房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營輔導(dǎo)資料十八

大連理工大學(xué)網(wǎng)絡(luò)教育學(xué)院第10頁共10頁房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營輔導(dǎo)資料十八主題：總復(fù)習(xí)學(xué)習(xí)時間：2015年1月內(nèi)容：我們這周主要對以往學(xué)習(xí)的基礎(chǔ)知識進(jìn)行復(fù)習(xí)。希望通過對下面內(nèi)容的復(fù)習(xí)能使同學(xué)們加深對本課程所學(xué)內(nèi)容的理解。一、基本概念1、熟地、毛地與生地熟地，指具備開發(fā)建設(shè)條件（達(dá)到七通一平）立即可以開始建設(shè)的土地。毛地，指不具備開發(fā)建設(shè)條件的城市國有土地。生地，指不具備開發(fā)建設(shè)條件的鄉(xiāng)村集體土地。2、土地一級開發(fā)土地一級開發(fā)指由政府或政府授權(quán)委托的企業(yè)，對一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國有土地（毛地）或鄉(xiāng)村集體土地（生地）進(jìn)行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補(bǔ)償，并進(jìn)行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達(dá)到七通一平的建設(shè)條件（熟地），再對熟地進(jìn)行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過程。3、房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)是指由具有一定開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在依法取得的國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并通過銷售或出租開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，從而獲得經(jīng)濟(jì)利益的過程。4、土地使用權(quán)出讓土地使用權(quán)出讓指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。5、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓指土地使用權(quán)出讓后，土地使用權(quán)受讓人將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給他人的行為，包括出售、交換和贈與等。6、土地使用權(quán)劃撥土地使用權(quán)劃撥指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。7、居住建筑密度居住建筑密度指居住建筑對居住用地的覆蓋率，等于居住建筑基底面積比上居住建筑用地面積。8、建筑容積率建筑容積率指項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。9、土地增值稅土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。10、契稅契稅是指房屋所有權(quán)發(fā)生變更時，就當(dāng)事人所訂契約按房價的一定比例向新業(yè)主（產(chǎn)權(quán)承受人）征收的一次性稅收。11、房地產(chǎn)市場需求房地產(chǎn)市場需求指在一定時期內(nèi)，房地產(chǎn)市場的消費(fèi)者愿意并且能夠購買的房地產(chǎn)的數(shù)量。12、房地產(chǎn)市場供給房地產(chǎn)市場供給指在一定時期內(nèi)，房地產(chǎn)市場的生產(chǎn)者愿意并且能夠向市場提供的房地產(chǎn)數(shù)量。13、房地產(chǎn)泡沫房地產(chǎn)泡沫是指由于房地產(chǎn)投機(jī)引起的房地產(chǎn)市場價格與使用價值嚴(yán)重背離，脫離了實際使用者支撐而持續(xù)上漲的過程及狀態(tài)。14、房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)市場分析，即通過房地產(chǎn)市場信息的收集、分析和加工處理，尋找其內(nèi)在的規(guī)律和含義，預(yù)測市場未來的發(fā)展趨勢，用以幫助房地產(chǎn)市場的參與者掌握市場動態(tài)、把握市場機(jī)會或調(diào)整其市場行為。15、房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃（狹義理解）房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃就是促銷策劃，即如何想方設(shè)法把樓賣出去。（廣義理解）房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃即業(yè)界人士所說的房地產(chǎn)開發(fā)項目全程策劃,是在房地產(chǎn)市場分析的基礎(chǔ)上，就房地產(chǎn)投資方向與開發(fā)時機(jī)的選擇、開發(fā)項目選址、開發(fā)項目定位、營銷推廣等一系列環(huán)節(jié)進(jìn)行的全過程策劃。16、房地產(chǎn)開發(fā)投資房地產(chǎn)開發(fā)投資指投資者從購買土地使用權(quán)開始，經(jīng)過項目策劃、規(guī)劃設(shè)計和施工建設(shè)等過程獲得房地產(chǎn)商品，然后將其推向市場，轉(zhuǎn)讓給新的投資者或使用者，并通過轉(zhuǎn)讓過程收回投資、實現(xiàn)開發(fā)商收益目標(biāo)的投資活動。17、房地產(chǎn)置業(yè)投資房地產(chǎn)置業(yè)投資指購置物業(yè)以滿足自身生活居住或出租或生產(chǎn)經(jīng)營需要，并在不愿意持有該物業(yè)時可以獲取轉(zhuǎn)售收益的一種投資活動。18、位置的含義狹義的理解：指某一具體投資項目的場地在城市中的地理位置，包括宏觀、中觀和微觀位置。廣義的理解：除了地理位置外，還包括該位置所處的社會、經(jīng)濟(jì)、自然環(huán)境或背景。19、房地產(chǎn)市場細(xì)分房地產(chǎn)市場細(xì)分就是從房地產(chǎn)購買者的需求差異性出發(fā)，從差異性中尋找具有共同消費(fèi)需求的消費(fèi)群，據(jù)此將房地產(chǎn)市場劃分為若干個子市場的行為。20、目標(biāo)市場選擇目標(biāo)市場選擇，就是在對細(xì)分市場評估的基礎(chǔ)上，選擇某一類或某幾類細(xì)分市場作為企業(yè)所要服務(wù)的市場。21、市場定位市場定位指企業(yè)設(shè)計出自己的產(chǎn)品和形象，從而在目標(biāo)顧客心中確定與眾不同的有價值的地位。22、現(xiàn)金流量與凈現(xiàn)金流量把某一項投資活動作為一個獨(dú)立的系統(tǒng)，把一定時期各時間點(diǎn)上實際發(fā)生的現(xiàn)金流出或流入叫做現(xiàn)金流量。其中，流入系統(tǒng)的現(xiàn)金叫現(xiàn)金流入；流出系統(tǒng)的現(xiàn)金叫現(xiàn)金流出；各對應(yīng)時間點(diǎn)上的現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出之差稱各時間點(diǎn)上的凈現(xiàn)金流量。23、資金時間價值資金時間價值指一定資金在生產(chǎn)和流通過程中隨時間的推移產(chǎn)生的增值，所增值的部分就是資金的時間價值。24、財務(wù)凈現(xiàn)值（NPV）是指項目按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率,將項目計算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算到開發(fā)活動起始點(diǎn)的現(xiàn)值之和。25、財務(wù)內(nèi)部收益率（IRR）是指項目在整個計算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率。26、可行性研究可行性研究是關(guān)于建設(shè)項目是否可行的研究。具體來說，可行性研究是指在投資決策之前，決定項目在技術(shù)上、經(jīng)濟(jì)上是否可行所必須進(jìn)行的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析論證的一種方法。27、房地產(chǎn)項目經(jīng)濟(jì)評價房地產(chǎn)項目經(jīng)濟(jì)評價是在房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測、房地產(chǎn)項目策劃、房地產(chǎn)項目投資與成本費(fèi)用估算、房地產(chǎn)項目收入估算與資金籌措的基礎(chǔ)上，對擬建項目的財務(wù)可行性和經(jīng)濟(jì)合理性進(jìn)行分析論證，為項目的科學(xué)決策提供依據(jù)。28、項目財務(wù)評價項目財務(wù)評價是根據(jù)現(xiàn)行的財稅制度和價格體系，站在財務(wù)主體的角度，在對項目財務(wù)效益與費(fèi)用的估算以及編制財務(wù)輔助報表的基礎(chǔ)上，編制財務(wù)基本報表，計算財務(wù)分析指標(biāo)，考察和分析項目的盈利能力、清償能力以及資金平衡狀況，判別項目的財務(wù)可行性，明確項目對財務(wù)主體的價值以及對投資者的貢獻(xiàn)，為投資決策、融資決策以及銀行審批貸款提供依據(jù)。29、不確定性分析不確定性分析是通過對擬建項目的主要不確定性因素進(jìn)行分析，計算基本變量的增減變化引起的項目財務(wù)或經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的變化，找出最敏感的因素及其臨界點(diǎn)。30、風(fēng)險分析風(fēng)險分析則是通過對風(fēng)險因素的識別，采用定性或定量方法估計風(fēng)險因素發(fā)生的可能性及對項目的影響程度，揭示影響項目成敗的關(guān)鍵風(fēng)險因素，為投資決策服務(wù)。31、工程項目施工招投標(biāo)工程項目施工招投標(biāo)是指招標(biāo)人（如房地產(chǎn)開發(fā)商）設(shè)定“工程項目施工”這一標(biāo)的，招請若干個建筑承包商（投標(biāo)人）進(jìn)行秘密報價競爭，從中選擇優(yōu)勝者，并與之達(dá)成協(xié)議，簽訂合同的過程。32、公開招標(biāo)也稱為競爭性招標(biāo)，是指招標(biāo)人以招標(biāo)公告的方式邀請不特定的法人或者其他組織投標(biāo)。33、邀請招標(biāo)也稱有限競爭性招標(biāo)或選擇性招標(biāo)，是指招標(biāo)人以投標(biāo)邀請書的方式邀請?zhí)囟ǖ姆ㄈ嘶蛘咂渌M織投標(biāo)。34、工程項目管理廣義的工程項目管理，是針對某一個工程項目所進(jìn)行的全壽命周期的管理，包括規(guī)劃設(shè)計階段的設(shè)計管理(DM)、工程施工階段的施工管理(CM)和項目建成以后的設(shè)施管理(FM)或物業(yè)管理(PM)。狹義的工程項目管理通常指工程施工階段的管理，包括:質(zhì)量、進(jìn)度、費(fèi)用控制，合同、安全、信息管理，開發(fā)商、建筑師、承包商等關(guān)系的協(xié)調(diào)。35、權(quán)益融資權(quán)益融資又稱股權(quán)融資，是指以所有者身份投入非負(fù)債性資金的方式進(jìn)行的融資。企業(yè)權(quán)益融資形成企業(yè)的“所有者權(quán)益”和項目的“資本金”。發(fā)行股票、吸收其他機(jī)構(gòu)投資者投資、合作開發(fā)都屬于權(quán)益融資。36、債務(wù)融資債務(wù)融資就是通過舉債的方式融資。房地產(chǎn)開發(fā)貸款、土地儲備貸款、房地產(chǎn)抵押貸款、房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券都屬于債務(wù)融資。37、房地產(chǎn)抵押貸款房地產(chǎn)抵押貸款是指借款人以其合法擁有的房地產(chǎn)，在不轉(zhuǎn)移占有方式的前提下，向貸款人提供債務(wù)履行擔(dān)保，獲得貸款的行為。38、個人住房抵押貸款個人住房抵押貸款是指個人購買住房時，以所購買住房作為抵押擔(dān)保，向金融機(jī)構(gòu)申請貸款的行為。39、房地產(chǎn)開發(fā)項目融資指房地產(chǎn)投資者為確保開發(fā)項目的順利進(jìn)行而進(jìn)行的融通資金的活動，包括資金籌措與資金供應(yīng)。40、促銷組合促銷組合是指企業(yè)根據(jù)促銷的需要，對廣告、銷售促進(jìn)、公關(guān)宣傳與人員推銷等各種促銷方式進(jìn)行的適當(dāng)選擇和綜合編配。二、典型計算1．復(fù)利計算（1）復(fù)利計算中的常用符號——現(xiàn)值；——終值；——連續(xù)出現(xiàn)在各計息周期期末的等額支付金額，簡稱年值；——計息周期數(shù)；——每個計息周期的利率。（2）復(fù)利計算公式=1\*GB3①復(fù)利終值計算公式已知：，，求=稱為復(fù)利終值系數(shù)，記為（）=2\*GB3②復(fù)利現(xiàn)值計算公式已知：，，求稱為復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)，記為（）=3\*GB3③等額序列支付的資金回收計算公式已知：，，求稱為等額序列支付的資金回收系數(shù)，記為（）=4\*GB3④等額序列支付的現(xiàn)值計算公式已知：，，求稱為等額序列支付的現(xiàn)值系數(shù),記為（）=5\*GB3⑤等額序列支付的終值系數(shù)已知：，，求稱為等額序列支付的終值系數(shù)，記為（）=6\*GB3⑥等額序列支付的儲存基金計算公式已知：，，求稱為等額序列支付的儲存基金系數(shù)，記為（）例1：P252525P2525252525250012345圖1現(xiàn)金流量圖解：斷該項投資核算的標(biāo)準(zhǔn)是有沒有20%的年收益率。方法一：按20%的年收益率，投資200萬元應(yīng)該獲得：（）=498（萬元）而實際收益：（）+250=436（萬元）<，則此項投資沒有達(dá)到20%的收益率，故不合算。方法二：將收益折算成現(xiàn)值：（）+250（）=175.25（萬元）表明若按20%的收益率，獲得這樣收益的投資額只需投資175.25萬元，而實際投資200萬元，因此是不合理的。例2：某家庭以抵押貸款方式購買一套價值為25萬元的住宅,如果該家庭首付款為房價的30%,其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為10年，按月等額償還，年貸款利率為15%。問月還款額為多少？解：已知：抵押貸款額P=25×70%=17.5（萬元）；月貸款利率計息周期數(shù)則月還款額：2．財務(wù)評價的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（1）財務(wù)內(nèi)部收益率財務(wù)內(nèi)部收益率是指項目在整個計算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率。IRR是評估項目盈利性的基本指標(biāo)。這里的計算期，對房地產(chǎn)開發(fā)項目而言是指從購買土地使用權(quán)開始到項目全部售出為止的時間。財務(wù)內(nèi)部收益率的經(jīng)濟(jì)含義是，項目在這樣的折現(xiàn)率下，到項目壽命終了時，所有投資可以被完全收回。IRR的計算公式為：式中：CI——現(xiàn)金流入量；CO——現(xiàn)金流出量；(CI-CO)t——項目在第t年的凈現(xiàn)金流量；t——0~項目開始進(jìn)行的時間點(diǎn)；n——計算期，即項目的開發(fā)或經(jīng)營周期（年、半年、季度或月）財務(wù)內(nèi)部收益率可以通過內(nèi)插法求得，即先按目標(biāo)收益率或基準(zhǔn)收益率求得項目的財務(wù)凈現(xiàn)值，如為正，則采用更高的折現(xiàn)率使凈現(xiàn)值為接近于零的正值和負(fù)值各一個，最后用內(nèi)插公式求出，內(nèi)插公式為：式中：il——當(dāng)凈現(xiàn)值為接近于零的正值時的折現(xiàn)率；i2——當(dāng)凈現(xiàn)值為接近于零的負(fù)值時的折現(xiàn)率；NPV1——采用低折現(xiàn)率時凈現(xiàn)值的正值；NPV2——采用高折現(xiàn)率時凈現(xiàn)值的負(fù)值。式中i1與i2之差不應(yīng)超過2%，否則，折現(xiàn)率i1、i2和凈現(xiàn)值之間不一定呈線性關(guān)系，從而使所求得的內(nèi)部收益率失真。內(nèi)部收益率表明了項目投資所能支付的最高貸款利率。如果貸款利率高于內(nèi)部收益率，項目投資就會面臨虧損。因此所求出的內(nèi)部收益率是可以接受貸款的最高利率。將所求出的內(nèi)部收益率與部門或行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或目標(biāo)收益率ic比較，當(dāng)FIRRic時，則認(rèn)為項目在財務(wù)上是可以接受的。（2）財務(wù)凈現(xiàn)值財務(wù)凈現(xiàn)值（NPV）是房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價中的另一個重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。它是指項目按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率ic，將各年的凈現(xiàn)金流量折算到開發(fā)活動起始點(diǎn)的現(xiàn)值之和，其計算公式為：式中：NPV——項目在起始時間點(diǎn)的財務(wù)凈現(xiàn)值；ic——基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率。如果FNPV0，說明項目的獲利能力達(dá)到或超過了基準(zhǔn)收益率的要求，因而在財務(wù)上是可以接受的。（3）成本利潤率（重點(diǎn)掌握）指開發(fā)利潤占總開發(fā)成本的比率,是開發(fā)經(jīng)營期的利潤率。是初步判斷房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)可行性的一個經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)。其計算公式為：開發(fā)商成本利潤率==1\*GB3①總開發(fā)價值的計算項目全部銷售總開發(fā)價值=總銷售收入——銷售稅金項目出租經(jīng)營總開發(fā)價值=項目在整個執(zhí)有期內(nèi)凈經(jīng)營收入和凈轉(zhuǎn)售收入的現(xiàn)值累計之和。=2\*GB3②總開發(fā)成本房地產(chǎn)開發(fā)項目在開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)實際支出的成本，在數(shù)量上等于開發(fā)建設(shè)投資。例3：開發(fā)商以5000萬元的價格獲得了一宗占地面積為4000平方米的土地50年使用權(quán)，建筑容積率為5.5，建筑覆蓋率為60%，樓高14層，1~4層建筑面積相等，5~14層為塔樓（均為標(biāo)準(zhǔn)層），建造成本為3500元/平方米，專業(yè)人員費(fèi)用為建造成本預(yù)算的8%，，行政性收費(fèi)等其他費(fèi)用為460萬元，管理費(fèi)為土地成本、建造成本、專業(yè)人員費(fèi)用和其他費(fèi)用之和的3.5%，市場推廣費(fèi)、銷售代理費(fèi)和銷售稅費(fèi)分別為銷售收入的0.5%,3.0%和6.5%,預(yù)計建成后售價為12000元/平方米。項目開發(fā)周期為3年，后2年為建設(shè)期，地價于開始一次投入，建造成本、專業(yè)人員費(fèi)用、其他費(fèi)用和管理費(fèi)在建設(shè)期內(nèi)均勻投入；年貸款利率為12%，按季度計息，融資費(fèi)用為貸款利息的10%。問項目總建筑面積、標(biāo)準(zhǔn)層每層建筑面積和開發(fā)商可獲得的成本利潤率是多少？解：（1）項目總開發(fā)價值：=1\*GB3①項目建筑面積為：4000×5.5=22000（平方米）=2\*GB3②標(biāo)準(zhǔn)層每層建筑面積為：（22000－4000×60％×4）／10＝1240（平方米）=3\*GB3③項目總銷售收入：22000×12000＝26400（萬元）=4\*GB3④銷售稅費(fèi)：26400×6.5％＝1716（萬元）=5\*GB3⑤項目總開發(fā)價值：26400－1716＝24684（萬元）（２）項目總開發(fā)成本=1\*GB3①土地成本：5000萬元=2\*GB3②建造成本：22000×3500＝7700（萬元）=3\*GB3③專業(yè)人員費(fèi)用：7700×8％＝616（萬元）=4\*GB3④其他費(fèi)用：460萬元。=5\*GB3⑤管理費(fèi)：（5000+7700+616+460）×3.5%=482.16（萬元）=6\*GB3⑥財務(wù)費(fèi)用：土地費(fèi)用利息：建造費(fèi)用／專業(yè)人員費(fèi)用／其他費(fèi)用／管理費(fèi)用利息：融資費(fèi)用：（2128.80+1161.98）×10%=329.08（萬元）財務(wù)費(fèi)用總計：2128.80+1161.98+329.08=3619.86（萬元）=7\*GB3⑦市場推廣及銷售代理費(fèi)用：26400×（0.5%+3.0%）=924(萬元)=8\*GB3⑧項目總開發(fā)成本：5000+7700+616+460+482.16+3619.86+924=18802.02(萬元)（3）開發(fā)商利潤：24684-18802.02=5881.98（萬元）（4）成本利潤率：5881.98÷18802.02×100%=31.28%例4:已知某投資項目的凈現(xiàn)金流量如下表所示。如果投資者的目標(biāo)收益率為10%，求該投資項目的財務(wù)凈現(xiàn)值。單位為萬元。年份012345現(xiàn)金流入300300300300500現(xiàn)金流出1000凈現(xiàn)金流量-1000300300300300500解：利用凈現(xiàn)值公式，則該項目財務(wù)凈現(xiàn)值3、土地增值稅的計算(重點(diǎn)掌握)土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入-扣除項目金額其中，扣除項目金額=取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本+房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用(財務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用)+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×20%土地增值稅實行四級超率累進(jìn)稅率：增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%；增值額超過扣除項目金額50%、未超過100%的部分，稅率為40%；增值額超過扣除項目金額100%、未超過200%的部分，稅率為50%；增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。同學(xué)們理解四級超率累進(jìn)稅率可能比較困難，這和個人所得稅的計算有一定類似。具體計算時大家采用速算公式計算。增值稅計算的速算公式：（1）增值額未超過扣除項目金額50%，即增值率=增值額/扣除項目金額≦50%土地增值稅=增值額*30%（2）增值額超過扣除項目金額50%、未超過100%，即50%<增值率≦100%土地增值稅=增值額*40%-扣除項目金額*5%（3）增值額超過扣除項目金額100%、未超過200%,即100%<增值率≦200%土地增值稅=增值額*50%