè)部《房房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)價(jià)方法》。1.2項(xiàng)目概況選址位置：眼下人們買房，不不光看房型、地地段、朝向，還還要看小區(qū)的的環(huán)境、園林林設(shè)計(jì)、信息息網(wǎng)絡(luò)等是否否到位。本著著節(jié)約用地，少少占耕地，減減少拆遷移民民有利于場(chǎng)區(qū)區(qū)合理布置和和安全運(yùn)行幾幾有利于保護(hù)護(hù)環(huán)境和生態(tài)態(tài)，有利于保保護(hù)風(fēng)景區(qū)和和文物古跡的的原則，依據(jù)據(jù)1）造就武漢市建設(shè)設(shè)規(guī)劃的要求求。2）適應(yīng)小區(qū)投資項(xiàng)項(xiàng)目的要求。3）適應(yīng)小區(qū)房屋用用途的要求。4）擁有便利的交通通條件。5）滿足土地的地質(zhì)質(zhì)條件，市政政基礎(chǔ)設(shè)施等等因素需要。我們選定的位置((詳見附圖：：場(chǎng)址位置圖圖)。場(chǎng)址位置圖選址位置：擬建于徐東路與****路交匯匯處，面向美美麗的****，緊鄰湖北北日?qǐng)?bào)社，面面積約為3萬(wàn)平方米。該地塊地理位位置優(yōu)越，商商業(yè)氛圍濃厚厚，是***的黃金金地段。通過(guò)收集資料、走走訪調(diào)查、查查閱資料及抽抽樣調(diào)查，運(yùn)運(yùn)用科學(xué)方法法整理和分析析相關(guān)的信息息資料，茲對(duì)對(duì)項(xiàng)目選址的的科學(xué)性、可可行性作以下下評(píng)述。項(xiàng)目環(huán)境條件1）自然條件通過(guò)對(duì)該地塊的構(gòu)構(gòu)成成分、結(jié)結(jié)構(gòu)形式、資資源狀況、承承載力的情況況進(jìn)行勘測(cè)和和研究，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)該地塊地質(zhì)質(zhì)好，屬于四四類土（沙礫礫堅(jiān)土），地地基強(qiáng)度好，適適用于鋼筋混混凝土基礎(chǔ)，建3萬(wàn)平方米的房地產(chǎn)才不會(huì)超過(guò)土地承載力。該地塊自然條件良好，不會(huì)影響到土地平整、開挖土石方、道路鋪設(shè)、基礎(chǔ)施工及地下工程排水。2）城市的基礎(chǔ)設(shè)施施條件政府部門通過(guò)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目征收環(huán)環(huán)境配套費(fèi)，已已為項(xiàng)目提供供了排水、電電力、燃?xì)?、供供熱、交通等等基礎(chǔ)設(shè)施。項(xiàng)項(xiàng)目與城市基基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)絡(luò)連接點(diǎn)較近近，不需要建建造水處理系系統(tǒng)。同時(shí)經(jīng)經(jīng)該樓盤鄰近近有十余條公公交線路，五五條過(guò)江航線線，交通方便便。周邊學(xué)校校、醫(yī)院、購(gòu)購(gòu)物、娛樂(lè)場(chǎng)場(chǎng)所和公園綠綠地完善齊備備，為居民日日常生活提供供便捷。****區(qū)這幾年的變變化日新月異異，一改昔日日的荒涼，成成為今天武昌昌地區(qū)一塊黃黃金地段開發(fā)發(fā)熱土。該街街區(qū)各項(xiàng)目配配套設(shè)施正在在不斷完善。如如菜場(chǎng)、超市市、郵局、銀銀行、……隨著大量居民民入住和****的利用開開發(fā)，該街區(qū)區(qū)的發(fā)展前景景將一片樂(lè)觀觀。3）周邊環(huán)境條件小區(qū)擬建于****風(fēng)景區(qū)邊，背背靠沙湖，北臨武漢科科技大學(xué)，武漢理理工大學(xué)，南南是省博物館館、武漢大學(xué)學(xué)等。****是全國(guó)最大大的市內(nèi)湖淡淡水湖之一，水水域開闊，風(fēng)風(fēng)光宜人，環(huán)環(huán)湖路綠樹紅紅花掩映，曲曲轉(zhuǎn)回折，是是武漢市民周周末休閑度假假的理想去處處。東北面的的武昌自然環(huán)環(huán)境保護(hù)區(qū)——馬鞍山森林林公園，公交交5分鐘就可到到達(dá)。項(xiàng)目選址區(qū)域附近近人口密度較較大，居住人人口都是從事事高新技術(shù)人人員，受教育育程度高，文文化素養(yǎng)好，消消費(fèi)能力可靠靠，具有很強(qiáng)強(qiáng)的購(gòu)房能力力。此地浸染著聞名全全國(guó)的武漢高高校風(fēng)景區(qū)的的書香墨秀。山山水環(huán)抱，人人杰地靈。云云集的高校帶帶來(lái)濟(jì)濟(jì)人才才。故選擇此此地的人士同同時(shí)也為下一一代選擇了一一個(gè)良好的文文化和教育環(huán)環(huán)境。開發(fā)地址的獲取與與開發(fā)1）該地塊土地使用用權(quán)以出讓方方式取得，土土地開發(fā)實(shí)行行“統(tǒng)一規(guī)劃、合合理布局、綜綜合開發(fā)、配配套建設(shè)”的方針。該該項(xiàng)目建設(shè)用用地按如下程程序進(jìn)行：申請(qǐng)選址。向土地地管理部門提提出用地申請(qǐng)請(qǐng)，經(jīng)同意后后進(jìn)行選址。制訂方案。由土地地管理部門組組織用地單位位、被征地單單位及有關(guān)部部門，對(duì)選址址范圍的人口口、土地和房房屋等進(jìn)行調(diào)調(diào)查研究制定定補(bǔ)償方案。申請(qǐng)批準(zhǔn)。向武漢漢市人民政府府正式申請(qǐng)審審批，批準(zhǔn)后后的征地方案案，由城市規(guī)規(guī)劃部門核定定“紅線圖”，發(fā)出規(guī)劃劃許可用地通通知。發(fā)布用地通告：由由城市土地管管理部門發(fā)出出具有法律效效力的用地通通告。簽訂補(bǔ)償、安置合合同：由用地地單位的法人人代表與土地地所有者或原原有土地使用用者或他們的的委托人，按按平等互利、等等價(jià)有償和協(xié)協(xié)商一致的原原則簽訂合同同或協(xié)議，并并經(jīng)土地管理理機(jī)關(guān)簽證。發(fā)證：由土地管理理部門簽發(fā)準(zhǔn)準(zhǔn)許使用土地地的證明。2）對(duì)該地塊開發(fā)成成本主要包括括拆遷安置費(fèi)費(fèi)和土地批租租費(fèi)(詳見投資開開發(fā)方案中的的項(xiàng)目的總投投資估算表)。建設(shè)條件1）供水在鼓風(fēng)小區(qū)東側(cè)有有現(xiàn)狀DN10000mm上水管線線，本項(xiàng)目上上水可從上述述干線引入。2）雨，污水排放以徐東大街現(xiàn)有現(xiàn)現(xiàn)狀DN2100毫米的雨水管管線和DN1800毫米的污水管管線，可以就就進(jìn)排入。3）供熱擬從***路新敷敷設(shè)的供熱干干線接入。4）供電擬采用雙路供電，一一路從鼓風(fēng)機(jī)機(jī)廠開閉站引引一條10千伏電纜，接接入小區(qū)內(nèi)配配電室；另一一路可由湖北北日?qǐng)?bào)社配電電室引入。考考慮留有余地地，變壓器容容量為8000千伏安。5）供氣已由***路引入入了天然氣高高壓線，已建建成了天然氣氣高中壓調(diào)壓壓站。通過(guò)天天然氣中壓管管向區(qū)內(nèi)送氣氣。本項(xiàng)目住住宅區(qū)前后的的道路、綠化化以及所需的的各種市政條條件及基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施配套，均均由武漢宏達(dá)達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)公司統(tǒng)一開開發(fā)，各種設(shè)設(shè)施接口均至至本項(xiàng)目紅線線內(nèi)。目前，本本項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)場(chǎng)地以達(dá)到“三通一平”，其他配套套設(shè)施將與住住宅建設(shè)同步步進(jìn)行。6）電信本項(xiàng)目預(yù)計(jì)需裝機(jī)機(jī)容量為820門的程控交交換機(jī)，擬由由青山區(qū)電話局局從831開設(shè)下屬分分局解決。環(huán)境保護(hù)1）大氣制冷擬采用溴化鋰鋰裝置，取消消了制冷劑氟氟里昂的使用用，有利于保保護(hù)臭氧層。餐餐飲以煤氣為為燃料，所以以應(yīng)在操作間間設(shè)計(jì)通風(fēng)排排氣裝置，且且排氣煙囪避避開其它環(huán)境境敏感地段。地地下停車場(chǎng)廢廢氣主要為汽汽車尾氣，再再次安裝通風(fēng)風(fēng)排氣裝置。2）污水處理本項(xiàng)目產(chǎn)生的污水水主要有餐飲飲廢水，生活活廢水和洗浴浴污水。生活活廢水和餐飲飲廢水經(jīng)隔油油，沉淀處理理后排入下水水道。1.3建設(shè)規(guī)模總占地面積3萬(wàn)平平方米，總建建筑面積8.55萬(wàn)平方米（其其中公建面積積約0.6萬(wàn)平方米），總總戶數(shù)8522戶，綠化面面積逾1.5萬(wàn)平方米，綠綠化率達(dá)511.7％，容積率2.85。小區(qū)內(nèi)部部規(guī)劃“一中心三組組團(tuán)”，中心區(qū)天天然山石人工工瀑布，周邊邊三個(gè)組團(tuán)各各成體系、各各具特色。小小區(qū)內(nèi)有托兒兒所、小商場(chǎng)場(chǎng)…第2章市場(chǎng)預(yù)測(cè)2.1武漢市場(chǎng)概概況武漢總體經(jīng)濟(jì)狀況況2008年，武漢漢市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)長(zhǎng)率仍將保持持兩位數(shù)的增增長(zhǎng)，并且高高于全國(guó)、全全省平均水平平。根據(jù)預(yù)測(cè)測(cè)，地區(qū)生產(chǎn)產(chǎn)總值增長(zhǎng)13.9%，其中，第第一產(chǎn)業(yè)增加加值增長(zhǎng)4.2%，第二產(chǎn)業(yè)業(yè)增加值增長(zhǎng)長(zhǎng)16.7%，第三產(chǎn)業(yè)業(yè)增加值增長(zhǎng)長(zhǎng)12.8%，全市工農(nóng)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)保持持穩(wěn)定增長(zhǎng)局局面。支撐全全市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)長(zhǎng)的武漢經(jīng)濟(jì)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)區(qū)、武漢****高新技術(shù)術(shù)開發(fā)區(qū)以及及武鋼、石化化、煙廠等大大型企業(yè)增幅幅強(qiáng)勁，全市市完成規(guī)模以以上工業(yè)增加加值約為708億元，增長(zhǎng)23.4%，工業(yè)經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益回升，產(chǎn)產(chǎn)銷銜接率達(dá)達(dá)98%；全年主要要農(nóng)副產(chǎn)品可可望獲得較好好收成，預(yù)計(jì)計(jì)全市完成農(nóng)農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值175億元，增長(zhǎng)5.2%?！绊?xiàng)目興市”戰(zhàn)略和和一批重點(diǎn)工工程項(xiàng)目的實(shí)實(shí)施，使固定定資產(chǎn)投資增增長(zhǎng)強(qiáng)勁，全全社會(huì)固定資資產(chǎn)投資預(yù)計(jì)計(jì)達(dá)980億元以上，增增長(zhǎng)19.2%，投資率為44%。全市消費(fèi)費(fèi)品零售總額額將達(dá)到1079億元，增長(zhǎng)12.4%；物價(jià)水平平呈溫和通脹脹特征，居民民消費(fèi)價(jià)格指指數(shù)（CPI）約為2.3%。受投資增增長(zhǎng)和制造業(yè)業(yè)增長(zhǎng)的拉動(dòng)動(dòng)影響，全年年進(jìn)口增長(zhǎng)高高于出口，進(jìn)進(jìn)出口和出口口增幅分別為為34%和21%。2008年財(cái)政收收入、城鄉(xiāng)居居民收入均實(shí)實(shí)現(xiàn)了穩(wěn)定的的增長(zhǎng)，全市市人民已從發(fā)發(fā)展中得到實(shí)實(shí)惠。預(yù)計(jì)全全年實(shí)現(xiàn)財(cái)政政收入約375億元，增長(zhǎng)30%，其中，地地方財(cái)政收入入增長(zhǎng)31%，財(cái)政支出出增長(zhǎng)17%；城鎮(zhèn)居民民人均可支配配收入和農(nóng)民民人均純收入入增長(zhǎng)分別為為10.8%和8.7%。2009年武漢經(jīng)經(jīng)濟(jì)仍將保持持平穩(wěn)快速運(yùn)運(yùn)行走勢(shì)，增增長(zhǎng)率略低于于2008年。主要取取決于如下因因素：一是武武漢經(jīng)濟(jì)處于于上升周期總總體趨勢(shì)不變變，而且2008年是“十一五”規(guī)劃的第三年；二是是國(guó)家宏觀調(diào)調(diào)控既要防投投資反彈、防防通脹壓力，更更要防通縮、防防經(jīng)濟(jì)回落，政政策組合方式式和力度尤其其是貨幣政策策松緊程度對(duì)對(duì)地方經(jīng)濟(jì)的的影響；三是是2009年上半年投投資品市場(chǎng)和和消費(fèi)品市場(chǎng)場(chǎng)的供求狀況況，尤其是消消費(fèi)需求對(duì)生生產(chǎn)拉動(dòng)的回回落幅度；四四是國(guó)際原油油價(jià)格走勢(shì)和和人民幣升值值及利率變動(dòng)動(dòng)對(duì)國(guó)內(nèi)資金金需求影響；；五是美、日日、歐三大經(jīng)經(jīng)濟(jì)體經(jīng)濟(jì)狀狀況；六是武武漢市工業(yè)尤尤其是兩大開開發(fā)區(qū)及武鋼鋼、石化、煙煙廠、神龍等等重點(diǎn)企業(yè)產(chǎn)產(chǎn)品市場(chǎng)需求求狀況；七是是長(zhǎng)江隧道、武武漢新區(qū)、CBD建設(shè)等新增增重點(diǎn)投資項(xiàng)項(xiàng)目及資金融融通狀況；八八是統(tǒng)計(jì)的基基數(shù)因素等。綜綜合起來(lái)看，2009年的經(jīng)濟(jì)增增長(zhǎng)不會(huì)有大大的增幅。初初步預(yù)測(cè)，地地區(qū)生產(chǎn)總值值增長(zhǎng)率約為為13%，略低于2008年水平，但但處于潛在增增長(zhǎng)率適度區(qū)區(qū)間；規(guī)模以以上工業(yè)增加加值增長(zhǎng)率約約為15%，固定資產(chǎn)產(chǎn)投資增長(zhǎng)10%左右；消費(fèi)費(fèi)將成為拉動(dòng)動(dòng)2009年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)長(zhǎng)重要因素，消消費(fèi)品零售總總額增長(zhǎng)13%左右，居民民消費(fèi)價(jià)格指指數(shù)（CPI）將控制在2%左右；2008年新的增收收因素不明顯顯，城鎮(zhèn)居民民人均可支配配收入增長(zhǎng)11%，農(nóng)民人均均純收入增長(zhǎng)長(zhǎng)8%。2009年出口增速速將放緩，預(yù)預(yù)計(jì)達(dá)到12%。武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)概況1）謹(jǐn)慎樂(lè)觀,有效需需求仍旺盛

由由于受到國(guó)家家宏觀調(diào)控政政策的影響,市場(chǎng)投資銷銷售增速均減減緩:09年開發(fā)投資資額為297.999億元,同比增長(zhǎng)27.7%%,增幅回落9.9%.投機(jī)性以及及投資性需求求已經(jīng)受到遏遏制,但有效需求求仍充足,銷預(yù)售面積積達(dá)1222萬(wàn)㎡,增長(zhǎng)15.966%.2）價(jià)格剛剛性上漲在去年一系列"房房產(chǎn)新政"干預(yù)下,房?jī)r(jià)仍上"躥".武漢市房房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)預(yù)警預(yù)報(bào)工作作小組辦公室室通報(bào):去年第四季季度商品住宅宅每平方米均均價(jià)為5561.006元,較2007年第四季度度上漲25.6%%;全年商品房房均價(jià)為每平平方米5345.775元,比2007年上漲25.4%%,高于2007年的19.8%房?jī)r(jià)漲幅.土地價(jià)格上上漲,新建材,新技術(shù)與節(jié)節(jié)能建筑的推推廣,產(chǎn)品品質(zhì)的的提升都從成成本上構(gòu)成了了房?jī)r(jià)上漲的的支撐點(diǎn).3）土地投資及開發(fā)進(jìn)進(jìn)度加快在"招標(biāo),拍賣,掛牌"公開出讓土地制度度實(shí)施的近77年來(lái),土地購(gòu)置面面積基本保持持平穩(wěn),而購(gòu)置投資資及開發(fā)投資資卻大幅增長(zhǎng)長(zhǎng),土地價(jià)格逐逐漸走高.2008年中心城區(qū)區(qū)出讓土地面面積為3393..64畝,同比增長(zhǎng)8.80%%;而交易實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金額116.1148億元,同比增長(zhǎng)61.999%;樓面地價(jià)均均為1925元/平方米,比2007年增長(zhǎng)46.744%.4）回歸核心區(qū),品牌牌爭(zhēng)峰城市內(nèi)環(huán)舊城整體體改造力度加加大,交通路網(wǎng)正正持續(xù)改良,城市中產(chǎn)階階層存在的主主場(chǎng)——這都構(gòu)成了了城市中心區(qū)區(qū)開發(fā)熱潮的的鋪墊.從市場(chǎng)未來(lái)來(lái)供應(yīng)看,2008年新政下,市場(chǎng)以"毛地",規(guī)模性的"舊城改造"用地為主,品牌開發(fā)商商介入.從這些項(xiàng)目目看,均具有"城市核心地地段""江景,湖景資源""高標(biāo)建筑"等特征.由此看,未來(lái)高端市市場(chǎng)項(xiàng)目增多多,回歸核心區(qū),為資源,品牌爭(zhēng)峰.中高端高素素質(zhì)產(chǎn)品將成成為市場(chǎng)主流流.5）高端集中,供需比比例關(guān)系變化化在市場(chǎng)平衡的情況況的,高價(jià)盤是最最防跌的;在市場(chǎng)淡季季的情況下,高檔盤也往往往是脫銷的的;在市場(chǎng)不景景氣的情況下下,高端產(chǎn)品的的價(jià)值越會(huì)凸凸顯出來(lái),同時(shí)它的降降價(jià)空間也是是最小的.但隨著一定定積蓄的消化化,尤其在高端端物業(yè)集中在在2008年末,未來(lái)2-3年內(nèi)市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈烈的市場(chǎng)環(huán)境境下,而新生總量量的減弱,薄弱(武漢人均收收入水平在19個(gè)城市中排排列由第10后退到14位),價(jià)格增長(zhǎng)面面臨著消化速速度與能力的的風(fēng)險(xiǎn).高端商品房房開發(fā)預(yù)期與與銷售存在差差異.從2009年市場(chǎng)情情況看,一方面是價(jià)價(jià)格的穩(wěn)步提提升,一方面是市市場(chǎng)消化速度度的相對(duì)低迷迷,表現(xiàn)開始出出現(xiàn)"價(jià)高量低"的供需差異.2009年的政策對(duì)對(duì)武漢高端產(chǎn)產(chǎn)品也產(chǎn)生了了一定沖擊,武漢高端物物業(yè)低迷,以錦江國(guó)際際城,華潤(rùn)鳳凰城城為代表的大大批量推廣早早期而持續(xù)的的投入,形成該年度度高端物業(yè)開開發(fā)市場(chǎng)和消消費(fèi)市場(chǎng)背馳馳的局面.[小結(jié)]供需比例發(fā)生變化化,中心城區(qū)成成為發(fā)展熱點(diǎn)點(diǎn),市場(chǎng)總體謹(jǐn)謹(jǐn)慎樂(lè)觀.武漢商品住宅價(jià)格格走勢(shì)自央行121號(hào)文文件以來(lái)，國(guó)國(guó)家針對(duì)房地地產(chǎn)過(guò)熱出臺(tái)臺(tái)了一系列宏宏觀調(diào)控政策策。武漢市政政府也推出了了相應(yīng)的政策策，并對(duì)少數(shù)數(shù)開發(fā)商的違違規(guī)行為進(jìn)行行規(guī)范，雖然然對(duì)武漢的樓樓市造成了一一定的影響，導(dǎo)導(dǎo)致許多消費(fèi)費(fèi)者持幣觀望望，樓盤成交交量有所下降降。但是，這這只是暫時(shí)現(xiàn)現(xiàn)象。由于全全國(guó)各城市的的房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r不不同，一刀切切的時(shí)代已經(jīng)經(jīng)一去不復(fù)返返了，若以某某些地區(qū)的房房地產(chǎn)投資過(guò)過(guò)熱來(lái)判斷全全國(guó)的房地產(chǎn)產(chǎn)形勢(shì)顯然是是不客觀的。從從數(shù)據(jù)資料來(lái)來(lái)分析，連續(xù)續(xù)四年，武漢漢市商品房預(yù)預(yù)銷售面積持持續(xù)大于竣工工面積，需求求市場(chǎng)空前活活躍，存量房房得以消化，武武漢房地產(chǎn)市市場(chǎng)是在健康康的軌道上運(yùn)運(yùn)行。據(jù)最新的《武房指指數(shù)》數(shù)據(jù)資資料來(lái)看，今今年第二季度度武漢市住宅宅市場(chǎng)平均價(jià)價(jià)格為6015.664元/㎡，比上季季度上漲了144.885元/㎡，漲幅為5.8％。寫字樓樓平均價(jià)格達(dá)達(dá)到6081.26元/㎡，比上季季度上漲了665.14元/㎡，漲幅為0.79％。由此可可見武漢的房房?jī)r(jià)仍是處于于穩(wěn)步上升趨趨勢(shì)，雖然受受炎夏帶來(lái)的的“銷售淡季”因素影響，而而導(dǎo)致整體銷銷售量下滑，但但潛在的需求求量比較大，房房?jī)r(jià)走勢(shì)將是是穩(wěn)步上揚(yáng)，其其主要原因有有四點(diǎn)：1）不斷上升的開發(fā)成成本是房?jī)r(jià)上上揚(yáng)的主要因因素。2002年，國(guó)家家出臺(tái)政策，所所有土地必須須進(jìn)入土地中中心儲(chǔ)備和管管理，這意味味著開發(fā)商再再也不能以轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓形式獲得得低價(jià)土地，只只能通過(guò)公開開招、拍、掛掛得到可供開開發(fā)的土地。土土地成本的上上漲直接影響響了房?jī)r(jià)，如如果說(shuō)前兩三三年還有開發(fā)發(fā)商手上儲(chǔ)備備有其他途徑徑獲得的低價(jià)價(jià)土地可供開開發(fā)的話，那那么今年以后后新開發(fā)的項(xiàng)項(xiàng)目則都是通通過(guò)競(jìng)標(biāo)形式式獲得的高價(jià)價(jià)土地了。以以2002年12月17日，南京某房房地產(chǎn)公司以以4.8億拍得的新新華西路地塊塊為例，每畝畝地價(jià)達(dá)到了了234.339萬(wàn)元，攤上上各種成本，每每平方米的開開發(fā)成本已超超過(guò)3000元，該項(xiàng)目目將于今年年年底開始銷售售，預(yù)計(jì)銷售售均價(jià)不會(huì)低低于4000元/㎡。還有武武漢某地產(chǎn)公公司以8億元的天價(jià)價(jià)拍得沙湖邊邊的430畝土地，按按照規(guī)定開發(fā)發(fā)容積率1.2來(lái)計(jì)算，僅僅樓面地價(jià)就就已達(dá)到2400元/㎡。有統(tǒng)計(jì)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，現(xiàn)現(xiàn)在的樓面地地價(jià)已經(jīng)占到到了銷售價(jià)格格的30％-40％，由此可可見，隨著土土地成本的增增加，房?jī)r(jià)呈呈上漲趨勢(shì)是是毋庸置疑的的。國(guó)家宏觀調(diào)控加緊緊了對(duì)土地供供應(yīng)量的控制制，可供開發(fā)發(fā)的土地資源源受到限制，土土地將變得越越來(lái)越珍貴，對(duì)對(duì)開發(fā)商而言言，這就意味味著獲得土地地變得更加困困難，并且需需要更多的資資金。另外，鋼材、水泥泥等建筑用材材的價(jià)格上漲漲也是直接造造成開發(fā)成本本增大的重要要原因。2）穩(wěn)定的需求市場(chǎng)保保證了武漢市市房地產(chǎn)的發(fā)發(fā)展空間。2008年武漢市市商品房竣工工面積為682.662萬(wàn)㎡，銷售售面積為835.778萬(wàn)㎡，比竣竣工面積高出出153.116萬(wàn)㎡，市場(chǎng)場(chǎng)需求大大高高于市場(chǎng)供應(yīng)應(yīng)量，房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)買潛潛力巨大。隨隨著武漢市經(jīng)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)發(fā)展，城市改改造進(jìn)程的不不斷加快，居居民生活水平平逐步提高，市市場(chǎng)蘊(yùn)含著巨巨大的上升空空間。今年上上半年，漢正正街、龍王廟廟、古田等區(qū)區(qū)域的舊城改改造，帶熱了了硚口區(qū)的房房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)發(fā)展，也拉動(dòng)動(dòng)了硚口區(qū)的的房?jī)r(jià)。隨著著武漢市政府府舊城改造的的加速，將有有大規(guī)模的拆拆遷戶需要購(gòu)購(gòu)買住宅。老老城區(qū)的改造造和拆遷，以以及隨著城市市化進(jìn)程的加加快，農(nóng)村進(jìn)進(jìn)城居住和購(gòu)購(gòu)房的人口增增多，都給武武漢的房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了了巨大的需求求潛力。3）高品質(zhì)產(chǎn)品意味著著高成本的建建設(shè)投入。武漢市的房地產(chǎn)市市場(chǎng)雖然在近近年來(lái)得到了了飛速的發(fā)展展，但就住宅宅產(chǎn)品而言，武武漢現(xiàn)有的產(chǎn)產(chǎn)品并不完善善，無(wú)論從建建筑設(shè)計(jì)的理理念，到整體體的規(guī)劃布局局、小區(qū)內(nèi)部部的環(huán)境建設(shè)設(shè)，都與上海海、北京、深深圳等城市存存在一定的差差距。不過(guò)，深深圳萬(wàn)科、深深圳金地、保保利地產(chǎn)、上上海復(fù)地等地地產(chǎn)大鱷已經(jīng)經(jīng)進(jìn)入武漢市市場(chǎng)，武漢的的房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)變得越來(lái)越越激烈，市場(chǎng)場(chǎng)日益完善和和規(guī)范。隨著著消費(fèi)者購(gòu)買買能力的增強(qiáng)強(qiáng)和消費(fèi)觀念念的更新，低低端產(chǎn)品占據(jù)據(jù)大份額市場(chǎng)場(chǎng)的格局已開開始改變，高高品質(zhì)住宅逐逐漸成為市場(chǎng)場(chǎng)主導(dǎo)產(chǎn)品。在在日趨理性、成成熟和良性發(fā)發(fā)展的市場(chǎng)下下，走同質(zhì)化化路線，低成成本、廉價(jià)開開發(fā)的項(xiàng)目將將變得沒(méi)有競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力，高品品質(zhì)產(chǎn)品的認(rèn)認(rèn)可度和需求求度則會(huì)大大大提高。而好好的住宅產(chǎn)品品所對(duì)應(yīng)的則則是較高的設(shè)設(shè)計(jì)成本、建建安成本及管管理成本，成成本投入的高高低決定了產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)的好好壞。4）武漢近年來(lái)的經(jīng)濟(jì)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)發(fā)展是房地產(chǎn)產(chǎn)穩(wěn)步發(fā)展的的根本保障。武漢市作為全國(guó)的的核心城市之之一，近年來(lái)來(lái)經(jīng)濟(jì)保持了了較快發(fā)展。2008年完成生產(chǎn)產(chǎn)總值22338.40億元，比上上年增長(zhǎng)12.1%，增速比上上年加快0.3個(gè)百分點(diǎn),連續(xù)13年實(shí)現(xiàn)兩位位數(shù)增長(zhǎng)。工工業(yè)經(jīng)濟(jì)增速速加快，房地地產(chǎn)業(yè)保持強(qiáng)強(qiáng)勁增長(zhǎng)及金金融業(yè)增速繼繼續(xù)加快是經(jīng)經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)長(zhǎng)的主要因素素。隨著武漢漢城市文明建建設(shè)和基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建設(shè)的完完善，世界500強(qiáng)企業(yè)紛紛紛看好武漢市市場(chǎng)的投資環(huán)環(huán)境與發(fā)展前前景，國(guó)內(nèi)外外的眾多有實(shí)實(shí)力企業(yè)也將將投資重點(diǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向武漢，武武漢將成為中中部崛起的發(fā)發(fā)達(dá)城市，各各項(xiàng)城市設(shè)施施進(jìn)一步得到到完善，經(jīng)濟(jì)濟(jì)持續(xù)保持高高速增長(zhǎng)。在在良好的經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)下下，居民生活活繼續(xù)得到改改善，人均可可支配收入持持續(xù)增長(zhǎng)，購(gòu)購(gòu)買力增強(qiáng)。經(jīng)經(jīng)濟(jì)的快速穩(wěn)穩(wěn)定發(fā)展給房房地產(chǎn)市場(chǎng)創(chuàng)創(chuàng)造了良好的的動(dòng)力與支持持，城市基礎(chǔ)礎(chǔ)建設(shè)和城市市環(huán)境的不斷斷完善，則給給房地產(chǎn)帶來(lái)來(lái)了強(qiáng)大的發(fā)發(fā)展空間和升升溫環(huán)境。展望今后后武漢房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)，國(guó)家家出臺(tái)宏觀調(diào)調(diào)控政策，銀銀行緊縮銀根根，最終將會(huì)會(huì)造成房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商重新新洗牌，淘汰汰實(shí)力不強(qiáng)、不不規(guī)范的中小小開發(fā)商，達(dá)達(dá)到進(jìn)一步完完善武漢房地地產(chǎn)市場(chǎng)的目目的，而房地地產(chǎn)市場(chǎng)將繼繼續(xù)穩(wěn)步健康康發(fā)展，房?jī)r(jià)價(jià)將穩(wěn)中有升升。2.2武漢住宅市市場(chǎng)需求分析析2008年房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品結(jié)結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐伐會(huì)明顯加快快。由于受趨趨利因素的影影響，投資中中高檔商品房房回報(bào)率高，從1998年底開始連續(xù)4年出現(xiàn)的第二輪房地產(chǎn)熱以來(lái)，大部分投資者和開發(fā)商把產(chǎn)品定位放在發(fā)展高檔寫字樓、大面積高檔住宅、高級(jí)公寓和賓館飯店上，而針對(duì)廣大工薪階層且市場(chǎng)需求巨大的中小戶型開發(fā)量少，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)矛盾和市場(chǎng)供需矛盾突出，當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)失衡而導(dǎo)致的空置率上升是主要矛盾，而空置的商品住宅又主要是單價(jià)高的中高檔住宅。因此，要降低空置率，調(diào)整新增商品房的結(jié)構(gòu)是關(guān)鍵。2008年房地產(chǎn)開發(fā)商會(huì)注意主動(dòng)調(diào)整商品房的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和價(jià)格結(jié)構(gòu)，降低中高檔住宅的開發(fā)，增加針對(duì)中低收入階層房屋供應(yīng)比例，房地產(chǎn)供求關(guān)系調(diào)整趨向合理。隨著人們對(duì)工作環(huán)境和生活質(zhì)量的要求越來(lái)越高，“以人為本”的設(shè)計(jì)及建設(shè)理念被越來(lái)越廣泛地體現(xiàn)到房地產(chǎn)產(chǎn)品當(dāng)中，各種新型建筑材料和高新技術(shù)也將得到越來(lái)越廣泛的應(yīng)用。“新科技、新人居、新環(huán)境”成為房地產(chǎn)產(chǎn)品發(fā)展的主題。因此，在2008年及未來(lái)時(shí)間，包括樓宇自控系統(tǒng)、安防自動(dòng)化系統(tǒng)、信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、物業(yè)管理系統(tǒng)、智能家居控制系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)等在內(nèi)的“智能化樓盤”、“智能化小區(qū)”將成為市場(chǎng)追逐的新寵，開發(fā)商將應(yīng)市場(chǎng)和消費(fèi)者的需求推廣應(yīng)用新型建材和高新技術(shù)。武漢市借景造勢(shì)成成熱點(diǎn)，越來(lái)來(lái)越多的開發(fā)發(fā)商將生態(tài)、環(huán)環(huán)保、親水概概念引入項(xiàng)目目并取得了不不錯(cuò)的成績(jī)。江江城武漢以它它得天獨(dú)厚的的地理位置和和氣候環(huán)境為為景觀住宅的的產(chǎn)生提供了了地利條件?！耙郎桨薄ⅰ皳袼印北愠闪朔康氐禺a(chǎn)業(yè)新一輪輪的銷售熱點(diǎn)點(diǎn)。“麗島花園”、“名都花園”、“南湖山莊”都以6000畝的南湖為為背景；“玉龍島花園”、“澳門山莊”、“湯遜湖度假假村”圍繞著湯遜遜湖而生；“藍(lán)灣俊園”更是以百年年鐘樓為依托托，駐足江灘灘，借長(zhǎng)江為為景，還有一一些樓盤引入入江南園林景景觀，開鑿人人工湖，創(chuàng)造造出一種頗具具靈韻的雋秀秀之美。預(yù)計(jì)計(jì)今年在這種種模式的引導(dǎo)導(dǎo)下，借景造造勢(shì)將繼續(xù)流流行。2.3武漢住宅市市場(chǎng)供應(yīng)分析析投資仍將保持一定定幅度的增長(zhǎng)長(zhǎng)在中部崛起的大環(huán)環(huán)境中,武漢市保持持良好的經(jīng)濟(jì)濟(jì)活力,眾多外資企企業(yè)來(lái)漢發(fā)展展產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資仍具有有較好的環(huán)境境.同時(shí),武漢居民收收入也在不斷斷增長(zhǎng),住房消費(fèi)進(jìn)進(jìn)入了增長(zhǎng)期期.沿海地區(qū)開開發(fā)商紛紛來(lái)來(lái)漢尋找投資資機(jī)會(huì)就是最最好的證明.在中國(guó)房地地產(chǎn)TOP10研究組發(fā)布布的2008中國(guó)35個(gè)大中城市市中,武漢房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投資吸吸引力名列第第10位.由此可見,武漢市的房房地產(chǎn)投資仍仍將保持一定定幅度的增長(zhǎng)長(zhǎng).市場(chǎng)需求將趨于平平穩(wěn)在政策環(huán)境中,上上半年市場(chǎng)處處于搏弈狀態(tài)態(tài),消費(fèi)方處于于持幣觀望狀狀態(tài).而從2004年武漢市場(chǎng)場(chǎng)消費(fèi)結(jié)構(gòu)看,市場(chǎng)以自住住消費(fèi)為主,投資消費(fèi)比比例僅占10%左右.城市化進(jìn)程,居住水平的的改善均有效效支撐市場(chǎng).而在觀看政政策對(duì)市場(chǎng)影影響后,對(duì)價(jià)格預(yù)期期不會(huì)下降的的心理作用,將會(huì)使得市市場(chǎng)需求趨于于平穩(wěn).市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)趨于激烈烈從市場(chǎng)供應(yīng)看,下下半年區(qū)域供供應(yīng)加大,不僅光谷,南湖等區(qū)域域競(jìng)爭(zhēng)激烈,城市中心市市場(chǎng)也將奏響響激烈競(jìng)爭(zhēng)的的前奏.福星惠譽(yù)·水岸星城從3月3日,在武漢各大大媒體集中亮亮相,一直都是呼呼聲高漲,不減銳氣,而其推盤時(shí)時(shí)間可能在11月,預(yù)計(jì)推出20萬(wàn)平方米;而同期推廣廣的還有美林林清城,愛家時(shí)代,華潤(rùn)·鳳凰城,城開·玉橋新都和和南岸金都等等片區(qū)高端大大盤;醞釀已久的的積玉橋版塊塊市場(chǎng)啟動(dòng),錦江國(guó)際城城于7月5日開始接受受內(nèi)部認(rèn)購(gòu),已定在9月15日開盤,預(yù)估售價(jià)5000元/平方米—9000元/平方米.這些造勢(shì)已已久的樓盤入入市時(shí)機(jī)將集集中在年底,同一區(qū)域巨巨大的推盤量量(預(yù)計(jì)年底武武昌高檔大盤盤的住宅推盤盤量預(yù)計(jì)超過(guò)過(guò)100萬(wàn)平方)使各樓盤謹(jǐn)謹(jǐn)慎入市,市場(chǎng)尤其是是高端住宅版版塊,將硝煙四起.中心區(qū)年規(guī)?；l(fā)發(fā)展城市建設(shè)與招商,,將市民的關(guān)關(guān)注角度聚焦焦在城市中心心.2008年將是武漢漢的中心區(qū)年年:項(xiàng)目集中在在武漢內(nèi)環(huán)濱濱江及濱湖地地帶,及亞核心圈圈內(nèi);且由單體樓樓宇走向規(guī)模模化,出現(xiàn)更多的的高層住宅群群,住宅社區(qū).而國(guó)內(nèi)知名名企業(yè)在中心心的項(xiàng)目未來(lái)來(lái)超級(jí)航母.由此,迎來(lái)核心區(qū)區(qū)內(nèi)資源大盤盤的競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代代.而區(qū)域項(xiàng)目目也將在這些些旗艦項(xiàng)目的的促進(jìn)作用下下,將提升品質(zhì),利用規(guī)模.在這種背景景中,萬(wàn)科的發(fā)展展戰(zhàn)略調(diào)整,通過(guò)公開市市場(chǎng)在武漢城城市中心區(qū)域域(楊園)拿得50畝用地.此外,對(duì)比武昌中心城區(qū)區(qū)2008年高端樓盤盤集中發(fā)展的的情況,漢口中心濱濱江土地的供供應(yīng),作為武漢發(fā)發(fā)展相對(duì)滯后后的漢陽(yáng),獲得政府的的扶持大.隨著漢陽(yáng)區(qū)區(qū)市政建設(shè)推推進(jìn),漢陽(yáng)中心(兩江沿線濱濱水地帶)可能成為下下個(gè)中心關(guān)注注點(diǎn).而漢口的開開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域域可能由傳統(tǒng)統(tǒng)的西北湖逐逐漸向京漢大大道以南(長(zhǎng)江沿線)轉(zhuǎn)移.第3章建設(shè)方案3.1總體規(guī)劃布布局片區(qū)規(guī)劃武漢市規(guī)劃局已對(duì)對(duì)***區(qū)沿線做過(guò)控控制性詳細(xì)劃劃，以高新產(chǎn)產(chǎn)業(yè)、教育培培訓(xùn)、高檔住住宅、休閑旅旅游為主。目目前，該片區(qū)區(qū)市政配套設(shè)設(shè)施齊全，周周邊環(huán)境還將將進(jìn)一步改善善。小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)原則a.高綠化低密密度；b.綜合服務(wù)配配套設(shè)施齊全全；c.戶型設(shè)計(jì)適適應(yīng)“升級(jí)換代”居住要求；；d.體現(xiàn)小區(qū)獨(dú)獨(dú)特的整體建建筑風(fēng)格。總平面布局總平面略呈“一中中心三組團(tuán)”形布局，由3個(gè)不同風(fēng)格格的建筑群組組合而成，中中心花園布置置在小區(qū)中部部，下設(shè)地下下停車庫(kù)，利利用不規(guī)則地地形布置休息息廳，小區(qū)設(shè)設(shè)西、南兩個(gè)個(gè)出人口。在在小區(qū)總平面面規(guī)劃范圍內(nèi)內(nèi)，合理布局局區(qū)內(nèi)空間，與與***風(fēng)景區(qū)區(qū)周圍建筑視視覺相呼應(yīng)，風(fēng)風(fēng)格相協(xié)調(diào)。交通組織小區(qū)交通由小區(qū)出出入主通道和和小區(qū)道路組組成，道路寬寬度和消防通通道按城市住住宅小區(qū)建設(shè)設(shè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃，地地下停車出口口和人口分別別設(shè)于小區(qū)西西面主出人口口，緊接40米寬市政主主干道。規(guī)劃指標(biāo)根據(jù)“***·***”初步方案及及建設(shè)規(guī)模，規(guī)規(guī)劃指標(biāo)見下下表附表規(guī)劃用地平衡表項(xiàng)目單位數(shù)量小區(qū)規(guī)劃用地萬(wàn)㎡31.住宅用地萬(wàn)㎡0.52.商鋪用地萬(wàn)㎡0.53.公建用地萬(wàn)㎡0.24.道路用地萬(wàn)㎡0.25.公共綠地萬(wàn)㎡1.556.其他用地萬(wàn)㎡0.053.2建筑方案案設(shè)計(jì)本工程設(shè)計(jì)涉及建建筑、結(jié)構(gòu)、防防火、節(jié)能、隔隔聲、采光、照照明。給排水水、通風(fēng)、燃燃?xì)?、電氣等等各種專業(yè)，設(shè)設(shè)計(jì)時(shí)需遵循循有關(guān)的規(guī)范范規(guī)定，單體體設(shè)計(jì)時(shí)還應(yīng)應(yīng)符合國(guó)家現(xiàn)現(xiàn)行的有關(guān)強(qiáng)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的的規(guī)定。建筑方案總體構(gòu)思思建設(shè)地塊緊鄰沙湖湖，背靠武漢漢長(zhǎng)江二橋，位位置居****區(qū)中央?；颈疽笫牵航ńㄖ桨缚傮w體構(gòu)思緊緊把把握“人與自然和和諧發(fā)展”這一中心主主題，創(chuàng)造符符合時(shí)代精神神面貌的現(xiàn)代代化建筑和優(yōu)優(yōu)美環(huán)境的精精品住宿小區(qū)區(qū)，并與****風(fēng)景區(qū)相呼應(yīng)應(yīng)，與周邊建建筑環(huán)境協(xié)調(diào)調(diào)統(tǒng)一。同時(shí)考慮到，由于于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的的發(fā)展，人們們審美觀念也也隨之化，對(duì)對(duì)現(xiàn)代建筑功功能環(huán)境的要要求以及建筑筑技術(shù)、材料料也提出了高高的要求，因因此，小區(qū)的的建筑風(fēng)格和和形式還應(yīng)注注意不受傳統(tǒng)統(tǒng)風(fēng)的影響或或限制，擬采采用簡(jiǎn)練的現(xiàn)現(xiàn)代構(gòu)成手法法，體現(xiàn)建筑筑的時(shí)代息和和21世紀(jì)新的的居住理念。平面設(shè)計(jì)a.住宅。根據(jù)據(jù)使用功能，住住宅采用框架架結(jié)構(gòu)大空間間布局，條式式結(jié)構(gòu)可根據(jù)據(jù)消費(fèi)需求在在設(shè)計(jì)時(shí)靈活活組合，調(diào)整整住宅平面空空構(gòu)成。住宅宅單體平面設(shè)設(shè)計(jì)符合國(guó)家家住宅建設(shè)基基本標(biāo)準(zhǔn)和有有關(guān)規(guī)范要求求。住宅經(jīng)濟(jì)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見見下表.附表住宅經(jīng)濟(jì)技術(shù)術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目單位數(shù)量居住戶數(shù)戶1852居住人數(shù)人4630戶均人口人2.5總建筑面積萬(wàn)㎡8.551.住宅建筑筑面積萬(wàn)㎡7.32.公建面積萬(wàn)㎡1.25容積率2.85綠地率%51.7b.公用建筑。中中心花園廣場(chǎng)場(chǎng)地下設(shè)一層層車庫(kù)，地下下車庫(kù)出人口口均為小區(qū)西西面出人口，地地下車庫(kù)的采采光、通風(fēng)、防防潮、排水及及安全防護(hù)措措施，符合現(xiàn)現(xiàn)行行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)《汽車庫(kù)建建筑設(shè)計(jì)規(guī)范范》(JGJll00)的有關(guān)規(guī)定定。物業(yè)管理理會(huì)所、配電電室、休息廳廳等建筑物均均建于地上。室室外有消防環(huán)環(huán)形車道、中中心廣場(chǎng)和庭庭院綠化帶、建建筑小品等。立面設(shè)計(jì)立面造型設(shè)計(jì)突出出現(xiàn)代住宅建建筑特色，考考慮與****風(fēng)景區(qū)和周圍圍城市環(huán)境協(xié)協(xié)調(diào)，表現(xiàn)簡(jiǎn)簡(jiǎn)潔明快，有有一定力度，使使園區(qū)建筑輪輪廓線優(yōu)美和和富于變化，并并與規(guī)劃區(qū)內(nèi)內(nèi)優(yōu)雅、和諧諧、寧?kù)o的環(huán)環(huán)境既協(xié)調(diào)統(tǒng)統(tǒng)一，又具有有鮮明的個(gè)性性。結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)根據(jù)“***·***”地質(zhì)勘察報(bào)報(bào)告和本項(xiàng)目目工程初步規(guī)規(guī)劃，工程基基礎(chǔ)和上部結(jié)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)擬采采用以下類型型：基礎(chǔ)選型及處理a.樁基礎(chǔ)：樁樁基礎(chǔ)應(yīng)根據(jù)據(jù)地基條件、軟軟土層的分布布、樁的承載載性質(zhì)和成樁樁質(zhì)量，并根根據(jù)實(shí)際地質(zhì)質(zhì)勘探結(jié)果，確確定成樁方法法和工藝，以以保證成樁質(zhì)質(zhì)量。b.深層攪拌樁樁：采用深層層攪拌加固地地基，并按規(guī)規(guī)定養(yǎng)護(hù)、測(cè)測(cè)量，攪拌樁樁單樁還應(yīng)通通過(guò)試樁確定定。上部結(jié)構(gòu)“***·***”建筑群地上上部分由高層層住宅、多層層高擋住宅及及公用建筑組組成，地上建建筑物為框架架剪力墻結(jié)構(gòu)構(gòu)；地下停車車庫(kù)為鋼筋混混凝土柱或墻墻。防震工程程按8度設(shè)防。第4章產(chǎn)品方案4.1項(xiàng)目SWWOT分析優(yōu)勢(shì)分析（S）地域地理優(yōu)勢(shì)a.占據(jù)****的核心地位位位于青山區(qū)的中心心地段，是武武漢未來(lái)發(fā)展展的黃金區(qū)域域，是城市發(fā)發(fā)展的“經(jīng)濟(jì)與科技技中心”的前沿。b.交通便利，路路網(wǎng)發(fā)達(dá)前臨***路和徐徐東路，瞬時(shí)時(shí)可抵武漢市市中心；到武武昌核心地區(qū)區(qū)都在半小時(shí)時(shí)車程之內(nèi)。c.高校環(huán)擁，環(huán)環(huán)境優(yōu)美武漢大學(xué)、武漢理理工大學(xué)、武武漢科技大學(xué)學(xué)等學(xué)校近在在咫尺，在帶帶來(lái)良好的文文化氣息的同同時(shí)也帶來(lái)秀秀美的風(fēng)光和和清新的空氣氣；***風(fēng)景區(qū)區(qū)等觸手可及及的完美自然然景觀，還有有酒店及關(guān)山山完善的配套套設(shè)施，休閑閑娛樂(lè)盡享便便利。規(guī)劃設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì)a.市政配套設(shè)設(shè)施完備，使使用方便b.產(chǎn)品定位合合適，客戶定定位準(zhǔn)確將目標(biāo)客戶鎖定白白領(lǐng)，并為之之量身定做60-1000m2的戶型絕絕對(duì)是白領(lǐng)置置業(yè)首選.c.戶型間隔方方正實(shí)用，通通風(fēng)采光佳采用隱梁隱柱設(shè)計(jì)計(jì)，實(shí)用率高高達(dá)90%以上；戶型型開闊，空氣氣對(duì)流，采光光效果佳。d.面積分布合合理，市場(chǎng)承承受力度大主要以中小戶型為為主，總價(jià)不不高，市場(chǎng)容容易接受。其他優(yōu)勢(shì)a.小區(qū)配套設(shè)設(shè)施齊全b.成熟生態(tài)園園林舉目可見見劣勢(shì)分析（W）遠(yuǎn)期樓花銷售，易易造成買家的的觀望心理。部分外圍樓宇臨村村屋，視覺效效果差。3）項(xiàng)目成本較高導(dǎo)致致售價(jià)偏高a.本項(xiàng)目地處處較為繁華地地段，市政規(guī)規(guī)劃對(duì)未來(lái)設(shè)設(shè)計(jì)的高度和和地塊容積率率都有較嚴(yán)格格的要求與限限制，也造成成單位面積分分?jǐn)偝杀据^高高，從而導(dǎo)致致整體項(xiàng)目成成本居高不下下。b.項(xiàng)目地塊的的基礎(chǔ)地價(jià)相相對(duì)較高，且且需要向原有有土地方購(gòu)買買，土地轉(zhuǎn)讓讓費(fèi)用不扉，造造成項(xiàng)目土地地部分支出較較大。c.對(duì)原居民的的安置，需要要投入相當(dāng)一一筆資金。4)外部整體體配套設(shè)施有有待改善本項(xiàng)目周圍建筑分分布分散，周周圍基本上沒(méi)沒(méi)有規(guī)模型的的娛樂(lè)、休閑閑等場(chǎng)所，只只有一家較為為大型的超市市即中百倉(cāng)儲(chǔ)儲(chǔ)，還有若干干大小不一的的飯店，部分分小路段周圍圍環(huán)境比較差差，需要很好好地整頓。4.1.3市場(chǎng)機(jī)機(jī)會(huì)（O）1)戶型面積的的優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目戶型面積類型型齊全，為目目前市場(chǎng)的空空白點(diǎn)，有利利于迅速搶占占市場(chǎng)。2)新穎獨(dú)特的的戶型設(shè)計(jì)，為為武漢之最專為白領(lǐng)設(shè)計(jì)的精精致戶型，有有利于發(fā)掘新新的客戶，形形成市場(chǎng)的熱熱點(diǎn)。坐擁***風(fēng)景區(qū)區(qū)，擁有潛力力客戶本項(xiàng)目周邊匯聚大大量的企業(yè)和和高素質(zhì)的人人群，為項(xiàng)目目的發(fā)展提供供良好的機(jī)會(huì)會(huì)。找對(duì)路線，迎合目目標(biāo)消費(fèi)群5)房地產(chǎn)行業(yè)的的調(diào)整今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)處于低糜狀狀態(tài)，給房地地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)來(lái)較大沖擊，國(guó)國(guó)家出臺(tái)了各各項(xiàng)幫扶政策策，旨在恢復(fù)復(fù)房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)正常運(yùn)行，這這給曾經(jīng)從房房地產(chǎn)獲取暴暴力和投機(jī)者者斷了后路，有有助于房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)朝著健健康有序的方方向發(fā)展。房房地產(chǎn)行業(yè)的的調(diào)整，盡管管會(huì)使得房地地產(chǎn)開發(fā)公司司之前的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)更加激烈，但但正因?yàn)槿绱舜耍兄陂_開發(fā)商更加注注重自身建設(shè)設(shè)，開發(fā)出優(yōu)優(yōu)質(zhì)樓盤，更更好的為消費(fèi)費(fèi)者提供服務(wù)務(wù)，使消費(fèi)者者和開發(fā)商互互利。6)武漢房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展的潛力力武漢房地產(chǎn)近5年年來(lái)發(fā)展迅猛猛，作為中部部特大城市，武武漢有得天獨(dú)獨(dú)厚的地理?xiàng)l條件，但相對(duì)對(duì)沿海部分城城市和直轄市市，其房地產(chǎn)產(chǎn)起步較晚，居居民居住意識(shí)識(shí)也是近幾年年才得以提升升。大部分武武漢原地居民民還住在老房房子里，愿意意為下一代買買房或有意買買房的人口較較多。加之外外來(lái)人口的增增多，住房需需求量將長(zhǎng)期期處于增長(zhǎng)狀狀態(tài)，對(duì)于所所有開發(fā)商而而言，武漢市市場(chǎng)是個(gè)急待待瓜分的大肥肥肉。7)隨著武漢城城市建設(shè)的推推進(jìn)，武漢經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速速，居民生活活質(zhì)量也是在在日益提高。對(duì)對(duì)商品房的要要求也會(huì)越來(lái)來(lái)越高，新的的社區(qū)將會(huì)是是消費(fèi)者的首首選。武漢市市政府為了壯壯大武漢，在在各方面積極極采取措施，營(yíng)營(yíng)造繁榮、美美麗新武漢形形象。“1＋8”城市圈的建建立，則是武武漢向沿海發(fā)發(fā)達(dá)地區(qū)叫板板的第一步。房房地產(chǎn)作為經(jīng)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)產(chǎn)業(yè)之一，也也大大得到武武漢政府的重重視。各項(xiàng)政政策不斷優(yōu)化化，為產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展提供快捷捷的服務(wù)。4.1.4市場(chǎng)威威脅（T）武漢樓市推出量大大，市場(chǎng)容量量有限，空置置率逐年提升升。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手多，其中中不乏實(shí)力雄雄厚、知名度度高的發(fā)展商商。重要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手為準(zhǔn)準(zhǔn)現(xiàn)樓、現(xiàn)樓樓發(fā)售。主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目目綜合素質(zhì)較較高，在戶型型設(shè)計(jì)、園林林設(shè)計(jì)均有自自己的特色。目前全國(guó)房地產(chǎn)市市場(chǎng)的低糜，開開發(fā)商和消費(fèi)費(fèi)者陷入僵持持。消費(fèi)者希希望房?jī)r(jià)繼續(xù)續(xù)下降，大都都持觀望態(tài)度度。房地產(chǎn)銷銷售陷入困境境。國(guó)家、社會(huì)對(duì)房地地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)調(diào)整需要一定定時(shí)間，恢復(fù)復(fù)房地產(chǎn)火熱熱局面需要等等待，故短時(shí)時(shí)間房?jī)r(jià)不會(huì)會(huì)上升，新開開發(fā)商品房的的地產(chǎn)上必須須認(rèn)清形勢(shì)、遠(yuǎn)遠(yuǎn)見卓識(shí)。盡管市場(chǎng)低糜，但但房地產(chǎn)之間間競(jìng)爭(zhēng)依舊存存在，甚至更更加激烈。在在***·***周圍，新新建項(xiàng)目就不不4下家，短時(shí)時(shí)間內(nèi)區(qū)域供供應(yīng)量過(guò)多。消費(fèi)者心里越加成成熟，對(duì)商品品房的要求也也更加謹(jǐn)慎和和精細(xì)，如此此給開發(fā)商提提出了更高的的要求。4.2發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目發(fā)展總戰(zhàn)略———差異化產(chǎn)品品戰(zhàn)略：戰(zhàn)略1——走差異化競(jìng)爭(zhēng)，提提高素質(zhì)以提提高性價(jià)比。戰(zhàn)略2——提升單一產(chǎn)品開發(fā)發(fā)量，降低開開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)；控控制商業(yè)供給給，以街鋪形形式開發(fā)。戰(zhàn)略3——城市白領(lǐng)的泛定位位。4.3產(chǎn)品定位根據(jù)市場(chǎng)分析和項(xiàng)項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略略，本項(xiàng)目以以城市白領(lǐng)房房子為主的單單一性開發(fā)。根根據(jù)地段的優(yōu)優(yōu)勢(shì)，建議臨臨街單位規(guī)劃劃商鋪，并使使群樓控制在在兩層以內(nèi)。4.4戶型定位***·***提提供不同種戶戶型，供消費(fèi)費(fèi)者選用，小小區(qū)樓盤主要要分為兩種樓樓，一個(gè)為七七層，每戶建建筑面積為90－140平米，見戶戶型D-2（三室兩廳廳兩衛(wèi)），沿沿中央花園而而建；另一種種為18層的小高層層，10層以上為復(fù)復(fù)式樓，見戶戶型D-1（210㎡四室室兩廳兩衛(wèi)），十層以下為小戶型，見戶型X-A1、X-2（45.07~46.13㎡一室一衛(wèi)）、X-3（一室一廳一位），小戶型都帶有陽(yáng)臺(tái)，可以供剛就業(yè)者、考研學(xué)生使用等其他需要小戶型的業(yè)主購(gòu)買和租賃。戶型平面圖如下圖：X-1X-1X-2X-2X-3X-3D-1D-1D-2D-2結(jié)合市場(chǎng)分析以及及項(xiàng)目初步的的規(guī)劃布局、建建筑面積，初初步確定本項(xiàng)項(xiàng)目結(jié)合市場(chǎng)實(shí)際以及及項(xiàng)目初步的的規(guī)劃布局、建建筑面積，初初步確定本項(xiàng)項(xiàng)目的戶型面面積如下：首首層以40-1000多平方米的2房、3房為主，商商業(yè)首層以街街鋪形式開發(fā)發(fā)，二、三層層則可以考慮慮引進(jìn)大賣場(chǎng)場(chǎng)，完善商業(yè)業(yè)配套，匯聚聚消費(fèi)人氣。物業(yè)類型戶型面積（㎡）套數(shù)（套）占總戶數(shù)的比例2房60起37544%3房80起36643%1房40起11113%小計(jì)852100％商業(yè)街鋪50004.5技術(shù)設(shè)備備條件室外外墻：采用高級(jí)進(jìn)進(jìn)口外墻涂料料，局部面磚磚裝飾。屋面：現(xiàn)澆平屋面面、屋頂花園園。室內(nèi)：內(nèi)墻：廳、房為乳乳膠漆。廚房房高級(jí)瓷磚到到頂。頂棚：廳、房為乳乳膠漆。廚房房鋁合金扣板板吊頂。地面：廳、房為水水泥砂漿拉毛毛。廚房、陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)地面鋪設(shè)設(shè)高級(jí)防滑磚磚。窗：戶外窗用彩鋁鋁窗。門：分戶門為高級(jí)級(jí)防盜、防火火門，陽(yáng)臺(tái)門門為彩鋁門。廚房：贈(zèng)送套裝櫥櫥柜（吊柜、地地柜、洗菜盆盆、水龍頭）、抽抽油煙機(jī)。衛(wèi)生間：公衛(wèi)：內(nèi)內(nèi)墻高級(jí)瓷磚磚到頂，頂棚棚鋁合金扣板板吊頂，地面面鋪設(shè)高級(jí)防防滑磚。贈(zèng)送送淋浴間、冷冷熱水龍頭及及花灑、柱盆盆、冷熱水柱柱盆龍頭、玻玻璃鏡、節(jié)水水馬桶、預(yù)留留熱水器接口口位。其余衛(wèi)衛(wèi)生間：預(yù)留留給、排水管管道；地、墻墻面水泥砂漿漿拉毛。樓梯間：墻面乳膠膠漆，地面及及踏步為高級(jí)級(jí)防滑地面磚磚。配套設(shè)備：電梯：各樓棟均配配置高檔名牌牌電梯。電視、電話、電訊訊系統(tǒng)：有線線電視插口、電電話插口、寬寬帶高速上網(wǎng)網(wǎng)，報(bào)裝后可可立即使用。電氣配置：開關(guān)、照照明、插座、電電表各一個(gè)。煤氣：煤氣管道安安裝到廚房。給水：變頻式供水水系統(tǒng)，每戶戶獨(dú)立水表。排水：有組織排水水，預(yù)設(shè)空調(diào)調(diào)機(jī)專用冷凝凝水排水管。智能化系統(tǒng)：安全防范系統(tǒng)：家家庭緊急報(bào)警警系統(tǒng)、紅外外探測(cè)、可視視對(duì)講防盜門門、24小時(shí)電子巡巡更系統(tǒng)、車車庫(kù)管理系統(tǒng)統(tǒng)等。“一卡通”智能系系統(tǒng)：IC卡門禁、小小區(qū)內(nèi)停車、消消費(fèi)“一卡通”。信息服務(wù)系統(tǒng)：小小區(qū)局域網(wǎng)（可可接入Interrnet）、背景音音樂(lè)、視頻點(diǎn)點(diǎn)播等。4.6道路系統(tǒng)統(tǒng)道路為小區(qū)主干道道和組團(tuán)內(nèi)部部道路兩極。主主干道把小區(qū)區(qū)中心、三個(gè)個(gè)組團(tuán)和幼托托在一起，形形成“樹枝狀”道路系統(tǒng)。4.7小區(qū)建筑筑小品a.入口：區(qū)內(nèi)內(nèi)設(shè)保安。入入口處有寬廣廣的地下停車車場(chǎng)b.指示牌：居居住區(qū)設(shè)置各各種指示牌，如如指示公共服服務(wù)設(shè)施位置置、公共建筑筑以及管理處處等方便居民民使用。c