思源策劃邏輯思維的培養(yǎng)

「策劃邏輯思維的培養(yǎng)」

1什么是“策劃”思考一：大家回想一件事情：從你接到思源的面試通知到你面試完畢并應(yīng)聘成功，你都做了些什么？興奮導(dǎo)致徹夜難眠向朋友打聽(tīng)公司情況精心打扮準(zhǔn)備面試準(zhǔn)備相關(guān)應(yīng)聘資料思考可能被問(wèn)到的問(wèn)題忐忑等待面試開(kāi)始詢問(wèn)自己關(guān)心的問(wèn)題揣測(cè)問(wèn)題并技巧回答為何會(huì)有以上種種事件出現(xiàn)：因?yàn)槟阆氤晒?yīng)聘！把以上信息按時(shí)間順序排列：把以上信息按工作階段分類：前期準(zhǔn)備階段面試準(zhǔn)備階段面試階段把以上信息按重要性分類：核心因素重要因素次要因素我們把以上分析進(jìn)行一下組合：核心因素重要因素次要因素前期準(zhǔn)備階段面試準(zhǔn)備階段面試階段通過(guò)以上對(duì)信息的處理，我們應(yīng)該明確：1、一切紛繁的事件都是為了達(dá)到目的而進(jìn)行的2、在不同階段；應(yīng)該做不同的事情3、處理好核心問(wèn)題是完成目標(biāo)的關(guān)鍵思考二：同樣的商品，為何有不同的價(jià)格？大家來(lái)總結(jié)一下原因：1、因?yàn)榭蓸?lè)包裝不一樣了2、因?yàn)閹讉€(gè)地方的租金不一樣3、因?yàn)檫M(jìn)貨成本不一樣4、因?yàn)橄M(fèi)的環(huán)境不一樣………能把這些原因做一個(gè)總結(jié)嗎？因?yàn)榭蓸?lè)的價(jià)值發(fā)生了變化這又衍生出了另一個(gè)問(wèn)題：什么是價(jià)值？?jī)r(jià)值價(jià)格客戶價(jià)格是價(jià)值的外在表現(xiàn)，當(dāng)商品的價(jià)值改變時(shí)，其價(jià)格也會(huì)隨之發(fā)生改變；而價(jià)值改變的原因是商品獲得其消費(fèi)客戶的認(rèn)可，并因此產(chǎn)生的消費(fèi)需求；因此，“客戶”是需要研究的核心因素。我們來(lái)做一下對(duì)位分析：酒吧商店超市主力客戶消費(fèi)特征可樂(lè)的價(jià)值時(shí)尚青年群體附近居民路人家庭主婦有較好的支付能力；注重氛圍和感受因生活需要而產(chǎn)生的隨機(jī)型消費(fèi)因生活必須而產(chǎn)生的目的型消費(fèi)滿足心理愉悅的調(diào)味品一瓶普通可樂(lè)便宜的可樂(lè)通過(guò)以上對(duì)信息的處理，我們應(yīng)該明確：1、“客戶”是所有事件的終端載體2、“客戶”需求的變化是引發(fā)價(jià)值改變的核心原因現(xiàn)在，我們來(lái)總結(jié)一下什么是“策劃”A點(diǎn)B點(diǎn)策劃的第一層含義（基本原理）：策劃是為實(shí)現(xiàn)既定目標(biāo)而進(jìn)行的一系列動(dòng)作A點(diǎn)B點(diǎn)策劃的第二層含義：策劃是通過(guò)合理的分析，找出實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的最佳途徑A點(diǎn)B點(diǎn)策劃的第三層含義：目標(biāo)是綜合變量；沒(méi)有絕對(duì)唯一，只有最適合B1點(diǎn)B2點(diǎn)2什么是“房地產(chǎn)策劃”什么是房地產(chǎn)？房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程：城市化進(jìn)程舊城改造新城建設(shè)建設(shè)用地一級(jí)開(kāi)發(fā)商土地整理土地交易中心招拍掛二級(jí)開(kāi)發(fā)商土地研判規(guī)劃設(shè)計(jì)報(bào)規(guī)報(bào)建投資建設(shè)銷售準(zhǔn)備開(kāi)盤銷售客戶購(gòu)買自住投資三級(jí)市場(chǎng)二次交易土地運(yùn)營(yíng)和規(guī)劃階段項(xiàng)目產(chǎn)品研發(fā)階段產(chǎn)品銷售和流轉(zhuǎn)階段多數(shù)時(shí)候，我們所接觸的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是從項(xiàng)目產(chǎn)品研發(fā)到銷售完畢的過(guò)程；因此以下將以此為重點(diǎn)進(jìn)行深入分析。狹義房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程：二級(jí)開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目研判規(guī)劃設(shè)計(jì)報(bào)規(guī)報(bào)建投資建設(shè)銷售準(zhǔn)備開(kāi)盤銷售客戶購(gòu)買按照策劃理論對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工作進(jìn)行解析：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售客戶開(kāi)發(fā)商通過(guò)招拍掛程序獲取土地，在深入研究和分析的基礎(chǔ)上開(kāi)發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，通過(guò)終端客戶的購(gòu)買行為完成產(chǎn)品銷售，從而獲得經(jīng)濟(jì)效益。我們可以簡(jiǎn)單的把房地產(chǎn)策劃總結(jié)為：以商品房產(chǎn)品為載體；通過(guò)終端客戶以購(gòu)買方式獲取商品房權(quán)益的行為使開(kāi)發(fā)商通過(guò)銷售獲取經(jīng)濟(jì)利益的資源配置過(guò)程二級(jí)開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目研判規(guī)劃設(shè)計(jì)報(bào)規(guī)報(bào)建投資建設(shè)銷售準(zhǔn)備開(kāi)盤銷售客戶購(gòu)買1、明晰項(xiàng)目土地自身素質(zhì)和可塑性2、了解目標(biāo)客戶的需求特征和偏重3、項(xiàng)目成本投入和可實(shí)現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)值4、項(xiàng)目建設(shè)面臨的市場(chǎng)機(jī)會(huì)和風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目研判1、明晰項(xiàng)目土地自身素質(zhì)和可塑性土地屬性研究土地開(kāi)發(fā)要素分析交通屬性規(guī)劃屬性商業(yè)屬性配套屬性地區(qū)規(guī)劃研究地塊指標(biāo)地塊四至項(xiàng)目研判2、了解目標(biāo)客戶的需求特征和偏重客戶總體研究客戶來(lái)源客戶構(gòu)成職業(yè)分析年齡分析消費(fèi)習(xí)慣分析家庭結(jié)構(gòu)分析產(chǎn)品需求分析價(jià)格需求分析項(xiàng)目研判3、項(xiàng)目成本投入和可實(shí)現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)值財(cái)務(wù)測(cè)算財(cái)務(wù)模型選取細(xì)分產(chǎn)品價(jià)格確定未來(lái)價(jià)格走勢(shì)預(yù)測(cè)項(xiàng)目銷售周期確定開(kāi)發(fā)成本估算內(nèi)部收益率經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)分析風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估成本測(cè)算模型項(xiàng)目研判4、項(xiàng)目建設(shè)面臨的市場(chǎng)機(jī)會(huì)和風(fēng)險(xiǎn)城市宏觀經(jīng)濟(jì)研究總體房地產(chǎn)市場(chǎng)城市總體規(guī)劃研究區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)國(guó)家產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)國(guó)家信貸投放城市經(jīng)濟(jì)總量

社會(huì)消費(fèi)能級(jí)人民生活水平城市化水平固定資產(chǎn)投資產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)研究經(jīng)濟(jì)外向度房地產(chǎn)政策城市概況城市總體性質(zhì)城市區(qū)位城市交通人口屬性城市規(guī)劃宏觀房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀房地產(chǎn)建設(shè)指標(biāo)分析土地市場(chǎng)研究商品房市場(chǎng)分析分物業(yè)市場(chǎng)分析（住宅）市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展預(yù)期區(qū)域市場(chǎng)概況區(qū)域典型項(xiàng)目分析區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)及發(fā)展趨勢(shì)總結(jié)二級(jí)開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目研判規(guī)劃設(shè)計(jì)報(bào)規(guī)報(bào)建投資建設(shè)銷售準(zhǔn)備開(kāi)盤銷售客戶購(gòu)買1、天津市建筑規(guī)范相關(guān)內(nèi)容2、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)包含哪些內(nèi)容3、怎樣根據(jù)自身情況安排合理設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)1、天津市建筑規(guī)范相關(guān)內(nèi)容建筑面積計(jì)算，層高等文件規(guī)劃設(shè)計(jì)2、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)包含哪些內(nèi)容產(chǎn)品規(guī)劃物業(yè)形態(tài)選型產(chǎn)品形態(tài)初步定位規(guī)劃布局建議物業(yè)體量配比建議景觀及道路系統(tǒng)建議外立面建議配套系統(tǒng)建議其他細(xì)化產(chǎn)品建議規(guī)劃設(shè)計(jì)3、怎樣根據(jù)自身情況安排合理設(shè)計(jì)用振業(yè)、中鐵項(xiàng)目案例介紹二級(jí)開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目研判規(guī)劃設(shè)計(jì)報(bào)規(guī)報(bào)建投資建設(shè)銷售準(zhǔn)備開(kāi)盤銷售客戶購(gòu)買1、明確的項(xiàng)目營(yíng)銷思路2、市場(chǎng)形象的樹(shù)立與傳遞3、客戶的有效蓄積和轉(zhuǎn)化銷售準(zhǔn)備1、明確的項(xiàng)目營(yíng)銷思路營(yíng)銷思路銷售目標(biāo)銷售價(jià)格項(xiàng)目營(yíng)銷環(huán)境營(yíng)銷難點(diǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系梳理銷售準(zhǔn)備1、明確的項(xiàng)目營(yíng)銷思路價(jià)格表的制定1：項(xiàng)目均價(jià)2：各區(qū)均價(jià)3：各棟均價(jià)4：各朝向均價(jià)5：各樓層價(jià)格6：一房一價(jià)表銷售準(zhǔn)備1、明確的項(xiàng)目營(yíng)銷思路價(jià)值體系梳理銷售準(zhǔn)備1、明確的項(xiàng)目營(yíng)銷思路營(yíng)銷思路的確定銷售準(zhǔn)備2、市場(chǎng)形象的樹(shù)立與傳遞項(xiàng)目形象案名LOGOSLOGEN基礎(chǔ)色銷售準(zhǔn)備2、市場(chǎng)形象的樹(shù)立與傳遞銷售準(zhǔn)備3、客戶的有效蓄積和轉(zhuǎn)化客戶積累報(bào)紙廣告電視廣播網(wǎng)絡(luò)