思源策劃邏輯思維的培養(yǎng)

「策劃邏輯思維的培養(yǎng)」

1什么是“策劃”思考一：大家回想一件事情：從你接到思源的面試通知到你面試完畢并應(yīng)聘成功，你都做了些什么？興奮導(dǎo)致徹夜難眠向朋友打聽公司情況精心打扮準(zhǔn)備面試準(zhǔn)備相關(guān)應(yīng)聘資料思考可能被問到的問題忐忑等待面試開始詢問自己關(guān)心的問題揣測問題并技巧回答為何會有以上種種事件出現(xiàn)：因?yàn)槟阆氤晒?yīng)聘！把以上信息按時間順序排列：把以上信息按工作階段分類：前期準(zhǔn)備階段面試準(zhǔn)備階段面試階段把以上信息按重要性分類：核心因素重要因素次要因素我們把以上分析進(jìn)行一下組合：核心因素重要因素次要因素前期準(zhǔn)備階段面試準(zhǔn)備階段面試階段通過以上對信息的處理，我們應(yīng)該明確：1、一切紛繁的事件都是為了達(dá)到目的而進(jìn)行的2、在不同階段；應(yīng)該做不同的事情3、處理好核心問題是完成目標(biāo)的關(guān)鍵思考二：同樣的商品，為何有不同的價格？大家來總結(jié)一下原因：1、因?yàn)榭蓸钒b不一樣了2、因?yàn)閹讉€地方的租金不一樣3、因?yàn)檫M(jìn)貨成本不一樣4、因?yàn)橄M(fèi)的環(huán)境不一樣………能把這些原因做一個總結(jié)嗎？因?yàn)榭蓸返膬r值發(fā)生了變化這又衍生出了另一個問題：什么是價值？價值價格客戶價格是價值的外在表現(xiàn)，當(dāng)商品的價值改變時，其價格也會隨之發(fā)生改變；而價值改變的原因是商品獲得其消費(fèi)客戶的認(rèn)可，并因此產(chǎn)生的消費(fèi)需求；因此，“客戶”是需要研究的核心因素。我們來做一下對位分析：酒吧商店超市主力客戶消費(fèi)特征可樂的價值時尚青年群體附近居民路人家庭主婦有較好的支付能力；注重氛圍和感受因生活需要而產(chǎn)生的隨機(jī)型消費(fèi)因生活必須而產(chǎn)生的目的型消費(fèi)滿足心理愉悅的調(diào)味品一瓶普通可樂便宜的可樂通過以上對信息的處理，我們應(yīng)該明確：1、“客戶”是所有事件的終端載體2、“客戶”需求的變化是引發(fā)價值改變的核心原因現(xiàn)在，我們來總結(jié)一下什么是“策劃”A點(diǎn)B點(diǎn)策劃的第一層含義（基本原理）：策劃是為實(shí)現(xiàn)既定目標(biāo)而進(jìn)行的一系列動作A點(diǎn)B點(diǎn)策劃的第二層含義：策劃是通過合理的分析，找出實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的最佳途徑A點(diǎn)B點(diǎn)策劃的第三層含義：目標(biāo)是綜合變量；沒有絕對唯一，只有最適合B1點(diǎn)B2點(diǎn)2什么是“房地產(chǎn)策劃”什么是房地產(chǎn)？房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程：城市化進(jìn)程舊城改造新城建設(shè)建設(shè)用地一級開發(fā)商土地整理土地交易中心招拍掛二級開發(fā)商土地研判規(guī)劃設(shè)計報規(guī)報建投資建設(shè)銷售準(zhǔn)備開盤銷售客戶購買自住投資三級市場二次交易土地運(yùn)營和規(guī)劃階段項(xiàng)目產(chǎn)品研發(fā)階段產(chǎn)品銷售和流轉(zhuǎn)階段多數(shù)時候，我們所接觸的房地產(chǎn)開發(fā)是從項(xiàng)目產(chǎn)品研發(fā)到銷售完畢的過程；因此以下將以此為重點(diǎn)進(jìn)行深入分析。狹義房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程：二級開發(fā)商項(xiàng)目研判規(guī)劃設(shè)計報規(guī)報建投資建設(shè)銷售準(zhǔn)備開盤銷售客戶購買按照策劃理論對房地產(chǎn)開發(fā)工作進(jìn)行解析：項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品銷售客戶開發(fā)商通過招拍掛程序獲取土地，在深入研究和分析的基礎(chǔ)上開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，通過終端客戶的購買行為完成產(chǎn)品銷售，從而獲得經(jīng)濟(jì)效益。我們可以簡單的把房地產(chǎn)策劃總結(jié)為：以商品房產(chǎn)品為載體；通過終端客戶以購買方式獲取商品房權(quán)益的行為使開發(fā)商通過銷售獲取經(jīng)濟(jì)利益的資源配置過程二級開發(fā)商項(xiàng)目研判規(guī)劃設(shè)計報規(guī)報建投資建設(shè)銷售準(zhǔn)備開盤銷售客戶購買1、明晰項(xiàng)目土地自身素質(zhì)和可塑性2、了解目標(biāo)客戶的需求特征和偏重3、項(xiàng)目成本投入和可實(shí)現(xiàn)的市場價值4、項(xiàng)目建設(shè)面臨的市場機(jī)會和風(fēng)險項(xiàng)目研判1、明晰項(xiàng)目土地自身素質(zhì)和可塑性土地屬性研究土地開發(fā)要素分析交通屬性規(guī)劃屬性商業(yè)屬性配套屬性地區(qū)規(guī)劃研究地塊指標(biāo)地塊四至項(xiàng)目研判2、了解目標(biāo)客戶的需求特征和偏重客戶總體研究客戶來源客戶構(gòu)成職業(yè)分析年齡分析消費(fèi)習(xí)慣分析家庭結(jié)構(gòu)分析產(chǎn)品需求分析價格需求分析項(xiàng)目研判3、項(xiàng)目成本投入和可實(shí)現(xiàn)的市場價值財務(wù)測算財務(wù)模型選取細(xì)分產(chǎn)品價格確定未來價格走勢預(yù)測項(xiàng)目銷售周期確定開發(fā)成本估算內(nèi)部收益率經(jīng)營利潤分析風(fēng)險評估成本測算模型項(xiàng)目研判4、項(xiàng)目建設(shè)面臨的市場機(jī)會和風(fēng)險城市宏觀經(jīng)濟(jì)研究總體房地產(chǎn)市場城市總體規(guī)劃研究區(qū)域房地產(chǎn)市場國家產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)國家信貸投放城市經(jīng)濟(jì)總量

社會消費(fèi)能級人民生活水平城市化水平固定資產(chǎn)投資產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)研究經(jīng)濟(jì)外向度房地產(chǎn)政策城市概況城市總體性質(zhì)城市區(qū)位城市交通人口屬性城市規(guī)劃宏觀房地產(chǎn)市場宏觀房地產(chǎn)建設(shè)指標(biāo)分析土地市場研究商品房市場分析分物業(yè)市場分析（住宅）市場未來發(fā)展預(yù)期區(qū)域市場概況區(qū)域典型項(xiàng)目分析區(qū)域市場競爭及發(fā)展趨勢總結(jié)二級開發(fā)商項(xiàng)目研判規(guī)劃設(shè)計報規(guī)報建投資建設(shè)銷售準(zhǔn)備開盤銷售客戶購買1、天津市建筑規(guī)范相關(guān)內(nèi)容2、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計包含哪些內(nèi)容3、怎樣根據(jù)自身情況安排合理設(shè)計規(guī)劃設(shè)計1、天津市建筑規(guī)范相關(guān)內(nèi)容建筑面積計算，層高等文件規(guī)劃設(shè)計2、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計包含哪些內(nèi)容產(chǎn)品規(guī)劃物業(yè)形態(tài)選型產(chǎn)品形態(tài)初步定位規(guī)劃布局建議物業(yè)體量配比建議景觀及道路系統(tǒng)建議外立面建議配套系統(tǒng)建議其他細(xì)化產(chǎn)品建議規(guī)劃設(shè)計3、怎樣根據(jù)自身情況安排合理設(shè)計用振業(yè)、中鐵項(xiàng)目案例介紹二級開發(fā)商項(xiàng)目研判規(guī)劃設(shè)計報規(guī)報建投資建設(shè)銷售準(zhǔn)備開盤銷售客戶購買1、明確的項(xiàng)目營銷思路2、市場形象的樹立與傳遞3、客戶的有效蓄積和轉(zhuǎn)化銷售準(zhǔn)備1、明確的項(xiàng)目營銷思路營銷思路銷售目標(biāo)銷售價格項(xiàng)目營銷環(huán)境營銷難點(diǎn)項(xiàng)目價值體系梳理銷售準(zhǔn)備1、明確的項(xiàng)目營銷思路價格表的制定1：項(xiàng)目均價2：各區(qū)均價3：各棟均價4：各朝向均價5：各樓層價格6：一房一價表銷售準(zhǔn)備1、明確的項(xiàng)目營銷思路價值體系梳理銷售準(zhǔn)備1、明確的項(xiàng)目營銷思路營銷思路的確定銷售準(zhǔn)備2、市場形象的樹立與傳遞項(xiàng)目形象案名LOGOSLOGEN基礎(chǔ)色銷售準(zhǔn)備2、市場形象的樹立與傳遞銷售準(zhǔn)備3、客戶的有效蓄積和轉(zhuǎn)化客戶積累報紙廣告電視廣播網(wǎng)絡(luò)