第3章項(xiàng)目用地的獲取及選址

第3章項(xiàng)目用地的獲取及選址目錄房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的類(lèi)型1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地選擇2項(xiàng)目選址33.1

城市土地的類(lèi)型3.1.1城市土地的分類(lèi)3.1.2城市土地的權(quán)屬3.1城市土地的類(lèi)型什么是土地？什么是城市土地？什么是建設(shè)用地？3.1城市土地的類(lèi)型（1）按照土地使用的性質(zhì)和功能分類(lèi)（規(guī)劃部門(mén)）（2）根據(jù)土地用途的差異、利用分類(lèi)等因素分類(lèi)（國(guó)土資源部門(mén)）（3）按開(kāi)發(fā)程度劃分6（1）按照土地使用的性質(zhì)和功能分類(lèi)

（規(guī)劃部門(mén)）城市用地分類(lèi)與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)城市用地分類(lèi)采用大類(lèi)、中類(lèi)和小類(lèi)三個(gè)層次的分類(lèi)體系，共分10大類(lèi)，46中類(lèi)，73小類(lèi)；居住用地：公共設(shè)施用地：工業(yè)用地倉(cāng)儲(chǔ)用地對(duì)外交通用地道路廣場(chǎng)用地市政公用設(shè)施用地綠地特殊用地水域及其他類(lèi)別代號(hào)類(lèi)別名稱(chēng)范圍R居住用地居住小區(qū)，居住街坊、居住組團(tuán)和單位生活區(qū)等各種類(lèi)型的成片或零星的用地C公共設(shè)施用地居住區(qū)及居住區(qū)級(jí)以上的行政、商業(yè)金融、文化、教育、衛(wèi)生、體育以及科研設(shè)計(jì)等機(jī)構(gòu)和設(shè)施的用地，不包括居住用地中的公共服務(wù)設(shè)施用地M工業(yè)用地工礦企業(yè)的生產(chǎn)車(chē)間、庫(kù)房及其附屬設(shè)施等用地。包括專(zhuān)用的鐵路、碼頭和道路等用地，不包括露天礦用地，該用地應(yīng)歸入水域和其它用地（E）W倉(cāng)儲(chǔ)用地倉(cāng)儲(chǔ)企業(yè)的庫(kù)房、堆場(chǎng)和包裝加工車(chē)間及其附屬設(shè)施等用地TS交通道路廣場(chǎng)用地鐵路、公路、管道運(yùn)輸、港口和機(jī)場(chǎng)等城市對(duì)外交通運(yùn)輸及其附屬設(shè)施等用地；市級(jí)、區(qū)級(jí)和居住區(qū)級(jí)的道路、廣場(chǎng)和停車(chē)場(chǎng)等用地U市政公用設(shè)施用地市級(jí)、區(qū)級(jí)和居住區(qū)級(jí)的市政公用設(shè)施用地，包括其建筑物、構(gòu)筑物及管理維修設(shè)施等用地G綠地市級(jí)、區(qū)級(jí)和居住區(qū)級(jí)的公共綠地及生產(chǎn)防護(hù)綠地，不包括專(zhuān)用綠地、園地和林地E水域和其它用地除以上各大類(lèi)用地之外的用地

城市用地《城市用地分類(lèi)與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》《土地利用現(xiàn)狀分類(lèi)》采用二級(jí)分類(lèi)體系。一級(jí)類(lèi)12個(gè)，二級(jí)類(lèi)57個(gè)其中一級(jí)類(lèi)包括：耕地、園地、林地、草地、商服用地、工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地、住宅用地、公共管理與公共服務(wù)用地、特殊用地、交通運(yùn)輸用地、水域及水利設(shè)施用地、其他土地。（2）根據(jù)土地用途的差異、利用分類(lèi)等因素分類(lèi)（國(guó)土資源部門(mén)）一級(jí)類(lèi)二級(jí)類(lèi)含義

編碼名稱(chēng)編碼名稱(chēng)05商服用地指主要用于商業(yè)、服務(wù)業(yè)的土地。051批發(fā)零售用地

指主要用于商品批發(fā)、零售的用地。包括商場(chǎng)、商店、超市、各類(lèi)批發(fā)（零售）市場(chǎng)，加油站等及其附屬的小型倉(cāng)庫(kù)、車(chē)間、工場(chǎng)等的用地。052住宿餐飲用地

指主要用于提供住宿、餐飲服務(wù)的用地。包括賓館、酒店、飯店、旅館、招待所、度假村、餐廳、酒吧等。053商務(wù)金融用地

指企業(yè)、服務(wù)業(yè)等辦公用地，以及經(jīng)營(yíng)性的辦公場(chǎng)所用地。包括寫(xiě)字樓、商業(yè)性辦公場(chǎng)所、金融活動(dòng)場(chǎng)所和企業(yè)廠區(qū)外獨(dú)立的辦公場(chǎng)所等用地。054其它商服用地

指上述用地以外的其他商業(yè)、服務(wù)業(yè)用地。包括洗車(chē)場(chǎng)、洗染店、廢舊物資回收站、維修網(wǎng)點(diǎn)、照相館、理發(fā)美容店、洗浴場(chǎng)所等用地。一級(jí)類(lèi)二級(jí)類(lèi)含義

編碼名稱(chēng)編碼名稱(chēng)06工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地指主要用于工業(yè)生產(chǎn)、物資存放場(chǎng)所的土地。061工業(yè)用地指工業(yè)生產(chǎn)及直接為工業(yè)生產(chǎn)服務(wù)的附屬設(shè)施用地。062采礦用地指采礦、采石、采砂（沙）場(chǎng)，鹽田，磚瓦窯等地面生產(chǎn)用地及尾礦堆放地。063倉(cāng)儲(chǔ)用地指用于物資儲(chǔ)備、中轉(zhuǎn)的場(chǎng)所用地。一級(jí)類(lèi)二級(jí)類(lèi)含義

編碼名稱(chēng)編碼名稱(chēng)07住宅用地指主要用于人們生活居住的房基地及其附屬設(shè)施的土地。071城鎮(zhèn)住宅用地指城鎮(zhèn)用于生活居住的各類(lèi)房屋用地及其附屬設(shè)施用地。包括普通住宅、公寓、別墅等用地。072農(nóng)村宅基地指農(nóng)村用于生活居住的宅基地。一級(jí)類(lèi)二級(jí)類(lèi)含義

編碼名稱(chēng)編碼名稱(chēng)08公共管理與公共服務(wù)用地

指用于機(jī)關(guān)團(tuán)體、新聞出版、科教文衛(wèi)、風(fēng)景名勝、公共設(shè)施等的土地。081機(jī)關(guān)團(tuán)體用地

指用于黨政機(jī)關(guān)、社會(huì)團(tuán)體、群眾自治組織等的用地。082新聞出版用地

指用于廣播電臺(tái)、電視臺(tái)、電影廠、報(bào)社、雜志社、通訊社、出版社等的用地。083科教用地指用于各類(lèi)教育，獨(dú)立的科研、勘測(cè)、設(shè)計(jì)、技術(shù)推廣、科普等的用地。084醫(yī)衛(wèi)慈善用地指用于醫(yī)療保健、衛(wèi)生防疫、急救康復(fù)、醫(yī)檢藥檢、福利救助等的用地。一級(jí)類(lèi)二級(jí)類(lèi)含義

編碼名稱(chēng)編碼名稱(chēng)08公共管理與公共服務(wù)用地

085文體娛樂(lè)用地

指用于各類(lèi)文化、體育、娛樂(lè)及公共廣場(chǎng)等的用地。086公共設(shè)施用地

指用于城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施的用地。包括給排水、供電、供熱、供氣、郵政、電信、消防、環(huán)衛(wèi)、公用設(shè)施維修等用地。087公園與綠地

指城鎮(zhèn)、村莊內(nèi)部的公園、動(dòng)物園、植物園、街心花園和用于休憩及美化環(huán)境的綠化用地。088風(fēng)景名勝設(shè)施用地

指風(fēng)景名勝（包括名勝古跡、旅游景點(diǎn)、革命遺址等）景點(diǎn)及管理機(jī)構(gòu)的建筑用地。景區(qū)內(nèi)的其它用地按現(xiàn)狀歸入相應(yīng)地類(lèi)。

一級(jí)類(lèi)二級(jí)類(lèi)含義

編碼名稱(chēng)編碼名稱(chēng)09特殊用地指用于軍事設(shè)施、涉外、宗教、監(jiān)教、殯葬等的土地。

091軍事設(shè)施用地

指直接用于軍事目的的設(shè)施用地。092使領(lǐng)館用地指用于外國(guó)政府及國(guó)際組織駐華使領(lǐng)館、辦事處等的用地。093監(jiān)教場(chǎng)所用地指用于監(jiān)獄、看守所、勞改場(chǎng)、勞教所、戒毒所等的建筑用地。094宗教用地指專(zhuān)門(mén)用于宗教活動(dòng)的廟宇、寺院、道觀、教堂等宗教自用地。095殯葬用地指陵園、墓地、殯葬場(chǎng)所用地。一級(jí)類(lèi)二級(jí)類(lèi)含義

編碼名稱(chēng)編碼名稱(chēng)10交通運(yùn)輸用地指用于運(yùn)輸通行的地面線路、場(chǎng)站等的土地。包括民用機(jī)場(chǎng)、港口、碼頭、地面運(yùn)輸管道和各種道路用地。101鐵路用地指用于鐵道線路、輕軌、場(chǎng)站的用地。包括設(shè)計(jì)內(nèi)的路堤、路塹、道溝、橋梁、林木等用地。102公路用地指用于國(guó)道、省道、縣道和鄉(xiāng)道的用地。包括設(shè)計(jì)內(nèi)的路堤、路塹、道溝、橋梁、汽車(chē)?？空?、林木及直接為其服務(wù)的附屬用地。103街巷用地指用于城鎮(zhèn)、村莊內(nèi)部公用道路(含立交橋)及行道樹(shù)的用地。包括公共停車(chē)場(chǎng)，汽車(chē)客貨運(yùn)輸站點(diǎn)及停車(chē)場(chǎng)等用地。一級(jí)類(lèi)二級(jí)類(lèi)含義

編碼名稱(chēng)編碼名稱(chēng)10交通運(yùn)輸用地104農(nóng)村道路指公路用地以外的南方寬度≥1.0米、北方寬度≥2.0米的村間、田間道路（含機(jī)耕道）。105機(jī)場(chǎng)用地指用于民用機(jī)場(chǎng)的用地。106港口碼頭用地指用于人工修建的客運(yùn)、貨運(yùn)、捕撈及工作船舶?？康膱?chǎng)所及其附屬建筑物的用地，不包括常水位以下部分。107管道運(yùn)輸用地指用于運(yùn)輸煤炭、石油、天然氣等管道及其相應(yīng)附屬設(shè)施的地上部分用地。（三）按人為投入的形式與程度生地：是指不具有城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地，如荒地、農(nóng)地。

毛地：是指具有一定城市基礎(chǔ)設(shè)施，但地上有待拆遷房屋的土地。

熟地：是指具有完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施、土地平整，能直接在其上進(jìn)行房屋建設(shè)的土地。3.1

城市土地的類(lèi)型3.1.1城市土地的分類(lèi)3.1.2城市土地的權(quán)屬3.1.2城市土地的權(quán)屬

1、土地權(quán)利的四項(xiàng)基本權(quán)能占有權(quán)-----實(shí)際支配和控制使用權(quán)-----可分離收益權(quán)----標(biāo)志處分權(quán)-----核心

2、我國(guó)土地的權(quán)利體系土地所有權(quán)

是土地所有人對(duì)土地的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。

土地使用權(quán)是指依照法律享有利用、經(jīng)營(yíng)和取得收益的權(quán)利。

全民所有制：所有權(quán)屬于國(guó)家代表的全體人民，具體由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使；集體所有制：村農(nóng)民集體；村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體；鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體。社會(huì)主義公有制全民所有制（國(guó)有土地）集體所有制（集體土地）(1)所有權(quán)體系(1)城市市區(qū)的土地。不能依法證明屬于農(nóng)民集體所有的，都屬于國(guó)家所有。

(2)農(nóng)村和郊區(qū)中已經(jīng)依法沒(méi)收、征收、征購(gòu)為國(guó)有的土地。

(3)國(guó)家依法征收的土地。國(guó)家為公共利益的需要，可以依法對(duì)集體所有土地實(shí)行征收。

(4)依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地。

(5)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地。

(6)因國(guó)家組織移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。

屬于國(guó)有的土地農(nóng)村集體土地所有權(quán)

集體土地的范圍，由法律作了明確的界定。《憲法》和《土地管理法》都規(guī)定，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體——村委會(huì)所有，宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。

集體所有不能直接進(jìn)入城市土地市場(chǎng)，必須經(jīng)過(guò)土地征用轉(zhuǎn)化為國(guó)有土地。(2)使用權(quán)體系

1）出讓國(guó)有土地使用權(quán)2)劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)2)他項(xiàng)權(quán)利出讓國(guó)有土地使用權(quán)

國(guó)有土地使用權(quán)出讓國(guó)家土地使用者土地使用權(quán)(一定年限)土地使用權(quán)出讓金(提前支付)

土地使用權(quán)出讓(土地一級(jí)市場(chǎng))由國(guó)家壟斷。只擁有土地使用權(quán)，沒(méi)有所有權(quán)。

國(guó)有土地使用權(quán)出讓方式招標(biāo)方式拍賣(mài)方式協(xié)議方式掛牌方式

國(guó)有土地使用權(quán)出讓年限居住用地：70年工業(yè)用地：50年教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地：50年綜合或其它用地：50年商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地：40年(2)使用權(quán)體系

1）出讓國(guó)有土地使用權(quán)2)劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)2)他項(xiàng)權(quán)利

3.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的選擇3.2.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的一般要求

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地通常是位于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的，適合開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)使用的國(guó)有土地。1、國(guó)有土地包含城市規(guī)劃區(qū)域內(nèi)國(guó)家所有的土地和城市規(guī)劃區(qū)域內(nèi)集體所有而被國(guó)家依法征收的土地。2、符合規(guī)劃3、工程地質(zhì)條件4、最有升值潛力城市市區(qū)、近郊區(qū)及城市行政區(qū)域內(nèi)因城市建設(shè)和發(fā)展需要實(shí)行規(guī)劃控制的區(qū)域。3.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的選擇

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的來(lái)源有哪些？

3.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的選擇

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的來(lái)源1、城區(qū)中需再開(kāi)發(fā)的土地2、城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建設(shè)備用地3、各種開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的土地3.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的選擇取得方式：直接向政府申請(qǐng)出讓?zhuān)▍f(xié)議出讓土地）收購(gòu)舊房，取得土地（權(quán)屬情況比較復(fù)雜以轉(zhuǎn)讓方式取得用地與土地的現(xiàn)使用者合作取得用地3.2.2影響開(kāi)發(fā)土地因素分析

1、一般因素2、區(qū)域因素3、個(gè)別因素3.2.3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的取得方式

1、國(guó)有土地劃撥2、集體土地征收3、城市房屋征收4、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓5、國(guó)有土地使用權(quán)出讓土地使用權(quán)劃撥的程序1、用地單位提交用地申請(qǐng)2、審核批準(zhǔn)3、劃撥土地和登記發(fā)證土地征收的程序1、申請(qǐng)用地－－開(kāi)發(fā)企業(yè)2、受理申請(qǐng)并審查有關(guān)文件－－土地管理部門(mén)擬定征地方案3、申請(qǐng)報(bào)批4、簽訂合同，頒發(fā)土地使用證送達(dá)聽(tīng)證告知書(shū)取得送達(dá)回證召開(kāi)村民代表會(huì)議出具會(huì)議紀(jì)要取得規(guī)劃紅線勘測(cè)定界擬定征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和安置方案修改征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和安置方案簽訂征地補(bǔ)償安置協(xié)議批前征地程序：聽(tīng)證或放棄聽(tīng)證征地程序：1、申請(qǐng)用地2、受理申請(qǐng)并審查有關(guān)文件

一書(shū)三方案

即：建設(shè)用地說(shuō)明書(shū)，農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案，補(bǔ)充耕地方案，征收土地方案3、審批用地支付征地補(bǔ)償費(fèi)和征地稅費(fèi)征地補(bǔ)償安置方案公告取得征地批準(zhǔn)書(shū)簽發(fā)用地證書(shū)征收土地檔案落實(shí)征地補(bǔ)償?shù)怯洶l(fā)布征地第一公告

批后實(shí)施征地程序：實(shí)施管理辦法土地使用證土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

國(guó)家土地使用者出售、贈(zèng)與、交換、繼承一級(jí)市場(chǎng)（出讓市場(chǎng)）二級(jí)市場(chǎng)（轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)）土地使用者

辦理土地登記

核發(fā)《建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)》交付土地

發(fā)布出讓公告

編制出讓文件地價(jià)評(píng)估確定出讓底價(jià)編制、確定出讓方案

公布出讓計(jì)劃確定供地方式

簽訂出讓合同公布結(jié)果招標(biāo)拍賣(mài)掛牌協(xié)議

招拍掛實(shí)施(1)(2)(3)(4)(5)(7)(8)

申請(qǐng)及資格審查(6)(10)國(guó)有土地使用權(quán)出讓流程3.4項(xiàng)目選址3.4.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目選址原則區(qū)域優(yōu)先注重潛力適應(yīng)投資持征綜合評(píng)價(jià)具體選址工作可分為三個(gè)階段準(zhǔn)備階段，事先擬定選址條件現(xiàn)場(chǎng)踏勘確定場(chǎng)地，綜合論證。確定投資開(kāi)發(fā)區(qū)域和開(kāi)發(fā)地段3.4項(xiàng)目選址3.4.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目選址考慮的因素1、城市規(guī)劃2、自然因素3、地理因素4、人口因素

3.4.3居住項(xiàng)目選址

居住項(xiàng)目是指供人們生活居住的房地產(chǎn)，包括普通住宅、高檔公寓、別墅等。這類(lèi)物業(yè)的購(gòu)買(mǎi)者大都是以滿足自用為目的，也有少量作為投資，出租給租客使用。居住項(xiàng)目主要為人們提供一個(gè)安靜舒適的生活休息空間。

居住項(xiàng)目選址主要考慮因素自然環(huán)境交通條件市政基礎(chǔ)設(shè)施地塊背景及區(qū)域規(guī)劃方向生活配套設(shè)施用地成本市場(chǎng)狀況房地產(chǎn)相關(guān)政策

1.市場(chǎng)狀況分析該地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求量和供應(yīng)量，并對(duì)未來(lái)市場(chǎng)變化進(jìn)行科學(xué)分析和預(yù)測(cè)；分析需求市場(chǎng)的層次結(jié)構(gòu)。

2.地塊背景及區(qū)域規(guī)劃方向其目的是分析地塊的開(kāi)發(fā)建設(shè)條件、地塊規(guī)劃限制條件、區(qū)域?qū)?lái)可能出現(xiàn)的各種物業(yè)類(lèi)型和由此帶來(lái)的潛在客戶等等，為開(kāi)發(fā)商提供較為詳細(xì)的決策依據(jù)。

3.自然環(huán)境山水、湖畔、綠地等自然生態(tài)景觀以及清新的空氣，都是居民選擇安居，也是房地產(chǎn)投資者在選擇居住項(xiàng)目區(qū)位時(shí)要考慮的因素。

4.交通條件如果項(xiàng)目在市區(qū)內(nèi)，周邊一般都會(huì)有便捷的公共交通系統(tǒng)，能夠滿足居民日常出行的要求；如果項(xiàng)目在市郊，要求項(xiàng)目所在地要有能夠便捷到達(dá)城市中心或商業(yè)、休閑區(qū)的交通條件，如地鐵、輕軌、公交線路等，以便保持與市區(qū)的緊密聯(lián)系。

5.生活配套設(shè)施

居住項(xiàng)目所在地應(yīng)具有較好的生活配套設(shè)施，比如菜市場(chǎng)、超市、醫(yī)院、學(xué)校和銀行等等。6.市政基礎(chǔ)設(shè)施

居住項(xiàng)目應(yīng)盡量依托主城區(qū)，以便共享城市中的市政配套設(shè)施，如供電、供水、供氣、道路、通信線路等，完善的市政配套設(shè)施不但可為項(xiàng)目提供便利的建設(shè)條件和資源，利于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。

7.房地產(chǎn)相關(guān)政策

居住項(xiàng)目選址應(yīng)充分考慮相關(guān)政策的影響，重視國(guó)家鼓勵(lì)的項(xiàng)目投資方向，開(kāi)發(fā)商在政策導(dǎo)向下可以結(jié)合企業(yè)自身資源優(yōu)勢(shì)對(duì)地塊取舍進(jìn)行權(quán)衡。

8.用地成本

在對(duì)某地塊進(jìn)行初步了解的基礎(chǔ)上，應(yīng)對(duì)地塊價(jià)格進(jìn)行粗略估計(jì)，結(jié)合地塊規(guī)劃限條件估算項(xiàng)目投資成本和收益，以此衡量地塊的“經(jīng)濟(jì)效益”。

3.4.3商業(yè)項(xiàng)目選址

商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目也稱(chēng)經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)、或收益性房地產(chǎn)，主要包括商業(yè)用房、寫(xiě)字樓、酒店、酒店式公寓等類(lèi)型。1、交通便利性原則：商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)分布于交通便捷、易達(dá)性好的位置，使商家及消費(fèi)者進(jìn)出便利。

2、可見(jiàn)性原則：商業(yè)地產(chǎn)被往來(lái)行人或者乘車(chē)者所能看到的程度，一般情況下場(chǎng)所的可見(jiàn)度越高，越容易引起客流的重視，來(lái)消費(fèi)的可能性越大，更多地吸引即興消費(fèi)。

商業(yè)地產(chǎn)選址的原則3、適應(yīng)性原則:為了滿足商家需求，就需要店鋪選擇技術(shù)和商品經(jīng)營(yíng)技術(shù)高度結(jié)合。商業(yè)地產(chǎn)的建設(shè)要與周?chē)慕ㄖh(huán)境相融合，不同的環(huán)境要求不同的建筑風(fēng)格。4、購(gòu)買(mǎi)力原則:研究商圈內(nèi)維持商業(yè)設(shè)施存在的最低服務(wù)人口數(shù)量及一定的消費(fèi)能力，調(diào)查不同區(qū)域內(nèi)人口的數(shù)量、密度、年齡分布、文化水平、人均可支配收入等多項(xiàng)指標(biāo)，盡量選址于購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)的區(qū)域。

（1）消費(fèi)市場(chǎng)；（2）商業(yè)環(huán)境；（3）商業(yè)輻射范圍；（4）潛在商業(yè)價(jià)值；（5）規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。

1.零售商業(yè)項(xiàng)目選址零售商業(yè)項(xiàng)目包括各類(lèi)商場(chǎng)、購(gòu)物中心、超級(jí)市場(chǎng)、店鋪等類(lèi)型。零售商業(yè)除了考慮市政配套設(shè)施、交通條件、房地產(chǎn)相關(guān)政策及用地成本等因素外，還應(yīng)著重考慮以下影響因素：

2.寫(xiě)字樓項(xiàng)目選址依照寫(xiě)字樓所處的位置、自然或物理狀況和收益能力，專(zhuān)業(yè)人員通常將寫(xiě)字樓分為甲、乙、丙三個(gè)等級(jí)。在寫(xiě)字樓項(xiàng)目選址時(shí)，除了考慮城市規(guī)劃的影響、市政基礎(chǔ)設(shè)施條件、房地產(chǎn)相關(guān)政策及用地成本等因素外，還應(yīng)著重考慮以下影響因素：（1）周邊環(huán)境狀況；（2）交通便捷程度。以香煙、飲料、酒、休閑食品為主。營(yíng)業(yè)時(shí)間12小時(shí)以上，采用拒臺(tái)式和自選式相結(jié)合的售賣(mài)方式，營(yíng)業(yè)面積一般在100平方米以內(nèi)。其商圈輻射半徑0.3公里左右，目標(biāo)顧客以相對(duì)固定的居民為主，一般選址于居民區(qū)或傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)內(nèi)。三、不同類(lèi)型商業(yè)地產(chǎn)對(duì)選址的要求1、食雜店的特點(diǎn)及選址要求以即時(shí)食品、日用小百貨為主，有即時(shí)消費(fèi)性、應(yīng)急性等特點(diǎn)，商品品種在3000種左右，售價(jià)高于市場(chǎng)平均水平。營(yíng)業(yè)時(shí)間在16小時(shí)以上，提供即時(shí)性食品的輔助設(shè)施，開(kāi)設(shè)多項(xiàng)服務(wù)項(xiàng)目，以開(kāi)架自選為主，結(jié)算在收銀處進(jìn)行，營(yíng)業(yè)面積100平方米左右，利用率高。商圈范圍小，顧客步行5分鐘內(nèi)到達(dá)，目標(biāo)顧客主要為單身者、年輕人，顧客多為有目的的購(gòu)買(mǎi)。一般選址于商業(yè)中心區(qū)、交通要道及車(chē)站、醫(yī)院、學(xué)校、娛樂(lè)場(chǎng)所、辦公樓、加油站等公共活動(dòng)區(qū)。2、便利店的特點(diǎn)及選址要求商品平均價(jià)格低于市場(chǎng)平均水平，自有品牌占有較大比例。用工精簡(jiǎn)，為顧客提供有限的服務(wù)，開(kāi)架自選，統(tǒng)一結(jié)算。營(yíng)業(yè)面積300~500平方米，輻射半徑2公里左右，目標(biāo)顧客主要為商圈內(nèi)的居民，一般選址于居民區(qū)、交通要道等租金相對(duì)便宜的地區(qū)。3、折扣店的特點(diǎn)及選址要求經(jīng)營(yíng)包裝食品、生鮮食品和日用品，食品超市與綜合超市商品結(jié)構(gòu)不同。營(yíng)業(yè)時(shí)間12小時(shí)以上，自選銷(xiāo)售，出入口分設(shè)，在收銀臺(tái)統(tǒng)一結(jié)算。營(yíng)業(yè)面積在6000平方米以下，輻射半徑2公里左右，目標(biāo)顧客以居民為主，一般選址于市區(qū)商業(yè)中心、居住區(qū)

。4、超市的特點(diǎn)及選址要求大眾化衣、食、用品為主，自有品牌占相當(dāng)部分，商品在4000種左右，實(shí)行低價(jià)、批量銷(xiāo)售，自選銷(xiāo)售，出入口分設(shè)，在收銀臺(tái)統(tǒng)一結(jié)算。實(shí)際營(yíng)業(yè)面積6000平方米以上，輻射半徑2公里以上，目標(biāo)顧客以居民、流動(dòng)顧客為主一般選址于市、區(qū)商業(yè)中心、城郊結(jié)合部、交通要道及大型居住區(qū)。5、大型綜合超市的特點(diǎn)及選址要求以大眾化衣、食、用品為主，自有品牌占柏當(dāng)部分，商品在4000種左右，大都實(shí)行大量銷(xiāo)售和大批訂貨等方式，從而實(shí)現(xiàn)廉價(jià)銷(xiāo)售。設(shè)相當(dāng)于營(yíng)業(yè)面積的停車(chē)場(chǎng)，自選銷(xiāo)售，出入口分設(shè)，在收銀臺(tái)統(tǒng)一結(jié)算。信息管理系統(tǒng)程度較高并對(duì)顧客實(shí)行會(huì)員制管理，營(yíng)業(yè)面積6000平方米以上，輻射半徑5公里以上，目標(biāo)顧客以中小零售店、餐飲店、集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)和流動(dòng)顧客為主，一般選址于城鄉(xiāng)結(jié)合部且交通便利的要道。如麥德龍公司選擇的客流群體主要是中小經(jīng)營(yíng)企業(yè)和社會(huì)團(tuán)體的專(zhuān)業(yè)客戶，實(shí)行量販經(jīng)營(yíng)，它們的經(jīng)營(yíng)采取門(mén)店和倉(cāng)儲(chǔ)合一的方式，一般都需要數(shù)萬(wàn)平方米場(chǎng)地，選擇在城郊結(jié)合部就大大地降低了土地使用成本。6、倉(cāng)儲(chǔ)式會(huì)員店的特點(diǎn)及選址要求