城市更新單元流程

城市更新單元實施流程城市更新1.1進行城市更新的必要條件城市的基礎設施、公共服務設施亟需完善；環(huán)境惡劣或者存在重大安全隱患；現(xiàn)有土地用途、建筑物使用功能或者資源、能源利用明顯不符合社會經濟發(fā)展要求，影響城市規(guī)劃實施；依法或者經市政府批準應當進行城市更新的其他情形；拆除重建類城市更新需占建筑總面積2/3以上且占總人數2/3以上業(yè)主同意拆除重建，并提供身份證及房產證復印件以便申報。1.2城市更新的幾種方式綜合整治類城市更新：改善消防設施、改善基礎設施和公共服務設施、改善沿街立面、環(huán)境整治和既有建筑節(jié)能改造等內容，但不改變建筑主體結構和使用功能。功能改變類城市更新：改變部分或者全部建筑物使用功能，但不改變土地使用權的權利主體和使用期限，保留建筑物的原主體結構。拆除重建類城市更新1.3相關規(guī)范和法規(guī)城市更新《深圳市城市規(guī)劃標準和準則》《深圳市城市更新辦法》（2009）《深圳市城市更新辦法實施細則》《深圳市城市更新單元規(guī)劃制定計劃申報指引》《關于試行拆除重建類城市更新項目操作基本程序的通知》（2010）《深圳市保障性住房配建比例暫行規(guī)定》（2010）《土地混合使用指引》（試行）《深圳市城中村（舊村）改造專項規(guī)劃編制技術規(guī)定》（試行）《關于在建項目中加強市政交通設施配置的通知》拆除重建類城市更新項目房地產證注銷操作規(guī)則城市更新單元規(guī)劃審批操作規(guī)則1.4城市更新有關規(guī)定城市更新單元的邊界應結合更新地塊、行政區(qū)劃、法定圖則的界線及道路圍合、山體、河流等自然地理實體邊界進行劃定。舊居住區(qū)建筑物建成時間未達到20年的，原則上不得擬訂為城市更新單元已納入市城中村綜合整治（二類）計劃且實施整治完畢未滿5年的城中村區(qū)域原則上不得單獨擬訂為城市更新單元。城市更新單元內拆除重建用地的面積原則上應當大于10000平方米。城市更新單元內擬拆除重建范圍的用地面積應大于城市更新單元總用地面積的70%。（這里委里有一個文件《關于加強和改進城市更新實施工作的暫行措施》還沒公布，但已經在執(zhí)行，只要60%就可以）確需納入城市更新單元的邊角地、夾心地、插花地等未出讓的國有用地總面積不得超過項目建設用地面積的10%，位于特區(qū)內的不得超過3000平方米。申報的城市更新單元應保障規(guī)劃獨立占地的城市基礎設施、公共服務設施或其它城市公共利益項目可按規(guī)劃實施；同時確保用于城市基礎設施、公共服務設施或其它城市公共利益項目建設的用地應大于3000平方米且不小于拆遷范圍用地面積的15%。不得違反基本生態(tài)控制線、一級水源保護區(qū)、重大危險設施或管理控制區(qū)、城市基礎設施管理控制區(qū)、歷史文化遺產保護區(qū)等城市控制性區(qū)域管理要求。政府社團用地、特殊用地、被非法戰(zhàn)勝的已完成征轉及補償手續(xù)的國有未出讓用地和基本農田保護區(qū)用地、部分未建設用地等類型不劃入城市更新單元。城市更新1.5拆除重建類城市更新條件（一）更新范圍符合更新單元劃定的條件（二）擬建用途符合法定圖則的基本規(guī)定（三）業(yè)主改造意愿符合兩個三分之二的條件或者經原農村集體經濟組織繼受單位股東大會按照有關規(guī)定表決同意。改造實施主體（一）與更新范圍土地、房屋權利人通過協(xié)議形成單一權利主體（二）協(xié)議可以是買賣、原地和異地安置、作價入股合作開發(fā)（三）協(xié)議的原則是平等、自愿的市場原則出讓土地方式（一）市場主體自行收購更新范圍內物業(yè)，形成單一主體后簽訂土地出讓合同補充協(xié)議或補簽土地出讓合同（二）政府主導收購更新范圍內物業(yè)后公開市場招標、掛牌、拍賣出讓土地使用權城市更新1.5拆除重建類城市更新拆除重建地價測算（一）城中村部分新建建筑容積率在2.5及以下部分，不再補繳地價；建筑容積率在2.5至4.5之間的部分，按照公告基準地價標準的20%補繳地價；建筑容積率超過4.5的部分，按照公告基準地價標準補繳地價。（二）舊屋村部分現(xiàn)狀占地面積1.5倍的用地面積不再補繳地價（看城市更新辦法第三十七條“占地面積”）；超出部分按照公告基準地價標準補繳地價。（三）工業(yè)區(qū)改造改建為工業(yè)用途或者市政府鼓勵發(fā)展產業(yè)原有合法建筑面積以內部分不再補繳地價；增加的建筑面積按照公告基準地價標準的50%繳納地價。改造為住宅、辦公、商業(yè)等經營性用途原有合法建筑面積以內部分，按照其改造后的功能和土地使用權使用期限以公告基準地價標準計算應繳納的地價，扣減原土地用途及剩余期限以公告基準地價標準計算的地價；增加建筑面積部分，按照其改造后的功能和土地使用權使用期限以市場評估地價標準計算應繳納的地價。城市更新基本程序2.1主要程序業(yè)主簽署改造意愿委托書受托單位申報納入城市更新單元規(guī)劃制定計劃批準納入城市更新年度計劃土地及房屋確權、登記開發(fā)商與業(yè)主簽訂拆遷補償協(xié)議編制更新單元規(guī)劃草案核發(fā)更新單元規(guī)劃批復核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證核發(fā)改造實施主體批準文件核發(fā)房屋拆遷許可證并完成舊建筑物拆除建設用地報備申請建設用地方案圖建設用地規(guī)劃許可證注銷房地產證制作宗地圖申報改造實施主體核發(fā)施工許可證開工許可證核發(fā)竣工驗收證明繳納地價辦理回遷戶房地產證回遷戶入伙簽訂土地使用權出讓合同占建筑總面積2/3以上且占總人數2/3以上業(yè)主同意拆除重建，并提供身份證及房產證復印件以便申報由拆遷工作完成起36個月完成建設基本程序申報主體街道舊改部門區(qū)城改辦區(qū)政府寶安管理局按照《深圳市城市更新單元規(guī)劃制定計劃申報指引》的要求準備申報材料申請初步核查、整理、匯總經街道辦同意后報現(xiàn)場踏勘，擬定《區(qū)城市更新單元規(guī)劃制定計劃（草案）》審議區(qū)城改辦根據區(qū)政府審議意見，修改并完善《區(qū)城市更新單元規(guī)劃制定計劃》申報2.2城市更新計劃申報——規(guī)劃制定計劃申報基本程序（一）申請書申報城市更新單元的基本情況，包括現(xiàn)狀建設情況、社會經濟發(fā)展情況、用地及建筑物產權情況等；申報城市更新單元規(guī)劃制定計劃的理由與原因；申報城市更新單元的再開發(fā)用地功能、開發(fā)強度、產業(yè)發(fā)展方向等方面的具體請求；承諾按照城市規(guī)劃及我市城市更新相關政策的要求履行相應的義務和責任；城市更新單元現(xiàn)狀整體情況照片。（二）申報表格包括《深圳市城市更新單元規(guī)劃制定計劃申報表》和《地塊現(xiàn)狀詳細信息一覽表》。（三）申報主體的身份證明材料（四）圖紙更新單元范圍圖、現(xiàn)狀權屬圖、建筑物信息圖。（五）更新意愿證明材料（六）權屬材料（七）照片（八）其他材料2.2城市更新計劃申報——規(guī)劃制定計劃申報（申報材料）基本程序2.2城市更新計劃申報——實施計劃申報（一）前提取得城市更新單元規(guī)劃批復和改造主體核準文件（二）程序備齊申報材料向區(qū)城改辦申請納入城市更新項目年度實施計劃區(qū)城改辦審核后，向寶安管理局進行申報基本程序2.3城市更新單元規(guī)劃編制在更新計劃經市政府批準后，編制更新單元規(guī)劃之前，應向主管部門申請進行土地及房屋的確權、登記手續(xù)提供材料：土地使用權出讓合同、用地批復、房地產證、舊屋村范圍圖、建設工程規(guī)劃許可證、測繪報告、身份證明等。工作內容：對土地的性質、權屬、功能、面積等進行核查；對地上建筑物的性質、面積等信息進行核查和匯總。時間：20個工作日內將核查結果函復計劃申報主體。基本程序2.3城市更新單元規(guī)劃編制——土地及房屋的確權、登記手續(xù)（一）區(qū)城改辦負責納入城市更新年度計劃項目改造范圍內不具備合法手續(xù)房屋權屬的認定工作，并將認定結果抄送寶安管理局。（二）權利人申報由項目改造范圍內建筑物及其它附著物權利人持有效身份證明、相應的權屬證明材料向所在街道申報權利；沒有任何權屬證明材料的由所在地社區(qū)股份合作公司、居委會、街道辦出具房屋權屬證明；共有產權的相關權利人提供產權分割協(xié)議。街道辦負責申報登記、建檔造冊、并編制匯總表報區(qū)城改辦。（三）權屬調查及測繪查丈街道辦負責對發(fā)行范圍內房地產權屬進行核查。測繪機構出具測繪報告。權屬調查和測繪結果在發(fā)行范圍內公示，公示時間不少于15個自然日?；境绦?.3城市更新單元規(guī)劃編制區(qū)城改辦初審工作重點改造范圍確定街道及社區(qū)協(xié)調土地確權圖則銜接開發(fā)規(guī)模區(qū)管理局專家評審工作重點土地確權圖則銜接開發(fā)規(guī)模項目定位設計方案交通配套市政支撐《關于試行拆除重建類城市更新項目操作基本程序的通知》更新單元規(guī)劃不涉及改變法定圖則強制性內容的，管理局在公示結束并完成公示意見處理后的10個工作日內由向申報單位核發(fā)規(guī)劃批復，并向市城市更新辦備案。公示最終成果批復未涉及法定圖則強制性內容調整市規(guī)土委技術委員會審查市規(guī)土委建環(huán)委審查工作重點項目定位圖則銜接開發(fā)規(guī)模交通配套市政支撐工作重點城市設計道路交通環(huán)境景觀。。?；境绦?.3城市更新單元規(guī)劃編制土地及現(xiàn)狀建筑物信息配套設施規(guī)劃對上位規(guī)劃的落實與調整土地信息建議性（到了委里基本忽略了分局提的意見）要求性補充總量的確定配套設施實施問題空間形態(tài)建筑形態(tài)社會問題區(qū)分局審批（初審）委業(yè)務會建環(huán)委基本程序2.3城市更新單元規(guī)劃編制——管理局各科室審查要點基本程序2.3城市更新單元規(guī)劃編制——報批管理局提出初審意見后，報市城市更新辦。市城市更新辦征求相關部門意見后形成審定的規(guī)劃草案，報市規(guī)劃國土委技術委員會審議由規(guī)劃組織編制主體組織進行公示，并對公示意見匯總、整理，提出處理意見市規(guī)劃國土委將審定的規(guī)劃草案和公示處理意見報請市城市規(guī)劃委員會建筑與環(huán)境藝術委員會審議審議通過后由市規(guī)劃國土委向申報單位核發(fā)規(guī)劃批復基本程序2.4改造實施主體確認（一）條件項目城市更新單元規(guī)劃已批準多個權利主體項目的申請確認范圍內收購補償安置協(xié)議已全部簽訂（二）申請材料改造實施主體申請書申報主體身份資料改造范圍內土地及地上附著物測繪查丈報告發(fā)行范圍內土地及地上附著物的權屬認定資料收購補償安置協(xié)議、付款憑證、異地安置情況和回遷安置表涉及城中村、舊屋村改造的，需提交社區(qū)股份合作公司股東大會表決文件其他相關資料文件（三）公示（四）區(qū)城改辦與改造實施主體簽訂改造監(jiān)管協(xié)議，在完成監(jiān)管后，核發(fā)《改造實施主體確認書》。（五）改造實施主體憑《改造實施主體確認書》向規(guī)劃國土、建設等職能部門申辦相關行政許可手續(xù)。基本程序2.5其它行政許可、非行政許可及行政服務事項（一）申請辦理房地產證注銷改造主體憑與權利主體簽訂的有效拆遷安置協(xié)議及有關資料向市房地產登記主管部門申請辦理房地產證注銷。（二）建設用地報備改造實施主體持更新單元規(guī)劃批復、發(fā)行實施主體確認文件及其它有關資料向市規(guī)劃國土委管理局申請建設用地報備。（三）申請辦理建設用地方案圖和建設用地規(guī)劃許可證改造實施主體獲確認后，持相關材料向市規(guī)劃國土委管理局申請辦理建設用地方案圖和建設用地規(guī)劃許可證。（四）申請制作宗地圖改造實施主體在取得項目建設用地方案圖和建設用地規(guī)劃許可證后，向市規(guī)劃國土委管理局申請制作宗地圖。（五）申請簽訂土地使用權出讓合同發(fā)行實施主體在取得項目建設用地方案圖和建設用地規(guī)劃許可證后，向市規(guī)劃國土委管理局申請簽訂土地使用權出讓合同。（六）辦理其它行政許可、非行政許可和行政服務事項參照新建建筑工程報建程序及流程。基本程序2.6收購補償安置——開發(fā)規(guī)模的重要支撐之一（一）安置工作時段原則上，只要被收購物業(yè)被草稿城市更新單元內，雙方即可開始協(xié)商簽訂收購補償安置協(xié)議。但必須在收購人申請確認改造實施主體前完成協(xié)議簽訂。（二）收購補償安置協(xié)議的主要內容