廣西通泰米蘭風尚價格評估市場分析研究報告

目錄\Contents第一章：宏觀經濟分析第二章：房地產市場分析第三章：宏觀政策分析2011年上半年貴港市宏觀經濟2007-2010年貴港市GDP及三大產業(yè)2007-2010年貴港市固定資產投資及房地產投資額2007-2010年貴港市居民生活指數(shù)2007-2010年貴港市進出口總額及國內旅游收入2007-2010年貴港市金融機構人民幣存貸款情況第四章：樓盤個案分析2011年貴港市房地產上半年市場分析2007-2010年貴港市房地產銷售額、均價及銷售面積

分析房地產行政政策國家宏觀金融政策貴港2011年上半年銷售量前五名分析直接競爭樓盤分析本項目價格預測通泰·米蘭風尚概況通泰·米蘭風尚位于貴港市市區(qū)，南臨江北大道，東望中山路，西邊九龍新城，交通便利，項目占地面積15810.94㎡，總建筑面積59566.1㎡，其中商業(yè)建筑面積9448㎡,住宅建筑面積41147㎡，建筑密度30%，容積率3.2,項目以多層住宅為主，采用了國內外多種新戶型，不同戶型的建筑面積大多在70～138平方米之間。綠地面積4828.6平方米估算方法和目的：價格估算方法和目的旨在通過對當前宏觀經濟環(huán)境分析、房地產發(fā)展分析、宏觀政策面分析、樓盤個案分析以及項目自身分析，從而估算出當前本項目可能實現(xiàn)的市場價格，并判斷本項目未來1年內可能的價格走勢。價格評估內容組成宏觀經濟分析房地產市場分析宏觀政策分析樓盤個案分析項目初步評估價格范圍項目未來一年價格走勢預測評估目的價格評估目的第一章：宏觀經濟分析2011年上半年貴港市宏觀經濟2007-2010年貴港市GDP及三大產業(yè)2007-2010年貴港市固定資產投資及房地產投資額2007-2010年貴港市居民生活指數(shù)2007-2010年貴港市旅游外匯及國內旅游收入2007-2010年貴港市金融機構人民幣存貸款情況宏觀經濟分析貴港市2007-2010年經濟分析——三大產業(yè)地區(qū)生產總值基本保持2位數(shù)增長，城市經濟整體發(fā)展屬健康狀況。人均國內生產總值（GDP）連續(xù)4年穩(wěn)步增長，將使城市經濟及房地產市場進入高速發(fā)展期。三大產業(yè)發(fā)展中，以工業(yè)占據(jù)主導，城市支柱產業(yè)增強。宏觀經濟分析貴港市2007-2010年經濟分析——固定資產與房地產投資額隨著經濟的發(fā)展，全社會固定資產投資及房地產開發(fā)完成額逐年遞增，且增長速度較快。房地產投資占固定資產投資及地區(qū)生產總值的比重至2010年基本保持在10%左右的比例增長，房地產市場現(xiàn)狀屬于健康發(fā)展階段.宏觀經濟分析貴港市2007-2010年經濟分析——居民生活指數(shù)貧困大于59%溫飽50-59%小康40-49%富裕30-39%最富裕小于30%城鎮(zhèn)居民生活質量逐年提高，最具有代表性的恩格爾系數(shù)指標反映：至2009年后，貴港市恩格爾系數(shù)接近40%，意味著城市居民生活質量水平已經處于小康與富裕之間。未來將表現(xiàn)為高價值消費品和投資品的消費大幅增加。例如房產投資、汽車需求、黃金及高檔商品的消費等。宏觀經濟分析貴港市2007-2010年經濟分析——進出口總額與國內旅游情況貴港擁有華南地區(qū)最大的內河港口，是廣西重要的物資集散地、商貿中心，貨資進出口的收入對其地方經濟發(fā)展也十分重要2007-2010年以來，國內旅游收入都穩(wěn)步發(fā)展。收入增長較快，政府基礎設施逐步完善。宏觀經濟分析貴港市2007-2010年經濟分析——人民幣存貸款情況貴港市金融機構存貸款情況表明貴港金融儲蓄和貸款逐年增加，社會財富不斷積累。存貸款數(shù)額比例09-10年間變化較大，也反映了這兩年貴港市的經濟增長平穩(wěn)。宏觀經濟面分析預測2011年貴港經濟發(fā)展預計將繼續(xù)保持兩位數(shù)增長趨勢，以上半年的增長幅度預計全年增速將超2010年的發(fā)展速度。對固定資產的投資將延續(xù)穩(wěn)步增長態(tài)勢，但房地產投資將有所回落。居民生活水平這兩三年將維護當前的水平，體現(xiàn)在恩格爾系數(shù)在40%上下小幅浮動。作為港口城市，港口收入比重保持穩(wěn)定增長。金融機構存貸款2010年末以來由于受國家金融調控政策影響，存款有所增加，貸款額有所減緩。貴港市經濟發(fā)展對貴港房地產仍然保持旺盛的推動勢頭。人均生活指數(shù)的提高，對貴港市的投資型物業(yè)是利好因素。港口城市的發(fā)展方向，對貴港在全國的宣傳起到了積極作用，利于貴港市房地產市場的全國性推廣。需要防范由于09-10年房地產投資額的劇增而給2011-2012年帶來的房地產投資過熱所帶來供應過大的風險。貴港市2007-2010年經濟分析——經濟面分析預測第二部分房地產市場分析2011年貴港市房地產上半年市場分析2007-2010年貴港市房地產銷售額、均價及銷售面積分析房地產市場分析2011年1-6月，商品住房批準預售面積18.71萬平方米，共1515套。單套面積144平方米以下的占總預售面積的88%，占總預售套數(shù)的94%。單套面積90平方米以下的占總預售面積的17%，占總預售套數(shù)的26%。從銷售面積結構上看，成交套型面積的峰值集中在面積區(qū)間90平方米和120平方米、120平方米和144平方米之間的戶型，分別占總量35%、38%。住宅實際銷售面積的委縮，房地產市場的供應量大于市場的消化，導致房地產市場產品大量過剩積壓，預期住宅市場將進入供需平衡之間關系形態(tài)。貴港市2011年上半年房地產市場分析房地產市場分析貴港市2011年上半年房地產市場分析從住宅市場成交價格段上反映，3200元/平方米至3500元/平方米是主要的價格段，整體住宅市場價格的波動幅度基本持衡。整體非住宅市場的成交價格從4月低落狀態(tài)直線上升了39%，呈現(xiàn)出投資者對商業(yè)的信心積極表現(xiàn)，目前整個商品房非住宅市場供應量不大，且多數(shù)為成熟中心地帶。從上半年整體房地產的價格分析來看，未來下半住宅市場波動的幅度將在3300元~3500元左右的空間浮動。非住宅市場的價格不穩(wěn)定表現(xiàn)，下半年可能出現(xiàn)的小幅度的下降態(tài)式。房地產市場分析貴港市2007-2010年房地產市場分析——銷售額、均價及銷售面積房地產市場分析貴港市房地產市場分析及預測從以上數(shù)據(jù)分析預測，2011年貴港市商品房市場將呈現(xiàn)下降局面，以上各項數(shù)據(jù)預計同比將下降13-18%左右。商品房預售商品房交易二手房交易商品房抵押貸款商品住宅交易件數(shù)面積件數(shù)面積件數(shù)面積件數(shù)面積件數(shù)面積合計151522.03345041.086099.998101130.6324338.412011年1-6月貴港市房地產市場分析及預測在目前政策環(huán)境下，若再次加息或者再出對房地產不利因素的情況下，2011年下半年北海房地產市場可能再次接近或者回到2008年水平。由于前二年的可售的面積的積壓，預計2011年下半年至2012年下半年間，貴港市房地產市場供求關系將呈現(xiàn)供過于求的剪刀差局面。應值得房地產商警惕即將到來的風險。商品房預售商品房交易二手房交易商品住宅交易件數(shù)面積件數(shù)面積件數(shù)面積件數(shù)面積合計246959.6269438.634926.55308036.422010年1-6月貴港市房地產市場分析及預測第三部分宏觀政策分析房地產行政政策國家宏觀金融政策從2010年到2011年的近一年以來,房地產政策經歷了四次調控高峰,政策從多個角度推動目前過度市場化朝著半市場化、半保障化的住房結構調整主基調越來越清晰，在各個政策層面上也逐漸趨于嚴厲，未來房地產市場格局的調整必將加速。第一輪：2010年01月國十一條一、加快中低價位、中小套型普通商品住房建設。二、增加住房建設用地有效供應，提高土地供應和開發(fā)利用效率。三、大差別化信貸政策著執(zhí)行力度，二套房貸款首付比例不得低于40%。四、繼續(xù)實施差別化的住房稅收政策。五、加強房地產信貸風險管理。六、繼續(xù)整頓房地產市場秩序。七、進一步加強土地供應管理和商品房銷售管理。八、加強市場監(jiān)測，有關部門要及時發(fā)布市場調控和相關統(tǒng)計信息，穩(wěn)定市場預期。九、力爭到2012年末，基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題。十、中央將加大對保障性安居工程建設的支持力度，適當提高對中西部地區(qū)廉租住房建設的補助標準。十一、進一步健全和落實穩(wěn)定房地產市場、解決低收入家庭住房困難的問題由省級人民政府負責，市、縣人民政府抓落實的工作責任制。第二輪：2010年4月新國十條關鍵：提高二套房首付至五成，局部停止三套房貸，保障房及中小戶型供應不低于總供地的七成。一、采取堅決的措施，遏制房價過快上漲。二、建立考核問責機制。三、第二套住房的首付款比例不得低于50%，房價過高地區(qū)可暫停發(fā)放第三套房貸。四、研制住房消費和房地產收益稅收政策。五、增加居住用地有效供應。六、調整住房供應結構，保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設用地供應量的70%。七、確保完成2010年建設保障性住房300萬套、各類棚戶區(qū)改造住房280萬套的工作任務。八、加強對房地產開發(fā)企業(yè)購地和融資的監(jiān)督。九、加大交易秩序監(jiān)管力度。十、完善房地產市場信息披露制度。關鍵：全面停止三套房貸，首套首付提高至30%，外地無一年納稅證明，停止房貸。嚴格執(zhí)行二套50%首付。宏觀政策分析第三輪：2010年09月國五條一、房價過高、上漲過快、供應緊張的城市，要在一定時間內限定居民家庭購房套數(shù)。二、各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；對不能提供一年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款。對貸款購買商品住房，首付款比例調整到30%及以上；對貸款購買第二套住房的家庭，嚴格執(zhí)行首付款比例不低于50%，貸款利率不低于基準利率1.1倍的規(guī)定。三、調整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個人所得稅優(yōu)惠政策。四、切實增加住房有效供給，各地要加大對各地2010年住房建設計劃和用地供應計劃實際完成情況的監(jiān)察考核力度，切實落實中小套型普通商品住房和保障性住房建設計劃和供地計劃。五、加大住房交易市場檢查力度，依法查處經紀機構炒買炒賣、哄抬房價、慫恿客戶簽訂“陰陽合同”等行為。第四輪：2011年1月國八條關鍵：不足五年轉讓，按銷售全額征收營業(yè)稅。二套首付不低于60%，已擁有兩套的本地居民限購，已擁有一套的外地居民限購，不能提供一年納稅證明的外地居民限購。一、2011年各城市人民政府要根據(jù)當?shù)亟洕l(fā)展目標，人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標，并于一季度向社會公布。二、加大保障性安居工程建設力度。各地要通過新建、改建、購買、長期租賃等方式，多渠道籌集保障性住房房源，逐步擴大住房保障制度覆蓋面。三、調整完善相關稅收政策，加強稅收征管，對個人購買住房不足5年轉手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅，嚴格執(zhí)行個人轉讓房地產所得稅征收政策。四、強化差別化住房信貸政策。對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。五、各地要增加土地有效供應，落實保障性住房，棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設用地供應總量70%的要求。今年的商品住房用地供應計劃總量原則上不得低于前2年年均實際供應量。對擅自改變保障性住房用地性質的，堅決糾正，嚴肅查處，對已供房地產用地，超過兩年沒有取得施工許可證進行開工建設的，及時收回土地使用權，并處以閑置一年以上罰款。六、原則上對已有1套住房的當?shù)貞艏用窦彝?、能夠提供當?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會保險繳納證明的非當?shù)貞艏用窦彝ィ拶?套住房；對已擁有2套及以上住房的當?shù)貞艏用窦彝?，擁?套及以上住房的非當?shù)貞艏用窦彝?、無法提供一定年限當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當?shù)貞艏用窦彝?，暫停在本行政區(qū)域內向其售房。七、落實住房保障和穩(wěn)定房價工作的約談問責機制。八、堅持和強化輿論引導，對各地穩(wěn)定房價和住房保障工作好的做法和經驗，要加大宣傳力度，引導居民從國情出發(fā)理性消費。對制造，散布虛假消息的，要追究有關當事人的責任。宏觀政策分析宏觀政策解讀及預測“限外、限購、限貸”的全面收緊，必將推動市場客戶結構集中化、低端化發(fā)展，從而將導致中高端住宅市場可能全面休克，而投資型購房將全面推出市場，改善型市場也將被嚴重壓制。戶籍套數(shù)2010年1月2010年4月2010年9月2011年1月變化本地首套首付2成，貸款利率85折首付2成，貸款利率85折首付3成，貸款利率85折首付3成，貸款利率85折未來核心主力需求外地首套首付2成，貸款利率85折首付2成，貸款利率85折首付提高到3成，貸款利率85折，不能提供一年納稅證明，限貸首付提高到3成，貸款利率85折，限購一套；不能提供納稅證明，限購未來次主力需求本地二套首付二套不低于4成，貸款利率風險定價首付二套不低于5成，貸款利率風險定價首付不低于50%，利率1.1倍首付不低于60%，利率1.1倍，限購一套未來邊緣客戶類型外地二套首付二套不低于4成，貸款利率風險定價首付二套不低于5成，貸款利率風險定價首付不低于50%，利率1.1倍，不能提供一年納稅證明，限貸全面限購全面停止本地三套及以上北京全面停貸房價過高城市全面停貸各地區(qū)各商業(yè)銀行全面限貸全面限購全面停止外地三套及以上北京全面停貸房價過高城市全面停貸各地區(qū)各商業(yè)銀行全面限貸全面限購全面停止需求面的變化在供應層面，不僅通過明確指標要求來加大整體供應量，同時還鼓勵多渠道方式來擴大住房保障覆蓋面，尤其是單位自建公租房等逆市場化手段的首次提出，代表著房地產結構性調整到制度性調整的轉變。類別2010年1月2010年4月2010年9月2011年1月變化供應層面增加住房建設用地有效供應。提高土地供應和開發(fā)利用效率。增加居住用地有效供應切實增加住房有效供給。各地要加大對各地2010年住房建設計劃和用地供應計劃實際完成情況的檢察考核力度。今年的商品住房用地供應計劃總量原則上不得低于前2年年均實際供應量。超過兩年沒有取得施工許可證進行開工建設的，及時收回土地使用權，并處以閑置一年以上罰款。從原則性的指導到提出具體指標要求及懲罰制度結構層面加快中低價位、中小套型普通商品住房建設。保障性住房、棚戶區(qū)改造和中校套型普通商品住房用地不低于住房建設用地供應總量的70%確保完成2010年建設保障性住房300萬套、各類棚戶區(qū)改造住房280萬套的工作任務。切實落實中小套型普通商品住房和保障性住房建設計劃和供地計劃。加大保障性安居工程建設力度。各地要通過新建、改建、購買、長期租賃等方式，多渠道籌集保障性住房房源，逐步擴大住房保障制度覆蓋面。從單一渠道的結構調整，到多渠道的疏通。供應面的變化宏觀政策解讀及預測在稅收政策層面，全面提高轉讓過程的稅收水平，對投資型購房在收益上形成抑制。稅收面的變化日期2010年1月2010年4月2010年9月2011年1月稅收政策繼續(xù)實施差別化的住房稅收政策研制住房消費和房地產收益稅收政策調整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個人所得稅優(yōu)惠政策調整完善相關稅收政策，加強稅收征管。對個人購買住房不足5年轉手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。嚴格執(zhí)行個人轉讓房地產所得稅征收政策關于調整個人住房轉讓營業(yè)稅政策的通知自2010年1月1日起，個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。（稅率5%）關于調整房地產交易環(huán)節(jié)契稅個人所得稅優(yōu)惠政策的通知自2010年10月1日起，對出售自有住房并在1年內重新購房的納稅人不再減免個人所得稅。（增值部分的20%）關于加強土地增值稅征管工作的通知除保障性住房外，東部地區(qū)省份預征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%，各地要根據(jù)不同類型房地產確定適當?shù)念A征率。（銷售額為稅基）關于調整房地產交易環(huán)節(jié)契稅個人所得稅優(yōu)惠政策的通知自2010年10月1日起，對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。（房價總額為稅基）宏觀政策解讀及預測金融機構存貸款利率變化受今年1月份CPI通脹以來，當前金融機構存款利率已經接近歷史最高水平。今年6月份CIP超過6%，預計2011年全年CIP將維持在5%左右，緊縮銀根穩(wěn)健的貨幣政策將不會改變，我們預計將還存在2-3次加息可能。金融準備金率變化當前準備金率亦接近歷史高度，我們預計今年及未來兩年內，金融機構準備金率將維持在高位運行，即在20-22%之間。在價格層面，新國八條不在單純提出控制房價過快上漲，而是要求各地方根據(jù)經濟發(fā)展水平以及人均可支配收入水平確定年度房價目標，首次對房價水平提出了具體的參考指標，并于一季度公布，從而促動地方政府從嚴落實房價的控制水平。類別2010年1月2010年4月2010年9月2011年1月價格層面對價格控制不提具體說法采取堅決的措施，遏制房價過快上漲房價過高、上漲過快、供應緊張的城市，要在一定時間內限定居民家庭購房套數(shù)2011年各城市人民政府要根據(jù)當?shù)亟洕l(fā)展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標，并于一季度向社會公布價格面的變化日期商品住宅成交均價漲幅2007年1903——2008年221316.29%2009年257216.22%2010年287811.89%宏觀政策解讀及預測預計今年房地產市場平均價格同比2010年增幅持平或略有微漲，預計增幅8-13%，即市場平均價格在3110-3252元/平方米之間，大勢總結及判斷2011年房市將在“政策與市場基本面”的博弈中震蕩波動的態(tài)勢已基本確立，不確定性在持續(xù)增加。投資購房基本上將被驅逐出市場，剛需將占絕對主導地位，但二套改善需求仍有可為，更多套購房則階段性全面受限，面向非自住、非剛需或非本地需求的項目市場壓力陡增。2011年市場總體上將出現(xiàn)結構分化。微觀上的“有冷有熱”導致宏觀市場量價的“不冷不熱”。未來幾年住宅開發(fā)企業(yè)需要主動在戰(zhàn)略上明確轉向中小戶型自住型住宅的開發(fā)，以順應國家期待房地產結構性調整的戰(zhàn)略方向。需求面的變化預測本地三套購房和非本地戶籍購兩套和異地純投資被行政強制性封堵，投資需求被全面驅逐。對首套購房者繼續(xù)敞口，成絕對主力，在經濟能力允許時，首套也應會盡可能買大點的房子。對已有一套的本地戶籍居民購兩套應會盡量