房地產(chǎn)估價復習

房地產(chǎn)估價

RealEstateAppraisal淮陰師范學院城環(huán)學院金巍考試題型一、選擇題（每小題2分，共20分

）二、名詞解釋（每小題3分，共15分

）三、簡答題（每小題5分,共25分

）四、計算題（4題,共40分）（要求列出算式、計算過程，需按公式計算的，要寫出公式。無計算過程，只有計算結(jié)果的不得分，計算結(jié)果保留小數(shù)點后兩位）帶數(shù)學計算器3

房地產(chǎn)估價串講房地產(chǎn)估價本書內(nèi)容提要一、房地產(chǎn)估價的基本知識二、房地產(chǎn)估價的方法市場比較法收益法成本法假設(shè)開發(fā)法基準地價和路線價法三、房地產(chǎn)估價報告的撰寫四、房地產(chǎn)估價其他方法及估價信息系統(tǒng)簡介

第一章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)估價（二）房地產(chǎn)價格的特征

1.受區(qū)位的影響大2.本質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價格3.出售價格與出租價格并重4.形成基礎(chǔ)是長期和綜合考慮的結(jié)果5.房地產(chǎn)價格通常是個別形成的，容易受交易者的個別因素的影響第一章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)概念房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)特性房地產(chǎn)類型房地產(chǎn)價格形成基礎(chǔ)價格特征價格種類五、房地產(chǎn)價格（三）房地產(chǎn)價值和價格的種類※①成交價格：房地產(chǎn)交易雙方的實際達成交易的價格②市場價格：指某種房地產(chǎn)在市場上的一般、平均水平價格，是該類房地產(chǎn)大量成交價格的抽象結(jié)果。③理論價格：在合理的市場上交易應(yīng)該實現(xiàn)的價格④評估價格：估價人員對房地產(chǎn)客觀合理價格做出的一種估計，推測或判斷1．根據(jù)形成基礎(chǔ)不同的分類市場價格理論價格評估價格成交價格公開市場價值成交價格圍繞市場價格上下波動，市場價格圍繞理論價格上下波動一個良好的評估價=正常成交價=市場價格第一章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)概念房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)特性房地產(chǎn)類型房地產(chǎn)價格形成基礎(chǔ)價格特征價格種類五、房地產(chǎn)價格2．根據(jù)不同用途的分類租賃價買賣價抵押價課稅價典當價保險價征用價3．根據(jù)實物形態(tài)不同的分類土地價格、建筑物價格和房地價格五、房地產(chǎn)價格第一章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)概念房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)特性房地產(chǎn)類型房地產(chǎn)價格形成基礎(chǔ)價格特征價格種類9

第二章房地產(chǎn)估價房地產(chǎn)估價

房地產(chǎn)估價是指專業(yè)估價人員，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析房地產(chǎn)價格影響因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)在估價時點的客觀合理價格或價值進行測算和判定活動。本質(zhì):房地產(chǎn)價格模擬過程估價=科學+藝術(shù)+經(jīng)驗

估價概念行業(yè)劃分估價涵義專業(yè)術(shù)語估價必要性估價原則制度概述第二章房地產(chǎn)估價一、房地產(chǎn)估價的概念房地產(chǎn)估價定義中的關(guān)鍵術(shù)語專業(yè)估價人員評估員注冊房地產(chǎn)估價師香港測量師估價目的委托人將未來完成后的估價報告拿去做什么用，是為了滿足何種涉及房地產(chǎn)的經(jīng)濟活動或民事行為、行政行為等的需要。估價目的不同，所采用的評估方法及具體操作過程也有所不同，導致估價結(jié)果也出現(xiàn)相應(yīng)的差異。估價概念行業(yè)劃分估價涵義關(guān)鍵術(shù)語估價必要性估價原則制度概述第二章房地產(chǎn)估價一、房地產(chǎn)估價的概念資格互認無簽字權(quán)估價目的例如：海南涼山市某大廈主樓停建工程及附摟涉案房地戶價格評估的估價目的是：為海南某人民法院辦理案件提供估價對象公開市場價值的依據(jù)車都縣某房屋保險事故損傷修復費用評估的估價目的是：確定估價對象的損傷修復費用，為委托方保險事故賠償提供價格參考估價概念行業(yè)劃分估價涵義關(guān)鍵術(shù)語估價必要性估價原則制度概述第二章房地產(chǎn)估價一、房地產(chǎn)估價的概念

估價目的可以體現(xiàn)在地產(chǎn)與房產(chǎn)管理、房地產(chǎn)交易、企業(yè)經(jīng)營和產(chǎn)權(quán)變動、房地產(chǎn)保險、損壞、賠償和稅收、房地產(chǎn)估價糾紛處理和房地產(chǎn)經(jīng)營等方面。估價時點估價時點又稱評估基準日、估價期日、評估時日，是一個的具體日期，通常以年、月、日表示。估價時點一般是對估價對象完成實地勘查之日，若不是，應(yīng)當在估價報告中說明，并在“估價的假設(shè)和限制條件”中假定估價時點的估價對象狀況與完成實地勘查之日的房地產(chǎn)狀況一致。

估價的作業(yè)日期是指從何時開始估價至何時完成估價作業(yè)，即進行估價的起止日期。注意兩者的區(qū)別！一、房地產(chǎn)估價的概念估價概念行業(yè)劃分估價涵義關(guān)鍵術(shù)語估價必要性估價原則制度概述第二章房地產(chǎn)估價客觀合理價格或價值

房地產(chǎn)估價客觀合理價格（或價值），是指基于估價時點，在正常交易情況下，某宗房地產(chǎn)為某種估價目的所能實現(xiàn)的價格。為交易參考依據(jù)，而不等于房地產(chǎn)交易雙方的實際成交價格。估價方法(市場比較法、收益法、成本法)

估價程序（規(guī)范規(guī)定八個步驟）

估價原則房地產(chǎn)估價的行為準則

房地產(chǎn)估價的技術(shù)準則一、房地產(chǎn)估價的概念估價概念行業(yè)劃分估價涵義關(guān)鍵術(shù)語估價必要性估價原則制度概述第二章房地產(chǎn)估價二、房地產(chǎn)估價的原則房地產(chǎn)估價的行為準則獨立、客觀、公正合法原則最高最佳使用原則替代原則估價時點原則房地產(chǎn)估價的技術(shù)準則體現(xiàn)公平的原則，要求估價人員：1、換位思考2、站在專家的立場反復、精細地權(quán)衡評估價值3、具有良好的職業(yè)道德估價概念估價原則行為準則技術(shù)準則制度概述第二章房地產(chǎn)估價合法原則合法原則1、產(chǎn)權(quán)合法2、利用、使用合法3、處分方式合法4、估價過程合法二、房地產(chǎn)估價的原則估價概念估價原則行為準則技術(shù)準則合法原則最高最佳原則替代原則估價時點原則制度概述第二章房地產(chǎn)估價最高最佳使用原則最高最佳使用最高最佳使用原則也稱為最有效使用原則，是指在合法的前提下，以待估房地產(chǎn)最有效使用的方式為估價基礎(chǔ)。（法律許可、技術(shù)可能、經(jīng)濟可行、價值最大）1、最佳用途2、最佳規(guī)模3、最佳集約度二、房地產(chǎn)估價的原則估價概念估價原則行為準則技術(shù)準則合法原則最高最佳原則替代原則估價時點原則制度概述第二章房地產(chǎn)估價最高最佳使用原則1、四方面依次篩選法律許可、技術(shù)可能、經(jīng)濟可行、價值最大2、三個經(jīng)濟學原理收益遞增遞減原理、均衡原理、適合原理3、判斷與選擇（1）保持現(xiàn)狀前提現(xiàn)狀價值>新建價值－（拆除費＋建造費）3000元/㎡>5000元/㎡－3000元/㎡

（2）裝修改造前提改造后價值增加額>裝修改造費V新－V現(xiàn)>改造費

5000元/㎡－3000元/㎡>1500元/㎡二、房地產(chǎn)估價的原則估價概念估價原則行為準則技術(shù)準則合法原則最高最佳原則替代原則估價時點原則制度概述第二章房地產(chǎn)估價最高最佳使用原則3、判斷與選擇（3）轉(zhuǎn)換用途前提價值增加額>轉(zhuǎn)換用途所需費用（4）重新利用前提（5）上述情形組合3＋2：轉(zhuǎn)換用途+裝修改造二、房地產(chǎn)估價的原則估價概念估價原則行為準則技術(shù)準則合法原則最高最佳原則替代原則估價時點原則制度概述第二章房地產(chǎn)估價替代原則替代原則當處于同一供需圈內(nèi)的房地產(chǎn)市場上同時存在兩宗或兩宗以上效用相同或相近的房地產(chǎn)時，其價格將在市場機制的作用下趨于一致。替代原理在房地產(chǎn)市場中的特殊性表現(xiàn)為：房地產(chǎn)商品的替代關(guān)系具有不完全性；房地產(chǎn)市場必須處于同一供需圈。獲得最高性價比二、房地產(chǎn)估價的原則估價概念估價原則行為準則技術(shù)準則合法原則最高最佳原則替代原則估價時點原則制度概述第二章房地產(chǎn)估價避免“情人眼里出西施”估價時點原則估價時點原則同一宗房地產(chǎn)在不同的時點，往往會有不同的價格。必須依據(jù)估價目的來確定在估價時，是采用法律、法規(guī)、政策包括稅收政策的頒布、更改、實施日期之前還是之后的，就應(yīng)該根據(jù)估價時點來確定。二、房地產(chǎn)估價的原則估價概念估價原則行為準則技術(shù)準則合法原則最高最佳原則替代原則估價時點原則制度概述第二章房地產(chǎn)估價房地產(chǎn)項目可行性研究土地價值評估及城市土地運營顧問物業(yè)估值拆遷評估房地產(chǎn)項目開發(fā)貸款房地產(chǎn)按揭貸款房地產(chǎn)專業(yè)房屋土地評估房地產(chǎn)估價市場與服務(wù)領(lǐng)域三、房地產(chǎn)估價制度概述估價概念估價原則制度概述國外估價制度我國估價制度第二章房地產(chǎn)估價中專學歷,8年以上工作經(jīng)歷,估價實務(wù)滿5年大專學歷,6年以上工作經(jīng)歷,估價實務(wù)滿4年本科學歷,3年以上工作經(jīng)歷,估價實務(wù)滿3年碩士學歷,第二學位,研究生班,估價實務(wù)滿2年博士學歷無以上學歷,10年以上工作經(jīng)歷,估價實務(wù)滿6年房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格制度三、房地產(chǎn)估價制度概述估價概念估價原則制度概述國外估價制度我國估價制度第二章房地產(chǎn)估價掌握一定的建筑知識和建筑建造知識掌握一定的房地產(chǎn)經(jīng)紀理論具備豐富的房地產(chǎn)專業(yè)技術(shù)知識熟練掌握相關(guān)的法律、法規(guī)和規(guī)定熟悉房地產(chǎn)市場及其交易的變化情況房地產(chǎn)估價師應(yīng)具有的知識結(jié)構(gòu)三、房地產(chǎn)估價制度概述估價概念估價原則制度概述國外估價制度我國估價制度第二章房地產(chǎn)估價第三章市場比較法

運用市場比較法求取房地產(chǎn)價格一般分為下列7個步驟：1．搜集交易實例；2．選取可比實例；3．建立價格可比基礎(chǔ)；4．進行交易情況修正；5．進行交易日期修正；6．進行房地產(chǎn)狀況修正；7．求取比準價格。

基本原理估價步驟運用舉例第三章市場比較法二、市場比較法的估價步驟（三）建立價格可比基礎(chǔ)

統(tǒng)一付款方式，例3-1統(tǒng)一采用單價統(tǒng)一幣種和貨幣單位統(tǒng)一面積內(nèi)涵和面積單位，例3-2基本原理估價步驟搜集交易實例選取可比實例建立價格可比基礎(chǔ)交易情況修正交易日期修正房地產(chǎn)狀況修正求取比準價格運用舉例第三章市場比較法二、市場比較法的估價步驟【例3-2】搜集有甲、乙兩宗交易實例，甲交易實例的建筑面積200m2，成交總價80萬元人民幣，分三期付款，首期付16萬元人民幣，第二期于半年后付32萬元人民幣，余款32萬元人民幣于一年后付清。乙交易實例的使用面積2500平方英尺，成交總價15萬美元，于成交時一次付清。如果選取此兩宗交易實例為可比實例，試進行有關(guān)內(nèi)容的的修正。對于交易稅費非正常負擔的交易【例3-3】一宗房產(chǎn)的正常成交價格為2500元/m2，賣方應(yīng)繳納的稅費為正常成交價格的7％，買方應(yīng)繳納的稅費為正常成交價格的5％，試計算賣方實際得到的價格和買方實際付出的價格。買方負擔稅費時：正常成交價格－應(yīng)由賣方負擔的稅費＝賣方實際得到的價格賣方負擔稅費時：正常成交價格+應(yīng)由買方負擔的稅費＝買方實際付出的價格基本原理估價步驟搜集交易實例選取可比實例建立價格可比基礎(chǔ)交易情況修正交易日期修正房地產(chǎn)狀況修正求取比準價格運用舉例第三章市場比較法二、市場比較法的估價步驟【例3-4】某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在合同中寫明，買方付給賣方2325元/m2，買賣中涉及的稅費均由買方來負擔。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費為正常成交價格的7％，應(yīng)由買方繳納的稅費為正常成交價格的5％，試計算該宗房地產(chǎn)交易的正常成交價格。【例3-5】某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在合同中寫明，買方會給賣方2625元/平方米，買賣中涉及的稅費均由賣方來負擔。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費為正常成交價格的7％，應(yīng)由買方繳納的稅費為正常成交價格的5％，試計算該宗房地產(chǎn)交易的正常成交價格。可比實例A可比實例B可比實例C成交價格5000（元/m2）600（美元/m2）5500（元/m2）成交日期2006年1月1日2006年3月1日2006年7月1日交易情況+2％+5％-3％房地產(chǎn)狀況-8％-4％+6％【例3-10】為評估某寫字樓2006年10月1日的正常市場價格，在該寫字樓附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C三宗類似寫字樓的交易實例作為可比實例，有關(guān)資料見下表：

在表中的交易情況中，正（負）值表示可比實例的成交價格高（低）于其正常價格的幅度；房地產(chǎn)狀況中，正（負）值表示可比實例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)（劣）相對于估價對象的房地產(chǎn)狀況導致的價格差異幅度。另假設(shè)人民幣與美元的市場匯價2006年3月1日為1：8.5，2006年10月1日為1：8.3；該類寫字樓以人民幣為基準的市場價格2006年1月1日至2006年2月1日基本保持不變，2006年2月1日至5月1日平均每月比上月下降1％，以后平均每月比上月上升0.5％。試利用上述資料估算該寫字樓2006年10月1日的正常市場價格。第四章成本法重置價格，指在估價時點的建筑及裝修材料價格和人工勞務(wù)費用情況下，采用新的建筑材料、建筑技術(shù)與工藝，重新建造一棟與原建筑物在結(jié)構(gòu)、功能、效用上相同的新建筑物的正常價格。重建價格，是指在估價時點的建筑及裝修材料價格和人工勞務(wù)費用情況下，采用原有的建筑材料、建筑技術(shù)與工藝，重新建造一棟與原建筑物完全相同的新建筑物的正常價格。(復制)（一）重置價格和重建價格的基本含義

一般重建價格大于重置價格第四章成本法四、建筑物的重置價格基本原理價格構(gòu)成計算公式重置價格建筑物折舊運用舉例1.年限法：把建筑物的折舊建立在建筑物的壽命、經(jīng)過年數(shù)或剩余壽命之間關(guān)系的基礎(chǔ)上。在估價中應(yīng)用最多的是平均年限法。年折舊率=（1-預計凈殘值率）/折舊年限年折舊額=固定資產(chǎn)原值×年折舊率年折舊額的計算公式為：

Di=D=(C-S)/N=C(1-R)/N

建筑物現(xiàn)值的計算公式為：

V=C-D×t=C-(C-S)(t/N)=C[1-(1-R)(t/N)]式中：V—建筑物的現(xiàn)值；Di—第i年的折舊額；

C—建筑物的重新購建價格；

S—預計的建筑物凈殘值，簡稱殘值；

N—折舊年限，按建筑物的經(jīng)濟壽命計算；

R—凈殘值率；t—建筑物的經(jīng)過年數(shù)建筑物的經(jīng)過年數(shù)分為實際經(jīng)過年數(shù)和有效經(jīng)過年數(shù)。實際經(jīng)過年數(shù)是建筑物從竣工驗收合格之日起到估價時點時的日歷年數(shù)。有效經(jīng)過年數(shù)是建筑物在估價時點按其狀況與效用所顯示的年數(shù)。有效經(jīng)過年數(shù)可能短于也可能長于實際經(jīng)過年數(shù)。在成本法求取折舊中，建筑物的壽命應(yīng)為經(jīng)濟壽命，經(jīng)過年數(shù)應(yīng)為有效經(jīng)過年數(shù)，剩余壽命應(yīng)為剩余經(jīng)濟壽命。第四章成本法四、建筑物折舊基本原理價格構(gòu)成計算公式重置價格建筑物折舊運用舉例（三）建筑物折舊的計算方法

1、某建筑物建筑總面積為200平方米，重置價格為2000元/㎡，現(xiàn)值為284，800元。該建筑物已使用15年，耐用年限為50年，建筑物價值損耗是均勻的。試用直線法求建筑物的重新建造成本、已使用折舊總額、年折舊額和殘值率。

VB＝284800元；t＝15年；N＝50年重新建造成本C=200×2000＝400000元已使用折舊總額∑D＝C－VB＝115200元年折舊額D＝∑D÷t＝7680元

殘值率

R＝4％

2、某建筑物，總建筑面積為200平方米，于8年前建成，重置價格為1000元/㎡，耐用年限40年，殘值率為0，試用雙倍余額遞減折舊法計算該建筑物第5年的折舊額、折舊總額及建筑物現(xiàn)值。

已知：t＝8；C＝200×1000＝200000；N＝40；R＝0；求：D5、∑D、VB

解：＝5％

D5=C（1-d）5-1d＝8145元

∑D＝C[1-（1-d）t]＝67316元

VB=C-∑Dt=C（1-d）＝132684元

第五章收益法（四）收益法的估價步驟基本原理概念理論依據(jù)適用對象使用條件估價步驟計算公式凈收益資本化率派生方法運用舉例1.搜集并驗證與估價對象未來預期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料；2.估算潛在毛收入；3.估算有效毛收入；4.估算運營費用；5.估算凈收益6.選用適當?shù)膱蟪曷驶蛸Y本化率、收益乘數(shù)。7.選用適宜的收益法計算公式求出收益價格潛在毛收入、有效毛收入，運營費用、凈收益均以年度計一、收益法的基本原理第五章收益法基本原理計算公式凈收益資本化率派生方法運用舉例（三）收益年限有限且其他因素不變的公式【例5-2】某房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上開發(fā)建造的，土地出讓年限為50年，現(xiàn)已使用了10年；該房地產(chǎn)正常情況下的年凈收益為20萬元，資本化率為10%，則該房地產(chǎn)的收益價格為多少？二、收益法的計算公式第五章收益法此公式的假設(shè)條件是：（1）凈收益每年不變?yōu)锳；（2）資本化率r每年不變且大于零（當r=0時，V=A×n）；（3）收益年限為有限年n?！揪C合思考題】某商店的土地使用年限為40年，從1998年10月1日期計。該商店共有兩層，每層可出租面積各為200m2。一層于1999年10月1日出租，租期為5年，可出租面積的月租金為180元/m2，且每年不變；二層現(xiàn)暫空置。附近類似商場一、二層可出租面積的正常月租金分別為200元/m2和120元/m2，運營費用率為25%。該類房地產(chǎn)的資本化率為9%。試估算該商場2002年10月1日帶租約出售時候的價格。（1）商店一層價格計算

a內(nèi)=200×180×（1-25%）×12=32.40（萬元）a外=200×200×（1-25%）×12=36.00（萬元）

199900010203040506072039

a內(nèi)

……a內(nèi)

a內(nèi)

a外

……

a外

0123......36199900010203040506072039

a內(nèi)

……a內(nèi)

a內(nèi)

a外

……

a外

0123......36（2）二層價格計算

a=200×120×（1-25%）×12=21.60（萬元）

V=V1+V2=375.69+229.21=604.90（萬元）

思考題【補充】6年前甲公司提供一宗40年使用權(quán)的出讓與乙公司合作建設(shè)一辦公樓，總建筑面積6000平方米，于5年前建成并投入使用，辦公樓正常使用壽命長于土地使用年限。甲、乙雙方當時合同約定，建成投入使用后，其中的2000平方米建筑面積歸甲方，4000平方米建筑面積由乙方使用10年，期滿后無償歸甲方?，F(xiàn)乙方欲擁有該辦公樓的產(chǎn)權(quán)，甲方也愿意將其產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方。據(jù)調(diào)查得知，現(xiàn)時該類辦公樓每平方米建筑面積月租金為100元，出租率為80％，年運營費用約占有效毛收入的38％，還原利率為10％。試估算乙方現(xiàn)時應(yīng)出資多少萬元購買甲方的權(quán)益。解：（1）計算辦公樓現(xiàn)值①辦公樓整體年凈收益=100×6000×80%×（1－38%）×12②收益年限=40－5=35年③辦公樓現(xiàn)值為：V=A/Y[1－1/(1+Y)n]=159.12/10%×[1－1/(1+10%)35]=1528.92萬元（2）計算乙方的使用權(quán)價格①乙方使用權(quán)年凈收益=100×4000×85%×（1－35%）×12②乙方使用權(quán)剩余收益年限=10-5=5年③乙方使用權(quán)剩余收益年限價格為：V=A/Y[1－1/(1+Y)n]=106.08/10%×[1－1/(1+10%)5]（3）甲方權(quán)益價格=辦公樓現(xiàn)值－乙方使用權(quán)價格第六章假設(shè)開發(fā)法

（一）概念：假設(shè)開發(fā)法是將預測的估價對象未來開發(fā)完成后的價值，減去未來的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法，也稱剩余法。基本原理概念理論依據(jù)適用對象使用條件估價步驟計算公式費用計算運用舉例（二）理論依據(jù)：預期原理第六章假設(shè)開發(fā)法一、假設(shè)開發(fā)法的基本原理基本原理概念理論依據(jù)適用對象使用條件估價步驟計算公式費用計算運用舉例（三）假設(shè)開發(fā)法與成本法的關(guān)系第六章假設(shè)開發(fā)法一、假設(shè)開發(fā)法的基本原理成本法評估新建房地產(chǎn)價格的公式：

假設(shè)開發(fā)法評估土地價格的公式：

土地取得成本＝新建房地價格-土地開發(fā)成本-

建筑物建造成本-管理費用-投資利息

-銷售稅費-開發(fā)利潤

假設(shè)開發(fā)法在形式上是評估新建房地產(chǎn)價格的成本法的倒算法

新建房地價格＝土地取得成本+土地開發(fā)成本+

建筑物建造成本+管理費用+投資利息

+銷售稅費+開發(fā)利潤

（五）使用條件：把握待開發(fā)房地產(chǎn)在投資開發(fā)前后的狀態(tài)正確地判斷房地產(chǎn)的最佳開發(fā)利用方式正確地預測未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值有良好的社會經(jīng)濟環(huán)境正確估計開發(fā)周期、各項費用基本原理概念理論依據(jù)適用對象使用條件估價步驟計算公式費用計算運用舉例第六章假設(shè)開發(fā)法一、假設(shè)開發(fā)法的基本原理（1）房地產(chǎn)的投資、開發(fā)按市場經(jīng)濟機制運行；（2）有一個明朗、開放及長遠的房地產(chǎn)政策；（3）有一個長遠、公開及穩(wěn)定的土地供給（出讓）計劃；（4）有一套統(tǒng)一、嚴謹及健全的房地產(chǎn)法規(guī)；（5）有一個完整、公開及透明度高的房地產(chǎn)資料庫；（6）要有一個穩(wěn)定、清晰及全面的有關(guān)房地產(chǎn)投資開發(fā)和交易的稅費清單。

（五）估價步驟：基本原理概念理論依據(jù)適用對象使用條件估價步驟計算公式費用計算運用舉例調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況選擇最佳的開發(fā)利用方式估計開發(fā)經(jīng)營期預測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值估算各項成本費用進行具體計算，求出待開發(fā)房地產(chǎn)的價值第六章假設(shè)開發(fā)法一、假設(shè)開發(fā)法的基本原理

（二）各類估價對象的估價公式

：基本原理計算公式費用計算運用舉例1．求生地價值的公式

（1）適用于在生地上進行房屋建設(shè)的公式：

生地價值＝開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值－由生地建成房屋的開發(fā)成本－管理費用－投資利息－銷售費用－銷售稅費－開發(fā)利潤－買方購買生地應(yīng)負擔的稅費

（2）適用于將生地開發(fā)成熟地的公式：

生地價值＝開發(fā)完成后的熟地價值－由生地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本－管理費用－投資利息－銷售費用－銷售稅費－土地開發(fā)利潤－買方購買生地應(yīng)負擔的稅費

第六章假設(shè)開發(fā)法二、假設(shè)開發(fā)法的計算公式基本原理計算公式費用計算運用舉例2．求毛地價值的公式

（1）適用于在毛地上進行房屋建設(shè)的公式：

毛地價值＝開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值－由毛地建成房屋的開發(fā)成本－管理費用－投資利息－銷售費用－銷售稅費－開發(fā)利潤－買方購買毛地應(yīng)負擔的稅費

（2）適用于將毛地開發(fā)成熟地的公式：

毛地價值＝開發(fā)完成后的熟地價值－由毛地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本－管理費用－投資利息－銷售費用－銷售稅費－土地開發(fā)利潤－買方購買毛地應(yīng)負擔的稅費第六章假設(shè)開發(fā)法二、假設(shè)開發(fā)法的計算公式【例6-8】某舊廠房的建筑面積6000m2。根據(jù)其所在地點和周圍環(huán)境，適宜裝修改造成寫字樓出租，并可獲得政府主管部門批準，但需補交樓面地價為400元/m2的地價款，同時取得50年的土地使用權(quán)。預計裝修改造期為一年，裝修改造費為1000元/m2（裝修改造費均勻投入，視同發(fā)生在裝修改造期中）。估計該寫字樓裝修改造完成后即可全部租出，可出租面積為建筑面積的70%，正常出租率為85%；附近同檔次寫字樓可出租面積的年租金為800元/m2，出租的成本及稅費為年租金的30%，報酬率為9%。購買該舊廠房買方需要繳納的稅費為舊廠房價格的4%。試利用上述資料估算該舊廠房現(xiàn)狀下的正常購買總價和單價（采用折現(xiàn)方法，折現(xiàn)率為12%）。【解】設(shè)該舊廠房的正常購買總價為V：

裝修改造后的總價值=

裝修改造費用=

購買該舊廠房應(yīng)補交地價=400×6000=240.00（萬元）

購買該廠房應(yīng)繳納稅費=V×4%

V=裝修改造后的總價值－裝修改造費用－購買該舊廠房應(yīng)補交地價－購買該廠房應(yīng)繳納稅費=1954.26－566.95－240.00－V×4%

V=1103.18（萬元）

故：該舊廠房的正常購買總價=1103.18（萬元）

單價=1103.18/6000=1838.63（元/m2）【例6-8】計

算

過

程第七章地價評估地價體系基準地價評估基準地價修正法路線價法地價分攤宗地評估程序3．基準地價評估

是指在對城市（鎮(zhèn)）內(nèi)有收益的土地或發(fā)生交易的土地估價的基礎(chǔ)上，按照一定評估程序、原則、方法，評估出的各級土地或各區(qū)域內(nèi)土地的平均價格，并在基準地價的基礎(chǔ)上，分用途、分區(qū)域分析地價影響因素與地價的關(guān)系，建立起基準地價修正體系，為評估宗地地價服務(wù)。

第七章地價評估二、基準地價評估4．基準地價評估的思路（1）劃分為土地條件均一或土地使用價值相等的區(qū)域或級別，并進行不同區(qū)域歸類。（2）在同一土地級別或類型區(qū)域中，利用取得的土地超額利潤、已成交的地租和地價資料，測算出不同行業(yè)用地在不同土地級別和土地條件均質(zhì)區(qū)域上形成的土地收益或地價，進而評估出基準地價。（3）分析基準地價同宗地地價、租金和土地條件的相關(guān)關(guān)系，建立土地級別或區(qū)域分用途的宗地地價修正體系。

地價體系基準地價評估基準地價修正法路線價法地價分攤宗地評估程序5.基準地價評估的程序與方法（1）基準地價評估區(qū)域范圍的確定。（2）基準地價評估資料的調(diào)查與收集。（3）資料的分析整理。（4）樣點數(shù)據(jù)檢驗。（5）基準地價評估模型的選擇及基準地價的確定。（6）提出基準地價應(yīng)用的建議和技術(shù)。第七章地價評估二、基準地價評估1．基準地價修正法的概念利用城鎮(zhèn)基準地價和基準地價修正系數(shù)表等評估成果，按照替代原理，將待估宗地的區(qū)域條件和個別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對基準地價進行修正，從而求取待估宗地在估價基準日價格的一種估價方法。

三、基準地價修正法1、概念：路線價法是對面臨特定街道且可及性相當?shù)氖薪值卦O(shè)定標準深度，選取若干標準宗地求其平均價格，此平均價格即為該特定街道的路線價，依據(jù)路線價，再配合深度價格修正率表和其他價格修正率表，計算出面臨該道路的其他宗地地價的一種估價方法。

地價體系基準地價評估基準地價修正法路線價法地價分攤宗地評估程序第七章地價評估四、路線價法1、標準宗地在城市一定區(qū)域中，根據(jù)街道狀況，公共設(shè)施的接近狀況、房屋的蔬密度等條件劃分區(qū)段，從區(qū)段范圍內(nèi)選定的在深度、寬度、用途、容積率、形狀等方面屬眾數(shù)的宗地稱為標準宗地2、選取標準宗地的具體要求有哪些？（1）一面臨街（2）土地形狀為矩形（3）臨街深度為標準深度（4）臨街寬度、用途、容積率應(yīng)具有代表性（5）其它方面，如土地使用年限、土地生熟程度等也應(yīng)具有代表性。地價體系基準地價評估基準地價修正法路線價法地價分攤宗地評估程序第七章地價評估四、路線價法地價體系基準地價評估基準地價修正法路線價法地價分攤宗地評估程序四三二一法則示意圖（2）深度價格修正常用方法介紹四三二一法則，是將臨街深度100英尺的土地，劃分為與街道平行的四等份，每等份的臨街深度為25英尺，各等份的價值因離街道的遠近不同而不同。從街道方向算起，第一等份的價值、第二等份的價值、第三等份的價值、第四等份的價值分別占整塊土地價值的40％、30％、20％、10％。地價體系基準地價評估基準地價修正法路線價法地價分攤宗地評估程序第七章地價評估四、路線價法九八七六法則示意圖如果超過100英尺，則按九八七六法則來計算，即超過100英尺的第一個25英尺等份的價值、第二個25英尺等份的價值、第三個25英尺等份的價值、第四個25英尺等份的價值分別為臨街深度100英尺的土地價值的9％、8％、7％、6％。3、如何劃分路線價區(qū)段？在劃分路線價區(qū)段時，應(yīng)將可及性相當、地塊相連的土地劃分為同一個路線價區(qū)段。兩個路線價區(qū)段的分界線，原則上是地價有顯著差異的地點，一般是從十字路或丁字路中心處劃分，兩個路口之間的地段為一個路線價區(qū)段。一般情況下，一條街道只設(shè)一個路線價。地價體系基準地價評估基準地價修正法路線價法地價分攤宗地評估程序第七章地價評估四、路線價法64

第八章房地產(chǎn)估價中的其他數(shù)學方法長期趨勢法價格指數(shù)聚類分析模糊數(shù)學長期趨勢法：推測、判斷房地產(chǎn)的未來價格。即一般估價時點都是未來。長期趨勢法應(yīng)用于：假設(shè)開發(fā)法中預測未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值收益法中對未來凈收益等的預測填補某些房地產(chǎn)價格歷史資料的缺乏比較、分析兩宗（或兩類）以上房地產(chǎn)