城市更新單元流程

城市更新單元實施流程城市更新1.1進行城市更新的必要條件城市的基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施亟需完善；環(huán)境惡劣或者存在重大安全隱患；現(xiàn)有土地用途、建筑物使用功能或者資源、能源利用明顯不符合社會經(jīng)濟發(fā)展要求，影響城市規(guī)劃實施；依法或者經(jīng)市政府批準應(yīng)當(dāng)進行城市更新的其他情形；拆除重建類城市更新需占建筑總面積2/3以上且占總?cè)藬?shù)2/3以上業(yè)主同意拆除重建，并提供身份證及房產(chǎn)證復(fù)印件以便申報。1.2城市更新的幾種方式綜合整治類城市更新：改善消防設(shè)施、改善基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施、改善沿街立面、環(huán)境整治和既有建筑節(jié)能改造等內(nèi)容，但不改變建筑主體結(jié)構(gòu)和使用功能。功能改變類城市更新：改變部分或者全部建筑物使用功能，但不改變土地使用權(quán)的權(quán)利主體和使用期限，保留建筑物的原主體結(jié)構(gòu)。拆除重建類城市更新1.3相關(guān)規(guī)范和法規(guī)城市更新《深圳市城市規(guī)劃標準和準則》《深圳市城市更新辦法》（2009）《深圳市城市更新辦法實施細則》《深圳市城市更新單元規(guī)劃制定計劃申報指引》《關(guān)于試行拆除重建類城市更新項目操作基本程序的通知》（2010）《深圳市保障性住房配建比例暫行規(guī)定》（2010）《土地混合使用指引》（試行）《深圳市城中村（舊村）改造專項規(guī)劃編制技術(shù)規(guī)定》（試行）《關(guān)于在建項目中加強市政交通設(shè)施配置的通知》拆除重建類城市更新項目房地產(chǎn)證注銷操作規(guī)則城市更新單元規(guī)劃審批操作規(guī)則1.4城市更新有關(guān)規(guī)定城市更新單元的邊界應(yīng)結(jié)合更新地塊、行政區(qū)劃、法定圖則的界線及道路圍合、山體、河流等自然地理實體邊界進行劃定。舊居住區(qū)建筑物建成時間未達到20年的，原則上不得擬訂為城市更新單元已納入市城中村綜合整治（二類）計劃且實施整治完畢未滿5年的城中村區(qū)域原則上不得單獨擬訂為城市更新單元。城市更新單元內(nèi)拆除重建用地的面積原則上應(yīng)當(dāng)大于10000平方米。城市更新單元內(nèi)擬拆除重建范圍的用地面積應(yīng)大于城市更新單元總用地面積的70%。（這里委里有一個文件《關(guān)于加強和改進城市更新實施工作的暫行措施》還沒公布，但已經(jīng)在執(zhí)行，只要60%就可以）確需納入城市更新單元的邊角地、夾心地、插花地等未出讓的國有用地總面積不得超過項目建設(shè)用地面積的10%，位于特區(qū)內(nèi)的不得超過3000平方米。申報的城市更新單元應(yīng)保障規(guī)劃獨立占地的城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施或其它城市公共利益項目可按規(guī)劃實施；同時確保用于城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施或其它城市公共利益項目建設(shè)的用地應(yīng)大于3000平方米且不小于拆遷范圍用地面積的15%。不得違反基本生態(tài)控制線、一級水源保護區(qū)、重大危險設(shè)施或管理控制區(qū)、城市基礎(chǔ)設(shè)施管理控制區(qū)、歷史文化遺產(chǎn)保護區(qū)等城市控制性區(qū)域管理要求。政府社團用地、特殊用地、被非法戰(zhàn)勝的已完成征轉(zhuǎn)及補償手續(xù)的國有未出讓用地和基本農(nóng)田保護區(qū)用地、部分未建設(shè)用地等類型不劃入城市更新單元。城市更新1.5拆除重建類城市更新條件（一）更新范圍符合更新單元劃定的條件（二）擬建用途符合法定圖則的基本規(guī)定（三）業(yè)主改造意愿符合兩個三分之二的條件或者經(jīng)原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位股東大會按照有關(guān)規(guī)定表決同意。改造實施主體（一）與更新范圍土地、房屋權(quán)利人通過協(xié)議形成單一權(quán)利主體（二）協(xié)議可以是買賣、原地和異地安置、作價入股合作開發(fā)（三）協(xié)議的原則是平等、自愿的市場原則出讓土地方式（一）市場主體自行收購更新范圍內(nèi)物業(yè)，形成單一主體后簽訂土地出讓合同補充協(xié)議或補簽土地出讓合同（二）政府主導(dǎo)收購更新范圍內(nèi)物業(yè)后公開市場招標、掛牌、拍賣出讓土地使用權(quán)城市更新1.5拆除重建類城市更新拆除重建地價測算（一）城中村部分新建建筑容積率在2.5及以下部分，不再補繳地價；建筑容積率在2.5至4.5之間的部分，按照公告基準地價標準的20%補繳地價；建筑容積率超過4.5的部分，按照公告基準地價標準補繳地價。（二）舊屋村部分現(xiàn)狀占地面積1.5倍的用地面積不再補繳地價（看城市更新辦法第三十七條“占地面積”）；超出部分按照公告基準地價標準補繳地價。（三）工業(yè)區(qū)改造改建為工業(yè)用途或者市政府鼓勵發(fā)展產(chǎn)業(yè)原有合法建筑面積以內(nèi)部分不再補繳地價；增加的建筑面積按照公告基準地價標準的50%繳納地價。改造為住宅、辦公、商業(yè)等經(jīng)營性用途原有合法建筑面積以內(nèi)部分，按照其改造后的功能和土地使用權(quán)使用期限以公告基準地價標準計算應(yīng)繳納的地價，扣減原土地用途及剩余期限以公告基準地價標準計算的地價；增加建筑面積部分，按照其改造后的功能和土地使用權(quán)使用期限以市場評估地價標準計算應(yīng)繳納的地價。城市更新基本程序2.1主要程序業(yè)主簽署改造意愿委托書受托單位申報納入城市更新單元規(guī)劃制定計劃批準納入城市更新年度計劃土地及房屋確權(quán)、登記開發(fā)商與業(yè)主簽訂拆遷補償協(xié)議編制更新單元規(guī)劃草案核發(fā)更新單元規(guī)劃批復(fù)核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證核發(fā)改造實施主體批準文件核發(fā)房屋拆遷許可證并完成舊建筑物拆除建設(shè)用地報備申請建設(shè)用地方案圖建設(shè)用地規(guī)劃許可證注銷房地產(chǎn)證制作宗地圖申報改造實施主體核發(fā)施工許可證開工許可證核發(fā)竣工驗收證明繳納地價辦理回遷戶房地產(chǎn)證回遷戶入伙簽訂土地使用權(quán)出讓合同占建筑總面積2/3以上且占總?cè)藬?shù)2/3以上業(yè)主同意拆除重建，并提供身份證及房產(chǎn)證復(fù)印件以便申報由拆遷工作完成起36個月完成建設(shè)基本程序申報主體街道舊改部門區(qū)城改辦區(qū)政府寶安管理局按照《深圳市城市更新單元規(guī)劃制定計劃申報指引》的要求準備申報材料申請初步核查、整理、匯總經(jīng)街道辦同意后報現(xiàn)場踏勘，擬定《區(qū)城市更新單元規(guī)劃制定計劃（草案）》審議區(qū)城改辦根據(jù)區(qū)政府審議意見，修改并完善《區(qū)城市更新單元規(guī)劃制定計劃》申報2.2城市更新計劃申報——規(guī)劃制定計劃申報基本程序（一）申請書申報城市更新單元的基本情況，包括現(xiàn)狀建設(shè)情況、社會經(jīng)濟發(fā)展情況、用地及建筑物產(chǎn)權(quán)情況等；申報城市更新單元規(guī)劃制定計劃的理由與原因；申報城市更新單元的再開發(fā)用地功能、開發(fā)強度、產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向等方面的具體請求；承諾按照城市規(guī)劃及我市城市更新相關(guān)政策的要求履行相應(yīng)的義務(wù)和責(zé)任；城市更新單元現(xiàn)狀整體情況照片。（二）申報表格包括《深圳市城市更新單元規(guī)劃制定計劃申報表》和《地塊現(xiàn)狀詳細信息一覽表》。（三）申報主體的身份證明材料（四）圖紙更新單元范圍圖、現(xiàn)狀權(quán)屬圖、建筑物信息圖。（五）更新意愿證明材料（六）權(quán)屬材料（七）照片（八）其他材料2.2城市更新計劃申報——規(guī)劃制定計劃申報（申報材料）基本程序2.2城市更新計劃申報——實施計劃申報（一）前提取得城市更新單元規(guī)劃批復(fù)和改造主體核準文件（二）程序備齊申報材料向區(qū)城改辦申請納入城市更新項目年度實施計劃區(qū)城改辦審核后，向?qū)毎补芾砭诌M行申報基本程序2.3城市更新單元規(guī)劃編制在更新計劃經(jīng)市政府批準后，編制更新單元規(guī)劃之前，應(yīng)向主管部門申請進行土地及房屋的確權(quán)、登記手續(xù)提供材料：土地使用權(quán)出讓合同、用地批復(fù)、房地產(chǎn)證、舊屋村范圍圖、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、測繪報告、身份證明等。工作內(nèi)容：對土地的性質(zhì)、權(quán)屬、功能、面積等進行核查；對地上建筑物的性質(zhì)、面積等信息進行核查和匯總。時間：20個工作日內(nèi)將核查結(jié)果函復(fù)計劃申報主體。基本程序2.3城市更新單元規(guī)劃編制——土地及房屋的確權(quán)、登記手續(xù)（一）區(qū)城改辦負責(zé)納入城市更新年度計劃項目改造范圍內(nèi)不具備合法手續(xù)房屋權(quán)屬的認定工作，并將認定結(jié)果抄送寶安管理局。（二）權(quán)利人申報由項目改造范圍內(nèi)建筑物及其它附著物權(quán)利人持有效身份證明、相應(yīng)的權(quán)屬證明材料向所在街道申報權(quán)利；沒有任何權(quán)屬證明材料的由所在地社區(qū)股份合作公司、居委會、街道辦出具房屋權(quán)屬證明；共有產(chǎn)權(quán)的相關(guān)權(quán)利人提供產(chǎn)權(quán)分割協(xié)議。街道辦負責(zé)申報登記、建檔造冊、并編制匯總表報區(qū)城改辦。（三）權(quán)屬調(diào)查及測繪查丈街道辦負責(zé)對發(fā)行范圍內(nèi)房地產(chǎn)權(quán)屬進行核查。測繪機構(gòu)出具測繪報告。權(quán)屬調(diào)查和測繪結(jié)果在發(fā)行范圍內(nèi)公示，公示時間不少于15個自然日。基本程序2.3城市更新單元規(guī)劃編制區(qū)城改辦初審工作重點改造范圍確定街道及社區(qū)協(xié)調(diào)土地確權(quán)圖則銜接開發(fā)規(guī)模區(qū)管理局專家評審工作重點土地確權(quán)圖則銜接開發(fā)規(guī)模項目定位設(shè)計方案交通配套市政支撐《關(guān)于試行拆除重建類城市更新項目操作基本程序的通知》更新單元規(guī)劃不涉及改變法定圖則強制性內(nèi)容的，管理局在公示結(jié)束并完成公示意見處理后的10個工作日內(nèi)由向申報單位核發(fā)規(guī)劃批復(fù)，并向市城市更新辦備案。公示最終成果批復(fù)未涉及法定圖則強制性內(nèi)容調(diào)整市規(guī)土委技術(shù)委員會審查市規(guī)土委建環(huán)委審查工作重點項目定位圖則銜接開發(fā)規(guī)模交通配套市政支撐工作重點城市設(shè)計道路交通環(huán)境景觀。。?；境绦?.3城市更新單元規(guī)劃編制土地及現(xiàn)狀建筑物信息配套設(shè)施規(guī)劃對上位規(guī)劃的落實與調(diào)整土地信息建議性（到了委里基本忽略了分局提的意見）要求性補充總量的確定配套設(shè)施實施問題空間形態(tài)建筑形態(tài)社會問題區(qū)分局審批（初審）委業(yè)務(wù)會建環(huán)委基本程序2.3城市更新單元規(guī)劃編制——管理局各科室審查要點基本程序2.3城市更新單元規(guī)劃編制——報批管理局提出初審意見后，報市城市更新辦。市城市更新辦征求相關(guān)部門意見后形成審定的規(guī)劃草案，報市規(guī)劃國土委技術(shù)委員會審議由規(guī)劃組織編制主體組織進行公示，并對公示意見匯總、整理，提出處理意見市規(guī)劃國土委將審定的規(guī)劃草案和公示處理意見報請市城市規(guī)劃委員會建筑與環(huán)境藝術(shù)委員會審議審議通過后由市規(guī)劃國土委向申報單位核發(fā)規(guī)劃批復(fù)基本程序2.4改造實施主體確認（一）條件項目城市更新單元規(guī)劃已批準多個權(quán)利主體項目的申請確認范圍內(nèi)收購補償安置協(xié)議已全部簽訂（二）申請材料改造實施主體申請書申報主體身份資料改造范圍內(nèi)土地及地上附著物測繪查丈報告發(fā)行范圍內(nèi)土地及地上附著物的權(quán)屬認定資料收購補償安置協(xié)議、付款憑證、異地安置情況和回遷安置表涉及城中村、舊屋村改造的，需提交社區(qū)股份合作公司股東大會表決文件其他相關(guān)資料文件（三）公示（四）區(qū)城改辦與改造實施主體簽訂改造監(jiān)管協(xié)議，在完成監(jiān)管后，核發(fā)《改造實施主體確認書》。（五）改造實施主體憑《改造實施主體確認書》向規(guī)劃國土、建設(shè)等職能部門申辦相關(guān)行政許可手續(xù)。基本程序2.5其它行政許可、非行政許可及行政服務(wù)事項（一）申請辦理房地產(chǎn)證注銷改造主體憑與權(quán)利主體簽訂的有效拆遷安置協(xié)議及有關(guān)資料向市房地產(chǎn)登記主管部門申請辦理房地產(chǎn)證注銷。（二）建設(shè)用地報備改造實施主體持更新單元規(guī)劃批復(fù)、發(fā)行實施主體確認文件及其它有關(guān)資料向市規(guī)劃國土委管理局申請建設(shè)用地報備。（三）申請辦理建設(shè)用地方案圖和建設(shè)用地規(guī)劃許可證改造實施主體獲確認后，持相關(guān)材料向市規(guī)劃國土委管理局申請辦理建設(shè)用地方案圖和建設(shè)用地規(guī)劃許可證。（四）申請制作宗地圖改造實施主體在取得項目建設(shè)用地方案圖和建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，向市規(guī)劃國土委管理局申請制作宗地圖。（五）申請簽訂土地使用權(quán)出讓合同發(fā)行實施主體在取得項目建設(shè)用地方案圖和建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，向市規(guī)劃國土委管理局申請簽訂土地使用權(quán)出讓合同。（六）辦理其它行政許可、非行政許可和行政服務(wù)事項參照新建建筑工程報建程序及流程。基本程序2.6收購補償安置——開發(fā)規(guī)模的重要支撐之一（一）安置工作時段原則上，只要被收購物業(yè)被草稿城市更新單元內(nèi)，雙方即可開始協(xié)商簽訂收購補償安置協(xié)議。但必須在收購人申請確認改造實施主體前完成協(xié)議簽訂。（二）收購補償安置協(xié)議的主要內(nèi)容