昆明汽車北站項目招商策劃溝通案

昆明地鐵

汽車北站項目招商策劃溝通案作為一家專業(yè)的整合推廣公司多年的商業(yè)地產(chǎn)推廣經(jīng)驗我們深諳商業(yè)之道但對于本次提案我們認為不應(yīng)該是一次招商推廣策略匯報而應(yīng)該是招商策劃定性溝通案沒有定性的產(chǎn)品任何推廣策略都是不夠精準的那么本案首先得明確項目的產(chǎn)品明確項目明年底順利實現(xiàn)開業(yè)盈利首要解決的問題把脈本案關(guān)鍵找到核心問題解決核心問題業(yè)態(tài)定位！什么樣的商家能夠在本案存活而且更重要的是能夠活得精彩！本案的問題核心三個方面分析地段人流物業(yè)屬性如何規(guī)劃項目業(yè)態(tài)？地段住宅區(qū)村落區(qū) 本案農(nóng)田荒地 住宅區(qū)村落區(qū) 片區(qū)居住、商業(yè)氛圍不濃，沒有形成核心商圈或次級商圈，區(qū)域商業(yè)需求力不強。項目位于北市區(qū)北端，北京路、渝昆高速之間的豐源路中段，北部汽車客運站處，交通便利；片區(qū)內(nèi)大量的農(nóng)田及村落，住宅區(qū)較少，少數(shù)幾個高層住宅入住率低；城區(qū)方向山體方向地鐵、汽車、公交車、出租車場四站交匯處，人流車流主要以客運汽車及乘客為主。項目基地坐落于北部客運站南側(cè)，豐源路邊，目前與豐源陸形成8米的高差；項目南側(cè)豐源路車流大、人流少；北側(cè)為汽車站汽車客運公司2.5萬方的新商業(yè)體、客運站、公交總站、出租車場；客運站周邊人流量較大，有部分低端商業(yè)及一家德克士商業(yè)分布。本案人流人流動線低收入乘客客群為主，城鄉(xiāng)打工者占比較大，人均素質(zhì)較低，消費力薄弱。汽車北站省內(nèi)輻射滇東北昭通、曲靖，客流低收入群體占大部分，人均素質(zhì)不高；汽車北站省外輻射廣東、東莞、深圳、貴州、廣西等地，客流以打工往返者居多。目的性及隨機性消費薄弱，以吃（快餐）、?。ㄟ^夜）、行（箱包）等及時性需求為主。項目周邊居住氛圍不濃，沒有城市綜合體及大型商業(yè)體支撐，商業(yè)沒有目的性消費客群；未來較長一段時間內(nèi)，周邊住戶地鐵乘客大部分在倒數(shù)第二站下車，到本案的隨機性人群很少。物業(yè)屬性地鐵直接上蓋商業(yè)非賣自持運營物業(yè)商業(yè)用地性質(zhì)，不支持寫字樓屬性昆明首個純地鐵性質(zhì)商業(yè)體項目掃描昆明地鐵2號線北端起始站共6層，1、2層為站廳層，3—6層為地鐵商業(yè)配套總體量21323方,商業(yè)面積13517體量小，無目的性消費吸附力，消費屬性與客流一致昆明首個直接地鐵上蓋商業(yè)1.3萬方地鐵商業(yè)配套非賣自持運營坐擁北部客運站4站交匯處人流量大，個體消費能力較弱昆明地鐵資源經(jīng)營公司首發(fā)地鐵直接上蓋物業(yè)探索昆明地鐵商業(yè)盈利模式打造昆明地鐵商業(yè)第一桶金目前項目面臨的問題顯而易見中高端客流不大，消費層次低，區(qū)域小區(qū)入住率低但做商業(yè)是毋庸置疑的關(guān)鍵是做什么商業(yè)，什么業(yè)態(tài)？做寫字樓死周邊無商務(wù)氛圍位置偏僻車流大、嘈雜，環(huán)境較差配套缺乏做大型超市死需求型消費為主，生活用品需求不強停留時間短暫，不會長時逗留3層以上超市對客流吸附力弱做酒店死客群停留時間短暫、消費力低前期地鐵乘客量不會太大支撐不了4-6層的酒店客房體量全做網(wǎng)吧死面積過大，人流不能全部滿足客流大小頻次與節(jié)假日相關(guān)，需求波動大做餐飲死體量大，4-6層商業(yè)吸附力不強中高端餐飲消費不能很好地支撐什么都不能做？項目面臨的阻礙確實不少從人流的需求特點出發(fā)四站交匯，百萬人流總得有適合的商業(yè)機會短時間、及時性、需求性消費商業(yè)打造昆明首個停歇地商業(yè)業(yè)態(tài)挖掘必須型消費潛力定位昆明地鐵快客們的需求性業(yè)態(tài)滿足百萬乘客的及時性消費需求整合停歇地需求型商業(yè)解決臟亂差、價格高的周邊餐飲商業(yè)打造超高性價比特色餐飲美食解決候車型乘客的時間消磨問題網(wǎng)吧及電玩娛樂平臺解決隔夜型乘客的住宿需求經(jīng)濟型快捷酒店誠信經(jīng)營于是我們給出了本案的業(yè)態(tài)定位3層業(yè)態(tài)：美食小吃+小型零售特色：經(jīng)濟實惠、品類繁多。業(yè)態(tài)：米線店、面館、快餐、副食品、小賣部等優(yōu)勢：劃成小鋪，形成大排檔就餐、提高租金收益，吸引人流，形成競爭及集群效應(yīng)鋪面區(qū)人流出入口就餐區(qū)中庭于是我們給出了本案的業(yè)態(tài)定位4層業(yè)態(tài)：網(wǎng)吧+電玩/客旅箱包用品業(yè)態(tài)：中型網(wǎng)吧、電玩（如果不能做電玩就招商箱包用品店）優(yōu)勢：客流等車上網(wǎng)需求、經(jīng)營較為容易，對客流的吸附力強電玩/箱包用品店網(wǎng)吧區(qū)于是我們給出了本案的業(yè)態(tài)定位5、6層業(yè)態(tài)：快捷酒店特色：經(jīng)濟實惠、服務(wù)周到。優(yōu)勢：兩層分別引進兩家酒店，形成競爭機制，為過夜乘客提供鐘點房及過夜等車需求示意圖可行性業(yè)態(tài)定位完成之后，業(yè)態(tài)實現(xiàn)目前面臨幾個問題：整個物業(yè)人流動線3層餐飲的排煙問題電梯配置，快捷酒店客流導入業(yè)態(tài)店招問題采光問題人流動線打通關(guān)鍵人流動線，整個物業(yè)客流形成外循環(huán)，并吸附其他三站客流消費；地鐵人流不足以支撐本案商業(yè)，那么客運站的大量人流引入本案消費就成了商業(yè)成活的關(guān)鍵。豐源路規(guī)劃路打通最大人流動線關(guān)鍵打通最大人流動線關(guān)