常德經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)（老城區(qū)）棚戶區(qū)第一期工程可行性研究報告

常德經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)（老城區(qū)）棚戶區(qū)改造第一期工程可行性研究報告第十一章社會評價11.1社會影響分析11.1.1主要利益相關者項目的主要利益相關者包括：常德市、常德經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)及其所轄德山老城區(qū)10個居民社區(qū)、36個居住小區(qū)，建設開發(fā)項目實施主體湖南常德德山經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)管委會和項目責任主體或開發(fā)商湖南常德市德源投資開發(fā)有限公司（集團）；項目貸款機構；有關設計、施工等單位；現(xiàn)有項目區(qū)居民，社區(qū)、居住小區(qū)及戶居民。11.1.2社會效益（1）項目實施對實現(xiàn)土地儲備和土地市場調(diào)控具有重要意義。土地儲備和土地集約利用對落實科學發(fā)展觀，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，加強國有土地有效調(diào)控，規(guī)范土地市場運行，提高建設用地對發(fā)展的保障能力，推進“兩型社會”建設，均具有重要意義。德山開發(fā)區(qū)本次土地儲備1487.4畝。項目完成后，利用市場機制優(yōu)化配置土地資源要求上市出讓，一方面可滿足城市建設用地需要，另一方面可通過土地供應計劃調(diào)整土地市場供求關系，消除土地投機行為，抑制地價過快上漲，對促進土地資源要素配置的公開、公平、公正具有十分重要的意義。（2）項目實施可以完善開發(fā)區(qū)老城區(qū)棚戶區(qū)基礎設施,促進開發(fā)區(qū)改造升級。該項目工程作為開發(fā)區(qū)基礎設施工程，涉及城市供電、供水、排水、電力、通訊、燃氣等公用設施建設。項目建成后，可增強開發(fā)區(qū)老城區(qū)基礎設施功能，引導和帶動周邊投資，促進開發(fā)區(qū)老城區(qū)改造升級，增容提質(zhì)，煥發(fā)新顏。完善的基礎設施條件，還有利于開發(fā)區(qū)的招商引資，實現(xiàn)“共贏”格局。（3）項目實施有利于擴大內(nèi)需，帶動相關產(chǎn)業(yè)發(fā)展。土地綜合治理開發(fā)實施中，特別是在后期開發(fā)中，對鋼材、水泥等形成有效需求，有利于擴大內(nèi)需，帶動相關產(chǎn)業(yè)發(fā)展。（4）項目實施需大量房屋拆遷人員、工程技術人員和施工人員，新增勞動就業(yè)崗位，有利于緩解社會就業(yè)壓力。（5）項目實施有利于提高居民的生活質(zhì)量。項目區(qū)居民將遷入政府統(tǒng)一安置到保障性安居工程住宅區(qū)，與原居住條件相比有較大的改善，其生產(chǎn)和生活方式也將從傳統(tǒng)走向社會化、現(xiàn)代化，提升到新的高度，分享社會發(fā)展成果。11.1.3負面影響（1）拆遷補償方面。移民在拆遷補償和安置方面，如果得不到合理的分配，將可能造成負面的影響。本項目在拆遷補償和安置工作中，有由開發(fā)區(qū)管委會組織，相關機構組成的“棚改辦”負責協(xié)調(diào)，同時將嚴格按照有關依據(jù)和標準執(zhí)行，因此，其負面影響較小。（2）施工期的環(huán)境影響。項目在施工期間，由于擠占道路，施工中引起的環(huán)境污染，對居民和行人造成一定的影響，容易產(chǎn)生負面影響。項目區(qū)周邊臨近居民很多，對環(huán)境影響敏感程度較高。但建設單位將采取科學的組織管理措施，因此，其負面影響較小。11.2互適性分析（1）與當?shù)亟?jīng)濟社會發(fā)展戰(zhàn)略相適應。德山開發(fā)區(qū)堅持以科學發(fā)展觀為指導，以建設資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會為目標，按照“政府主導、市場運作”的原則，用5年左右的時間，將開發(fā)區(qū)老城區(qū)棚戶區(qū)基本建成開發(fā)區(qū)的綜合配套服務區(qū)，這是常德市“兩型”社會建設和開發(fā)區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略的要求。開發(fā)區(qū)北部老城區(qū)是規(guī)劃中的生產(chǎn)生活綜合配套區(qū)，其功能定位為生態(tài)宜居、宜商、宜游。該項目的實施及后期建設完全符合開發(fā)區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展的戰(zhàn)略要求。（2）與開發(fā)區(qū)城市發(fā)展規(guī)劃相適應。項目區(qū)位于開發(fā)區(qū)沅水西岸原德山老城區(qū)，按照開發(fā)區(qū)概念性規(guī)劃，該項目在土地利用、規(guī)劃布局、基礎設施與外部協(xié)作均符合規(guī)劃要求。（3）與當?shù)乜萍嘉幕噙m應。本項目屬德山開發(fā)區(qū)老城區(qū)棚戶區(qū)改造工程，對項目所在地沒有特殊的科技文化要求。但原德山老城區(qū)系“善德文化”的發(fā)祥地，有“善德之源”的美譽。毫無疑問，該項目較好地改善了老城區(qū)的生態(tài)環(huán)境和居住條件，對弘揚“善德文化”及其精神將發(fā)揮助作用。（4）與建設單位能力適應性。項目建設單位湖南常德市德源投資開發(fā)有限公司是德山經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)所轄全資控股公司和融資平臺，具有人才、管理、信息、融資等諸多優(yōu)勢，具有類似項目的管理水平和運作經(jīng)驗，完全可以承擔此項目改造工作，并已獲得開發(fā)區(qū)管委會委托函。（5）各級組織和機構對項目的態(tài)度。湖南常德市德源投資開發(fā)有限公司是德山開發(fā)區(qū)“工業(yè)新城、城市新區(qū)”建設的主體，也是該項目改造的責任主體，并得到常德市政府、德山開發(fā)區(qū)管委會及相關部門的大力支持。（6）直接相關利益者的態(tài)度。本項目涉及到被拆遷居民1.14萬戶，36個居住小區(qū)，10個居民社區(qū)。項目建設對其生產(chǎn)、生活將產(chǎn)生直接的深刻影響。據(jù)調(diào)研信息分析，德山老城區(qū)90%以上的棚戶區(qū)居民對項目的實施表示理解和支持。11.3社會風險該項目改造可能直接涉及民族、宗教等事務，以及房屋征收拆遷和安置中需要特別關照的殘疾人等弱勢群體，可能的社會風險主要出現(xiàn)在房屋征收、拆遷過程中。根據(jù)常德市房屋征收與拆遷政策，結合項目的房屋征收與拆遷和安置方案實際，直接相關者將得到合理的補償和安置，逐步提高生活水平有保證，因此，社會風險較小。

第十二章結論與建議12.1研究結論（1）常德經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)（老城區(qū)）棚戶區(qū)改造第一期工程施行城市居民棚戶區(qū)房屋拆遷1.14萬戶，建筑面積16.6萬平方米，占地面積1487.4畝，可出讓土地1487.4萬畝。這對于有效調(diào)控土地供應、集約利用土地資源具有十分重要的意義。（2）項目符合常德市城市和開發(fā)區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展戰(zhàn)略、城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、德山開發(fā)區(qū)土地供應計劃及土地儲備開發(fā)計劃。（3）項目建設條件具備，外協(xié)條件較好,工程技術方案成熟。（4）項目期內(nèi)，總收入為萬元，稅后利潤萬元。靜態(tài)投資利潤率為%，投資利稅率為%。項目的財務狀況良好，有一定的盈利能力。（5）環(huán)境影響較小，社會效益明顯。項目建設是必要的、可行的。12.2建議（1）為了對開發(fā)的成本和效益進行有效的動態(tài)跟蹤控制，建議整合內(nèi)部資源，成立項目小組（跨職能項目管理機構），包括投資、財務、營銷、人力資源等部門，并配備相應工作人員，制定投資計劃、資金預算、棚改工作方案等，提高項目運作效率，加強同政府部門的協(xié)調(diào)，獲取有利的外部環(huán)境和項目開發(fā)條件。（2）建議提高項目運用資金的能力，對資金的投入和使用要制定科學的計劃和必要的控制措施。（3）招標投標是投資建設項目采購的首選方式。該項目在招投標階段應該擇優(yōu)選定承包商和工程監(jiān)理單位，應用市場競爭機制，有組織地通過公開、公平和公正的投標競爭，以達到節(jié)省投資，同時確保工程高質(zhì)量完成。常德經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)（老城區(qū)）棚戶區(qū)改造第一期工程項目申請報告項目編制單位：常德經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)棚戶區(qū)改造第一期工程項目申請報告（討論稿）常德市余翔工程咨詢有限公司二○一一年四月目錄第一章總論 11.1項目名稱 11.2項目開發(fā)單位及其基本情況 11.3項目申請報告編制單位 21.4編制依據(jù)與研究范圍 21.5項目提出的理由 31.6項目概況 31.7主要技術經(jīng)濟指標表 31.8綜合評價 31.9建議 3第二章項目建設背景及必要性 32.1項目建設背景 32.2項目建設的必要性 3第三章場址選擇和建設條件 33.1場址選擇 33.2建設條件 3第四章項目相關規(guī)劃與實物指標 34.1項目相關規(guī)劃與要求 34.2項目影響實物指標 34.3江北城區(qū)棚改地塊類型分類和年限分類 3第五章項目棚戶區(qū)改造工作方案 35.1基本思路 35.2實施原則 35.3功能定位 35.4改造目標 35.5實施范圍 35.6改造方式 35.7征地補償與拆遷安置 35.8運作方式 3第六章工程實施方案 36.1規(guī)劃原則 36.2項目區(qū)功能定位 36.3土地開發(fā)規(guī)模與建設目標 36.4基礎設施建設內(nèi)容 36.5項目工程進度計劃 3第七章投資估算與資金籌措 37.1投資估算范圍 37.2投資估算依據(jù)及相關說明 37.3總投資估算 37.4資金來源 37.5資金使用計劃 37.6貸款償還計劃 3第八章環(huán)境保護與節(jié)能 38.1環(huán)境保護 38.2節(jié)能方案 3第九章項目組織實施管理 39.1組織領導機構設置 39.2工程建設管理 39.3資金使用管理 3第十章財務評價 310.1財務