房地產(chǎn)估價(jià)復(fù)習(xí)

房地產(chǎn)估價(jià)

RealEstateAppraisal淮陰師范學(xué)院城環(huán)學(xué)院金巍考試題型一、選擇題（每小題2分，共20分

）二、名詞解釋（每小題3分，共15分

）三、簡(jiǎn)答題（每小題5分,共25分

）四、計(jì)算題（4題,共40分）（要求列出算式、計(jì)算過程，需按公式計(jì)算的，要寫出公式。無計(jì)算過程，只有計(jì)算結(jié)果的不得分，計(jì)算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后兩位）帶數(shù)學(xué)計(jì)算器3

房地產(chǎn)估價(jià)串講房地產(chǎn)估價(jià)本書內(nèi)容提要一、房地產(chǎn)估價(jià)的基本知識(shí)二、房地產(chǎn)估價(jià)的方法市場(chǎng)比較法收益法成本法假設(shè)開發(fā)法基準(zhǔn)地價(jià)和路線價(jià)法三、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的撰寫四、房地產(chǎn)估價(jià)其他方法及估價(jià)信息系統(tǒng)簡(jiǎn)介

第一章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)估價(jià)（二）房地產(chǎn)價(jià)格的特征

1.受區(qū)位的影響大2.本質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格3.出售價(jià)格與出租價(jià)格并重4.形成基礎(chǔ)是長(zhǎng)期和綜合考慮的結(jié)果5.房地產(chǎn)價(jià)格通常是個(gè)別形成的，容易受交易者的個(gè)別因素的影響第一章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)概念房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)特性房地產(chǎn)類型房地產(chǎn)價(jià)格形成基礎(chǔ)價(jià)格特征價(jià)格種類五、房地產(chǎn)價(jià)格（三）房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的種類※①成交價(jià)格：房地產(chǎn)交易雙方的實(shí)際達(dá)成交易的價(jià)格②市場(chǎng)價(jià)格：指某種房地產(chǎn)在市場(chǎng)上的一般、平均水平價(jià)格，是該類房地產(chǎn)大量成交價(jià)格的抽象結(jié)果。③理論價(jià)格：在合理的市場(chǎng)上交易應(yīng)該實(shí)現(xiàn)的價(jià)格④評(píng)估價(jià)格：估價(jià)人員對(duì)房地產(chǎn)客觀合理價(jià)格做出的一種估計(jì)，推測(cè)或判斷1．根據(jù)形成基礎(chǔ)不同的分類市場(chǎng)價(jià)格理論價(jià)格評(píng)估價(jià)格成交價(jià)格公開市場(chǎng)價(jià)值成交價(jià)格圍繞市場(chǎng)價(jià)格上下波動(dòng)，市場(chǎng)價(jià)格圍繞理論價(jià)格上下波動(dòng)一個(gè)良好的評(píng)估價(jià)=正常成交價(jià)=市場(chǎng)價(jià)格第一章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)概念房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)特性房地產(chǎn)類型房地產(chǎn)價(jià)格形成基礎(chǔ)價(jià)格特征價(jià)格種類五、房地產(chǎn)價(jià)格2．根據(jù)不同用途的分類租賃價(jià)買賣價(jià)抵押價(jià)課稅價(jià)典當(dāng)價(jià)保險(xiǎn)價(jià)征用價(jià)3．根據(jù)實(shí)物形態(tài)不同的分類土地價(jià)格、建筑物價(jià)格和房地價(jià)格五、房地產(chǎn)價(jià)格第一章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)概念房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)特性房地產(chǎn)類型房地產(chǎn)價(jià)格形成基礎(chǔ)價(jià)格特征價(jià)格種類9

第二章房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià)

房地產(chǎn)估價(jià)是指專業(yè)估價(jià)人員，根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用適宜的估價(jià)方法，并在綜合分析房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行測(cè)算和判定活動(dòng)。本質(zhì):房地產(chǎn)價(jià)格模擬過程估價(jià)=科學(xué)+藝術(shù)+經(jīng)驗(yàn)

估價(jià)概念行業(yè)劃分估價(jià)涵義專業(yè)術(shù)語估價(jià)必要性估價(jià)原則制度概述第二章房地產(chǎn)估價(jià)一、房地產(chǎn)估價(jià)的概念房地產(chǎn)估價(jià)定義中的關(guān)鍵術(shù)語專業(yè)估價(jià)人員評(píng)估員注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師香港測(cè)量師估價(jià)目的委托人將未來完成后的估價(jià)報(bào)告拿去做什么用，是為了滿足何種涉及房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)或民事行為、行政行為等的需要。估價(jià)目的不同，所采用的評(píng)估方法及具體操作過程也有所不同，導(dǎo)致估價(jià)結(jié)果也出現(xiàn)相應(yīng)的差異。估價(jià)概念行業(yè)劃分估價(jià)涵義關(guān)鍵術(shù)語估價(jià)必要性估價(jià)原則制度概述第二章房地產(chǎn)估價(jià)一、房地產(chǎn)估價(jià)的概念資格互認(rèn)無簽字權(quán)估價(jià)目的例如：海南涼山市某大廈主樓停建工程及附摟涉案房地戶價(jià)格評(píng)估的估價(jià)目的是：為海南某人民法院辦理案件提供估價(jià)對(duì)象公開市場(chǎng)價(jià)值的依據(jù)車都縣某房屋保險(xiǎn)事故損傷修復(fù)費(fèi)用評(píng)估的估價(jià)目的是：確定估價(jià)對(duì)象的損傷修復(fù)費(fèi)用，為委托方保險(xiǎn)事故賠償提供價(jià)格參考估價(jià)概念行業(yè)劃分估價(jià)涵義關(guān)鍵術(shù)語估價(jià)必要性估價(jià)原則制度概述第二章房地產(chǎn)估價(jià)一、房地產(chǎn)估價(jià)的概念

估價(jià)目的可以體現(xiàn)在地產(chǎn)與房產(chǎn)管理、房地產(chǎn)交易、企業(yè)經(jīng)營(yíng)和產(chǎn)權(quán)變動(dòng)、房地產(chǎn)保險(xiǎn)、損壞、賠償和稅收、房地產(chǎn)估價(jià)糾紛處理和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)等方面。估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)時(shí)點(diǎn)又稱評(píng)估基準(zhǔn)日、估價(jià)期日、評(píng)估時(shí)日，是一個(gè)的具體日期，通常以年、月、日表示。估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般是對(duì)估價(jià)對(duì)象完成實(shí)地勘查之日，若不是，應(yīng)當(dāng)在估價(jià)報(bào)告中說明，并在“估價(jià)的假設(shè)和限制條件”中假定估價(jià)時(shí)點(diǎn)的估價(jià)對(duì)象狀況與完成實(shí)地勘查之日的房地產(chǎn)狀況一致。

估價(jià)的作業(yè)日期是指從何時(shí)開始估價(jià)至何時(shí)完成估價(jià)作業(yè)，即進(jìn)行估價(jià)的起止日期。注意兩者的區(qū)別！一、房地產(chǎn)估價(jià)的概念估價(jià)概念行業(yè)劃分估價(jià)涵義關(guān)鍵術(shù)語估價(jià)必要性估價(jià)原則制度概述第二章房地產(chǎn)估價(jià)客觀合理價(jià)格或價(jià)值

房地產(chǎn)估價(jià)客觀合理價(jià)格（或價(jià)值），是指基于估價(jià)時(shí)點(diǎn)，在正常交易情況下，某宗房地產(chǎn)為某種估價(jià)目的所能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格。為交易參考依據(jù)，而不等于房地產(chǎn)交易雙方的實(shí)際成交價(jià)格。估價(jià)方法(市場(chǎng)比較法、收益法、成本法)

估價(jià)程序（規(guī)范規(guī)定八個(gè)步驟）

估價(jià)原則房地產(chǎn)估價(jià)的行為準(zhǔn)則

房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)準(zhǔn)則一、房地產(chǎn)估價(jià)的概念估價(jià)概念行業(yè)劃分估價(jià)涵義關(guān)鍵術(shù)語估價(jià)必要性估價(jià)原則制度概述第二章房地產(chǎn)估價(jià)二、房地產(chǎn)估價(jià)的原則房地產(chǎn)估價(jià)的行為準(zhǔn)則獨(dú)立、客觀、公正合法原則最高最佳使用原則替代原則估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)準(zhǔn)則體現(xiàn)公平的原則，要求估價(jià)人員：1、換位思考2、站在專家的立場(chǎng)反復(fù)、精細(xì)地權(quán)衡評(píng)估價(jià)值3、具有良好的職業(yè)道德估價(jià)概念估價(jià)原則行為準(zhǔn)則技術(shù)準(zhǔn)則制度概述第二章房地產(chǎn)估價(jià)合法原則合法原則1、產(chǎn)權(quán)合法2、利用、使用合法3、處分方式合法4、估價(jià)過程合法二、房地產(chǎn)估價(jià)的原則估價(jià)概念估價(jià)原則行為準(zhǔn)則技術(shù)準(zhǔn)則合法原則最高最佳原則替代原則估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則制度概述第二章房地產(chǎn)估價(jià)最高最佳使用原則最高最佳使用最高最佳使用原則也稱為最有效使用原則，是指在合法的前提下，以待估房地產(chǎn)最有效使用的方式為估價(jià)基礎(chǔ)。（法律許可、技術(shù)可能、經(jīng)濟(jì)可行、價(jià)值最大）1、最佳用途2、最佳規(guī)模3、最佳集約度二、房地產(chǎn)估價(jià)的原則估價(jià)概念估價(jià)原則行為準(zhǔn)則技術(shù)準(zhǔn)則合法原則最高最佳原則替代原則估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則制度概述第二章房地產(chǎn)估價(jià)最高最佳使用原則1、四方面依次篩選法律許可、技術(shù)可能、經(jīng)濟(jì)可行、價(jià)值最大2、三個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理收益遞增遞減原理、均衡原理、適合原理3、判斷與選擇（1）保持現(xiàn)狀前提現(xiàn)狀價(jià)值>新建價(jià)值－（拆除費(fèi)＋建造費(fèi)）3000元/㎡>5000元/㎡－3000元/㎡

（2）裝修改造前提改造后價(jià)值增加額>裝修改造費(fèi)V新－V現(xiàn)>改造費(fèi)

5000元/㎡－3000元/㎡>1500元/㎡二、房地產(chǎn)估價(jià)的原則估價(jià)概念估價(jià)原則行為準(zhǔn)則技術(shù)準(zhǔn)則合法原則最高最佳原則替代原則估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則制度概述第二章房地產(chǎn)估價(jià)最高最佳使用原則3、判斷與選擇（3）轉(zhuǎn)換用途前提價(jià)值增加額>轉(zhuǎn)換用途所需費(fèi)用（4）重新利用前提（5）上述情形組合3＋2：轉(zhuǎn)換用途+裝修改造二、房地產(chǎn)估價(jià)的原則估價(jià)概念估價(jià)原則行為準(zhǔn)則技術(shù)準(zhǔn)則合法原則最高最佳原則替代原則估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則制度概述第二章房地產(chǎn)估價(jià)替代原則替代原則當(dāng)處于同一供需圈內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)上同時(shí)存在兩宗或兩宗以上效用相同或相近的房地產(chǎn)時(shí)，其價(jià)格將在市場(chǎng)機(jī)制的作用下趨于一致。替代原理在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的特殊性表現(xiàn)為：房地產(chǎn)商品的替代關(guān)系具有不完全性；房地產(chǎn)市場(chǎng)必須處于同一供需圈。獲得最高性價(jià)比二、房地產(chǎn)估價(jià)的原則估價(jià)概念估價(jià)原則行為準(zhǔn)則技術(shù)準(zhǔn)則合法原則最高最佳原則替代原則估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則制度概述第二章房地產(chǎn)估價(jià)避免“情人眼里出西施”估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則同一宗房地產(chǎn)在不同的時(shí)點(diǎn)，往往會(huì)有不同的價(jià)格。必須依據(jù)估價(jià)目的來確定在估價(jià)時(shí)，是采用法律、法規(guī)、政策包括稅收政策的頒布、更改、實(shí)施日期之前還是之后的，就應(yīng)該根據(jù)估價(jià)時(shí)點(diǎn)來確定。二、房地產(chǎn)估價(jià)的原則估價(jià)概念估價(jià)原則行為準(zhǔn)則技術(shù)準(zhǔn)則合法原則最高最佳原則替代原則估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則制度概述第二章房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究土地價(jià)值評(píng)估及城市土地運(yùn)營(yíng)顧問物業(yè)估值拆遷評(píng)估房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)貸款房地產(chǎn)按揭貸款房地產(chǎn)專業(yè)房屋土地評(píng)估房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)與服務(wù)領(lǐng)域三、房地產(chǎn)估價(jià)制度概述估價(jià)概念估價(jià)原則制度概述國(guó)外估價(jià)制度我國(guó)估價(jià)制度第二章房地產(chǎn)估價(jià)中專學(xué)歷,8年以上工作經(jīng)歷,估價(jià)實(shí)務(wù)滿5年大專學(xué)歷,6年以上工作經(jīng)歷,估價(jià)實(shí)務(wù)滿4年本科學(xué)歷,3年以上工作經(jīng)歷,估價(jià)實(shí)務(wù)滿3年碩士學(xué)歷,第二學(xué)位,研究生班,估價(jià)實(shí)務(wù)滿2年博士學(xué)歷無以上學(xué)歷,10年以上工作經(jīng)歷,估價(jià)實(shí)務(wù)滿6年房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度三、房地產(chǎn)估價(jià)制度概述估價(jià)概念估價(jià)原則制度概述國(guó)外估價(jià)制度我國(guó)估價(jià)制度第二章房地產(chǎn)估價(jià)掌握一定的建筑知識(shí)和建筑建造知識(shí)掌握一定的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)理論具備豐富的房地產(chǎn)專業(yè)技術(shù)知識(shí)熟練掌握相關(guān)的法律、法規(guī)和規(guī)定熟悉房地產(chǎn)市場(chǎng)及其交易的變化情況房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)具有的知識(shí)結(jié)構(gòu)三、房地產(chǎn)估價(jià)制度概述估價(jià)概念估價(jià)原則制度概述國(guó)外估價(jià)制度我國(guó)估價(jià)制度第二章房地產(chǎn)估價(jià)第三章市場(chǎng)比較法

運(yùn)用市場(chǎng)比較法求取房地產(chǎn)價(jià)格一般分為下列7個(gè)步驟：1．搜集交易實(shí)例；2．選取可比實(shí)例；3．建立價(jià)格可比基礎(chǔ)；4．進(jìn)行交易情況修正；5．進(jìn)行交易日期修正；6．進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正；7．求取比準(zhǔn)價(jià)格。

基本原理估價(jià)步驟運(yùn)用舉例第三章市場(chǎng)比較法二、市場(chǎng)比較法的估價(jià)步驟（三）建立價(jià)格可比基礎(chǔ)

統(tǒng)一付款方式，例3-1統(tǒng)一采用單價(jià)統(tǒng)一幣種和貨幣單位統(tǒng)一面積內(nèi)涵和面積單位，例3-2基本原理估價(jià)步驟搜集交易實(shí)例選取可比實(shí)例建立價(jià)格可比基礎(chǔ)交易情況修正交易日期修正房地產(chǎn)狀況修正求取比準(zhǔn)價(jià)格運(yùn)用舉例第三章市場(chǎng)比較法二、市場(chǎng)比較法的估價(jià)步驟【例3-2】搜集有甲、乙兩宗交易實(shí)例，甲交易實(shí)例的建筑面積200m2，成交總價(jià)80萬元人民幣，分三期付款，首期付16萬元人民幣，第二期于半年后付32萬元人民幣，余款32萬元人民幣于一年后付清。乙交易實(shí)例的使用面積2500平方英尺，成交總價(jià)15萬美元，于成交時(shí)一次付清。如果選取此兩宗交易實(shí)例為可比實(shí)例，試進(jìn)行有關(guān)內(nèi)容的的修正。對(duì)于交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易【例3-3】一宗房產(chǎn)的正常成交價(jià)格為2500元/m2，賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的7％，買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的5％，試計(jì)算賣方實(shí)際得到的價(jià)格和買方實(shí)際付出的價(jià)格。買方負(fù)擔(dān)稅費(fèi)時(shí)：正常成交價(jià)格－應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)＝賣方實(shí)際得到的價(jià)格賣方負(fù)擔(dān)稅費(fèi)時(shí)：正常成交價(jià)格+應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)＝買方實(shí)際付出的價(jià)格基本原理估價(jià)步驟搜集交易實(shí)例選取可比實(shí)例建立價(jià)格可比基礎(chǔ)交易情況修正交易日期修正房地產(chǎn)狀況修正求取比準(zhǔn)價(jià)格運(yùn)用舉例第三章市場(chǎng)比較法二、市場(chǎng)比較法的估價(jià)步驟【例3-4】某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在合同中寫明，買方付給賣方2325元/m2，買賣中涉及的稅費(fèi)均由買方來負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的7％，應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的5％，試計(jì)算該宗房地產(chǎn)交易的正常成交價(jià)格。【例3-5】某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在合同中寫明，買方會(huì)給賣方2625元/平方米，買賣中涉及的稅費(fèi)均由賣方來負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的7％，應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的5％，試計(jì)算該宗房地產(chǎn)交易的正常成交價(jià)格?？杀葘?shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C成交價(jià)格5000（元/m2）600（美元/m2）5500（元/m2）成交日期2006年1月1日2006年3月1日2006年7月1日交易情況+2％+5％-3％房地產(chǎn)狀況-8％-4％+6％【例3-10】為評(píng)估某寫字樓2006年10月1日的正常市場(chǎng)價(jià)格，在該寫字樓附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C三宗類似寫字樓的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，有關(guān)資料見下表：

在表中的交易情況中，正（負(fù)）值表示可比實(shí)例的成交價(jià)格高（低）于其正常價(jià)格的幅度；房地產(chǎn)狀況中，正（負(fù)）值表示可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)（劣）相對(duì)于估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況導(dǎo)致的價(jià)格差異幅度。另假設(shè)人民幣與美元的市場(chǎng)匯價(jià)2006年3月1日為1：8.5，2006年10月1日為1：8.3；該類寫字樓以人民幣為基準(zhǔn)的市場(chǎng)價(jià)格2006年1月1日至2006年2月1日基本保持不變，2006年2月1日至5月1日平均每月比上月下降1％，以后平均每月比上月上升0.5％。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該寫字樓2006年10月1日的正常市場(chǎng)價(jià)格。第四章成本法重置價(jià)格，指在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑及裝修材料價(jià)格和人工勞務(wù)費(fèi)用情況下，采用新的建筑材料、建筑技術(shù)與工藝，重新建造一棟與原建筑物在結(jié)構(gòu)、功能、效用上相同的新建筑物的正常價(jià)格。重建價(jià)格，是指在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑及裝修材料價(jià)格和人工勞務(wù)費(fèi)用情況下，采用原有的建筑材料、建筑技術(shù)與工藝，重新建造一棟與原建筑物完全相同的新建筑物的正常價(jià)格。(復(fù)制)（一）重置價(jià)格和重建價(jià)格的基本含義

一般重建價(jià)格大于重置價(jià)格第四章成本法四、建筑物的重置價(jià)格基本原理價(jià)格構(gòu)成計(jì)算公式重置價(jià)格建筑物折舊運(yùn)用舉例1.年限法：把建筑物的折舊建立在建筑物的壽命、經(jīng)過年數(shù)或剩余壽命之間關(guān)系的基礎(chǔ)上。在估價(jià)中應(yīng)用最多的是平均年限法。年折舊率=（1-預(yù)計(jì)凈殘值率）/折舊年限年折舊額=固定資產(chǎn)原值×年折舊率年折舊額的計(jì)算公式為：

Di=D=(C-S)/N=C(1-R)/N

建筑物現(xiàn)值的計(jì)算公式為：

V=C-D×t=C-(C-S)(t/N)=C[1-(1-R)(t/N)]式中：V—建筑物的現(xiàn)值；Di—第i年的折舊額；

C—建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格；

S—預(yù)計(jì)的建筑物凈殘值，簡(jiǎn)稱殘值；

N—折舊年限，按建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)算；

R—凈殘值率；t—建筑物的經(jīng)過年數(shù)建筑物的經(jīng)過年數(shù)分為實(shí)際經(jīng)過年數(shù)和有效經(jīng)過年數(shù)。實(shí)際經(jīng)過年數(shù)是建筑物從竣工驗(yàn)收合格之日起到估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的日歷年數(shù)。有效經(jīng)過年數(shù)是建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)按其狀況與效用所顯示的年數(shù)。有效經(jīng)過年數(shù)可能短于也可能長(zhǎng)于實(shí)際經(jīng)過年數(shù)。在成本法求取折舊中，建筑物的壽命應(yīng)為經(jīng)濟(jì)壽命，經(jīng)過年數(shù)應(yīng)為有效經(jīng)過年數(shù)，剩余壽命應(yīng)為剩余經(jīng)濟(jì)壽命。第四章成本法四、建筑物折舊基本原理價(jià)格構(gòu)成計(jì)算公式重置價(jià)格建筑物折舊運(yùn)用舉例（三）建筑物折舊的計(jì)算方法

1、某建筑物建筑總面積為200平方米，重置價(jià)格為2000元/㎡，現(xiàn)值為284，800元。該建筑物已使用15年，耐用年限為50年，建筑物價(jià)值損耗是均勻的。試用直線法求建筑物的重新建造成本、已使用折舊總額、年折舊額和殘值率。

VB＝284800元；t＝15年；N＝50年重新建造成本C=200×2000＝400000元已使用折舊總額∑D＝C－VB＝115200元年折舊額D＝∑D÷t＝7680元

殘值率

R＝4％

2、某建筑物，總建筑面積為200平方米，于8年前建成，重置價(jià)格為1000元/㎡，耐用年限40年，殘值率為0，試用雙倍余額遞減折舊法計(jì)算該建筑物第5年的折舊額、折舊總額及建筑物現(xiàn)值。

已知：t＝8；C＝200×1000＝200000；N＝40；R＝0；求：D5、∑D、VB

解：＝5％

D5=C（1-d）5-1d＝8145元

∑D＝C[1-（1-d）t]＝67316元

VB=C-∑Dt=C（1-d）＝132684元

第五章收益法（四）收益法的估價(jià)步驟基本原理概念理論依據(jù)適用對(duì)象使用條件估價(jià)步驟計(jì)算公式凈收益資本化率派生方法運(yùn)用舉例1.搜集并驗(yàn)證與估價(jià)對(duì)象未來預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料；2.估算潛在毛收入；3.估算有效毛收入；4.估算運(yùn)營(yíng)費(fèi)用；5.估算凈收益6.選用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)。7.選用適宜的收益法計(jì)算公式求出收益價(jià)格潛在毛收入、有效毛收入，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、凈收益均以年度計(jì)一、收益法的基本原理第五章收益法基本原理計(jì)算公式凈收益資本化率派生方法運(yùn)用舉例（三）收益年限有限且其他因素不變的公式【例5-2】某房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上開發(fā)建造的，土地出讓年限為50年，現(xiàn)已使用了10年；該房地產(chǎn)正常情況下的年凈收益為20萬元，資本化率為10%，則該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為多少？二、收益法的計(jì)算公式第五章收益法此公式的假設(shè)條件是：（1）凈收益每年不變?yōu)锳；（2）資本化率r每年不變且大于零（當(dāng)r=0時(shí)，V=A×n）；（3）收益年限為有限年n?！揪C合思考題】某商店的土地使用年限為40年，從1998年10月1日期計(jì)。該商店共有兩層，每層可出租面積各為200m2。一層于1999年10月1日出租，租期為5年，可出租面積的月租金為180元/m2，且每年不變；二層現(xiàn)暫空置。附近類似商場(chǎng)一、二層可出租面積的正常月租金分別為200元/m2和120元/m2，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為25%。該類房地產(chǎn)的資本化率為9%。試估算該商場(chǎng)2002年10月1日帶租約出售時(shí)候的價(jià)格。（1）商店一層價(jià)格計(jì)算

a內(nèi)=200×180×（1-25%）×12=32.40（萬元）a外=200×200×（1-25%）×12=36.00（萬元）

199900010203040506072039

a內(nèi)

……a內(nèi)

a內(nèi)

a外

……

a外

0123......36199900010203040506072039

a內(nèi)

……a內(nèi)

a內(nèi)

a外

……

a外

0123......36（2）二層價(jià)格計(jì)算

a=200×120×（1-25%）×12=21.60（萬元）

V=V1+V2=375.69+229.21=604.90（萬元）

思考題【補(bǔ)充】6年前甲公司提供一宗40年使用權(quán)的出讓與乙公司合作建設(shè)一辦公樓，總建筑面積6000平方米，于5年前建成并投入使用，辦公樓正常使用壽命長(zhǎng)于土地使用年限。甲、乙雙方當(dāng)時(shí)合同約定，建成投入使用后，其中的2000平方米建筑面積歸甲方，4000平方米建筑面積由乙方使用10年，期滿后無償歸甲方?，F(xiàn)乙方欲擁有該辦公樓的產(chǎn)權(quán)，甲方也愿意將其產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方。據(jù)調(diào)查得知，現(xiàn)時(shí)該類辦公樓每平方米建筑面積月租金為100元，出租率為80％，年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用約占有效毛收入的38％，還原利率為10％。試估算乙方現(xiàn)時(shí)應(yīng)出資多少萬元購(gòu)買甲方的權(quán)益。解：（1）計(jì)算辦公樓現(xiàn)值①辦公樓整體年凈收益=100×6000×80%×（1－38%）×12②收益年限=40－5=35年③辦公樓現(xiàn)值為：V=A/Y[1－1/(1+Y)n]=159.12/10%×[1－1/(1+10%)35]=1528.92萬元（2）計(jì)算乙方的使用權(quán)價(jià)格①乙方使用權(quán)年凈收益=100×4000×85%×（1－35%）×12②乙方使用權(quán)剩余收益年限=10-5=5年③乙方使用權(quán)剩余收益年限價(jià)格為：V=A/Y[1－1/(1+Y)n]=106.08/10%×[1－1/(1+10%)5]（3）甲方權(quán)益價(jià)格=辦公樓現(xiàn)值－乙方使用權(quán)價(jià)格第六章假設(shè)開發(fā)法

（一）概念：假設(shè)開發(fā)法是將預(yù)測(cè)的估價(jià)對(duì)象未來開發(fā)完成后的價(jià)值，減去未來的正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)等，以此求取估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法，也稱剩余法?；驹砀拍罾碚撘罁?jù)適用對(duì)象使用條件估價(jià)步驟計(jì)算公式費(fèi)用計(jì)算運(yùn)用舉例（二）理論依據(jù)：預(yù)期原理第六章假設(shè)開發(fā)法一、假設(shè)開發(fā)法的基本原理基本原理概念理論依據(jù)適用對(duì)象使用條件估價(jià)步驟計(jì)算公式費(fèi)用計(jì)算運(yùn)用舉例（三）假設(shè)開發(fā)法與成本法的關(guān)系第六章假設(shè)開發(fā)法一、假設(shè)開發(fā)法的基本原理成本法評(píng)估新建房地產(chǎn)價(jià)格的公式：

假設(shè)開發(fā)法評(píng)估土地價(jià)格的公式：

土地取得成本＝新建房地價(jià)格-土地開發(fā)成本-

建筑物建造成本-管理費(fèi)用-投資利息

-銷售稅費(fèi)-開發(fā)利潤(rùn)

假設(shè)開發(fā)法在形式上是評(píng)估新建房地產(chǎn)價(jià)格的成本法的倒算法

新建房地價(jià)格＝土地取得成本+土地開發(fā)成本+

建筑物建造成本+管理費(fèi)用+投資利息

+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn)

（五）使用條件：把握待開發(fā)房地產(chǎn)在投資開發(fā)前后的狀態(tài)正確地判斷房地產(chǎn)的最佳開發(fā)利用方式正確地預(yù)測(cè)未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值有良好的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境正確估計(jì)開發(fā)周期、各項(xiàng)費(fèi)用基本原理概念理論依據(jù)適用對(duì)象使用條件估價(jià)步驟計(jì)算公式費(fèi)用計(jì)算運(yùn)用舉例第六章假設(shè)開發(fā)法一、假設(shè)開發(fā)法的基本原理（1）房地產(chǎn)的投資、開發(fā)按市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)機(jī)制運(yùn)行；（2）有一個(gè)明朗、開放及長(zhǎng)遠(yuǎn)的房地產(chǎn)政策；（3）有一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)、公開及穩(wěn)定的土地供給（出讓）計(jì)劃；（4）有一套統(tǒng)一、嚴(yán)謹(jǐn)及健全的房地產(chǎn)法規(guī)；（5）有一個(gè)完整、公開及透明度高的房地產(chǎn)資料庫；（6）要有一個(gè)穩(wěn)定、清晰及全面的有關(guān)房地產(chǎn)投資開發(fā)和交易的稅費(fèi)清單。

（五）估價(jià)步驟：基本原理概念理論依據(jù)適用對(duì)象使用條件估價(jià)步驟計(jì)算公式費(fèi)用計(jì)算運(yùn)用舉例調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況選擇最佳的開發(fā)利用方式估計(jì)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值估算各項(xiàng)成本費(fèi)用進(jìn)行具體計(jì)算，求出待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值第六章假設(shè)開發(fā)法一、假設(shè)開發(fā)法的基本原理

（二）各類估價(jià)對(duì)象的估價(jià)公式

：基本原理計(jì)算公式費(fèi)用計(jì)算運(yùn)用舉例1．求生地價(jià)值的公式

（1）適用于在生地上進(jìn)行房屋建設(shè)的公式：

生地價(jià)值＝開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值－由生地建成房屋的開發(fā)成本－管理費(fèi)用－投資利息－銷售費(fèi)用－銷售稅費(fèi)－開發(fā)利潤(rùn)－買方購(gòu)買生地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)

（2）適用于將生地開發(fā)成熟地的公式：

生地價(jià)值＝開發(fā)完成后的熟地價(jià)值－由生地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本－管理費(fèi)用－投資利息－銷售費(fèi)用－銷售稅費(fèi)－土地開發(fā)利潤(rùn)－買方購(gòu)買生地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)

第六章假設(shè)開發(fā)法二、假設(shè)開發(fā)法的計(jì)算公式基本原理計(jì)算公式費(fèi)用計(jì)算運(yùn)用舉例2．求毛地價(jià)值的公式

（1）適用于在毛地上進(jìn)行房屋建設(shè)的公式：

毛地價(jià)值＝開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值－由毛地建成房屋的開發(fā)成本－管理費(fèi)用－投資利息－銷售費(fèi)用－銷售稅費(fèi)－開發(fā)利潤(rùn)－買方購(gòu)買毛地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)

（2）適用于將毛地開發(fā)成熟地的公式：

毛地價(jià)值＝開發(fā)完成后的熟地價(jià)值－由毛地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本－管理費(fèi)用－投資利息－銷售費(fèi)用－銷售稅費(fèi)－土地開發(fā)利潤(rùn)－買方購(gòu)買毛地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)第六章假設(shè)開發(fā)法二、假設(shè)開發(fā)法的計(jì)算公式【例6-8】某舊廠房的建筑面積6000m2。根據(jù)其所在地點(diǎn)和周圍環(huán)境，適宜裝修改造成寫字樓出租，并可獲得政府主管部門批準(zhǔn)，但需補(bǔ)交樓面地價(jià)為400元/m2的地價(jià)款，同時(shí)取得50年的土地使用權(quán)。預(yù)計(jì)裝修改造期為一年，裝修改造費(fèi)為1000元/m2（裝修改造費(fèi)均勻投入，視同發(fā)生在裝修改造期中）。估計(jì)該寫字樓裝修改造完成后即可全部租出，可出租面積為建筑面積的70%，正常出租率為85%；附近同檔次寫字樓可出租面積的年租金為800元/m2，出租的成本及稅費(fèi)為年租金的30%，報(bào)酬率為9%。購(gòu)買該舊廠房買方需要繳納的稅費(fèi)為舊廠房?jī)r(jià)格的4%。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該舊廠房現(xiàn)狀下的正常購(gòu)買總價(jià)和單價(jià)（采用折現(xiàn)方法，折現(xiàn)率為12%）?！窘狻吭O(shè)該舊廠房的正常購(gòu)買總價(jià)為V：

裝修改造后的總價(jià)值=

裝修改造費(fèi)用=

購(gòu)買該舊廠房應(yīng)補(bǔ)交地價(jià)=400×6000=240.00（萬元）

購(gòu)買該廠房應(yīng)繳納稅費(fèi)=V×4%

V=裝修改造后的總價(jià)值－裝修改造費(fèi)用－購(gòu)買該舊廠房應(yīng)補(bǔ)交地價(jià)－購(gòu)買該廠房應(yīng)繳納稅費(fèi)=1954.26－566.95－240.00－V×4%

V=1103.18（萬元）

故：該舊廠房的正常購(gòu)買總價(jià)=1103.18（萬元）

單價(jià)=1103.18/6000=1838.63（元/m2）【例6-8】計(jì)

算

過

程第七章地價(jià)評(píng)估地價(jià)體系基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)修正法路線價(jià)法地價(jià)分?jǐn)傋诘卦u(píng)估程序3．基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估

是指在對(duì)城市（鎮(zhèn)）內(nèi)有收益的土地或發(fā)生交易的土地估價(jià)的基礎(chǔ)上，按照一定評(píng)估程序、原則、方法，評(píng)估出的各級(jí)土地或各區(qū)域內(nèi)土地的平均價(jià)格，并在基準(zhǔn)地價(jià)的基礎(chǔ)上，分用途、分區(qū)域分析地價(jià)影響因素與地價(jià)的關(guān)系，建立起基準(zhǔn)地價(jià)修正體系，為評(píng)估宗地地價(jià)服務(wù)。

第七章地價(jià)評(píng)估二、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估4．基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的思路（1）劃分為土地條件均一或土地使用價(jià)值相等的區(qū)域或級(jí)別，并進(jìn)行不同區(qū)域歸類。（2）在同一土地級(jí)別或類型區(qū)域中，利用取得的土地超額利潤(rùn)、已成交的地租和地價(jià)資料，測(cè)算出不同行業(yè)用地在不同土地級(jí)別和土地條件均質(zhì)區(qū)域上形成的土地收益或地價(jià)，進(jìn)而評(píng)估出基準(zhǔn)地價(jià)。（3）分析基準(zhǔn)地價(jià)同宗地地價(jià)、租金和土地條件的相關(guān)關(guān)系，建立土地級(jí)別或區(qū)域分用途的宗地地價(jià)修正體系。

地價(jià)體系基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)修正法路線價(jià)法地價(jià)分?jǐn)傋诘卦u(píng)估程序5.基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的程序與方法（1）基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估區(qū)域范圍的確定。（2）基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估資料的調(diào)查與收集。（3）資料的分析整理。（4）樣點(diǎn)數(shù)據(jù)檢驗(yàn)。（5）基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估模型的選擇及基準(zhǔn)地價(jià)的確定。（6）提出基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)用的建議和技術(shù)。第七章地價(jià)評(píng)估二、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估1．基準(zhǔn)地價(jià)修正法的概念利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表等評(píng)估成果，按照替代原理，將待估宗地的區(qū)域條件和個(gè)別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對(duì)照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，從而求取待估宗地在估價(jià)基準(zhǔn)日價(jià)格的一種估價(jià)方法。

三、基準(zhǔn)地價(jià)修正法1、概念：路線價(jià)法是對(duì)面臨特定街道且可及性相當(dāng)?shù)氖薪值卦O(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度，選取若干標(biāo)準(zhǔn)宗地求其平均價(jià)格，此平均價(jià)格即為該特定街道的路線價(jià)，依據(jù)路線價(jià)，再配合深度價(jià)格修正率表和其他價(jià)格修正率表，計(jì)算出面臨該道路的其他宗地地價(jià)的一種估價(jià)方法。

地價(jià)體系基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)修正法路線價(jià)法地價(jià)分?jǐn)傋诘卦u(píng)估程序第七章地價(jià)評(píng)估四、路線價(jià)法1、標(biāo)準(zhǔn)宗地在城市一定區(qū)域中，根據(jù)街道狀況，公共設(shè)施的接近狀況、房屋的蔬密度等條件劃分區(qū)段，從區(qū)段范圍內(nèi)選定的在深度、寬度、用途、容積率、形狀等方面屬眾數(shù)的宗地稱為標(biāo)準(zhǔn)宗地2、選取標(biāo)準(zhǔn)宗地的具體要求有哪些？（1）一面臨街（2）土地形狀為矩形（3）臨街深度為標(biāo)準(zhǔn)深度（4）臨街寬度、用途、容積率應(yīng)具有代表性（5）其它方面，如土地使用年限、土地生熟程度等也應(yīng)具有代表性。地價(jià)體系基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)修正法路線價(jià)法地價(jià)分?jǐn)傋诘卦u(píng)估程序第七章地價(jià)評(píng)估四、路線價(jià)法地價(jià)體系基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)修正法路線價(jià)法地價(jià)分?jǐn)傋诘卦u(píng)估程序四三二一法則示意圖（2）深度價(jià)格修正常用方法介紹四三二一法則，是將臨街深度100英尺的土地，劃分為與街道平行的四等份，每等份的臨街深度為25英尺，各等份的價(jià)值因離街道的遠(yuǎn)近不同而不同。從街道方向算起，第一等份的價(jià)值、第二等份的價(jià)值、第三等份的價(jià)值、第四等份的價(jià)值分別占整塊土地價(jià)值的40％、30％、20％、10％。地價(jià)體系基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)修正法路線價(jià)法地價(jià)分?jǐn)傋诘卦u(píng)估程序第七章地價(jià)評(píng)估四、路線價(jià)法九八七六法則示意圖如果超過100英尺，則按九八七六法則來計(jì)算，即超過100英尺的第一個(gè)25英尺等份的價(jià)值、第二個(gè)25英尺等份的價(jià)值、第三個(gè)25英尺等份的價(jià)值、第四個(gè)25英尺等份的價(jià)值分別為臨街深度100英尺的土地價(jià)值的9％、8％、7％、6％。3、如何劃分路線價(jià)區(qū)段？在劃分路線價(jià)區(qū)段時(shí)，應(yīng)將可及性相當(dāng)、地塊相連的土地劃分為同一個(gè)路線價(jià)區(qū)段。兩個(gè)路線價(jià)區(qū)段的分界線，原則上是地價(jià)有顯著差異的地點(diǎn)，一般是從十字路或丁字路中心處劃分，兩個(gè)路口之間的地段為一個(gè)路線價(jià)區(qū)段。一般情況下，一條街道只設(shè)一個(gè)路線價(jià)。地價(jià)體系基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)修正法路線價(jià)法地價(jià)分?jǐn)傋诘卦u(píng)估程序第七章地價(jià)評(píng)估四、路線價(jià)法64

第八章房地產(chǎn)估價(jià)中的其他數(shù)學(xué)方法長(zhǎng)期趨勢(shì)法價(jià)格指數(shù)聚類分析模糊數(shù)學(xué)長(zhǎng)期趨勢(shì)法：推測(cè)、判斷房地產(chǎn)的未來價(jià)格。即一般估價(jià)時(shí)點(diǎn)都是未來。長(zhǎng)期趨勢(shì)法應(yīng)用于：假設(shè)開發(fā)法中預(yù)測(cè)未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值收益法中對(duì)未來凈收益等的預(yù)測(cè)填補(bǔ)某些房地產(chǎn)價(jià)格歷史資料的缺乏比較、分析兩宗（或兩類）以上房地產(chǎn)